8. Kiinteistönkauppa 8.1. Kiinteistönkaupan lainsäädäntö Maakaari Keskeisin kiinteistönkauppaa koskeva laki on maakaari (540/1995; MK), joka tuli voimaan 1.1.1997. Lakia muutettiin joiltakin, lähinnä kirjaamisasioihin liittyviltä osin 1.1.2010. Lisäksi maakaarta on muutettu siten, että panttikirjat voivat olla myös sähköisiä ja kaupan voi tehdä myös sähköisessä asiointijärjestelmässä (nämä lainmuutokset tulivat voimaan 1.11.2013). Viimeisimmät muutokset koskevat niin ikään sähköiseen asiointiin liittyviä menettelyjä, mutta ne tulevat voimaan vasta vuoden 2017 kesällä. Maakaaressa on kattavat säännökset kiinteistönkaupasta, lainhuudosta, kiinteistön panttauksesta ja muiden kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien kirjaamisesta. Maakaareen ei kuitenkaan sisälly säännöksiä maanvuokrasopimusten tekemisestä eikä näiden sopimussuhteiden sisällöstä. Maanvuokrasopimuksiin sovelletaan maanvuokralakia (258/1966; MVL). Tiettyjen maanvuokraoikeuksien siirtoon ja luovutukseen sitä vastoin sovelletaan eräitä maakaaren määräyksiä. Maakaari on jaettu osiin seuraavasti: 1) Kiinteistön saanto 2) Kirjaamisasiat ja niiden käsittely 3) Kiinteistön omistusoikeuden ja erityisen oikeuden kirjaus 4) Kiinteistöpanttioikeus 5) Erinäiset säännökset. Maakaareen liittyy läheisesti myös laki kaupanvahvistajista (573/2009), joka tuli voimaan 1.1.2010. Lisäksi kiinteistönkauppaan sovelletaan tietyissä tilanteissa muun muassa oikeustoimilakia, asuntomarkkinointiasetusta, etuostolakia ja varainsiirtoverolakia. 8 Kiinteistönkauppa 337
8.2. Kiinteistönkaupan kohde mitä myydään Kiinteistönkaupan kohteet voivat olla erityyppisiä. Kohde voi olla itsenäinen kiinteistö, kiinteistön määräosa tai kiinteistön määräala. 8.2.1. Eri kohdetyypit Itsenäinen kiinteistö Kiinteistönkaupan kohteena voi olla yksi tai useampi kiinteistö. Kiinteistöllä tarkoitetaan itsenäistä maanomistusyksikköä. Tällaisia ovat tilat ja tontit sekä muut maa- ja vesialueiden yksiköt, jotka voidaan kiinteistöinä merkitä kiinteistörekisteriin. Kiinteistöt on lueteltu kiinteistörekisterilain (392/1985) 2 :ssä. Määräosa Jos useat henkilöt tai tahot omistavat yhdessä kiinteistön, omistus jakaantuu määrä osiin. Kaupan kohteena voi siis myös olla määräosa eli tietty murto-osa kiinteistöstä. Määräosainen yhteisomistussuhde syntyy muun muassa silloin, kun aviopuolisot ostavat kiinteistön yhdessä, mutta joskus esimerkiksi paritalokiinteistö omistetaan määräosin. Määräosan omistaja ei lähtökohtaisesti hallitse mitään tiettyä kiinteistön aluetta, vaan kiinteistöä hallitaan yhdessä. Yhteisomistajat voivat kuitenkin tehdä hallintasopimuksen, jonka perusteella kiinteistön alueen hallinta jaetaan yhteisomistajien kesken. Tällainen kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen hallintasopimus voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Määräala Kaupan kohteena voi myös olla kiinteistön määräala. Määräala on rajoiltaan määritelty kiinteistön alue, joka kuuluu kantakiinteistöön, kunnes se lohkomalla erotetaan siitä. Määräalan ostaja ei vielä pelkästään kauppakirjan perusteella saa kaikkia niitä oikeuksia, jotka kuuluvat itsenäisen kiinteistön omistajalle. Määräalan luovutuksessa tulee kuitenkin noudattaa maakaaren muotosäännöstä, ja määräalan saannolle voidaan myöntää lainhuuto. Määräalan lohkomisesta kerrotaan enemmän luvussa 5. Vuokraoikeus Vuokraoikeutta toisen omistamaan kiinteistöön pidetään irtaimena omaisuutena ja vuokrasuhteeseen sovelletaan maanvuokralain säännöksiä. Kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä on tietyiltä osin noudatettava sellaisten maanvuokraoikeuksien luovutuksiin, joissa vuokra-alueella on tai sinne tulee vuokralaisen omistama rakennus. Maanvuokralaista kerrotaan enemmän luvussa 7. 338 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
