KONTIOLAHTI MAAPOLIITTINEN OHJELMA 2007 KONTIOLAHDEN KUNTA Ympäristölautakunta
Johdanto Kontiolahden kunnanvaltuusto on taloussuunnitelman yhteydessä asettanut ympäristölautakunnan erääksi keskeiseksi tavoitteeksi vuodelle 2007 maapoliittisen ohjelman laatimisen. Kontiolahden kunnan voimakas (1.5 2.5 %) väestönkasvu jatkuu edelleen. Hetkittäin kasvu on ollut liiankin voimakasta ja se on aiheuttanut paineita palvelujen järjestämiselle erityisesti kunnan eteläosan kasvavissa taajamissa, Kulhossa, Onttolassa ja Lehmossa. Kontiolahden kunnan työpaikkakehitys on ollut viimeiset kymmenen vuotta erinomainen. Vuonna 2007 tapahtui kuitenkin käänne negatiiviseen suuntaan yhden suuren teollisen toimijan siirtäessä toimintojaan pois Kontiolahdelta ja koko Suomesta. Kasvu on asettanut maapolitiikan hoidolle haasteita, jotta asunto-, työpaikka-, ja palvelutontteja sekä virkistys- ja yleisiä alueita on siinä määrin tarjolla kuin kunnan strategiassa, taloussuunnittelussa ja asunto-ohjelmassa asetetut tavoitteet edellyttävät. Kontiolahden kunnan kehittymistä ja kasvamista on voitu edistää monipuolisella ja riittävällä tonttitarjonnalla. Tämä on ollut mahdollista kunnan määrätietoisen maapoliittisen toiminnan ansiosta. Päätösten henkenä on ollut ylläpitää aktiivista maapoliittista otetta. Keskeinen periaate on ollut ohjata asemakaavoitus kunnan omistamille maille. Samanaikaisesti kyläalueita on kehitetty osayleiskaavoilla ja tilakohtaisilla maankäytönsuunnitelmilla. Kyläalueilla pääasiallisia tonttien tarjoajia ovat yksityiset maanomistajat. Kunnan maapolitiikan onnistuminen edellyttää toimivaa yhteistyötä kunnan ja maanomistajien välillä. Siksi on tärkeää, että kunta päättää ja toimii pitkäjänteisesti ja johdonmukaisesti maankäyttöön liittyvissä asioissa. Kunnan tulee kohdella maanomistajia tasapuolisesti. - 1 -
1. VALTAKUNNALLISIA MAAPOLIITTISIA LINJAUKSIA Asumisesta, maapolitiikasta ja rakentamisesta on otettu hallitusohjelmaan melko runsaasti erilaisia ehdotuksia, selvityksiä ja kehittämishankkeita. Ehdotusten pääasiallinen tavoite on kasvukeskusten asuntotilanteen parantaminen ja tonttitarjonnan lisääminen. Hallitusohjelmassa rohkaistaan kuntia käyttämään täysimääräisesti kaavoitus- ja maapolitiikan välineitä riittävän, kohtuuhintaisen ja laadukkaan asuntotuotannon turvaamiseksi. Kaavoituksen nopeuttamiseksi ja joustavoittamiseksi hallitus valmisteli 1.3.2007 voimaan tulleen Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen, jolla rajattiin valitusoikeutta. Lisäksi hallitus lupaa lisätä hallinto-oikeuksien henkilöstöä kaavoitusta koskevien valitusten käsittelyn nopeuttamiseksi. Riittävä tonttitarjonta kaikissa kasvavissa keskuksissa on nähty erääksi tärkeäksi menestystekijäksi. Hallitusohjelma lupaa, että rantarakentamista ja vapaa-ajan asuntojen muuttamista ympärivuotiseen käyttöön helpotetaan vesiensuojelulliset näkökohdat huomioiden ohjeistusta tarkistamalla. Rantarakentamista koskevien lupien käsittely siirtyy kuntien päätettäväksi vuonna 2011. Valtion asuntorahaston kunnallistekniikan perustamisrahoitukseen myönnettävillä avustuksilla edistetään kasvavien alueiden asuntotuotantoa ja uusien asuntoalueiden toteuttamista. Kontiolahden kunta on päässyt kahden vuoden ajan Lehmon eteläisen alueen osalta osalliseksi näistä avustuksista. Kokonaisuutena valtion toimista ja lainsäädännöstä maapolitiikan osalta voidaan todeta, että ne Kontiolahden tyyppisessä kunnassa tarjoavat riittävät keinot johdonmukaisen maapolitiikan hoitamiseen. Kysymys on vain riittävien taloudellisten resurssien ohjaamisesta maapolitiikkaan. 