Kaupunginhallitus 307 11.07.2016 Lappeenrannan liiketalo Oy:n oikaisuvaatimus kaupunginhallituksen päätöksestä 30.5.2016 251 124/00.04.02.00/2016 KH 307 Valmistelija/lisätiedot: Konsernihallinnon lakimies Johanna Alatalo p. 040 025 4612 sukunimi.etunimi@lappeenranta.fi Liitteet Lappeenrannan liiketalo Oy:n oikaisuvaatimus liitteineen Kaupunginhallituksen päätös Kaupunginhallitus on päättänyt 30.5.2016 251, että Lappeenrannan liiketalo Oy:lle ilmoitetaan vastauksena seuraavaa: Esittelytekstissä olevissa lausunnoissa esitetyillä perusteilla kaupunginhallitus katsoo, että Lappeenrannan liiketalo Oy:n velvoiteautopaikat tulee osoittaa ensisijaisesti tontille. Jos autopaikkoja ei voida osoittaa omalle tontille niin toissijainen vaihtoehto on sijoittaa ne rasitteella tontin välittömään läheisyyteen, eli ensisijaisesti naapuritontille samaan kortteliin. Tässä tapauksessa autopaikat voidaan osoittaa samassa korttelissa naapuritontille rakentuvaan Williparkki Oy:n Citypark-pysäköintitaloon. Samalla kaupunginhallitus on päättänyt, että edellä esitetty vastaus ilmoitetaan toimiohjeena myös Williparkki Oy:lle. Lappeenrannan liiketalo Oy:n oikaisuvaatimus Lappeenrannan liiketalo Oy on tehnyt 13.6.2016 kaupunginhallituksen päätöksestä oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimus on saapunut määräajassa ja se on otettava tutkittavaksi. Oikaisuvaatimuksessa Lappeenrannan liiketalo Oy on vaatinut, että Lappeenrannan kaupunginhallituksen päätös 30.5.2016 251 oikaistaan muuttamalla päätöstä siten, että kaupunginhallitus ohjaa konserniyhtiö Williparkki Oy:tä siten, että eri kiinteistönomistajille annetaan mahdollisuus lunastaa tasapuolisesti autopaikkoja haluamistaan pysäköintilaitoksista ja erityisesti, että ohjataan
hyväksymään Lappeenrannan liiketalo Oy:n konkreettinen Williparkki Oy:lle kirjeessä 2.2.2016 tehty 16 autopaikan lunastustarjous. Lappeenrannan liiketalo Oy on perustellut vaatimuksiaan seuraavilla, oheisesta oikaisuvaatimuskirjelmästä ja sen liitteistä tarkemmin ilmenevillä seikoilla: Kaupunginhallituksen päätöksessä mainitut yhtiön vetoamat seikat ja Lappeenrannan liiketalo Oy:n kirjeessä 2.2.2016 esille tuodut seikat (ilmenevät oheisista oikaisuvaatimuksen liitteistä). Matka yhtiön tontilta Pormestariparkkiin on varsin kohtuullinen, noin 300 metriä ja tila on muutenkin yhtiön käyttötarkoituksiin sopiva. Ei ole tiedossa olevaa oikeus- tai hallintokäytäntöä siitä, että parkkipaikan tulisi olla enintään 200 metrin etäisyydellä tontista. Monissa kaupungeissa noudatetaan paljon pitempiä etäisyyksiä. Lappeenrannan kaupunkikin (rakennusvalvonta) on välillä ilmoittanut ratkaisevaksi etäisyydeksi 400 metriä. Etäisyyden pitäminen ratkaisevassa asemassa on epäjohdonmukaista siitäkin syystä, että on myös kiinteistöjä, joista on yhtä pitkä matka kumpaankin puheena olevaan pysäköintilaitokseen. Kaupungissa on runsas määrä kiinteistöjä, joiden parkkipaikkatarve on turvattava ja lisäksi nykyisiä ja tulevia rakennushankkeita, jotka aiheuttavat pysäköintipaikkojen tarvetta myös Cityparkissa. Cityparkin pysäköintipaikat eivät mitenkään riitä täyttämään kaikkien lähialueen kiinteistöjen tarvetta. Voi aivan lähitulevaisuudessa tulla tilanteita, että Cityparkin täytyttyä joka tapauksessa joudutaan Cityparkin vieressä / yhteydessä olevien kiinteistöjen pysäköintipaikkavelvoitteiden täyttämiseksi osoittamaan näille kiinteistöille pysäköintipaikkoja kauempana olevista mutta halvemmista pysäköintitaloista. Citypark