1(3) Selvitys Hitas-järjestelmästä ja prosessista 1. Tontinvaraus Hitas-prosessi alkaa tontinvarauksesta, jonka yhteydessä huomioidaan kaupungin ja asuntokannan kehittämistarpeet. Varauksen saatuaan rakennuttaja vie hanketta luonnossuunnittelun ja kustannusohjauksen kautta eteenpäin. 2. Hankkeen suunnittelun ohjaus alueryhmässä Hitas-alueryhmä ohjaa ja valvoo suunnittelua, jotta kaupungin asuntotuotannolle asettamat laadulliset tavoitteet tulevat kohtuullisesti huomioiduksi hankkeessa. Keskeisimpiä laadullisia tavoitteita ovat kaupungin asunto-ohjelman, asemakaavan ja sitä tukevat lähiympäristön laatua määrittelevien ohjeiden soveltaminen. Hitas-alueryhmätyöskentelyn yhteydessä tarkastetaan myös, että suunnitelma täyttää tontinvarausehdot ja rakennusvalvonnan ohjeistukset. Alueryhmätyöskentelyn yhteydessä varmistetaan lisäksi mahdollisten asemakaavamääräyksistä poikkeamisten perusteltavuus. Suunnitelmat käytetään myös tarvittaessa kaupunkikuvaneuvottelukunnassa. Mikäli suunnitelma täyttää rakennusluvan myöntämisen edellytykset ja muut tontinvarausehdot, Hitas-alueryhmä puoltaa hankkeen suunnitelmien hyväksymistä. 3. Hitas-työryhmä valvoo alueryhmien työskentelyä Hitas-työryhmä tarkastaa ja valvoo menettelyn yhdenmukaisuutta koko kaupungin alueella sekä asetettujen tavoitteiden toteutumista ja puoltaa suunnitelmien hyväksymistä alueryhmän esityksestä. 4. Suunnitelmat hyväksytään asunto-osastolla Rakennuttaja vastaa suunnitelmien hyväksyttämisestä asuntoosastolla Hitas-työryhmän puoltavan lausunnon saamisen jälkeen. Päätöksen suunnitelmien hyväksymisestä tekee kiinteistöviraston asunto-osaston osastopäällikkö.
2(3) 5. Tontin lyhytaikainen vuokraaminen Suunnitelmien hyväksymisen jälkeen tonttiosaston maanluovutustoimiston toimistopäällikkö voi vuokrata tontin lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten. 6. Rakennuslupahakemuksen jättäminen Rakennuttaja jättää lopullisen rakennuslupahakemuksen rakennusvalvontavirastoon sekä asunto-osastolla suunnitelmien hyväksymisen yhteydessä leimatut pääpiirustukset lupakäsittelyä varten. Rakennuslupahakemuksen käsittely etenee rakennusvalvontavirastossa ja hankkeelle myönnetään rakennuslupa. 7. Urakkakilpailun järjestäminen Rakennuttaja järjestää urakkakilpailun hankkeen hyväksyttyjen suunnitelmien mukaisesti. Kiinteistölautakunnalla on mahdollisuus nimetä kaksi urakoitsijaa, joille urakkatarjouspyynnöt on lähettävä. Kaupunki valvoo urakkakilpailun järjestämistä niin, että hyvä rakennuttamistapa toteutuu. 8. Hankinta-arvon määrittäminen Hitas-työryhmässä Urakkakilpailun tuloksen perusteella hankkeelle määritellään hinta. Hinta voidaan erityistapauksissa määritellä laskennallisesti tai vertailuaineistoon perustuen. Laskennallista hinnan määrittelyä käytetään pääsääntöisesti vain suoraan urakoitsijoille luovutetuille tonteille tapahtuvan perustajaurakoinnin yhteydessä. Hinta koostuu urakoista, suunnittelusta, rakennuttamisesta, markkinoinnista ja rahoituksesta, liittymismaksuista sekä tonttikustannuksista. Kaupunki neuvottelee rakennuttajien kanssa vain rahoitus- ja markkinointikustannusten sekä rakennuttamiskulujen osuudesta. Muut kustannukset määräytyvät kilpailutettujen tai todettujen hankintojen perusteella. Hankkeen kokonaishinta määritellään Hitas-prosessissa siis todellisia rakennuskustannuksia vastaavaksi. Hintaneuvotteluista rakennuttajan ja kaupungin välillä vastaa Hitastyöryhmä. 9. Hankinta-arvo hyväksytään asunto-osastolla Asunto-osaston osastopäällikkö hyväksyy Hitas-työryhmän lausunnon perusteella hankkeen kokonaishinnan, joka on asuntojen yhteenlaskettu enimmäismyyntihinta. Ryhmärakennuttamishankkeissa ryhmän tulee päättää hyväksytyn hankinta-arvon jyvittämisestä asunto-osakkeille/huoneistoille. Jyvitetyt kustannukset ovat myöhemmin perustana asunto-