2. MAAPOLITIIKAN YLEISET TAVOITTEET 2.1. Maapolitiikan visio Kontiolahdella Kontiolahden kunnan visioksi on kunnanvaltuusto 2007 kiteyttänyt: Kontiolahti kehityksen edelläkävijä. Maapolitiikan tulee tukea tätä tavoitetta. Se tarkoittaa mm. riittävän maareservin hankintaa niin asuntotuotantoa kuin työpaikka- ja virkistystarpeita varten ja varautumista erilaisiin kehitysvaihtoehtoihin. Kontiolahden kunnan maapolitiikan visio: Kontiolahden kuntaa kehitetään viihtyisänä ja monipuolisena asuinympäristönä. Kunta turvaa tonttitarjonnan osalta elinkeinoelämän kilpailukykyiset toimintaedellytykset ja hallitun väestönkasvun. Kehittymiselle ja kasvulle luo perustan aktiivinen ja ennakoiva maa- ja kaavoituspolitiikka. - 2 -
2.2. Maapolitiikan yleiset tavoitteet Kontiolahdella Kunnalla on oltava selkeä käsitys tavoitteistaan ja strategiastaan maapolitiikan pohjaksi. Maapolitiikan yleiset tavoitteet Kontiolahdella: 1. Maapolitiikan tehtävänä on edistää yleiskaavojen mukaisen yhdyskuntarakenteen kehitystä. 2. Onnistuneella maapolitiikalla kunta pitää yllä riittävää asuntorakentamisen ja yritystoiminnan sekä palvelujen tarvitsemaa tonttitarjontaa. 3. Onnistuneella maapolitiikalla edistetään kunnan talouden tasapainotusta. 4. Kunta eheyttää pirstoutunutta yhdyskuntarakennetta maapoliittisin keinoin. Ensisijaisena keinona nähdään taajamien tiivistäminen ja täydennysrakentaminen. 5. Kunnan toimesta varmistetaan monipuolinen tonttitarjonta niin kyläalueilta kuin taajamien asemakaava-alueilta. 6. Kunta varmistaa, että kaavoitetut tontit sekä rakennettu kunnallistekniikka tulevat ajallaan käyttöön. 7. Kunta pitää tonttien hinnat kohtuullisella tasolla. 8. Kunta pyrkii maapolitiikallaan hallittuun kasvuun sekä varmistamaan kilpailukykynsä tasokkaiden asunto-, palvelu- ja työpaikka-alueiden tarjoajana. 3. MAAPOLITIIKAN KEINOT 3.1. Maapolitiikka ja kaavoitus Kunnan maapolitiikalla ymmärretään kunnan maanhankintaan ja luovutukseen, yksityisen maan kaavoittamiseen sekä yksityisessä omistuksessa olevien rakentamiskelpoisten tonttien rakentamisen edistämiseen liittyviä tavoitteita ja toimenpiteitä. Kunnan maapolitiikka voidaan määritellä työvälineeksi, jolla varmistetaan ja luodaan edellytykset suunnitella ja toteuttaa pitkäjänteisesti kunnan maankäyttöä, rakentamista sekä muuta toimintaa. Maapolitiikalla varmistetaan yleis- ja asemakaavojen tarkoituksenmukainen toteutuminen, maanomistajien yhdenvertainen kohtelu, kunnalle aiheutuvien investointien kannattavuus sekä kustannusten optimointi. Maapolitiikalla luodaan toimintaedellytyksiä asuntotuotannolle ja elinkeinotoiminnalle. 3.2. Maanhankinta Kunnan maanhankinnan tärkein tehtävä on maan hankkiminen yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin. Sen avulla turvataan tarpeellisen maan saaminen yhdyskunnan käyttöön oikeaaikaisesti oikealta paikalta kohtuuhintaan. Maanhankinnan keinot ovat: vapaaehtoinen kauppa, ilmaisluovutusvelvollisuus, etuostooikeus, lunastus ja maankäyttösopimukset. - 3 -
