HINDSBYN ENTINEN KOULU JA YHTEINEN MAA-ALUE HINDSBYNTIE 301, SIPOO

1 HINDSBYN ENTINEN KOULU JA YHTEINEN MAA-ALUE HINDSBYNTIE 301, SIPOO ARVIOKIRJA 11.3.2015

KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA 2 Arvion kohde Arvion kohteena on Sipoossa, osoitteessa Hindsbyntie 301 sijaitseva entinen koulukiinteistö ja kiinteistö, joka on yhteinen maa-alue. Koulukiinteistön kiinteistötunnus on 753-409-7-1 ja yhteisen maa-alueen kiinteistötunnus on 753-409-878-2. Arvioinnin oletukset Arvioinnissa käytetyt oletukset: Sipoon kunnalta saadun tiedon mukaan kiinteistöllä 753-409-7-1 sijaitsevaa rakennusta voi käyttää asuinrakennuksena. Koko rakennuksen muuttaminen asuinrakennukseksi edellyttää suunnittelutarveratkaisun hakemista ja rakennuslupaa. Arvio on tehty lisäksi oletuksella, että kohde myydään sellaisenaan nykyisin sopimuksin (iltapäiväkerho sopimuksen pituus 6 kk). Kylän yhteisen maa-alueen (753-409-878-2) pinta-ala ei täytä rakennusjärjestyksessä mainittua asuinrakennuspaikalle asetettua minipinta-alaa, joten kohde on toimeksiannon mukaisesti arvioitu entisen koulurakennuksen kiinteistön lisämaana. Markkina-arvo Perustuen saamiimme lähtötietoihin sekä niiden pohjalta tekemäämme analyysiin toteamme, että entisen koulukiinteistön (753-409-7-1), oletuksella että kohde myydään sellaisenaan nykyisin sopimuksin (iltapäiväkerho sopimuksen pituus 6 kk), ja yhteisen maa-alueen (753-409-878-2) markkina-arvot ajankohdassa 12.2.2015 ovat Entinen koulukiinteistö (753-409-7-1) 140 000 Kylän yhteinen maa-alue (753-409-878-2) 40 000 Arvion tarkkuus on +/- 15 % Helsinki 11.03.2015 Newsec Valuation Oy Juha Nummi Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu juha.nummi@newsec.fi +358 50 559 5527 Jouni Lindberg Kiinteistöasiantuntija, DI jouni.lindberg@newsec.fi +358 40 023 5580

KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA 3 Kohteen markkina-asema Arvioitavat kohteet: kiinteistö, joka on entinen koulurakennus, ja jota voidaan käyttää pienin muutostöin asuinrakennuksena. Sipoon kunnalta saadun tiedon mukaan koko koulukiinteistön muuttaminen asuinrakennukseksi edellyttää suunnittelutarveratkaisua ja rakennuslupaa. Kohde on 100 vuotta vanha rakennettu kiinteistö haja-asutusalueella, ja tämän kaltaisten kohteiden kysyntä on kohtalainen/rajallinen. Lisäksi arvioidaan kylän yhteinen maa-alue, jonka kysyntä lisäalueena on kohtalainen. Sipoon kunnalta saadun tiedon mukaan yhteisellä alueella ei ole rakennusoikeutta yksinään. Kohteen sijoittuminen markkinoilla Vähäinen vuokralaiskysyntä Heikko sijoittajakysyntä Heikko käyttäjäomistajakysyntä Hyvä vuokralaiskysyntä Vahva sijoittajakysyntä Vahva käyttäjäomistajakysyntä Paras ja tuottavin käyttö Arvioitava kohde ei ole nykytilassa parhaassa ja tuottavimmassa käytössä, joka määritellään todennäköisimmäksi käytöksi, joka on fyysisesti mahdollista, tarkoituksenmukaisesti perusteltua, laillisesti luvallista, taloudellisesti toteuttamiskelpoista ja tuottaa korkeimman arvon arvioitavalle kiinteistölle. Entisen koulukiinteistön (753-409-7-1) parhain ja tuottavin käyttötarkoitus on asuinrakennuskäyttö. Sipoon kunnalta saadun tiedon mukaan kiinteistöllä 753-409-7-1 sijaitsevaa rakennusta voi käyttää asuinrakennuksena. Koko rakennuksen muuttaminen asuinrakennukseksi edellyttää suunnittelutarveratkaisun hakemista ja rakennuslupaa. Arvio on tehty lisäksi oletuksella, että kohde myydään sellaisenaan nykyisin sopimuksin (iltapäiväkerho sopimuksen pituus 6 kk). Kylän yhteisen maa-alueen (753-409-878-2) pinta-ala ei täytä rakennusjärjestyksessä mainittua asuinrakennuspaikalle asetettua minipintaalaa, joten parhain ja tuottavin käyttötarkoitus nykyisellä pinta-alalla on käyttö entisen koulurakennuksen kiinteistön lisämaana. Riskisijoitus Kehityskohde Matalariskinen sijoitus Ei kehityspotentiaalia

