A S E M A K A A V A N S E L O S T U S

A S E M A K A A V A N S E L O S T U S ASEMAKAAVAN MUUTOS 1. KAUPUNGINOSA KOTKANSAARI POHJOLATALO Valmistelija Jarkko Puro, kaavoitusarkkitehti, puh. 040 744 0041 2.9.2014 KAAVA NRO 0514 Kaupunkisuunnittelu

1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan tarkoitus Pohjolatalon asemakaavamuutos numero 0514 koskee Kotkan kaupungin 1. kaupunginosaa Kotkansaarta, korttelia 10, tonttia 4. Kaavan valmistelijana toimii kaavoitusarkkitehti Jarkko Puro, p. 040 744 0041. Kaava on tullut vireille 19.5.2014 Kaavamuutosalue sijaitsee Kotkan pääkeskuksessa Kotkansaarella kauppatorin pohjoisreunalla. Kaavamuutosalue on ns. Pohjolatalon tontti, joka kuuluu kiinteästi kaupungin kaupalliseen ja hallinnolliseen ydinkeskustaan. Myös liikenteellisesti kaavamuutosalue on erittäin keskeisellä paikalla ajoneuvoliikenteen, kevyenliikenteen sekä joukkoliikenteen kannalta. Asemakaavan muutoksella tarkastellaan nykyisen Pohjolatalon purkamista ja korvaamista uudella asuin- ja liikerakennuksella. Kaavamuutosalueen rajaus punaisella. Alue käsittää Pohjolatalon tontin, joka on kooltaan hieman alle 2600 m². Tonttia rajaavat Kauppatoria ja Kantasatamaa yhdistävä Kauppakatu sekä keskustan toinen pääkatu Kirkkokatu. Pohjoisen puolella sijaitsee 1980- luvun alun asuin- ja liikerakennus ja idässä P. Blomstedtin entinen Säästöpankin pankkirakennus vuodelta 1934 (nykyisin suojellussa rakennuksessa toimii kaupungin virastoja). Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 2

1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan tarkoitus 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaava 2.3 Asemakaavan toteuttaminen 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Yleiskuvaus 3.1.2 Luonnonympäristö 3.1.3 Rakennettu ympäristö 3.1.4 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne, kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve ja tavoitteet 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö 4.2.1 Osalliset 4.2.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 4.2.3 Viranomaisyhteistyö ja luonnosvaiheen lausunnot 4.2.4 Lausuntojen vaikutukset kaavaluonnokseen: 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne ja mitoitus 5.2 Palvelut 5.3 Kaavan vaikutukset ja ekologinen tarkastelu 5.4 Nimistö 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS LIITTEET 6.1 Toteutuksen kustannusarviot 6.2 Toteutuksen seuranta Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 3

1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Maanomistuskartta 2. Asemakaavakartta merkintöineen ja määräyksineen 3. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 4. Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaava 2.3 Asemakaavan toteuttaminen - Kotkan kansallinen kaupunkipuistohanke (päätöksentekovaiheessa) - Valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö. Museovirasto - Kotkan tie- ja katuverkkosuunnitelma. Kotkan kaupunki 2008 - Kauppatorin linja-autoliikenteen järjestelyt -raportti. FCG 2013 - Kotkansaaren liikenne-ennuste. Strafica 2014 Pohjolatalon asemakaavan muutosprosessi on alkanut nykyisen kiinteistönomistajan aloitteesta. Asemakaavamuutos on tullut vireille 19.5.2014. Kaavoitusprosessissa pyritään arvottamaan olevan rakennuksen sekä ympäristön luomat edellytykset uudisrakentamiseen. Tavoitteena on kaavan käsittely kaupunkisuunnittelulautakunnassa syksyllä 2014. Pyrkimys on saada kaavaehdotus valtuustokäsittelyyn ja lainvoimaiseksi vuoden 2014 loppuun mennessä. Asemakaavan muutoksella tarkastellaan edellytyksiä nykyisen rakennuksen purkamiseen ja korvaamiseen uudella asuin- ja liikerakennuksella. Asemakaavan muutoshakemuksen jättämistä on edeltänyt pitkä selvitysvaihe, jossa on tutkittu tontin käytön eri ratkaisujen taloudellisia edellytyksiä. Kiinteistön nykyisen omistajan teettämien laskelmien mukaan vain uudisrakentamisella voidaan hankkeelle saada realistiset edellytykset. Kaavamuutoksen yhteydessä selvitetään hankkeen vaikutuksia taloudellisista, sosiaalisista, kulttuurisista sekä historiallisista lähtökohdista. Lähtökohtana kaavoitukselle on elävämpi kaupunkikeskusta olevan ympäristön arvoja vaarantamatta. Asemakaavamuutos toteutetaan Kotkan kaupunkisuunnittelun toimesta. Kaavan laatijana toimii kaavoitusarkkitehti Jarkko Puro. Kaavamuutos perustuu erilaisiin selvityksiin, osallisten näkökantoihin sekä avoimuuteen ja tiedottamiseen maankäyttö- ja rakennuslain velvoitteiden mukaisesti. Lisäksi kaavanteon yhteydessä solmitaan kaavoitussopimus Kotkan kaupungin ja nykyisen kiinteistön omistajan kanssa. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 4

