1
Taloyhtiön sopimukset ja turvallisuudesta huolehtiminen mitä hallituksen tulisi tietää? Limousinet Oy:n juhlatila 26.1.2012 Marina Furuhjelm Lakimies, OTK
Taloyhtiön sopimukset
Taloyhtiöllä erilaisia sopimuksia Isännöintisopimus Kiinteistönhoitosopimus Siivoussopimus Urakkasopimukset jne. Taloyhtiön elinkaaren aikana isännöinti huolehtii käytännössä sopimusten laadinnasta Tärkein hallituksen kannalta isännöintisopimuksen ja isännöintipalvelun sisällöstä sopiminen 4
Sopimuksen elinkaari: Sopimus on prosessi Suunnittelu Valmistelu Sopimuksen synty Voimassaol o Päättyminen
Sopimuksen suunnittelu Taustatyöt tulisi tehdä huolella! Kokonaisuuden ymmärtäminen Sopiminen on yhteistoimintaa ja vuorovaikutusta Määritettävä tarkoin oma tahtotila ja tavoitteet - Haluttu lopputulos (tietty suoritus, mitä me haluamme ) - Kriittiset ja tärkeät kysymykset (esim. laatu, saatavuus) - Määritä tai selvitä mikä ei ole neuvoteltavissa - Avoin kommunikointi Sopimuskumppanin valinta - Ammattitaito, kyvykkyys ja resurssit - Luotettavuus/maine (maksut, riidat, onnettomuudet jne.) - Yrityksen taloudellinen asema
Sopimusriskien kartoitus Sopimuskumppaniin liittyvät riskit - Maksukyky ja taloudellinen asema - Kumppanin kyvyt ja osaaminen (myös kyky toimia yhteistyössä) - Huolellisuus ja tarkkuus - Lojaalisuus ja joustavuus Sopimuksen tulkinnanvaraisuus - Yhteinen tahto ja tavoitteet Vastuuriskit - Mitkä ovat riskit syyllistyä sopimusrikkomukseen? - Seuraamukset? (sopimussakko ja vahingonkorvaus) Useita vastuullisia tekijöitä - Tehtävien, vastuiden ja velvoitteiden määräytyminen ja jakaantuminen sekä alihankkijat Olosuhteiden muutos tai muuttuvat tehtävät - Sopimuksen muuttuminen
Haluan ostaa isännöintiä! keneltä cccccc ccc Mitä? Miten? kaikki materiaali neuvottelut Mitä? Miten? Kaikki materiaali Toimeksisaajan valinta Toimeksisaaja laatii sopimuksen 8
Tarjouspyynnön liitteet Kiinteistönpidon strategiset tavoitteet (jos sellaisia on asetettu) Kiinteistön perustiedot, yhtiöjärjestys Tehtävät, palvelu- ja laatutasokuvaukset Vastuunjako ja rajat Sopimusohjelma Valinnan kriteerit
Valmistelu / tarjouksen saaminen Sitoutuminen peruuttamattomuus tärkeä! Tarjouspyynnön mukainen ja vaihtoehtotarjous erikseen Tarjouksen voimassaolo ja ehdollisuus/ rajoitukset mainittava Verot, eläkevakuutukset, ennakonpidätykset, arvonlisäverovelvollisuus Asiakaspalvelut, omistussuhteet, henkilöstö, tietojärjestelmät, referenssit, tilinpäätöstiedot, alihankkijat
Sopimuksen valmistelu Sopimusneuvottelut - Ajanpuute ja kiire lisäävät riskejä! - Neuvotteleminen - Neuvotteluvoima (Kuka määrää? Kenellä riski?) - Neuvotteluvastuu (Ei väärinkäyttöä) - Reunaehdot (neuvottelurajat, kompromissin ja tinkimisen rajat, mahdottomia ei yleensä kannata vaatia) - Avoin (ja rehellinen) kommunikointi sekä sinnikkyys (jousto) - Dokumentointi (muistio/pöytäkirja)
Sopimuksen synty Olennaista on tahto ja sitoutuminen - Sopimukset sitovat (Pacta sunt servanda) - Mistä aineistosta sopimus muodostuu? - Mitä sopimuksessa on ja mikä siitä puuttuu? (muistilista) - Aina vähintäänkin tietoisuus sopimuksen sisällöstä ja merkityksestä Jos allekirjoitat, niin se merkitsee tätä Riskit, oikeudet ja velvollisuudet, toimintavaatimukset