TOIMEKSIANTO 4 Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: Toimeksiantaja: Arvioijat: Katselmus: Mahdollinen kiinteistön luovutus / sisäinen päätöksenteko / Sipoon kaupunki, Jan Lydman Johtava analyytikko Juha Nummi (AKA) Kiinteistöasiantuntija, DI Jouni Lindberg ja nuorempi analyytikko LuK Viivi Ruuskanen. Jouni Lindberg suoritti kohteella katselmuksen 3.2.2015 Jan Lydmanin opastuksella Arvion perusteet Arviossa on määritetty kohteen velaton markkina-arvo, eikä kiinteistöön mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteen markkina-arvo on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvo välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset. Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun tarkoitukseen. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty liitteenä.

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT 5

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT 6 Kohteiden yleistiedot Kiinteistötunnukset: Koulukiinteistö 753-409-7-1 Kylän yhteinen maa-alue 753-409-878-2 Kiinteistön nimi: HINDSBY FOLKSKOLETOMT TOMT Osoite: Hindsbyntie 301, 04130 Sipoo Kaupunginosa: Hindsby Kiinteistöjen pinta-alat: Koulukiinteistö 2938 m 2 Kylän yhteinen maa-alue 4454 m 2 Omistaja: Tilaajalta Sipoon kunnalta saadun tiedon mukaan kohteen omistaa Sipoon kunta. Sijainti Kohde sijaitsee Sipoossa, Hindsbyn kylässä noin kuusi kilometriä Nikkilän keskustasta etelään (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on hyvä autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa haja-asutusta.

KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT 7 Kaavoitus Yleiskaava Kohde kuuluu yleiskaava-alueella AT (kylä-alue) ja MLY (Laaja yhtenäinen metsäalue) alueille. Yleiskaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Rakennusoikeus Rakennuksen kerrosala: 249 k-m 2, perustuen Sipoon kunnalta saatuun tietoon (kohdekortti). Kylän yhteisellä alueella sijaitsevan piharakennuksen pinta-ala on noin 60 m 2. Pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu. Sipoon rakennusjärjestyksen (21.11.2007) mukaan vähintään 5000 neliömetrin tontilla saa rakentaa korkeintaan 300 m 2 yhteen tasoon ja lisäksi saa rakentaa korkeintaan 100 m 2. Koska kyseessä on rakennettu kiinteistö, niin arviomme mukaan kohde on laajennettavissa, jos molemmat kiinteistöt muodostavat yhdessä yhden rakennuspaikan. Mahdollinen laajennus ja sivuasunnon rakentaminen edellyttää rakennuslupaa. Tontin toiminnallisuus Tontin ajoyhteys on varsin jyrkkä, talviaikaan pihaan ajaminen voi olla haastavaa. Kiinteistöt kartalla Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8