8.2.2. Mitä kauppaan kuuluu Alue Kiinteistönmuodostamislain määritelmän mukaan kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet. Kiinteistön alueellinen ulottuvuus ilmenee kiinteistörekisteristä. Kiinteistöön voi kuulua sekä maa- että vesialueita. Kiinteistörekisteriotteesta ilmenee rajapyykkien sijainti ja alueen pinta-ala. Kiinteistörekisteriotteesta ilmenevät myös muut edellä kerrotut ulottuvuuteen liittyvät seikat, kuten osuudet yhteisiin alueisiin ja rasiteoikeudet. Kiinteistön pinta-ala vaikuttaa kiinteistön hintaan, ja sen vuoksi oikean pinta-alan selvittäminen on tärkeää. Lähtökohtaisesti kaupan osapuolet voivat luottaa kiinteistörekisterin tietoihin, mutta mitä vanhempaan toimitukseen tieto perustuu, sen suurempi syy osapuolilla on varmistaa rekisteristä ilmenevän pintaalatiedon oikeellisuus. Kiinteistörekisterissä voi siihen ennen kiinteistörekisterilain voimaantuloa (ennen 1.7.1985) merkityissä pinta-alatiedoissa olla huomattaviakin virheitä. Määräalan kaupassa myytävän kohteen aluetta ei ole viranomaisten toimesta määritetty tai mitattu. Tämän vuoksi määräalan kaupassa tulee kiinnittää erityistä huomiota siihen, kuinka alue määritetään ja mikä sen pinta-ala on. Asiaa käsitellään tarkemmin kohdassa 8.8.3. Ainesosat ja tarpeisto Luovutuksessa, olipa kyse vapaaehtoisesta tai pakkohuutokaupasta, kiinteistöä seuraavat alueen lisäksi sen ainesosat ja tarpeisto, ellei muuta ole sovittu. Maakaaressa ei ole säännöksiä siitä, mitä kiinteistön ainesosiin tai tarpeistoon kuuluu. Koska asiasta ei ole säännöksiä, on asiaa arvioitaessa noudatettava oikeustieteessä ja oikeuskäytännössä muodostuneita sääntöjä. Oikeuskäytännössä on kiinnitetty huomiota muun muassa siihen, miten esine on liitetty kiinteistöön, ja siihen, onko esine kiinteistön pysyvän tavanomaisen käytön kannalta tarpeellinen. Lisäksi on edellytetty, että esineellä on sama omistaja kuin kiinteistöllä. Saman omistajan vaatimus ei kuitenkaan aina ole välttämätön. Jos esine on liitetty kiinteistöön tai tuotu sille kiinteistönomistajan intressissä, katsotaan kyseisen esineen kuuluvan kiinteistöön. Tämän vuoksi esimerkiksi talopakettien toimitusehtoon mahdollisesti liittyvä omistuksenpidätysehto on usein merkityksetön suhteessa kiinteistönomistajan velkojiin. Sama koskee usein myös tilannetta, jossa kiinteistöllä sijaitseva rakennus luovutetaan erillään maapohjasta. Elinkeinotoi- 8 Kiinteistönkauppa 339
minnassa käytettävien rakennusten, koneiden ja laitteiden osalta esineiden omistaja voi kirjata oikeutensa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaus sitoo muun muassa kiinteistön omistajan velkojia. Kirjauksesta kerrotaan enemmän kohdassa 8.11. Jako aineosan ja tarpeiston välillä ei ole kaupan kannalta keskeinen. Tärkeämpää on selvittää, kuuluuko jokin esine kiinteistön ainesosiin tai tarpeistoon. Ainesosat Kiinteistön keskeisimpiä ainesosia ovat maa-ainekset ja kasvit, hedelmät, puut (kunnes ne on irrotettu maasta), rakennukset ja rakennelmat. Ainesosia ovat myös maapohjaan kiinteästi kuuluvat ja siihen kiinteistön pysyvää käyttöä varten liitetyt esineet, kuten vesijohdot, koneet, laitteet, puhelinpylväät, lipputanko, portti ja laituri. Ainesosa ei ole itsenäinen esine, eikä se voi erikseen olla omistusoikeuden kohteena, ennen kuin se on erotettu pääesineestä eli kiinteistöstä. Niinpä esimerkiksi kasvavan metsän kaupassa ostaja saa