Kaavan toteuttamista edistäviä toimenpiteitä ovat rakentamiskehotus, maankäyttösopimukset, kehittämiskorvausjärjestelmä sekä korotettu kiinteistövero. Liitteessä 1 on selvennetty edellä esitettyjä keinoja. 3.3 Maanluovutus Maanluovutuksen päämääränä on turvata riittävä ja kohtuuhintainen tonttitarjonta kunnan yleisten kehittämistavoitteiden saavuttamiseksi. Riittävä, oikein ajoittunut ja kohdistunut tonttien tarjonta saavutetaan maanhankinnan, kaavoituksen ja kunnallisteknisen rakentamisen yhteensovittamisella. Tonttien luovutus voi tapahtua joko vuokraamalla tai myymällä. Johtoryhmä arvioi vuosittain tontinluovutusten vaikutukset palvelutuotantoon. 4. LÄHTÖKOHDAT 4.1. Maapolitiikka käytännössä osana kuntastrategian toteutumista Maapoliittinen ohjelma on osa kunnan kokonaisvaltaista suunnittelua. Maapolitiikan toimenpiteet sovitetaan yhteen kunnan palvelurakentamisen, kunnallistekniikan, toteuttamismahdollisuuksien sekä väestö- ja työpaikkatavoitteiden kanssa. Maapoliittinen ohjelma, kaavoitusohjelma, asunto-ohjelma, elinkeinostrategia, palvelustrategia ja kunnallistekniikan rakentamisohjelma muodostavat maankäyttöä ohjaavan rungon. Ohjelmien yhteensovittamisella saadaan aikaan kokonaisuus, joka ohjaa kunnan toimintaa tarkoituksenmukaisella tavalla johtaen oikea-aikaiseen maanhankintaan, tonttien luovutukseen ja alueiden rakentamiseen. Kunnan tulee organisaationa toimia tiiviissä yhteistyössä niin, että päädytään kunnan ja sen asukkaiden kannalta mahdollisimman hyvään ja taloudelliseen lopputulokseen. Maanhankinnassa ja kaavoituksessa tulee tarkastella kustannusvaikutuksia kokonaisuutena niin maanhankinnan kuin kunnallistekniikan ja palvelurakenteen investointienkin osalta. Kontiolahden kunnassa on laadittu maapoliittisia ohjelmia ja katsauksia vuodesta 1990 lähtien. Aiemmin nämä selvitykset on hyväksynyt vain ympäristölautakunta. 5. MAANHANKINTA JA SEN PERIAATTEET 5.1. Raakamaan hankinnan periaatteet Raakamaahankinnan tulee pääsääntöisesti perustua yleiskaavoihin. Maapoliittisten toimenpiteiden edellytyksenä tulee olla yhteisesti hyväksytty näkemys siitä, millainen on koko kunnan tuleva kehityskuva. Aktiivinen maanhankinta perustuu lähivuosina voimassaoleviin yleiskaavoihin. Maanhankinnan kannalta keskeisimmät yleiskaavat ovat Kulho (v. 2007), Onttola-Puntarikoski-Pilkko (v. 2003), Lehmo (v. 1997) ja Kirkonkylä-Kontioniemi (v.1993). - 4 -
Koko Joensuun seudulle on laadittavana kuntien yhteisesti valmistelema yleiskaava, joka tulee määrittämään seudun kasvusuunnat ja tiiviisti rakennettavat alueet vuoteen 2020 saakka. Tämä yleiskaava tulee olemaan tulevaisuudessa keskeinen peruste maanhankinnoille (Joensuun seudun yleiskaavaluonnos 1.10.2007). Kunnalla tulisi olla raakamaata eri tarpeisiin 4-6 vuoden maareservi. Raakamaata hankitaan ensisijaisesti vapaaehtoisella kaupalla. Raakamaa tulisi hankkia kunnan omistukseen ennen asemakaavoitusta. Asemakaavoituksen tuoma maan arvonnousu korvaa tällöin osaltaan kaavan toteuttamisesta kunnalle aiheutuvia kustannuksia, kuten kunnallistekniikan investoinnit ja julkiset palvelut (koulut, päiväkodit). Kunnan maanhankinnassa käytetään vakiintunutta hintatasoa, jota tarkistetaan yleisen hintakehityksen mukaisesti. Kohteiden erityisominaisuudet ja käyttötarkoitus otetaan huomioon kohteiden hinnoittelussa. Kunnan maa-alueita voidaan hyödyntää myös vaihtomaina. Etuostoa voidaan käyttää maanhankinnassa, jos hinta on kohtuullinen ja etuosto edistää kohteena olevan alueen toteutumista. Raakamaan hankinnassa eräänä keinona on myös Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen lunastus. Ympäristöministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Lunastuksella voidaan varmistaa