1 VUOKRASOPIMUS 1. Vuokranantaja Saarijärven kaupunki, Sivulantie 11, 43100 Saarijärvi Perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun Y-tunnus 0176975-1 Jäljempänä vuokranantaja 2. Vuokralainen Perusturvaliikelaitos Saarikka Sivulantie 11, 43100 Saarikka Sähköposti: toimisto@saarikka.fi Y-tunnus 0208521-2 Jäljempänä vuokralainen 3. Vuokrakohde Vuokrakohde on Saarijärven kaupungin toimesta perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun Saarijärven keskustan Sivulanpellon asemakaavaalueelle korttelin 125 tonttien 4 ja 5 muodostamalle alueelle rakennettava huonokuntoisten vanhusten ryhmäkotikohde piha-alueineen. Ryhmäkoti käsittää kaksi 15-paikkaista ja 5 6-paikkaista ryhmäkotia. Liitteenä olevista luonnospiirustuksista ilmenee ryhmäkotien toiminnallinen ja laadullinen tavoitetaso. Lopullinen toteutus tarkentuu rakennushankkeen edetessä. Vuokranantaja suunnittelee ja rakennuttaa tilat liitteenä olevien ja myöhemmin tarkentuvien suunnitelmien mukaisesti siten, että kohde täyttää ARA:n investointiavustuksen ja korkotukilainan myöntämisen ehdot. Vuokralainen osallistuu tilojen suunnittelu- ja rakennuttamisprosessiin. Vuokrattava huoneistoala on n. 3500 m2. 4. Tilojen käyttöönotto Tämän vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä ryhmäkodin arvioitu käyttöönottohetki on 1.1.2017. Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselle ryhmäkodin tilojen lopullisen käyttöönottopäivämäärän viimeistään kolme (3) kuukautta ennen ryhmäkodin valmistumista. Mikäli vuokranantaja toteaa rakentamisen aikana, että kohteen tilat eivät tule olemaan käyttöönotettavissa viimeistään 30.6.2017, käyttöönoton
2 viivästyksestä on ilmoitettava vuokralaiselle välittömästi, kun viivästys on tullut vuokranantajan tietoon. Jos ARA ei myönnä hankkeelle sen ehdollisessa varauspäätöksessä 12.2.2014 tarkoitettua investointiavustusta ja korkotukilainaa, tämä sopimus raukeaa. Tässä tapauksessa kummallakaan osapuolella ei ole vaatimuksia toisiaan vastaan. 5. Vuokra-aika Vuokra-aika ja vuokranmaksuvelvollisuus alkavat, kun ryhmäkodin tilat siirtyvät vuokralaisen hallintaan kohdassa 6 tarkoitetulla tavalla. Vuokrasopimus on määräaikainen ja sen kesto on kaksikymmentä(20) vuotta. Määräaika luetaan siitä, kun tilat on luovutettu kohdan 6 tarkoittamalla tavalla vuokralaisen hallintaan. Mikäli sopijaosapuoli haluaa päättää vuokrasopimuksen edellä olevan määräajan päättyessä, sopijaosapuolen tulee vähintään kaksitoista (12) kuukautta ennen vuokra-ajan päättymistä kirjallisesti irtisanoa tämä sopimus. Mikäli sopimusta ei ole irtisanottu päättymään edellä todetuin tavoin, vuokrasopimus jatkuu tämän jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisaika on kaksitoista (12) kuukautta. 6. Hallinnan siirtyminen Vuokrattavat tilat siirtyvät vuokralaisen hallintaan, kun ryhmäkodin tilat on rakennettu kohdassa 3. selostetulla tavalla, luovutettu vuokralaisen käyttöön ja kun vuokranantaja sekä viranomaiset ovat hyväksyneet tilat käyttöönotettaviksi. 7. Asuntojen vuokraus Tilat vuokrataan käytettäväksi huonokuntoisten vanhusten ryhmäkotien toiminnassa. Vuokralainen vuokraa tilat edelleen ryhmäkodin asukkaille. Vuokrauksen kohteena olevassa rakennuksessa sijaitsevia asuntoja saadaan käyttää vain vuokra-asuntoina siten kuin korkotukilaissa (604/2001) säädetään. Toimitiloissa on tarkoituksena järjestää vanhusten ympärivuorokautista hoivaa. Vuokralainen hankkii kaikki toimintansa edellyttämät viranomaisten luvat ja vastaa niiden noudattamisesta sekä niiden aiheuttamista toimenpiteistä ja kustannuksista.
