LEMMINKÄINEN ELINKAARIOSAAJANA RT / VARKAUS 4.2.2015
Elinkaarihankkeet mistä loppujen lopuksi on kyse? Kansantalouden ja makroekonomian kannalta kyseessä on kansallisvarallisuuden kasvattaminen ja sen säilyttäminen aineelliseen pääoman kasvattaminen ja säilyttäminen, jolloin tavoitteena on elinkaarihankkeiden sopimusjakson päättyessä turvata ylläpidetyn kiinteistön hyvä kunto, tarkoituksenmukainen jäännösarvo luovutuskunnon mukaiset muut olosuhteet joista kiinteistön omistajien on hyvä jatkaa arvon säilyttämistä 11.2.2015 2
Elinkaarihankkeet mistä loppujen lopuksi on kyse? Kansantalouden ja makroekonomian kannalta kyseessä on kansallisvarallisuuden kasvattaminen ja sen säilyttäminen aineettoman pääoman kasvattaminen ja säilyttäminen, jolloin tavoitteena on koko palvelujakson aikana luoda edellytykset sille, että tilojen käyttäjille tarjoutuu parhaat mahdolliset työskentely-, oppimis-, opettamis- ym. olosuhteet turvallisessa, terveellisessä, virikkeellisessä ja motivoivassa ympäristössä joka mahdollistaa sekä opettajien että oppilaiden ja muun moniammatillisen yhteisön tieto- ja taitotason kohottamisen 11.2.2015 3
Elinkaarihankkeet mistä loppujen lopuksi on kyse? Kiinteistöjen tulee aina viime kädessä palvella ainoastaan siellä tapahtuvan toiminnan tarkoitusperiä Kouluissa oppiminen ja opettaminen Sairaaloissa kuntoutus ja terveys Päiväkodeissa esiopetus ja päivähoito.. Palveluntuottajan on siksi tärkeä ymmärtää kunkin kohteen sielunelämä Kykeneekö rakennusteollisuus tähän? 11.2.2015 4
Fyysinen oppimisympäristö Koulu tulee rakentaa ennen kaikkea hyvää ja laadukasta oppimista varten koulurakennus vaikuttaa oppimiseen välillisesti opetuksen järjestämismahdollisuudet sosiaalisten suhteiden muodostuminen ilmapiiri itsensä toteuttamisen mahdollisuudet terveys turvallisuus 27.1.2014 5
Fyysinen oppimisympäristö 11.2.2015 6
Tulevaisuuden oppimisympäristö [Presentation name/author] [Date] 7
Elinkaarikonseptin lisäarvo Kiinteistömassan parempi tuottavuus Kiinteistöjen tehokkuuden ja taloudellisuuden parantaminen Kiinteistöjen arvon säilyttäminen, luovutuskunnon ja jäännösarvon varmistaminen Energiataloudellisuuden hallinta Ylläpitokustannusten suunnitelmallinen hallinta PTS-suunnittelu ja toimenpiteet 11.2.2015 8
Elinkaarikonseptin lisäarvo Muut edut tilaajalle Sopimuskauden pituinen takuu Parempi laatu Alhaisemmat ja etukäteen tiedossa olevat kokonais-kustannukset Laajempi palvelutarjonta Tilaaja maksaa ainoastaan saadusta palvelusta veronmaksajan etu 11.2.2015 9
Malliesimerkki elinkaarihankkeesta Nathan Hale School, Conneticut, USA (1700-luku) 10
Elinkaarimalli yleisesti Tärkein peruste mallin käytölle on kiinteistö- ja infraomaisuuden tuottavuuden ja tilapalveluiden kokonaistaloudellisuuden parantaminen Elinkaarimallin keskeiset hyödyt tulevat palveluntuottajan sitoutumisesta pitkän aikavälin vastuuseen sekä toteutuksen joustavuudesta ja nopeudesta Elinkaarimalli mahdollistaa tavoitteiden asettamisen tilojen käytettävyydelle, olosuhteille, muunneltavuudelle ja monikäyttöisyydelle 11.2.2015 11
