Varsinainen yhtiökokous Sponda Oyj 16.3.2015 Finlandia-talo
Spondan hallituksen kokoonpano Kaj-Gustaf Bergh (pj.) Christian Elfving Paul Hartwall Juha Laaksonen Arja Talma Leena Laitinen Raimo Valo 2
Hallituksen työskentely vuonna 2014 Vuonna 2014 hallituksella oli kokouksia yhteensä 11, ja keskimääräinen osallistumisprosentti oli 98,87. Hallituksen toimintaa ja työskentelytapoja arvioi ulkopuolinen arvioitsija säännöllisesti kerran vuodessa. - Vuonna 2014 arvioinnissa käsiteltiin mm. hallituksen kokoonpanoa ja työskentelyä. Hallitus laati toimintaansa ja valiokuntiaan varten työjärjestykset, joissa määritellään hallituksen, sen puheenjohtajan, varapuheenjohtajan ja valiokuntien tehtävät. - Työjärjestykset ovat nähtävissä yhtiön internet-sivuilla. 3
Hallituksen valiokunnat Hallituksen pysyvät valiokunnat olivat: - Tarkastusvaliokunta, johon kuuluvat 19.3.2014 alkaen Arja Talma (pj), Raimo Valo (vpj), Paul Hartwall (jäsen) ja Juha Laaksonen (jäsen). Kokouksia oli vuoden aikana 4 ja keskimääräinen osallistumisprosentti oli 100. - Rakenne- ja palkitsemisvaliokunta, johon kuuluvat 19.3.2014 alkaen Kaj-Gustaf Bergh (pj), Christian Elfving (vara pj) ja Leena Laitinen (jäsen). Kokouksia oli vuoden aikana 3 ja keskimääräinen osallistumisprosentti oli 77,77. 4
Pitkän aikavälin palkitseminen Pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään kuuluu tällä hetkellä johtoryhmän jäsenet, yhteensä 6 henkilöä. Kannustinjärjestelmässä on kolme kolmen vuoden ansaintajaksoa, jotka ovat kalenterivuodet 2013-2015 ja 2014-2016 ja 2015-2017. Ansaintajaksojen ansaintakriteerit ovat konsernin keskimääräinen sijoitetun pääoman tuotto (ROCE), konsernin kumulatiivinen osakekohtainen operatiivinen kassavirta (CEPS) ja kiinteistöjen myynnit. Mahdollinen palkkio maksetaan osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Osakkeita ei saa luovuttaa ansaintajaksoja seuraavien sitouttamisjaksojen (kolme vuotta) aikana. 5
Strategia Strategian päätavoitteina ovat liiketoimintarakenteen yksinkertaistaminen, aiempaa keskitetympi kiinteistöomistaminen sekä kannattava kasvu. Strategian toteuttamisen jälkeen Sponda on tehokkaampi ja vähäriskisempi yhtiö niin osake- kuin velkasijoittajankin kannalta. Logistiikkasalkku myydään kokonaisuudessaan. Venäjän kiinteistösalkusta luovutaan kokonaisuudessaan 2-4 vuoden aikana. 6
Kannattava kasvu Myynneistä vapautuva pääoma sijoitetaan Helsinkiin ja Tampereelle. - Prime-kiinteistöjä Helsingin ydinkeskustassa ja Ruoholahdessa. - Nousevat alueet pääkaupunkiseudulla, esim. Pasila, Aviapolis, Leppävaara, sekä Tampere prime. Kiinteistökehitykseen investointi jatkuu tasaisesti. - Kiinteistökehittämisen kautta luodaan lisäarvoa sekä toteutetaan kannattavaa kasvua. 7
Varsinainen yhtiökokous Sponda Oyj 16.3.2015 Finlandia-talo
Sponda Oyj:n tilinpäätös ja toimitusjohtajan katsaus toimitusjohtaja Kari Inkinen 16.3.2015
Kiinteistöomistus 31.12.2014 Toimistot Kiinteistöjen käypä arvo 1 Tuottovaatimus 2 1 853,5 M 6,3 % Net initial yield (alkutuotto) 3 5,4 % % osuus kiinteistökannasta 4 59% Kauppakeskukset 726,0 M 5,7 % 4,7 % 23% Logistiikkatilat 205,1 M 8,3 % 4,1 % 7% Kiinteistökehitys 133,1 M n/m n/m 4% Venäjä 224,4 M 10,2 % 6,0 % 7% Kiinteistörahastot 18,6 M (Investoinnit) Notes: 1) Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2014 2) Keskimääräinen käyvän arvon tuottovaatimus 31.12.2014. 3) Net initial yield (alkutuotto) 31.12.2014 4) Osuus kiinteistökannasta 31.12.2014. 10