keskeisten kasvualueiden oikea-aikainen rakentuminen. Kontiolahdella lunastusta voidaan käyttää raakamaan hankintaan, mikäli - raakamaa on sijaintinsa vuoksi luokiteltavissa strategisesti tärkeäksi alueeksi ja se täyttää näin lain edellytykset, - muilla maapoliittisilla keinoilla ei ole mahdollista saada aluetta kunnan omistukseen. Ennen lunastustoimituksen käynnistämistä, on tehtävä vähintään kolme erillistä neuvottelua tai kirjallista ostotarjousta. Lunastaminen on maapolitiikan äärimmäinen keino ja voi tulla kysymykseen vain poikkeustapauksissa. Raakamaan lunastustoimituksen käynnistäminen edellyttää kunnanvaltuuston päätöstä. 5.2. Maankäyttösopimukset ja yksityisen maan kaavoittaminen Yksityisen omistamaa maata voidaan asemakaavoittaa, mikäli on mahdollista tehdä molempia osapuolia tyydyttävä maankäyttösopimus. Ensisijainen vaihtoehto on kuitenkin maan hankkiminen kunnan omistukseen. Asuntorakentamiseen yksityisen omistaman maan asemakaavoitus voi tulla kyseeseen lähinnä sellaisissa tilanteissa, joissa asemakaavoitettujen alueiden keskelle on jäänyt pieniä kaavoittamattomia alueita. - 5 -
Maankäyttösopimuksia voidaan tehdä myös osana suurehkoa raakamaakauppaa, esimerkiksi varattaessa tontteja myyjän lapsille tai perikunnan jäsenille. Sopimusmenettely Maankäyttösopimus voidaan tehdä, mikäli alueen ensimmäisessä asemakaavassa osoitetaan vähintään 500 k-m² asuntorakennusoikeus. MRL 91 a :n mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalle, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin ja maanomistajan kaavoituksesta saamaan taloudelliseen hyötyyn. Raakamaan hinnoittelu ja sopimuskorvaukset on suhteutettava toisiinsa niin, että varmistetaan raakamaan hankintamahdollisuudet vapaaehtoisin kaupoin myös tulevaisuudessa. Sopimuksen muu sisältö Maankäyttösopimuksessa tulee lisäksi sopia seuraavista alueen toteuttamiseen liittyvistä seikoista: Rakentamisaikataulu, kunnan oikeus hankkia omistukseensa rakentamattomat tontit, ellei niitä ole rakennettu määräajassa, yhdyskuntatekniikan rakentaminen, yleisten virkistysalueiden luovuttaminen kunnalle, kaavoitus- ja suunnittelukustannusten jako, vakuudet ja sopimussakko. 6. KEHITTÄMISKORVAUS Kehittämiskorvaus on Maankäyttö- ja rakennuslain 91a-91p :n mukainen toimintatapa. Laadittaessa asemakaavaa yksityisen maanomistajan maalle, on ensisijaisesti pyrittävä solmimaan maankäyttösopimus asemakaavan toteuttamisvastuusta. Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksin, niin tällöin on mahdollisuus käyttää kehittämiskorvausmenettelyä. Tarkemmin kehittämiskorvausasiaa on esitetty liitteessä 1. Kontiolahdella yksityistä maata kaavoitettaessa peritään Maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun säännösten tarkoittamalla tavalla kehittämiskorvauksena enintään 40 % asemakaavan kullekin maanomistajalle tulevasta maanarvonnoususta. 7. YKSITYISEN TONTTIMAAN KÄYTTÖÖN SAANNIN EDIS- TÄMINEN Kunta voi käyttää rakentamiskehotusta, korotettua kiinteistöveroa tai edellä esiteltyä kehittämiskorvausmenettelyä, mikäli toimenpiteet katsotaan kaavan toteuttamisen kannalta tarkoituksenmukaisiksi. Em. lainkohtien käyttö edellyttää erillistä kunnanvaltuuston päätöstä. Kontiolahdella on käytetty rakennuskehotusmenettelyä 80-luvun lopulla. Tällöin saatiin valmiin kunnallistekniikan piirissä olevat rakentamattomat tontit rakentamisen piiriin. Kunnassa on syksyllä 2006 käsitelty valtuustoaloitteen pohjalta korotetun kiinteistöveron määräämistä. Tällöin päädyttiin siihen, että korotettua kiinteistöveroa ei toistaiseksi peritä. - 6 -