Sopimuksen ja palvelun sisältö Sopimuksen tärkein kohta on sopimuksen sisällöstä sopiminen Halutaanko ostaa AOYL isännöintipalveluiden lisäksi muita palveluita, esim. teknistä asiantuntemusta vai rajoittuvatko palvelut ainoastaan lain vähimmäissisältöön - HUOM! Isännöintisopimuksella ei voida rajoittaa isännöitsijän lakisääteisiä tehtäviä Sopimuksella ei voida sopia siitä, että kirjanpito tai kiinteistönpito eivät kuulu isännöitsijän tehtäviin 13
Hyvän sopimuksen tunnusmerkit Kirjallinen Pätevä (sitova) Toteuttamiskelpoinen (realistinen) Selkeä (ei jätä tulkinnanvaraa) Kattava (muistilista) Taloudellinen kannattavuus (myös vastuut) Yhteistoiminnallisuus (kumppanuus) Joustava (sopimuksen tarkastaminen, mitä tapahtuu jos olosuhteet muuttuvat) Sovitaan tarkasti kaikista ehdoista tai päätetään noudattaa yleiset sopimusehdot (ISE 2007)
Sopimuserimielisyydet Neuvottelut Käräjäoikeus Välimiesmenettely (jos osapuolet sopineet)
Sopimuksen päättyminen Sopimus voimassa toistaiseksi Määräaikainen sopimus Sopimuskausittain jatkuva sopimus Sopimuksen purkaminen
Vastuu liukkaudesta ja lumenpudotuksesta 17
Vastuun lajit Vahingonkorvauslakiin perustuva - Vastuu kiinteistön turvallisuudesta - Kiinteistönomistajan / yhtiön johdon vastuu Yhtiöoikeudellinen - AOYL 24 luku - Yhtiöön / kolmanteen kohdistuva Rikosoikeudellinen - Rangaistus / vahingonkorvaus 18
Vahingonkorvauslain mukainen vastuu Kiinteistönomistajan, eli asunto-osakeyhtiön vastuu - Korostunut huolellisuusvelvoite - Käännetty todistustaakka Isännöitsijän tai hallituksen jäsenen vastuu - Normaali vahingonkorvausvastuu - Tuottamus, näyttövelvollisuus 19
Kiinteistöjen turvallisuus - lainsäädäntötaustaa Turvallisuutta koskevia säännöksiä - Maankäyttö- ja rakennuslaki Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä 166 - Pelastuslaki (HUOM: voimaan 1.7.2011) - Järjestyslaki - Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta - Terveydensuojelulaki - Ympäristönsuojelulaki - Asunto-osakeyhtiölaki Tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta siten kuin tässä laissa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään 20
Liukkauden torjunta ja muu turvallisuus kadulla Kadulla liikkujan on pääsääntöisesti voitava luottaa siihen, että kadulla liikkuminen voi tapahtua turvallisesti - Liukkaus, montut, esteet ym. Vahingonkorvausvastuun arviointi - Vastuullisen tuottamus (käännetty todistustaakkaa) - Vahingonkärsijän oma tuottamus - Liikenteellinen keskeisyys ja käyttöajankohdat Korkeampi taso ja kiireellisemmät toimet liikenteellisesti keskeisissä paikoissa, (kaupunkikeskustat ja liikenneasemien läheisyys) - Yleiset työssäkäyntiajat, päiväsaika korkeampi taso kuin iltamyöhään tai varsinkin aamuyöstä - Säätila ja sen ennakoitavissa olevat muutokset otettava huomioon Poikkeukselliset säätilan vaihtelut on otettava huomioon olosuhteiden sallimalla kohtuullisella tavalla 21
Järjestyslaki Rakennuksen tai rakennelman omistajan tai haltijan taikka hänen edustajansa Turvattava asukkaiden ja sivullisten (pihalla esim. postinkantajan, jätekuskin) ennalta määräämätön, laillinen kulku pihalla ja kadulla Lumi, jää, muu esine tai aine (esim. tiilenkappaleet, kattorappaus, kyltti, mainos, parvekelasit, ikkunat) Ei saa aiheuttaa vaaratilanteita henkilöille, omaisuudelle Huolehtiminen Ennaltaehkäisy Vaara-alueen merkitseminen, (vaara-alueen eristäminen?) - Puomit, siimat, opaste-/varoitustaulut, varoittaminen, mahdollisuus kiertää alue Vaaratilanteen poistaminen (jään, lumen pudotus) 22
