Helsingin kaupunki Pöytäkirja 31/2011 1 (7) Kaupunkisuunlautakunta 390 Vattuniemen keskeinen yritysalue, tilannekatsaus ja tonttien 31112/5 ja 31114/6, 8 ja 15 asemakaavasuunn lähtökohdat HEL 2011-007541 T 10 03 03 Ksv 0961_4 Päätös Kaupunkisuunlautakunta päätti merkitä tilannekatsauksen tiedoksi hyväksyä tontin 31112/5 asemakaavasuunn lähtökohdaksi käyttötarkoituksen muuttamisen asumiseen siten, että olemassa oleva rakennus uusiokäytetään loft-tyyppiseen asuntorakentamiseen hyväksyä tonttien 31114/6, 8 ja 15 asemakaavasuunn lähtökohdaksi käyttötarkoituksen muuttamisen pääosin asumiseen siten, että rakentamattomien tonttien tehokkuutta tarkistetaan alaspäin korttelin muun osan rakentamistapaan yhteensopivaksi ja niin, että niille voidaan asumisen lisäksi sijoittaa alueelle tarpeellisia julkisia ja yksityisiä palveluja. Esittelijä Lisätiedot asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Martin Bunders, arkkitehti, puhelin: 310 37203 martin.bunders(a)hel.fi Liitteet 1 Vattuniemen teollisuustonttien maankäytön periaatteet 8.2.2001 2 Keskeisten toimitilatonttien maankäytön periaatteet 23.3.2006 Päätösehdotus Kaupunkisuunlautakunta päättänee merkitä tilannekatsauksen tiedoksi hyväksyä tontin 31112/5 asemakaavasuunn lähtökohdaksi käyttötarkoituksen muuttamisen asumiseen siten, että olemassa oleva rakennus uusiokäytetään loft-tyyppiseen asuntorakentamiseen hyväksyä tonttien 31114/6, 8 ja 15 asemakaavasuunn lähtökohdaksi käyttötarkoituksen muuttamisen pääosin asumiseen siten, että rakentamattomien tonttien tehokkuutta
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 31/2011 2 (7) Kaupunkisuunlautakunta Esittelijä Taustaa Vattuniemen kaavatilanne tarkistetaan alaspäin korttelin muun osan rakentamistapaan yhteensopivaksi ja niin, että niille voidaan asumisen lisäksi sijoittaa alueelle tarpeellisia julkisia ja yksityisiä palveluja. Kaupunkisuunlautakunta on määritellyt Vattuniemen maankäytön periaatteet vuosina 2001 ja 2006. Päätöksissä rajattiin alueet, joilla toimisto- ja teollisuustontteja saadaan muuttaa asuntotonteiksi ja alue, joka pidetään toimitilakäytössä (liitekartat 2001 ja 2006). Kuluneen kymmenen vuoden aikana Vattuniemessä on 15 toimisto-, teollisuus- tai vastaavaa tonttia/tonttiryhmää muutettu asuinkäyttöön. Jäljellä on kaksi sallitulla muutosvyöhykkeellä olevaa tonttia, joiden omistaja ei ole hakenut asemakaavan muutosta asuinkäyttöön. Toimitilatonttien muutosten lisäksi Vattuniemessä on kaavoitettu kaksi kaupungin omistamalle satama- tai muulle alueelle sijoittuvaa asuntokorttelia. Vuoden 2010 lopussa Vattuniemessä oli 5 900 asukasta. Kun kaavoitetut ja kaavoitettavat asuintontit on rakennettu, asukasluku kasvaa noin 7 400 henkilöön. Toimitilojen tilanteen kartoittamiseksi Lauttasaaren yrittäjille tehtiin vuonna 2008 kysely kehittämistarpeista ja keväällä 2011 kiinteistösijoittajille ja omistajille kysely toimitilojen kehittämissuunnitelmista. Vattuniemen keskeinen yritysalue on yleiskaavassa kerrostalovaltaista aluetta, jota kehitetään asumisen, palvelujen ja virkistyksen käyttöön sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomaan toimitilakäyttöön ja alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön. Tämän alueen toimitilatontit ovat asemakaavoissa toimisto- ja liiketontteja (K), tonttitehokkuus e = 1,0 tai 1,7 ja teollisuus- ja varastotontteja (T, TTV), tonttitehokkuus e = 2,0 tai 2,2. Vattuniemen vene- ja yrityspalveluja tarjoava itäranta on yleiskaavassa työpaikka-aluetta, eikä se ole ollut mukana vuosien 2001 ja 2006 maankäytön periaatepäätöksissä. Vattuniemen teollisuustonttien maankäytön periaatteet Kaupunkisuunlautakunta hyväksyi 8.2.2001 ( 93) Vattuniemen teollisuustonttien maankäytön periaatteet. Keskeisellä työpaikka- ja