3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Yleiskuvaus 3.1.2 Luonnonympäristö 3.1.3 Rakennettu ympäristö Kotkan kaupunkirakenteella on pitkä historia. Ruotsinsalmen varuskuntakaupungin ja 1800-luvun lopun sahateollisuuden nousun vaikutukset ovat edelleen nähtävissä. Keskusta on syntynyt meren ympäröimälle saarelle, jonka pintaa peittää torien ja puistojen jäsentämä tiukka ruutukaava-asetelma. Kotkan kaupungilla on useita keskuksia, mutta selkeän kaupallisen ja hallinnollisen pääkeskuksen muodostaa Kotkansaari ja sen keskeiset korttelit Kauppatorin ympärillä. Kauppatori on kaupungin keskusaukio. Sen luonne historiallisena paraatitorina näkyy edelleen eräänlaisena asketismina ja monumentaalisuutena. Samainen toriaukio ja erityisesti sen reunalla oleva Etelä-Kymenlaakson suurin kauppakeskus luovat selkeän kaupallisen keskuksen. Myös valtion- ja kaupungin hallinnon keskukset ovat ryhmittyneet saman toriaukion ympäristöön. Toiminnallisesta keskeisyydestään johtuen, tori on myös liikenteellinen solmukohta. Keskustan eri liikennemuotojen pääväylät sivuavat toria ja torikannen alle sijoittuu 500-paikkainen paikoituslaitos. Kaavamuutosalue rajautuu torin pohjoisreunalla olevan 60-luvun liike- ja toimistorakennuksen ns. Pohjolatalon tontille. Kaavamuutosalue on lähtökohtaisesti kokonaan rakennettua kaupunkia, eikä sieltä löydy luonnonvaraista ympäristöä. Takapihan erittäin pieni istutettu nurmialue sekä katon yksinkertainen muoto tarjoavat minimalistisia mahdollisuuksia luonnon eliöstölle tai monimuotoiselle kasvillisuudelle. Pohjolataloa edeltäneenä aikana on tontilla ollut puutaloryhmä, kolme puolitoistakerroksista asuin- ja liikerakennusta sekä kaksi suurta talousrakennusta. Puiset rakennukset ovat olleet suhteellisen koristeellisia ja niiden torinpuoleisilla julkisivuilla on ollut liikehuoneistoja omin sisäänkäynnein ja näyteikkunoin. 1800-luvun lopun rakennuksista osa purettiin jo ennen Pohjolatalon hanketta, mutta viimeistään 60-luvun puoliväliin mennessä oli tontti raivattu tyhjäksi vakuutusyhtiön uutta rakennushanketta varten. Pohjolatalo on valmistunut 1966 Eino Tuompon suunnitelmien mukaan toimisto- ja liikerakennukseksi. Rakennus edustaa hyvin oman aikakautensa suunnittelun ihanteita. Yksinkertainen jykevä ja laatikkomainen massa Kirkkokadun varressa ja sen takana oleva matala liiketila sijoittuvat hyvin olevaan kaupunkirakenteeseen. Ensimmäisen kerroksen sisäänvedetty lasinen julkisivu tarjoaa mahdollisuuden hyvään jalankulkuympäristöön. Julkisivut ovat yksinkertaiset, jopa monotoniset. Ikkunoiden tiukkaa ruutujakoa reunustaa päätyjen ja räystään paksu nauhamainen kivipinta. 90-luvulla rakennettu kahvilaosa Kauppakadun varressa rikkoo hieman alkuperäisen rakennuksen veistoksellisuutta. Kirkkokadun maisemaa. Etualalla valtion virastotalo. Jatkeena rahatoimiston ja Pohjolatalon muodostama kokonaisuus. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 5

Heikon talosutilanteen, liike-elämän rakenteellisen muutoksen ja pienen vuokrausasteen johdosta on rakennuksen ilme pahoin nuhraantunut. Kiinteistön omistajan mahdollisuudet rakennuksen ylläpitoon ovat heikentyneet vuosien saatossa, eikä parannusta tilanteeseen ole näköpiirissä. Rakennusta leimaavat kuluneet pinnat sekä yleisesti epäsiisti ympäristö. Jalankulkuympäristöön rakennus tarjoaa nykyisin lähinnä umpeen teipattuja tai tyhjien liikehuoneistojen ikkunoita. Vakuutusyhtiön laatua, pysyviä arvoja ja vaurautta edustanut ennen niin komea takapiha on kokenut melkoisen muutoksen vuosien saatossa. Kotkan torimiljöö rakennuksineen on yksi merkittävimpiä rakennettuja ympäristöjä Kotkassa. Entinen sotilaallinen ja poliittinen paraatitori on ajan myötä muuttunut Kauppatoriksi, mutta sen alkuperäinen askeettinen olemus on edelleen aistittavissa. Merkittävimpiä yksittäisiä rakennuksia torin varressa ovat arkkitehti Pauli Blomstedtin 1934 suunnittelema Säästöpankin pankkirakennus (nykyisin tunnetaan rahatoimistona), Arkkitehti Erkki Huttusen 1934 suunnittelema kaupungintalo sekä arkkitehtien Grahn, Hedman ja Wasastjerna 1896 suunnittelema Stellantalo. Kaupungintalo sekä Pohjolatalon seinässä kiinni oleva Rahatoimisto edustavat suomalaista puritaanista funktionalismia puhtaimmillaan. Jykevät ja veistokselliset kivirakennukset luovat torille sen ominaispiirteen. Klassisen vivahteensa torille antavat 1800-luvun lopun Stellantalo sekä Keskuskadun ja Kauppakadun kulmassa oleva Halosen asuin- ja liikerakennus (Kaarlo Könönen 1929). Uudemmat kohteet ns. Seponkulma (Arkkitehtitoimisto Ossi Andersson ja Kari Toppila Ky 1986) sekä Keskuskatu 7 (Siren Arkkitehdit Oy 1988) eivät yllä edeltäjiensä tasolle arkkitehtonisesti, mutta toisaalta ne myötäilevät hyvin torimiljöön kokonaisuutta. Pohjolatalo ei museoviranomaisen arvion mukaan omaa itsenään erityisen merkittäviä rakennussuojelullisia piirteitä, mutta osana torimiljöötä on Pohjolatalonkin tontti erittäin merkittävä historiallisen kokonaisuuden osa. Eräänlaisena suojelutarpeen ennakkopäätöksenä voidaan pitää 2008 tehtyä edellistä kaavamuutosta, jolloin rakennussuojeluun riittäviä arvoja ei Pohjolatalon osalta todettu. Vaikka tontti onkin jo voimakkaasti rakennettu, tulee tontilla tehtävien mahdollisten rakennustöiden yhteydessä huomioida paikan arkeologinen arvo. Ennen kaivutöiden aloittamista tulee kiinteistön omistajan olla yhteydessä museoviranomaiseen. 3.1.4 Maanomistus Kaavamuutoksella tutkittavan tontin omistaa kokonaisuudessaan Laitila Invest Oy (Laitila Arkkitehdit). Kaavarajauksen ulkopuolella olevan katutilat sekä rahatoimiston maa-alueen omistaa Kotkan kaupunki. Pohjoisen puolen asuin- ja liikerakennus on yksityinen asunto-osakeyhtiö. Valtion virastotalon kiinteistön omistaa valtio. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 6