puihin omistusoikeuden vasta sen jälkeen, kun esineet on irrotettu kiinteistöstä eli kun puut on hakattu. Rakennukset Kiinteistöllä olevat rakennukset ovat kiinteistön aineosia ja kuuluvat luonnollisesti kauppaan. Kiinteistöllä olevien rakennusten pinta-ala vaikuttaa myös kauppahintaan, joten tieto on merkityksellinen. Pinta-alojen mittaamisesta kerrotaan tarkemmin luvussa 11 (kohta 11.4.9.3.). Tarpeisto Kiinteistön tarpeistoa ovat itsenäiset esineet, jotka kuuluvat kiinteistöön ja palvelevat sen käyttöä. Tällaisia ovat esimerkiksi kiinteistöltä irrotetut ja sen tarpeisiin varatut tuotteet, kuten polttopuut, rakennustarvikkeet ja multa, sekä kiinteistön hallintaan välittömästi liittyvät asiakirjat, esimerkiksi saantokirjat tai panttikirjat. Tarpeistoa ovat myös kiinteistön tarvetta varten muutoin varatut tai sitä palvelevat esineet, kuten tikkaat, televisioantennit ja lämmitysöljy säiliössä. Myös rakennuksen tarpeisto kuuluu kiinteistöön ja seuraa siis kaupassa mukana. Rakennuksen tarpeistoesineitä ovat esimerkiksi sähköliedet, jääkaapit, pakastekaapit, astianpesukoneet ja liesituulettimet. 340 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
Käytännön ohje Lähtökohtana siis on, että kiinteistönkaupan kohteena ovat sekä kiinteistön ainesosat että tarpeisto. Riitojen välttämiseksi on kuitenkin aina syytä laatia luettelo niistä irtaimen luonteisista esineistä, jotka kuuluvat kauppaan, ja toisaalta niistä esineistä, jotka myyjä pitää itsellään. Näin vältetään tulkintavaikeudet, joita voi syntyä arvioitaessa esimerkiksi sitä, kuuluuko kiinteistön pihalla oleva patsas kiinteistönkauppaan vai ei. KKO 1992:23 Kiinteistön kaupan esittelyn jälkeen, mutta ennen sitä koskevan kauppakirjan allekirjoittamista kiinteistön myyjät olivat poistaneet maahan jalustastaan upotetun noin kahden metrin korkuisen kivipatsaan. Poistamisesta ei ollut aiheutunut kiinteistölle tai sen käytölle haittaa eikä mainittavaa vahinkoa. Patsasta ei ollut tarkoitettu kuulumaan kiinteistöön eikä se myöskään ollut kiinteistön käytön kannalta tarpeellinen. Patsaan ei katsottu kuuluvan kiinteistöön ja ottaen huomioon, ettei patsaan sisällyttämisestä kiinteistön kauppaan ollut muutenkaan sovittu, ostajan kanne patsaan palauttamiseksi hylättiin. Osuudet yhteisiin Kiinteistöön saattaa kuulua osuuksia yhteisiin alueisiin. Kiinteistö on siis omistajana jossakin toisessa alueessa. Tyypillinen tällainen on osuus yhteisiin vesialueisiin. Osuudet ilmenevät kiinteistörekisteristä ja ne seuraavat kiinteistöä kaupan yhtey dessä. Määräalan kaupassa osuuksien siirtymisestä on kuitenkin nimenomaisesti sovittava (ks. kohta 8.8.3. ja luku 5). Rasitteet oikeudet Kiinteistöihin kuuluu ja niihin kohdistuu usein erilaisia oikeuksia. Yksi tällainen oikeus voi olla lupa käyttää toisen kiinteistön alueella olevaa tietä tai kaivoa ja niin edelleen. Oikeuksia kutsutaan kiinteistörasitteiksi. Rasiteoikeuden kääntöpuolena on, että rasiteoikeus aina myös rasittaa jotakin toista kiinteistöä. Toisen kiinteistön omistajalla tai haltijalla on siis oikeus käyttää rasitettua kiinteistöä. Rasiteoikeudet voidaan perustaa joko toisen kiinteistön tai kunnan hyväksi (ks. kohta 5.2.2). Rasitteet perustetaan erityisessä kiinteistönmuodostamislain mukaisessa rasite toimituksessa tai muun kiinteistötoimituksen yhteydessä. Rasiteoikeuksia voivat perustaa myös rakennuslupaviranomaiset. Tällöin puhutaan rakennusrasitteista. Rasiteoikeudet merkitään kiinteistörekisteriin, ja ne käyvät ilmi sekä oikeutetun että rasitetun kiinteistön kiinteistörekisteriotteesta. Rasitteet sitovat kiinteistön uutta omistajaa ja seuraavat rekisteriin merkityn kiinteistön kaupassa ilman eri mainintaa. 8 Kiinteistönkauppa 341