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 31/2011 3 (7) Kaupunkisuunlautakunta Toimipaikat ja elinkeinorakenne Toimitilakiinteistöjen tilanne palveluvyöhykkeellä A tontit pidetään yritystoiminnan käytössä, vyöhyke B pienteollisuusalueena ja Vattuniemen reunavyöhykkeellä C teollisuustontteja saadaan muuttaa asuinkäyttöön. Lautakunta uudisti päätöksen 13.6.2002 ( 307). Lautakunta lisäsi 23.3.2006 korttelin 31134 viisi toimitilatonttia asuinkäyttöön muutettavaan alueeseen, sekä tontit 31117/7 ja 31133/6, mikäli arvokkaat rakennukset niillä säilytetään. Toimitiloina säilytettäville kiinteistöille annettiin mahdollisuus muuttaa rakennuksen ylin kerros asunnoiksi. Tähän mennessä on yksi tällainen loft-hanke tullut vireille. Koko Vattuniemessä on 924 toimipaikkaa, joissa työskentelee 4 800 henkilöä. Näistä 600 toimipaikkaa sijaitsee Vattuniemen keskeisellä yritysalueella ja niissä työskentelee 3 800 henkilöä. Työpaikkojen määrä on laskenut Vattuniemessä 2000-luvun aikana, osittain tehtyjen kaavamuutosten seurauksena. Vattuniemen elinkeinorakenne on erittäin monipuolinen. Suurin osa alueen toimipaikoista on pieniä, alle viisi henkilöä työllistäviä toimipaikkoja. Verrattuna muihin Lauttasaaren yrityksiin Vattuniemen yritykset ovat kuitenkin henkilömäärältään hieman isompia ja ne suuntautuvat myös muihin kuin paikallisiin palveluihin. Asiakkaat tulevat enimmäkseen muualta pääkaupunkiseudulta ja vain noin kolmannes Lauttasaaren lähiympäristöstä (yrityskysely KSV 2008). Vattuniemessä toimistotilojen vajaakäyttöaste vaihtelee kiinteistöittäin 0-50 % pääasiallisesti kiinteistön kunnosta. Keskimääräinen toimistotilojen vajaakäyttöaste on alueella samaa luokkaa kuin muillakin työpaikka-alueilla, esimerkiksi Pitäjänmäessä, noin 25 %. Kuten muuallakin pääkaupunkiseudulla, liiketilojen ja varastotilojen käyttöasteet ovat pysyneet hyvinä. Tyhjän tilan ongelma kohdistuu pääasiassa vanhentuneeseen toimistotilaan. Vattuniemen keskeisen yritysalueen kiinteistönomistajat näkevät alueen vahvuuksina hyvän saavutettavuuden, liikenneyhteydet ja sijainnin sekä edulliset vuokrat ja ympäristön. Alueen vahvuutena nähdään myös toimintojen sekoittuneisuus ja hyvät palvelut. Osa vastaajista näki puolestaan saavutettavuuden ja sijainnin alueen heikkouksina. Myös asuinaluemaisuus, veturiyritysten puuttuminen ja yritysalueen profiili nähtiin heikkouksina. Metron vaikutus nähtiin kaksijakoisena. Osa näkee sen parantavan saavutettavuutta, osa vastaajista näkee metroaseman sijaitsevan liian
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 31/2011 4 (7) Kaupunkisuunlautakunta kaukana. Lähempänä (noin 10 minuutin kävelyetäisyydellä) sijaitsevien kiinteistöjen omistajat näkivät metron tuomat hyödyt positiivisina, kun taas kauempana sijaitsevat eivät nähneet hyötyjä suuriksi. Kiinteistöjen omistajien näkemykset alueen kehittämisestä eivät ole yhdensuuntaisia. Suuri osa toivoo kaavamuutoksia, jotka mahdollistavat asuntorakentamisen. Osa haluaa alueen pysyvän toimitila-alueena ja he toivovat Vattuniemen säilyvän monipuolisena sekoittuneiden toimintojen alueena. Kiinteistöjen