Kaupunginhallitus 9 16.01.2017 Lausunto Itä-Suomen hallinto-oikeudelle Sirpa Pellikan valitukseen Pyhäjärven rantaosayleiskaavan hyväksymispäätöksestä 96/10.02.02/2014 Kaupunginhallitus 16.01.2017 9 Kiteen kaupunginvaltuusto on 24.10.2016 :ssä 48 hyväksynyt Pyhä jär ven oikeusvaikutteisen rantaosayleiskaavan. Sirpa Pellikka on teh nyt päätöksestä valituksen Itä-Suomen hallinto-oikeudelle, valitus on jätetty määräaikaan mennessä. Itä-Suomen hallinto-oikeus on lähet teel lään 15.12.2016 kehottanut Kiteen kaupunginhallitusta an tamaan lausuntonsa em. valitukseen. Valituksen tekijä vaatii päätöksen kumoamista ja sillä hyväksytyn Pyhä jär ven rantaosayleiskaavan hylkäämistä siltä osin kuin tilalle 260-410-15-15 on muodostettu rakennusoikeus välittömästi va lit ta jan omistaman tilan 260-410-15-14 viereen. Lisäksi valittaja vaatii, et tä Kiteen kaupunki määrätään korvaamaan hänelle muu tok sen ha ke mises ta aiheutuvat oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen vas ta se litys vai hees sa esitettävän laskelman mukaisesti. Valitusasiakirja on esityslistan liitteenä. Valmistelija: talous- ja hallintojohtaja Tiina Eskelinen puh. 040 105 2002, tiina.eskelinen@kitee.fi. Esittelijä: kaupunginjohtaja Eeva-Liisa Auvinen, puh. 040 105 1001, ee va-lii sa.auvinen@kitee.fi. Päätösehdotus Kaupunginhallitus antaa seuraavanlaisen lausunnon: Kohtuuton haitta, rakennuspaikkojen sijoittuminen ja vaikutusten arvioin ti MRA 32 edellyttää, että jos kaavaehdotusta on olennaisesti muutet tu sen jälkeen, kun se on asetettu julkisesti nähtäville, se on asetet ta va uudelleen nähtäville. Uudelleen nähtäville asettaminen ei kuiten kaan ole tarpeen, jos muutokset koskevat vain yksityistä etua ja nii tä osallisia, joita muutokset koskevat, kuullaan erikseen. Koska kysees sä on kaavan laajuus ja sisältö huomioiden yksityistä etua koske va muutos, on maanomistajaa kuultu erikseen. Maanomistajalle on erilliskuulemisen myötä saatettu tiedoksi, että naa pu ri ti lal le Holoppala 260-410-15-15 on osoitettu tarkistetun mi toitus tar kas te lun perusteella uusi rakennusoikeus. Maanomistajalle on
myös saatettu kuulemiskirjeen kautta tietoon yhteystiedot sekä kunnan edustajalle että kaavakonsultille tarkempia tiedusteluja varten. Maan omis ta jan edustaja on käyttänyt tätä mahdollisuutta ja ollut yhtey des sä kaavoittajaan ennen muistutuksen antamista. Maan omis tajal le on myös annettu mahdollisuus antaa muistutus asiaan liit tyen. Maanomistaja on antanut muistutuksen ja kaavoittaja on laa ti nut siihen perustellun ja laajan vastineen. Vastine on toimitettu tie dok si maanomistajalle kaupunginhallituksen kaavan hyväksymistä kos kevan päätöksen jälkeen. Rantarakentamiseen liittyvän lainsäädännön, yleiskaavan si säl tö vaati mus ten sekä varsinkin edellä mainittuihin liittyvän oi keus käy tän nön perusteella on todettava, että rantayleiskaavoituksessa pyritään yleises ti sijoittamaan rakennuspaikat suuremmiksi kokonaisuuksiksi. Tämän ei ole katsottu muodostavan yleisesti yleistä haittaa, vaan vastaa van esim. valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden vaa ti muksia. Näkemys kohtuuttomasta haitasta on tässä kohtaa subjektiivinen ja ei vastaa yleistä oikeuskäytäntöä. Maanomistajalle on myös annettu tie to viereisen rakennuspaikan sijoittamisesta ennen kaavan hy väksy mis tä. Maanomistajalle on myös annettu mahdollisuus tulla kuulluk si asiaan liittyen sekä annettu muistutukseen perusteltu, laaja vas ti ne. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti osallisilla on oikeus tulla kuul luk si. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että osallisten nä ke myksiä tulisi ottaa huomioon sellaisinaan, vaan niitä suhteutetaan kaavan tavoitteisiin ja esim. lainsäädäntöön. Jos osallisen vaatimus/esitys on kaavan tavoitteiden ja esim. lainsäädännön vas tai nen, ei sitä täl tä osin ole tarkoituksenmukaista huomioida. Pe rus te lu huo mioimat ta jät tä mi sel le on kuitenkin esitetty muistutuksesta an ne tus sa vas ti nees sa. Kaavaselostuksessa on todettu: "rantaosayleiskaavalla osoitetaan ran ta-alu een pysyvän ja loma-asutuksen määrä, rakennusoikeus ja ra ken nus paik ko jen sijainti." Tällä tarkoitetaan, että kaavalla täy tetään ne rantarakentamista koskevan lainsäädännön vaatimukset, jois sa määrätään rantayleiskaavan sisällöstä. Kaavassa on osoitettu ran ta-alu een pysyvän ja loma-asutuksen määrä, rakennusoikeus ja ra ken nus paik ko jen sijainti, kuten kaavakartoista ja muista kaa va doku men teis ta käy ilmi. Valittajan näkemys siitä, että rakentamisen sijaintivaihtoehtojen objek tii vis ta tarkastelua ei ole tehty, ei ole perusteltu. Ran ta osa yleiskaa vas sa ei rakennuspaikkakohtaisesti dokumentoida ra ken nus paikko jen sijaintien perusteita, vaan rakennuspaikkojen sijoittaminen perus tuu kaavan tavoitteisiin, kaavaan tehtyihin selvityksiin sekä ran ta-
ra ken ta mis ta koskeviin valtakunnallisiin aluei den käyt tö ta voit tei siin, maakuntakaavan määräyksiin sekä MRL:n pykäliin ja sen ran ta raken ta mis ta koskevaan oikeuskäytäntöön. Osallisen perusteluja kysel les sä voidaan sijoittamisesta antaa tarkemmat perustelut. Pe ruste lut on tältä osin annettu maanomistajalle muistutuksen vas ti neessa. Osallisilla on siis ollut mahdollisuus antaa näkemyksensä ra kennus paik ko jen sijainnista ja nämä näkemykset on huomioitu, jos ne ei vät ole olleet ristiriidassa kaavan tavoitteiden tai esim. lain sää dännön kanssa. Kaavan perustana ovat useat eri selvitykset ja tutkimukset, joiden riittä vyys on todettu viranomaisyhteistyön osana. Kaavan vai ku tus ten arvioinnissa taas on huomioitu kaavan tehtävä ja vaikutus suo raan rakentamista ohjaavana rantaosayleiskaavana ja tehty vai ku tus tenar vioin ti tätä tarkkuustasoa vastaavana. Kaavan vaikutusten arvioinnissa on huomioitu erityisesti sekä val takun nal li sis ta alueidenkäyttötavoitteista, maakuntakaavasta että maan käyt tö- ja rakennuslain (MRL) rantarakentamista koskevista pykä lis tä ja erityisesti oikeuskäytännöstä tulevat vaatimukset va paal le yhtenäiselle rantaviivalle. Lähtökohtaisesti tämä tarkoittaa sitä, et tä kaavassa pyritään ryhmittelemään uusi rakentaminen yhtenäisiksi kort te leik si yhdessä jo olemassa olevan rakentamisen kanssa, jos tä mä on mahdollista esim. rakennettavuuden kannalta tarkasteltuna. Kuten mitoitusperusteluissakin kohdassa 6.2.1 on todettu, on ra kennus paik ko jen osoittamisessa huomioitu maankäyttö- ja rakennuslain 73 :n sisältövaatimusten mukaisesti riittävän