SUUNNITTELU JA TEKNI IKKA SALLAN KUNTA SALLAN KIRKONKYLÄN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELITT 100,, 101 ja 103 Vireille tulo 3.10.2013 Luonnos I nähtävillää 31.10 2.12.2013 Luonnos II nähtävillä Ehdotus nähtävillä Hyv. FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 4 615-P22369
SALLAN KUNTA SALLAN KIRKONKYLÄN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELIT 100, 101 JA 103 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Selostus koskee päivättyä asemakaavaluonnosta. Kunta: Sallan kunta Alueen nimi: kunnanosa 101001 Kaavan nimi: Sallan kirkonkylän asemakaava Asemakaavan muutos koskee: - Korttelissa 100 tonttia 4 ja osa tontista 1 - Korttelissa 101 tonttia 3 ja osa tontista 1 - Korttelissa 103 tontit 1-3 Asemakaavan muutos koskee kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YY), hallinto- ja virastorakennusten korttelialuetta (YH) ja liikerakennusten korttelialuetta (KL) ja katualuetta (Postipolku) sekä yleisen tien aluetta (LT, Savukoskentie). Asemakaavan muutoksella muodostuu: Liikerakennusten korttelialue (KL) ja asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL) sekä katualue ja yleisen tien alue (LT). Suunnitteluorganisaatio: Suunnittelutyötä ohjaavat Sallan kunnan viranhaltijat ja kaavatoimikunta. Yhteyshenkilönä toimii rakennustarkastaja Erkki Yrjänheikki. Kaavan on laatinut, projektipäällikkönä ja yhteyshenkilönä toimii Eva Persson Puurula, arkkit. SAFA. 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Sallan kirkonkylän ydinkeskustassa. Asemakaavan muutoksen kohteena on noin 2 ha suuruinen alue Kantatie 82 (Rovaniemi-Kelloselkä) varrella, Kantatien ja Postipolun välillä. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavoituksen tavoitteena on kaavatoimikunnan 18.6.2013 13 ja kunnanhallituksen 5.7.2013 1 228 päätösten mukaisesti mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja tarvittavien pysäköintipaikkojen rakentamisen Savukoskentien varteen. Hankkeen toteutus edellyttää asemakaavan tarkistusta ja päivitystä. Korttelissa 103 rakennuspaikalla 3 olevat entiset valtion virastotalo ja Teletalo eivät ole enää alkuperäisessä käytössä ja omistajat ovat vaihtuneet. Rakennuspaikan kaavaa on jo pitkään ollut tarve muuttaa.
Kuva 1. Asemakaavamuutosalueen sijainti peruskartassa MML 2013
Persson Puurula Eva Sisällysluettelo 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti... 1 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 1 2 TIIVISTELMÄ... 1 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 1 2.2 Asemakaava... 1 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 1 3 LÄHTÖKOHDAT... 2 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 2 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 2 3.1.2 Luonnonympäristö... 4 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 5 3.1.4 Liikenne ja tekniset verkostot... 8 3.1.5 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot... 10 3.1.6 Maanomistus... 11 3.2 Suunnittelutilanne... 12 3.2.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 12 3.2.2 Maakuntakaava... 12 3.2.3 Yleiskaava... 15 3.2.4 Asemakaava... 16 3.2.5 Rakennusjärjestys... 17 3.2.6 Sallan-Kelloselän alueen maankäyttöselvitys... 17 3.2.7 Agropark Alakurtti hanke ja Kauppakeskushanke... 20 3.2.8 Kaava-aluetta koskevat muut suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 21 4 Asemakaavan suunnittelun vaiheet... 22 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve, suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 22 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö... 22 4.3 Asemakaavan tavoitteet... 23 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot... 24 4.4.1 Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen... 25 5 Asemakaavan kuvaus... 26 5.1 Aluevaraukset... 27 5.2 Kaavan vaikutukset... 28 5.2.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 28
Persson Puurula Eva 5.2.2 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön ja muinaismuistoihin... 30 5.2.3 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 31 5.2.4 Vaikutuksia ihmisten elinympäristöön... 31 5.2.5 Vähittäiskaupan suuryksikön vaikutukset, MRL 71 b... 31 5.2.6 Vähittäiskaupan suuryksikköjen yhteisvaikutukset... 33 5.2.7 Suhde yleiskaavaan... 34 5.2.8 Suhde maakuntakaavaan... 35 5.2.9 Suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin (VAT)... 35 5.3 Ympäristön häiriötekijät... 35 5.4 Kaavamerkinnät ja määräykset... 36 6 Asemakaavan toteutus... 38 Liitteet: - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma - Salla-Kelloselkä alueen maankäyttöselvitys 2013 (Sito/Jarmo Lokio/Santala 22.11.2013)
1 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100, 101 ja 103 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaava Kaavatoimikunnan käsittely 18.6.2013 13 Kunnanhallituksen päätös 5.7.2013 228 asemakaavamuutoksen käynnistämisestä Kaavatoimikunnan käsittely 16.10.2013 20 Kuulutus vireilletulosta 3.10.2013 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävillä 3.10.2013 alkaen. Tiedotus ja keskustelutilaisuus 10.10.2013 Luonnos nähtäville 31.10 1.12.2013. Kuulutus 31.10.2013. Valmisteluvaiheen viranomaisneuvottelu 13.3.2014 Luonnos toisen kerran nähtäville xx 2014 Ehdotus nähtäville KH hyv. KV hyv. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan vähittäiskaupan suuryksikön ja tarvittavien pysäköintipaikkojen rakentamisen Savukoskentien varteen sekä entisen valtion virastotalon ja Teletalon alueen käyttötarkoituksen muutoksen. Asemakaavan toteutuminen alkaa heti voimaantullessaan rakentamista ohjaavana tekijänä. Toteutusta ohjaa kunnan rakennusvalvonta. Kaavahanke liittyy Agropark Alakurtti hankkeeseen, jonka tavoitteena on kaavoituksen rinnalla löytää kauppakeskukselle sekä rakentaja että vuokralaiset.