kunto selittää suurelta osin näkemyseroja. Vattuniemen yritysalueen merkitys kaupungin elinkeinoelämälle ja Lauttasaarelle Johtopäätökset Vattuniemen toimitila-alue tarjoaa yrityksille keskeisen sijainnin keskustan ja Ruoholahden sekä Espoon toimitila-alueiden välissä. Toimitilojen hintataso Lauttasaaressa on selkeästi halvempi kuin Ruoholahdessa tai Keilaniemessä. Lauttasaari kuuluu toimistotilojen keskimääräiseltä hintatasoltaan kantakaupungin reuna-alueisiin Vallilan ja Hermannin ohella. Vuokratasoa selittää osaltaan vanha rakennuskanta. Valtaosa on rakennettu 1940-1980 -luvuilla ja vain muutama 1990-luvulla. Toimitilojen ikääntyminen kasvattaa saneeraustarvetta. Koko kaupungin elinkeinotoimintojen kannalta on merkitystä sillä, että keskustan lähialueilta löytyy monipuolista ja hintatasoltaan erilaista toimitilatarjontaa. Tällöin toiminnoiltaan toisiaan tukevien, mutta erikoistumisasteeltaan erilaisten yritysten on mahdollista sijoittua toistensa läheisyyteen. Yrityspalveluja tarjoavat yritykset ovat yleensä pieniä ja ne toimivat aloilla, jotka on ulkoistettu suurten yritysten varsinaisesta toiminnasta. Ne pyrkivät usein sijoittumaan lähelle toimeksiantajaa keskustan tuntumaan. Pienten yritysten näkökulmasta uusi tila on kuitenkin usein liian suurta ja kallista. Halvemman hintatason toimitila-alueet tarjoavat myös yrittäjyydelle ja yrityksen aloittamiselle monipuoliset mahdollisuudet. Halutuinta toimitilaa Vattuniemessä onkin yrityskyselyn (2008) mukaan toisten yritysten kanssa jaettu toimistorakennus. Kyselyn mukaan yritykset myös haluavat pysyä Vattuniemessä. Vattuniemen lähes 5 000 työpaikkaa on paikallisesta näkökulmasta merkittävä tekijä. Ne tuovat alueelle erilaisia toimintoja, elävyyttä ja tarjoavat Lauttasaarelaisille palveluja lähietäisyydellä. Toimitilat tarjoavat alueella asuville yrittäjille mahdollisuuden työskennellä lähellä kotiaan. Erityisesti mikroyrityksissä yritysten sijaintipäätökseen vaikuttaa yrittäjän asuinpaikka. Myös koko Helsingin näkökulmasta 5 000 työpaikan alue on kooltansa merkittävä.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 31/2011 5 (7) Kaupunkisuunlautakunta Metron rakentaminen Lauttasaaren kautta Espooseen yhdistää Vattuniemen elinkeinoalueen tulevaisuudessa tiiviimmin metronvarren yritysalueisiin lännessä ja idässä. Asiakkaiden sekä työntekijöiden saavutettavuuden paraneminen voi nostaa Vattuniemen kiinnostavuutta. Vanhentuneen toimitilakannan kysyntä on pääkaupunkiseudulla yleisesti vähentynyt, kun tarjolla on ollut runsaasti uutta toimitilaa. Kuitenkin näin keskeisellä paikalla kysyntä on kohtuullisen hyvä ja alueen elinkeinotoiminta on vilkasta. Alihankkijayrityksille on tärkeä sijaita keskustan yritysten läheisyydessä. Vattuniemen keskeisen työpaikka-alueen muuttaminen asuinalueeksi on laaja periaatekysymys, jota tulee punnita koko kaupungin elinkeinopolitiikan kannalta. Uuden yleiskaavan valmistelun yhteydessä Helsingin elinkeinoalueiden kehitystä ja tavoitteita tullaan arvioimaan kokonaisuutena ja tällöin myös Vattuniemen toimitila-alue arvioidaan uudestaan. Ennen yleiskaavan selvitysten valmistumista toimitilojen muutoshakemuksia asumiseen voidaan kuitenkin erityisin perustein ottaa harkittavaksi edellyttäen, että hakemukset eivät ole ristiriidassa hyväksyttyjen maankäytön periaatteiden keskeisen hengen kanssa ja että asumisolosuhteille asetetut yleiset vaatimukset kyetään muutoksen yhteydessä