3 8. Vuokran määrä, vuokralaskelmat ja tarkistamismekanismi Vuokralainen sitoutuu maksamaan pääoma- ja hoitomenovuokraa, joka määräytyy kohteen lopullisten kustannusten ja lainamäärien vahvistuttua. Vuokra maksetaan etukäteen kunkin kalenterikuukauden 5. päivänä. Viivästyskorko on korkolain mukainen. Vuokran määrästä laaditaan vuokranmääräytymislaskelma. Vuokranmääräytymislaskelmaa laadittaessa tulee huomioida, että korkotukilain mukaan asuinhuoneistojen vuokralaisilta saa periä vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin (omakustannusvuokra). Omakustannusvuokran määrittämisessä hoito- ja pääomamenoihin hyväksytään ARA:n vuokranmääritysohjeissa hyväksytyt menoerät. Pääomavuokran perusteeksi hyväksytään Aran hyväksymän rahoituksen ja Aran hyväksymien toteuttamiskustannusten mukaiset rahoituksen pääoma- ja korkokustannukset sekä hankkeelle hyväksyttyjen omien varojen osalta perittävä enintään 8 % laskennallinen korko. Hoitomenovuokraan hyväksytään kohtuulliset hallinto- ja kiinteistönhoitokustannukset sekä erikseen tulevia perusparannuskustannuksia varten kerättävä osuus. Vuokrassa voidaan kerätä varoja ennakolta korkotukilainojen portaittain nouseviin lyhennyksiin. Tarvittava vuokran määrä määritellään vuosittain aina jokaisen vuoden marraskuun loppuun mennessä ja sitä peritään samansuuruisena seuraavan kalenterivuoden ajan. Vuokran määrä perustuu kiinteistönhoitokuluista tehtyyn talousarvioon. Kuluneen vuoden toteutuneet kulut selvitetään seuraavan vuoden vuokralaskelmaa laadittaessa ja kuluneen vuoden mahdollinen yli- tai alijäämä otetaan osittain tai kokonaan huomioon seuraavan yhden tai useamman vuoden vuokrassa joko vuokraennakkona tai -saatavana. Vuokranantajalla on myös oikeus varata tai käyttää ylijäämä korkotukilaissa tarkoitetulla tavalla. Kulut perustuvat vuokranantajan kirjanpitoon ja vuokralaisella on oikeus tulla kuulluksi kiinteistön ylläpidon tasosta päätettäessä. Vuokrasuhteen päätyttyä mahdollinen ylijäämä palautetaan seuraavan kalenterivuoden kuluessa asuinhuoneistojen vuokralaisille korkotukilaissa tarkoitetulla tavalla. Vuokran määrittämisessä tulee pyrkiä siihen, että asuntokohtainen enimmäisvuokra on enintään KELAn voimassa olevan asumistukinormien enimmäisvuokra.