Kiinteistönomistajan vastuun muuttuminen vuosien aikana: KKO 1958 II 38 Lunta katolta auton päälle Korvausvaatimus hylättiin, koska - Yritetty hankkia lumenpudottaja - Asetettu suojapuomit KKO 1968 II 98 Jalankulkija liukastui jäisellä jalkakäytävällä Kiinteistönomistaja korvausvastuussa, koska ei ollut näyttänyt, että vallinnut sää olisi tehnyt hiekoittamisen hyödyttömäksi 23
Kiinteistönomistajan vastuun muuttuminen vuosien aikana: KKO 1972 II 10 Liikerakennuksessa asioinut liukastui jäisellä pihamaalla Kiinteistönomistaja korvausvastuussa, koska ei oltu näytetty hiekoitetun tai että olosuhteet olisivat tehneet tehtävän ylivoimaiseksi KKO 1989:114 Lentoaseman käytävällä liikkuja kaatui ja loukkaantui Lentoaseman ylläpitäjä vastuussa, koska huolehdittava, että liikkuminen turvallista myös sellaisille, jotka sairauden, vamman, mielenlaadun tai muu syyn takia liikkuvat eri tavoin 24
Kiinteistönomistajan vastuun muuttuminen vuosien aikana: KKO 1995:69 Jalankulkija kaatui liukkaalla suojatiellä sunnuntaina klo 6.45 Liukkauden syynä aamuyöllä satanut alijäähtynyt vesi Hiekoitus alkoi klo 7 Kaupunki korvausvastuussa KKO 1998:28 Jalankulkija liukastui ja loukkaantui Ei varsinaista jalkakäytävää Varsinaisesta ajoradasta erilliseksi hahmottuva alue jalankulkuliikenteen käytössä As.oy korvausvastuussa 25
Kiinteistönomistajan vastuun muuttuminen vuosien aikana: KKO 2001:1 Hajonnut karkaistu lasi siruina KOY:n asiakkaan päälle Korostetun huolellisuusvelvollisuuden alue Näytetty: yleinen ratkaisu, asennus oikea Hajoamisen syy jäi epäselväksi Yhtiö vastuussa, koska ei kyennyt näyttämään syytä, josta se ei olisi ollut velvollinen huolehtimaan 26
Korvausvastuuseen vaikuttavia seikkoja Oma myötävaikutus - Alkoholin käyttö, korkokengät, luvattomasti alueella jne. Voiko vastuun siirtää sopimuksella - Esimerkiksi sopimus huoltoliikkeen kanssa Ylivoimainen este - Lakko Syy-yhteys - Johtuuko vahingot laiminlyönnistä 27
Oma myötävaikutus KKO 1953 II 83 Henkilö tippui keskiyöllä pihamaan kaiteettomalta ja valaisemattomalta portaikolta ja loukkaantui Kiinteistönomistaja korvausvastuussa Korvaus soviteltiin puoleen, koska - Tullut taloon ilman hyväksyttävää syytä - Alkoholin vaikutuksen alaisena KKO 1985 II 23 As.oy:n työntekijät aiheuttivat huolimattomuudella palovahingon Vuokralaisen omaisuutta tuhoutui Korvausta soviteltiin, koska - Ei vakuuttanut omaisuuttaan - Omaisuuden säilyttäminen palovaarallisessa paikassa oli huolimatonta 28
Oma myötävaikutus KKO 1995:169 Osakkaat sopineet hiekoittamisesta talkootyönä Yhtiö ei vastuussa osakkaan liukastumisvahingosta 29
Yhtiöoikeudellinen vastuu AOYL 24 luku Yhtiötä kohtaan vastuu - Toimessa - Tahallaan tai huolimattomuudella Kolmatta kohtaan - AOYL:ia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla - Myös vahingonkorvauslain perusteella 30
Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen (1:11) vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle (24:1.1) Velvollisuus toimia huolellisesti ja yhtiön edun mukaan Objektiivinen arviointi Huolellisuusvaatimus korostuu päätökseen tai toimeen liittyvän riskin kasvaessa Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluvat on toiminut normaaliin as. oy hallinnointitapaan verrattaessa huolellisesti 31
Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus Korvattava vahinko, jonka tehtävässään AOYlakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:1.2) - Tuottamusolettama johdon osoitettava huolellisuus Kantajan osoitettava aiheutunut vahinko ja syy-yhteys - Esim. vastuu rakennushankkeen osalta Onko suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla Rajoittuu yhtiön johdon tehtäviin Johtoon kuuluvan henkilön on korvausvastuun välttääkseen osoitettava menetelleensä huolellisesti Tuottamusolettamaa ei sovelleta sellaiseen lain tai yhtiöjärjestyksen säännöksen rikkomiseen, jossa ei ole kyse johdon tehtäviin kuuluvasta asiasta Tuottamusolettamaa ei sovelleta tilanteeseen, jossa on rikottu pelkästään 1 luvussa säädettyjä yleisiä periaatteita. - johtaisi periaatteiden yleisluontoisuuden huomioon ottaen liian ankaraan tulokseen 32
Yhtiön vahingonkorvausvastuu Lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisella aiheutettu Vastuu osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle Tahallisuus tai tuottamus AOYlain (muu kuin 1 luvun yleiset periaatteet) tai yhtiöjärjestyksen rikkominen tuottamusolettama Yhtiön vastuu kunnossapito- ja muutostöiden osalta on samanlaista kuin osakkeenomistajan vastuu kunnossapito- ja muutostöissä - Yhtiö siis vastaa kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta ellei yhtiö osoita toimineensa huolellisesti Yhtiö vastaa työn tehneen tahon (oman sopimuskumppaninsa) aiheuttamista vahingoista vain, jos yhtiö toiminut huolimattomasti 33
Rikosoikeudellinen vastuu Asianomistajarikos / virallisen syytteen alainen - Henkilökohtaista vastuuta - Ei voi vakuuttaa - Kuolemantuottamus > sakko tai max 2 v. vankeus + vahingonkorvaus - Törkeä kuolemantuottamus > 4 kk 6 v. vankeus + vahingonkorvaus - Vammantuottamus > sakko tai max 6 kk vankeus + vahingonkorvaus - Törkeä vammantuottamus > sakko tai max 2 v. vankeus + vahingonkorvaus Vahingonkorvaus mahdollinen Näyttökysymykset Vanhentuminen 34
Vastuun muuttuminen vuosien aikana: KKO 13.8.1991 nro 2802 Liukastuminen, ruumiinvamma Syyte kiinteistöpalveluyrityksen toimitusjohtajaa vastaan Alioikeus tuomitsi KKO hylkäsi - Vastuu L kadun kunnossapidosta mukaan kiinteistönomistajalla - Rikosoikeudellinen vastuu ei siirry KKO 1997:151 Liukastuminen, ruumiinvamma Syöksytorvesta tullut sulamisvettä, joka jäätynyt Talonmies edellisenä päivänä poistanut jäätä Tarkastettu klo 20, liukastuminen klo 1 Isännöitsijällä ei tuottamusta Syyte hylättiin, yhtiöllä korvausvastuu 35
Vastuun muuttuminen vuosien aikana: Helsingin KO 22.12.1999 nro 11160 Liikekiinteistön katolta tippui lunta ja jäätä, ruumiinvamma Isännöitsijään kohdistetut syytteet hylättiin, koska - Edellisenä iltana tarkastanut katon tilanteen - Tehty kiinteistönhoitosopimus, jossa velvoite tilata lumenpudotusmiehet Kiinteistönomistajalla vahingonkorvausvastuu 36
KKO 2007:62 Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä Kiinteistönhoito huoltoyhtiöllä Lumen ja jään poistamista katolta ei ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin - Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty
Hakaniemen tapaus: 38
