Takuuajan vastuut ja hyvät käytännöt YSE 1998-ehtojen nojalla Taloyhtiö 2016 -tapahtuma asianajaja, diplomi-insinööri Emma Niemistö 1
2
Puheenvuoron rajauksia Yhtiön ja urakoitsijan välinen sopimus tietyn rakennussuorituksen tekemisestä YSE 1998 -ehdoin Samat lainalaisuudet sinällään hanketyypistä riippumatta Ei asuntokauppalakitarkastelua, kuluttaja-aspekteja Mitä YSE:n sopimusvastuu tarkoittaa? Mitä kaikkea urakoitsijan korjattava ja/tai korvattava, ja kuinka pitkään? 3
Yleiset vastuumääräykset / YSE 24 Sopijapuoli vastaa kaikkien urakkaan kuuluvien velvollisuuksiensa sopimuksenmukaisesta täyttämisestä, esim.: a) Laatimistaan suunnitelmista b) Hankkimistaan ja ilmoittamistaan tiedoista ja tutkimustuloksista c) Tekemistään töistä ja hankkimistaan rakennustavaroista sekä rakennusosista d) Antamistaan määräyksistä ja ohjeista e) Toiselle sopijapuolelle toimittamistaan aineettomista hyödykkeistä, kuten tietoteknisessä muodossa olevista järjestelmistä ja tiedoista f) Tarvitsemastaan paikalleenmittauksesta ja asettamistaan mitoista g) Lakien ja asetusten sekä niihin rinnastettavien julkisoikeudellisten määräysten noudattamisesta oman suorituksensa osalta 4
Yleinen vastuu, YSE 24 (jatkoa) Sopijapuoli vastaa alaistensa ja asiantuntijoidensa sekä urakan täyttämisessä mahdollisesti käyttämiensä muiden osapuolten töistä ja toimenpiteistä, mikäli yleisissä sopimusehdoissa tai muissa kaupallisissa asiakirjoissa ei ole muuta sanottu Omista aliurakoitsijoista ja tavarantoimittajista vastataan kuten omasta tekemisestä Vastuusta ei siis vapaudu sillä, että oli itse huolellinen, jos aliurakoitsija huolimaton Voimassa jo yleisenä sopimusoikeudellisena periaatteena 5
Urakoitsijan virhevastuu ja korjausoikeus Virhe? vrt. urakan sopimuksenmukaisuus Urakkasopimuksen nimenomaiset vaatimukset Lisäksi tilaajan työn aikana antamat täydentävät vaatimukset Hyvä rakennustapa (tavanomainen laatutaso) Muuttuu ajan mukaan ja riippuu siis suoritusolosuhteista Ilmenee mm. Suomen rakentamismääräyskokoelmasta, Rakennustöiden yleisistä laatuvaatimuksista, RIL-normeista, RT-ohjekorteista, ym. YSE 91 : Urakoitsijalla aina ensisijaisesti oikeus itse korjata suorituksessaan oleva virhe Tilaaja saa korjata urakoitsijan kustannuksella vain, jos urakoitsija kehotuksesta huolimatta laiminlyö korjauksen Oikeus kuitata / veloittaa vastaava määrä urakoitsijalta 6
Urakoitsijan takuuaikainen vastuu, YSE 29 Takuuaika = aika, jona urakoitsija sopimuksen mukaan vastaa työntuloksessa ilmenneiden virheiden korjauksesta Koeaika, jona urakoitsijan suoritusta tarkkaillaan (oletus että virheet aiheutuneet urakoitsijan vastattavaksi kuuluneesta seikasta) Takuuaika (2 v. ellei toisin sovittu) alkaa vastaanottotarkastuksesta tai, mikäli vast.ottoa ei pidetty, käyttöönotosta Osasuoritusten takuuaika osittaisesta vastaanotosta > 2 vuotta! Urakoitsija velvollinen poistamaan takuuajan kuluessa ilmaantuvat virheet omalla kustannuksellaan Vaihtoehtoisesti sovittaessa arvonalennus: virheistä, jotka eivät olennaisesti haittaa kohteen käyttöä / jos korjaaminen olisi kohtuutonta 7
