ESINEOIKEUS 29.10.2007 klo 12.00 1/5 OTM -tutkinnon aineopintotentti - kysymykset 1, 2, 3 ja 4 Ruotsissa JuK -tutkinnon suorittaneet - kysymykset 1, 2 ja 3 (7 opintopistettä / 4,5 ov) Mallivastaukset 30.11.2007 klo 12.00 Tehtävä 1 A) Ainesosan ja tarpeiston käsitteet ovat juridisen kielen tuotteita. Metsää ja vuotuista kasvua kiinteistöllä voidaan pitää kiinteistöön sen ainesosina kuuluvina elementteinä. Kaadetut puut sitä vastoin ovat irtaimia esineitä. Eräissä tapauksissa kiinteistöllä olevat kaadetut puut saatetaan katsoa kiinteistöön sen tarpeistona kuuluviksi. Tällaisesta tapauksesta saattaa olla kysymys esim. lämmitykseen varattujen puiden kohdalla (Tepora s. 43-45). Mikäli A ja B perustavat A:lle oikeudet kaataa 1 hehtaarin metsää, viedä puut pois ja saada puun myynnistä kertyvät tulot itselleen, A:n oikeusasema muuttuu. A näyttää tällaisella järjestelyllä saavan ensiksikin tietynlaisen saamisoikeuden mutta myös MK 14:1 mukaisen kirjaamiskelpoisen irrottamisoikeudeksi katsotun metsänhakkuuoikeuden (Tepora s. 15 17). Koska erityisen oikeuden kirjaamisella tarkoitetaan juuri toisen omistamaan kiinteistöön kohdistuvan käyttö- tai irrottamisoikeuden kirjaamista ja muita, kuin MK:ssa mainittuja oikeuksia ei voida kirjata (Jokela Kartio Ojanen s. 235, 340 ja 342), tulkinnalliseksi ongelmalliseksi muodostuisi MK 14:1 sanamuodon suhde yhteisomistamiseen. Sanamuodon mukaan kirjata saadaan sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva metsänhakkuuoikeus. Tapauksessa A ja B omistivat kiinteistön yhdessä suhteessa 50/50 eikä A:n saama oikeus tarkalleen ottaen näyttäsi kohdistuvan toisen omistamaan kiinteistöön. Oikeustieteessä vallitsevan kannan mukaan yhteisomistaja ei sanamuodon dogmaattisen tulkinnan mukaan saisi irrottamisoikeuttaan kirjatuksi. Asiasta on esitetty myös toisenlaisia kannanottoja, jotka puoltavat tilannekohtaisesti tarkoituksenmukaisempaa kirjaamisoikeuden sallivaa tulkintaa. Lisäksi A:n ja B:n tekemä sopimukseen voidaan ajatella liittyvän tietynlainen lahjaelementti. Sopimuksella A saa vastikkeetta ilmeistä taloudellista etua B:n kustannuksella (Ks. YhtOmL 2.2 ja Tepora s. 82). B) Lähtökohdaksi voidaan ottaa, että esineen haltija, joka hallinta-aikanaan on laittanut kustannuksia toisen esineeseen, on oikeutettu korvaukseen näistä kustannuksista. Tällaiset korvattavat kustannukset on oikeuskirjallisuudessa tavallisesti ryhmitelty tarpeellisiksi, hyödyllisiksi ja ylimääräisiksi kustannuksiksi (Tepora s. 63). Tehtävänasettelun kannalta tulkintaongelmaksi muodostui näihin eri kustannuserien suhteen luotujen sääntöjen soveltaminen yhteisomistussuhteeseen. Lähtökohtana nimittäin on, että toisaalta esineen omistaja on viimekädessä vastuussa esineen haltijalle esimerkiksi tarpeellisista kustannuksista (Tepora s. 64) mutta toisaalta YhtOmL 4 :n mukaan oikeustoimeen tai toimenpiteeseen, joka koskee esinettä kokonaisuudessaan, ei saa ryhtyä elleivät kaikki yhteisomistajat siihen suostu. Voidaan kuitenkin ajatella, että mikäli toinen on pannut esineeseen kustannuksia ja esine myydään, tulee kustannusten aikaansaama arvonnousu korvattavaksi kustannukset panneelle viimekädessä