Kiinteistöjen ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa ja Virossa KTI Kiinteistötieto Oy Kimmo Virtanen 14.11.2007 14.11.2007 Tallinna 1
Agenda Ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa Kulujen ryhmittely Suomessa KTI:n osaprojekti: kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Hyödyt hankkeesta Vertailun tulokset Esimerkki työkalun hyödyntämisestä Mitä SVING-hankkeen jälkeen? 14.11.2007 Tallinna 2
Ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa KTI loi v. 1997 yhdessä RAKLIn, Suomen kiinteistöliiton ja VTT:n sekä noin 30 suuren kiinteistönomistajan kanssa kustannusbenchmarking-järjestelmän. Viimeisin vertailu Suomessa tehtiin vuoden 2007 keväällä, pohjautuen vuoden 2006 kustannusten toteumatietoihin. Silloin vertailussa oli mukana: 592 toimitilakiinteistöä 1188 asuinkiinteistöä 14.11.2007 Tallinna 3
Kulujen ryhmittely Suomessa kiinteistökaavan mukainen: 1. Hallinto 2. Käyttö ja huolto 3. Ulkoalueiden hoito 4. Siivous 5. Lämmitys 6. Vesi ja jätevesi 7. Sähkö ja kaasu 8. Jätehuolto 9. Vahinkovakuutukset 10. Vuokrat 11. Kiinteistövero 12. Muut hoitokulut 13. Korjaukset ja kunn.pito Aktivoinnit 14.11.2007 Tallinna 4
Kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Työpaketissa kehitettiin menetelmiä kiinteistöjen ylläpitokustannusten jatkuvaan seurantaan ja vertailuun suomalaisten ja virolaisten kiinteistöjen välillä. Kustannusten vertailtavuuden pohjaksi kehitettiin menettely, jossa kerättiin kiinteistöjen perustiedot koskien mm. pintaaloja, tilavuutta, rakennus- / peruskorjausvuotta, lämmitysjärjestelmää, ylläpitokäytäntöjä jne. 14.11.2007 Tallinna 5
Lisäksi sovittiin yhteisesti niistä ylläpitokustannuseristä ja kulutustiedoista, joita katsotaan tarkoituksenmukaiseksi vertailla. Keskeisimpinä mm. energiankulutus ja - kustannukset, kiinteistönhuolto, siivous ja jätehuolto. Tämän pohjaksi verrattiin Suomessa ja Virossa käytössä olevat tilikartat. Kustannustiedot saatiin lähes vertailukelpoisiksi, joskin pieniä eroja sisällöissä havaittiin. 14.11.2007 Tallinna 6
Hyödyt hankkeesta Tutkimuksen tulokset lisäävät kiinteistönomistajien tietoa ja osaamista pitkäjänteisessä elinkaarijohtamisessa ja ylläpitokustannusten hallinnassa sekä Suomessa että Virossa. Virolaisten osapuolten hyötynä on läpinäkyvyyden lisääntyminen sekä kustannusten että ylläpitokäytäntöjen näkökulmasta. Tätä tietoa voidaan hyödyntää sekä lyhyellä tähtäimellä (kustannussäästöt, kulutuksen väheneminen, parantunut laatu) että pitkällä tähtäimellä (peruskorjausten ja ylläpitokustannusten tasapaino ja niiden väliset yhteydet). Suomalaiset toimijat hyötyvät mm. lisääntyvästä informaatiosta Suomen ja Viron markkinoiden eroista tätä tietoa voivat hyödyntää mm. kiinteistönomistajat, rakennusliikkeet ja kiinteistöalan palveluyritykset. 14.11.2007 Tallinna 7