Takuuajan laskeminen (ml.osaluovutus) 8
Urakoitsijan takuuvastuu (jatkoa) Velvollisuus korjata, tilaaja voi ehdottaa korjaustapaa Sellaiset virheet, jotka vaikeuttavat työntuloksen käyttöä tai aiheuttavat vaaraa tahi rappeutumista, on urakoitsijan viipymättä korjattava tai poistettava Jos urakoitsija viivyttelee, tilaajalla oikeus tehdä työ urakoitsijan kustannuksella ilmoitettuaan asiasta sitä ennen kirjallisesti urakoitsijalle Takuutarkastus, YSE 74 Aikaisintaan 1kk ennen takuuajan päättymistä, viim.ko.päivänä Kirjataan mahd. virheet ja puutteet sekä toimenpiteet/vaatimukset Tilaaja ei enää oikeutettu tekemään takuuperusteisia vaatimuksia tämän jälkeen 9
Uusiutuva virhe ja takuuajan kesto Tilaaja voi esittää vaatimuksen, että takuutyönä tehdylle korjaukselle uusi, sopimuksenmukainen takuu Mieti tällaisen vaatimuksen lisäystä urakkasopimukseen! Huomioi, että urakoitsija voi karsastaa Huom. YSE 10 : Urakoitsijan edellytetään käyttävän rakennustuotteita, joiden takuuaika vastaa vähintään urakoitsijan takuuaikaa, ellei toisin määrätty Monesti tietyille rakennusosille (aliurakoille) pidennetyt takuut Pääurakoitsija vapaa jos siirto tilaajan ja aliurakoitsijan väliseksi mieti tarkkaan onko tilaajan eduksi 10
Urakoitsijan takuuajan jälkeinen vastuu, YSE 30 Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen vain törkeästä tuottamuksesta, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä johtuvista virheistä ja puutteista, joita ei ole voitu kohtuudella havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana Tästäkin vastuusta urakoitsija on vapaa, kun 10 vuotta kulunut kohteen vastaanottamisesta tai, mikäli vastaanottotarkastusta ei pidetty, rakennuksen käyttöönotosta 11
Urakoitsijan takuuajan jälkeinen vastuu (jatkoa) Tilaajalla on todistustaakka siitä, että: 1. Virhe johtuu urakoitsijan suorituksesta 2. Virhe on seurausta urakoitsijan törkeästä tuottamuksesta, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olennaisesta puutteesta laadunvarmistuksessa; ja 3. Tilaaja ei ole kohtuudella voinut havaita vikaa vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana = piilevä virhe Jos joku edellä mainituista edellytyksistä puuttuu, noudatetaan pääsääntöä jonka mukaan urakoitsija vapaa vastuusta 12
Urakoitsijan takuuajan jälkeinen vastuu (jatkoa) YSE 30 ei määrittele törkeän laiminlyönnin käsitettä Tulee siten arvioida samalla mittapuulla kuin sopimusoikeudessa yleensä Tuottamus on katsottava törkeäksi, kun sopijaosapuoli on olennaisesti poikennut häntä koskevasta huolellisuusvelvollisuudesta Tietoinen piittaamattomuus vahingon välttämiseksi tarpeellisista huolellisuusvaatimuksista ~ käytännössä lähentelee tahallisuutta 13