Kuopio vs Hakaniemi / huoltosopimuksen sisältö Korkein oikeus: Kiinteistön omistajalle tai haltijalle lähtökohtaisesti kuuluva vastuu turvallisuusvelvoitteen täyttämisestä voidaan siirtää tai vastuuta rajoittaa antamalla kiinteistön hoito sopimusteitse huoltoyhtiölle tai muulle taholle, jolla on edellytykset tehtävien asianmukaiseen hoitamiseen On perusteltua edellyttää, että asunto-osakeyhtiön hallituksen tarkoittaessa siirtää katon valvonta- ja puhdistamisvelvollisuuden sopimusteitse huoltoyhtiölle, järjestely toteutetaan niin, ettei jää epäselvyyttä siitä, kenen vastuulla katon lumija jäätilanteen tarkkailu ja tarvittaviin toimenpiteisiin ryhtyminen vaaran tai vahingon välttämiseksi ovat Kuopio: sopimuksen sisältö jäi epäselväksi Hakaniemi: Kattolumien tarkkailu vahinkojen välttämiseksi sekä toimeksiantajan hankkimien puomien ja lippusiimojen järjestäminen ihmisten varoittamiseksi 39
Kuopio vs Hakaniemi / tuottamus vai tapaturma Lumen- / jään pudotukset - Kuopio: ei aiempia lumen- tai jään pudotuksia - Hakaniemi: lumet 2 kertaa + jääpuikot 2 kertaa, aina kun on tullut ilmoitus Havainnot lumesta / jäästä: - Kuopio: epäselvää; käräjäoikeudessa osa todisti, että näkyi selvästi ja kauan ennen onnettomuutta - Hakaniemi: tarkkailtu huoltoliikkeen toimesta 3.- 8.1., entisen talonmiehen toimesta 9.1. ja huoltoliikkeen toimesta 10.1. aamulla. Ensimmäinen havainto hallituksen jäsenen toimesta 10.1. klo 12.30, onnettomuus klo 13.00 Sääolosuhteet: - Kuopio: runsaan viikon sääjakso sahaavaa suojaa / pakkasta - Hakaniemi: keskilämpö pakkasella 1.12. 8.1. Suojan puolelle ensimmäisen kerran 9.1. Varoittaminen: - Kuopio: ei varoituspuomeja - Hakaniemi: Varoituspuomit lauantaina 40
Kuopio vs Hakaniemi/lopputulos Kuopio: Hallituksen puheenjohtaja sai tuomion Hakaniemi: syyttäjä ei syyttänyt - Kattolumien tarkkailu oli sopimuksella vastuutettu huoltoyhtiölle - Oli toimittu sopimuksen mukaisesti myös toimittamalla puomit ja lippusiimat - Lumia oli ilmoitusten johdosta pudotettu isännöitsijän toimesta - Lumia oli pudotettu huoltoyhtiön toimesta - Isännöitsijällä perusteltu syy uskoa, että lumien tarkkailu oli asianmukaisesti hoidettu - Ei syytä epäillä isännöitsijän olleen tietoinen uuden lumenpudotuksen tarpeesta 41
Kiinteistöpalveluyrityksen tj sai tuomion kuolemantuottamuksesta Helsingin käo tuomitsi kiinteistöpalveluyrityksen toimitusjohtajan kuolemantuottamuksesta 720 euron sakkoon Lopputulos oli yllättävä ja erityisesti perustelut jättivät kyllä enemmän kysymyksiä kuin antoivat vastauksia Vaikka tuomiossa todettiin, että tilanne täytyy valvoa myös katolta käsin se tarkoitti käräjäoikeudenkin mukaan lähinnä poikkeuksellisten sääolosuhteiden vuoksi syntynyttä korostunutta velvollisuutta erityisesti alueilla, jossa vaaratilanteet ovat mahdollisia Tapauksessa ei otettu suoraan kantaa siihen, mikä vastuu olisi ollut, jos vaarapaikka olisi ollut selvemmin merkitty ja varoitettu Ei lainvoimainen ratkaisu 42
Kuka vastaa kiinteistöjen turvallisuudesta? Yhtiön johto avainasemassa Kiinteistöpalvelusopimuksen sisältö avainasemassa - Tehtävät, velvoitteet, vastuut sovittava tarkasti - Palvelu hankittava, turvallisuudesta huolehdittava Valvonta - Oltava järjestelmällistä - Jos huomataan vaaratilanteita, ryhdyttävä toimenpiteisiin - Mikä on riittävä toimenpide ratkaistaan tapauskohtaisesti Vakuutukset 43
Tilaa maksuton Kotitalon Uutiskirje: www.kotitalolehti.fi Ajankohtaisia linkkivinkkejä ja kiinnostavia juttuja asumisesta 8 kertaa vuodessa 44