3(3) osakkeiden/huoneistojen enimmäismyyntihinnan määrittelyssä niiden jälleenmyyntitilanteessa. 10. Tontin pitkäaikainen vuokraaminen Kiinteistöviraston tonttiosasto vuokraa tontin pitkäaikaisesti ja huolehtii, että yhtiöjärjestykseen ja vuokrasopimukseen liitetään Hitas-järjestelmän mukaiset tarvittavat ehdot. 11. Kohteen rakentaminen ja valmistumiseen liittyvät tehtävät Tontin pitkäaikaisen vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen rakennuttaja voi solmia urakkasopimuksen ja aloittaa kohteen rakentamisen. Ryhmärakennuttamishankkeen jäsenet merkitsevät asuntojen hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet. Osakkeiden merkitsemisessä on varmistettava merkitsijältä ja kiinteistöviraston asunto-osastolta, ettei merkitsijä omista toista Hitas-asuntoa ja valvoa mahdollisen aikaisemman Hitas-asunnon myyntiehdon täyttymistä. Kohteen valmistuttua rakennuttaja huolehtii kohteen käyttöönotosta ja luovuttaa asunnot tuleville omistajille. Rakennuttajan tulee toimittaa tieto valmistumisen ajankohdasta sekä jäljennös perustamissopimuksesta/osakasluettelo kiinteistöviraston asuntoosastolle Hitas-valvontaa varten.
1(4) Vapaarahoitteisessa omistusasuntotuotannossa noudatettavat Hitas II-ehdot 1 Varauksensaajan on laadittava yhteistoiminnassa kaupungin nimeämän yhteistyöryhmän kanssa varattavalle alueelle rakennettavia rakennuksia sekä piha- ja istutusjärjestelyjä koskevat suunnitelmat. Suunnitelmien on perustuttava kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymiin lähiympäristön suunnitteluohjeisiin. Suunnitelmista on saatava Hitas-työryhmän lausunto. 2 Varattavaa aluetta hallitsemaan on perustettava asuntoosakeyhtiö. 3 Varattavaa aluetta hallitsemaan perustettavan yhtiön yhtiöjärjestykselle on saatava kiinteistölautakunnan hyväksyminen, eikä yhtiöjärjestystä saa kiinteistölautakunnan suostumuksetta muuttaa. 4 Yhtiöjärjestykseen on sisällytettävä 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuneita yhtiöitä koskevat Hitas II-ehdot. Ehtojen pysyvyys varmistetaan maanvuokrasopimukseen sisällytettävällä sopimussakolla. 5 Varauksensaajan on ennen tontin pitkäaikaisen vuokrasopimuksen tekemistä esitettävä kiinteistölautakunnalle selvitys siitä, että yhtiön yhtiöjärjestykseen on sisällytetty Hitas II-ehdot. 6 Varattavalle alueelle rakennettavan rakennuksen piirustukset on sen lisäksi, mitä rakennuslupa-asiakirjojen käsittelystä on erikseen määrätty, esitettävä asuntolautakunnan hyväksyttäviksi. Suunnittelussa ja rakentamisessa on noudatettava niitä Hitas-työryhmän hyväksymiä laatutasoa koskevia suunnitelmia, jotka ovat hinnan määrittelyn perusteena. Varauksensaajan on piirustusten ohella esitettävä asuntolautakunnalle Hitas-työryhmän lausunto rakennushankkeen laadusta. 7 Asuntojen myyntihinta määräytyy asunto-osaston ennen varatun alueen pitkäaikaisen vuokrasopimuksen tekemistä
