LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA PAKOTTAVIA SÄÄDÖKSIÄ JA SOPIMUSVAPAUTTA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö 1
LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAAMISESTA 481/95 2
HISTORIAA 3
ensimmäinen kattavampi laki v. 1925 yllättävää kyllä sopimusvapaus sääntely alkoi sodan oloissa v. 1940 valtiontalous, yhteiskuntapolitiikka ja lain uudistaminen kulkeneet käsi kädessä v. 1987 asuin- ja liikehuoneiston vuokrauksesta omat säännökset vuokrasääntelyn osittainen purkaminen v. 1991 ja 1992 nykyinen laki v. 1995 tavoitteena sääntelyn purkaminen ja sopimusvapaus sopijaosapuolten turvaksi pakottavia säännöksiä 4
LAIN SOVELTAMINEN, AHVL 1 5
rakennus tai sen osa käyttötarkoitus asuinkäyttö rakennuslupaa edellyttävä uudisrakennus, täytettävä rakentamismääräyksissä asetetut edellytykset tilasta maksetaan vastiketta eli vuokraa voi olla muutakin kuin rahaa sopimus tehdään vuokraustarkoituksessa huoneisto tai tila yksinomaan vuokralaisen käytössä 6
AHVL ei erittele soveltamisen osalta ns. tavanomaista vuokraasumista, tuettua asumista tai tuki-ja palveluasumista, eli jos laissa mainitut ehdot täyttyvät AHVL:ää noudatetaan ja sen säännöksiä tulee noudattaa. AHVL:ää sovelletaan kaikkiin asuinkäyttöön tarkoitettuihin asuinhuoneistoihin kiinteistön tai rakennuksen omistussuhteesta, juridisesta yhtiömuodosta tai talotyypistä riippumatta. AHVL:ssä ei ole erillisiä säännöksiä vuokrataloja, erilaisia tuetun asumisen yksikköjä tai asunto-osakeyhtiöitä varten. 7
SÄÄNNÖSTEN PAKOTTAVUUS, AHVL 3 laissa eritelty erikseen ei voida poiketa sopimalla toisin tai erillisillä sopimuksilla kielletyt ehdot, mitättömyys, vapaaehtoinen noudattaminen SOPIMUKSEN KESTO, AHVL 4 määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva on voimassa toistaiseksi, jos ei muuta sovittu määräaikaisessa 3 x 3 kk:n sääntö ja sen tulkinta älä vertaa työlainsäädäntöön määräaikaisen ja toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen yhdistämisessä ongelmia määräaikainen sopimus sitoo kumpaakin osapuolta määräaikainen sopimus päättyy sopimuksen päättyessä, ei edellytä erillistä ilmoitusta tai muita toimenpiteitä 8
SOPIMUKSEN MUOTO, AHVL 5 tehtävä kirjallisesti jos tehty suullisesti, voimassa aina toistaiseksi MUUT SOPIMUKSET AHVL ei määrittele tai tunne tukisopimuksia sopimusvapauden periaate, AHVL 6 kohtuuttomat ehdot vrt. 3 säännösten pakottavuus/kielletyt ehdot riitatilanteessa toiminnan luonne ja perimmäinen tarkoitus voi olla ratkaiseva kirjaa tärkeät asiat vuokrasopimukseen viittaa vuokrasopimuksessa tukisopimukseen ja päinvastoin oikeustapaukset puuttuvat toistaiseksi, Helsingin HO 693 2013 9
SOPIMUKSEN PÄÄTTYMINEN 10
Irtisanominen Purkaminen Lakkaaminen Vapaaehtoinen sopiminen 11
VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN, AHVL 51 12
Määräaikainen sopimus: vain laissa erikseen mainituilla erityisillä perusteilla, AHVL 55 sopimuksen voimassa pitäminen olisi ilmeisen kohtuutonta ja kohtuuttomuuden poistamiseen ei ole muuta keinoa Toistaiseksi voimassaoleva sopimus: Vuokralainen: irtisanomisaika 1 kk, pakottava säännös = ei voi sopia pidemmäksi päättyy irtisanomiskuukautta seuraavan kuukauden lopussa ei tarvita perustetta tehtävä kirjallisesti Huom. puolison (avio- tai avopuoliso) asema! Helsingin HO 6/2014 Ei hakenut avaimia, ei muuttanut, eikä asunut päivääkään Joutui maksamaan oikeudenkäyntikulut ja 4 kk:n vuokrat, yhteensä 4.450,- euroa HO 2009 kaksi muuta tapausta (1048 muuttoilmoitus ja 1093 lopputarkastus) 13
