KARI I. LEVÄINEN KIINTEISTÖ- JA TOIMITILAJOHTAMINEN

Sisällys 1. KIINTEISTÖT JA TOIMITILAPALVELUT, 11 1.1 Kiinteistö, 11 1.1.1 Kiinteistövarallisuus ja sen piirteet, 12 1.1.2 Rakennuskanta, 15 1.2 Toimitilapalvelujen markkinat, 18 1.2.1 Kiinteistöjen ylläpito, 18 1.2.2 Toimitilapalvelut, 19 2. KIINTEISTÖJOHTAMINEN, 21 2.1 Historiallinen kehitys, 21 2.2 Nykyaikaisen kiinteistöjohtamisen evoluutio, 24 2.3 Kiinteistöjohtamisen määrittely, 27 2.4 Kiinteistöjohtamisen toimintaympäristö, 29 2.5 Yrityksen kiinteistöjohtamisen tehtävät, 34 2.5.1 Yrityksen kiinteistöjohtamisen perspektiivit, 34 2.5.2 Yrityksen kiinteistöjohtamisen tehtävät, 35 2.5.3 Kiinteistöjohtaminen yrityksissä ja julkishallinnossa, 38 3. TOIMITILAJOHTAMINEN, 41 3.1 Toimitilajohtamisen synty ja kehittyminen, 41 3.1.1 Toimitilajohtamisen konsepti, 41 3.1.2 Toimitilajohtamisen sisältö, 43 3.2 Toimitilapalvelut, 47 3.3 Palvelujen hankinta, 50 3.3.1 Ostopalvelut, 51 3.3.2 Ostetaanko vai tehdäänkö itse? 53 Osaava ostaja, 53 Ostopalvelut, 54 3.4 Toimitilapalvelujen järjestämisen vaihtoehdot, 54 3.4.1 Palvelujen tuottaminen sisäisesti, 54 3.4.2 Palvelumallit, 54 3.4.3 Kumppanuus ja yhteistyö, 59 Julkishallinnon ja yksityisen sektorin yhteistyö, 59 Kansallinen elinkaarimalli, 60 Sopijaosapuolet kansallisessa elinkaarimallissa, 60 Elinkaarimallin etuja ja haittoja, 62 3.4.4 Verkostoituminen, 62 3.4.5 Kuntien toimitilapalvelujen järjestäminen, 63 Kunnan palveluportfolio, 64 3.5 Palvelujen hankintaprosessi, 67 3.5.1 Strateginen päätöksenteko, 67 Ulkoistamisen puolesta, 69 Ulkoistamisen ongelmia, 69 3.5.2 Hankintaprosessi, 70 Rajoitettu hankintamenettely, 72 Elinkaarihankkeen hankintaprosessi, 73 Esimerkki suuren lääketehtaan hankintamenettelystä, 74 3.5.3 Palvelun laatu, 75 Palvelutasosopimus, 76 Toimitilajohtamisen laatumittarit, 77 Tulosten vaikutukset hintoihin, 77 3.5.4 Palveluntuottajien näkökulmia, 79 3.6 Sisäinen vuokra, 80 3.6.1 Organisaatio ja sisäinen vuokra, 82 3.6.2 Vuokran määrittäminen, 84 Vaihtoehdon valinta, 84 Markkinavuokra, 85 Kustannusperusteinen vuokra, 85 Kustannusperusteisen vuokran komponentit, 85 Pääomakustannukset, 86 Poisto, 87 Korko ja tuottovaatimus, 87 Maanvuokra, 88

4. KIINTEISTÖJOHTAMINEN ORGANISAATION TUKIRESURSSINA, 89 4.1 Kiinteistöjohtaminen osana organisaation strategiaa, 89 4.1.1 Organisaation strategiat ja strategiaprosessi, 89 Kilpailuvoiman tekijät, 89 Kiinteistöjohtaminen ja kilpailuvoiman tekijät, 89 Strategiaprosessi, 91 Strategiamalleja, 93 4.1.2 Kiinteistöjohtamisen strategia osana organisaation strategiaa, 94 Kiinteistöstrategian kehittäminen, 95 Yrityksen perustoiminnan ja kiinteistöyksikön strategioiden integrointi, 96 4.2 Lisäarvo, 98 Arvoketju, 98 Arvonlisä vai lisäarvo? 98 4.3 Kiinteistöjohtamisen lisäarvoelementit, 100 4.3.1 Lisäarvokanavat, 100 4.3.2 Lisäarvoelementit, 101 Omaisuuden arvon kasvattaminen, 102 Tasevaikutukset, 104 Omistaa vai vuokrata? 104 Myynti ja takaisinvuokraus, 105 Tuottovaikutukset, 105 Markkinoinnin ja myynnin edistäminen, 106 Innovaatiot, 106 Tuottavuuden lisääminen, 107 Työtyytyväisyyden lisääminen, 108 Joustavuuden lisääminen, 108 Kustannusten alentaminen, 110 4.4 Kiinteistöjohtamisen lisäarvoprosessi, 112 5. KIINTEISTÖJOHTAMISEN SUORITUSKYVYN MITTAAMINEN, 113 5.1 Kokonaisvaltaisen suorituskyvyn mittausjärjestelmät, 115 5.1.1 Tasapainotettu mittaristo, 116 Tavoitteiden näkökulmat, 116 Tavoitteiden tasapaino, 117 5.1.2 Kiinteistöjohtaminen ja tasapainotettu mittaristo, 118 Koko yrityksen laajuinen tasapainotettu mittaristo, 118 Kiinteistöjohtamisen oma tasapainotettu mittaristo, 118 5.2 Mittaustyökalut, 120 5.2.1 Esikuva-analyysi, 120 Esikuva-analyysin vaihtoehdot, 120 Esimerkkejä toimitilojen vertailusta, 123 Esikuva-analyysin vaiheet, 127 IFMA:n esikuva-analyysiprosessi, 129 Esikuva-analyysin ongelmia, 130 5.2.2 Rakennuksen jälkikäteisarviointi, 131 Asiantuntija-arviointi, 132 Käyttäjäarviointi, 133 Management-arviointi, 134 Kokemuksia jälkikäteisarvioinnista, 134 5.3 Kiinteistöjohtamiseen liittyvät mittarit ja tunnusluvut, 135 5.3.1 Kiinteistöjohtamisen tunnuslukuja, 138 5.3.2 Toimitilakustannukset, 141 Pääomakustannukset, 141 Ylläpitokustannukset, 142 Käyttäjäpalvelujen kustannukset, 143 5.3.3 Tilinpäätösanalyysin tunnusluvut, 144 Kannattavuus, 145 Maksuvalmius, 147 5.3.4 Talouden ja kiinteistötalouden indikaattoreita ja tunnuslukuja, 149 Makroindikaattoreita, 149 Kiinteistömarkkinoiden indikaattoreita, 152 5.3.5 Tunnuslukujen hyödyntäminen, 159 Kiinteistöjohtamisen mittausjärjestelmät, 159