ei ole vieläkään valmis eikä sieltä siten edes voida saada pysäköintipaikkoja. Tontin omistajalla tulisi olla oikeus täyttää autopaikkavelvoitteensa vapaasti millä tahansa laillisella ja kaavan mahdollistamalla tavalla. Autopaikkojen sijoittamisessa on kyse julkisen vallan käytöstä, joka kuuluu myös viranomaistehtäviin eikä esimerkiksi kaupungin omistamalle osakeyhtiölle. Hallintolain 6 :n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisten toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Kaupunginhallituksen päätöksessä on aiheettomasti peilattu tasapuolisuusvaatimusta pelkästään siihen, mikä etäisyys
kultakin kiinteistöltä on pysäköintitaloon. Ratkaisevaksi ei voida nostaa vain etäisyyttä. On luonnollista, että tasapuolisuusvaatimusta toteutettaessa yksi keskeinen kriteeri on myös parkkipaikan hinta varsinkin kun tiedossa on, että hintatasoissa eri parkkitalojen välillä on aivan olennaisia eroja. Rakennusvalvonnan ja konsernihallinnon lakiasioiden vastine Lappeenrannan liiketalo Oy:n oikaisuvaatimukseen ja sen perusteluihin Autopaikkoja koskeva kaavamääräys ja pysäköintipaikan etäisyys Lappeenrannan liiketalo Oy:n tonttia 405-2-7-32 osoitteessa Valtakatu 36 a koskee seuraava asemakaavamääräys: AUTOPAIKAT: 1. Liike- ja toimistotilat 1ap/60 krs-m2. 2. Majoitus- ja ravintolatilat 1ap/90 krs-m2. 3. Asunnot 1ap/75 krs-m2. Jos autopaikkoja sijoitetaan nimeämättöminä läheiseen yleiseen pysäköintilaitokseen, voidaan niiden määrästä siltä osin vähentää 30%. Vanhan rakennuksen autopaikkavelvoite tontilla 32 on 20 autopaikkaa. Autopaikkojen lukumäärää määriteltäessä kunkin porrashuoneen 15 k-m2 ylittävää osaa ei tarvitse ottaa huomioon. Lappeenrannan kaupungin rakennusvalvontaviranomainen valvoo autopaikkojen toteuttamisen asemakaavanmukaisuutta seuraavasti: Asemakaavan mukainen lähtökohta on, että tontin 32 omistajan tulee esittää asemakaavassa edellytetyt autopaikat kahdessa kerroksessa maanalaisena pysäköintinä. Koska tontille 32 ei nyt rakenneta uutta rakennusta, niin autopaikkoja ei ole mahdollista toteuttaa em. lähtökohdan mukaisesti. Asemakaava määrää tontilla 32 olevalle vanhalle rakennukselle 20 velvoiteautopaikkaa. Autopaikat tulee osoittaa aina ensisijaisesti tontille. Jos autopaikkoja ei pystytä osoittamaan omalle tontille, niin toissijainen vaihtoehto on sijoittaa ne rasitteella tontin välittömään läheisyyteen ensisijaisesti naapuritontille samaan kortteliin. Mikäli autopaikat osoitetaan yleiseen pysäköintilaitokseen, tulee ne Lappeenrannan liiketalo Oy:n tapauksessa osoittaa asemakaavassa tunnistettuun läheiseen yleiseen pysäköintilaitokseen. Läheiseen tarkoittaa lähintä pysäköintilaitosta.
Asian arvioimisessa etäisyydellä ei ole merkitystä, koska tontin läheisyydessä on pysäköintilaitos. Etäisyyttä tarkastellaan ainoastaan, jos läheisyydessä ei ole pysäköintilaitosta. Jos pysäköintilaitosta ei ole läheisellä etäisyydellä, niin voidaan autopaikkojen osoittaminen hyväksyä kohtuullisella etäisyydellä kauempaakin. Kohtuullisena etäisyytenä on pidetty yleisesti 200 metriä. Kauemmaksi sijoitetut autopaikat eivät palvele kiinteistön rakennusten toimintoja eivätkä täytä asemakaavan toiminnallisia tavoitteita sillä tasolla, jota asemakaava edellyttäisi. Erityisesti liikehuoneistoja palvelevien autopaikkojen sijainnilla on suuri merkitys. Oheisen karttaotteen mukaan Lappeenrannan liiketalo Oy:n tontilta on matkaa P-Pormestarin Valtakadunpuoleiseen ajoramppiin n. 380 metriä ( linnuntietä ).
