Tekninen lautakunta 139 21.04.2015 Itä-Suomen hallinto-oikeuden lausuntopyyntö Jorma Kajannon valituksesta 27.2.2015 koskien teknisen lautakunnan päätöstä 13.1.2015 16, Kerosärkän alueella sijaitsevien mökkitonttialueiden vuokraaminen; Kajantojen oikaisuvaatimus 23.12.2014 111/62.621/2013 TL 139 Selostus: Valituksen alaista asiaa on käsitelty teknisessä lautakunnassa seuraa vas ti: 9.12.2014 382: "Kerosärkän alueella sijaitsevien mökkitonttialueiden vuok raa minen; Jorma Kajannon anomus 14.11.2014 Jorma Kajanto, Jori ja Pasi Kajannon valtuuttamana on jättänyt 14.11.2014 päivätyn hakemuksen, että Savonlinnan kaupunki vuokrai si kaupunginhallituksen päätöksen 6.5.2013 271 mukaisesti heille Punkaharjun Vaahersalon Keronsärkän alueella sijaitsevan mää räalan, joka on ollut aiemmin vuokrattuna hakijalle 1.1.2011 päät ty neellä vuokrasopimuksella. Hakija esittää vuokrasopimusta teh tä väk si viiden vuoden määräajaksi 1.1.2015 alkaen ja sen jäl keen toistaiseksi puolen vuoden irtisanomisajalla sekä vuokraksi 2.000 euroa elinkustannusindeksiin sidottuna. Lisäksi hakija esittää, et tä vuokranantajalla olisi oikeus irtisanoa vuokrasopimus, mikäli mää räalal la ei ole järjestetty jätevesien käsittelyä säännösten edel lyt tä mäl lä tavalla 31.12.2016 mennessä. Kyseinen noin 2.000 m 2 suuruinen määräala on ollut vuokrattuna 30.4.1982 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella Jorma Kajannolle ja Pun ka har jun kunnanhallituksen päätöksen 22.11.2005 482 mu kaises ti jatkettuna ja täydennettynä 1.1.2006-1.1.2011 Pasi, Jori ja Ant ti Kajannolle. Kyseisessä vuokrasopimuksessa on ollut ehto, et tä sopimus ei ole siirrettävissä kolmannelle eikä se siirry myöskään pe rikun nal le. Savonlinnan kaupunginhallituksen päätöksen 6.5.2013 271 mu kaises ti määräala on päätetty vuokrata Jorma Kajannolle vuoden 2016 loppuun saakka, jolloin tarkastellaan, täyttyvätkö määräalalla kaik ki jätevesien käsittelyä koskevien säännöksien ehdot. Muutoin vuok raeh dot on päätetty samoiksi kuin teknisen lautakunnan 12.3.2013 119 vuokratessa tontin Keronsärkän alueelta Kai ja Riit ta Lindroosille. Hakemuksen mukaiset ehdot poikkeavat kaupunginhallituksen päätök sen mukaisista, joten hakemuksen mukaisen vuokrasopimuksen te ke mi sel le ei ole edellytyksiä. Kaupunginhallituksen päätöksen mu-
kai ses ti voidaan määräala vuokrata Jorma Kajannolle, ei ha ki joil le, 31.12.2016 saakka eli vuokra-ajaksi tulisi 1.1.2015-31.12.2016, jonka jälkeen sopimusta voidaan jatkaa puolen vuoden ir ti sa no misajal la, mikäli määräalalla täyttyvät kaikki jätevesien kä sit te lyä koskevien säännöksien ehdot. Muussa tapauksessa vuok ra so pi mus päättyy ilman eri irtisanomista 31.12.2016. Vuokran tulee vastata Lindroosien vuokrasopimusta eli olla 2.000 euroa vuodessa siten, että vuosivuokra sidotaan vuoden 2012 kes kimää räi seen elinkustannusindeksin pistelukuun 1863 ja sitä tar kas tetaan vuosittain keski-indeksin muutosta vastaavasti. Lisäksi so pi mukseen tulee ottaa ehto vuosien 2011-2014 mak sa mat to mien vuokrien (yhteensä 4.000 euroa) maksamisesta vastaavasti kuin Lindroosien sopimuksessa on ollut. Näiden edellytysten täyt tyes sä vuokrasopimus voidaan tehdä. Asiakirjat ovat liitetty portaaliin ja ovat nähtävänä kokouksessa. Valmistelu: kaupungingeodeetti Timo Nokelainen, 044 417 4640 Teknisen johtajan esitys: Tekninen lautakunta päättää vuokrata Jorma Kajannolle noin 2.000 m2:n suuruisen määräalan Savonlinnan kaupungin Vaahersalon kylää olevasta tilasta Kunta-Paavola RN:o 3:66 (kiinteistötunnus 740-559-3-66) 1.1.2015-31.12.2016 väliseksi ajaksi se los tus osas sa esitetyin ehdoin. Päätös: Esitys hyväksyttiin. Tiedoksi: Jorma Kajanto Toimenpiteet: Tonttipalvelut" Tästä päätöksestä tehdyn oikaisuvaatimuksen käsittely: 13.1.2015 16: "Kerosärkän alueella sijaitsevien mökkitonttialueiden vuok raa minen; Kajantojen oikaisuvaatimus 23.12.2014 Pasi, Jori, Antti ja Jorma Kajanto ovat jättäneet teknisen lau ta kun nan päätökseen 9.12.014 382 liittyen 23.12.2014 päivätyn oi kai su vaa timuk sen. Oikaisuvaatimus pöytäkirjaliitteenä D. Oikaisuvaatimuksessa pyydetään vaatimuksessa mainitun pe rus tein 1) poistamaan ehto, jonka tulisi maksaa vuokrat myös aiemman vuok ra so pi muk sen päättymisen jälkeiseltä ajalta 2011-2014 (yh teensä 4.000 euroa) 2) muuttamaan sopimusaikaa siten, että sen tulisi olla voimassa 31.12.2019 saakka, tai ainakin siihen siihen asti, jolloin jä te ve si ase-
tuk sen mukainen siirtymäaika päättyy (näillä näkymin 31.12.2018), ei kä asetuksen edellyttämiä toimenpiteitä olisi suoritettu 3) alueen vuokraamista Pasi, Jori ja Antti Kajannolle, jotka olivat viimei sim mäs sä päättyneessä vuokrasopimuksessa vuokralaisina. Välivuosien vuokrien perintään lienee päädytty siksi, ettei vuok ra-alueel la sijainneita rakennuksia ole purettu vuokrasopimusten pää tyt tyä 31.12.2010, vaan ne ovat olleet ja ovat edelleen pai koil laan. Nyt kun jätevesiasetuksen mukaista siirtymäaikaa ollaan ilmeisesti jat ka mas sa, voitaneen sopimusaikaa jatkaa 31.12.2018 saakka. Mitä tulee vuokralaisiin, niin vuokrauspäätösten käsittelyn yh tey des sä 2013-2014 on kaupungin ajatuksena ollut koko ajan se, että mi kä li ko. alueita päätetään uudelleen vuokrata, vuokrasopimukset voi daan tehdä vain alueiden alkuperäisten vuokralaisten nimiin, ei kä niihin tule siirto-oikeutta. Alue on yleiskaavan mukaista vir kis tys aluet ta, eikä siellä ole rakennuspaikkoja, joten vuokraamiselle ei pe ri aat tees sa olisi edes edellytyksiä. Silti tilanteen tulkintaa on ha lut tu venyttää niin, että alueet voitaisiin vuokrata alkuperäisille vuok ra lai sil le henkilökohtaisesti vielä kerran, jolloin vuokraaminen voisi si ten jatkua vain tietyn rajallisen ajan. Todettakoon vielä, että viimeisimmätkin alkuperäisten vuok ra so pimus ten jatkot ovat päättyneet 31.12.2010. Nyt ei ole kyse enää so pimus ten jatkamisesta vaan muodollisesti kokonaan uudesta asias ta ja uusista sopimuksista, joista kaupunki nyt harkintansa mukaan päättää. Sillä, kenen kanssa sopimukset oli viimeisimmässä päät ty nees sä jaksossa allekirjoitettu, ei tässä tilanteessa ole merkitystä. To det takoon, että myös kaupunginhallitus 6.5.2013 271 asiaa kä si tel lessään päätti, että alue vuokrataan nimenomaan Jorma Ka jan nol le. Valmistelu: kaupungingeodeetti Timo Nokelainen, 044 417 4640 Teknisen johtajan esitys: Tekninen lautakunta päättää, että koska Lindrooseilta on peritty ns. vä li vuo sien 2011-2014 vuokrat, kaupunki ei yhdenvertaisuussyistä vuok raa aluetta Kajannolle, ellei vuosien 2011-2014, yhteensä 4.000,00 euroa, vuokraa makseta ennen vuokrasopimuksen al le kirjoit ta mis ta ja viimeistään 30.4.2015. Lisäksi lautakunta päättää, että koska jätevesiasetuksen siir ty mä aikaa ollaan jatkamassa 31.12.2018 asti, vuokrasopimus tehdään aiem min päätettyjä ehtoja noudattaen ko. päivämäärään asti. Sen sijaan oikaisuvaatimus vuokrasopimuksen laatimiseksi Pasi, Jo ri ja Antti Kajannon nimiin hylätään. Sopimus voidaan laatia ai em min päätetyin periaattein vain Jorma Kajannon nimiin.