2 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Asemakaavamuutosalue on rakennettuaa taajama-aluettalue a on huoltoasemien leimaam ja Sallan kirkonkylän ydinkeskustassa. Savukoskentien ja Postipolun välinen osittain rakentamatta. Entiset valtion virastotalo ja Teletalo eivät ole enää omistajatt ovat vaihtuneet. alkuperäisessä käytössä ja Suunnittelualue rajautuu itään autokorjaamoon ja yhteen omakotitalotonttiin ja länteenn hotelli Takkavalkeaan ja Sallann Osuuspankin kiinteistöön. Asemakaavamuutosalueen vastapäätä Savukoskentien toisella puolella sijaitsee kyläkuvallisesti arvokas alue; VR:n kunnostettu rakennusryhmä ja Sallan sota- ja jälleenrakennusajann museo sekä alueelle siirretty kotiseutumuseo. Postipolun toisella puolella sijaitsee kunnanvirasto, kirjasto, paloasema ja asuinkerrostalo sekää kerrostalon takana rivitaloalue. Museo Rivitaloalue Teboil Liiketalo Kirjastoo Virastotalo Teletalo hotelli Kunnan- virasto Seo ok-taloo Asuinkerrostalo Palo- asema Osuuspankki Liiketaloo Kuva 2. Suunnittelualueen sijainti ilmakuvassaa (2010) (www.paikkatietoikkuna.fi)
3 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 Kuva 3. Asemakaava muutosalueen sijainti ilmakuvassa Kuva 4. Asemakaava muutosalueen likimääräinen rajaus ilmakuvassaa
4 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100, 101 ja 103 3.1.2 Luonnonympäristö Luonnonolot ja luonnon monimuotoisuus Asemakaavamuutosalue on tasainen ja alueella on vain vähän kasvillisuutta. Valtaosa asemakaavamuutosalueesta on päällystetty. Huoltoasemien ja liiketalojen pihoja on asfaltoitu. Postipolku on päällystetty. Asemakaavamuutosalueella on rakentamattomia alueita, joissa on hoitamatonta ruohikkoa ja puuryhmiä. Kuva 5. Alueen kasvillisuus Postipolun molemmin puolin Kuva 6. Postipolku Asemakaavamuutosalueen läheisyydessä kunnan virastotalon ja kirjaston ympäristö on hoidettua puistoaluetta. Korkea pensasaita rajaa omakotitalon pihaa Postipolun puolella. Kuva 7. Omakotitalo ja korkea pensasaita Postipolun varrella, Savukoskentie ja museo taustalla
5 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100, 101 ja 103 Kuva 8. Postipolku ja omakotitalo, näkymä Savukoskentieltä Vesistöt ja vesitalous Lähimmät vesistöt ovat Ruuhijoki/Ruuhioja, Märkäjärvi ja Ruuhijärvi. Asemakaavamuutosalue liittyy Sallan kirkonkylän vesihuollon verkostoihin. Luonnonsuojelu Asemakaavamuutosalueella ei tunneta luonnonsuojelukohteita, uhanalaisia kasvilajiesiintymiä eikä suojeltavien eläinlajien elinympäristöjä. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Yhdyskuntarakenne Asemakaavamuutosalue sijaitsee Sallan kirkonkylän ydinkeskustassa. Asemakaavamuutosalue on väljästi rakennettu, osittain rakentamaton, lukuun ottamatta entisen virastotalon ja Teletalon aluetta. Liikerakennusten korttelialueeksi kaavoitettu alue on paljolti hyödyntämättä. Sosiaalinen ympäristö Asemakaavamuutosalue sijaitsee Sallan ydinkeskustassa, jossa kirkonkylän julkiset ja kaupalliset palvelut ovat. Asemakaavamuutosalueella on huoltoasemien ja liiketalojen palveluja. Kaupunki-/taajamakuva Asemakaavamuutosaluetta hallitsevat huoltoasemat ja entinen virastotalo. Ympäristö on kaupunkikuvaltaan hyvin vaihtelevaa ja osittain hoitamatonta, rakentamatonta aluetta. Asemakaavamuutosalueen vastapäätä Savukoskentien toisella puolella ovat entiset VR:n rakennukset. Rakennusryhmä on kunnostettu ja entisessä riviasuintalossa toimii nykyisin Sallan sota- ja jälleenrakennusmuseo. Sallan kotiseututalo on siirretty alueelle täydentämään rakennusryhmää.