Rasitukset Kiinteistöön voi kohdistua myös rasituksia. Rasituksilla tarkoitetaan yleensä jonkin tahon hyväksi perustettuja, kiinteistön arvoa rasittavia oikeuksia, joiden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys tai jotka on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Rasitukset ilmenevät rasitustodistuksesta. Panttioikeudet Ehkä merkittävin rasituksista on kiinnitys. Kiinteistö pantataan saatavan vakuudeksi siten, että kiinteistöön haetaan kiinnityksiä. Kiinnityksistä saadaan todistukseksi panttikirjoja, jotka pantataan velkojalle jonkin velan vakuudeksi. Panttikirjat voivat olla joko perinteisiä paperisia tai sitten sähköisiä panttikirjoja. Kiinteistöä rasittavat kiinnitykset ilmenevät rasitustodistuksesta. Rasitustodistuksesta ilmenee myös se, onko panttikirja paperinen vai sähköinen. Rasitustodistuksesta ilmenee myös sähköisen panttikirjan saaja, siis sen haltija. Kiinnitykset rasittavat kiinteistöä kaupan jälkeenkin, ellei niitä pureta tai kuoleteta. Useimmiten kiinnitykset ja niitä vastaavat panttikirjat luovutetaan ostajalle kaupanteon yhteydessä. Myös sähköiset panttikirjat siirretään ostajalle kaupanteon yhteydessä. Sähköinen panttikirja on sen tahon hallussa, joka lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan on merkitty panttikirjan saajaksi. Vain saaja voi siirtää sähköisen panttikirjan toiselle saajalle. Siirto tehdään siten, että panttikirjan saajaksi merkitty tekee siirtohakemuksen joko sähköisenä kiinteistönkaupan verkkopalvelussa (KVP) tai perinteisenä Maanmittauslaitokselle toimitettavana hakemuksena. Määräalan kaupassa kiinnitykset rasittavat määräalaa kaupanteon jälkeenkin ja sen vuoksi on varmistettava, että mahdolliseen kiinnitysten purkamiseen määrä alan osalta on tarvittavat suostumukset (ks. kohdat 8.8.7. ja 8.11.4.). Lakisääteinen pantti Kiinteistöön voi kohdistua suoraan lain nojalla erilaisia julkisoikeudellisia tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pantuja velkoja. Tällainen panttioikeus syntyy ilman kiinteistön omistajan suostumusta. Lakisääteisiä panttioikeuksia voi syntyä usean eri lain perusteella (ks. kohta 8.11.4.6.). Maakaaren mukaan lakisääteinen panttioikeus on sitova vain, jos se on ilmoitettu kirjaamisviranomaiselle. Jollei ilmoitusta ole toimitettu kirjaamisviranomaiselle vuoden kuluessa saamisen syntymisestä, panttioikeus raukeaa (MK 20:2). Kiinteistön ostaja on suojassa sellaisilta edellisen omistajan aikana syntyneiltä lakisääteisiltä panttioikeuksilta, joista hän ei kauppaa tehdessään ole tiennyt 342 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
tai voinut tietää. Suojan edellytyksenä on, että ostaja hakee saannolleen lainhuutoa, ennen kuin aikaisemmin syntynyt lakisääteinen panttioikeus on kirjattu (MK 20:3). Erityiset oikeudet Kiinteistöön voi kohdistua myös kirjattuja erityisiä oikeuksia (ks. kohta 8.11.3.2.). Tällaisia ovat muun muassa erilaiset kiinteistön käyttöoikeudet, kuten maanvuokraoikeus, eläkeoikeus ja hallinnanjakosopimus. Myös nämä kirjaukset käyvät ilmi rasitustodistuksesta ja ne sitovat näin ollen ostajaa ilman eri sopimusta. Sopimukset Kiinteistön kaupassa saatetaan ostajalle siirtää myös sellaisia sopimuksia, joita ei ole kirjattu tai ei voida kirjata. Tällaisten sopimusten velvoitteet eivät sido ostajaa, ellei hän ole tiennyt niistä tai sitoutunut niihin. Kauppaa tehtäessä nämä sopimukset tulee huomioida ja niiden säilymisestä tai lakkauttamisesta tulee sopia erikseen. Keskeisimpiä tällaisia sopimuksia