perusteettoman edun palautusta koskevien oikeussääntöjen perusteella. Tehtävässä mainitut kustannukset voidaan tietenkin jakaa hyödyllisiin ja tarpeellisiin kustannuksiin, vaikka jako ei johda suoraan tapaukseen sovellettavien oikeusohjeiden löytämiseen. Hyödylliset kustannukset nostavat objektiivisesti arvioiden kiinteistön arvoa. Hyödyllisistä kustannuksista saattaa olla kyse esim. metsänparannustoimenpiteissä ja tällaiset kustannukset korvataan vain siihen määrään, jolla ne ovat nostaneet kiinteistön arvoa (Tepora s. 64-65). Verojen maksamista voidaan arvioida tarpeellisien kustannusten korvaussääntö-
2/5 jen kautta. Kiinteistöverolain (Ve 407) 9 löytämisestä ei saanut erikseen pisteitä mutta lainsäädännön laaja tuntemus saattoi parantaa pistemäärää vastauksen kokonaisarvioinnin kautta. Yhteisomistussuhteen aikana voidaan A:lle ainakin korvaussääntöjen analogisen soveltamisen kautta johtaa velvollisuus osallistua kustannuksiin. Viimekädessä B:n esineeseen panemat kustannukset tulisivat korvattaviksi perusteettoman edun palautusta koskevien sääntöjen mukaan. Toisaalta A:lla taattaisi olla tietyin edellytyksin oikeus vaatia B:tä ennallistamaan luvatta muutettu esine tai saada yhteisomistussuhde purettua (YhtOmL 9.2 ). Tällaiset toimet eivät kuitenkaan annetussa tapauksessa vaikuta kovinkaan todennäköisiltä. C) Kiinteistön kauppa sitoo osapuolia. Kiinteistön ostajan suoja myyjän ulosmittausvelkojia vastaan on säännelty nykyisessä UL (8.6.2006/469) 4:13 (ent. UL 4:26 ja uusi UK 4:13) säännöksessä. Kaupan tekemisen jälkeen ostaja on suojattu myyjän ulosmittausvelkojia vastaan. Ostajan suojan saamiseksi riittää pelkkä vahvistettu kauppasopimus eikä enää edellytetä aikaisemman oikeuden tavoin lainhuudon hakemista (Tepora s. 213). Kahdelleluovutustilanteissa myöhempi luovutus jäisi pysyväksi, jos saannolle haetaan lainhuuto ja luovutuksensaaja oli vilpittömässä mielessä saannon tapahtuessa (ks. MK 13:3 ja Tepora s. 205). Velkoja voi kuitenkin hakea takaisinsaantia (TakSL 3, 5 ja 6 ). Pätemättömyyteen velkoja ei näyttäisi voivan vedota. Kauppa on toteutettu MK 2:1 mukaisesti, eikä muutakaan pätemättömyysperustetta tehtävässä ole esitetty. Kauppa on toteutettu ennen ulosmittausta, joten MK 3:10 ei sovellu. Huomautettakoon vielä, että tehtävässä puhutaan B:n nimiin siirtämisestä. Tällaista ilmaisua voidaan pitää huonona maallikkokielenä ja on korostettava, että tällaisissa tapauksissa on aina kysymys omistusoikeuden siirtämisestä joko vastiketta vastaan tai ilman. Kyseessä on tavanomaisen luovutus luovutuksen oikeusvaikutuksin. Täysien pisteiden saamiseksi riitti kaupan vaikutusten arvioiminen suhteessa ulosmittausvelkojiin, takaisinsaantimahdollisuuden esille nostaminen ja säännösten oikea soveltaminen sekä oikeustoimen pätevyyden arviointi. D) Saamisoikeudet ovat lähtökohtaisesti siirrettäviä. A:n velka ei kuitenkaan vaikuta sitovalta LahjaL 1 perusteella. Lisäksi A:n velka näyttää kaikin puolin sangen henkilökohtaiselta, eikä näin ollen ole ongelmitta siirrettävissä. Tehtävä 2 1) Suomen esineoikeudessa ei yleistä tyyppipakkoperiaatetta (1 3 pist.) Esineoikeuksia on jaoteltu eri tavoin, mutta