8. MAAN LUOVUTUKSEN PERIAATTEET Maan luovutuksessa käytetään myyntiä, vuokrausta tai vaihtoa. Omakotitontit Omakotitontteja luovutettaessa tavoitteena on, että vuosittain kunnan luovuttamista tonteista puolet luovutetaan myymällä ja puolet vuokraamalla. Vuosivuokra on pääsääntöisesti 4 % tontin myyntihinnasta. Mikäli tietyn tontin olosuhteet maaperästä, maastonmuodosta, sijainnista ja muista alueen tekijöistä johtuen ovat poikkeukselliset, voi ympäristölautakunta määrittää tontinvuokran perusteet toisinkin. Tonttien vuokraus suunnataan erityisesti alueille, joilla asuntorakentaminen ei aiheuta investointitarpeita peruspalvelujen tuottamisessa (Kirkonkylä, Kontioniemi ja kylien alueet). Lehmon alueella tontit luovutetaan pääsääntöisesti myymällä. Tonttien haku kysytyimmillä alueilla tapahtuu erillisellä hakumenettelyllä. Ympäristölautakunta vahvistaa vuosittain hakuperusteet. Sijainniltaan poikkeuksellisen hyvien tonttien osalta voidaan käyttää tapauskohtaisesti tarjousmenettelyä. Rivitalo- ja kerrostalotontit Tonttien luovutuksessa varmistetaan nopea ja laadukas rakentuminen. Tonttien luovutuksilla pyritään edistämään yksityistä vuokra-asuntotuotantoa. Yhtiömuotoisia asuntotontteja pyritään luovuttamaan useammalle eri rakentajalle siten, että asuntotarjonnassa saadaan aikaan aito kilpailutilanne. Yritystontit Yritystontit luovutetaan pääsääntöisesti vuokraamalla. Vuokrataso on 4 % alueen tonttien myyntihinnasta. Mikäli tietyn tontin olosuhteet maaperästä, maastonmuodosta, sijainnista ja muista alueen tekijöistä johtuen ovat poikkeukselliset, voi kunnanhallitus määrittää tontinvuokran perusteet toisinkin. Tontin myyntihinta on vähintään alueen myyntiajankohdan raakamaahinta. Yleensä tontin myynti tulee kyseeseen vain rakennettujen tonttien osalta. Yritystonttien luovutuksessa tärkeimpänä kriteerinä ovat yrityksen kokonaistaloudelliset vaikutukset kuntatalouteen. Työpaikkatonttien myynti- ja vuokraushinnat päättää kunnanhallitus. Jokaisen luovutettavan tontin osalta varmistetaan tulevan yrityksen soveltuvuus alueelle (ympäristölliset kysymykset kuten pohjavesialueet, rakennustapaohjeet, alueen yleinen imago). Metsätilat Kontiolahden kunta pyrkii myymään erilliset pienet metsätilat, joilla ei ole odotettavissa rakennuskäyttöä tai muuta erityiskäyttöä. Tilat myydään pääsääntöisesti tarjouskilpailun perusteella. Pienet lisäalueet voidaan myydä myös ilman tarjouskilpailua, jolloin kauppahinnan pe- - 7 -
rusteena on oltava luotettava metsäarvio. Metsätilojen myynnistä saatavat varat kohdennetaan investointien rahoitukseen. 9. ALUEKOHTAINEN TILANNEKATSAUS JA LÄHIAJAN LIN- JAUKSET Kontiolahdella tilanne eri taajamissa on erilainen. Asuntorakentamisesta noin 60 % ohjautuu asemakaava-alueille ja loput 40 % erityyppisille maaseutualueille ja taajamien lievealueille. Maaseutualueiden viemäröinti on tuonut mahdollisuuden tiivistää vanhojen kylien rakennetta asemakaava-alueiden ulkopuolella. Asemakaavoitettavat asuntoalueet Kirkonkylä Kirkonkylän alueella maanhankinnan tarve on kaikkein kiireellisin. Tonttireserviä on jäljellä vain muutamia omakotitontteja vuoden 2008 rakentajille. Raakamaata tulisi hankkia taajaman pohjois- ja eteläosasta. Kirkonkylän pohjoisosasta on vuonna 2009 poistumassa tekopohjavedenottamo ja tällöin pohjoisosan