Taloyhtiö tilaajana
Sisältö Taloyhtiö tilaajana Kumppaneiden valinta ja kilpailuttaminen Sopimusvapaus ja urakkasopimuksen synty Korjaushankkeen läpivienti päätöksenteon näkökulmasta
Taloyhtiö tilaajana Kiinteistöliitto
Metsään meni Millaisia vahinkoja taloyhtiöille on sattunut? Valittu väärä urakoitsija Urakkaa ei ole valvottu Hyväksytty väärä hinta -> lisätyö Korjauksissa viivytelty Remonttitarjouksia ei ole pyydetty tai pyydetty vääriltä urakoitsijoilta Avustuksia ei ole haettu Lähde: Colemont
Kumppaneiden valinta ja kilpailuttaminen
Kilpailuttamisessa huomioitava Reilun pelin pelisääntöjä noudatettava Urakoitsijoita kohdeltava tasapuolisesti ja noudatettava tarjouspyynnössä ilmoitettuja valintaperusteita Tinkimiskierros ei kuulu reiluun rakennuttamiseen Yleisiä taloyhtiöiden valintakriteerejä ovat urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky sekä resurssit Syytä selvittää myös urakoitsijoiden luottotiedot Taloyhtiön ei kuitenkaan pidä sitoutua noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16-10182) Periaatteet mm. velvoittavat valitsemaan halvimman tarjouksen ja kieltävät tinkimisen
Kilpailuttamisessa huomioitava KKO 1999:48: kun tarjouspyynnössä oli sitouduttu noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita, johti hintaneuvottelukierros vahingonkorvausvastuuseen Jos halutaan muutoin noudattaa em. periaatteita, mutta valita työhön taloyhtiön mielestä parhaiten sopiva urakoitsija, tulee tarjouspyyntöön yhtiön edun nimissä selkeästi kirjata, että Tilaaja pidättää oikeuden valita kokonaistaloudellisesti parhaan / edullisimman urakoitsijan.
Urakkakilpailutuksen järjestäminen Hallitus tekee tarjouspyynnöt riittävälle määrälle (yleensä 3-5) päteviä ja sopivia urakoitsijoita Hallitus yhdessä projektipäällikön kanssa päättää keneltä tarjoukset pyydetään, käytännössä projektipäällikkö kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat ja hallitus hyväksyy ne Tarjouspyynnössä asetetaan määräaika tarjousten antamiseen Tarjouspyynnössä määritettävä myös riittävän pitkä tarjousten voimassaoloaika, jotta urakkaneuvottelut ehditään käydä ja valinta tehdä tarjousten voimassa ollessa
Urakkakilpailutuksen järjestäminen Tarjouspyyntöön otetaan maininta YSE 1998 soveltamisesta kirjataan mahdolliset YSE-ehdoista poikkeamiset, jotta urakoitsijat voivat huomioida ne tarjouksessaan Tarjouspyynnössä pyydetään yksikköhinnat ajatellen osakkaiden mahdollisesti teettämiä omia lisä- ja muutostöitä (eivät kuulu yhtiön urakkaan) velvoitetaan urakoitsija käymään työmaalla ennen tarjouksen antamista otetaan huomioon mm. työturvallisuussäännökset ja rakennusalan tiedonantovelvollisuutta (1.7.2014 ) koskevat säännökset urakoitsija määritettävä päätoteuttajaksi maininta, jos sitovan sopimuksen halutaan syntyvän vasta urakkasopimuksen allekirjoituksella
Urakkakilpailutuksen järjestäminen Neuvottelut käydään yleensä 2-3 parhaiten tarjouskriteerit täyttäneen urakoitsijan kanssa Neuvotteluissa on varmistettava, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyyntöasiakirjojen sisällön Jos esimerkiksi halvimman ja toiseksi halvimman tarjouksen ero on yli 20 %, on tarkkaan selvitettävä, pitääkö tarjous varmasti sisällään kaikki yhtiön tarjouspyynnössä määrittämät asiat Jos valintakriteerinä halvin hinta, neuvottelut yhden kanssa kerrallaan
Marssijärjestys urakoitsijan valinnassa A) Yhtiökokous valtuuttaa hallituksen käymään neuvottelut ja tekemään päätöksen urakoitsijan valinnasta tai B) Hallituksella valtuudet käydä neuvottelut, mutta lopullinen päätös urakoitsijan valinnasta tapahtuu yhtiökokouksessa