6 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 Postipolun toisella puolella on kunnanviraston ja kirjaston rakennukset. Kirjaston takana on nelikerroksinen kerrostalo ja edelleen itään päin yksikerroksinen omakotitalo. rivitaloalue. Postipolun kulman tuntumassa on yksi Kuva 9. Savukoskentie, näkymää itään ent. virastotalon kohdalla (GoogleStreet View) Kuva 10. Savukoskentie, näkymä länteen Postitien liittymän kohdalla (Google Street View) Kuva 11. Ent. virastotalo, julkisivu Savukoskentielle
7 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100, 101 ja 103 Kuva 12. Liikerakennus, näkymä Savukoskentielle Kuva 13. Teboil huoltoasema, näkymä Savukoskentielle Kuva 14. Seo huoltoasema, julkisivu Postipolulle Kuva 15. Teletalo, julkisivu Postipolulle
8 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 Asuminen Asemakaavamuutosalueen läheisyydessää on yksi kerrostalo, yksi omakotitalo sekä suurehko rivitaloalue (palvelusäätiö Vanhustenn tuki RY). Palvelutt Asemakaavamuutosalue sijaitsee kirkonkylän palveluista sijaitsee. Sallan ydinkeskustassa, jossa pääosa Kaupallinen vyöhyke sijoittuu pääosin Kuusamontien varteen ja osittain Savukoskentien varteen. (ks myös selostuksen kohta.3.2.6 Sallan-Kello oselän alueen maankäyttös selvitys, kuva 23. Kaupallinen rakenne 2013) Kuva 16. Sallan kirkonkylän kaupallinen vyöhyke 3.1.4 Liikenne ja tekniset verkostot Liikennee Yleisen tien verkosto: - Savukoskentie ( Rovaniemi - Kelloselkä kantatie - Kuusamontie (Salla - Kuusamo, seututie 950) - Kelloselkä - Pelkosenniemi (seututie 965) 9 82) Etäisyys vuonna 2002 avatulle rajanylityspaikallee on n. 25 km. Etäisyys Kemijärvelle on 65 km, Kuusamoon 112 km ja Rovaniemelle 151 km. Asemakaavamuutosalue tukeutuu nykyiseen tie- ja katuverkostoon. Asemakaavamuutosalue sijaitsee Savukoskentien ja Postipolun Molemmilta on liittymiä alueen tontteihin. Postipolku kääntyy ja väliin. liittyy
9 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 Savukoskentielle. Läpiajo Savukoskentien ja Postipolun välillää on mahdollista Teboil-huoltamon jaa liiketalon tonteilla. Kevyen liikenteen väylä on rakennettu Savukoskentien varrelle. Moottorikelkkareitti kulkee Ruuhijoen länsipuolella. Kuva 17. Ote Liikenneviraston tienumerokartasta. Asemakaavamuutosalueen kohdassa vuoden 2012 keskimääräinen liikennemäärä oli 1087 (ajon./vrk) ja raskaan liikenteen määrää 59 (ajon./vrk). Korkein sallittu ajonopeus Savukoskentiellä asemakaavamuutosalueen kohsieltä dassa on 50 km/h kiertoliittymästä Teboilin huoltamoon asti ja 60 km/h itään. Linja-autot liikennöivät reiteillä Salla-Ruka-Kuusamo ja Savukoski- Salla- Kemijärvi-Rovaniemi. Lähimmät lentokentät ovat Kuusamossa ja j Rovaniemellä. Kuva 18.. Otteet Liikenneviraston liikennemääräkartasta ja raskaan liikenteenn liikennemääräkartastaa 2012 Sallan junaradalla ei ole tällä hetkellä henkilö- eikä jatkuu Kelloselälle saakka, n. 17 km, josta Henkilöliikenne ulottuu Kemijärvelle saakka. tavarakuljetuksia. Rautatie on enää 7 km rajalle.