rakentaminen on mahdollista. Joensuun seudun yleiskaavan 2020 asuntotonttien aluevaraukset riittävät ainakin 15 vuoden rakentamistarpeisiin. Raakamaan hankkimiseksi kunnan tulisi käyttää kaikkia lainsäädännön tarjoamia keinoja. Kirkonkylän keskustassa asemakaavassa on joitakin kerrostalotontteja. Kunnan omistamalle maalle on mahdollisuus kaavoittaa muutamia uusia kerrostalotontteja vapaa-aikatalon ja koulukeskuksen välille. Kirkonkylän ja sen lähiympäristön ikärakenne edellyttää tulevaisuudessa erityistä panostamista kerrostalo- ja palveluasuntorakentamiseen. Kontioniemi Kontioniemessä on kasvu ollut vahvaa vuodesta 2005 alkaen. Kunnan tonttireserviä riittää vuoteen 2010 saakka. Sen jälkeen tarjolla tulee oleman vain yksittäisiä tontteja. Golfkentän laajennusvaraukset estävät Kontioniemen asuntoalueen kasvattamisen. Tällöin on erityisen tärkeätä turvata riittävä tonttitarjonta kirkonkylän alueelta. Lehmo Lehmon taajaman asemakaava rajautuu valtatien ja rautatien väliselle alueelle. Lehmon alueen voimakas rakentaminen ulottuu ainakin vuoteen 2018 saakka ja sen jälkeenkin pienimuotoisempana täydennysrakentamisena. Joensuun seudun merkittävimmät uudet työpaikka-alueet ja kaupan keskittymät ovat syntyneet Raatekankaalle. Myös uudessa Joensuun seudun yleiskaavassa laajimmat uudet työpaikka-aluevaraukset on osoitettu Kontiolahden kunnan eteläosaan. Tämä tulee entisestään lisäämään Lehmon taajaman kysyntää asuinpaikkana ja Jaaman yritysaluetta työpaikka-alueena. Raakamaareserviä on tällä hetkellä vuosien 2008 2009 tonttitarpeisiin. Raakamaata on hankittava jatkuvasti. Alueella on tarkoituksenmukaista tyydyttää osa tonttitarpeesta kaavoitussopimuksin. - 8 -
Kyläalueet, maaseutumaiset alueet Onttola ja Pilkko Onttola ja osittain Pilkon alue on suunniteltu rakennettavaksi asemakaavalla. Alueiden asemakaavoittaminen edellyttää huomattavia kynnysinvestointeja kunnallistekniikkaan ja kunnallisiin peruspalveluihin. Kaavoitus Pilkon osalta on tehtävä samanaikaisesti rajan molemmin puolin yhteistyössä Joensuun kaupungin kanssa. Onttolan asemakaavoituksen aloittaminen on merkittävä uuden taajaman rakentamisen käynnistäminen ja edellyttää tarkkaa kustannusarviota palvelujen tuottamisesta. Ensimmäisessä vaiheessa tulisi kunnan hankkia Onttolan alueen vesi- ja viemäriverkostot omistukseensa ja käynnistää alueella maanhankinnat jo vuosia ennen asemakaavoituksen käynnistämistä. Kunnasniemi ja Puntarikoski Puntarikosken kautta Kunnasniemelle rakennettaneen viemäriverkosto 2008 2009. Tämä tulee lisäämään alueiden vetovoimaa entisestään. Puntarikosken alueella on yleiskaavassa vielä noin 40 50 rakentamatonta tonttia ja nämä toteutuvat vähitellen seuraavan 10 vuoden aikana. Kunnasniemen paikallistie on peruskorjattu 2006. Viemäriverkoston rakentamisen jälkeen 2009 2010 alueella voi odottaa tonttikysynnän kasvavan huomattavasti. Kunnasniemen alueelle onkin laadittava osayleiskaava, jolla alueen rakentaminen saadaan hallintaan. Kaavatyön perusselvitykset käynnistetään 2008. Kunnasniemen alueelle voidaan arvioida vuoteen 2020 mennessä rakennettavan 30 60 uutta asuintaloa. Samanaikaisesti Höytiäisen ranta-alueella osa vanhoista lomarakennuspaikoista rakennetaan uudestaan ympärivuotiseen käyttöön soveltuviksi. Kunnasniemen ja Puntarikosken alueiden asukkaiden lähipalvelut ovat Onttolassa ja alueen väestönkasvu aiheuttaa näillä alueilla huomattavia investointitarpeita. Onttolan, Puntarikosken, Pilkon