Vertailun tulokset Tiedot kerättiin Virosta 10:stä toimistokiinteistöstä ja 14:sta asuinkiinteistöstä. Kustannustiedot kerättiin vuosilta 2003-2005. Suomesta valittiin vertailuryhmiin ominaisuuksiltaan vastaavia kohteita: 141 toimistokiinteistöä ja 164 kerrostalokiinteistöä Helsingistä. 14.11.2007 Tallinna 8
Vertailun tulokset, kerrostalot Suomen (Helsinki) vertailuaineistossa kerrostalokiinteistöjen keskipinta-ala oli 3714 htm 2 ja keskimääräinen valmistumisvuosi 1976. Viron (Tallinna) vertailuaineistossa keskipinta-ala oli 5468 htm 2 ja keskimääräinen valmistumisvuosi 1965. 14.11.2007 Tallinna 9
EEK/htm2/kk Aineiston mediaanien vertailut Tallinnan, Helsingin ja koko Suomen osalta Korjaukset ja kunnossapito Muut hoitokulut Kiinteistövero Vuokrat Vahinkovakuutukset Jätehuolto Sähkö ja kaasu Vesi ja jätevesi Tallinna Koko Suomi He lsink i Lämmitys Siivous Ulkoalueiden hoito Käyttö ja huolto Hallinto 14.11.2007 Tallinna 10 0 2 4 6 8 10 12
Kohteiden välillä on suuria eroja lähinnä sähkön ja kaasun osalta. Ero selittyy yhden kohteen osalta sillä, että siinä on sähkölämmitys. Myös korjauskustannukset eroavat kohteiden välillä, mikä taas on korjaustoiminnan luonteesta johtuen perusteltua. EEK/htm2/kk 25 Korjaukset ja kunnossapito Muut hoitokulut 20 Kiinteistövero Vuokrat 15 Vahinkovakuutukset Jätehuolto Sähkö ja kaasu 10 Vesi ja jätevesi Lämmitys Siivous 5 Ulkoalueiden hoito Käyttö ja huolto 0 Hallinto Kohde 1 Kohde 2 Kohde 3 Kohde 4 Kohde 5 Kohde 6 Kohde 7 Kohde 8 Kohde 9 MD 14.11.2007 Tallinna 11
Esimerkki työkalun hyödyntämisestä Tarkastelu aloitetaan yritystasolta Taulukon väriselitykset: Y YM AM A kulu kohteessa yli aineiston yläkvartiiliarvon kulu kohteessa yli aineiston mediaaniarvon kulu kohteessa alle aineiston mediaaniarvon kulu kohteessa alle aineiston alakvartiiliarvon Kuluerät: 1 = Hallinto 6 = Vesi ja jätevesi 10 = Vuokrat 2 = Käyttö ja huolto 7 = Sähkö ja kaasu 11 = Kiinteistövero 3 = Ulkoalueiden hoito 8 = Jätehuolto 12 = Muut hoitokulut 4 = Siivous 9 = Vahinkovakuutukset 13 = Korjaukset ja kunn.pito 5 = Lämmitys Kok. kulut Aineiston MD Ero MD Kuluerien vertailut aineistoon, htm²-tun.luv. MD ylityks. Um2 Sm2 Lm3 Kiinteistön nimi 1000 e/v 1000 e/v 1000 e/v 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1000 e/v 3 4 5 2-4 Kiinteistö 1. 391,2 430,1-38,9 YM A A YM Y A A A Y YM AM A YM 45,4 A Y Y A Kiinteistö 2. 399,7 410,3-10,6 AM YM A A Y YM A YM Y YM YM YM AM 51,1 A A Y YM Kiinteistö 3. 230,1 316,7-86,7 A A Y AMAMAMAM A Y YM A A 11,2 Y A AM A Kiinteistö 4. 222,5 276,3-53,8 AM AM A Y A A AM YM YM AM YM A 11,0 A Y AM Kiinteistö 5. 216,2 285,5-69,3 A A A AM AM YM AM A Y A YM AM 13,5 A AM A A Kiinteistö 6. 183,3 318,2-134,9 AM A YM A A YM AM AM YM A A AM 3,4 YM A A A Kiinteistö 7. 168,1 202,6-34,5 YM AM AM YM YM AM A YM Y AM YM AM 18,9 YM AM Y A Kiinteistö 8. 123,9 215,1-91,2 AM A AM YM YM AM A Y YM A A A 15,7 YM Y Y A Kiinteistö 9. 163,0 185,1-22,2 A A Y A AM YM A Y Y AM 29,2 YM A A Kiinteistö 10. 151,8 185,6-33,8 AM YM A A A A YM A YM AM AM A 16,7 AM A AM Yhteensä 2249,7 2825,5-575,8 216,1 14.11.2007 Tallinna 12