Päätös: Esitys hyväksyttiin. Tiedoksi: Pasi, Jori, Antti ja Jorma Kajanto Toimenpiteet: Maankäyttö" Jorma Kajanto on 27.2.2015 jättänyt omissa nimissään Itä-Suomen hal lin to-oi keu del le valituksen, mikä on liitetty asiakirjoihin portaaliin. Kaik ki asiakirjat ovat nähtävänä kokouksessa ja portaalissa. Samasta päätöksestä ovat jättäneet Itä-Suomen hallinto-oikeuteen va li tuk sen myös Pasi, Jori ja Antti Kajanto. Mikäli kaupungin ai kaisem man päätöksen vastaisesti vuokrasopimus olisi tullut tehdä heidän kanssaan, tulee Jorma Kajannon valituksen käsittely tar peet tomak si, joten ennen Jorma Kajannon valituksen käsittelyä tulisi ratkais ta Pasi, Jori ja Antti Kajannon valitus ainakin siltä osin kuin se kos kee sitä, olisiko valituksen alainen maa-alue tullut vuokrata heil le. Mikä hallinto-oikeus kuitenkin katsoo Jorma Kajannon valituksen käsit te le mi sen tarpeelliseksi, on hallinto-oikeuden lausuntopyynnön mukai ses ti annettava lausunto kaikista valituksessa esitetyistä vaa ti muksis ta ja niiden perusteluista. Ensiksi valituksessa vaaditaan päätöstä muutettavaksi vuokran määrän osalta siten, että vuokrasopimuksessa vuokraksi mää ri te tään sama neliövuokra kuin kaupunki on 12.3.2013 119 kohdalla päät tänyt asettaa Riitta ja Kai Lindroosille vuokratulle määräalalle. Lo ma raken nus paik ko jen osalta hintataso ja sitä kautta vuokrataso ei määrity samalla tavalla pinta-alan mukaan kuin esimerkiksi ase ma kaa va-alueen omakotitonttien, vaan lähinnä ra ken nus paik ka koh tai ses ti, mikäli rakennuspaikat muutoin ovat ominaisuuksiltaan sa man lai sia. Nyt kyseessä olevien rakennuspaikkojen osalta hin ta ta son määritteleminen ei ole suoraan mahdollista, kun ei niille ylei sel lä retkeily- ja virkistysalueella sijaitsevina ole määriteltävissä ra ken nusoi keut ta tai muutakaan hintatason määrittämisessä olennaisia te ki jöitä. Tällaisessa tilanteessa hinnan määrittäminen puhtaasti ra ken nuspaik ka koh tai ses ti on yhtä hyväksyttävä menettely kuin pin ta-alaan perustuva hinnoittelu. Toiseksi valittaja vaatii päätöstä muutettavaksi siltä osin, kun vuok ralai nen vaaditaan maksamaan vuokraa vuokrattavasta alueesta 1.1.2011 alkaen, koska maa-alue ei ole ollut valittajalla vuokralla välit tö mäs ti 1.1.2011 edeltävänä ajankohtana. Tältä osin valitus on aiheel li nen ja perusteltu, koska lain mukaista perustetta periä vuok raa vastaavaa korvausta muulta kuin alueella vuokralaisena ennen vuokra suh teen päättymistä ei ole. Kolmanneksi valittaja vaatii vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa
muu tet ta vak si olemaan voimassa viisi vuotta puolen vuoden ir ti sa nomis ajal la samalla tavoin kuin teknisen lautakunnan 12.3.2013 119 kohdalla päättäessä vuokra-ajasta Riitta ja Kai Lindroosille vuok ra tulla alueella sekä poistamaan vuokrasopimuksesta ehto, jon ka mukaan "uusi vuokrasopimus on voimassa 31.12.2018 saak ka, jonka jälkeen sopimusta voidaan jatkaa puolen vuoden ir ti sa no mis ajal la, mikäli määräalalla täyttyvät kaikki jätevesien käsittelyä kos ke vien säännösten ehdot. Muussa tapauksessa vuokrasopimus päät tyy ilman eri irtisanomista 31.12.2018." Vuokra-ajan osalta todettakoon Lindroosien vuokrasopimuksen päätty vän 31.12.2017, joten nyt käsiteltävänä oleva vuokrasopimus jat kuu jopa vuoden pidempään kuin vertailukohtana oleva sopimus eli valittajaa ei ainakaan tältä osin ole asetettu huonompaan ase maan kuin vertailukohtana olevia vuokralaisia. Jätevesien