Elinkaarimallin idea Elinkaarimallilla tarkoitetaan hankintatapoja, joissa toteuttaja kantaa rakennuksesta perinteistä takuuaikaa pidemmän ja laajemman vastuun Ei synny korjausvelkaa Elinkaarimallissa tilaaja hakee toimivaa, kokonaistaloudellisesti edullisinta toimitilaratkaisua, joka toteutetaan yhtenä kokonaisuutena ja joka Parantaa kiinteistön tehokkuutta ja tuottavuutta Lisää omistaja-arvoa 11.2.2015 12
Elinkaarimallin idea Riskinjako toteutetaan siten, että kunkin riskin kantaa se osapuoli, jolla on parhaat edellytykset hallita riskiä Rutiiniratkaisuja ei ole ja pitkäaikaisiin sopimuksiin sitoutuminen edellyttää perusteellista paneutumista oman tarpeen määrittelyyn sopimusten laadintaan kumppanuutta avoimuutta läpinäkyvyyttä sekä eri osapuolten (tilaajan, palveluntuottaja, käyttäjä, rahoittaja ) tarpeiden entistä parempaa ymmärtämistä 11.2.2015 13
Elinkaarimallin etuja Pitkäjänteinen, toimivuus- ja laatuvaatimuksiin perustuva sopimuskokonaisuus tarjoaa mahdollisuuden tilaajan ja palveluntuottajan laajalle win-win -periaatteita noudattavalle yhteistyölle Elinkaarimalli kannustaa palveluiden kehittämiseen ja uusimman teknologian hyödyntämiseen mikä vauhdittaa tuottavuuskehitystä Ohjaa tarkastelemaan kokonaiskustannuksia hankkeen alusta loppuun ja kannustaa rakentamaan laadukkaasti sekä pitämään tilat kunnossa Motivoi valitsemaan kestäviä ratkaisuja ja tuottamaan verkostoituneita palveluita 11.2.2015 14
Elinkaarimallin etuja Elinkaarimallissa voidaan päästä parempaan laatutasoon laajempaan palvelutarjontaan ja alhaisempiin kustannuksiin kun pitkän aikavälin suunnitteluratkaisut, käytettävät materiaalit ja tekniset järjestelmät voidaan optimoida ja taseen ulkopuolinen kustannusrasite voidaan jakaa tasaisesti käytön aikaisille vuosille Tilaaja vapautuu palvelujakson prosessien johtamisesta 11.2.2015 15
Elinkaarimallin haasteita Tilaaja / käyttäjä vastaa viime kädessä aina itse elinkaaren aikaisista tietyistä seikoista ja niiden kustannusvaikutuksista Käyttötarve ja käyttöaste (määrä, soveltuvuus, muuttuvat tarpeet ) Toteutettavan kohteen kannattavuus (tilaajalle / käyttäjälle) Sopimusriski (sopimusehdot ja virheet) Vastapuoliriski (vastapuolen suorituskyky ja vastuun kantokyky) Poliittinen riski Maksuvelvollisuudesta huolehtiminen 11.2.2015 16
Elinkaarimallin haasteita Elinkaarimalli soveltuu vain suurehkoihin kohteisiin Suomalaisiin olosuhteisiin kehitetty toistaiseksi niukasti malleja ja toimintatapoja Vähäinen kokemus elinkaarimalleista ja vakiintumaton käsitemaailma Monimutkaiset sopimusmallit Riskienjaon tasapainoisuuden toteutuminen Kaikki osapuolet eivät ymmärrä kumppanuusmallin välttämättömyyttä 11.2.2015 17
Elinkaarimallin haasteita Energiariskin vaikea ennustettavuus öljyn, kaasun etc. hintakehitys ja päästökauppa Pitkän sopimuskauden aikana olosuhteiden muutokset voivat tehdä alun perin toimivan sopimuksen epäsuotuisaksi molemmille osapuolille Prosessin tavoitteiden määrittely jää epämääräiseksi ja kommunikointi ontuu 11.2.2015 18
Elinkaarimallin edellytykset Kumppanuus ( Partnership ) Yhteistyön tekeminen jolloin kaikki hyötyvät - me-henki Yhteiset tavoitteet ja toiminnan jatkuva parantaminen Avoimuus ja kumppanin oikeaksi tunteminen Luottamus joka perustuu rehellisyyteen Oppiminen jota tukee tunnetut ja hyväksi koetut resurssit ja tapa toimia Tavoitteellisuus ja tehokas ongelmanratkaisu 11.2.2015 19
