Yhdyskuntatekniikan lautakunta 30 21.04.2016 Bjönsinmäen asemakaavaehdotuksen asettaminen nähtäville MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti (kh, kv) 887/10.02.03/2013 Yhdyskuntatekniikan lautakunta 21.04.2016 30 Taustaa Kuntakeskuksen liikealueen jälkeen kunnan asemakaavoituksen painopiste on siirtynyt Masalan keskustan kehittämiseen. Bjönsinmäen asemakaava-alue sijaitsee Masalan keskustassa erittäin keskeisellä paikalla vain muutaman sadan metrin päässä Masalan rautatieasemasta. Asemakaavan tavoitteena on keskusta-alueen kehittäminen ja täydennysrakentaminen, sekä kevyen liikenteen yhteyksien ja liikenneturvallisuuden parantaminen Masalantien yleissuunnittelun yhteydessä. Samalla pyritään turvaamaan Masalantien asema osana kulttuurihistoriallisesti merkittävää Suurta Rantatietä. Suunnittelualueella sijaitsee mm. käytöstä poistunut liikerakennus, jonka maankäyttö muuttuu. Lisäksi tutkitaan alueella sijaitsevan kaupan yksikön laajenemistarpeita ja liiketilan sijoittamista uudisrakennusten maantasokerroksiin. Alueella sijaitsevan Masalan kirkon kaupunkikuvallinen asema huomioidaan suunnittelussa. Asemakaava on tullut vireille 29.11.2013 NCC Oy:n ja yksityisten maanomistajien aloitteesta, ja kunta on solminut kaavoituksen käynnistämissopimuksen NCC Rakennus Oy:n kanssa 18.9.2013. Sopimuksen mukaan maanomistaja vastaa kustannuksellaan kaavoitustyöhön liittyvistä tutkimus- ja selvitystöistä, mutta lopullinen asemakaava laaditaan kunnan toimesta. Bjönsinmäen asemakaavahanke sisältyy Kirkkonummen kaavoitusohjelmaan 2016-2020, joka on hyväksytty kunnanvaltuustossa 31.8.2015 ( 77). Hankeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on hyväksytty yhdyskuntatekniikan lautakunnassa 29.11.2013 ( 80). Koska alustavaa suunnittelualuetta laajennettiin merkittävästi, kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma tarkistettiin 23.10.2014 ja asemakaavan muutos kuulutettiin uudelleen vireille 16.1.2015. Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Masalan keskustassa vain muutaman sadan metrin päässä Masalan rautatieasemasta. Alue on kooltaan noin 7 ha. Se rajoittuu etelässä Vernerintiehen ja Köpaksenpolkuun ja pohjoisessa Tinankujaan sekä Tinantien pohjoispuolisiin kortteleihin. Suunnittelualue poikki lounaasta kaakkoon kulkeva Masalantie on suunnittelualueen ja koko Masalan pääväylä. Rautatie jää suunnittelualueen kaakkoispuolelle.
Alueen suurimmat maanomistajat ovat Kirkkonummen kunnan lisäksi NCC Oy, YIT Oy sekä yksityiset maanomistajat. Alueella on rakennettua kerrosalaa yhteensä noin 6200 k-m2, josta asuinkerrosalaa on noin 3300 k-m2. Suunnittelualueen pohjoisosassa sijaitsee Masalan kirkko, jolla on merkittävä asema Masalan kaupunkikuvassa. Kirkon takana sijaitsevalla mäellä on vanhaa, osin suojeltua rakennuskantaa Furugårdin tilan alueella. Pihapiirissä on säilynyt kaksi asuinrakennusta, myöhemmin kastelualtaana käytetty tuulimyllyn pohja sekä vanhan päärakennuksen perustusten jäänteitä. Suunnittelualueen eteläosassa on muutamia rakentumassa olevia kortteleita, jotka kuuluvat Ratavallin asemakaava-alueeseen. Työpaikkoja alueella on Kirkkonummen seurakuntayhtymällä sekä alueella sijaitsevalla elintarvikekaupalla. Suunnittelualue sijaitsee Masalan palvelualueella, ja kävelyetäisyydellä sijaitsee useita kunnallisia palveluita mm. kouluja, päiväkoteja ja liikuntapalveluita. Suunnittelualueella on voimassa kolme asemakaavaa: Masalan keskustan rakennuskaavan muutos, joka on saanut lainvoiman 1.10.1998, Masalan keskustan asemakaavan muutos, joka on hyväksytty kunnanvaltuustossa 30.8.2001, sekä Ratavallin asemakaava, joka tullut voimaan 25.11.2011. Laaditut selvitykset ja suunnitelmat Asemakaava-alueelle laaditaan asemakaavaehdotuksen kanssa rinnakkain katujen ja vesihuollon yleissuunnitelmaa, joka ohjaa kunnallistekniikan rakentamista