10 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100, 101 ja 103 Tekninen huolto Suunnittelualue sijaitsee nykyisellä keskusta-alueella ja on liitetty kunnallisteknisiin verkostoihin. Sähkönjakelusta vastaa Koillis-Lapin Sähkö Oy. Vesihuollosta vastaa Sallan Aluelämpö Oy Vesi ja viemärilaitos. Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Alueella on polttoainejakelutoimintaa (Teboil, Seo). Savukoskentien liikenne aiheuttaa päästöjä ja melua. 3.1.5 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Suunnittelualueella ei tunneta kiinteitä muinaisjäännöskohteita eikä siellä ole kulttuuriympäristön inventointikohteita. Valtakunnallisesti merkittävä rakennetun kulttuuriympäristön kohde, Sallan kirkko, sijaitsee noin 400 metriä suunnittelualueelta länteen. Suoraa näköyhteyttä ei ole. Sallan osayleiskaavassa on merkitty kyläkuvallisesti arvokkaaksi alueeksi: - Radan varrella oleva VR:n rakennusryhmä, joka on kunnostettu ja, jonka viereen kotiseutumuseo on siirretty. - Kunnanviraston, paloaseman ja asuinkerrostalon aluekokonaisuus - Valtion vanhempi virastotalo (asemakaavamuutosalueella) VR:n rakennusryhmän voidaan katsoa olevan paikallisesti arvokas kulttuuriympäristö. Entisellä virastotalolla on myös paikallista arvoa.
11 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 3.1.6 Maanomistus Kuva 19. Asemakaavamuutosalueen omistusolot: kunnann omistama alue (kelt.), valtion (sin.) jaa yksityisomistuksessa oleva o alue (väritön) (www.paikkatietoikkuna.fi) - 4:3 (ent. valtionn virastotalo) - 4:67 (Teletalo) - 4:17 (liiketalo) - 4:30 (Teboil) - 4:11 (rakentamaton, kunnan omistuksessa) - 4:19 (rakentamaton, kunnan omistuksessa) - 5:14 (kirjasto jaa asuinkerrostalo, kunnan omistuksessa) - 6:79 ja j 5:16 (Postipolku, kunnan omistuksessa) )
12 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvoston päätöksellää 1.3.2009 voimaan tulleet tarkistetut valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet on otettava huomioon ja niiden toteuttamista on edistettävä kuntien kaavoituksessa. Yleistavoitteet ovat periaatteellisia linjauksia. Erityistavoi tteet ovat suunnittelua koskevia velvoitteita. Suunnittelualuettaa koskevat tavoitekokonaisuudett ovat: - Toimiva aluerakenne - Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäriste tön laatu - Kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat - Toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto. 3.2.2 Maakuntakaava Sallan kunnan alue kuuluu Itä-Lapin maakuntakaavaan, joka j on saanut lainvoiman 25.11. 2004. Ympäristöministeriö vahvisti 30.3.2010 Soklin kaivoshankkeen vaihemaakuntakaavan. Kaavakartassa on merkitty sivuradan ohjeellinen linjaus Soklista Sallan rataan.. Sallan kirkonkylä on Itä-Lapinn maakuntakaavassa merkitty taajamatoimintojen alueeksi (AA 30) ja keskustatoimintojen alueeksi (C 102). Kantatie 82 (Kemijärventie-Savukoskentie) ympäristöineen on merkitty Barentsinn käytäväksi, valtakunnallisesti tärkeäksi kansainväliseksi liikennekäytäväksi. Kantatie 82 on esitetty muutettavaksi kantatiestä valtatieksi (kt vt) ). Salla sisältyy Itä-Lapin matkailun vetovoima-alueeseen (mvv 8401, vihreä rajaus). Sallan kirkko on merkitty valtakunnallisesti merkittäväksi kulttuuriympäristöksi (ma 5911). On huomioitava koko maakuntaka aavan aluetta koskevat määräykset. Kuva 20. Ote maakuntakaavasta
13 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103
14 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103
15 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 3.2.3 Yleiskaava Kunnanvaltuusto on hyväksynyt Sallan kirkonkylän osayleiskaavan ns. strategisena yleiskaavana (KV 5.11.2003 66) ). Yleiskaava on ohjeena asemakaavaa laadittaessa ja muutettaes sa. Kuva 21. Ote Sallan kirkonkylän osayleiskaava asta (2003) Suunnittelualue on osayleiskaavassa merkitty keskustatoimintojen alueeksi (C) ja rasterilla r osoitettu, että aluetta kehitetään yhdyskuntarakennetta tiivistämällä. Sallan osayleiskaavassa on merkitty kyläkuvallisk sesti arvokkaaksi alueeksi (sk): - Radan varrella oleva VR:n rakennusryhmä (sisältäen nyk. Sallan sota- ja jälleenrakennusajan museon), joka on kunnostettu ja,, jonka viereen kotiseutumuseo on siirretty. - Kunnanviraston,, paloaseman ja asuinkerrostalonn aluekokonaisuus - Valtion vanhempi virastotalo (asemakaavamuutosalueella)
16 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 3.2.4 Asemakaava Sallan kirkonkylänn ensimmäinen asemakaava on hyväksytty 1966. Suunnittelualueella on voimassa kunnanvaltuustonn hyväksymä asemakaavan muutos ( KV 13.12.2004 64). Kuva 22. Muutettavan asemakaava, rajaus ajantasakaavassa Vuonna 2004 hyväksyttyä asemakaavamuutosta ei ole toteutettu. Nykyisessä asemakaavassa rakennusten sijoittelu ja käyttötarkoitus on ohjattu tonttikohtaisesti ja kaava sisältää mm.. rakennustapaa ohjaavia määräyksiä ja merkintöjä sekä Postipolulta uuden yhteyden Savukoskentielle. Korttelissa 103 tontilla 3 hallinto- ja virastorakennustenn korttelialueen merkintä (YH) ei ole enää ajan tasalla. Alueella olevat entiset valtion virastotalo ja Teletalo eivät ole enää alkuperäisessää käytössä. Korttelissa 100 kulttuuritoimintaa palvelevien rakennustenn korttelialueen merkintä (YY) ei ole enää ajan tasalla. Kirjasto on toteutettu lähempänä kunnanvirastoa asemakaavassa merkityllä YH-alueella ja YY-aluevaraus ei ole enää tarpeellinen.