2(4) hyväksymän hinnan perusteella. Asunnot on luovutettava asunnontarvitsijoille hinnasta, joka vastaa asunto-osaston hyväksymiä todellisia rakentamiskustannuksia, näihin luettuna rakennusaikaiset hallinto-, pääoma- ja markkinointikustannukset. Hyväksyttävän hinnan määrittelyn perusteena ovat ensisijaisesti urakkakilpailun pohjalta määräytyvät rakennuskustannukset. Mikäli kaupungin kanssa erikseen on sovittu tai kaupunki on erikseen niin määrännyt, hyväksyttävän hinnan määrittelyn perustana voivat olla myös vertailuaineistoon perustuva sopimushinta tai rakennuskustannusten laskennallinen toteaminen. Urakoitsijaluettelo on toimitettava kiinteistölautakunnalle. Kiinteistölautakunnalla tulee tarvittaessa olla mahdollisuus osoittaa enintään kaksi rakentajaa, joille urakkatarjouspyynnöt myös on osoitettava. 8 Varauksensaajan on ennen tontin pitkäaikaisen vuokrasopimuksen tekemistä esitettävä asunto-osastolle rakennushankkeen kustannuksista laskelma, josta tulee ilmetä asuntojen keskimääräinen neliöhinta ja Hitas-työryhmän lausunto rakennushankkeen hinnasta. 9 Asuntojen luovutuksessa tulee etusijalle asettaa sellaiset asunnontarvitsijat, jotka itse tai joiden perheenjäsenet muuttavat asuntoihin asumaan. Perheasunnoiksi suunnitellut asunnot tulee osoittaa ensisijaisesti lapsiperheille. 10 Mikäli Hitas-yhtiön viimeinen rakennusvaihe valmistuu 1.2011 tai sen jälkeen, varauksensaaja on velvollinen uusia Hitas-asunto-osakkeita myytäessä tai muutoin luovutettaessa omistusoikeudella varmistamaan kiinteistöviraston asuntoosastolta ja Hitas-asunto-osakkeiden ostajalta, etteivät mainitut tahot pysyvästi omista muita Hitas-asuntoja. Asuntoosastolta on myös varmistettava, että kysymys on omistamisrajoituksen valvonnan piiriin kuuluvasta kaupasta. Tällöin varauksensaaja on velvollinen sisällyttämään uusien Hitas-asuntojen kauppakirjoihin tai muihin luovutusasiakirjoihin omistamisrajoituksen valvontaa koskevat kiinteistölautakunnan 24.11.2009 (668 ) hyväksymän mallin mukaiset tai vastaavansisältöiset ehdot. Selvyyden vuoksi todetaan, että edellä mainitut ehdot koskevat
3(4) Hitas-asuntojen (osakkeiden) edelleen myymistä rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen. Lisäksi mainittua ajankohtaa ennen varauksensaajan merkitessä ja hankkiessa perustajaosakkaana omaan käyttöön Hitas-asuntoja (osakkeita) tämän on varmistettava asunto-osastolta, etteivät myöskään hänen aikaisemmat Hitas-asunnot (osakkeet) kuulu omistamisrajoituksen piiriin. Tällöin varauksensaaja on velvollinen luovuttamaan omistusoikeudella aikaisemmat Hitas-osakkeet uuden asunnon valmistumiseen mennessä. Sitoumuksen toimittaminen Tiedottaminen Varauksensaaja on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle (kiinteistöviraston tonttiosastolle) ennen tontin pitkäaikaista vuokraamista rakennuttajana/omatoimisena rakennuttajana toimivien perustajaosakkaiden allekirjoittaman kiinteistölautakunnan 24.11.2009 (668 ) hyväksymän mallin mukaisen Hitas-asuntojen omistamisrajoituksen valvontaa koskevan sitoumuksen asunto-osakkeiden kauppakirjoihin /muihin luovutusasiakirjoihin ja tontin maanvuokrasopimukseen sisällytettävistä ehdoista. (ei sovelleta, mikäli varauksensaaja on toimittanut aikaisemmin mainitun sitoumuksen) Varauksensaajan on huolehdittava siitä, että yhtiön kaikille osakkaiksi tuleville tiedotetaan hinta- ja laatutason määräytymisperiaatteista sekä maanvuokrasopimuksen ehdoista. Samalla varauksensaaja sitoutuu tiedottamaan uusia asuntoja myytäessä tuleville ostajille asunto-osakkeiden kauppakirjaan / muuhun luovutusasiakirjaan ja tontin maanvuokrasopimukseen sisällytettävistä omistamisrajoituksen valvontaa koskevista ehdoista. Mikäli varatulle alueelle tulevia rakennuksia ei rakenneta valtion tuen turvin, asunto-osakeyhtiön tuleville osakkaille on varattava mahdollisuus valita ainakin yksi jäsen yhtiön rakennusaikaiseen hallitukseen. 10 Kaikista asuntojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppakirjoista on lähetettävä jäljennös kiinteistöviraston asunto-osastolle kahden (2) kuukauden kuluessa kaupasta.