alueella. Asemakaava-alueelle ei laadita erillistä lähiympäristö- ja rakentamistapaohjetta, mutta kaava-alueen kortteleilla 2026 ja 2030 on voimassa Ratavallin asemakaavan lähiympäristö- ja rakentamistapaohje. Masalantien yleissuunnittelun yhteydessä laaditaan Masalantien laatu- ja ympäristösuunnitelma, johon sisältyy julkisten tilojen suunnittelua ja rakentamista ohjaava laatukäsikirja. Alue sisältyy vuonna 2012 laadittuun arkeologiseen inventointiin (Vitträskin kaava-alueen arkeologinen inventointi, Museovirasto), joten Museovirasto on 19.9.2013 pidetyssä viranomaisneuvottelussa todennut, että selvitykset muinaisjäännösten osalta ovat riittävät. Inventoinnin mukaan kohteen tarkempi arviointi maankäytön muuttuessa edellyttää koekaivauksia, ja alueelle on kaavaehdotuksessa osoitettu omakotitontteja. Kohdealue on kunnan maanomistuksessa, joten kunta on tilannut arkeologisen kohteen tarkkuusinventoinnin Masabyn kiinteään muinaisjäännökseen. Inventointi suoritetaan kevään 2016 aikana. Asemakaavan sisältö lyhyesti Bjönsinmäen asemakaava sijaitsee Masalan keskustan ytimessä maankäytön kehityksen painopistealueella. Kaavan tavoiteasettelu on valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteiden mukainen. Asemakaava tiivistää
olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta asemanseudulla, parantaa liikenneturvallisuutta ja joukko- ja kevyen liikenteen toimintaedellytyksiä, sekä huomioi alueella sijaitsevat rakennetut kulttuuriympäristöt. Helsingin seudun kuntien ja valtion kesken ei tällä hetkellä ole voimassa olevaa MAL-sopimusta, mutta sitä koskevat neuvottelut ovat vireillä (tilanne keväällä 2016). Kaavahanke edistää kuitenkin aiemman MAL-aiesopimuksen mukaista kunnan asuinrakentamisoikeustavoitetta, joka on 30 000 k-m2 vuodessa. Lisäksi Bjönsinmäen asemakaava on Kirkkonummen kehityskuvan 2040 ja Helsingin seudun maankäyttösuunnitelman 2050 mukainen. Asemakaavaehdotus pohjautuu maanomistajien konsulttien laatimiin maankäyttöluonnoksiin. Korttelin 2022 maankäyttöluonnoksen on laatinut Optiplan Oy ja korttelin 2030 tontin 6 Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy. Asemakaavassa osoitetaan alueelle noin 17 500 k-m2 lisää kerrostalorakentamiseen tarkoitettua kerrosalaa, mistä noin 2400 k-m2 on rakennettu. Ratavallin asemakaavan muutoksen alueella sijaitsevilla kortteleilla 2026 ja 2030 sijaitsee 7000 k-m2 rakentamatonta kerrosalaa. Näiden kortteleiden osalta kaavamuutos on pitkälti tekninen. AO- ja AP-kortteleille osoitetaan noin 3100 k-m2 rakennusoikeutta. Kaavaehdotuksessa muodostuu kunnan Suomelanpolun varrelle kuusi AO-tonttia, joista kolme on kunnan omistuksessa. Kirkon takana mäellä sijaitseville neljälle kunnan omistuksessa olevalle asuinrakennukselle esitetään suojelumerkintää, ja alueelle sallitaan pienimuotoista täydennysrakentamista. AK-kortteleiden osalta autopaikkamitoitus on 1 ap/80 k-m2, myymälätiloille 1 ap/40 k-m2, elintarvikkeiden myymälätilalle 1 ap/20 k-m2, AP-kortteleille 1,5 ap/asunto ja AO-kortteleille 2 ap/asunto. Korttelia 2022 sekä korttelin 2023 YK-tonttia palvelevalle LPA-alueelle on kaavamääräyksissä esitetty vaatimus säilyttää alue avoimena näkymien ja Masalan kirkon kaupunkikuvallisen aseman säilyttämiseksi. Olemassa olevan elintarvikekaupan korttelimerkintä muutetaan KL-merkinnäksi ja kaupan rakennusalalle osoitetaan 500 k-m2 laajennusoikeutta, jolloin tontin kokonaisrakennusoikeudeksi muodostuu 1500 k-m2. Suunnittelualueella sijaitsee kaksi virkistysaluetta. Pohjoisosassa on Tinanpuiston lähivirkistysalue (VL), jolle osoitetaan uusia virkistysreittiyhteyksiä jatkumaan pohjoiseen ja itään Tinanpuiston asemakaavan alueelle. Masalantien eteläpuolella sijaitsee Vernerinpuisto (VP). Alueella asuu tällä hetkellä noin 60 henkeä, ja kaavamuutos mahdollistaa asukasluvun nostamisen noin 400 asukkaaseen. Sopimukset