Spondan kiinteistöt alueittain Toimistokiinteistöt ja kauppakeskukset yhteensä 2,6 miljardia euroa (Venäjä, Kiinteistökehitys ja Logistiikka eivät sisälly tähän) Vantaa yhteensä 0.5% HMA 14% Oulu 3.0% Tampere 9.5% Espoo yhteensä 7.0% 21% 45% 11
Spondan strategia Spondan strategian päätavoitteina ovat liiketoimintarakenteen yksinkertaistaminen, aiempaa keskitetympi kiinteistöomistaminen sekä kannattava kasvu. Vuoden 2014 aikana Sponda myi kiinteistöjä ja osuudet kiinteistörahastoissa yhteensä 314,4 milj. eurolla. - Osuudet kiinteistörahastoissa myytiin viime vuonna perustetulle Certeum Oy:lle 77,2 milj. eurolla. - Prime-alueen ulkopuolelta myytiin kiinteistöjä 20,5 milj. eurolla; - Logistiikkakiinteistöjä myytiin 216,7 milj. eurolla. 12
Spondan strategia Myynnit toteutetaan 2-4 vuoden kuluessa. Vapautuva pääoma sijoitetaan Spondan päämarkkinoille Helsinkiin ja Tampereelle. Sijoituskohteet ovat sekä kiinteistökehityshankkeita että toimisto- ja kauppakeskuskiinteistöjä. Vuonna 2015 valmistuu kaksi kiinteistökehityshanketta ja kaksi koko talon käsittävää modernisointihanketta. Sponda oli mukana perustamassa Certeum Oy:tä. - Kauppa saatiin päätökseen syyskuussa 2014. - Sponda on osakkaana 38 %:n osuudella. 13
Spondan johtoryhmä Sponda Oyj Kari Inkinen Toimitusjohtaja Yrityssuunnittelu, IR, viestintä, markkinointi Pia Arrhenius Talous ja rahoitus Erik Hjelt Sijoituskiinteistöt Ossi Hynynen Kiinteistökehitys Veli-Pekka Tanhuanpää Venäjä Sirpa Sara-aho 14
Vuosi 2014 lyhyesti
Spondan vuosi 2014 Vuokrausaste laski hieman vuoden 2013 tasosta, mutta vuoden viimeisellä neljänneksellä oli positiivista kehitystä. Kassavirta oli vahva myynneistä huolimatta. Kiinteistökehityksen projektit etenivät suunnitellusti. - Hankkeet vaikuttavat positiivisesti vuoden 2015 kassavirtaan. Kiinteistöjä myytiin yli 300 milj. eurolla. - Myynnit pienensivät portfolioriskiä. - Myyntien kautta perustettiin uusi kiinteistösijoitusyhtiö Suomen markkinaan. 16
Spondan vuosi 2014 Certeumin operatiivinen kassavirta oli hyvä ja Spondan osuus siitä oli 4,5 miljoonaa euroa ennen perustamiskuluja. - Negatiivinen tulos tuli kiinteistöjen ja rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta. Venäjällä sijaitsevat kiinteistöt on vuokrattu täyteen lukuun ottamatta Ducat II:sta. - Venäjän osuus koko kiinteistöportfoliosta on vain 7 prosenttia. - Venäjän talouden heikko kehitys vaikutti niin kiinteistöjen arvoon kuin kohteiden vuokratasoihinkin. 17
Vuoden 2014 avainluvut 1-12/2014 1-12/2013 Liikevaihto, M 246,7 264,3 Nettotuotot, M 176,0 190,9 Liikevoitto, M 151,7 153,0 Operatiivinen kassavirta/osake, 0,37 0,40 Tulos/osake, 0,24 0,34 NAV/osake, 4,65 4,64 EPRA NAV/osake, 5,45 5,29 Taloudellinen vuokrausaste, % 87,0 87,9 Osinko/osake* 0,19*) 0,18 *) Hallituksen esitys 18
Osinko 0,50 4,50 0,45 3,88 4,00 0,40 3,60 3,42 3,62 3,50 0,35 0,30 0,25 2,73 3,12 3,00 2,50 Osakkeen hinta vuoden lopussa 0,20 0,15 0,15 0,16 0,17 0,18 *) 2,00 0,19 *) 1,50 Osinko/osake 0,10 0,12 1,00 0,05 0,50 0,00 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0,00 *) Hallituksen esitys 19
Toiminnan painopisteet vuodelle 2015 Vuokrausasteen kehitys Tavoitteemme on säilyttää vuokrausaste vähintään vuoden 2014 lopun tasolla. Strategian toteuttaminen Jatkamme kiinteistöjen myyntiä strategian mukaisesti. Osakekohtaisen kassavirran tasaisuus Tavoitteemme on säilyttää vakaa osingonmaksukyky. Kiinteistökehitystoiminta Vuonna 2015 valmistuu neljä kiinteistökehitysprojektia. Tavoitteemme on aloittaa vähintään yksi iso projekti vuonna 2015. 20