Kilpailutus ja tilaajavastuulaki Tilaajalla (esim. taloyhtiö) velvollisuus selvittää, onko urakoitsija täyttänyt yhteiskunnalliset velvoitteensa Poikkeus: jos sopimussuhteen arvo alle 7 500 euroa (alviton hinta) Selvitykset saa ilmaiseksi esim. tilaajavastuu.fi palvelusta Pyydettävä sopimuskumppanilta jo ennen sopimuksen tekemistä selvitykset saavat olla max 3 kk vanhoja jos sopimus voimassa yli 12 kk, pyydettävä todistukset veroista ja eläkemaksuista aina 12 kk:n välein selvitykset säilytettävä 2 vuotta urakan päättymisestä Laiminlyöntimaksu rakennustoiminnassa 16 000-50 000 euroa
Luotettava kumppani? Taloyhtiö edellyttää tarjouksenantajilta tilaajavastuulain mukaisia tietoja jo kirjallisessa tarjouspyynnössä Taloyhtiö valikoi urakkaneuvotteluihin vain sellaiset tarjouksentekijät, joiden tilaajavastuutiedot ovat kunnossa Urakkasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä tarkistetaan vielä tilaajavastuutiedot sekä liitetään tilaajavastuuraportti urakkasopimukseen Pitkäkestoisessa sopimuksessa muistettava tarkastaa vuoden välein eläkevakuutus- ja verotiedot Säilytetään asiakirjoja 2 vuotta urakan päättymisestä
Sopimusvapaus vallitsee Miten urakkasopimus syntyy?
Tarjouspyyntö tarjous sopimus Tarjoukseen saadaan hyväksyvä vastaus = sitova urakkasopimus Yhtiön edun mukaista sopia, että sitova sopimus syntyy vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella (maininta tarjouspyynnössä) Antamalla tarjouksen urakoitsija sitoutuu suorittamaan tarjouspyynnössä määritellyn työn ilmoittamallaan hinnalla Huolella laaditut suunnitelmat -> myöhemmin vähemmän lisätöitä Jos tarjouspyynnössä varattu määräaika tarjousten jättämiselle, sitovuus alkaa määräajan päätyttyä Tämän jälkeen tarjouksen peruuttaminen ei enää mahdollista
Tarjouspyyntö tarjous sopimus Valitettavan tyypillistä, että urakoitsija poikkeaa tarjouksessaan tarjouspyynnössä määritetyistä ehdoista Tarjoukset saatava vertailukelpoisiksi (neuvottelut) Taloyhtiön kannalta tärkeää selvittää poikkeamat urakkaneuvotteluissa Virheellinen tarjous sitoo tarjouksen tekijää, jollei tilaaja ole huomannut / ei olisi pitänytkään huomata virhettä Taloyhtiöllä tiedonantovelvollisuus, urakoitsijalla selonottovelvollisuus
KKO 2007:5: Epäselvät tarjouspyyntöasiakirjat Urakoitsija oli urakkatarjousta tehdessään valinnut tilaajan rakennusselostuksessa mainituista kahdesta vaihtoehdosta halvemman Rakennuttaja oli tarkoittanut kalliimpaa Suunnitteluasiakirjojen ja niihin liittyvän urakkaneuvottelun perusteella urakoitsija oli tarjousta tehdessään voinut perustellusti lähteä liikkeelle siitä, että kaksi vaihtoehtoa Urakoitsijalla oikeus korvaukseen kalliimman vaihtoehdon toteuttamisesta = lisätyö, jonka urakoitsija sai laskuttaa tarjouspyyntöasiakirjat oltava selkeät ja yksiselitteiset
Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus Urakkatiedot Rakentamispalvelun tilaajan (taloyhtiön) velvollisuutena ilmoittaa Tehtävä voidaan sopimuksin siirtää esim. rakennuttajakonsultille Rakennustyömaan urakkatietoina annetaan tietoja ilmoittajasta, urakoitsijasta ja urakasta Muun muassa työmaatiedot ja urakkaa koskevat tiedot (laskutettava määrä, ennakkomaksu, urakkasumma, urakan alku- ja loppupäivä) Ilmoitettava kuukausittain Työntekijätiedot Ilmoitusvelvollisuus päätoteuttajalla, pääasiallista määräysvaltaa käyttävällä työnantajalla tai näiden puuttuessa rakennuttajalla Urakkasopimuksessa urakoitsija on syytä nimetä päätoteuttajaksi Ilmoitettava kuukausittain Ilmoitusvelvollisuutta ei, jos sopimuksen arvo (ilman arvonlisäveroa) on 15.000 tai alle
Korjaushankkeen läpivienti päätöksenteon näkökulmasta Asia, jonka hoitamiseen ei voi palkata ammattilaista!