6. KIINTEISTÖN KEHITTÄMINEN, 162 6.1 Kaavoituksen ja rakentamisen prosessi, 163 6.1.1 Kaavoitus, 164 6.1.2 Maan arvon muuttuminen, 167 Maa-alueen kehittyminen, 167 Tonttien hintakehitys, 168 6.2 Tontin hankinta, 169 6.2.1 Kunnat maan kehittäjinä, 170 6.2.2 Kuntien ja yritysten yhteistoiminta kehittämisessä, 171 Maankäyttösopimukset, 171 6.3 Rakennuksen kehittämishanke, 174 6.3.1 Päätöksentekoprosessi, 175 Kehittämistarpeet, 175 Hankkeen taloudellinen arviointi, 177 6.3.2 Rakentaminen, 178 7. ELINKAARITALOUS, 180 7.1 Rakennuksen elinkaari, 180 7.2 Rakennuksen kustannukset, 182 7.2.1 Ylläpitokustannukset, 183 7.2.2 Perusparannuskustannukset, 184 7.2.3 Jäännösarvokustannukset, 184 7.3 Elinkaaren taloudelliset laskelmat, 186 7.3.1 Laskentamenetelmät, 187 Pääoma-arvomenetelmä, 187 Annuiteettimenetelmä, 187 Sisäisen korkokannan menetelmä, 188 Takaisinmaksuajan menetelmä, 189 Laskenta-aika ja -korko, 189 7.3.2 Investointimalli, 190 7.4 Mahdollisuudet vaikuttaa kustannuksiin elinkaarisuunnittelua käyttämällä, 191 7.4.1 Suunnittelu- ja rakennusvaiheen optimointi, 192 7.4.2 Kiinteistön hallinnan suunnittelu ja ohjaus yritystasolla, 192 7.5 Rakennuksen uusiminen, 195 8. RISKIT JA NIIDEN HALLINTA, 197 8.1 Riski ja epävarmuus, 197 8.2 Yrityksen riskit, 198 Yritysriskit, 198 Liiketoimintariskit, 200 Henkilöstöriskit, 200 Tietoturva- ja turvallisuusriskit, 201 Ympäristöriskit, 201 8.3 Riskien hallinta, 202 Prosessi, 203 Tunnistaminen, 203 Arviointi, 204 Riskianalyysi, 204 Torjunta ja varautuminen seurauksiin, 205 8.4 Riski ja kiinteistöt, 207 8.4.1 Kiinteistöjohtamisen riskit, 207 8.4.2 Kiinteistösijoittamisen riskit, 209 8.4.3 Kiinteistösijoittamisen riskien arviointi, 211 Riskisuhtautuminen, 211 Riski ja tuotto, 212 8.4.4 Riskianalyyseja, 213 Varianssi, keskihajonta ja variaatiokerroin, 213 Herkkyysanalyysi, 215 Simulointi, 216 Päätöspuuanalyysi, 216 Hajauttaminen, 217 Portfolioanalyysi, 218 8.4.5 Riskin torjuminen, 219 9. KIINTEISTÖJOHTAMINEN TIETEENALANA, 221 9.1 Tutkimuksen teoriapohja, 222 9.2 Kolmiportainen lähestymistapa, 223 9.3 Kiinteistöjohtamisen tutkimuksen tavoite, 224 LÄHTEITÄ JA KIRJALLISUUTTA, 225 KÄSITTEITÄ, 238 LIITE: KOKONAISVALTAISIA SUORITUSKYVYN MITTAUSJÄRJESTELMIÄ, 251 1. Suorituskykypyramidi, 251 2. Palveluyritysten suorituskykymittaristo, 252 3. Skandia Navigator, 253