4 9. Arvonlisävero Tämän vuokrakohteen osalta on hakeuduttu arvonlisäverovelvolliseksi, joten vuokraan sekä muihin tässä sopimuksessa mainittuihin Vuokranantajan perimiin korvauksiin lisätään arvonlisävero kulloinkin voimassaolevan verokannan mukaisena. Vuokralainen sitoutuu käyttämään vuokrattuja tiloja arvonlisäverolain 30 :ssä ja 10 luvussa määritellyllä tavalla jatkuvasti vähennykseen tai 130 :ssä määriteltyyn kuntapalautukseen oikeuttavaan toimintaan. Mahdollisesta arvonlisäveron vähennyksen palauttamisesta tämän vuokrasuhteen päätyttyä vastaa vuokranantaja. 10. Vuokraoikeuden siirto, edelleenvuokraus ja alivuokraus Vuokralaisella on oikeus vuokrata tiloja edelleen ryhmäkodin asukkaille. Vuokranantajalla on oikeus saada ne vuokralaisia koskevat tiedot, jotka korkotukilainaehdoissa ja Aran asukasvalintaohjeissa edellytetään. Vuokralainen sitoutuu noudattamaan asuntojen edelleen vuokrauksessa korkotukilain säädöksiä, valtioneuvoston vahvistamia perusteita sekä ARA:n antamia ohjeita korkotukivuokra-asuntojen asukasvalinnoista ja lakia yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/1990). Vuokralainen vastaa lain mukaisen yhteishallinnon järjestämisestä ja toimii siten vuokranantajan edustajana yhteishallintoon liittyvissä asioissa soveltuvin osin. Asukasvalintaperusteista ja etusijajärjestyksestä voidaan korkotukilain mukaan poiketa terveydellisistä tai sosiaalisista syistä esim. silloin, kun hakija tarvitsee terveydentilansa tai muun elämänhallintaansa liittyvän seikan vuoksi muuta erityistä hoitoa ja/tai tukea. Vuokralaisella on oikeus siirtää vuokrasopimus Aran ehtojen mukaisesti kaikkine oikeuksineen ja velvoitteineen kolmannelle vuokranantajan kirjallisella suostumuksella. Vuokranantajan kieltäytyessä suostumuksen antamisesta vuokrasopimuksen siirtoon on kieltäytyminen perusteltava ja asiasta on vuokralaisen vaatimuksesta neuvoteltava. Vuokranantajalla on oikeus siirtää tämä sopimus kolmannelle osapuolelle siten, että tämän sopimuksen ehdot ja määräykset eivät muutu eikä niihin tehdä lisäyksiä taikka täydennyksiä. 11. Muutostyöt vuokra-aikana Vuokralaisella on oikeus suorittaa vuokra-aikana vuokratuissa tiloissa kustannuksellaan muutostöitä hankittuaan niille ensin vuokranantajan kirjallisen hyväksynnän. Samalla vuokralainen ja vuokranantaja sopivat, onko
5 12. Laite- ja irtaimistohankinnat 13. Vuokranantajan velvoitteet 14. Vuokralaisen veloitteet 15. Vuokrakohteen siivous vuokralaisen palautettava tilat muutostöiden osalta kustannuksellaan siihen kuntoon, kuin ne olivat vuokra-ajan alkaessa. Muutostyöksi ei katsota vuokralaisen teettämiä vähäisiä ylläpitokorjauksia. Muutokset jäävät kiinteiltä osiltaan vuokranantajan omaisuudeksi ilman eri korvausta vuokra-ajan päätyttyä. Sen lisäksi, mitä liitteenä olevassa rakennustapaselostuksessa on esitetty, vuokralaisella on oikeus hankkia ja asentaa kustannuksellaan muita palveluntuotannossaan tarvitsemiaan koneita ja laitteita. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan yllä mainittujen laitteiden huollosta ja korjauksista ja mahdollisesta uusimisesta vuokrakauden aikana. Vuokranantaja vastaa vuokrakohteen hoidosta ja ylläpidosta sekä tästä aiheutuvista kustannuksista tämän sopimuksen liitteenä olevan vastuunjakotaulukon mukaisesti. Vuokranantajan vastuulla olevat kustannukset sisällytetään vuokraan. Vuokralainen vastaa vuokrakohteen hoidosta ja ylläpidosta sekä tästä aiheutuvista kustannuksista tämän sopimuksen liitteenä olevan vastuunjakotaulukon mukaisesti. Kiinteistöhoidon toteutustavasta, kilpailutuksesta ja hoitotasosta sovitaan vuosittain vuokranantajan ja vuokralaisen välisessä neuvottelussa. Kiinteistöhoidon tason ja toteutustavan on oltava sellaiset, että rakennuksen arvo ja toimivuus säilyy. Vuokralaisella ei ole oikeutta kustannussäästösyihin vedoten vaatia niin alhaista kiinteistöhoitotasoa, että se vaarantaa rakennuksen arvon ja/tai kunnon säilymisen. Vuokralainen huolehtii vuokrakohteen sisäpuolisesta siivouksesta kustannuksellaan. Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että siivoustyön suorittava yritys ilmoittaa vuokranantajalle tehdyn sopimuksen sisällön. Vuokralainen on velvollinen valvomaan, että siivoustyö hoidetaan siten, että rakennuksen arvo ja kunto säilyy ja että siivoustyöstä ei aiheudu vahinkoa rakennukselle.
