SISÄLLYS ALKUSANAT 6. PAINOKSEEN 5 EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA SEN HALLINTO 17 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asunto-osakeyhtiölain soveltamisala 17 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö? 17 1.1.2 Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt 19 1.1.3 Osakehuoneisto 22 1.2 Asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 23 1.2.1 Yhtiön toiminta ja osakkeiden vapaa luovutettavuus 23 1.2.2 Enemmistöperiaate päätöksenteon perusperiaatteena 23 1.2.3 Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus 24 1.2.4 Yhtiön johdon tehtävät ja huolellisuusvelvoite 25 1.2.5 Yhtiöjärjestys ja sen määräykset yhtiön toiminnasta 26 1.2.6 Osakkeet ja osakeoikeuksien käyttö 28 1.2.7 Osakkaiden velvollisuus maksaa yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi 31 SISÄLLYS 7
2 HALLITUS 33 2.1 Hallituksen asema asunto-osakeyhtiössä 33 2.1.1 Hallitus ja isännöitsijä muodostavat yhtiön johdon 33 2.1.2 Toimivallan jako yhtiössä 34 2.2 Hallituksen valitseminen ja kokoonpano 38 2.2.1 Hallituksen puheenjohtaja 38 2.2.2 Hallituksen jäsenet ja varajäsenet 39 2.2.3 Hallituksen täydentäminen 43 2.3 Hallituksen jäsenten pätevyys ja koulutus 43 2.3.1 Hallituksen jäsenen kelpoisuus 43 2.3.2 Hallituksen jäsenten perehdyttäminen 44 2.4 Hallituksen jäsenten ja puheenjohtajan palkkiot 46 3 ISÄNNÖITSIJÄ 49 3.1 Isännöitsijän asema ja tehtävät 49 3.1.1 Yleiset tehtävät 49 3.1.2 Isännöitsijän tehtävät Isännöintitehtäväluettelon mukaan 51 3.2 Isännöitsijän tai isännöintiyhteisön valinta ja pätevyys 52 3.2.1 Isännöitsijän valinta ja eroaminen 52 3.2.2 Isännöitsijän pätevyys 55 3.3 Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyö 57 3.3.1 Isännöitsijän ja hallituksen tehtävät 57 3.3.2 Isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan yhteistyö 59 3.3.3 Isännöitsijän osallistuminen hallituksen toimintaan 60 3.4 Isännöitsijä yhtiön edustajana 61 3.5 Isännöitsijäntodistus ja siitä perittävä maksu 62 8 TOIMIVA HALLITUS
4 YHTIÖKOKOUS 67 4.1 Yhtiökokouksen toimivalta ja päätöksenteko 67 4.2 Varsinainen ja ylimääräinen yhtiökokous 68 4.2.1 Varsinainen yhtiökokous 68 4.2.2 Ylimääräinen yhtiökokous 70 4.3 Osakkeenomistajat yhtiökokouksessa 71 4.3.1 Yhtiökokoukseen osallistuminen 71 4.3.2 Osakkaan oikeus saada asia käsiteltäväksi 73 4.3.3 Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta 74 4.4 Yhtiökokouksen kulku 75 4.4.1 Koolle kutsuminen 75 4.4.2 Kokouspaikka 75 4.4.3 Yhtiökokouksen puheenjohtajan toiminta 77 4.4.4 Ääniluettelo ja äänimäärä 78 4.4.5 Yhtiökokouksen pöytäkirja 78 4.4.6 Päätöksenteko 80 4.5 Yhtiökokouksen päätösten moittiminen 86 4.5.1 Moitteenvarainen päätös 86 4.5.2 Mitätön päätös 86 4.6 Erityistilanteet 87 4.6.1 Hyvitysmenettely kunnossapidon ja uudistuksen osalta 87 4.6.2 Hallintaanottomenettely 88 4.6.3 Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen 89 5 HALLITUKSEN YLEISET TEHTÄVÄT JA TOIMIVALTA 93 5.1 Hallituksen yleiset tehtävät 93 5.2 Yhtiön edustaminen 95 5.2.1 Hallitus ja isännöitsijä edustajina 95 5.2.2 Edustusoikeus yhtiöjärjestyksen määräyksellä 96 5.2.3 Edustamisoikeuden rajoitukset 96 5.2.4 Edustajan toimien sitovuus 97 SISÄLLYS 9