17 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 3.2.5 Rakennusjärjestys Rakennusjärjestys on hyväksytty Sallan valtuustossa 21.5.2002 ja voimaan 27.6.2002. tullut 3.2.6 Sallan-Kelloselän alueen maankäyttöselvitys Sallan-Kelloselän alueen maankäyttöselvitys onn päivitetty 2013 (Sito, Santasalo, Jarmo Lokio 22.11. 2013). Selvitys sisältää maankäytön, liikenteen, logistiikan sekä kaupan selvityksen (T. Santasalo). Ensimmäinen selvitys on laadittu 1999. Jo vuonna 1999 laaditussa selvityksessää todettiin kirkonkylänn huoltoasemien seutu otollisemma aksi uuden kauppakeskuksenn paikaksi. Päivitetyssä selvityksessä esitetään samaa alue Savukoskentien varrellaa (kantatie 82, Rovaniemi Kelloselkä) kehitettäväksi; Vuonna 2014 tulee käynnistää Kantatie 82:n alueen asemakaavamuutos kuntakeskuksen alueella. Tässä päävastuullinen vetäjä on Sallan kunta. (vaihe I punainen alue kuvassa 23). Kuva 23. Kaupallinen rakenne 2013, (Sallan-Kelloselän alueen maankäyttös elvitys 2013) ja asemakaava muutoksen alueen sijainti Kaupan kehitysnäky ymät Salla muodostaa oman asiointialueensa, mutta tukeutuu kuitenkin myös sekä Rovaniemen, Kemijärven että Kuusamon palveluihin. Päivittäistavarakaupan asiointi suuntautuu pääosin omaan kuntaan, Sallassa asioivien osuus on 90-100 %. Erikoiskaupassa sekä ravintola- ja kulttuuripalveluissa Salla suuntautuu ensisijaisesti Rovaniemeen. Omassa kunnassa asioivien osuus on
18 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100, 101 ja 103 keskimäärin 30-49 %. Tulevaisuudessa kaupan markkinoiden kannalta merkittävä tekijä ovat venäläiset asiakkaat ja matkailijat. Sallassa väestö vähenee, mikä vaikuttaa ostovoiman kehitykseen. Kulutus asukasta kohden on kuitenkin kasvussa, joten ostovoiman arvioidaan säilyvän suurin piirtein nykyisellä tasollaan vuoteen 2030 saakka. Sallassa on lomaasuntoja yhteensä noin 1300. Loma-asukkailla lasketaan olevan Sallaan kohdistuvaa ostovoimaa noin 3,7 miljoonaa euroa. Loma-asuntojen määrän ennakoidaan kasvavan, koska määrä on 2000-luvulla ollut kasvussa. Myös ostovoiman mökkiä kohden arvioidaan kasvavan. Sisäasianministeriö on ennustanut Suomen ja Venäjän välisen rajanylitysten määrän kasvavan (Kasvavan rajaliikenteen hallinta; Sisäasiainministeriön julkaisuja 42/2012).Rajanylitysten kokonaiskasvusta on tehty erilaisia skenaarioita, joista todennäköisimpänä pidetään skenaariota 1. Tässä ennusteessa kasvu jatkuu nykyisellä kasvuvauhdilla (15-20 %). Kaupan kehittämisperiaatteet Ostovoiman kehityksen pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta alueella. Väestön ennustetaan Sallassa vähenevän. Loma-asukkaiden määrä ja ostovoima ovat kuitenkin kasvussa, joten tämän ansioista kokonaisostovoima voi kunnassa kasvaa. Suurin potentiaali kaupan kasvulle löytyy kuitenkin venäläisistä asiakkaista ja matkailijoista. Mikäli venäläiset käyttäisivät rahaa Sallassa arvioidun mukaisesti, tarvittaisiin nykytilassa