ovat sähkön, energian tai veden toimittamista koskevat sopimukset (ks. kohta 11.4.9.3.). Energiatodistus Myytäessä rakennusta tulee esittelytilanteessa olla ostajan nähtävillä voimassaoleva energiatodistus (L rakennuksen energiatodistuksesta). Vaatimus koskee tällä hetkellä muun muassa sellaisia pientaloja, jotka on otettu käyttöön vuonna 1980 tai sen jälkeen. Tätä vanhemmat pientalot tulevat vaatimuksen piirin 1.7.2017 alkaen. Energiatodistusta ei kuitenkaan vaadita esimerkiksi pinta-alaltaan alle 50 neliömetrin suuruisilta rakennuksilta tai loma-asumiseen tarkoitetuilta rakennuksilta eikä varastoilta tai erillisiltä autotalleilta. Myös tietyt suojellut rakennukset ovat vaatimuksen ulkopuolella. Energiatodistuksen hankinnasta vastaa rakennuksen omistaja. Jos rakennuksen kunnossapitovastuu on lain tai sopimuksen nojalla taikka muulla tavoin rakennuksen haltijalla, on myös vastuu energiatodistuksen hankinnasta rakennuksen haltijalla. Kauppaa tehtäessä energiatodistus on annettava joko alkuperäisenä tai jäljennöksenä ostajalle. 8 Kiinteistönkauppa 343
8.3. Kauppaneuvottelut 8.3.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus Maakaaren mukaan kiinteistön myyjällä on nimenomainen ja erittäin laaja tiedonantovelvollisuus myytävän kiinteistön ominaisuuksista. Annettavat tiedot voidaan jakaa kolmeen eri kokonaisuuteen: kiinteistön laatua, kiinteistön vallintaa ja kiinteistön oikeudellista asemaa koskeviin seikkoihin. Tietojen antamisen periaate on, että annettavat tiedot eivät saa olla virheellisiä tai harhaanjohtavia. 8.3.2. Kiinteistön laatua koskevat seikat Kiinteistöt ovat laadultaan hyvin yksilöllisiä, eikä esimerkiksi niiden laatutasolle voida asettaa mitään yleisiä tai yhteisiä vaatimuksia. Myyjän on ennen kaupan solmimista kerrottava ostajalle ainakin tiedossaan olevista kiinteistön pinta-alasta ja rakennusten kuntoa ja rakenteita sekä kiinteistön laatua koskevista muista ominaisuuksista (MK 2:17). Vaikutuksellisuus Myyjän on kerrottava ostajalle sellaisista seikoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostajan päätökseen. Myyjän ei tarvitse selvittää ostajalle seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Tiedonantovelvollisuus ei myöskään koske merkitykseltään vähäisiä asioita. Ostajan erehdys Maakaaressa todetaan erikseen, että myyjän on ennen kaupan tekemistä oikaistava havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys jostakin sellaisesta kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Ostajan käsityksen täytyy koskea sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen tai kaupan ehtoihin. Lisäksi edellytetään, että myyjä tietää tai hänen pitäisi tietää kyseisestä seikasta. 8.3.3. Kiinteistön vallintaan liittyvät seikat Ostajalla on oikeus olettaa, ettei kiinteistön omistajan oikeutta luovuttaa kiinteistö tai muuten oikeudellisesti määrätä siitä estä tai kavenna muut kuin suoraan lainsäädännöstä johtuvat yleiset rajoitukset. Tämän vuoksi myyjän on kerrottava, 344 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
mikäli ostaja ei voi viranomaisen päätöksen vuoksi määrätä kiinteistöstä siten kuin hän on perustellusti olettanut (MK 2:18). Myyjän on ennen kaupan tekemistä myös kerrottava ostajalle muun muassa voimassa olevasta kaavasta, mahdollisesta rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä. Myyjän on kerrottava myös naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä, jos se on myyjän tiedossa. Myyjän on yleensä oltava tietoinen voimassaolevista kaavoista tai muista omistamaansa kiinteistöä koskevista viranomaisen päätöksistä. Myyjän tiedossa