Elinkaarimalli ja kokonaistaloudellisuus Kokonaistaloudellisuuteen ( value for money ) vaikuttavia tekijöitä ovat mm. Tontin hankinta Tarjouspyyntövaihe Rakentamisen kustannukset Rahoitus Ylläpidon laatu Käyttäjäpalveluiden laatu Kiinteistön käytettävissä olo Tuotot Markkinat ja kysyntä Force Majeure -tapahtumat Diskonttokorko Suunnitteluvaihe Rakentamisen aikataulu Rakentamisen laatu Ylläpidon kustannukset Käyttäjäpalveluiden kustannukset Kiinteistön käyttöaste Perusparannukset Jäännösarvo Lainsäädännön muutokset Julkisen omistuksen kustannuserot Hallinto ja yleiskustannukset 11.2.2015 20
Elinkaariedullisuuden varmistaminen Erot tavanomaiseen hankkeeseen verrattuna Poikkitoimialainen verkottuminen kaikkien osapuolten kesken tiiviillä yhteistyöllä Yhteiset kokoukset, projektipankki, tiivis tiedonjako, laskennan läpinäkyvyys Ydinosaamisalueen ulkopuolisten asiantuntijoiden käyttö yhteistyösopimuksiin / kumppanuuteen perustuen Suunnittelu, elinkaarilaskenta, energiatarkastelut, siivoustyön menekit Tarjousvaiheen riskianalyysit normaalia laajemmat Aito riskimatriisi ei x % teknisen hinnan päälle tai vastaava 11.2.2015 21
Elinkaariedullisuuden varmistaminen Erot tavanomaiseen hankkeeseen verrattuna Investointijakson ja palvelujakson alihankkijoiden sitominen hankkeeseen pitkäjänteisesti Normaalia laajemmat / pidemmät takuut, insentiivit ja mahdolliset sanktiot, back-to-back -periaate Suunnittelun ohjaus ja vaihtoehtoisten ratkaisujen analysointi investointi- ja elinkaarikustannusten kannalta Ratkaisupäätöksiä ohjaa riskienhallinta, elinkaariedullisuus, ympäristönäkökulmat, PTS-investoinnit, palvelujakson vaatimukset Suunnitteluvaiheessa työmaahenkilöstö ottaa kantaa ratkaisujen toteutettavuuteen ja riskeihin Aikataulu-, olosuhde-, materiaali-, kustannustennousu- etc. riskit ja toteutuksen kokonaistaloudellisuus 11.2.2015 22
Kokemukset tarjousprosesseista Tarjouskyselyjen taso poikkeaa toisistaan huomattavasti vaikka tuote useimmiten lähes sama Epäyhtenäinen käytäntö hinta - / laatusuhteiden arvioinnissa Valmiiksi suunnitellut kohteet eivät tarjoa riittävästi innovointimahdollisuuksia ja jäykistävät kilpailun pelkäksi hintakilpailuksi Tarjouspyynnöissä elementtejä, joita ei kuitenkaan oteta huomioon tarjousvertailuja tehtäessä Tarjouspyynnöistä puuttuu elinkaarinäkökulmasta tehdyt Tilaajan omat riskianalyysit 11.2.2015 23
Kansainväliset kokemukset Suurin osa hankkeista saatu toteutettua aikataulu- ja budjettiraameissa Lisännyt palveluita ja innovaatiota, jotka laskeneet elinkaarikustannuksia ja riskejä Nostaneet sekä hankkeiden että lopputuotteiden laatua Antanut tilaajalle mahdollisuuden keskittyä tuotettuun palveluun Kiinnostava sijoituskohde esim. eläkeyhtiöille Käytetty useissa maissa talouden elvyttämiseen 11.2.2015 24
Malliesimerkki elinkaarihankkeesta 25
KIITOS! Esa Kemppainen Liiketoimintajohtaja Lemminkäinen Talo Oy Salmisaarenaukio 2 PL 169 00180 Helsinki tel. 02071 53339 mob. + 358 (0)400 605507