lisää liiketilaa 1500 kerrosneliömetriä. Rahankäyttöpotentiaali ei Sallassa tule toteutumaan, jos ei Sallaan rakenneta riittävästi uutta tarjontaa. Etelä- Karjalassa mm. on nähty että kysyntä lisää tarjontaa, mutta tarjonta lisää myös kysyntää. Erikoiskaupan ja autokaupan ostovoimaa virtaa ulos Sallasta talla hetkellä noin 11 miljoonaa euroa. Keskimääräisellä myyntitehokkuudella laskettuna tämä tarkoittaa noin 4000 kerrosneliömetrin vajetta erikoiskaupassa. Osa tästä siirtymästä voisi tulevaisuudessa toteutua Sallassa, mikäli Sallan erikoiskaupan tarjonta monipuolistuisi. Tarjonnan paraneminen on mahdollista, kun venäläisten matkailijoiden määrä Sallassa kasvaa. Loma-asukkaiden ostovoima on Sallassa myös kasvussa. Jos tarjonta Sallassa monipuolistuu, nykyistä enemmän loma-asukkaiden kuluttamasta rahasta kohdistuu Sallaan. Kun tarkastellaan liiketilan lisätarpeita kokonaisuudessaan, niin Sallassa olisi mahdollisuuksia uudelle liiketilalle vuoteen 2020 mennessä noin 13 000-17 000 kerrosneliömetriä. Vuoteen 2025 mennessä uuden liiketilan potentiaali on Sallassa yhteensä 22 000 30 000 kerrosneliömetriä. Maankäytön kehittämistoimenpiteet ja toteuttamisen vaiheistus. Kaupallisten hankkeiden toteuttaminen edellyttää Kantatie 82:n alueen kaavamuutosta ja tiesuunnitelman laadintaa kuntakeskuksen kohdalla. Myös Kuusamontien itäpuolella tulee käynnistää kaavamuutos/-muutokset. Kuntakeskuksen maankäytön kehittämistoimenpiteet on esitetty vaiheittain.
19 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 - Ensimmäisessä vaiheessa tulisi kehittää k Savukoskentien (kantatie 82 Rovaniemi-Kelloselkä) varrella oleva alue, huoltoasemien seutu. Vuonna 2014 tulee käynnistää Kantatie 82:n alueen asemakaavamuutos kuntakeskuksen alueella. Tässä päävastuullinen vetäjä on Sallan kunta. - Toisessa vaiheessa tulisi kehittää Kuusamontien varrella oleva alue (seututie 950, Salla-Kuusamokaupallisia hankekaavamuutoksia ja/tai j tonttien byhdistämisiä kysynnän ja tarpeiden mukaan. Keskeisessä roolissa ovat kiinteistönomistajat ja hankekehittäjät, joiden kysyntään tulee. Vuosinaa 2015-2017 (...-2025): toteutetaan kunnalla ollaa valmiudet vastata. - Kolmas vaihe 2018-2020: Teollisuustien alueen asemakaavamuutos logistiikka- tai tilaa vaativaa kauppaa varten voi tulla ajankohtaiseksi mikäli kaksi ensimmäistä vaihetta on saatu päätökseen. - Neljäs vaihe 2021-2025: Kansan- ja Tasalantien sekä Ruuhenrannan alueen kaavamuutos /-muutokset kaupallista ja tiivistä pientalorakentamista suosivaksi alueeksi (AKR, M KL,, AP). - Viides vaihee Narttelinniemen asemakaavoitus pientaloasumiseen voidaan käynnistää periaatteessaa milloin vain kyse on ensisijaisesti kunnan resursseista ja markkinointivalmiuksista. Suunnittelualue Kuva 24. Sallan kuntakeskuksen maankäytön toteuttamisen vaiheistus (Lähde: Sallan-Kelloselän alueen maankäyttöselvitys 2013) ja asemakaavan suunnittelualueen sijainti (pun.)