RAKENNUSTIEDOT JA HUONEISTOALA 8 Rakennustiedot Rakennusvuosi: 1903 Peruskorjausvuosi: 1973 Kokonaispinta-ala: 249 m 2, Lisäksi piharakennus noin 60 m 2. Pinta-alat perustuvat tilaajalta saatuihin tietoihin, eikä niitä ole tarkistusmitattu. Kohdekuvat Rakennuksen tekninen kunto: Tyydyttävä / välttävä Pysäköinti: Pihalla ja tien varressa on riittävät autopaikat Rakennuksen tekninen kuvaus Kuvaus kohteen teknisistä ominaisuuksista sekä tiedossa olevat, tehdyt ja tulevat olevat korjaukset: WSP:n tekemän kuntoarvion mukaan seuraavien 10 vuoden aikana korjaustarpeet ovat suuruusluokkana yhteensä noin 145 000. Korjaukset painottuvat rakennusteknisiin töihin. Tilat ja toiminnallisuus Tilat on alun perin rakennettu koulu ja asuntokäyttöön 1900-luvun alussa. Rakennuksen pohjoispää on toiminut asuntona ja eteläpää kouluna. Muutostöin päärakennuksen tilat on otettavissa asuntokäyttöön. Rakennuksen eteläpää, hätäpoistumistie Kuvan koko: 8,56 (Height) x 1) Position: Horizontal 15,45 Vertical 10,1 Kuva pohjoispään asunnosta (Garantiföreningen) Vanhat uunit on säilytetty Entinen luokkahuone Piharakennus Ent. koulun keittiö

MARKKINA-ANALYYSI RAKENNETUT HAJA-ASUTUSRAKENNUSPAIKKOJEN KAUPAT 9 Arviointimenetelmä Arviointimenetelmänä on käytetty kauppa-arvomenetelmää. Arviossa ei ole huomioitu muita kiinteistön hankintakustannuksia eikä veroseurauksia. Vertailukaupat Vertailukauppoina on haettu asemakaavan ulkopuolisia kiinteistökauppoja, joissa käyttötarkoitus on muu kuin asuminen. Kohteista on kauppahintarekisterin tiedoilla tunnistettavissa mm. tuotantorakennuksia (Pajuniemi Oy). Kauppahinnat vaihtelivat noin 90 000 570 000 välillä. Maapinta-alat kohteista vaihtelivat noin 8 000 17 000 m 2 välillä. Koska kohde on käytössä oleva entinen koulurakennus, on kauppahintatietoja täydennetty naapurikunnista saaduilla koulukiinteistöjen kauppahintatiedoilla. Jossain määrin vertailukelpoisia kauppahintatietoja saatiin Mäntsälän kunnasta, jossa on myyty 7 entistä koulukiinteistöä vuosina 2011-2015. Hinnat vaihtelivat 92 000-200 000 välillä. Kohteiden maapinta-alat vaihtelivat 6 000-16 000 m 2 välillä. Kiinteistömarkkinat Arvioinnin kohteena olevalle rakennetulle koulukiinteistölle on rajallinen kysyntä. Kohteen kysyntä on pääosin asuntokysyntää. Arvioitavassa kohteessa on Sipoon kunnalta saadun tiedon mukaan myös kysyntää kyläyhdistyksen / paikallisen toimijan johdosta.

MARKKINA-ANALYYSI RAKENTAMATTOMAT HAJA-ASUTUSRAKENNUSPAIKKOJEN KAUPAT 10 Vertailukaupat Vertailukauppoja haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta 2010-2015. Alla on esitetty arvioitavan kohteen lähistöllä sijaitsevat pinta-alaltaan 4 000 10 000 m 2 kokoiset yleiskaava- tai kaavattoman alueen vertailukelpoisimpien kauppojen tunnusluvut. Tarkemmat tiedot löytyvät liitteenä. Kauppojen sijainnit on esitetty viereisessä kartassa. Hintapyynnöt Etuoven ja Oikotien palveluissa oli myynnissä vajaat 20 vapaa-ajan tonttia. Näistä vertailukelpoisia oli noin puolet. Näiden tonttien kokonaishinnat vaihtelivat 70 000 100 000 välillä. Vertailukelpoisin myynnissä oleva tontti sijaitsee vajaan 2 kilometrin päässä arvioitavasta kohteesta. Vertailukiinteistön pinta-ala on 5588 m 2 ja tontin pyyntihinta on 96 00. Kriteeri 1 1. kvartiili Mediaani 3. kvartiili Keskiarvo KPL Kauppahinta 57 000 85 000 95 000 76 700 9 /m2 11 17 19 15 /kem2 0 0 0 0 Pinta-ala 5 000 5 000 5 062 5 112 Tehokkuusluku 0,00 0,00 0,00 0,00 Arvioitava kohde

