Jarmo Halonen Kiinteistön Tuottoanalyysit Oy
Tarvekartoitus hankesuunnittelu Rakennuttaminen Suunnittelu Rakentaminen Vastaanotto
Tekninen suunnittelu, jossa määritellään hankkeen laatu ja laajuus Kaupallinen suunnittelu, jossa laaditaan hankeen toteuttamisen raamit ja urakoitsijan ohjausvälineet.
Tekniset asiakirjat: Työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset Ark-, Rak-, LVI- ja S- piirustukset Purkupiirustukset Yleiset laatuvaatimukset ja työselostukset Kaupalliset asiakirjat: Suunnittelusopimus Urakkasopimus Urakkaneuvottelu pöytäkirja YSE 1998 Tarjouspyyntö Urakkaohjelma Urakkarajaliite Tarjous Muutostöiden yksikköhintaluettelot
Kiinteistön ikä ja ominaisuudet Järjestelmien ikä Tehdyt korjaukset ja selvitykset Korjauksen laatu (HS) Korjauksen laajuus (HS) Tulevaisuuden tarpeet
Pidetään yhdessä hallituksen kanssa, siinä varmistetaan taustatiedot ja yhtiön tahtotila Käydään läpi hankesuunnitelma Käydään läpi tehdyt selvitykset Hankkeen aikataulu Tehdään suunnitteluaikataulu Sovitaan kiinteistökierroksesta Sovitaan tarvittavista selvityksistä ja näytteistä Sovitaan piirustusaikataulusta Sovitaan asukaskyselystä
Hankkeeseen ryhtyvä taloyhtiö Hallitus Isännöitsijä Projektipäällikkö Arkkitehtisuunnittelu Rak. suunnittelu LVI-suunnittelu Sähkösuunnittelu Viranomaiset Pääsuunnittelija
Putkiremontti on rakennusluvan vaativa toimenpide, mikä edellyttää hankeen suunnittelutyön johtajaksi ja eri suunnitelmien koordinoijaksi pääsuunnittelijan. Vuonna 2000 uudistui Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) sekä -asetus (MRA). Uuden lain yhtenä tarkoituksena on ollut parantaa rakentamisen laatua Uuden lain ja asetuksen myötä jokainen luvanvarainen rakennushanke tarvitsee vastuullisen pääsuunnittelijan (luonnollinen henkilö).
Koko hankkeen läpi vievä taloyhtiön valitsema asiantuntija, joka on mukana tai vetää jo hankesuunnittelun. Kilpailuttaa ja osallistuu suunnittelijoiden valintaan. Ohjaa ja koordinoi suunnittelijoita yhdessä hallituksen kanssa ja on mukana tiedottamassa korjaushankkeesta taloyhtiö osakkaita. Tekee urakkaohjelman ja muut kaupalliset asiakirjat yhdessä suunnittelijoiden kanssa.
Järjestää urakkakilpailun yhdessä hallituksen kanssa. Toimii puheenjohtajana urakkaneuvottelussa ja sopimuksenteossa. Osallistuu yhtiökokoukseen, missä haetaan valtuutus hankkeen käynnistämiselle Tekee urakkasopimukset Kilpailuttaa urakan valvojat Toimii työn aikana taloyhtiön ja urakoitsijan yhteyshenkilönä Toimii työmaakokousten ja vastaanottotarkastusten puheenjohtajana
Hoitaa lupa ja kaava-asiat Muuttaa alkuperäiset pohjapiirustukset sähköiseen muotoon Päivittää ja -mittaa muutokset asuntojen kylpyhuoneiden ja keittiöiden osalta ja vie muutokset piirustuksiin Tekee kylpyhuoneista tyypeittäin pohjapiirustukset 1:20 ja seinäkaaviot. Vaihtoehdot, mallit, värimalli, 3D mallit Tilavaraukset, hormit, reitit Suunnittelee muutokset yleisissä tiloissa; porrashuoneet, saunaosastot, pesulat, ym. Lisärakentamisen suunnittelu (ullakko)
Yhtiön laadun korotus Asukkaiden omat suunnitelmamuutokset, ns. arkkitehtipalvelu osakkaille tehdään aina lisätyönä. Käynnissä olevat projektit ovat osoittaneet, että tämän kaltaiselle palvelulle on kysyntää Arkkitehtia tarvitaan piirtämään asukasmuutokset kylpyhuonepohjiin ennen niiden toteutusta. (Urakoitsija ei ole suunnittelija vaan toteuttaja)