3.2 Suunnittelutilanne, kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset MAAKUNTAKAAVA Alueella on voimassa ympäristöministeriön 28.5.2008 ja 18.1.2010 vahvistama Kymenlaakson maakuntakaava. Maakuntakaavassa alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi (C). Alueella on vähintään maakunnallisesti säilytettäviä rakennuskulttuurikohteita /s). Alueen ohittaa pääkatu ja Kotkan keskustan tapaan kyseinen suunnittelualuekin kuuluu Kotka Mills -tehtaan aiheuttaman seveso-vyöhykkeen sisäpuolelle. Ote maakuntakaavasta, alueen rajaus on likimääräinen Keskustatoimintojen alue Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on kiinnitettävä huomiota alueen viihtyisyyteen, omaleimaisuuteen ja kaupunkikuvan tasapainoisuuteen sekä huolehdittava eri liikennemuotojen järjestelyjen tarkoituksenmukaisuudesta ja häiriöttömyydestä. Aluetta suunniteltaessa on varauduttava riittävään nykyistä keskustatoimintaa sijainnillaan tukevaan palvelutarjontaan. Erityistä huomiota tulee kiinnittää maisema- ja kulttuuriarvojen sekä rakennushistoriallisten ominaispiirteiden säilyttämiseen. KOTKAN YLEISKAAVA Kotkan oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa, joka on hyväksytty 19.3.1986, on alue merkitty Keskustatoimintojen alueeksi (C). Pohjoisesta alue rajautuu kerrostalovaltaiseen asuinalueeseen (AK) ja etelässä toriin. Keskusta kuuluu kulttuurihistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaiden ympäristöjen ja rakennusten alueeseen (SR1). Ote Kotkan yleiskaavasta, alueen rajaus on likimääräinen KOTKANSAAREN OSAYLEISKAAVA Kotkansaaren oikeusvaikutukseton osayleiskaava on kaupunginvaltuuston hyväksymä 27.3.1996. Pohjolatalon kortteli on merkitty liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K). Pohjoispuolella on asuinkerrostalojen alue (AK) ja idässä hallinto- ja virastorakennusten alue (YH), jossa rahatoimisto on merkitty rakennustaiteellisesti tai historiallisesti arvokkaaksi rakennukseksi (s). Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 7

Ote Kotkansaaren osayleiskaavasta, alueen rajaus on likimääräinen Liike- ja toimistorakennusten alue Alueen ohjeellinen tehokkuusluku on e=1-2,5. Kerrosalan käyttö: myymälä-, toimisto- ja mahdolliset hotellitilat vähintään 60 % kerrosalasta. Kadunvarren tilat tulee varata myymälä- ja palvelutiloiksi. Rakennustaiteellisesti tai historiallisesti arvokas rakennus Rakennus tulee suojella rak.lain 135 : perusteella siten, että sitä ei pureta eikä sen rakennustaiteellista tai historiallista arvoa turmella. ASEMAKAAVA Alueen voimassa oleva asemakaava on vuodelta 2008. Silloisella kaavamuutoksella mahdollistettiin lisätoimistotilojen rakentaminen ullakkokerrokseen. Kaavassa korttelialue on määrätty liike- ja toimistorakennusten alueeksi (K). Kirkkokadun varteen on sallittu V-kerroksinen rakennusmassa ja rakennuksen taakse I-kerroksinen podium. Rakennusoikeutta tontille on määrätty 4850 k- m², josta 200 k-m² on kellarikerroksen tasossa. Käyttämättä rakennusoikeudesta on nykyisin 760 k-m² ja kellarissa 45 k-m². Kauppakadun varteen on kaavassa merkitty yleiselle jalankululle varattu alueen osa. Ennen 2008 tapahtunutta kaavamuutosta oli tontti merkitty liiketoiminnan lisäksi myös asumiseen. Ote ajantasa-asemakaavasta. Vuonna 2008 tehdyssä kaavamuutoksessa ei todettu perusteita Pohjolatalon rakennussuojelulle. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 8

Liike ja toimistorakennusten korttelialue Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. Vesikatolle mahdollisesti asennettavat ilmanvaihto- ym. laitteet tulee ryhmitellä ja koteloida yhtenäisiksi ryhmiksi ja sijoittaa maanpinnalta katsottuna mahdollisimman näkymättömiin, rakenteiden ylin korkeusasema merenpinnasta on +23.50. Yleiselle jalankululle varattu alueen osa RAKENNUSJÄRJESTYS, hyväksytty valtuustossa 14.11.2001 MUUT SUUNNITELMAT Pohjolatalon tonttiin ei tällä hetkellä kohdistu omistajan suunnitelmien lisäksi muita kehityshankkeita. Ympäröivään katutilaan vaikuttavat kuitenkin useat lähitulevaisuuden suunnitelmat, joiden vaikutuksia tulee arvioida myös Pohjolatalon suunnitelmien lähtökohtana. Kotkan kansallinen kaupunkipuistohanke on edennyt päätöksentekovaiheeseen. Kotkan kaupunki on hakemassa ympäristöministeriöltä Kansallista kaupunkipuistostatusta MRL 68. Keskustan arvorakennukset, kauppatori sekä ympäröivät puistot ovat tärkeä osa puistohanketta. Suunniteltu puisto kiertää Pohjolatalon tonttia kolmelta sivulta. Kotkan kaupungintalo sekä Kotkan Säästöpankki kuuluvat museoviraston rajaamaan valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY). RKY, kuten ei kansallinen kaupunkipuistokaan, estä alueen kehittämistä ja uudisrakentamista, mutta statuksien antamiseen johtaneita arvoja ei kehittämisen myötä saa vaarantaa. Vihreällä värillä on merkitty osa vireillä olevan Kotkan kansallisen kaupunkipuiston rajauksesta. Se sivuaa suunnittelualuetta kolmelta sivulta. Lisäksi pohjolatalo kuuluu museoviraston valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristörajauksen sisälle. Rajauksen varsinaisina kohteina ovat Kotkan kaupungintalo sekä Kotkan Säästöpankki (punainen rajaus.) Kotkan tie- ja katuverkkosuunnitelmassa (2008) on Pohjolatalon sivuuttavalle Kauppakadulle merkitty kehittämistarve kevyenliikenteen väylälle. Käytännössä kehitystarvetta on koko Kotkansaaren halkaisevalle kevyenliikenteenyhteydelle Sapokasta torin kautta Kantasatamaan. Kantasataman tulevaisuuden kehityskuvat tulee huomioida Pohjolatalon ympäristön katutiloja suunnitellessa. Myös veistospromenadin jatkoa on kaavailtu juuri samaan yhteyskäytävään. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 9