20 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100, 101 ja 103 3.2.7 Agropark Alakurtti hanke ja Kauppakeskushanke Vähittäiskaupan suuryksikön maankäytön, rakennusten sijainnin ja tilatarpeen selvityksiä laaditaan Agropark Alakurtti -hankkeen puitteissa. Hankkeen tavoitteena on kaavoituksen rinnalla löytää vähittäiskaupan suuryksikölle sekä rakentaja että vuokralaiset. Uusi venäläisiä matkailijoita palveleva liikekeskus on Sallassa suunnitteilla kantatie 82 varrelle. Tällä hetkellä suunnittelualueella on lähinnä huoltamotoimintaa. Sijainti on keskustaan nykyisten kaupan palveluiden ja julkisten palveluiden viereen, jolloin se täydentää nykyistä keskustan palvelurakennetta. Paikka on hyvin saavutettavissa myös kävellen ja pyöräillen. Näin keskus palvelee matkailijoiden ohella myös paikallisia asukkaita. Perustelut hankkeelle: Tällä hetkellä merkittävä osa sallalaisten ostovoimasta suuntautuu monipuolisempiin keskuksiin mm. Rovaniemelle. Siirtymä voi pienentyä, kun Sallan kirkonkylän kaupan tarjonta monipuolistuu. Keskuksen rakentumisen kannalta monipuolinen asiakaskunta on myös positiivinen asia. Koska paikallisten asukkaiden ostovoiman ei juurikaan arvioida kasvavan, ei paikallisten varaan todennäköisesti uutta liiketoimintaa rakennu. Matkailijoita palvelevalle kaupalle on kysyntää ja palveluiden sijoittuessa keskustaan myös asukkaat hyötyvät laajentuvasta tarjonnasta. Nykyiset keskustassa toimivat myymälät voivat myös hyötyä tilanteesta, koska uuden liikekeskuksen myötä venäläiset asiakkaat pysähtyvät keskustassa nykyistä useammin. Vuonna 2002 avatulla Sallan kansainvälisellä raja-asemalla rajaylitysten määrä kasvaa nopeasti. Vuoden 2010 rajaylitysten määrä oli 113 884, vuoden 2012 oli 221 933 ja vuoden 2013 oli 253 686. Vuonna 2014 toukokuun loppuun mennessä rajanylistyksiä on ollut yhteensä 99 490. Sallasta 350 km säteellä asuu n. 500 000 ja 500 km säteellä n. miljoona kuluttajaa. Kelloselän rajavartioasemalta on noin 22 kilometriä matkaa kirkonkylään. Vaiheistus: Kauppakeskus voidaan toteuttaa vaiheittain. Isompi kauppakeskus voidaan rakentaa, jos rajanylitysmäärät kasvavat huomattavan suuriksi mahdollisen viisuminvapauden myötä.
21 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 Kuva 25. Hokkanen Kauppakeskuksen alustava vaiheistus sekä vaihe 2. alustava suunnitelma, J. 3.2.8 Kaava-aluetta koskevat muut suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Kantatien 82 ja maantien 950 parantamissuunnitelma on laadittu vuonna 2005. Kuva 26. Ote suunnittelukartasta, asemakaavamuutosalue punaisella viivalla, Kantatien 82 ja maantien 950 parantaminen Sallan kirkonkylän kohdalla (Tieliikelaitos, Lapin tiepiiri 2005)
22 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100, 101 ja 103 4 Asemakaavan suunnittelun vaiheet 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve, suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavoituksen tavoitteena on mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja tarvittavien pysäköintipaikkojen rakentaminen Savukoskentien varteen. Hankkeen toteutus edellyttää asemakaavan tarkistusta ja päivitystä. Kaavoituksen tarve perustuu Venäjän rajanylitysten kasvuun ja 2013 valmistuneessa Salla-Kelloselän maankäyttöselvityksessä esitettyihin kaupan tilan tarpeen lisäyksiin. Raportin mukaan vuoteen 2025 mennessä uuden liiketilan potentiaali on Sallassa yhteensä 22 000 30 000 kerrosneliömetriä. Uusilla investoinneilla pyritään myös hillitsemään siirtymää erikoistavarakaupassa. Korttelissa 103 rakennuspaikalla 3 olevat entiset valtion virastotalo ja Teletalo eivät ole enää alkuperäisessä käytössä ja omistajat ovat vaihtuneet. Rakennuspaikan kaavaa on jo pitkään ollut tarve muuttaa. Korttelissa 100 kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten aluevaraus (YY) ei ole enää ajan tasalla. Kaavatoimikunta on käsitellyt (18.6.2013 13) ja kunnanhallitus on päättänyt (KH 5.7.2013 228) asemakaavamuutoksen käynnistämisestä. Kaavatoimikunnan käsittely 16.10.2013 20 Osalliset Osallisella tarkoitetaan alueen maanomistajia ja niitä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaisia ja yhteisöjä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. (MRL 62 ). Yksityiset ja yhteisöt: kaavan vaikutusalueen maanomistajat ja haltijat kaavan vaikutusalueen yritykset ja elinkeinonharjoittajat kunnan asukkaat, kirkonkylän kävijät Koillis-Lapin Sähkö Oy Sallan Aluelämpö Oy Vesi ja viemärilaitos Viranomaiset: Sallan kunta Lapin elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) Lapin liitto Lapin pelastuskeskus, Itä-Lapin alue Museovirasto, Lapin maakuntamuseo Liikennevirasto