Vuokranantaja irtisanomisajat 3 kk, jos sopimus alle 1 vuosi 6 kk, jos sopimus yli 1 vuosi pakottava säännös = ei voi sopia lyhemmäksi tehtävä kirjallisesti ilmoitettava peruste AHVL ei määrittele perusteita voi olla mikä hyvänsä peruste, kunhan se ei ole huoneenvuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastainen esim. asunnon myynti, vuokrantarkistaminen, tuleva peruskorjaus, luvaton pysäköinti jne. tupakointi, kotieläimet, kotivakuutus, jos mainittu vuokrasopimuksessa 14
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 15
Sama mahdollisuus ja menettely määräaikaisissa ja toistaiseksi voimassaolevissa sopimuksissa Vuokrasopimus päättyy purkamisen johdosta välittömästi Purkamisperusteet = pakottava säännös, vuokranantajan oikeutta ei voi sopia muutoin, vuokralaisen kyllä Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus: 1. jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa 2. jos vuokraoikeus siirretään tai huoneisto taikka sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä 3. jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty 4. jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää 5. jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti 6. jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty Jos menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta purkaa. 16
Varoituksen antaminen 1-2 kohtien perusteella varoitusta ei tarvita johtuvat vuokralaisen tahallisesta menettelystä ja ovat vuokranantajan kannalta vakavia 3-6 kohtien perusteella ensin annettava varoitus jos vuokralainen oikaisee menettelynsä, purkamisoikeutta ei ole varoitukseen vetoaminen vanhenee Purkaminen ilman varoitusta 4 ja 6 kohtien perusteella vuokralainen on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla 3 kohdan perusteella, huoneiston huono hoito ei mahdollista Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus heti jos terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen kuukauden kuluessa jos huoneisto tai sen osa on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta 17
Oikeustapauksia, purkaminen 1. kohdan perusteella Turun HO 2120 2000 Asumistuen omavastuuosuus jatkuvasti myöhässä Purku, vaikka rästi alle 2 kk:n vuokraa vastaava Helsingin HO 3851 1997 Purku, rästi vireille tulo hetkellä 3 kk, mutta ratkaisuhetkellä alle 2 kk Vaasan HO 828 1998 Ei tarvitse hyväksyä jatkuvia maksurästejä vaikka niillä olisi sosiaalinen peruste 18
Oikeustapauksia, purkaminen 4. kohdan perusteella Itä-Suomen HO 20.5.14 Purkaminen hylättiin näytön puutteen takia: ei henkilötodisteita, rikottu postiluukku, poliisin käynti Turun HO 176 1984 Purkaminen flyygelin soiton vuoksi Helsingin HO 1669/95 Purkaminen koiran haukkumisen vuoksi Itä-Suomen HO 140 2010 Ei oikeutta purkaa, koska häiriöt tapahtuneet pihaalueen ulkopuolella 19
Helsingin HO 2978 2000 Ei oikeutta purkaa, lasten äänet iltaisin Turun HO 1140/06 Purku ilman varoitusta; vieraat uhkailleet naapureita Y-Säätiön tapauksia, purku ilman varoitusta: Espoo, autojen tuulilasin rikkominen pysäköintialueella Kuopio, hallituksen puheenjohtajan takaa-ajo porraskäytävässä puukko kädessä Vaasa, naapurin uhkaaminen teräaseella 20
Oikeustapauksia, purkaminen 6. kohdan perusteella Helsingin HO 430/95 Purku ilman varoitusta; säilytti räjähdysaineita Helsingin HO 2522/04 purku ilman varoitusta; laajamittainen huumerikollisuus Itä-Suomen HO 6/2014 Purku ilman varoitusta; käytettiin rikollisiin tarkoituksiin 21
Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus heti jos terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen kuukauden kuluessa jos huoneisto tai sen osa on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta Turun HO 2661 2002 Huoneistossa hometta, oikeus purkaa, mutta ei vahingonkorvausta, koska ei vuokranantajan syytä Turun HO 1029 2006 Huoneistossa vyöturkiskuoriaisia, ei purkuoikeutta, koska ei terveyshaittaa 22