Oheinen luonnos Kirkkokadun ja Kauppakadun kulmasta esittää yhtä mahdollisuutta kehittää yhteyksiä Kauppatorilta Kantasatamaan. Kauppakatu on muutettu yksisuuntaiseksi ja kevyenliikenteenyhteyksiä on parannettu Kauppatorin sekä Kantasataman välillä erillisellä pyöräkaistalla sekä viherkaistalla. Kauppakadun vähimmäismitoitukseksi tulee oheisen luonnoksen mukaan 23m. (Karppinen / SITO 3.6.2014) Kotkansaaren linja-autoliikenne on lähitulevaisuudessa mahdollisten muutosten edessä Kantasataman ja Katariinantorin kehittämisen yhteydessä. Yhtenä vaihtoehtona on esitetty kaukoliikenteen reittien yhtenäistämistä paikallisliikenteen reittien kanssa. Tämä toisi kaukoliikenteen autot lähemmäs keskustaa ja Kantasatamaa. Kaupungin linja-autoliikenteen keskus syntyisi tämän ratkaisun myötä Kauppatorin reunamille. Pohjolatalon tonttia kehitettäessä tulee huomioida, ettei edellä esitettyjen skenaarioiden toteuttaminen vaarannu. Kehitystoimien vaikutuksien tulee paremminkin tukea ja edesauttaa laajempien kehittämiskuvien toteutumista. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve ja tavoitteet Kiinteistön nykyinen omistaja on etsinyt ratkaisua rakennuksen ylläpidon ja kannattavuuden vaikeaan yhtälöön monista eri lähtökohdista. Olemassa olevaa rakennusmassaa on yritetty modernisoida tilajärjestelyin sekä pienimuotoisin laajennuksin. Kiinteistöön on viime vuosien aikana yritetty sijoittaa uusia toimistotiloja, asuntoja, kauppoja ja palveluyrityksiä sekä kahtakin eri hotellia. Kaikki hankkeet ovat kariutuneet pääosin riittämättömiin tai soveltumattomiin tiloihin. Ennen kaikkea liian matala huonekorkeus on suora este rakennuksen modernisoimiseksi uusia liikeyrityksiä tai asukkaita varten. Nykyisen omistajan teettämien laskelmien mukaan vain olevan rakennuksen purkamisella ja korvaamisella uudella rakenteella, voidaan hankkeelle saada realistiset edellytykset. Uudella rakennusmassalla saataisiin riittävä määrä hyvin soveltuvia tiloja yrityksille, liike-elämälle sekä asunnoille. Laajan selvitystyön sekä museoviranomaisen ja muiden viranomaistahojen kanssa käymiensä neuvottelujen jälkeen on nykyinen omistaja päätynyt hakemaan omistamalleen kiinteistölle asemakaavamuutosta, jonka lähtökohtana on sallia olevan rakennuksen purkaminen ja korvaaminen uudella rakennusmassalla. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 10

Uuden rakennuksen onnistunut sovittaminen olevaan ympäristöön edellyttää useiden haasteiden voittamista. Rakennuskulttuurisesti ja kaupunkikuvallisesti sekä liikenneolosuhteiltaan rakennuspaikka tarjoaa hyvin haasteellisen lähtöasetelman. Nykytilannetta ja tulevaisuuden kehityskuvia tulee arvottaa olevan ympäristön luomassa kehyksessä. Lähtökohtaisesti nykyisen kaupunkirakenteen kulttuuriset arvot eivät saa heikentyä kehityskuvien myötä. Kaavamuutosprosessissa selvitetään hankkeen mahdollisuudet ja vaikutukset. Hyvällä suunnittelulla, asioiden yhteensovittamisella sekä avoimella keskustelulla voidaan Pohjolatalon tonttia kehittää onnistuneesti. Myös uuden kaupunkikuvaa elävöittävän rakennusmassan tuominen olevaan ympäristöön on todellinen vaihtoehto, mikäli tontin suunnittelussa huomioidaan ympäristön luomat ehdot. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö 4.2.1 Osalliset Pohjolatalon tontti Kauppatorin pohjoisreunalla kuuluu tärkeänä osana Kotkan rakennettuun kulttuurihistoriaan. Pohjolatalon kumppanina olevat rahatoimisto ja kaupungintalo ilmentävät arvokasta ja puhdasta funktionalismin kerrostumaa Suomessa. Osallisia ovat kiinteistön sekä rakennuksen omistajat, asukkaat, naapurit ja kiinteistössä toimivat yritykset, eli kaikki ne, joiden asumiseen, työtekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Osallisia ovat myös viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa kaava koskee. Osallisille tiedotetaan kaavoituksen etenemisestä ja he voivat lausua suunnitelmista mielipiteensä. Viran puolesta osallisia ovat Kotkan kaupungin asiantuntijaviranomaiset kuten kaupunkimittaus, kuntatekniikka, rakennusvalvonta, ympäristökeskus, puistotoimisto, opetus, päivähoito, liikunta, sosiaali- ja terveystoimi sekä Kotkan aluepelastuskeskus, Kaakkois-Suomen ELY-keskus, Kymenlaakson museo ja museovirasto. Osallisiksi Kotkan kaavoitushankkeissa ovat ilmoittautuneet myös seuraavat yhdistykset; Kotkan luonto ry, Kotkan ympäristöseura ry sekä Kotka-seura ry. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 11