YHTEENVETO JA LIITELISTAUS 11 Arvioinnissa käytetyt oletukset Sipoon kunnalta saadun tiedon mukaan kiinteistöllä 753-409-7-1 sijaitsevaa rakennusta voi käyttää asuinrakennuksena. Koko rakennuksen muuttaminen asuinrakennukseksi edellyttää suunnittelutarveratkaisun hakemista ja rakennuslupaa. Arvio on tehty lisäksi oletuksella, että kohde myydään sellaisenaan nykyisin sopimuksin (iltapäiväkerho sopimuksen pituus 6 kk). Kylän yhteisen maa-alueen (753-409-878-2) pinta-ala ei täytä rakennusjärjestyksessä mainittua asuinrakennuspaikalle asetettua minipinta-alaa, joten kohde on toimeksiannon mukaisesti arvioitu entisen koulurakennuksen kiinteistön lisämaana. Markkina-arvot Perustuen saamiimme lähtötietoihin sekä niiden pohjalta tekemäämme analyysiin toteamme, että entisen koulukiinteistön (753-409-7-1), oletuksella että kohde myydään sellaisenaan nykyisin sopimuksin (iltapäiväkerho sopimuksen pituus 6 kk), ja yhteisen maa-alueen (753-409-878-2) markkina-arvot ajankohdassa 12.2.2015 ovat Entinen koulukiinteistö 140 000 Yhteinen maa-alue 40 000 Arvion tarkkuus on +/- 15 % Liitteet Katselmuskuvat (pohjakuvat) Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Yleiskaavaote ja -määräykset Kiinteistörekisteriote Lainhuutotodistus Rasitustodistus ja rasitukset Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GIS User Community. Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL 52 00101 Helsinki Puh: 0207 420 400 www.newsec.fi

LIITE: KATSELMUSKUVAT 12

LIITE: LÄHTÖTIEDOT 13 Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Alla olevassa taulukossa on esitetty kaikki toimeksiantajalta pyydetyt lähtötiedot ja tieto siitä mitä lähtötietoja on saatu: Lähtötieto Saatu Vuokrasopimukset 9.2.2015 Kiinteistön toteutuneet hoitokulut edelliseltä vuodelta ja/tai kulubudjetti 19.1.2015 Kuntoarvio 9.2.2015 Tiedot tehdyistä peruskorjauksista 9.2.2015 Pohjapiirustukset olennaisilta osin 9.2.2015 Pinta-alatiedot ja tilajakaumat 9.2.2015 Yhteenveto kohteesta 9.2.2015 Lisäksi Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot: Kiinteistörekisteriote Lainhuuto- ja rasitustodistukset Kaavatiedot Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.