Toimivalta hallituksen ja yhtiökokouksen välillä Hallitus valmistelee asiat yhtiökokoukselle, hoitaa kilpailutukset ja urakkaneuvottelut yhtiökokousten valtuutuksien rajoissa sekä panee täytäntöön yhtiökokouksen päätökset Yhtiökokous tekee kaikki isot päätökset: päättää hankesuunnittelun ja suunnittelun aloittamisesta, varsinaisesta toteutukseen ryhtymisestä ja asettaa raamit ja periaatteet hankkeelle sekä sen sisällölle Enemmistöpäätös pääsääntönä
Kustannusten jakautuminen osakkaiden kesken Pääsääntö: kaikki osakkaat osallistuvat yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti sekä kunnossapitoon että uudistuksiin Katetaanko hoito- vai pääomavastikkeella? Mitä YJ sanoo? Onko peruste sama vai eri? Onko kertoimia? Poismaksuoikeus? AOYL:n olettamasäännös siitä, mitä pääomavastikkeella katetaan Hankesuunnittelusta lähtien kustannukset menee samalla vastikkeella! Maksuvelvollisuuden muuttaminen saattaa tulla sovellettavaksi (esim. hyvitys, tasajako)
Tärkeä huomioida jo hankkeen alussa Onko huoneistoissa tehty kunnossapito- tai muutostöitä, joiden takia osakkaita pitää AOYL:n mukaan hyvittää joudutaan poistamaan tai palauttamaan osakkaan lisärakenteita tai sisustuksellisia lisäyksiä Vain perustaso ennallistetaan yhtiön kustannuksella, muutostyötaso osakkaan kustannuksella Kuinka moni osakas aikoo teettää lisä- ja muutostöitä korjaushankkeen yhteydessä Urakkaan sisällytetään vain sellaisia töitä, jotka tehdään kaikille samantasoisina yksikköhinnat selvitettävä tarjouspyynnössä yksilöllisten pinnoite- ja kalusteratkaisujen käsittely Laadun nostamisesta kukin osakas sopii suoraan urakoitsijan kanssa
Päätökset yhtiökokouksissa 1. Yhtiökokous: Päätös hankesuunnittelusta + rahoitus Mitä tehdään, mitkä tavoitteet 2. Yhtiökokous: Päätös hankeohjelman hyväksynnästä (korjausvaihtoehdot), toteutussuunnitteluvaiheen aloittamisesta + rahoitus Miten tavoitteet toteutetaan 3. Yhtiökokous: Päätös hankkeen toteuttamisesta (rakentamispäätös) + rahoitus (+ urakoitsijan valinta) Mahdolliset hyvitysperiaatteet Huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden toteuttamisperiaatteet 4. Yhtiökokous: Taloudellinen loppuselvitys Infotilaisuus ennen yhtiökokousta: asian esittely sulattelu päättäminen
Kiitos! www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net