ja Kunnasniemen alue onkin palvelujen tuottamisen osalta nähtävä yhtenä kokonaisuutena. Tehokkaampi kaavoitus alkaa vasta kun investointiohjelmassa on tilaa palvelujen ja kuntatekniikan tuottamiseen. Kulho, Iiksen alue Kulhon alueen maankäyttö on ratkaistu tuoreella osayleiskaavalla vuoteen 2017 saakka. Iiksen alueella on vanhentunut osayleiskaava ja sen uudistaminen lähivuosina on tarpeen. Iiksen alueelle on leimaa antavaa voimakas maatalous, joka myös osaltaan rajoittaa uudisasutusta. Molemmat alueet ovat kaupungin läheisyydessä eritäin kysyttyjä asuma-alueita. Jakokoski, Pyytivaara, Paihola Jakokoski on koko 2000- luvun pystynyt houkuttamaan vuosittain 5-10 kpl uusia omakotirakentajia. Kasvu jatkuu samansuuntaisena ainakin lähivuodet. Pyytivaaralla on tonttikysyntä myös voimakasta, mutta tarjonta on vähäistä. Pitkälammen yleiskaavassa on kymmeniä rakentamattomia tontteja. Paiholan alueella Pielisjoen tuntumassa on huomattavakin tonttireservi, mutta keskeiseltä alueelta puuttuu viemäriverkosto, mikä on hidastanut tonttien rakentumista. Mikäli Paiholan sairaala poistuu nykyisestä käytöstä, on se toisaalta uusi mahdollisuus kylälle. - 9 -
Selkie ja Mönni Selkien mahdollisuus houkutella uusia asukkaita perustuu erityisesti kylänraitilta avautuviin upeisiin maisemiin ja toimiviin peruspalveluihin. Mönnissä on vastaavat maisema-alueet ja lisäksi Pielisjoen rannassa on kaavoitettuna noin kymmenen omakotitonttia. Näiden rantatonttien rakentuminen antaisi uskoa koko kylän tulevaisuuteen. Varparanta Varparannan uuden koulun rakentamisen myötä koko kylän vetovoimaisuus on parantunut. Vuodelle 2008 on jo nyt varmistunut viiden uuden omakotitalon rakentaminen. Kunnan toimesta on laadittu yksityisten maanomistajien maille tonttisuunnitelmia ja tavoitteena on edistää kylän täydennysrakentamista. Höytiäisen läheisyydestä voitaisiin harkita tonttimaan hankintaa kunnalle, erityisesti mikäli alueen viemäröinti varmistuu. Muut maaseutumaiset alueet Kunnan pohjoisimman osan uudisrakentaminen on ollut vähäistä. Vanhoja asuinrakennuspaikkoja on kuitenkin peruskorjattu ja erityisesti rantojen läheisyyteen on syntynyt jonkin verran uutakin asutusta. Lähtökohtana on, että kunta tukee kaikin tavoin asutuksen säilymistä nykyisen kylärakenteen mukaisesti Venejoen, Rantakylän, Romppalan ja Herajärven kylissä. 10. MAAPOLIITTISEN OHJELMAN SEURANTA Maapoliittisen ohjelman tarkistamiseen liittyen tehdään maapoliittinen analyysi kunkin valtuuston toisen työskentelyvuoden aikana. Maapoliittisen analyysin valmistelee ympäristölautakunta ja sen hyväksyy kunnanhallitus. Maapoliittinen ohjelma tarkistetaan valtuustokausittain ja sen hyväksyy kunnanvaltuusto. - 10 -
LIITE 1 LAINSÄÄDÄNNÖN TARJOAMAT MAAPOLIITISET KEINOT Vapaaehtoinen kauppa Kuntien tärkein maanhankintakeino on vapaaehtoinen kiinteistökauppa. Yleensä raakamaa pyritään hankimaan kunnan omistukseen jo huomattavasti ennen asemakaavoituksen aloittamista. Riittävä raakamaareservi parantaa kunnan neuvottelumahdollisuuksia. Maakauppojen toteutumista ei voida odotella rajattomasti, kun kysymyksessä on kunnan kannalta tärkeän alueen käyttö. Ilmaisluovutusvelvollisuus Ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen liittyy ns. ilmaisluovutusvelvollisuus. Sen mukaisesti kunnalla on oikeus saada asemakaavan mukaisia katualueita korvauksetta 20 % kunkin maanomistajan tietyllä asemakaava-alueella omistaman maan