virkistyskäyttöön sovel tu van vapaan rannan säilyminen. Kuten lisäksi vaikutusten arvioin nin osana on huomioitu, on kaava-alueelle pystytty ra ken nuspaik ko jen sijoittelulla aikaansaamaan pitkähköjä vapaan rannan osuuk sia. Rakennuspaikka on sijoitettu 15:15 tilan maanomistajan esittämään paik kaan mutta ennen sijoittamispäätöstä on huomioitu kaavoittajan osal ta, onko esitetty paikka yleisesti mahdollinen. Nyt sijoitettuna rakennuspaikka mahdollistaa sen ja länsipuolisen tilan 260-405-21-10 uuden rakennuspaikan välille yli 200 m yh te näis tä va paa ta rantaviivaa. Jos rakennuspaikka sijoitettaisiin tilan 15:15 län si ra jal la nykyisen venevajan alueelle, muodostuisi noin 60 m ja 100 m pituiset vapaat rantaviivat selkä kolme hajallaan olevaa ra kennus paik kaa. Lisäksi on huomioitu, että nyt esitetty rakennuspaikan sijainti on metsä alu eel le sijoittuvana huomattavasti suojaisampi ja mai se mal li ses ti parempi, kuin rakennuspaikan sijoittuessa tilan 15:15 län si osaan, osiltaan avoimen peltomaiseman laidalle. Tältä osin ra ken nus pai kan
sijoittelu tukee myös kulttuurimaisemallisten arvojen säi ly mis tä, koska alue kuuluu Huttulalahti - Jätöslahti kult tuu ri mai se ma-alu eeseen. Kaavassa osoitettu rakennuspaikka soveltuu myös maa pe rältään rakentamiseen tilan rannaltaan matalaa länsiosaa pa rem min. Tuleva rakennuspaikka on osoitettu kaavassa pinta-alaltaan niin suu rek si, että siitä ei aiheudu viereiselle maanomistajalle maan käyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa, kun vie lä otetaan huomioon se seikka, että rakennusten tarkka sijainti ra ken nuspai kan sisällä ratkaistaan vasta niitä koskevissa ra ken nus lu vis sa. Mitoitustarkastelu Mitoitustarkastelussa ID-numerolla 922 merkitty tila Holoppala 260-410-15-15 (15:15) kuuluu Pyhäjärven rantaosayleiskaavan ranta-alu een mitoituksen piiriin. Ranta-alueiden mitoitusperusteet on esitetty kaavaselostuksen kohdas sa 6.2.1 ja mitoitusaineisto kaavaselostuksen liitteissä 4a-c. Mitoitusperusteisiin sisältyvä rantaviivan muuntoprosessi tunnetaan ni mel lä Etelä-Savon malli ja se on yleisesti käytössä Suomen alueel la rantarakentamista ohjaavissa yleiskaavoissa. Muunnettu ran tavii va lasketaan Maanmittauslaitoksen maastotietokannasta. Muunto vai kut taa kaavaselostuksen kohdan 6.2.1 kuvassa 20 esitetyn mukai ses ti todellisen rantaviivan pituuteen. Muuntokertoimet ovat riippu vai sia rantaviivan muodosta, vastarannan sekä esim. saarten lähei syy des tä sekä niemien ja lahtien koosta. Tilan 15:15 alueella on kulttuuriympäristöön liittyviä arvoja (koko tila kuu luu Huttulalahti - Jätöslahti kulttuurimaisema-alueeseen). Täten ti la 15:15 on mitoitustarkastelussa määritetty mitoitusperusteiden mu kai ses ti kuuluvaksi mitoitusvyöhykkeeseen 4 rakennuspaikkaa/ muun net tu rantaviivakilometri. Emätilatarkastelun perusteella tila 15:15 (mitoitusliitteen ID 922) kuuluu samaan emätilaan kiinteistön 260-410-15-14 kanssa. Emä ti lal la on rantaviivaa n. 495 m ja muunnettua rantaviivaa n. 395 m, jo ka tuottaa 1,58 (~2) laskennallista rakennusoikeutta ranta-alueelle. Emä ti lal la on 1 olemassa oleva rakennusoikeus tilalla 15:14 sekä yksi taustamaaston mitoitukseen vaikuttamaton rakennuspaikka ti lal la 15:15. Emätilalle muodostuu täten 1 uusi rakennusoikeus, joka voidaan osoittaa tilalle 15:15 loma-asunnon rakennuspaikkana. Periaate, jonka mukaan emätilan jäljelle jäävä rakennusoikeus pyöris te tään ylöspäin tai alaspäin seuraavaan kokonaislukuun yleisten pyö ris tä mis sään tö jen mukaisesti, on rantarakentamiseen liittyvässä oi keus käy tän nös sä yleisesti tunnustettu ja hyväksytty. Se takaa