tietyt perusjaottelut ovat kuitenkin vakiintuneita. Keskeisin esineoikeuksista on omistusoikeus. Sen lisäksi esineoikeus käsittää rajoitetut esineoikeudet, joiden oikeuden haltijalla on omistusoikeutta rajoitetumpi oikeus esineeseen. Näitä rajoitettuja esineoikeuksia on ryhmitelty eri tavoin. Oikeuksien jaottelut ja niiden luettelointi tapahtuu tarkoituksenmukaisuusperusteella. Suomen esineoikeudessa erilaisten esineoikeuksien määrä ja näitä koskevat luettelot eivät ole laissa rajattuja. Esineoikeudessamme ei siten vallitse ns. tyyppipakko- eli numerus clausus periaate toisin kuin Saksan siviililakikirjan (BGB:n) pohjalle rakentuvassa varallisuusoikeusjärjestelmässä. Tämä tarkoittaa sitä, että meillä voidaan osapuolia sitovasti perustaa muitakin kuin lain tuntemia esineoikeuksia. (s. 15, Jarno Tepora, Johdatus esineoikeuteen, s. 14-15) 2) Kiinteistöoikeudessa tyyppipakkoperiaate kirjaamisasioissa kirjaamisoikeudellinen tyyppipakkoperiaate (1 3 pist.)
3/5 Kiinteistöoikeudessamme on kuitenkin voimassa tyyppipakkoperiaate sikäli, että muita kuin MK:ssa mainittuja oikeuksia ei voida kirjata. Tämän niin sanotun kirjaamisoikeudellisen tyyppipakkoperiaatteen (numerus clausus) hyvänä ominaisuutena voidaan pitää rekisterijärjestelmän selvyyttä, kun vain tietynsisältöiset oikeudet kirjataan. Toiseksi kirjaamiskelpoiset oikeudet on määritelty niin, että niiden oikeusvaikutukset voidaan säätää samankaltaisiksi. Kirjauksella joko vahvistetaan kiinteistöön liittyvän varallisuusoikeuden pysyvyyttä tai sillä määritetään muiden kirjausten kohdetta. (Jokela Kartio Ojanen, Maakaari, s. 235) 3) Kirjaamisasioita ovat (a) lainhuudatus, (b) erityisen oikeuden kirjaus ja (c) kiinnitys (1 2 pist.) MK:n käsitteistössä kirjaaminen on yläkäsite, ja kirjaamisasiaa käsittelevää käräjäoikeutta nimitetään kirjaamisviranomaiseksi. Kiinnitys-sana on varattu yksinomaan käytettäväksi siihen menettelyyn, jolla kiinteistön omistaja hankkii panttikirjan voidakseen käyttää kiinteistöä vakuutena. Lainhuudatuksella tarkoitetaan kiinteän omaisuuden saannon kirjaamista. Kysymys on keskeisesti kiinteistön, sen määräosan tai määräalan omistusoikeuden kirjaamisesta. Erityisen oikeuden kirjaamisella tarkoitetaan toisen omistamaan kiinteistöön kohdistuvan käyttö- tai irrottamisoikeuden kirjaamista, jota aikaisemmin nimitettiin pysyvyyskiinnitykseksi. Erityisenä oikeutena kirjataan myös uudet kirjaamistyypit eli kiinteistön ainesosa- ja tarpeistosuhteisiin liittyvät oikeudet ja määritykset. Kirjaaminen perustuu asianosaisen tekemään hakemukseen (MK 5:1). (Jokela Kartio Ojanen, Maakaari, s. 235) 4) Kirjaamiskelpoiset ja kirjaamiskelvottomat erityiset oikeudet (1 4 pist.) Maakaaressa erityiset oikeudet on tosiasiallisesti luokiteltu yhtäältä kirjaamiskelpoisiin (MK 14:1) ja toisaalta kirjaamiskelvottomiin oikeuksiin (= ei kirjaamiskelpoiset oikeudet). Kirjaamiskelpoisiin oikeuksiin kuuluvat: (1) vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus (vastikkeeton); (2) eläkeoikeus; (3) metsänhakkuuoikeus; sekä (4) oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä taikka muu näihin verrattava irrottamisoikeus. Esimerkki