MUISTIO Oikeushallinto-osasto Tuomioistuinyksikkö 9.9.2015 OIKEUSMINISTERIÖN ESITYS PÄIJÄT-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUDEN JA SALPAUS- SELÄN SYYTTÄJÄNVIRASTON LAHDEN PALVELUTOIMISTON UUSIKSI VUOKRA- SOPIMUKSIKSI Yleistä Päijät-Hämeen käräjäoikeuden ja Salpausselän syyttäjänviraston Lahden palvelutoimiston toimitilat sijaitsevat Lahden oikeustalossa osoitteessa Rautatienkatu 2. Toimitilat koostuvat toimistotiloista ja käräjäoikeuden istuntosalitiloista oheistiloineen. Kokonaispinta-ala on noin 6112 m² ja vuokranantaja Senaatti-kiinteistöt. Lisäksi käräjäoikeudella oli Heinolassa kanslia ja istuntopaikka, jotka lakkautettiin 1.3.2015 lukien. Heinolan kanslia ja istuntopaikka oli mahdollista lakkauttaa, koska siellä työskentelevät henkilöt voitiin sijoittaa Lahden kansliaan. Myös Lahden kanslian istuntosalikapasiteetin todettiin riittävän väliaikaisesti, ennen kuin uudet tilat Lahteen valmistuvat. Päijät-Hämeen käräjäoikeuden ja Salpausselän syyttäjäviraston toimitiloille on etsitty vaihtoehtoisia ratkaisuja vuodesta 2006 asti. Ensisijaisesti on tutkittu Senaattikiinteistöjen omistaman Lahden oikeustalon peruskorjausvaihtoehtoa, mutta myös uudisrakentamisen vaihtoehtoja ja muiden valtion omistamien toimitilojen hyödyntämistä on tutkittu. Lahden oikeustalo on valmistunut vuonna 1982. Rakennuksessa ei ole tehty merkittäviä korjaustöitä lukuun ottamatta 7. kerroksen sisätilojen muutostöitä. Kiinteistö on laajan peruskorjauksen tarpeessa. Viimeisin hankesuunnitelma peruskorjauksesta valmistui 4.4.2014. Peruskorjaushankkeen kustannusarvio oli suuruudeltaan 16,0 M ja olisi tar-
2(5) koittanut noin 1.434.000 vuosivuokraa. Hankesuunnitelman ratkaisuilla ei olisi myöskään päästy nykyisiin tilatehokkuus- ja turvallisuustavoitteisiin. Valtion toimitilastrategian mukaisesti on tutkittu valtion omistamat muut tarjolla olevat toimitilat Lahden alueella. Koska niistä ei löytynyt taloudellisesti ja toiminnallisesti tyydyttävää ratkaisua, päädyttiin kartoittamaan yksityisiltä markkinoilta vapaita tiloja oikeustalon peruskorjauksen ja uudisrakennusvaihtoehtojen vertailukohdaksi. Keväällä 2014 järjestettiin hankintalainsäädännön mukainen julkinen tilahaku. Tilahakukilpailutukseen osallistui kolme tarjousta. Tarjouskilpailussa valittiin voittajaksi kokonaistaloudellisesti edullisin vaihtoehto Renor Oy/ Askonalue. Valittu vaihtoehto on vuosivuokraltaan n. 400.000 euroa edullisempi, kuin Lahden oikeustalon peruskorjausvaihtoehto. Lahden oikeustalon voimassa oleva vuokrasopimus päättyy aikaisintaan 30.11.2018. Oikeusministeriö ja Senaatti-kiinteistöt ovat sopineet, että Senaatti-kiinteistöt voi halutessaan myydä kiinteistön heti kun uusista tiloista on tehty vuokrasopimus. Mikäli Lahden oikeustalon kiinteistöä ei ole myyty 1.12.2016 mennessä, jäljellä oleva maksamaton vuokra puolitetaan ja virastot maksavat kertyneet vuokraosuudet kun kiinteistö saadaan myydyksi tai viimeistään vuokrasopimuksen lopussa. Tilahankkeen yhteydessä ei tarvita erillisiä väistötiloja, koska Lahden oikeustalon toimitilat ovat käytössä siihen saakka, kun uusiin tiloihin päästään muuttamaan. Oikeusministeriön asettama työryhmä on laatinut ehdotuksen käräjäoikeusverkoston jatkokehittämiseksi. Työryhmä päätyi ehdottamaan kahta erilaista mallia. Toisen mallin mukaan käräjäoikeuksia olisi 17 ja toisen mallin mukaan 14. Molemmissa malleissa Päijät-Hämeen käräjäoikeus, Kanta-Hämeen käräjäoikeus ja osa Hyvinkään käräjäoikeudesta yhdistyisivät ja muodostaisivat uuden Hämeen käräjäoikeuden. Hallinnollinen kanslia olisi Lahdessa ja myös Hämeenlinnaan jäisi käräjäoikeuden kanslia ja istuntopaikka. Jos ehdotuksen mukaisiin muutoksiin päädytään, muutoksen voidaan arvioida tulevan voimaan aikaisintaan vuoden 2018 alusta lukien. Muutos ei vaikuttaisi oleellisesti Lahdessa toimivan käräjäoikeuden kanslian henkilöstömäärään tai toimintaan. Tilahankkeen tavoite Hankkeen tavoitteena on järjestää Lahden oikeustalossa toimiville virastoille asianmukaiset, turvalliset ja tilatehokkaat toimitilat. Useamman oikeushallinnon viraston sijoittamisella samaan kiinteistöön tavoitellaan synergiaetuja ja muun muassa asiakaspalvelutilojen, neuvottelutilojen ja turvatarkastuksen yhteiskäyttöisyyttä. Koko hankkeen osalta vuokrattava pinta-ala pienenee n. 4500 m². Toimitilatehokkuus paranee huomattavasti. Toimitilaturvallisuutta parannetaan vyöhykkeistämällä asiakastilat, henkilökunnan tilat ja kulkureitit erillisiksi sekä yhdellä yhteisellä asiakassisäänkäynnillä johon on mahdollista järjestää molempien virastojen asiakasliikennettä valvova turvatarkastus.