4(4) 11 Vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon varatun kohteen maanvuokraan ei myönnetä alennusta, vaikka kohde olisi haettu valtion arava- tai korkotukikelpoiseksi. Maanvuokraan myönnettävät alennukset ovat mahdollisia vain kiinteistölautakunnan valtion lainoittamaan tai korkotukemaan tuotantoon varaamissa kohteissa. 12 Hitas-yhtiöiden osalta noudatetaan Helsingin kaupungin kulloinkin voimassa olevia Hitas-järjestelmää koskevia päätöksiä. Hitas-sääntelyä koskevat ehdot ovat voimassa 30 vuotta yhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Mainitun vaiheen valmistumispäivänä pidetään rakennuttajan asuntoosastolle ilmoittamaa muuttopäivää. Muuttopäivän tulee olla sama rakennusvaiheen kaikkien huoneistojen osalta. Valmistumispäivänä pidetään toissijaisesti ajankohtaa, jolloin rakennusvalvontavirasto on hyväksynyt rakennusvaiheen käyttöön otettavaksi.
Kiinteistövirasto 1 (3) tonttiosasto Kvston päätös 3.6.2009, 136 HITAS-ASUNTOJEN OMISTAMISRAJOITUKSEN VALVONTAA KOSKEVA SITOUMUS (OMATOIMINEN RAKENNUTTAMINEN) Kaupunginvaltuuston päätöksen 3.6.2009 (136 ) mukaan omistamisrajoituksen valvonta koskee vain 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvia Hitas-asuntoosakeyhtiöitä. Asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumispäivänä pidetään ensisijaisesti rakennuttajan asuntoasiainosastolle ilmoittamaa muuttopäivää (tulee olla sama rakennusvaiheen kaikkien huoneistojen osalta) ja toissijaisesti ajankohtaa, jolloin rakennusvalvontavirasto on hyväksynyt rakennusvaiheen käyttöön otettavaksi. 1) KAUPPAKIRJAAN SISÄLLYTETTÄVÄT EHDOT (OSAKKEIDEN MYYNTI) Rakennuttaja (=perustajaosakas) sitoutuu mainitun päätöksen mukaisia uusia Hitas-asuntoja luovutettaessa kaikkien sen rakennutettavaksi tulevien Hitasyhtiöiden perustajaosakkaana ja asunto-osakkeiden myyjänä selvittämään ostajan/ostajien/ostajatalouskunnan aikaisemmat Hitas-osakkeiden omistukset kiinteistöviraston asuntoasiainosastolta ja ostajataholta. Asuntoasiainosastolta on myös varmistettava, että kysymys on omistamisrajoituksen valvonnan piiriin kuuluvasta kaupasta. Tällöin rakennuttaja on velvollinen sisällyttämään Hitas-osakkeiden kauppakirjoihin seuraavat tai vastaavansisältöiset ehdot: Ostaja on velvollinen myymään tai muutoin omistusoikeudella luovuttamaan omistamansa aikaisemmat Hitas-osakkeet (asunto-osakkeet) ja esittämään siitä selvityksen myyjälle kaupan kohteena olevan asunnon valmistumiseen mennessä. Valmistumispäivänä pidetään rakennuttajan asuntoasiainosastolle ilmoittamaa muuttopäivää. Valmistuspäivänä pidetään toissijaisesti ajankohtaa, jolloin rakennusvalvontavirasto on hyväksynyt asunnon käyttöön otettavaksi. Omistusoikeus kaupan kohteena oleviin osakkeisiin siirtyy ostajalle, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu ja kun aikaisemmat Hitasosakkeet on luovutettu omistusoikeudella. Ostaja on velvollinen esittämään luovutuksista selvityksen myyjälle asunnon valmistumiseen mennessä. Myyjä on velvollinen purkamaan kaupan, mikäli aikaisempia Hitas-osakkeita ei ole luovutettu omistusoikeudella ennen kaupan kohteena olevan asunnon valmistumista. Myyjän on omistamisrajoituksen rikkomistilanteissa purettava kauppa kohtuullisen ajan kuluessa, kuitenkin viimeistään kuuden kuukauden kuluessa kaupan kohteena olevan asunnon val-