kirjaamiskelvottomasta oikeudesta on rakennuksen purkuoikeus. MK:n kirjaamisjärjestelmässä on edellä kuvatulla tavalla omaksuttu kirjaamisoikeudellinen tyyppipakkoperiaate. Sanotulla jaottelulla on sivullissitovuuden kannalta huomattava merkitys. (1) Kirjaamiskelpoisiin oikeustyyppeihin, jotka kattavat käytännössä esiintyvistä tapauksista suurimman osan, sovelletaan lähtökohtaista sitovuussääntöä, kun taas (2) kirjaamiskelvottomaan oikeustyyppiin sovelletaan lähtökohtaista sitomattomuussääntöä vaihdantatilanteessa myöhempää oikeudenhaltijaa kohtaan. (1) Ensin mainitussa tilanteessa se tarkoittaa sitä, että myöhemmän oikeudenhaltijan vilpittömän mielen suoja katkaisee sitovuuden ja (2) jälkimmäisessä tapauksessa sitä, että myöhemmän oikeuden haltijan tietoisuus toimii sitovuusperusteena. Kummastakin lähtökohtasäännöstä voidaan poiketa tapauskohtaisesti. (s. 149, Tepora Kartio Koulu Wirilander, Kiinteistön käyttö ja luovutus, s. 148 149) 5) Erityisiä oikeuksia koskevan tyyppipakkoperiaatteen valvonta - kirjaamiskelpoisuus (1 2 pist.) Kiinteistöviranomaisen tehtävänä on valvoa MK 14 luvussa omaksutun numerus clausus periaatteen toteutumista käytännössä. Siitä, milloin kirjaamishakemus on hylättävä, on säädetty MK 14:12:ssa. Kirjaamisviranomaisen on viran puolesta tutkittava, onko oikeus kirjaamiskelpoinen. Jos oikeus ei ole kirjaamiskelpoinen, asiakirjaa ei ole esitetty tai muotovaatimusta on rikottu, hakemus on hylättävä (MK 14:12.1:n 1 ja 2 kohta). (s. 372, Jokela Kartio Ojanen, Maakaari, s. 372)
4/5 Tehtävä 3 Vastauksissa oli tärkeä kiinnittää huomiota etenkin siihen, millainen suorituksensaantioikeus pankilla oli kiinteistöön nähden. Ensin mainittujen kolmen luoton (yhteensä 400 000 euroa) osalta on selvä, että pankki on oikeutettu tavanomaiseen pantinsaajan oikeusasemaan. Myöhempi rahoittaja jää huonompaan asemaan, eikä omistajanvaihdos vaikuta pantinsaajan suorituksensaantioikeuteen. Pankin viimeisenä myöntämän luoton osalta vastauksissa edellytettiin saamisen syntymiseen liittyvän problematiikan käsittelyä, ks. etenkin MK 17:2.2 ja Jokela Kartio Ojanen, Maakaari, 2004 s. 487 488. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty myös mainitusta teoksesta poikkeavia kantoja. Pisteitä myönnettiinkin erilaisista ratkaisuista, kunhan niitä vain perusteltiin riittävästi. Todettakoon vielä, että vilpittömän mielen suojaa koskevista säännöistä ei voinut esimerkkitapauksessa koitua etua pankille, joka oli ennen viimeisen luoton myöntämistä saanut kuulla luovutuksesta (ja jälkipanttauksesta). Tehtävä 4 Konkurssihallinnon tulee selvittää käsillä olevat ongelmat konkurssivelkojien ja eri velkojatahojen kannalta soveltamalla mm. konkurssilakia (KonkL), kauppakaarta (KK), yrityskiinnityslakia (YrKiinL) ja lakia velkojien maksunsaantijärjestyksestä (MJL). A) Autopalatsi Oy:llä omistuksenpidätysmyyjänä on omistuksenpidätyksen nojalla oikeus purkaa luottokauppasopimus ja ottaa tilitysmenettelyineen molemmat myymänsä pakettiautot takaisin ostajan Autovuokraamo Turva Oy:n konkurssivelkojia sitovasti KonkL 5:7:n nojalla, jollei konkurssipesä KonkL 5:8:n mukaisesti sitoudu täyttämään luottokauppasopimusta. Viimeksi