tyydyttämään. Tonttien 31112/5 ja 31114/6,8 ja 15 asemakaavasuunn lähtökohdat Tontti 31112/5, Perttulantie 6 Lindström Invest Oy on 7.3.2011 tehnyt tonttia 31112/5, Perttulantie 6, koskevan asemakaavan muutoshakemuksen, jonka mukaan pienteollisuusrakennukseen tehdään loft-asuntoja. Osa syvärunkoisesta rakennuksesta puretaan ja katolle rakennetaan kaksi uutta kerrosta. Viitesuunnitelma selostetaan lautakunnalle tämän asian käsittelyn yhteydessä. Pienteollisuustalo sijaitsee Pajalahden puiston vieressä. Asemakaavassa tontti on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta (T), jolla saa olla 25 % toimistoja ja 10 % opetus- yms. tiloja. Tonttitehokkuusluku on e = 2,2. Rakennuksessa on viisi kerrosta, alakerta ja kellari pysäköintikäytössä. Perttulantien varren muut rakennukset ovat asuinkäytössä, lukuun ottamatta Metallin Oy:n rakennusta tontilla 31117/7, Perttulantie 2,
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 31/2011 6 (7) Kaupunkisuunlautakunta jonka asemakaavan muutosehdotus asuinkäyttöön oli kaupunkisuunlautakunnan esityslistalla 22.11.2011. Tontin 31112/5 muuttamiselle asuinkäyttöön on erityisiä perusteita. Perttulantie 6:n rakennus liittyy asuntokatuun. Sen sijainti puiston vieressä tarjoaa hyvät mahdollisuudet asumiselle. Rakennuksen uusiokäyttö loft -tyyppiseen asuntorakentamiseen monipuolistaa Lauttasaaren asuntokantaa. Tontit 31114/6, 8 ja 15, Kiviaidankatu 3-7 Skanska Oy on esitellyt kaupunkisuunvirastolle viitesuunnitelmaluonnoksen, jossa rakentamattomille tonteille 31114/6, 8 ja 15, Kiviaidankatu 3-7 on suunniteltu pääosin asuntoja sekä liikkeitä ja toimistoja alakerroksiin. Korttelin 31114 pääosa on asemakaavalla nro 11404 vuonna 2005 muutettu asunto-, liike- ja toimistokäyttöön. Asuinkerrostalotontit on lähes valmiiksi rakennettu, mutta liike- ja toimistotontit, yhteensä 18 650 k-m2, ovat rakentamatta. Tontit ovat tyhjillään. Viitesuunnitelma selostetaan lautakunnalle tämän asian käsittelyn yhteydessä. Tonttien muuttamiselle pääosin asuinkäyttöön on erityisiä perusteita. Korttelin keskellä on asuinkerrostalojen reunustama väljä keskuspiha, jonka reunalla rakentamattomat tontit sijaitsevat. Sijainti keskeisellä paikalla Heikkilänaukion vieressä puoltaa myös muiden toimintojen sijoittumista. Tontit 31114/6, 8 ja 15 soveltuvat sekä asumiseen että liikkeiden, toimistojen ja erilaisten palvelujen käyttöön. Muutettaessa tontteja asumis- ja monipuolisten palvelujen käyttöön tulee rakentamisen tehokkuus tarkistaa korttelin rakentamistapaan sopivaksi ja niin, että tonteille voidaan sijoittaa alueen tarvitsemia julkisia ja yksityisiä palveluja, myös sellaisia, joilla on erityisiä vaatimuksia pihatilan suhteen. Tontin nykyisen asemakaavan liike- ja toimistotilojen autopaikkaohjeen mukaan mitoitetun autopaikkamäärän ylimääräiset autopaikat voitaisiin toteuttaa myös asuntovaihtoehdossa, mikäli läheiset yrityskiinteistöt (esim. vastapäätä Kiviaidankadulla sijaitseva Villakehräämönä tunnettu yritystalo) haluavat hankkia niiltä nyt puuttuvia asemakaavan velvoitepaikkoja. Esittelijä asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Lisätiedot
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 31/2011 7 (7) Kaupunkisuunlautakunta Liitteet Martin Bunders, arkkitehti, puhelin: 310 37203 martin.bunders(a)hel.fi 1 Vattuniemen teollisuustonttien maankäytön periaatteet 8.2.2001 2 Keskeisten toimitilatonttien maankäytön periaatteet 23.3.2006