Kunta on solminut kaavoituksen käynnistämissopimuksen NCC Rakennus Oy:n kanssa 18.9.2013. Mikäli kaavahankkeen toteuttaminen tuo alueen maanomistajille merkittävää taloudellista hyötyä, kunta solmii heidän kanssaan maankäyttösopimukset asemakaavaehdotuksen valmistuttua. Kaavan toteuttaminen Kirkkonummen kaavoitusohjelman 2016-2020 tavoitteena on, että asemakaava hyväksytään vuoden 2016 aikana. Asemakaavan toteutusaikataulu on riippuvainen alueen yksityisistä maanomistajista. Kunnan kaavoitus- ja investointiohjelmassa arvioidaan, että alueen kunnallistekniikan suunnittelu ja rakentaminen ajoittuvat vuosille 2017-2018. Talorakentamisen arvioidaan kaavoitusohjelman mukaan alkavan vuonna 2017. Muuta YIT Rakennus Oy on antanut lausunnon koskien kaavamuutoksessa mukana olevia Ratavallin asemakaavan kortteleita 2030 ja 2026. YIT toivoo lausunnossaan, että se voi toteuttaa korttelin 2030 tontin 3 oman hankeaikataulunsa mukaisesti ilman, että nyt esillä oleva kaavamuutos vaikuttaisi siihen. Bjönsinmäen asemakaavassa tontille tehdä muutoksia. Kyseinen kortteli tulee kuitenkin kuulumaan asemakaavan muutokseen teknisesti. Valmistelija: kaavoitusarkkitehti Annika Pousi, puh. 050 327 3413, annika.pousi(at)kirkkonummi.fi Asiakirjat: Bjönsinmäen asemakaavan selostuksen liitteineen (sis. kaavakartan pienennöksen piir.nro 3247 ja havainnekuvan piir.nro 3248) Ehdotus Yhdyskuntatekniikan toimialajohtaja: Yhdyskuntatekniikan lautakunta päättää esittää kunnanhallitukselle, että 1. se asettaa Bjönsinmäen asemakaavaehdotuksen nähtäville MRL 65 :n mukaisesti sekä toimittaa seuraaville tahoille lausuntopyynnöt: Kirkkonummen kunta - rakennusvalvonta - ympäristönsuojelu
- sivistystoimi - kulttuuritoimi - liikuntatoimi - nuorisotoimi - perusturva - elinkeinotoimi - nimistötoimikunta - vanhusneuvosto - vammaisneuvosto Muut viranomaiset - Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus - Uudenmaan liitto - Museovirasto - Länsi-Uudenmaan maakuntamuseo - Espoon seudun ympäristöterveys -valvontayksikkö - Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos - Länsi-Uudenmaan poliisilaitos - Helsingin seudun liikenne (HSL) - Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) Yhdistykset ja järjestöt - Kyrkslätts hembygdsförening rf - Kirkkonummen pienkiinteistöyhdistys ry - Kirkkonummen ympäristöyhdistys ry - Kyrkslätts Natur och Miljö rf - Kirkkonummen yrittäjät - Kirkkonummen kuntakeskusyhdistys KIDE ry - Masalan asukasyhdistys r.y. Muut lausunnonantajat: - Fortum Espoo Distribution Oy - Fortum Power and Heat Oy - TeliaSonera Oyj - Elisa Oyj 2. ennen asemakaavan hyväksymistä kunnan ja kaavoitusaloitteen tehneiden maanomistajien kesken on oltava hyväksytty ja allekirjoitettu maankäyttösopimus. 3. YIT Rakennus Oy saa toteuttaa AK-korttelin 2030 tontin 3 (Asunto Oy Kirkkonummen Koboltti) oman hankeaikataulunsa ja voimassa olevan Ratavallin asemakaavan mukaisesti, sillä kyseessä on tontin osalta tekninen kaavamuutos. Käsittely Lautakunta kiinnitti huomiota AK-korttelin 2022 piha-alueen pienuuteen ja evästi mietittäväksi jatkosuunnittelussa, voitaisiinko autopaikat siirtää viereiselle LPA-alueelle, jolloin piha-alue saataisiin suuremmaksi. Samoin lautakunta katsoi, että toimialan tulee valmistella nopealla
aikataululla uudet autopaikkanormit erityisesti hyvien julkisten liikenneyhteyksien alueilla. Päätös Yhdyskuntatekniikan lautakunta päätti päätösehdotuksen mukaan. Evästyksenä jatkosuunnitteluun lautakunta totesi, että - tulee miettiä AK-korttelin 2022 autopaikkojen siirtämistä viereiseen LPA-kortteliin - toimialan tulee valmistella ja tuoda lautakunnalle hyväksyttäväksi uudet autopaikkanormit, erityisesti hyvien julkisten liikenneyhteyksien alueilla, ennen Bjönsinmäen asemakaavan hyväksymiskäsittelyä. Tiedoksi jatkokäsittelyyn kunnanhallitukselle Muutoksenhakuohje muutoksenhakukielto, koska asia on valmistelua