mainitussa tapauksessa autot jäävät konkurssipesän hallintaan ja käyttöön. (1 p) Toinen pakettiautoista oli autovuokraamon asiakkaan toimesta toimitettu autokorjaamoon korjattavaksi, mistä vuokraamo oli tietoinen. Autokorjaamo Ky:lle on korjaustoimenpiteen johdosta syntynyt saatava, josta korjaamolla on KK 12:12:n perusteella pidätys- eli retentio-oikeus autoon siksi, kunnes korjauslasku on suoritettu; ts. painostuskeino maksun saamiseksi. Autovuokraamon konkurssitapauksessa mainittu pidätysoikeus muuttuu etuoikeudeksi, jonka etusija määräytyy MJL 3 :n mukaan eli samaksi etuoikeudeksi kuin käteispantilla. Niinpä jos konkurssipesä tulee vuokraamon sijaan sopimukseen, niin konkurssipesän on maksettava korjauskustannus. Jos sitä vastoin Autopalatsi Oy ottaa autot takaisin, niin autoja koskevassa tilitysmenettelyssä autokorjaamon lasku on otettava huomioon ja tilitettävä päältäpäin. (1 p) B) Rahoitus Oy omistaa mainitut kolme h-autoa, jotka on luovutettu autovuokraamon hallintaan ja käyttöön leasingvuokraa vastaan 5 vuodeksi. Kun vuokraamo asetettiin konkurssiin, niin leasingaikaa oli jäljellä vielä 3 vuotta. Jos konkurssipesä ei KonkL 5:8:n mukaisesti tule vuokraamon sijaan leasingsopimukseen, niin Rahoitus Oy:llä autojen omistajana on oikeus saada sopimusrikkomuksen johdosta normaalisti autot takaisin. Jo erääntyneet vuokrat rahoittajan on valvottava tavallisena saatavana konkurssissa. Sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä johtuvan vahingonkorvauksen osalta kyse on tavallisesta saatavasta. Ongelmalliseksi asian teki se, että pesä riitautti Rahoitus Oy:n omistuksen sen vuoksi, että vuokraamolla oli oikeus vuokrata autoja asiakkaille. Kyse on nyt siitä, onko tässä tapauksessa kysymys KonkL 5 luvun 7 :n 2 momentissa tarkoitetusta vallasta muutoin määrätä omaisuudesta omistajan tavoin. Vuokraamolla ei selväs-
5/5 ti ole oikeutta luovuttaa (myydä) tai pantata ajoneuvoja, mutta lienee sillä oikeus vuokrata ajoneuvoja maksimissaan siihen saakka, kun leasingsopimus on voimassa. Toisin sanoen voitaneen lähteä siitä, että Rahoitus Oy:n oikeus sitoo konkurssipesää. Jos autot palautuvat takaisin rahoittajalle, niin siitä seuraa, että autojen vuokraajiin nähden tapahtuu sopimusrikkomus, minkä johdosta heille syntyy vahingon-korvaussaatava, joka on valvottava tavallisen saatavana konkurssissa. Toisin sanoen kaupan purku rikkoo vuokran. Tämän pesä voi estää tulemalla vuokraamon sijaan täyttämään sopimuksen. (4 p) C) Autovuokraamon ja Pankki Oyj:n välillä oli tehty factoringrahoitussopimus, joka merkitsee vuokraamon asiakkailtaan perimien vuokrasaatavien panttausta. Saatavan panttaus on mahdollinen yrityskiinnityksestä huolimatta eli se on yksi poikkeus YrKiinL 4.3 :n mukaisesta käteispanttaus-kiellosta. Sitä vastoin vuokraamon omistamien autojen panttaus, mikä sinänsä on mahdollista ilmoittamalla panttauksesta auton vuokranneelle haltijalle (KK 10:1.2) ei sido vuokraamon yritys-kiinnitysvelkojaa. Yrityskiinnitysvelkojan etusija-asema konkurssissa määräytyy MJL 5 :n nojalla. Yrityskiinnitys ei estä autojen takaisinottoa a ja b kohdassa eikä pidätysoikeuden toteuttamista. (4p)