Oheisen karttaotteen mukaan Lappeenrannan liiketalo Oy:n tontilta on matkaa P-Pormestarin Raatimiehenkadun puoleiseen porrashuoneeseen n. 282 metriä ( linnuntietä ). Pysyvien velvoiteautopaikkojen rasitejärjestelyissä on joissain keskusta-alueen yksittäistapauksissa ennen vuotta 2011 noudatettu etäisyyden suhteen nykykäytännöstä poikkeavaa periaatetta, mutta se on johtunut siitä, että nykyisenkaltaista mahdollisuutta osoittaa autopaikkoja kaupungin / Williparkki Oy:n kohteisiin ei ole ollut olemassa. Kun kaupunkirakennetta tiivistetään ja pyritään käyttämään tontin rakennusoikeus tehokkaammin esim. tekemällä korkeampia rakennuksia, niin lienee aivan luonnollista, että etäisyydet pysäköintipaikkoihinkin lyhenevät. Jos pysäköintilaitos on liian kaukana, ei pysäköintiä ole mahdollista sinne osoittaa, vaan pysäköinnille tulisi etsiä muu ratkaisu. Mikäli muuta ratkaisua ei ole, voi hanke olla myös toteutuskelvoton. Valvoessaan asemakaavan ja rakentamisen toteutumista, rakennusvalvonta ei käytä rahallisia arviointikriteereitä. Se, että pysäköintipaikat ovat hinnaltaan erilaisia, johtuu yleensä maapohjasta ja rakentamiskustannuksista, joita rakennusvalvonta ei pidä mittareina valvontatyössä. Asemakaava on perusta kaupunkirakenteen toteuttamiseen ja sen hyvään rakennetun ympäristön toiminnallisten tavoitteiden saavuttamiseen. P-Cityn pysäköintipaikkojen riittävyys ja käyttöönotto Lappeenrannan kaupunki on osapuolena City-korttelin itäosan kehittämistä koskevassa yhteistoimintasopimuksessa. Ko. sopimuksen tavoitteena on mahdollistaa City-korttelin itäpuoleisen alueen asemakaavoituksen, tontinluovutuksen, liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen sekä asunto-, liike ja toimistotilarakennusten
toteuttaminen. Autopaikkojen osalta voidaan todeta jo asian käsittelyn aiemmassa vaiheessa esille tuotu periaate, jonka mukaan kiinteistönomistajat vastaavat itse tarvitsemiensa autopaikkojen rakentamisesta. Edelleen on todettu, että mikäli autopaikat toteutetaan City-korttelissa, rakennetaan sinne autopaikat (60-100) yleistä pysäköintiä varten. Tavoitteena on, että kiinteistöjen autopaikat ja yleiseen pysäköintiin varatut autopaikat muodostavat yhden yhteisen pysäköintilaitoksen, jota operoi Williparkki Oy. Maanomistajat voivat sopimuksen mukaan halutessaan sitoutua lunastamaan omakustannehintaan osan tarvitsemistaan autopaikoista, jotka toteutetaan yleiseen pysäköintilaitokseen edellä mainittujen 60-100 yleiseen pysäköintiin varattavan autopaikan lisäksi. Sopimus tunnistaa myös vapaaksiostamisen. Nyt toteutuvina olevissa hankkeissa (P-City, As Oy Lappeenrannan City ja As Oy Lappeenrannan Kirkkokatu 9) toteutetaan em. sopimuksessa mainittuja periaatteita; As Oy Lappeenrannan Kirkkokatu 9 on järjestänyt osan tarvitsemistaan autopaikoista omalla tontillaan ja osan se järjestää pysäköintilaitoksesta. As Oy Lappeenrannan Cityn autopaikat sijaitsevat omalla tontilla, mutta osaan niistä kuljetaan pysäköintilaitoksen kautta. P-Cityn autopaikkamäärän oletetaan riittävän hyvin sille käyttäjäjoukolle, jolle se on ensisijaisesti suunniteltu. Ensisijaisesti P-City on suunniteltu palvelemaan City-korttelin toimijoiden tarpeita ja vasta toissijaisesti muiden lähialueen kiinteistöjen tarpeita. Lappeenrannan liiketalo Oy:n oikaisuvaatimuksessaan esittämä ajatus siitä, että Cityparkin pysäköintipaikat eivät riitä täyttämään kaikkien lähialueen kiinteistöjen pysäköintipaikkatarvetta, on virheellinen, sillä kaupungin / Williparkki Oy:n velvoitteena ei edes ole osoittaa kaikille kiinteistönomistajille näiden velvoitteena olevia autopaikkoja. Asemakaavat keskusta-alueella mahdollistavat yleensä maanalaisen paikoituksen, jolla uudistuotannon autopaikat ratkaistaan tonteilla. Pysäköinti tuleekin järjestää tonttikeskeisesti ja keskitetysti toiminnallisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Autopaikkojen sijoittelu laajemmalle keskusta-alueen tonteille ei ole toiminallisesti järkevää eikä asemakaavojen mukaista. Erityisesti citykorttelissa on korttelin kehittämistä pyritty ohjaamaan Citykorttelin kehittämistä koskevalla yhteistoimintasopimuksella, jossa keskeiset periaatteet on sopimuksen osapuolten välillä sovittu. Ko. sopimuksessa on todettu, että kiinteistönomistajat vastaavat itse tarvitsemiensa autopaikkojen rakentamisesta. Citykorttelissa kaupunki on sitoutunut järjestämään yleiseen pysäköintiin 60-100 autopaikkaa. Kun nyt rakenteilla olevassa pysäköintitalossa on n. 140 autopaikkaa tämä tavoite täyttyy ja lisäksi voidaan osoittaa 40-80 autopaikkaa kiinteistöjen tarpeisiin.