Rakenteiden selvittäminen: nykyiset ja uudet Rakenteiden ja hormien avaukset Purkusuunnitelman tekeminen, alipainepurku Rakennesuunnittelu: Kylpyhuoneet, keittiöt, saunaosastot, pesulat ym. tilat Vesieristeet, kaadot, läpiviennit, kynnysrakenteet Lattia- ja seinärakenteet Raudoitus- ja valuohjeet, luukut hormeihin Laadunohjaus Kaivutyöt, louhinnat, salaojitukset ja vedeneristykset
!" Putkireitit, viemärireitit, hormit, kalusteet, mitoitus, veden mittaus IV-korjaukset, hormit, venttiilit, korvausilma, Järjestelmän tasonkorotukset: Painovoimainen IV koneellinen poisto Hormien kunnostus tai uusiminen, puhdistus ja IV:n säätö Lämmitysverkoston korjaukset ja tasapainotukset, taloautomaation korjaukset Putkistojen purkusuunnitelman teko Väliaikaisten sosiaalitilojen ja kytkentöjen suunnittelu
Pääkeskuksen kiinteistökeskuksen, monimittarikeskusten ja nousujen uusimisen suunnittelu Huoneistojen ryhmäkeskusten ja märkätilojen valaistus ja pistorasiaryhmien uusimisen suunnittelu Sähköinen mukavuuslattialämmitys Telejärjestelmät, antennijärjestelmät, ATK Taloautomaatio Lisä- ja muutosrakentamisen edellyttämät sähkötyöt (ullakkorakentaminen, hissit, saunat, pesulat ym.) Sähköturvallisuusmääräykset vaikuttavat kalustamiseen
Suunnitteluprosessi etenee luonnossuunnittelusta suunnitteluun ja kustannussuunnitteluun. Suunnitteluryhmä esittelee eri vaiheissa suunnitelmansa hallitukselle suunnittelukokouksissa. Suunnittelukokouksissa taloyhtiö päättää suuntaviivat ja hyväksyy suunnitelmat, tai pyytää niistä lisäselvityksiä. Lopullisen päätöksen suunnitelmista tekee aina taloyhtiö. Jotta suunnittelu etenee aloituskokouksessa sovitun aikataulun mukaan, on hallitukselle varattava riittävästi aikaa tutustua ja perehtyä suunnitelmiin ennen kokouksia.
Valmiit suunnitelmat vaihtoehtoineen ja kustannusarviot tulee esitellä taloyhtiön osakkaille ennen urakkatarjousten pyytämistä. Osakaskommentit tulee mahdollisuuksien mukaan vielä huomioida suunnitelmissa. Urakkaohjelmassa määritetään miten urakka toteutetaan Kun suunnitelmat ovat valmiit järjestetään urakkakilpailu
# Määritellään seuraavat asiat: Urakan laajuus ja muoto Asiakirjat; tarjouspyyntö-, urakkasopimus-, Asiakirjojen pätevyysjärjestys, -ristiriitaisuudet Urakka-aika, välitavoitteet, viivästyminen, työaikataulu Urakoitsijan vastuut ja velvoitteet, takuut, vakuudet, vakuutukset Maksuvelvollisuus, urakkahinta, muutos- ja lisätyöt, yksikköhinnat, urakkasumman maksaminen Rakennuttajan toimenpiteet, luvat, ym.
# Valvonta Viranomaiskatselmukset, Vastaanotto- ja takuuajan tarkastukset Laadunvarmistus, urakoitsijan laadun varmistus, mallit ym. Työmaan hallinto, urakoitsijan organisaatio Rakennuttajan organisaatio ja valtuudet, ja Työmaajärjestelyt, mm tilapäiset sos tilat Työvoima Erimielisyydet
Urakoitsijoiden tarjoushalukkuuden selvittäminen ennen tarjousten lähettämistä Tarjouspyyntökirje Tarjouksen antokaavakkeet Yksikköhintaluettelot Tarjousaika on yleensä 4 6 viikkoa Tarjousten avaus ja urakkaneuvottelut Yhtiökokous päättää hankkeeseen ryhtymisestä Urakkaneuvotteluja voi käydä jo ennen yhtiökokouksen päätöstä Urakkasopimuksen allekirjoitus voidaan tehdä päätöksen jälkeen
Erilaiset vaihtoehdot osakkaille, peruslaatu Minimoidaan työn aikaiset muutokset Lyhyt työskentelyaika asunnoissa. (keskimäärin 8-14 viikkoa) Viestintä onnistuu
Taloyhtiön ja huoneistojen arvo nousee Turvallisuus, viihtyvyys, estetiikka paranevat Saatetaan kiinteistöt nykytasolle Huolto-, korjaus- ja ylläpitokustannukset alenevat