LIITE: SUOMEN TALOUS 14 Maailmantalouden kasvu oli alkuvuonna odotettua heikompaa, ja sitä varjostivat mm. poliittiset jännitteet. Kevyt ja epätavallinen rahapolitiikka on pitänyt inflaatiopaineet maltillisina, mutta luoneet samalla uhan deflaatiosta. Euroopan keskuspankki on jo aloittanut toimet yleisen hintatason laskun torjumiseksi. Standard & Poor s laski Suomen luottoluokituksen AA+:aan. Ennen laskua Suomen luottoluokitus oli paras mahdollinen AAA. Suurin yksittäinen syy luottoluokituksen laskuun on Venäjän geopoliittinen vaikutus Suomen talouteen. Vuoden 2015 Suomen BKT:n ennustetaan kasvavan 1,0-1,4 % prosenttia. Vuonna 2013 kansantalouden tuotanto jäi ennakkotietojen mukaan noin 1,4 prosenttia edellisvuotta alhaisemmaksi. Ennusteeseen pääseminen edellyttää suhdanteiden kääntymistä positiiviseksi ulkomaankaupan kautta. Yksityinen kulutus ei kasva tänä vuonna lainkaan johtuen reaalisen ostovoiman heikosta kehittymisestä. Myös yksityisten investointien osuuden ennustetaan laskevan, mikä vaikuttaa myös laskevasti kokonaistuotantoon.. Pitkään heikkona jatkunut suhdannetilanne heijastuu nyt selvästi työmarkkinoille. Työllisyys supistui koko vuoden 2013 ajan, ja sen odotetaan supistuvan edelleen. Kaikkien päätoimialojen henkilöstön kasvuodotukset ovat heikot. Teollisuuden rakenneratkaisut ovat johtaneet laajoihin irtisanomisiin esimerkiksi metsä- ja elektroniikkateollisuuden puolella. Lisäksi työmarkkinoita rasittavat rakenteelliset haasteet työllisyysasteen jatkuvan madaltumisen ja lopulta työvoiman määrän pienentymisen muodossa. Työttömyysasteen ennakoidaan pysyttelevän yli 8 prosentissa ja kasvavan edelleen vuoden 2014 aikana. Kuluttajien luottamus talouteen on pysynyt selvästi pitkänajan keskiarvon alapuolella. Suuria muutoksia luottamusindikaattorissa ei ole ollut alkuvuodesta 2014. Poliittiset jännitteet ovat heijastuneet kuluttajien näkemyksiin taloudesta. Kuluttajien luottamus laski viimeksi vuonna 2013 negatiiviseksi. Julkisen talouden tilanne pysyy heikkona edelleen. Ikärakenteen muutos vähentää kasvupotentiaalia ja kasvattaa ikäsidonnaisia julkisia menoja. Julkisten menojen kasvu vaikeuttaa julkisen talouden rahoitusta. Lisärasite koituu myös heikosta suhdannetilanteesta. Kestävyysvajeen kasvua yritetään hallita rakenteellisilla muutoksilla, mitkä kohdistuvat työllisyysasteisiin, talouden muihin kasvuperusteisiin ja julkisen palvelutuotannon tuottavuuteen sekä tehokkuuteen. Kestävyysvajeen osuus kokonaistuotannosta on Valtionvarainministeriön laskelmien mukaan noin 4,7-5 prosenttia; tämä tarkoittaa sitä, että julkisen talouden rahoitusaseman tulisi kohentua noin 9 miljardilla eurolla vuoteen 2017 mennessä. Suomen kansantalouden suurimmat riskit ovat talouden kehityksessä sekä hyvinvointivaltion rahoituksen turvaamisessa. Teollisuuden luottamus jatkoi laskuaan vuonna 2013 sekä alkuvuonna 2014. Myös matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden luottamus on luottamusindikaattorin mukaan selvästi EU-maiden keskiarvoa heikompaa. Samoin laskivat myös rakentamisen sekä vähittäiskaupan luottamusindikaattorit.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 15 Vuoden 2014 ensimmäisen puoliskon transaktiomarkkinoiden kokonaisvolyymi oli noin 1,3 miljardia euroa, mikä tarkoittaa noin 50 prosentin kasvua verrattuna viime vuoden vastaavaan aikaan (0,86 miljardia euroa). Loppuvuosi 2014 näyttää erittäin aktiiviselta kiinteistöjen transaktioiden suhteen. Ennusteemme vuoden 2014 kokonaisvolyymiksi on noin 4 miljardia euroa, kun vuonna 2013 vastaava luku oli noin 2,5 miljardia euroa. Euroopassa on nähty samanlaista markkinalikviditeetin kasvua. Kiinteistösijoitukset ovat kasvattaneet kiinnostusta investointiallokaatiossa muiden sijoitustyyppien tuottojen verrattain korkean epävarmuuden vuoksi. Samoin kiinteistöjen tuottotasot näyttävät houkuttelevilta, mutta sijoitusten valintakriteerit pysyvät edelleen tiukkoina. Kansainväliset kiinteistösijoittajat ovat lisänneet merkittävästi investointejaan Suomen toimitilamarkkinoille. Tänä vuonna kiinteistökauppojen volyymistä yli puolissa oli mukana ulkomaalainen ostaja. Suurimpana ryhmänä olivat ruotsalaiset sijoittajat. Vuoden 2014 ensimmäisessä neljänneksessä tehtiin useita suuria kiinteistötransaktioita. Keskeisin ja merkittävin kiinteistökauppa oli Sanoman pääkonttorin myynti Helsingin keskustassa, jossa ostajana oli saksalainen Deka Immobilen yhtiön kiinteistörahasto. Sanoma on myynyt myös omistamiaan teollisuus- ja tuotantokiinteistöjä. Merkittävä portfoliotason transaktio oli Trevianin hoivakiinteistöportfolion kauppa, joka käsitti 15 hoivakiinteistöä hinnaltaan yhteensä noin 100 miljoonaa euroa. Liikekiinteistöissä nähtiin myös transaktioita, kun ruotsalainen kiinteistöyhtiö Redito osti Helsingin Osuuskauppa Elannon myymän päivittäistavarasalkun. Kauppaan kuului viisi päivittäistavaramyymälä pääkaupunkiseudulta. Kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin merkkejä kiinteistömarkkinoiden piristymisestä on nähty myös Helsingin ulkopuolella. Tampereella Sponda osti päärautatieaseman vierestä Tulli - business parkin noin 64 miljoonalla eurolla. Kiinteistötransaktioiden sijoitusallokaatiossa on ollut havaittavissa suuria muutoksia. Hoivakiinteistöjen markkinaosuus jatkoi kasvuaan vuoden 2014 aikana. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kehittynyt alati ja tänä vuonna segmentin osuus transaktioiden kokonaisvolyymistä on noussut lähes 15 %:iin. Suureen osuuteen vaikuttaa ison yksittäisen portfolion kauppa, joten markkinaosuus tullee tasoittumaan vuoden loppuun mennessä. Kansainvälisesti katsottuna hoivakotien osuus kiinteistösijoituksista on suuri. Logistiikkamarkkinat ovat selvästi piristyneet ja näiden osuus tulee vielä kasvamaan. Kiinteistösijoitusyhtiö Spondan sekä keskinäisen työeläkeyhtiö Varman lähes miljardin euron logistiikkakiinteistöjärjestelyn kautta syntyy uusi logistiikkakiinteistöihin keskittyvä kiinteistösijoitusyhtiö Certeum. Logistiikkakysynnässä on varsinkin pääkaupunkiseudulla nähty trendinä siirtyminen kauemmas keskustasta. Logistiikan kasvavat kustannukset mm. rikkidirektiivin takia ovat aiheuttaneet logistiikkajärjestelyjen uudelleenmiettimistä. Myös nettikaupan odotetaan luovan uusia mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöjä silmällä pitäen. Tällä hetkellä viennin ja tuonnin takkuilu sekä kaupan volyymin lasku yhdessä logistiikkakustannusten nousun kanssa ovat nostaneet vajaakäyttöasteita tietyillä osamarkkinoilla. Vuokra-asuntomarkkinat ovat käyneet normaalia aktiivisempina. Vuonna 2013 lähes 30 prosenttia kiinteistötransaktioista oli asuntoportfoliokauppoja. Vuokra-asuntomarkkinoiden odotetaan käyvän vielä ainakin tämän vuoden aktiivisina, koska uudet asuntosijoitusrahastot ovat nostaneet suosioita ja täten kasvattaneet sijoitusrahastojen mahdollisuuksia sijoittaa lisää. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 16 Toimisto- ja liiketilamarkkinoiden osuus koko kiinteistösijoitusmarkkinoista on vähenemässä. Perinteisesti näiden luokkien markkinaosuus on ollut noin 60 70 %. Toimitilamarkkinoiden osuus kokonaisvolyymistä tulee olemaan noin 50 60 % vuoden 2014 aikana. Tässä markkinasegmentissä myyjinä ovat aktivoituneet erityisesti sellaiset yritykset, jotka ovat itse omistaneet käytössä olevat tilansa. Järjestämällä kiinteistöomaisuutensa uudelleen saadaan vapautettua pääomaa muihin tarkoituksiin. Suomalaiset institutionaaliset sijoittajat ovat viime syksystä lähtien vähentäneet suoria kiinteistösijoituksiaan Suomeen. Instituutioiden osuus kaupan volyymistä on pudonnut parin vuoden takaisesta 26 %:sta lähes 2 %:iin. Institutionaaliset sijoittajat ovat toisaalta olleet aktiivisesti mukana perustamassa uusia kotimaisia kiinteistörahastoja. Kotimaisten kiinteistörahastojen osuus markkinavolyymista on noussut muutaman vuoden takaisesta 10 %:sta noin 34 %:iin. Ukrainan kriisi näkyy markkinoilla toistaiseksi lähinnä joidenkin käyttäjäsegmenttien, kuten majoitus ja kaupan alan vähentyneinä myyntilukuina sekä Venäjän vientiin nojaavien yrityksien riskiluokituksen kasvuna. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden hinnoitteluun poliittisella jännitteellä ei toistaiseksi ole ollut juurikaan vaikutusta. Poikkeuksena ovat kuitenkin vahvasti rajakauppaan ja venäläisten turistien varaan nojaavat liikepaikat tai kehityshankkeet. Varsinkin kehityshankkeiden tuottovaatimuksissa on nousua riskien ja epävarmuuden kasvaessa. Tosin ruplan vaihteleva kysyntä ja heikko talouskehitys ovat jo yleensä hinnoiteltu kehitysprojekteihin. Kansainvälisesti kiinteistösijoittajat eivät tunnut pelkäävän riskien eskaloitumista erityisesti Suomessa muutoin, kuin yleisen talouskehityksemme heijastumana.

LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET 17 Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus, riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankinta kustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Kohteen hoitokulut ja peruskorjauskustannukset Kassavirrassa käytetty hoito- ja korjauskulu perustuu KTI:n tuottamaan ylläpitokustannusvertailuun vuodelta 2013 sekä Newsecin arviointi-, välitysja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Lisäksi arviointityössä on hyödynnetty asiakkaalta saatuja tietoja kiinteistön budjetoiduista sekä toteutuneista hoito- ja korjauskuluista. Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.

LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET 18

LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE 19

LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE 20

LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE 21

LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE 22

LIITE: LAINHUUTOTODISTUS 23

LIITE: LAINHUUTOTODISTUS 24

LIITE: RASITUSTODISTUS 25

LIITE: RASITUSTODISTUS 26

LIITE: VERTAILUKAUPAT RAKENTAMATTOMAT VAPAA-AJAN RAKENNUSPAIKAT 27 Avain Luovutuspäivä Ala (m 2 ) /m 2 /kem 2 Rak. Oik. e -luku 1 7.4.2014 5 850 80 000 14 0 0 0,00 2 8.1.2014 5 062 55 000 11 0 0 0,00 7 27.9.2013 5 000 85 000 17 0 0 0,00 3 17.7.2013 5 000 30 000 6 0 0 0,00 8 17.5.2013 5 000 104 000 21 0 0 0,00 9 7.3.2013 5 000 96 000 19 0 0 0,00 4 25.9.2012 5 000 95 000 19 0 0 0,00 5 30.5.2012 5 095 57 000 11 0 0 0,00 6 13.4.2011 5 000 88 000 18 0 0 0,00 Käyttötarkoitus kaavassa Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Rantaan rajoittuvuus Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan

28