ASEMAKAAVAN SELOSTUS LUONNOSVAIHE VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI KAAVATUNNUS 16:144 6.2.2018
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (2) 1 PERUSTIEDOT JA TIIVISTELMÄ 1.1 KAAVA-ALUE Asemakaavan muutos koskee 16. kaupunginosan korttelin 177 tonttia 1 ja korttelin 189 tonttia 6 sekä katu- ja virkistysaluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu 16. kaupunginosan korttelin 177 tontti 2 sekä katu- ja virkistysaluetta. 1.2 TIIVISTELMÄ ASEMAKAAVASTA Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on ajantasaistaa päivittäistavarakaupan tontin ympäristön asemakaavaa vastaamaan paremmin nykytilannetta. Kaavamuutoksessa katu- ja virkistysaluetta liitetään liiketonttiin piha- ja paikoitusalueiden osalta sekä tulevaisuuden laajentamis- ja rakentamistarpeiden mahdollistamiseksi. Lisäksi kaavamuutoksessa tarkistetaan tontin käyttötarkoitus, rakennusoikeus ja muut kaavamääräykset. Päästäiskujalla sijaitseva rakentamaton pientalotontti muutetaan virkistysalueeksi viheryhteyden säilyttämiseksi. Tonttijako hyväksytään kaavamuutoksen yhteydessä. 1.3 KAAVAPROSESSIN VAIHEET Kaavoituksen vireilletulosta tiedotettiin sanomalehti Keskisuomalaisessa 26.9.2017. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) lähetettiin osallisille ja viranomaisille 9.2.2018. Asemakaavaluonnos pidetään MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä 13.2. 2.3.2018 välisen ajan. Asemakaavan muutosehdotus kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä xx.xx.201x. Asemakaavan muutosehdotus oli MRL 65 :n mukaisesti nähtävillä xx.yy. - xx.yy.201x. Asemakaavan muutosehdotus kaupunkirakennelautakunnan hyväksymiskäsittelyssä xx.xx.201x 1.4. YHTEYSTIEDOT Jussi Sievänen, kaavasuunnittelija Jyväskylän kaupunki Asemakaavoitus Postiosoite: PL 233, 40101 Jyväskylä Käyntiosoite: Hannikaisenkatu 17 Puh. 014 266 5053 email: etunimi.sukunimi@jkl.fi
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (3) SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUSTIEDOT JA TIIVISTELMÄ... 2 1.1 KAAVA-ALUE... 2 1.2 TIIVISTELMÄ ASEMAKAAVASTA... 2 1.3 KAAVAPROSESSIN VAIHEET... 2 1.4. YHTEYSTIEDOT... 2 2 TAVOITTEET... 4 2.1 SUUNNITTELUN TARVE JA KÄYNNISTÄMINEN... 4 2.2 TAVOITTEET... 4 3 LÄHTÖKOHDAT... 4 3.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA... 4 2.1.1 Alueen yleiskuvaus... 4 2.1.2 Maanomistus... 6 2.2 SUUNNITTELUTILANNE... 6 2.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 6 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 8 4.1 ALOITUSVAIHE JA KAAVALUONNOKSEN VALMISTELU... 8 4.2 LUONNOSVAIHE... 9 4.3 EHDOTUSVAIHE... 9 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 9 5.1 KAAVARATKAISUN YLEISKUVAUS... 9 5.3 ALUEVARAUKSET... 9 5.4 KAAVARATKAISUN PERUSTELUT... 10 5.5 KAAVAN VAIKUTUKSET... 10 5.4 KAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET... 10 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 11 6.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT... 11 6.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS... 12 6.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA... 12 LUETTELO SELOSTUKSEN LIITEASIAKIRJOISTA 1) osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2) ote ajantasa-asemakaavasta 3) asemakaavan muutosluonnos, pienennös 4) asemakaavan havainnekuvat 5) luonnosvaiheen palaute ja vastineet (lisätään ehdotusvaiheessa) 6) ehdotusvaiheen palaute ja vastineet (lisätään hyväksymisvaiheessa) 7) tonttijakokartta (lisätään ehdotusvaiheessa) 4) seurantalomake (lisätään ehdotusvaiheessa)