4.2.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Asemakaavamuutoksen vireille tulosta ilmoitettiin kirjeitse osallisille ja muille kaupungin ilmoituslehdissä lehti-ilmoituksella. Asemakaavamuutoksen lähtökohdat ja tavoitteet on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Kaavaprosessin aikana on kaavanvalmistelija ollut yhteydessä suureen osaan alueen toimijoista. Osalliset voivat kaavoitusprosessin aikana esittää ehdotuksiaan ja mielipiteitään osallistumis- ja arviointisuunnitelman sisällöstä, asemakaavaluonnoksesta ja asemakaavaehdotuksesta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan voidaan kaavatyön edetessä tehdä muutoksia ja täydennyksiä. Asemakaavaluonnoksesta ja -ehdotuksesta saatu palaute pyritään huomioimaan suunnitelmassa ja muistutuksiin ja lausuntoihin laaditaan vastineet. 4.2.3 Viranomaisyhteistyö ja luonnosvaiheen lausunnot 4.2.4 Lausuntojen vaikutukset kaavaluonnokseen: Kaavan laatija on ollut aktiivisesti yhteydessä eri viranomaisiin sekä osallisiin kaavaprosessin aikana. Kaavaan vaikuttavat näkökannat on pyritty huomioimaan suunnitteluprosessissa. Kaavaluonnoksen nähtävilläolon aikana kaavanlaatija sai useita lausuntoja asemakaavaluonnoksesta. Kaikki saatu palaute tutkittiin ja pyrittiin huomioimaan mahdollisuuksien mukaan kaavaluonnoksessa. Seuraavassa lausuntojen pääkohdat: Kotkan kuntatekniikan lausunto: Kotkan kuntatekniikka toivoi lausunnossaan kaavamääräyksiin lisäystä, jossa tontin ajoliittymää kiellettäisiin muualla, paitsi kaavan osoittamassa paikassa. Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen lausunto: Kaakkois-Suomen ELY-keskus toivoi lausunnossaan laajempaa selvitystä rakentamispaikan olosuhteista. Erityisesti liikenteen ja liikenteen mahdollisten muutosten aiheuttaman melun selvittämistä pidettiin tärkeänä. ELY-keskus toivoi myös rakentamispaikan ilmanlaadun arvioimista sekä liikennemäärien ja eri liikennemuotojen laajempaa selvittämistä. Lisäksi toivottiin laajempaa arviointia rakennuksen räystäskorkeuden kaavamääräykseen osalta. Kymenlaakson museon lausunto: Lausunnossaan Kymenlaakson museo toteaa kaavoitushankeen liittyvän laajempaan kaupunkikeskustan kehittämiseen sekä kaupunkikuvan parantamiseen, vaikka lopputuloksena olisikin nykyisestä Pohjolatalosta luopuminen. Museo toivoo kuitenkin luonnoskierrokselle lisää syvyyttä, jossa tutkittaisiin eri vaihtoehtojen vaikutuksia kaupunkikuvaan. Lisätutkimista kaivattiin uusien rakennusmassojen hahmottumisen osalta. Ongelmalliseksi nähtiin kauppakadun suuntainen rakennusmassa, jossa rakennuksen pääty muodostaa korttelin kulman sekä osan torille suuntautuvasta julkisivusta. Ympäristöseuran ry:n lausunto: Lausunnossaan ympäristöseura katsoo, ettei kaava riittävällä varmuudella takaa arvokkaan kaupunkiympäristön parantumista. Lisäksi ympäristöseura katsoo Pohjolatalon arvot sellaisiksi, että hankkeen myötä on vähintään torin puoleinen ilmiasu säilytettävä. Kaavaa on muutettu hieman kuntateknisten seikkojen sekä joidenkin täydennysten ja tarkennusten vuoksi. ELY-keskuksen toivomaa meluselvitystä ei suoritettu kaavahankkeen osana. Keskustan osalta asumista sekä työskentelytiloja häiritsevää melua aiheuttavat lähinnä liikenne, mahdolliset keskustan tapahtumat sekä Kotkansaarella sijaitseva teollisuus. Keskustan liikenneolosuhteita on tutkittu kuluvan vuoden aikana runsaasti osana Kotkansaaren Kantasataman kehittämishanketta. Selvitysten mukaan ydinkeskustan liikenne Pohjolatalon tontin kohdalla on nykyisin suhteellisen vähäistä. Nykytilanne-ennusteen mukaan Kirkkokadun arkipäivien keskimääräinen vuorokausiliikenne on 200 henkilöautoa. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 12