Kiinteistömarkkina
Kiinteistömarkkinat Suomessa Valtiovarainministeriön mukaan vuonna 2015 BKT kasvaisi 0,9 prosenttia. - Vuonna 2014 BKT:n kasvun arvioidaan olevan 0,1 prosenttia johtuen viennin kasvusta. Kiinteistökauppojen määrä nousi 4,2 miljardiin euroon. - Kansainväliset sijoittajat mukana 35 prosentissa toteutuneista kaupoista. 7,0 % 5,0 % 3,0 % 1,0 % -1,0 % -3,0 % -5,0 % -7,0 % BKT - Suomi (prosentuaalinen muutos) 5,3 % 3,3 % 2,8 % 1,0 % 0,9 % 1,3 % 0,1 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014F 2015F 2016F -1,5 % -1,2 % -9,0 % -8,2 % Lähde: Catella, Mof F 22
Toimistosektori Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste kasvoi 12,4 prosentista 12,5 prosenttiin. Uudet ennusteet pääkaupunkiseudun vajaakäytöstä ovat yli 13 prosenttia. Tuottovaatimukset Helsingin ydinkeskustassa tulivat alaspäin. Kiinteistöjen kysyntä on tiukasti sidoksissa sijaintiin: - Pääkaupunkiseutu, ydinkeskusta ja Ruoholahti edelleen haluttuja alueita; - Ilmala/Pasila alueena nousussa; - Kysyntää pienemmille tiloille ja joustavammille vuokrasopimuksille. Tampereella käynnissä vähän uudisrakentamiskohteita - Toimistotilojen kysyntä on hyvä. 23
Kauppakeskussektori Pop up -liikkeet nousivat trendiksi joulun aikaan. Kauppiaat suosivat kaupunkien keskustoja alueena. Vuokratasot pysyneet melko vakaana, mutta erityisesti yläkvartiilin vuokrat laskeneet noin 20 prosenttia. Kuluttajien luottamus on Suomessa edelleen matala. 24
Logistiikkasektori Joissakin kohteissa Suomen logistiikkakohteiden tarjonta kilpailee kansainvälisesti, esimerkiksi Saksan ja Hollannin kanssa. Venäjän talouden huono kehitys vaikuttaa logistiikkatilojen kysyntään. Suomessa vähittäiskauppasektori ei luo samankaltaista kysyntää varastojen osalta kuin Manner- Euroopassa. 25
Venäjä Vuonna 2015 BKT:n kasvu tulee olemaan negatiivinen. - Maailman Pankki ennustaa 2.9 prosentin laskua. Transaktiomarkkina oli 3,5 miljardia USD vuonna 2014 (7 miljardia USD vuonna 2013). Toimistotilojen huippuvuokrat ovat laskeneet huonon kysynnän vuoksi : - A-luokan toimistot 450-650 (750-650) USD/m²/vuosi; - B-luokan toimistot 275-450 (450-400) USD/m²/vuosi. 26
Tulos ja Tase 2014
Tuloslaskelma M 1-12/2014 1-12/2013 Liikevaihto 246,7 264,3 Kulut -70,6-73,4 Nettotuotot 176,0 190,9 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 0,6 0,8 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -0,2-14,2 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 2,0 0,0 Hallinnon, myynnin ja markkinoinnin kulut -22,1-23,2 Osuus osakkuusyritysten tuloksesta -3,5 0,0 Liiketoiminnan muut tuotot/kulut -1,2-1,4 Liikevoitto 151,7 153,0 Rahoitustuotot ja -kulut -55,9-59,8 Voitto ennen veroja 95,7 93,2 Katsauskauden ja edellisten tilikausien verot -1,8-3,8 Laskennalliset verot -20,4-22,5 Laskennallisten verojen verokantamuutos 0,0 36,3 Tilikauden voitto 73,6 103,1 28
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta M 1-12/2014 1-12/2013 Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) 15,7-5,0 Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) -10,0 0,0 Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto 5,5 2,2 Ajanmukaistamisinvestoinnit -42,0-22,6 Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) 40,3 22,1 Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) -19,3-7,1 Valuuttakurssien muutos 5,9-5,7 Sijoituskiinteistöt, yhteensä -3,9-16,1 Kiinteistörahastot -1,8-8,8 Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet 5,5 10,7 Konserni, yhteensä -0,2-14,2 29