myös maanomistajien tasapuolisen kohtelun. Siten subjektiivinen näke mys asiassa olevasta eriarvoisuudesta ei ole perusteltu suh tees sa vallitsevaan lainsäädäntöön ja oikeuskäytäntöön. Emätilan las kennal li nen rakennusoikeus on 1,58 josta yksi olemassa oleva ra kennus oi keus huomioiden jää jäljelle 0,58. Koska luku on > 0,5, pyö riste tään se lukuun 1. Tilan 15:15 rakennusoikeus on olemassa oleva talouskeskus, joka si jait see lähimmillään 130 m päässä rantaviivasta. Talouskeskuksen ja ranta-alueen väliin jää kumpare, joka estää suoran näkymän ja vai ku tuk sen rantaan. Rakennuspaikka oli virheellisesti tulkittu kaa valuon nok ses sa ja kaavaehdotuksessa rantaan ra joit tu vak si/vai kut tavak si, sillä rannassa oleva venevaja oli tulkittu virheellisesti pää raken nuk sen rantasaunaksi. Kyseessä on kuitenkin venevaja. Tällä pe rus teel la rakennuspaikan asema rantaan nähden tarkasteltiin uudes taan kaa va eh do tuk sen nähtävilläolon jälkeen ja sen tulkittiin olevan ran taan vaikuttamaton ja siten mitoitustarkastelun ulkopuolella. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu Pyhäjärven rantaosayleiskaavan keskeisenä tavoitteena ran ta-alueiden osalta on maanomistajien mahdollisimman tasapuolinen kohtelu ra ken nus oi keuk sia määritettäessä. Tasapuolinen kohtelu on to teutet tu käyttämällä yhdenmukaisia mitoitusmenetelmiä kaava-alueen ran ta-alu eel la. Mikäli mitoituslaskelmissa on päädytty jonkun kiinteistön osalta selkeäs ti kiinteistön kannalta epäedulliseen lopputulokseen suhteessa emä ti lan muihin lohkotiloihin nähden, on voitu soveltaa ns. koh tuul lisuus pe ri aa tet ta eli poiketa mitoituksesta, vaikka laskennallinen mene tel mä ei olisikaan tuottanut uusia rakennusoikeuksia. Koh tuul lisuus pe ri aa tet ta on sovellettu ja perusteltu tapauskohtaisesti. Mikäli kiin teis töl le on myönnetty uuden rakennuspaikan oikeus koh tuul lisuus syis tä, on kyseinen asia kirjattu ylös mitoitustaulukkoon. Valituksessa on nostettu esille, että tila 15:14 joutuu epä ta sa-ar voiseen asemaan, koska tilalle 15:15 on myönnetty rakennusoikeus valit ta jan näkemyksen mukaan erilaisilla perusteilla, kun tilalle 15:14. Ku ten edellä on kuitenkin perustellusti tuotu esille, on kaikkia maanomis ta jia kohdeltu samanlaisilla mitoitusperusteilla ja siten tilaa 15:14 ei ole asetettu epätasa-arvoiseen asemaan. Tilalla 15:14 on ole mas sa oleva rakennuspaikka ja tilalle 15:15 on osoitettu mi toi tuspe rus tei den mukaisesti uusi rakennusoikeus loma-asunnon ra kennus paik ka na. Kumpikin vastaa kaavan mitoitusperusteita. Valituksessa esille tuotu erillisen rantasaunan sijoittaminen tulkitaan oi keus käy tän nön mukaisesti yleisesti mitoituksellisesti lo ma-asunnok si, joten asialla ei olisi ollut vaikutusta koko kaava-alueen ra ken-