23 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100, 101 ja 103 Vireilletulo Asemakaavamuutoksen vireilletulosta on kuulutettu 3.10.2013 kunnan virallisella ilmoitustaululla, Internetsivuilla ja Koti-Lappi-lehdessä ja kunnan tiedotuslehdessä. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Asemakaavan muutoksen vireilletulosta ja suunnittelun eri vaiheiden etenemisestä ilmoitetaan kuulutuksella paikallislehdessä (Koti-Lappi), Sallan kunnan tiedotuslehdessä, kunnanviraston ilmoitustaululla ja internetissä osoitteella www.salla.fi > Ilmoitukset ja päätökset. Asemakaavamuutoksen ilmoitukset, osallistumis- ja arviointisuunnitelma, kaavaluonnos ja kaavaehdotus liitteineen asetetaan julkisesti nähtäville Sallan kunnan teknisellä osastolla ja kunnan www-sivuilla hakupolkuna > tontit ja kiinteistöt > kaavoitus. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 3.10.2013 alkaen. Osallisille järjestettiin tiedotus- ja keskustelutilaisuus 10.10.2013 kunnanvaltuuston salissa. Kaavaluonnos on ollut nähtävillä 31.10. 1.12.2013. Asiasta on kuulutettu julkisesti 31.10.2013. Kuulemiskirjeet on lähetetty kaavamuutosalueen maanomistajille ja naapureille 24.10.2013. Koska kaavaluonnosta on merkittävästi muutettu, asetetaan kaavaluonnos uudestaan nähtäville kesällä 2014. Viranomaisyhteistyö 4.3 Asemakaavan tavoitteet Luonnos- ja ehdotusvaiheessa pyydetään lausuntoja eri viranomaisilta ja yhteisöiltä. Valmisteluvaiheen viranomaisneuvottelu on pidetty 13.3.2014. Järjestetään tarvittaessa kaavaneuvottelut ja/tai toinen viranomaisneuvottelu. - Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja tarvittavien pysäköintipaikkojen rakentaminen Savukoskentien varteen. Hankkeen toteutus edellyttää asemakaavan tarkistusta ja päivitystä siten, että on riittävän väljä rakennusala, riittävä määrä sisäänajomahdollisuuksia tontille sekä riittävä tila pysäköinnille ja huoltoajolle. Kaavan pitää mahdollistaa vaiheittainen rakentaminen. - Entiset valtion virastotalo ja Teletalo eivät ole enää alkuperäisessä käytössä ja omistajat ovat vaihtuneet. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on tarkistaa korttelin 103 tontin 3 käyttötarkoitus. - Liikenteen osalta korostuu maakuntakaavan mukaiset tavoitteet. Savukoskentien ympäristö on merkitty Barentsin käytäväksi, valtakunnallisesti tärkeäksi liikenneväyläksi, jonka maankäytön suunnittelussa tulee
24 (38) Kirkonkylän asemakaavan muutos k-100,, 101 ja 103 kiinnittää erityistä huomioita liikenteen sujuvuuteen ja turvallisuuteen, liikenteen ja matkailun palveluihin, sekä liikenneympäristön laatuun. - Tulee huomioidaa Sallan kirkonkylän osayleiskaao vassa merkityt kyläkuvalli- sesti arvokkaat alueet: Radan varrellaa oleva VR:n rakennusryhmä, entinen virastotalo sekä kunnanviraston, kirjaston, paloaseman ja asuin- kerrostalon yhteinen ympäristö. - Sijainniltaan hyvä, mutta vajaakäytössä ja osittain hoitamatta oleva alue tulee tiivistää jaa rakentaa niin, että keskustan taajamasta tulee tasapai- noinen. Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista korostuu eheytyvän yhdyskuntarakenteen tavoite. Myös Sallan kirkonkylän osayleiskaa avassa on tavoitteena, että aluettaa kehitetään yhdyskuntarakennetta tiivistämällä. - Kauppakeskuksesta tulee yksi, iso yhtenäinen y rakennus, jonka ulkonäkö on sijainnin ja koon vuoksi tärkeä Sallan S imagon kannalta. Lisäksi maa- kuntakaavan Barentsin väylän merkinnän yksi tavoite on, että maan- käytön suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomioita liikenteen mat- kailun palveluihin, sekä liikenneympäristön laatuun. 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Asemakaavamuutoksen valmisteluvaiheessa on pohdittu vähittäiskaupan suuryksikön rakennusmassojen sijoittelua ja toteuttamisen vaiheistusta, pysäköintijärjestelyjä ja liittymien määrää Sodankyläntieltä. Kauppakeskuksen toteuttamismahdollisuuksia on tutkittu Agropark Alakurtti - hankkeenn kautta ja luonnoksia on hyödynnetty asemakaavamuutoksen laadinnassa. On pohdittu entisenn virastotalon ja Teletalon eri käyttövaihtoehtoja. Julkisten palvelujen tilalle voidaan sijoittaa asuntoja ja toimistotiloja nykyisen käytön mukaisesti. Hyvä sijainti ja naapurina oleva o hotelli puoltaa hotellitoiminnan sijoittamista taloon..