Tase M 31.12.2014 31.12.2013 Varat Sijoituskiinteistöt 3,142.1 3,253.3 Muut pitkäaikaiset varat 250.9 158.1 Pitkäaikaiset varat yhteensä 3,393.0 3,411.4 Lyhytaikaiset varat 56.2 60.3 Varat, yhteensä 3,449.2 3,471.7 Oma pääoma ja velat Oma pääoma, yhteensä 1,411.5 1,409.3 Pitkäaikaiset velat, yhteensä 1,413.6 1,714.8 Lyhytaikaiset velat, yhteensä 624.1 347.6 Oma pääoma ja velat, yhteensä 3,449.2 3,471.7 30
Yhteenveto segmenteistä vuonna 2014 (vertailulukuina vuosi 2013) Segmentti Liikevaihto M Nettotuotot M Taloudellinen vuokrausaste % alkutuotto % Toimistokiinteistöt 141,8 (143,0) 103,0 (104,0) 88,5 (90,1) 5,4 (6,2) Kauppakeskukset 45,8 (45,9) 35,2 (34,9) 91,2 (89,0) 4,7 (4,4) Logistiikkakiinteistöt 30,8 (38,7) 18,9 (25,9) 64,9 (75,2) 4,1 (5,5) Venäjä 22,2 (28,6) 15,8 (21,8) 90,4 (96,0) 6,0 (8,0) Kiinteistörahastot + Rahastojen voitto-osuudet 5,5 (10,7) M 30.9.2014 asti. 4,9 (6,8) 4,1 (5,2) Investoinnit kiinteistökehitykseen vuonna 2014: 22,0 (14,0) M *) Vuoden 2014 alusta samassa sijoituskiinteistössä sijaitsevat toimisto- ja liiketilat sekä kauppakeskukset on jaettu asianomaisiin segmentteihin osassa sijoituskiinteistöistä. Aiemmin kiinteistöt oli luokiteltu pääkäyttötarkoituksen mukaan. Muutos koski noin kymmentä kiinteistöä, ja sen vaikutus oli muutoksen tekohetkellä toimistokiinteistöissä -1,2 %-yksikköä ja kauppakeskuskiinteistöissä 3,6 %-yksikköä. 31
Rahoituksen tunnusluvut 31.12.2014 31.12.2013 Omavaraisuusaste, % 41 41 Keskikorko, % 2.9 3.2 Suojausaste, % 76 79 Keskim. laina-aika, vuotta 2.1 2.5 Keskim. korkosidonnaisuusaíka, vuotta 2.3 2.3 Korkokate 3.3x 3.1x Loan to Value, % 52 53 32
Spondan osakkeen kurssikehitys 33 Lähde: Bloomberg
Suurimmat osakkeenomistajat 28.2.2015 Suurimmat omistajat Osakkeita Osuus % 1. Oy PALSK Ab 42 163 745 14,89 2. Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 29 083 070 10,27 3. HC Fastigheter Holding Oy Ab 28 484 310 10,06 4. Valtion Eläkerahasto 2 550 000 0,90 5. Odin Eiendom 1 090 718 0,39 6. Folketrygdfondet 948 420 0,34 7. Odin Eiendom I 872 518 0,31 8. Norvestia Oyj 598 196 0,21 9. Elinkorkolaitos Hereditas 540 000 0,19 10. Paju Markku Juhani 538 467 0,19 Hallintarekisteröidyt 52,3 % osakkeista 34
Tulevaisuuden näkymät Nettotuotot Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2015 olevan 158-168 miljoonaa euroa. Arvio perustuu yhtiön näkemykseen myyntien toteutumisesta sekä vuokrauksen kehityksestä kuluvan vuoden aikana. EPRA Earnings (Operatiivinen tulos) Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan vuonna 2015 95-105 miljoonaa euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen kehitykseen ja yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä. 35
Yhtiön taloudelliset tavoitteet Spondan pitkäaikaiset taloudelliset tavoitteet: Omavaraisuusaste Pitkän tähtäimen tavoitteena on 40 % omavaraisuusaste. Osinkopolitiikka Sponda jakaa osinkona noin 50 % osakekohtaisesta operatiivisesta kassavirrasta kuitenkin ottaen huomioon taloudellinen tilanne ja yhtiön kehitystarpeet. 36
Sponda Oyj Korkeavuorenkatu 45 PL 940, 00101 Helsinki Puh. 020 431 31 www.sponda.fi Asiakaspalvelukeskus Puh. 020 355 6677 asiakaspalvelu@sponda.fi