MENETTELY VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMISESSTA JA PURKAMISESSA KÄYTÄNNÖSSÄ 23
vuokranantaja jättää käräjäoikeuteen haasteen, jossa vaatii vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista ja häädön hakemista vuokranantajalla ei ole mahdollisuutta saada esim. ulosoton tai poliisin virka-apua huoneiston hallintaoikeuden saamiseksi ilman oikeuden päätöstä lukkojen sarjoittaminen tai muu omavaltaisuus ei ole sallittua vuokralaisella mahdollisuus vahingonkorvaukseen myös asumisen päättäminen määräaikaisen vuokrasuhteen päättyessä, jos vuokralainen ei luovuta huoneiston hallintaoikeutta 24
VUOKRASOPIMUKSEN LAKKAAMINEN, AHVL 67 25
vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen jos tämä aiheutuu vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, vuokralaisella oikeus saada korvausta vahingosta 26
VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTYMINEN SOPIMALLA 27
sopimusvapaus ristiriitatilanteissa suositeltavin ja usein nopein tapa sopimus päättyy sovitulla tavalla ja sovittuna aikana aina kirjallisesti 28
MUUTTOPÄIVÄ 68 29
Sopimuksen jälkeinen arkipäivä Luovutettava muuttopäivänä puolet huoneistosta Seuraavana päivänä huoneisto kokonaan 30
HUONEISTON KUNTO JA KUNNOSTAMINEN 31
Kunnosta ja kunnossapitovastuusta voidaan sopia vapaasti Alkamishetkellä oltava sovitussa kunnossa, Jollei sovittu, tavanomaisessa hyvässä kunnossa vrt. ikäänsä, alueen huoneistokantaan ja muihin paikallisiin olosuhteisiin Kunnossapitovastuu kuuluu vuokranantajalle, jollei muuta sovittu = huom. on normaali käytäntö!! Kunnon tarkastus vuokrasuhteen alussa ja lopussa Säännöllinen tarkastaminen myös vuokrasuhteen aikana, on molempien etu Kunnon dokumentointi tärkeää, huom. näyttövelvoite joka esittää vaatimuksen, useita tapauksia! 32
Vuokralainen: Ilmoitusvelvollisuus vioista ja puutteista Velvollisuus ryhtyä toimenpiteisiin vahingon tai se laajentumisen estämiseksi Purkamisoikeus Oikeus vuokrahyvitykseen Oikeus vahingonkorvaukseen vahingonkorvausvelvollisuus 33
Vuokranantaja: Velvollisuus pitää huoneisto sovitussa kunnossa Purkamisoikeus Velvollisuus vuokrahyvitykseen Oikeus vahingonkorvaukseen vahingonkorvausvelvollisuus 34
TAVANOMAINEN KULUMINEN 35
On luonnollista, että asumisesta jää ajan kuluessa jälkiä Tavanomaisen kulumisen jälkien korvaaminen ei kuulu vuokralaiselle Äkillinen vaurio vai kuluminen Vuokrasuhteen kesto Asunnon ikä ja tehdyt remontit Asukkaiden lukumäärä Asunnon materiaalit 36
Turun HO 1405 1973 Vuokralainen vastuussa kustannuksista vain tavanomaisen kulumisen ylittävältä osalta Helsingin HO 1249 2002 Pitkä asumisaika 18 vuotta, oli tavanomaista kulumista Turun HO 313 2000 Siivoamattomuus ei ollut peruste korvaukseen (muut) Helsingin HO 11/14 Tupakointi on tavanomaista kulumista, jos ei kielletty vuokrasopimuksessa Oikeustapaukset ja Kuluttajariitalautakunta: tahallisuus, laiminlyönti, huolimattomuus 37
MUITA SÄÄNNÖKSIÄ 38
Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon AHVL 22 huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon, huom. ei yleistä oikeutta! toteaminen, korjaustöiden valvonta, takuuaika menettely kannattaa sopia vuokrasopimuksessa sopiminen koskee tietysti myös muita käyntejä huoneistossa, vrt. tukisopimus Muita käytännön huomioita vieraat ja vierailuajat, ei AHVL, sovitaan järjestyssäännöissä, hyvän tavan mukainen ulko-ovet ja avaimet, huoneiston ja muiden yleisten tilojen hallintaoikeus, sopimusvapaus Hallintaoikeus AHVL 16, pakottava säännös (kielletty ehto) ja mahdollisuus virkaapuun Tupakointi, kotivakuutus, kotieläimet, lapset, puoliso tai muu perheen jäsen alkoholi 39
KIITOS MIELENKIINNOSTA 40