nus te hok kuu teen. Kaava-alueen rakennustehokkuutta ei ole pidetty vi ran omais ten näkemysten mukaisesti liian suurena. Yhteenveto Rakennusoikeuksien osoittaminen kaavan ranta-alueella on pe rus tunut kaupunginvaltuuston hyväksymiin ranta-alueiden mi toi tus pe rustei siin ja sen perusteella tehtyyn ranta-alueita koskevaan mi toi tus tarkas te luun. Maanomistajalla tai haltijalla ei ole subjektiivista oikeutta päättää siitä, mikä on häiritsevää ja mikä ei, vaan rakennuspaikkojen si joit telus sa huomioidaan subjektiivisten mielipiteiden ohella kaavalle asete tut tavoitteet, lain sisältövaatimukset sekä kaavan yhteydessä laadi tut selvitykset sekä vaikutustenarviointi. Tilan 15:15 uuden rakennuspaikan osalta on noudatettu kaa voi tukses sa rakennusoikeuksien osoittamiselle määritettyjä mitoituksia ja pe ri aat tei ta ja asiassa on huomioitu riittävät selvitykset, laissa kaaval la asetettavat sisältövaatimukset sekä rantarakentamiseen liittyvä oi keus käy tän tö. Valituksessa ei ole tuotu esille sitä, miksi kaavan vaikutuksia ei olisi tar kas tel tu MRL 9 :n ja MRA 1 :ssä tarkoittamalla tavalla. Kaavan vai ku tuk set on tarkasteltu kaavan tarkoitus ja mittakaava huo mioi den MRL 9 :n ja MRA 1 :ssä tarkoittamalla tavalla ja tämä on tuo tu esille mm. viranomaisten kaavasta antamissa lausunnoissa. Ra kennus pai kan sijoittaminen nyt esitettyyn sijaintiin vastaa kaavan ta voittei ta. Vaihtoehtoinen sijoittaminen tilan 15:15 alueella vähentäisi yhte näi sen vapaan rantaviivan määrää sekä osoittaisi ra ken nus pai kan ra ken net ta vuu den ja maiseman kannalta huonommalle alueelle aiheut taen näin huonomman kaavaratkaisun. Valituksessa esitetyillä perusteilla ei voida katsoa, että tilan 15:15 osal ta ei olisi yhdenmukaisesti noudatettu kaavoituksessa mää ri teltyjä periaatteita rakennusoikeuksien osoittamisen osalta tai että tilan 15:14 omistajaa/valittajaa olisi kohdeltu epätasa-arvoisesti ver rat tu na muihin maanomistajiin. Koska valitus on perusteeton, tulee valittajan itse korvata oi keu denkäyn ti ku lun sa. Lopuksi Kiteen kaupunginhallitus toteaa edellä mainituilla perusteilla, että vali tuk ses sa ei ole tuotu esille mitään sellaista uutta seikkaa, joka ei olisi ollut tiedossa jo Pyhäjärven rantaosayleiskaavaa hy väk syt täes sä eikä sellaisia syitä, joiden vuoksi valituksenalainen valtuuston pää tös
tulisi kumota tai palauttaa uudelleen käsiteltäväksi. Kaupunginhallitus myös katsoo, että valituksessa esille tuodut sel vityk siin sekä yleiskaavan sisältövaatimuksiin liittyvät seikat on koh distet tu valituksessa koskemaan ainoastaan valittajan valituksessaan esil le tuomia tiloja. Valituksessa ei ole tuotu esille mitään sellaista seik kaa, joka vaikuttaisi koko rantaosayleiskaava-alueeseen. Kaupunginhallitus pyytää Itä-Suomen hallinto-oikeutta hylkäämään Sir pa Pellikan tekemän valituksen kokonaisuudessaan. Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Merkittiin pöytäkirjaan, että Ari Asikainen, Kirsi Hirvonen, Liisa Ratilainen, Unto Väkeväinen, Sinikka Musikka, Marko Koskinen ja Kari Sutinen poistuivat kokouksesta esteellisinä tämän asian käsittelyn ajaksi, koska he tai heidän läheisensä omistavat maata kaava-alueella. Ari Asikaisen varajäseneksi kutsuttiin Raimo Oksman ja Unto Väkeväisen varajäseneksi kutsuttiin Kari Pennanen.