kokonaisalasta. Ilmaisluovutusvelvollisuudesta on säädetty Maankäyttö- ja rakennuslain 104 105 :ssä. Etuosto-oikeus Etuostolaki antaa kunnalle mahdollisuuden mennä kiinteistökaupassa ostajan sijaan silloin, kun kaupan kohteena oleva alue tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen tai virkistys- ja suojelutarpeita varten. Etuosto-oikeus on jo tästä johtuen sattumanvarainen tapa hankkia maata, eikä se koskaan voi olla kunnan maanhankinnan pääasiallinen muoto. Etuostolaki voi kuitenkin tarjota yksittäisissä tapauksissa mahdollisuuden perusteltuihin maanhankintoihin. Lisäksi etuostolaki antaa kunnalle mahdollisuuksia neuvotella kaupan osapuolten kanssa kaupasta jo ennen kaupan toteuttamista. Etuosto-oikeus koske yli 5.000 m²:n suuruisia alueita. Etuosto-oikeudesta on säädetty etuostolaissa (608/77). Lunastus Ympäristöministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Kunnat ovat lunastaneet maata pääasiassa asemakaavan mukaisiin tarkoituksiin kuten kaavateiksi, puistoiksi ja koulu- ja päiväkotitonteiksi. Kaavoittamatonta raakamaata tulevia asuntoalueita varten on lunastettu harvoin. Tämä johtuu siitä, että kunnat ovat yleensä kyenneet hankkimaan maa-alueet vapaaehtoisin kaupoin. Lunastusluvan perusteista on säädetty Maankäyttö- ja rakennuslain 99 100 :ssä. Rakentamiskehotus Kunnallistekniikan piirissä olevien yksityisten tonttien saamista käyttöön voidaan pyrkiä edistämään antamalla rakentamiskehotuksia. Rakentamiskehotusmenettely on kunnissa yleisesti käytössä. Rakennuskehotus perustuu Maankäyttö- ja rakennuslain 97 :ään. Tämän mukaisesti kunta voi antaa kaavatontin omistajalle ja haltijalle rakennuskehotuksen sen jälkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta. Jollei asemakaavan mukaista tonttia ole rakennettu kolmen vuoden kuluessa rakentamiskehotuksen tiedoksiannosta, kunnalla on oikeus lunastaa kyseinen tontti.
Maankäyttösopimukset Maanhankinta kunnan omistukseen ei ole aina mahdollista tai edes perusteltua, varsinkaan jo osittain rakennettujen alueiden täydennyskaavoituksessa. Maankäyttösopimuksilla voidaan edistää yksityisten maiden käyttöönottoa. Tällöin keskeisenä tavoitteena on kaavan toteuttamiskustannusten oikeudenmukainen jako yksityisen tahon ja kunnan kesken. Maankäyttösopimuksia käytetään vapaaehtoista maakauppaa täydentävänä tai korvaavana keinona. Kehittämiskorvaus Kehittämiskorvaus on Maankäyttö- ja rakennuslain 91a-91p :n mukainen toimintatapa. Periaate on, että yksityisen maanomistajan on osallistuttava saamansa hyödyn suhteessa asemakaavan toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Kehittämiskorvauksen periaate Laadittaessa asemakaavaa yksityisen maanomistajan maalle, pyritään ensisijaisesti solmimaan maankäyttösopimus asemakaavan toteuttamisvastuista. Jos maankäyttösopimusta ei ole syntynyt, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille osoitetun rakennusoikeuden muutoksen aiheuttaman tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus). Kehittämiskorvauksen perimisen edellytyksenä on, että maanomistajan saama rakennusoikeus on vähintään 500 k-m². Lisäksi maanomistajan kaavasta saaman hyödyn on oltava merkittävä. Korotettu kiinteistövero Kunnalla on mahdollisuus kiinteistöverolain 12 a :n mukaan asettaa erityinen rakentamattoman tontin korotettu veroprosentti, joka voi olla 1-3 %. Korotetun kiinteistöveron tarkoitus on varmistaa tonttien rakentuminen suunnitelmallisesti.