Williparkki Oy:n antaman tiedon mukaan P-City valmistuu käyttöönotettavaksi syksyn 2016 aikana ja kyseiseen kohteeseen on voitu osoittaa autopaikkoja rasitesopimuksella. Pysäköintilaitoksen tosiasiallinen käyttö alkaa, kun pysäköintitalo voidaan avata. Tällä hetkellä on tiedossa, että pysäköintitalon rakennusurakat valmistuvat pääosiltaan heinäkuun 2016 aikana, mutta pysäköintitalon avaamiseen vaikuttaa muun muassa Marianaukion, Kirkkokadun sekä naapurirakennuksen rakennustyöt. Pysäköintilaitoksen ainut ajoneuvojen kulkuyhteys kulkee naapurirakennuksen läpi ja yhteys voidaan ottaa käyttöön vasta kun kiinteistönomistaja luovuttaa sen kyseiseen tarkoitukseen. Hallinnon oikeusperiaatteiden noudattaminen Velvoiteautopaikkojen toteuttamisen arvioimisessa kaupunkikonsernissa noudatetaan voimassa olevaa kaikille kiinteistönomistajille tasapuolista seuraavaa käytäntöä: Autopaikat tulee osoittaa aina ensisijaisesti tontille. Jos autopaikkoja ei voida osoittaa omalle tontille niin toissijainen vaihtoehto on sijoittaa ne rasitteella tontin välittömään läheisyyteen, eli ensisijaisesti naapuritontille samaan kortteliin. Jos edellä mainittu ei ole mahdollista, niin voidaan autopaikat osoittaa kauemmaksi. Kohtuullisena etäisyytenä on pidetty noin 200 metrin etäisyyttä tontista. Edellä esitetty käytäntö on yhdenmukainen kaikille kaupungin kiinteistöille. Toteutetun asemakaavan toimivuus on tärkeää ja rakennusvalvonta ohjaa ja valvoo asemakaavan toteuttamista. Noudatettava käytäntö on hallintolain 6 :ssä määriteltyjen hallinnon oikeusperiaatteiden mukainen. Yhteenveto Edellä esille tuodun perusteella kaupunki ei voi hyväksyä Lappeenrannan liiketalo Oy:n ehdotusta siitä, että tontin velvoiteautopaikat järjestettäisiin osoittamalla ne Williparkki Oy:n pysäköintilaitos P-Pormestarista Citypark-pysäköintitalon sijasta siitä syystä, että autopaikkojen järjestäminen P-Pormestarista olisi Lappeenrannan liiketalo Oy:lle halvempi vaihtoehto. Velvoiteautopaikkojen toteuttamisessa tulee noudattaa voimassa olevaa kaikille kiinteistönomistajille tasapuolista seuraavaa käytäntöä: Autopaikat tulee osoittaa aina ensisijaisesti tontille. Jos autopaikkoja ei voida osoittaa omalle tontille niin toissijainen vaihtoehto on sijoittaa ne rasitteella tontin välittömään läheisyyteen, eli ensisijaisesti naapuritontille samaan kortteliin. Jos edellä mainittu ei ole mahdollista, niin voidaan autopaikat osoittaa kauemmaksi.
Kohtuullisena etäisyytenä on pidetty noin 200 metrin etäisyyttä tontista. Lappeenrannan liiketalo Oy:n velvoiteautopaikat on mahdollista rasitteena toteuttaa tontin välittömässä läheisyydessä, samassa korttelissa naapuritontille rakentuvassa Williparkki Oy:n Citypark-pysäköintitalossa. Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty perustetta kaupunginhallituksen päätöksen muuttamiselle. Oikaisuvaatimus tulee hylätä. (JA) Kj:n varah. Kaupunginhallitus päättää hylätä Lappeenrannan liiketalo Oy:n oikaisuvaatimuksen edellä rakennusvalvonnan ja konsernihallinnon lakiasioiden vastineessa esitetyin perustein. Oikaisuvaatimus ei anna aihetta kaupunginhallituksen päätöksen 30.5.2016 251 muuttamiseen. Kh Hyväksyttiin.