3(5) Hankkeen tavoiteaikataulu on laadittu siten, että vuokra-aika alkaa 1.12.2016. Sopimus on määräaikainen ja vuokra-aika on 10 vuotta. Nykytilanne Päijät-Hämeen käräjäoikeus toimii yhdessä kansliassa Lahdessa. 1.3.2015 lukien lakkautettu Heinolan kanslia kuului vuoden 2010 käräjäoikeuksien rakennemuutoksessa ns. myöhemmin lakkautettavaksi päätettyihin kanslioihin. Lahden toimitilat sijaitsevat osoitteessa Rautatienkatu 2 ja koostuvat toimistotiloista sekä istuntosalitiloista oheistiloineen. Käräjäoikeudella on Lahdessa käytössään 5491,5 m² toimitilat. Vuokranantaja on Senaatti-kiinteistöt. Heinolan kanslian toimitilat sijaitsivat osoitteessa Lampikatu 16 ja koostuivat toimistotiloista sekä istuntosalitiloista oheistiloineen. Käräjäoikeudella oli Heinolassa käytössään 2177,5 m² tilat. Yhteensä käräjäoikeuden käytössä on ollut siten ennen Heinolan kanslian ja istuntopaikan lakkauttamista 7669 m² ja lakkauttamisen jälkeen 5491,5 m² toimitilat. Päijät-Hämeen käräjäoikeuden htv on 75. Tällä hetkellä käräjäoikeuden kokonaistilatehokkuus Lahden oikeustalossa on 73,2 m²/htv ja toimistotilatehokkuus 43,5 m²/htv. Ennen Heinolan lakkauttamista kokonaistilatehokkuus oli 102,3 m²/htv ja toimistotilatehokkuus 48,9 m²/htv. Vuokrakustannukset olivat Heinolan kanslia mukaan lukien 816.204 /vuosi. Tällä hetkellä vuokrakustannukset Lahden oikeustalossa ovat 541.236 /vuosi. Kuukausivuokra on 45.103 /kk eli 601,4 /kk/htv. Oikeustalon vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi ja se päättyy aikaisintaan 30.11.2018. Salpausselän syyttäjänviraston Lahden palvelutoimiston toimitilat sijaitsevat niin ikään Lahden oikeustalossa ja ne koostuvat toimistotiloista. Syyttäjänvirastolla on käytössään 620 m² toimitilat ja vuokranantaja on Senaatti-kiinteistöt. Salpausselän syyttäjänviraston Lahden palvelutoimiston htv on 29. Tällä hetkellä kokonaistilatehokkuus on 21,4 m²/htv ja toimistotilatehokkuus 20,4 m²/htv. Vuokrakustannukset ovat 102.780 /vuosi. Kuukausivuokra on 8.565 /kk eli 295,3 /kk/htv. Oikeustalon vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi ja se päättyy aikaisintaan 30.11.2018. Ehdotettu tilaratkaisu Oikeusministeriön ja Senaatti-kiinteistöjen yhteistyönä on laadittu 2011 oikeushallinnon toimitila- ja työympäristökonsepti, jota on tarkennettu taustatyötilojen ja asiakaspalvelun osalta vuosien 2012 ja 2013 aikana. Konseptin linjaukset otetaan hankkeessa huomioon sovellettuna olemassa olevaan rakennukseen. Uusien vuokrasopimuksien vuokrattava pinta-ala on käräjäoikeuden ja syyttäjänviraston osalta yhteensä 3782 m ². Kokonaistilatehokkuudeksi muodostuu siten 39,4 m²/htv ja toimistotilatehokkuudeksi 17,3 m²/htv. Vuokrakustannukset ovat yhteensä 1.041.563 /vuosi. Kuukausivuokra on 86.796,9 /kk eli 904,1 /kk/htv. Vuokrattava pinta-ala pienenee Heinolan kanslia mukaan lukien noin 4500 m². Vuokrattavan kiinteistön omistaja on Renor Oy, joka vuokraa toimitilat Senaatti-kiinteistöille,