Edetään kiinteistökohtaiseen raporttiin ja selvitetään merkittävimmät erot aineistoon nähden Kuva 2. Kohteen kulujen suhde vertailuaineistoon ja mediaanien ylitykset kuluryhmittäin Pienempi Alakvartiilin Mediaanin ja Suurempi Ero * Aineiston kuin ja mediaanin yläkvartiilin kuin mediaaniin Med ylitykset Kuluryhmä alakvartiili välissä välissä yläkvartiili 1000 e/v 1000 e/v 1 Hallinto 2 Käyttö ja huolto 3 Ulkoalueiden hoito 4 Siivous 5 Lämmitys 6 Vesi ja jätevesi 7 Sähkö ja kaasu 8 Jätehuolto 9 Vahinkovakuutukset 10 Vuokrat 11 Kiinteistövero 12 Muut hoitokulut 13 Korj. ja kunn.pito Aktivoinnit N.A. -4,04 7,74-2,14-7,83 30,17 0,75-34,10 2,24 5,31 3,49 1,18 0,19-13,59 7,74 30,17 0,75 2,24 5,31 3,49 1,18 0,19 ei voi laskea Kuluryhmät 1-12 yhteensä e/v: Kuluryhmät 1-13 yhteensä e/v: Kuluryhmät 1-13 ja aktivoinnit yhteensä e/v: * Laskennassa on käytetty kuluryhmittäisten ensisijaisten tunnuslukujen mediaani- 14.11.2007 Tallinna arvoja aineistossa. Kohteen kulusta on vähennetty mediaanista laskettu arvo. 13 2,95-10,64-10,64 51,06 51,06 51,06
Tarkastellaan ensin lämmityksen kustannustasoa 5 LÄMMITYS e/lm3/kk -tunnusluku Luokka 6 Rm3 37001-52000 m3 8 7 6 5 4 3 2 1 0 < 0,06 0,06-0,07 0,07-0,08 0,08-0,09 0,09-0,1 0,1-0,11 0,11-0,12 0,12-0,13 0,13-0,14 >= 0,14 Kohde Alakv 0,16 0,08 Med 0,09 KA Yläkv Lkm 0,10 0,11 33 14.11.2007 Tallinna 14
Tarkastellaan seuraavaksi lämmityksen kulutustasoa 5 LÄMMITYS kwh/lm3/kk -tunnusluku 80 70 60 50 40 30 20 10 0 < 1 1-1,7 1,7-2,4 2,4-3,1 3,1-3,8 3,8-4,5 4,5-5,2 5,2-5,9 5,9-6,6 >= 6,6 Kohde 5,85 Alakv Med 2,22 2,84 KA Yläkv Lkm 3,00 3,46 233 14.11.2007 Tallinna 15
Mitä SVING-hankkeen jälkeen? Ylläpitokustannusten vertailtavuuden kannalta Suomessa ja Virossa tulisi olla sama jako eri kustannuseriin. Tällöin vertailujärjestelmän luominen Virossa sekä vertailu Suomen kiinteistöihin olisi helpompaa ja ennen kaikkea aineistot vertailukelpoisempia. Jatkossa Suomessa kehitettyä kiinteistöjen ylläpitokustannusten seurantajärjestelmää voitaisiin kehittää edelleen soveltuvaksi Viron kiinteistönomistajien ja kiinteistöpalveluiden tuottajien hyödynnettävissä olevaksi järjestelmäksi. Kustannuksissa olevia eroja tulisi verrata laajemminkin sekä maan sisäisesti kiinteistötyypeittäin että maiden välillä. 14.11.2007 Tallinna 16
Lisätietoja Kimmo Virtanen, KTI Johtava asiantuntija puh. +358 20 7430 129 tai +358 40 562 5874 kimmo.virtanen@kti.fi 14.11.2007 Tallinna 17
Kiitos! KTI Kiinteistötieto Oy KTI Kiinteistötalouden instituutti ry Eerikinkatu 28 00180 HELSINKI puh. 020 7430 130 etunimi.sukunimi@kti.fi www.kti.fi 14.11.2007 Tallinna 18