5.2.5 Tiedoksiannot yhtiölle 99 5.3 Isännöitsijän valvonta ja ohjaus 99 5.4 Yhdenvertaisuusperiaatteen valvonta 101 5.5 Pätemättömien päätösten täytäntöönpanokielto 103 6 HALLITUKSEN ERITYISTEHTÄVÄT 105 6.1 Hallinnolliset tehtävät 106 6.1.1 Osakkeet ja osakeluettelon pitäminen 106 6.1.2 Huoneiston käytön sekä kunnossapito- ja muutostöiden valvonta 109 6.1.3 Hallintaanottomenettelyyn liittyvät toimet 112 6.2 Yhtiökokouksen valmisteluun liittyvät tehtävät 112 6.2.1 Kokoukseen kutsuminen 112 6.2.2 Kokousasiakirjojen nähtävänä pitäminen ja lähettäminen 116 6.2.3 Yhtiökokouksen kulkuun liittyvät tehtävät 117 6.2.4 Osakkeenomistajan kyselyoikeus ja kysymyksiin vastaaminen 117 6.2.5 Kirjallinen selvitys viiden vuoden kunnossapitotarpeista sekä suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä 119 6.3 Yhtiön taloudenhoitoon liittyvät tehtävät 120 6.3.1 Talousarvion laadinta 121 6.3.2 Yhtiövastike 122 6.3.3 Tilinpäätös 130 6.3.4 Toimintakertomus 133 6.3.5 Tilintarkastus 136 6.3.6 Toiminnantarkastus 141 6.3.7 Tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen järjestäminen 148 6.3.8 Erityinen tarkastus 148 10 TOIMIVA HALLITUS
7 KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖT 151 7.1 Strategia ja kiinteistönpidon järjestäminen 152 7.1.1 Strategia tulevaisuuden toimintasuunnitelma 153 7.1.2 Kiinteistönpidon järjestäminen asunto-osakeyhtiön kiinteistönpitojärjestelmät 156 7.2 Kunnossapito 158 7.2.1 Kunnossapidon valmistelu ja sisältö 158 7.2.2 Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkeenomistajan kesken 159 7.2.3 Kunnossapitotyön teettäminen 162 7.2.4 Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta 163 7.3 Muutostyöt 168 7.3.1 Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt 168 7.3.2 Yhtiön suorittamat uudistukset ja muutostyöt 172 8 HYVÄ HALLINTOTAPA JA HALLITUSTYÖSKENTELY 173 8.1 Hallituksen kokoontuminen 173 8.1.1 Hallituksen kokouksen koolle kutsuminen 173 8.1.2 Isännöitsijän ja muiden läsnäolo hallituksen kokouksessa 174 8.1.3 Hallituksen pöytäkirja 175 8.2 Hallituksen päätöksenteko 177 8.2.1 Hallituksen päätösvaltaisuus ja päätöksenteko 177 8.2.2 Hallituksen jäsenen esteellisyys 179 8.2.3 Hallituksen tehtävien siirtäminen 180 8.2.4 Hallituksen päätösten pätemättömyys ja moittiminen 183 SISÄLLYS 11
8.3 Hallitustyöskentely käytännössä 186 8.3.1 Kokouksen kulku 186 8.3.2 Asioiden käsittely 188 8.3.3 Asioihin perehtyminen ja päätösten valmistelu 189 8.3.4 Hallituksen työ- ja kokoussuunnitelmat sekä niiden laatiminen 190 8.3.5 Hallituksen kokoukset yhden ja kahden yhtiökokouksen mallissa 191 8.3.6 Hallituksen vuosikello 194 8.3.7 Katselmukset ja tarkastukset 196 8.3.8 Muut esitykset ja suunnitelmat 197 8.4 Hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille 2011 197 9 ISÄNNÖINTI- JA KIINTEISTÖ- PALVELUSOPIMUKSET 199 9.1 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimuksen laatiminen 199 9.2 Sopimusprosessi 201 9.2.1 Kiinteistöstrategia 202 9.2.2 Kiinteistön ylläpitotason määrittely 202 9.2.3 Palvelupaketin valinta 202 9.2.4 Sopimusohjelma 203 9.2.5 Palvelutuottajan valinta 204 9.2.6 Tarjouspyyntö 205 9.2.7 Tarjous 206 9.2.8 Sopimusneuvottelut 207 9.2.9 Tilaajavastuulain huomioon ottaminen 209 9.3 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimusten yleiset sopimusehdot 211 12 TOIMIVA HALLITUS