4(5) joka edelleenvuokraa ne oikeusministeriölle. Molemmille virastolle tehdään omat vuokrasopimukset. Vuokrasopimuksien mukainen uusi vuokra on yhteensä 1.041.563 /vuosi (alv. 0 %) ja vuokra-aika 10 vuotta. Vuokrakauden aikana vuokrakulut lähtöhinnan mukaan ovat yhteensä 10.415.630 (alv. 0 %). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksin nousuun. Vuokra sisältää Senaatti-kiinteistöjen edelleenvuokrauspalkkion 2 %. Vuokrasopimuksien voimaantulo edellyttää oikeusministeriön päätöstä tilojen vuokraamisesta, Valtioneuvoston raha-asiainvaliokunnan puoltavaa päätöstä sekä Senaattikiinteistöjen hallituksen päätöstä. Lahden oikeustalon virastojen nykyiset ja tulevat tilankäytön tehokkuudet ja vuokran määrät ilmenevät virastoittain eriteltynä seuraavasta taulukosta. PÄIJÄT-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS (Lahti ja Heinola) Nykytilanne Vuokrasopimus Muutos htv 75,0 79,0 4,0 Vuokrattava ala m² 7669,0 3382,4-4286,6 Vuokrattava-ala m²/htv 102,3 42,8-59,4 Toimistotyyppinen tila m² 3664,0 1361,0-2303,0 Toimistotyyppisen tilan tehokkuus m²/htv 48,9 17,2-31,6 Vuokrakustannukset /v 816204,0 931513,1 115309,1 Vuokra /m²/kk, keskimäärin 8,9 23,0 14,1 Vuokra /kk/htv 906,9 982,6 75,7 SALPAUSSELÄN SYYTTÄJÄNVIRASTO (Lahden palvelutsto) Nykytilanne Vuokrasopimus Muutos htv 29,0 17,0-12,0 Vuokrattava ala m² 620,0 399,6-220,4 Vuokrattava-ala m²/htv 21,4 23,5 2,1 Toimistotyyppinen tila m² 591,0 304,5-286,5 Toimistotyyppisen tilan tehokkuus m²/htv 20,4 17,9-2,5 Vuokrakustannukset /v 102780,0 110050,0 7270,0 Vuokra /m²/kk, keskimäärin 13,8 23,0 9,1 Vuokra /kk/htv 295,3 539,5 244,1 YHTEENSÄ Nykytilanne Vuokrasopimus Muutos htv 104,0 96,0-8,0 Vuokrattava ala m² 8289,0 3782,0-4507,0 Vuokrattava-ala m²/htv 79,7 39,4-40,3 Toimistotyyppinen tila m² 4255,0 1665,5-2589,5 Toimistotyyppisen tilan tehokkuus m²/htv 40,9 17,3-23,6 Vuokrakustannukset /v 918984,0 1041563,0 122579,0 Vuokra /m²/kk, keskimäärin 9,2 23,0 13,7 Vuokra /kk/htv 736,4 904,1 167,8
5(5) Tilojen mitoitus Toimistotilat on mitoitettu siten, että tiimitiloissa työskentelevien osuus koko henkilöstöstä on noin 65 %. Istuntosalityypit ja lukumäärä on määritelty käräjäoikeuden juttumäärien perusteella Oikeushallinnon työympäristö- ja toimitilakonseptin salilaskentakaavan avulla. Tilankäytön tehokkuus Toimitilahankkeessa saavutetaan toimistotilojen osalta 17,3 m²/htv tilatehokkuus. Näin ollen ehdotettu tilaratkaisu on Valtion toimitilastrategian ja Oikeushallinnon toimitilaja työympäristökonseptin toimistotilatehokkuustavoitteen mukainen. Valtion tilojen vapautuminen Hankkeen yhteydessä vapautuu Lahden oikeustalon 6112 m² toimitilat. Senaattikiinteistöiltä saadun tiedon mukaan kyseinen kiinteistö laitetaan myyntiin. Hankkeen kustannusvaikutus Toimitilahankkeesta aiheutuu kokonaisuudessaan noin 123.000 euron vuotuiset lisäkustannukset. Vuokrasopimuksista aiheutuva menolisäys on otettava huomioon valtion talousarvion momenttien 25.10.03 ja 25.20.01 määrärahojen käytön suunnittelussa osin vuodesta 2016 ja täysimääräisesti vuodesta 2017 lukien. Hanke toteutetaan hallinnonalan määrärahakehyksen puitteissa. Ratkaisuesitys Oikeusministeriö esittää edellä mainituin perustein vuokrasopimuksen hyväksymistä.