Kauppakadun liikenteen osalta jäädään alle mitattavan arvon. Kauppa - ja Laivurinkatujen mahdollinen yksisuuntaistaminen lisäisi Kirkkokadun liikennettä noin 500 henkilöautoon vuorokaudessa. Alueen liikenne-ennuste on tehty vuodelle 2030. Siinä on huomioitu Kantasatama -hankeen laajamittainen toteutuminen. Vuorokausiliikenne Pohjolatalon tontin kohdalla on ennusteen mukaan 1000 henkilöautoa. Ennustettu liikennemuutosten yhteisvaikutus Kirkkokadun kohdalla on siis noin 1500 henkilöautoa vuorokaudessa. Vertailukohdaksi mainittakoon nykytilanteessa Kirkkokadun länsipään 5300 henkilöautoa sekä Keskuskadun länsipään 7000 henkilöautoa vuorokaudessa. (Liikennelaskelmat: Strafica 2014) Kotkansaaren liikennemalli, nykytilanne-ennuste 2013, Strafica. Pohjolatalon tontti on merkitty vihreällä värillä Linja-autoseisakkeiden mahdollinen lisääminen Kauppatorin alueelle on ympäristövaikutuksiltaan suhteellisen vähäistä. Paikallisliikenteen määrät eivät käytännössä lisäänny nykyisestä. Suunnitelmien mukaan paikallis- sekä kaukoliikenteen linja-autot tulevat Kauppatorille ainoastaan matkustajia noutamaan. Vuorojen tasaus sekä bussien taukoalue tullaan sijoittamaan toisaalle esim. nykyisen kantasataman alueelle. Tällä järjestelyllä vähennetään merkittävästi Kauppatorin alueen melu- ja ilmanlaatuongelmia sekä mahdollistetaan bussien toimiminen Kauppatorin reunamilla suhteellisen ahtaassa ympäristössä. Kantasataman kehittämisen myötä ratkaistaan tulevaisuuden linja-autoliikenteen reittien sijainti Kotkansaarella. Mikäli nykyisen paikallisliikenteen reittikäytävään sijoitetaan myös kaukoliikenteen vuorot, on lisäys nykyiseen verrattuna 47 %. Nykyinen keskimääräinen vuorotiheys Keskuskadun ja Kirkkokadun alueella on yksi linja-auto 7,5 minuutin välein (192 autoa/vrk). Mikäli muutos toteutuu, tihenee linja-autojen vuoroväli 5 minuuttiin (283autoa/vrk). Kotkansaaren itäosassa sijaitsevan puunjalostusteollisuuden aiheuttama ajoittainen meluhaitta rajoittuu viranomaisille tulleiden valitusten perusteella tehtaan lähimpiin kortteleihin, eivätkä vaikutukset kantaudu toriympäristöön saakka. Torilla satunnaisesti pidettävien tapahtumien meluvaikutuksista tulee sopia tapauskohtaisesti tapahtuman järjestäjien sekä viranomaisten kesken normaalin käytännön mukaisesti. Suhteellisen vähäisistä liikennemääristä huolimatta on huoli meluttoman ja hyvän asuinympäristön puolesta hyvin aiheellinen myös keskusta-alueilla. Tämän johdosta kaavaan on lisätty määräys, joka velvoittaa huomioimaan valtioneuvoston asettamat ohjearvot rakennussuunnittelun sekä toteutuksen yhteydessä. Lisäksi kaavaan on merkitty asuntojen suuntaamiseen liittyvä määräys. Tarvittaessa tietoisuutta Pohjolatalon tontin melumaisemasta voidaan laajentaa rakennussuunnittelun yhteydessä. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 13

5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne ja mitoitus Kotkan kaupunki on mitannut vuoden 2014 alusta Kotkansaaren keskustaalueen ilmanlaatua katutasolla Kauppatorin vieressä. Tähän mennessä saatujen mittaustulosten perusteella hengitettävien hiukkasten (PM10) ja pienhiukkasten (PM2.5) pitoisuudet ovat alittaneet Valtioneuvosoton asettamat ohje- ja raja-arvotasot. Museoviranomaisen toivetta laajemmasta luonnoskierroksesta ei katsottu tarpeelliseksi. Kiinteistönomistaja on kuluneen vuoden aikana tehnyt Pohjolatalon tontin rakennusmassasta lukuisia eri lähtökohtiin perustuvia luonnoksia, joita myös museoviranomainen on päässyt kommentoimaan. Sen sijaan kaavaan merkitään tavoite torin suuntaan hahmottuvasta yhtenäisesti suunnitellusta ja toteutetusta julkisivukokonaisuudesta. Ympäristöseuran toivomaa kaupunkiympäristön paranemista on pyritty tuomaan esille kaavaselostuksessa erilaisin luonnoksin sekä selvityksin. Kaava on prosessissa vain yksi askel, jota seuraa rakennussuunnittelun ja rakennusvalvontaviranomaisen vuoropuhelu. Tähän vuoropuheluun osallistuvat kiinteästi myös kaupunkisuunnittelu sekä museoviranomainen. Rakentamisvaihetta edeltävät myös mm. katutilojen sekä alueen viherympäristön suunnittelu. Näiden suunnitteluvaiheiden summana muodostuu tulevaisuuden ympäristö. Kaavaehdotuksen määräyksiä on kuitenkin myös tiukennettu ja tarkennettu ympäristöseuran toivomaan suuntaan. Merkittävin muutos on uuden rakennusmassan osittainen irrottaminen rahatoimiston kyljestä, jolla saavutetaan rahatoimistolle itsenäisempi, alkuperäisen kaltainen ympäristö. Kiinteistön omistajan mukaan Pohjolatalon katutasoon pyritään rakentamaa riittävän suuri liiketila jo tarjolla olevaa toimijaa varten. Katutasoon sijoitetut huoltoalueet, tontin sisäänajoväylä sekä riittävän väljät katualueet ja jalankulkuympäristö luovat reunaehdon rakentamisen määrälle. Katutason liiketilan päälle on kaavailtu kahta neljän kerroksen korkuista rakennusmassaa, joissa voi olla tarpeen mukaan liiketilaa sekä asuntoja. Korkeammat rakennusmassat voidaan toteuttaa yhtenäisenä tai kahtena erillisenä massana. Mikäli toteutus perustuu kahteen massaan, tulee ne sitoa toisiinsa yhtenäisellä räystäslinjalla ja vesikatolla. Rakennusten piha rakennetaan 1 kerroksisen liiketilan katolle, samoin kuin rakennuskokonaisuutta palveleva konehuone. Rakennusoikeutta tontilla voidaan nostaa hankeen myötä. Alustavissa suunnitelmissa katutason liiketilan koko voi olla noin 2100 k-m². Viisikerroksisen rakennusmassan ylemmissä kerroksissa voisi rakennusoikeutta olla kaavamuutoksen jälkeen hieman noin 4000 k-m². Kokonaisuutena nykyinen 4850 k-m² nousisi hieman yli 6000 k-m². Tontin tehokkuusluvuksi muodostuisi noin e=2,3, joka mukailee keskustan yleistä tonttitehokkuuden linjaa. Lisäksi tontin kellarintaso voidaan tarvittaessa rakentaa kokonaisuudessaan paikoitustilaksi. Paikoituksen määrää arvioitaessa tulee huomioida asuminen, työpaikat sekä liiketilat. Asuntojen pysäköinti paikat sijoittuvat suunnitelmissa tontin omaan paikoituskellariin samoin kuin kiinteistössä työskentelevien paikoitus. Ydinkeskustassa autopaikkoja asunnoille varataan 1ap / 100 k-m². Liiketiloille autopaikkoja varataan 1ap / 60 k-m² ja toimistoille 1ap / 75 k-m². Osa paikosta on kadunvarsipaikkoja, joissa pysäköintiaikaa on rajoitettu. Osa asemakaavan mukaan asiakaspaikoksi tarkoitetuista velvoitepaikoista on ostettavissa Toriparkki Oy:ltä. Lisäksi kaavassa huomioidaan riittävä polkupyöräpaikoitus sekä paikat liikuntarajoitteisille. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 14