6 16. Vakuuttaminen ja vaaranvastuu 17. Jakeluhäiriöt ja - katkokset 18. Tilojen luovutus vuokrasuhteen päättyessä Vuokranantaja vastaa siitä, että kiinteistö on vakuutettu kiinteistön täysarvovakuutuksella. Kiinteistövakuutus ei korvaa vuokralaisen omistamalle tai alivuokralaisten hallitsemalle irtaimelle omaisuudelle aiheutuneita vahinkoja. Vuokralainen vakuuttaa omalla kustannuksellaan kohteessa olevan omaisuutensa tai vuokralaisen haltuun luovutetun kolmannen tahon omaisuuden vesi- ja palovahinkojen varalta, ilkivaltaa ja murtoja vastaan, huolehtii liiketoimintansa keskeytysvakuutuksesta sekä pitää vakuutukset voimassa koko vuokrasuhteen ajan. Vuokranantaja ei ole velvollinen korvaamaan vahinkoja, jotka aiheutuvat kiinteistöön kuuluvissa laitteissa tai rakennusosissa tapahtuvista häiriöistä tai rikkoutumisista. Tällaisia ovat esim. vesi- ja viemärivahingot, sähkö- tai lämpölaitteissa tapahtuvat häiriöt tai tulipalot. Vuokranantaja ei myöskään ole velvollinen korvaamaan ilkivallasta aiheutuvia vahinkoja. Tilapäiset häiriöt vesi-, viemäri-, lämpö- ja sähkölaitteissa tai kiinteistönhoidon kannalta tarpeelliset katkokset vastaavissa jakelulaitteissa eivät oikeuta vuokralaista vuokranalennukseen tai korvauksen saantiin vuokranantajalta. Vuokranantaja on oikeutettu teettämään vuokrasuhteen aikana kiinteistössä ja vuokratiloissa tavanmukaisia kunnossapitotöitä ilman, että vuokralainen saa korvausta siltä ajalta, mikä näihin töihin kuluu. Tällaisista töistä on etukäteen ilmoitettava kohtuullisessa ajassa vuokralaiselle tai sovittava töiden ajankohdasta vuokralaisen kanssa. Edellä mainittu koskee myös yhteisesti sovittuja muutostöitä, joita tehdään vuokralaisen jo käyttäessä kiinteistön tiloja. Vuokralainen sitoutuu vuokra-ajan päätyttyä viimeistään lain mukaiseen muuttopäivään mennessä luovuttamaan tilat vuokranantajalle siinä kunnossa kuin ne olivat tämän vuokrasopimuksen alkaessa normaalikäytöstä johtuvaa kulumista lukuun ottamatta. Vuokralainen ei ole kuitenkaan velvollinen poistamaan sellaisia vuokrakauden kuluessa rakennuksen ainesosaksi tulleita investointeja, jotka ovat sellaisenaan käytettävissä tavanomaisessa toiminnassa. Vuokralainen huolehtii huoneistossa olleiden kalusteiden, koneiden ja/tai laitteiden tai muiden vastaavien poistamisesta syntyneiden kiinnitysjälkien paikkaamisesta ja siistimisestä sekä mahdollisesti epäsiistiksi jääneiden seinien, lattioiden ja kattojen maalaamisesta tai kunnostamisesta, kuitenkin ottaen huomioon normaali kuluminen ja huoneiston loppusiivouksesta. Vuokralaisen huoneistoon asentamat laitteistot ja kalusteet, joita vuokralainen ei poista eikä