katsotaan olevan ainakin sellaisten hankkeiden, joissa hänelle on varattu tilaisuus tulla kuulluksi. Ellei myyjällä ole tarvittavia tietoja, on hänen syytä virhevastuun välttämiseksi hankkia ne. Myyjä ei kuitenkaan vastaa kaupanteon jälkeen tehdyistä vallintaa rajoittavista päätöksistä. Vaikutuksellisuus Tiedot on annettava, jos ne vaikuttavat myytävän kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon ja tietojen voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen tai kaupan ehtoihin. Ostajan erehdys Myyjän on ennen kaupan tekemistä oikaistava havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys myös vallintaan liittyvistä seikoista. 8.3.4. Oikeudelliset seikat Ostajalla on oikeus olettaa, että myyjä omistaa kaupan kohteen. Hänen on voitava luottaa myös siihen, että kaupan kohteena on kiinteistö siihen tavanmukaisesti kuuluvine rakennuksineen ja laitteineen ja että siihen kohdistuvat vain ilmoitetut panttioikeudet ja muut toisen oikeudet. Myyjän on tämän vuoksi kerrottava ostajalle, kenellä on kiinteistöön lainhuuto, sekä ilmoitettava, jos kiinteistöön kohdistuu pantti-, vuokra- tai muu oikeus. Lisäksi myyjän on kerrottava, jos joku muu kuin myyjä omistaa kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset, laitteet tai muut tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvat esineet (MK 2:19). Myyjän selonottovelvollisuus oikeudellisista seikoista on laaja. Myyjä ei näiden seikkojen suhteen juuri koskaan voi vedota omaan tietämättömyyteensä. 8 Kiinteistönkauppa 345
Vaikutuksellisuus Edellä kerrotut tiedot on kerrottava vain, jos ne ovat merkityksellisiä eli sellaisia, että niiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen tai kaupan eh toihin. 8.3.5. Kiinteistönvälitysliikkeen antamat tiedot Jos myyjän puolesta toimii kiinteistönvälitysliike tai jokin muu edustaja, myyjä vastaa myös tämän antamista tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä (MK 2:20). Kiinteistönvälitysliikkeen on edellä kerrottujen tietojen lisäksi esitettävä ostajalle kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain ja asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämät tiedot. Maakaari ei säätele lainkaan kiinteistönvälitysliikkeen vastuita ostajaa tai myyjää kohtaan, vaan näihin suhteisiin sovelletaan edellä mainittua välityslakia. 8.3.6. Kiinteistönkaupan elinkeinonharjoittajan antamat tiedot Ammattimaisesti kiinteistöjä myyvän elinkeinonharjoittajan on noudatettava maakaaressa asetetun tiedonantovelvollisuuden lisäksi asuntomarkkinointiasetuksen mukaista tiedonantovelvollisuutta. Asetusta on noudatettava silloin, kun kiinteistöä tai sen osaa myydään tai markkinoidaan kuluttajalle asumistarkoitukseen. Kiinteistö voi olla rakentamatonkin, kunhan se vain on tarkoitettu rakennettavaksi asumistarkoitukseen. Asuntomarkkinointiasetuksen mukaisesta tiedonantovelvollisuudesta kerrotaan enemmän kohdassa 11.4.10.1. 8.3.7. Ostajan tarkastusvelvollisuus Myyjän tiedonantovelvollisuutta rajaa ostajalle säädetty kaupan kohdetta koskeva tarkastusvelvollisuus. Ostajan on aina tarkastettava kaupan kohde ennen lopullista ostopäätöstä. Ostaja ei voi vedota sellaiseen virheeseen tai seikkaan, jonka hän on havainnut tai joka hänen olisi pitänyt havaita kaupan kohteen tavanomaisessa tarkastuksessa (MK 2:22). Ostajan tarkastukselle asetettavat vaatimukset riippuvat muun muassa myyjän toiminnasta sekä kohteen iästä ja kunnosta. Mitä vanhempi myytävä rakennus on, sitä perusteellisempaa tarkastusta edellytetään. Ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomai- 346 Kiinteistönvälittäjän käsikirja