10 YHTIÖOIKEUDELLINEN VAHINGONKORVAUSVASTUU 213 10.1 Vahingonkorvausvastuun sääntelyn tavoitteet ja kohdistuminen eri toimielimiin 213 10.2 Yhtiön johdon vahingonkorvausvelvollisuus 215 10.2.1 Vastuu yhtiölle 215 10.2.2 Rajoitettu vastuu yhtiölle, osakkeenomistajalle ja muulle henkilölle 217 10.2.3 Yhtiön johdon tuottamusolettama 219 10.2.4 Isännöintiyhteisön vahingonkorvausvelvollisuus 220 10.3 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus 221 10.3.1 Vastuu osakkaana 221 10.3.2 Osakkeenomistajan tuottamusolettama 221 10.3.3 Vastuu yhtiön vastuulla olevan rakenteen vaurioittamisesta 223 10.4 Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvelvollisuus 224 10.5 Tilintarkastajan vahingonkorvausvelvollisuus 225 10.6 Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvelvollisuus ja tuottamusolettama 225 10.7 Yhtiön vahingonkorvausvelvollisuus ja tuottamusolettama 227 10.8 Sovittelu ja korvausvastuun jakautuminen 229 10.8.1 Sovittelu 229 10.8.2 Korvausvastuun jakautuminen 229 10.9 Päätöksenteko vahingonkorvauksista ja vastuuvapaudesta 230 10.9.1 Yhtiökokouksen päätös yhtiölle tulevasta korvauksesta 230 10.9.2 Vastuuvapauden myöntäminen tai epääminen 231 SISÄLLYS 13
10.10 Osakkeenomistajan oikeus ajaa kannetta yhtiön hyväksi 232 10.10.1 Kanneoikeuden edellytykset 232 10.10.2 Yhtiön kuuleminen ja oikeudenkäyntikulut 233 10.10.3 Kanneaika 233 10.10.4 Osakkeenomistajan korvausoikeus 233 10.11 Kanneoikeuden vanhentuminen 234 TEOKSESSA MAINITUT SÄÄDÖKSET 237 KIRJALLISUUTTA 238 HYÖDYLLISIÄ INTERNETOSOITTEITA 240 LIITTEET 241 Liite 1 Hyvä isännöintitapa Isännöinnin eettiset ohjeet 242 Liite 2 Isännöitsijäntodistus (malli) 244 Liite 3 Kutsu varsinaiseen yhtiökokoukseen (malli) 247 Liite 4 Kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen (malli) 248 Liite 5 Yhtiökokouksen esityslista (malli) 249 Liite 6 Yhtiökokouksen pöytäkirja (malli) 251 Liite 7 Kunnossapitotarveselvitys (malli) 255 Liite 8 Suositus osakkaiden kunnossapito- ja muutostöiden ilmoittamisvelvollisuudesta 257 Liite 9 Ilmoitus huoneiston kunnossapito- tai muutostyöstä (malli) 261 Liite 10 Toimintakertomus (malli) 264 Liite 11 Asunto-osakeyhtiön toiminnantarkastuskertomus (malli) 271 Liite 12 Hallituksen kokouskutsu (malli) 272 Liite 13 Hallituksen kokouksen esityslista (malli) 273 Liite 14 Hallituksen kokouksen pöytäkirja (malli) 274 Liite 15 Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 277 14 TOIMIVA HALLITUS
Liite 16 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599 (luvut 1, 6 ja 7) 292 Liite 17 Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pintaalan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta 12.5.2010/365 313 HAKEMISTO 317 SISÄLLYS 15