7 vuokranantajakaan vaadi poistettavaksi, siirtyvät vuokranantajan omaisuudeksi korvauksetta vuokra-ajan päätyttyä. Vuokralaisen tulee toimittaa huoneiston kaikki avaimet vuokranantajan kanssa sovittuun paikkaan. Ellei kaikkia avaimia palauteta tai vuokralaisen henkilökunnalle on teetetty uusia avaimia, joita ei ole palautettu, vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle kaikkien vuokrattujen tilojen ja kiinteistön mahdollisten muiden lukkojen uudelleensarjoittamisesta aiheutuvat kustannukset. 19. Vastuu lämmityskuluista, vedestä ja jätevedestä sekä lämpimästä käyttövedestä 20. Jätteet ja jätehuolto Vuokrantaja vastaa kiinteistön sähkökuluista sekä kiinteistöltä perittävistä lämmityskuluista, vesi- ja jätevesimaksuista sekä lämpimästä käyttövedestä aiheutuvista kustannuksista vastuunjakotaulukon mukaisesti. Kustannukset sisällytetään vuokralaiselta perittävään kohdassa 8. tarkoitettuun vuokraan ja huomioidaan vuokralaskelmassa. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan omista ja vuokraamiensa tilojen käyttäjien kiinteistölle tuomista ja/tai siellä aikaansaamistansa jätteistä ja niiden lajittelusta sekä lajiteltujen jätteiden poiskuljetuksesta kiinteistön jäteastioihin sekä jäteastioiden tyhjentämisestä. Lisäksi vuokralainen vastaa toiminnastaan mahdollisesti syntyvän ongelmajätteen tai muun erikoisjätteen loppukäsittelystä ja niiden aiheuttamista kaikista kustannuksista. 21. Yhteistoiminta kiinteistön kunnon arvioimiseksi Vuokranantaja ja vuokralainen toteuttavat vuosittain erikseen sovittuna ajankohtana yhteistoimintapalaverin, jossa kiinteistön kunto arvioidaan ja arvioinnin tulokset yhteisesti kirjataan. 22. Sopimuksen päättyminen ja poismuutto 15. Erimielisyyksien ratkaiseminen Vuokrasopimus päättyy kohdassa 5 mainitun mukaisesti. Sopimuksen päättyessä tilojen tulee olla tavanomainen kuluminen huomioon ottaen hyvässä kunnossa ja siivottuna. Tiloissa pidetään yhteinen katselmus niiden luovutuksen yhteydessä, jossa todetaan tilojen kunto. Katselmuksessa mahdollisesti todetut puutteellisuudet tai viat on vuokralaisen korjattava välittömästi. Mikäli niin ei tapahdu, vuokranantajalla on oikeus teettää tarvittavat korjaukset kolmannella osapuolella vuokralaisen kustannuksella.
8 16. Sopimuksen voimaantulo Tästä sopimuksesta mahdollisesti aiheutuvat erimielisyydet, joita ei voida ratkaista osapuolten välisin neuvotteluin, ratkaistaan Keski-Suomen käräjäoikeudessa ensimmäisenä oikeusasteena. Tämä sopimus tulee voimaan, kun perusturvaliikelaitos Saarikan johtokunta ja Saarijärven kaupunginhallitus ovat lainvoimaisilla päätöksillään hyväksyneet sopimuksen ja sopijapuolten edustajat ovat sopimuksen allekirjoittaneet. 17. Sopimuksen jakelu Tätä sopimusta on tehty kaksi samansisältöistä kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle. 18. Sopimuksen päiväys ja allekirjoitus Saarijärvellä päivänä 2015 Saarijärven kaupunki Timo Rusanen kaupunginjohtaja Mirja Niemi talous- ja hankintajohtaja Perusturvaliikelaitos Saarikka Riitta Hallberg vs. liikelaitosjohtaja Aino Rajapolvi talousjohtaja