5.2 Palvelut 5.3 Kaavan vaikutukset ja ekologinen tarkastelu Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja yhdyskuntaan: Palvelurakenteeltaan Kotkansaaren keskusta on hyvin monipuolinen. Pohjolatalon kaavoitushanke tukeutuu olemassa olevaan palvelurakenteeseen ja toisaalta myös täydentää keskusta-alueen palveluja omalla palvelutarjonnallaan. Kaavamuutosalueen koko on kaupunkirakenteen kokonaisuuteen nähden pieni. Yhden tontin rakennushankkeella ei pelasteta keskustan elinvoimaa, eikä toisaalta tuhota sitä. Paikan merkittävyys liittyy ympäristökokonaisuuteen, rakennetun ympäristön harmoniaan ja katutason ympäristön laatuun. Näihin seikkoihin voi yksittäinenkin rakennushanke suuresti vaikuttaa. Nyt suljetun oloinen ränsistynyt ja vajaakäyttöinen rakennus kaupungin ydinkeskustassa luo ympärilleen ei-toivottua ilmapiiriä. Torilta Kantasatamaan johtavan yhteyden alkupäähän toivotaan tulevaisuudessa paljon elävämpää ja merkityksellisempää kaupunkiympäristöä. Pohjolatalon tontin kaavamuutoksen ja uudisrakentamisen lähtökohtana tulee olla olevan ympäristön vaaliminen ja kehittäminen ympäristön olevia arvoja heikentämättä. Uusien rakennusmassojen tulee sijoittua kaupunkirakenteen mittasuhteisiin saumattomasti. Laadullisesti rakentamisen tulee olla erittäin korkeatasoista. Julkisivujen muotokielen tulee olla sopusoinnussa olevan ympäristön kanssa. Myös toiminta jota rakennukseen suunnitellaan, tulee olla ydinkeskustan avoimuutta ja elävää keskustaa tukevaa. Rakennusmassan kerrosmäärää arvioitaessa voidaan räystäslinja sitoa kahteen vaihtoehtoiseen korkoon. Matalampaa 4 kerroksen korkoa edustaa mm. valtion virastotalo, Stellantalo sekä Kauppakadun apteekkitalon matalampi osa. Toisaalta Kirkkokadun maisemaa luovat 5 kerroksiset rakennusmassat. Kerrosten määrää olennaisempaa on synnyttää hyvä suunnitelma, joka ottaa huomioon rakennuspaikan luomat ehdot. Kaavaan on merkitty maksimi räystäskoroksi Apteekintalon räystäskorko (+25,5m). Se mahdollistaa esim. 5 m korkean liiketilan katutasoon sekä noin 3,4 metriä kerroskorkeutta ylempiin kerroksiin. Uusien rakennusmassojen tulee sopia torimiljöön lisäksi, Kirkkokadun ja Kauppakadun maisemaan sekä arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön. Torin suuntaan tulee uuden rakennuksen muodostaa yhtenäisesti suunniteltu ja toteutettu kokonaisuus. Lisäksi korttelin kulmien tulee olla suljettuja. Pohjolatalon tontti kuuluu museoviraston rajaamaan valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön nimeltään Kotkan kaupungintalo sekä Kotkan säästöpankki. Arvokkaan torimiljöön monumentaalisuuden sekä yksittäisten arvorakennusten ominaispiirteiden säilymisen tulee olla koko hankkeen lähtökohtana. Erityishuomiota tulee antaa rahatoimistolle, jonka seinään kiinni uusi rakennusmassa tulee. Arkkitehti Eino Tuompo ratkaisi aikanaan Pohjolatalon ja rahatoimiston liittymän varsin yksinkertaisella tavalla. Tasakattojen räystäslinja on naulittu samaan korkoon ja kaksi rakennusta sulautuvat yhdeksi kappaleeksi. Kaupunkikuvan kestävyyden kannalta nykyisin olemassa oleva ratkaisu ei ehkä kuitenkaan välttämättä anna rahatoimistolle sitä arvoa, joka sille kuuluisi. Yhtenäisen räystäskoron vuoksi syntyi Pohjolataloon myös kerroskorkeus, joka ei vastaa nykypäivän vaatimustasoa. Pohjolatalon tontin rakennuksen uusi massoittelu mahdollistaa myös rahatoimiston hahmolle paremman esiintuonnin. Vanhojen kuvien perusteella on rahatoimisto alun perin seissyt paikallaan itsenäisenä kuutiona, jonka kulmat hahmottuvat kaupunkitilassa. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 15