2 (3) mistumisesta. Erityisistä syistä asuntoasiainosasto voi myöntää ostajalle lisäaikaa aikaisemman asunnon luovuttamiselle, jolloin myyjän purkuvelvollisuus ja sille asetettu kohtuullinen määräaika siirtyvät vastaavasti. 2) OMIEN HITAS-ASUNTOJEN LUOVUTTAMINEN (OSAKKEIDEN MERKINTÄ JA OMAAN KÄYTTÖÖN HANKKIMINEN) Perustajaosakkaan on ensin varmistettava asuntoasiainosastolta, että hänen/ sen omistamat aikaisemmat Hitas-asunnot (osakkeet) kuuluvat omistamisrajoituksen piiriin. Tällöin yhtiön osakkeita merkittäessä ja hankittaessa omaan käyttöön perustajaosakas sitoutuu luovuttamaan omistusoikeudella aikaisemmat Hitas-osakkeensa uuden asunnon valmistumiseen mennessä. Valmistumispäivänä pidetään rakennuttajan asuntoasiainosastolle ilmoittamaa muuttopäivää. Valmistuspäivänä pidetään toissijaisesti ajankohtaa, jolloin rakennusvalvontavirasto on hyväksynyt asunnon käyttöön otettavaksi. Edelleen yhtiön kukin perustaja ja perustajaosakas sitoutuu yhteisvastuullisesti toimittamaan viimeistään kuuden kuukauden kuluessa uuden asunnon valmistumisen jälkeen po. omistuksista ja luovutuksista selvityksen kiinteistöviraston asuntoasiainosastolle, jonka tulee toimittaa tieto asiasta edelleen tonttiosastolle. Erityisistä syistä asuntoasiainosasto voi myöntää perustajaosakkaalle lisäaikaa aikaisemman asunnon luovuttamiselle. 3) TONTIN MAANVUOKRASOPIMUKSEEN SISÄLLYTETTÄVÄT EHDOT Tontin maanvuokrasopimukseen on perusteltua sisällyttää ainakin siirtymävaiheessa omistamisrajoituksen valvontaa tai omistamisrajoitusta koskevat vastaavat tai vastaavansisältöiset ehdot (kohdat 1 ja 2). Siirtymävaiheella tarkoitetaan ajanjaksoa, jolloin on vaikea arvioida yhtiön tarkkaa valmistumisajankohtaa ja jolloin rakennuttaja ei ole vielä toimittanut po. sitoumuksia tonttiosastolle. Rakennuttaja sitoutuu noudattamaan myös mainittuja tontin maanvuokrasopimukseen sisällytettyjä vastaavia omistamisrajoituksen valvontaa tai omistamisrajoitusta koskevia ehtoja. 4) TULEVILLE OSTAJILLE TIEDOTTAMINEN Rakennuttaja sitoutuu tiedottamaan tuleville ostajille asunto-osakkeiden kauppakirjoihin ja tontin maanvuokrasopimuksiin sisällytettävistä omistamisrajoituksen valvontaa koskevista ehdoista.
3 (3) 5) SOPIMUSSAKKO JA SEN KORVAAMINEN YHTIÖLLE Jollei rakennuttaja noudata tätä sitoumusta, rakennuttaja on velvollinen suorittamaan kaupungille sopimussakkoa kulloinkin (per huoneiston osakekauppa) enintään 50 000 euroa. Mainittu sopimussakko koskee muun muassa omistamisrajoituksen valvonnan ja omistamisrajoituksen osalta kohtien 1. ja 2 mukaisia tilanteita. Mikäli tontin vuokralainen velvoitetaan suorittamaan maanvuokrasopimuksen perusteella omistamisrajoituksen rikkomistilanteessa vuokranantajalle sopimussakkoa, rakennuttaja sitoutuu korvaamaan mainitun vahingon vuokralaiselle (yhtiölle) tai suorittamaan sen vuokralaisen puolesta kaupungille. Helsingissä xxxxxxkuun xx. päivänä 20xx Rakennuttaja (perustajaosakas) Perustaja