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (4) 2 TAVOITTEET 2.1 SUUNNITTELUN TARVE JA KÄYNNISTÄMINEN Asemakaavan muutos on käynnistynyt päivittäistavarakaupan kiinteistön omistajan hakemuksesta. Hakija on esittänyt viereisten katu- ja virkistysalueiden liittämistä päivittäistavarakaupan tonttiin siten, että tontin pysäköinti sekä tavara- ja asiakasliikenne voidaan hoitaa kokonaisuudessaan tontilla. Tällä hetkellä päivittäistavarakaupan paikoitusalueet sijaitsevat pääosin katualueella ja huoltoja tavaraliikenne tapahtuu osittain virkistysalueella. Lisäksi hakija on esittänyt, että kaavan yhteydessä tarkistettaisiin tontin käyttötarkoitus, rakennusoikeus tulevaisuuden laajentamis- ja uudisrakentamistarpeiden varalta. Nykytilanne ei mahdollista kaupan pysäköinti- ja piha-alueiden kehittämistä toimivammiksi. 2.2 TAVOITTEET Asemakaavan tavoitteena on ajantasaistaa asemakaava vastaamaan paremmin alueen ympäristön nykytilannetta ja ottaa huomioon liiketontin tulevaisuuden laajentamis- ja rakentamistarpeet. Lisäksi tavoitteena on ohjata uudisrakentamista ja alueen käyttöä siten, että se sopii mittakaavaltaan ja toiminnoiltaan pientalovaltaiseen asuinympäristöön. Tavoitteena on mahdollistaa nykyisin jäsentymättömän alueen eheyttäminen sekä ympäristöön sopiva uudisrakentaminen. Lisäksi tavoitteena on säilyttää alueella oleva etelä-pohjoissuuntainen viheryhteys ja mahdollisuus kevyen liikenteen kulkuyhteydelle. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA 2.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualueena on Halssilassa Vaajakoskentien varressa sijaitseva päivittäistavarakaupan tontti, rakentamaton pientalotontti sekä niitä ympäröivät katu- ja virkistysalueet. Suunnittelualue on laajuudeltaan n. 1 hehtaarin. Liiketontilla sijaitsee v. 1965 valmistunut yksikerroksinen päivittäistavarakauppa, joka on kooltaan n. 430 kerrosalaneliömetriä. Kaupan paikoitusalue sijaitsee pääosin Vaajakoskentien katualueella, jonne kulkuyhteys on Ilveskujalta. Viereisellä virkistysalueella sijaitsevalla hiekkapäällysteisellä aukealla sijaitsee jäte- ja kierrätyspisteitä, joille kulku tapahtuu paikoitusalueen kautta. Virkistysalueelta on purettu asuinrakennus vuonna 2010. Suunnittelualueessa mukana oleva pientalotontti on rakentamaton, puustoinen ja sijaitsee melko syvässä kuopassa, mikä tekee tontista vaikeasti toteutettavan. Kaavallinen kulku tontille on Päästäiskujan kautta. Kaava-alueen lähiympäristö on pien- ja rivitalovaltaista asuinaluetta. Vaajakoskentie on vilkasliikenteinen alueellinen kokoojakatu. Suunnittelualueeseen kuuluva virkistysalue on kaupan tontin viereistä sorapäällysteistä kenttää lukuun ottamatta puustoista. Virkistysalueella sijaitsee kevyen liikenteen kulkuyhteyksiä.
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (5) Viistokuva suunnittelualueesta: Vaajakoskentien varsi on suunnittelualueen kohdalla jäsentymätön, virkistysalue on pääosin puustoinen ja rehevä. Liikenne Liikennöinti päivittäistavarakaupan tontille tapahtuu Ilveskujalta ja ajoyhteys Päästäiskujan pientalotontille on osoitettu Päästäiskujalta. