Kuopion kaupunki Pöytäkirja 15/2014 1 (1) 184 Asianro 6341/10.00.02.01/2014 Asuntotontin 297-20-16-2 maanvuokrasopimuksen esisopimuksen laatiminen ja tontin vuokraaminen / Niiralan Kulma Oy Kiinteistöjohtaja Jari Kyllönen Maaomaisuuden hallintapalvelut Kuopion kaupunki on käynnistänyt Päivärannan kaupunginosan Metsäkummuntien aluetta koskevan asemakaavamuutoksen. on hyväksynyt 30.10.2013 194 asemakaavan muutosehdotuksen. Asemakaavaehdotusalueen sijainti sekä muodostettavan ja vuokrattavan tontin rajaus on esitetty oheisissa kartoissa. Kuva 1: Asemakaavamuutoksen sijainti
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 15/2014 2 (2) Kuva 2: Niiralan Kulma Oy:lle vuokrattava muodostettava tontti 297-20-16-2 Asemakaavamuutoksen alueella sijaitsee Niiralan kulmalle 9.10.1967 allekirjoitetulla maanvuokrasopimuksella vuokrattu 17 691 m²:n suuruinen kiinteistö 297-20-16-1. Kiinteistö 297-20-16-1 on voimassa olevassa asemakaavassa (KV 7.5.1984 171) osoitettu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi (AR). Maanvuokrasopimus on voimassa 31.8.2027 saakka. Niiralan Kulma Oy omistaa vuokra-alueella olevat rakennukset. Rivitalorakennukset ovat valmistuneet vuonna 1968. Ne ovat kunnoltaan heikkoja ja ne on tarkoituksenmukaista purkaa peruskorjaamisen sijaan. Asemakaavaehdotuksen mukaan nykyisen vuokrasopimuksen kohteena oleva kiinteistö 297-20-16-1 on tarkoitus osoittaa rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi (AR), puistoksi (VP-1) ja asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-35). Vuokra-alueen ja sen käyttötarkoituksen muuttuessa on tarpeen uusia maanvuokrasopimus. Kaupunki ja Niiralan Kulma Oy ovat neuvotelleet maanvuokrasopimuksen esisopimuksen ehdoista kevään ja syksyn 2014 aikana. Ennen asemakaavan muutoksen hyväksymistä on sitovasti sovittava maanvuokrasopimuksen esisopimuksella kaupungin ja vuokraoikeuden haltijan kesken asemakaavan muutoksen voimaantulon jälkeen tapahtuvasta vuokrasopimuksen tekemisestä, edellyttäen, että asemakaavan muutos tulee voimaan. Samalla on sovittava vanhojen rakennusten purkamisesta. Tarkoitus on, että Niiralan Kulma Oy:lle erotetaan korttelin 16 eteläisimmän asuinkerrostalon ja sen tarvitsemien talousrakennusten rakentamisen mahdollistava tontti 297-20-16-2. Muodostettava tontti on asemakaavaehdotuksessa osoitettu asuin- liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-35) ja sen rakennusoikeus on 2 900 k-m². Muodostettavan tontin rajaus on esitetty oheisessa kuvassa. Lisäksi tarkoituksena on, että kiinteistöön 297-20-16-1 kohdistunut vuokrasopimus puretaan ja Niiralan Kulma Oy:lle muodostettavaa tonttia lukuun ottamatta kaikki alueet palautuvat kaupungin hallintaan.
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 15/2014 3 (3) Niiralan Kulma Oy:n on tarkoitus purkaa kustannuksellaan rakennukset kahdessa vaiheessa siten, että 1. vaiheessa puretaan 6 rivitaloa talousrakennuksineen vuoden kuluessa asemakaavan voimaantulosta ja 2. vaiheessa jäljellä olevat 5 rivitaloa talousrakennuksineen kahden vuoden kuluessa asemakaavan voimaantulosta. Rakennusten purkamisesta aiheutuvien ja kaavoituksesta aiheutuneiden kustannusten vuoksi Niiralan Kulma Oy:lle muodostettavan ja vuokrattavan tontin vuokrasta on tarkoitus antaa määräaikainen maksuvapautus maanvuokrasopimuksen esisopimuksella sovittavien ehtojen mukaisesti. Esisopimusluonnoksen mukaan maanvuokraa ei peritä 34 vuoden ajalta vuokra-ajan alkamisesta lukien. Vuokran perimättä jättämisellä hyvitetään vuokralaiselle asemakaavan konsulttisuunnittelusta ja rakennusten vaiheittaisesta purkamisesta aiheutuneita kustannuksia. Rakennusten purkaminen edellyttää Asumisen rahoitus- ja kehityskeskuksen (ARA) lupaa, koska rakennuksia koskevat ARA:n päätöksiin perustuvat jatkorajoitukset ovat voimassa 31.3.2024 saakka. Niiralan Kulma Oy on hakenut rajoitusten purkamista. Niiralan Kulma Oy:lle vuokrattavan tontin hinnoittelussa on noudatettava ARA:n hyväksymiä ehtoja. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) on ilmoittanut, että se hyväksyy vuokrattavan asemakaavamuutoksen jälkeen muodostettavan tontin 297-20-16-2 enimmäistonttihinnaksi 90 / k-m². Muodostettavan tontin 297-20-16-2 rakennusoikeus on yhteensä 2 900 k-m². Vuosivuokra on 5 % tontin hinnasta. Näillä perusteilla tontin arvoksi saadaan 261 000 euroa ja vuosivuokra on 13 050 euroa. Vuokra on sidottu elinkustannusindeksin pistelukuun 1 901 (joulukuu 2013). Vaikutusten arviointi Kaupunki hyötyy asemakaavamuutoksen myötä syntyvästä lisääntyvästä rakennusoikeudesta ja Niiralan Kulma Oy:n maanvuokrasopimuksen uudistamisesta mm. maanvuokratuloina ja uusina asuntotontteina. Lisäksi alueen viihtyisyys ja vetovoimaisuus kohoavat uusien rakennuksien korvatessa heikkokuntoiset rakennukset. Lisärakentaminen vaikuttaa myönteisesti Päivärannan alueen palveluiden säilymiseen ja rakennusalan työllisyyteen. Tontin vuokraamisella pyritään asemakaavan toteuttamiseen ja siten kaupunkirakenteen tiivistämiseen, joten päätösesitys on ilmastopoliittisen ohjelman tavoitteiden mukainen (kv 6.4.2009 37). Esitys Esitän kaupunkirakennelautakunnalle seuraavaa: 1. Kaupungin ja Niiralan Kulma Oy:n välillä laaditaan liitteenä olevan luonnoksen mukainen maanvuokrasopimuksen esisopimus, jolla sovitaan asemakaavan muutosehdotuksen voimaantulon jälkeisestä tontin 297-20- 16-2 vuokraamisesta. 2. Maanvuokrasopimuksen esisopimukseen ja lopulliseen maanvuokrasopimukseen saadaan tehdä tarvittavat tekniset korjaukset ja lisäykset kansliatoimenpitein. 3. Tontin maanvuokrauksen esisopimuksen ja sen pohjalta laadittavan lopullisen maanvuokrasopimuksen voi allekirjoittaa kaupunkiympäristön
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 15/2014 4 (4) palvelualueen toimintasäännön mukaisesti kiinteistöjohtaja, tonttipäällikkö, kiinteistöasiamies tai maankäyttöinsinööri. Lopullinen maanvuokrasopimus voidaan allekirjoittaa tämän päätöksen perusteella. 4. Päätös määrätään kuntalain 98 :n nojalla heti täytäntöön pantavaksi. Liitteet 2 6341/2014 Niiralan Kulma Oy Esisopimusluonnos 3 6341/2014 kaavakartta Valmistelija Jussi Niilahti puh. 044 718 5510 etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi Päätösehdotus Palvelualuejohtaja Jarmo Pirhonen Lautakunta hyväksyy kiinteistöjohtajan esityksen. Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 15/2014 5 (5)