käsittelyvaatimus alueella perustuu osayleiskaavan mukai sen pohjavesialueen (pv) asettamiin rajoituksiin. Kaa va mää räysten mukaan alueella on kielletty sellainen rakentaminen ja muut toimen pi teet, joista voi aiheutua vesilain 1. luvun 18 ja 22 :ssä tar koitet tu ja seurauksia. Lisäksi jätevesien maahan imeyttäminen on kiellet ty. Lisäksi Savonlinnan kaupungin ympäristönsuojelumääräysten 5.2 :ssä todetaan, että "Näillä alueilla kaikki kiinteistöllä muo dos tuvat jätevedet on johdettava tiiviissä jätevesiputkessa poh ja ve si alu een ulkopuolelle tai ne on kerättävä tiiviiseen umpisäiliöön, joka on tyhjen net tä vä siten kuin määräysten 6.2 :ssä määrätään". Ympäristönsuojelulain pääperiaatteena on estää ympäristön pi laan tumi sen vaara ja lain 156.3 :ssä todetaan, että saman lain 156.2 :ssä säädetyn sijasta sovelletaan ankarampia puh dis tus vaa ti muksia, jos niistä muualla laissa säädetään tai sen nojalla säädetään tai mää rä tään. Mainittuja vaatimuksia ei myöskään sovelleta alueella, jota koskevat 202 :n nojalla annetut, ympäristöolosuhteista joh tu vat puhdistustasoa koskevat kunnan ympäristönsuojelumääräykset. Kun kaupungin ympäristönsuojelumääräykset ja kaavamääräykset mo lem mat kieltävät jätevesien maahan imeyttämisen, ei muiden kuin vesikäymälän jätevesien johtaminen maahan ym pä ris tön suo je lu lain 155 :n mukaisesti tule kyseeseen, vaikka niiden määrä olisi vä häinen. Vaatimus säädösten mukaisen jätevesien käsittelyn järjestämisestä ei ole kohtuuton, joten sen sisällyttäminen sopimusehtoihin on myös siltä kannalta mahdollista. Jätevesilaitteiston saneeraamista kos ke va ehto on myös vertailukohtana olevassa Lindroosien vuok ra so pi mukses sa, joten kaupungin päätös valittajan vuok ra so pi mus eh dois ta ei myöskään tältä osin aseta valittajaa eriarvoiseen ase maan.
Valittajan esiin nostamassa KHO:n ennakkoratkaisussa käsitellään kun nan velvollisuuksia yhdenvertaisuuden ja tasavertaisuuden to teutta mi seen maanvuokrasopimusten solmimisessa. En nak ko rat kai sun mukaan arvioitaessa sitä, ovatko kyseiset vuokralaiset mui hin vastaavien alueiden vuokralaisiin verrattuna samassa ase mas sa, ratkaisevaa on se, että kysymys on samalla alueella sijaitsevien vastaa vien alueiden vuokraamisesta. Oleellista on määrittää, mitä tar koite taan samalla alueella. Valituksen kohteena olevassa asias sa samaa aluetta olevia vuokrasopimuksia voidaan aluerajauksesta riippuen todeta olevan joko yksi (osayleiskaavan mukaista VR-aluet ta pidetään samana alueena) tai ei yhtään (jos samana alu ee na pidetään vain varsinaista Keronsärkän aluetta). Kun edellä on esitetty, ettei valittajan vuokrasopimus ehdoiltaan tai muu toin kaan poikkea vertailukohtana olevasta ainoana samalla alueella teh dys tä Lindroosien vuokrasopimuksesta, on selvää, että valittajaa on kohdeltu yhdenvertaisesti ja tasavertaisesti samalla alueella ole viin muihin vuokralaisiin nähden. Kartta alueesta on liitetty asiakirjoihin. Valmistelu: kiinteistöinsinööri Mikko Alin, 044 417 4642 Teknisen johtajan esitys: Tekninen lautakunta päättää antaa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle se los tus osan mukaisen lausunnon Jorma Kajannon valituksesta 27.2.2015 koskien teknisen lautakunnan päätöstä 13.1.2015 16, Ke ro sär kän alueella sijaitsevien mökkitonttialueiden vuokraaminen; Ka jan to jen oikaisuvaatimus 23.12.2014. Päätös: Esitys hyväksyttiin. Tiedoksi: Toimenpiteet: Itä-Suomen hallinto-oikeus Hallintopalvelut