Kuvasarja Pohjolatalon korttelin kulmasta, 1900-luvun alku, 1950-luvun loppu sekä 1970-luvun alku. (Lähde: Museovirasto / tuntematon) Kuvassa Pohjolatalon tontin mahdollisen uuden rakennuksen massoitteluluonnoksia. Kirkkokadun korko muodostuu Apteekintalon räystään mukaan. Uusi rakennus ja rahatoimisto hahmottuvat erillisinä massoina. Kauppakadun massaa on kevennetty Apteekintalon kattomuotoa mukailevalla reilulla sisäänvedolla. (Laitila Arkkitehdit Oy 5.8.2014). Kotkan kansallinen kaupunkipuisto -hanke on edennyt päätösvaiheeseen. Keskusta-alueella puisto hahmottuu vihreästä kasvillisuudesta muodostuvan puiston sijaan paremminkin arvorakennusten, aukioiden sekä hyvän, vehreän ja mielenkiintoisen jalankulkuympäristön luomana kaupunkitilana. Kaupunkipuisto ympäröi Pohjolatalon tonttia kolmelta sivulta. Pohjolatalon tontin tulevaisuutta arvioitaessa tulee kaupunkipuistohanke huomioida erityisesti jalankulkuun ja pyöräilyyn suunnatun katutilan laadukkaana ja riittävän väljänä ympäristönä, joka saumattomasti ohjaa kaupunkitilassa kulkijaa. Toisaalta uudisrakennus ei saa myöskään vaarantaa kaupunkipuistostatuksen myöntämiseen vaikuttaneita rakennetun ympäristön arvoja. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 16

Kaavamuutoksen energia- ja ilmastovaikutukset sekä luonnonympäristö Pohjolatalon tontti on nykyisin hyvin voimakkaasti rakennettu, joten vaikutuksista luonnonympäristöön ei juurikaan voida puhua. Toisaalta ekologisia arvoja voidaan tukea parhaalla mahdollisella tavalla, jos uusi rakennushanke tukee joukkoliikenteen kehittämishanketta sekä kevyenliikenteen ympäristön kehittämistä Kotkansaarella. Elinvoimainen ja toimiva keskusta edesauttavat ihmisiä tekemään liikkumiseen liittyviä kestäviä arvovalintoja. Taulukko. Energia ja ilmastoasioiden huomiointi kaavassa Aihe: Arvio* YHDYSKUNTARAKENTEEN EHEYTYMINEN 3 Perustelut: Yhdyskuntarakenne eheytyy kaavamuutoksen osoittamalla rakentamisella. Nykyisin hyvin vähällä käytöllä olevaan kiinteistöön syntyy uutta liiketoimintaa sekä asumista. Kehittyminen tapahtuu kaupunkirakenteen kannalta yhdessä kaikkein keskeisimmistä kortteleista. ALUEEN JOUKKOLIIKENNEYHTEYDET / -OLOSUHTEET 3 Perustelut: Pohjolatalon sivuitse Kirkkokatua pitkin kulkee yksi kaupungin vilkkaimmista paikallisjoukkoliikenteen käytävistä. Samaan käytävään ollaan tulevaisuudessa mahdollisesti sijoittamassa myös seutu- ja kaukoliikennettä. Alle 500 metrin päässä sijaitsee myös henkilöliikenteen rautatieseisake. KÄVELYN HYVIEN OLOSUHTEIDEN HUOMIOINTI 2 Perustelut: Pohjolatalohankkeen myötä pyritään varmistamaan katutilojen riittävyys sekä korkea laatu. Hankkeen lähtökohtana on Kirkko- ja Kauppakatujen merkittävyys tulevaisuuden kaupunkikehityksessä. PYÖRÄILYN HYVIEN OLOSUHTEIDEN HUOMIOINTI 2 Perustelut: Kauppakadun varteen pyritään luomaan jalankulkuyhteyden rinnalle myös pyöräkaista, jolla Kotkansaaren verkostoa harsitaan kasaan Sapokan ja Kantasataman välillä. Kaavassa on huomioitu myös polkupyöräpaikoitus. KESTÄVIEN ENERGIARATKAISUJEN MAHDOLLISTAMINEN 2 Perustelut: Keskeinen kaupunkikortteli on myös keskeisen kuntateknisenverkoston äärellä. Kaukolämmön tuotanto Kotkassa tapahtuu pääsääntöisesti uusiutuvalla energialla. Kaukolämpöverkko tulee tontille Kauppakadun puolelta. *Asteikko: 0 toteutuu heikosti 1 toteutuu kohtalaisesti 2 toteutuu hyvin 3 toteutuu erinomaisesti? ei arvioitavissa / ei arvioitu 5.4 Nimistö Kaavamuutoksen myötä ei synny uutta nimistöä. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 17

6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutuksen kustannusarviot 6.2 Toteutuksen seuranta LIITTEET Kaavamuutoksen toteutumisen tukemiseksi solmitaan kaavoitussopimus Kotkan kaupungin ja kiinteistön omistajan välillä. Kiinteistön omistaja kumppaneineen vastaa kaavoitusprosessin jälkeen kokonaisuudessaan tonttirajojen sisällä tapahtuvan kehittämisen kustannuksista. Ympäröivien katutilojen, parannettujen kevyenliikenteen yhteyksien sekä tulevaisuuden linja-autoterminaalin aiheuttamista muutostöistä vastaa pääosin kaupunki. Hankkeen esiselvittelyä ja esisuunnittelua on tehty jo syksystä 2013 saakka. Kaavoitusta sekä suunnittelua pyritään edistämään yhtäaikaisesti vuoden 2014 aikana. Kiinteistön omistajan toiveiden mukaan alkaisivat kehittämistoimet tontilla vanhan rakennuksen purkamisella kevään 2015 aikana. Hankeen osapuolet, kiinteistönomistaja, kaupunki sekä museoviranomainen ovat aktiivisesti yhteydessä toisiinsa koko hankkeen ajan. Kaavaselostus, Pohjolatalon asemakaavamuutos 0514, Kotkan kaupunki 18