Urakoitsijan korvausvelvollisuus virheen johdosta = erill. vahingonkorvausvaade Laiminlyönnistä johtuva korvausvelvollisuus määritelty yleisessä vastuupykälässä YSE 25 :ssä Sopijapuolen vastuu käsittää, ellei urakkasopimuksessa tai näissä yleisissä sopimusehdoissa muuta määrätä, velvollisuuden korvata toiselle sopijapuolelle kaikki ne vahingot, jotka aiheutuvat sitä, että urakkasopimuksen mukaiset velvollisuudet jäävät jossain suhteessa täyttämättä, tai jotka tämä muutoin aiheuttaa toiselle sopijapuolelle. Tuottamusvastuuta Lievä tahallinen törkeä... YSE ei edellytä tiettyä huolimattomuusastetta Tavallinen tuottamus = vaadittavan huolellisuuden laiminlyöntiä 14
Urakoitsijan korvausvelvollisuus virheen johdosta (jatkoa) Välillisiä vahinkoja ei suljettu pois = täyden korvauksen periaate (välttämättömät purkutyöt, selvitystoimet, asumishaitta, jne.) Tavanomainen vaatijan näyttötaakka aiheutuneista kuluista Huom. YSE 25 2 mom: Sopijapuoli ei kuitenkaan vastaa vahingoista, joita tämä ei ole voinut kaikkea mahdollista huolellisuutta noudattamallakaan välttää Käytännössä hyvin hypoteettista että rajoittaisi vastuuta Huom.urakoitsijat voivat pyrkiä tarjouksissa/omissa ehdoissaan rajaamaan YSE:n mukaista vastuutaan Hereillä jos varaumia tarjouksissa tai muissa sopimistilanteissa 15
Reklamointivelvollisuus Sopimussuhteissa voimassa yleinen lojaliteettiperiaate Reklamoinnin funktio ilmoittaa tapahtuneesta erehdyksestä tai virheestä (sopimusrikkomuksesta) Lojaalia sopimustoimintaa, jotta sopijapuoli voisi reagoida tilanteeseen; vahinkojen välttämisfunktio Laiminlyönti johtaa yleensä oikeudenmenetykseen (epäkohtaan ei voida enää myöhemmin pätevästi vedota) Reklamoi siis aina ilman aiheetonta viivästystä / kohtuullisessa ajassa 16
Reklamaation sisältö Reklamaation on oltava riittävän yksilöity Esimerkiksi pelkkä viittaus katon vuotamiseen ilman vuotopaikan toteamista ei ole riittävän yksilöity, jotta korjaustoimenpiteet voitaisiin kohdistaa oikeaan paikkaan Mikäli häiriön vaikutukset ovat tiedossa, liitettävä reklamaation vaatimus Mikäli häiriön vaikutukset eivät ole tiedossa, varattava reklamaation yhteydessä oikeus esittää lisävaatimuksia häiriön vaikutusten selvittyä (ns. neutraali reklamaatio) Huom. yksityiskohtaisten vaatimusten esittämisoikeus voidaan menettää ellei täsmennetä 17
Ohjeita reklamaation tekoon Lähtökohtaisesti reklamaatio tehtävä siinä muodossa kuin osapuolten välillä sovittu Jos muusta ei sovittu, on suullinenkin reklamaatio periaatteessa pätevä Toteennäyttäminen kuitenkin jälkikäteen äärimmäisen vaikeaa Tilaajan huolehdittava todistettavasti dokumentoinnista! Näyttökysymysten vuoksi reklamaatio AINA suositeltavaa tehdä huomautus kirjallisesti Välineitä monia: sähköposti, kirje, takuutarkastuksen ptk kirjaus, jne 18
19
Muita takuuvastuunäkökohtia Hyvissä ajoin ennen takuuajan päättymistä käytännön organisointi: yhteistyössä rakennuttajakonsultin/valvojan kanssa systemaattinen virheiden kartoitus (esim.asukaskysely/katselmus) Muista takuuajan vakuuden pidättäminen; todistettava reklamointi takauksen voimassaoloaikana sen antaneelle taholle Johdonmukainen viestintä ja osakkaiden+asukkaiden informointi, yhtiön projektinhallinta 20
KIITOS! Emma Niemistö Asianajotoimisto Castrén & Snellman Oy PL 233, Eteläesplanadi 14 00131 Helsinki www.castren.fi p.020 7765 293 emma.niemisto@castren.fi 21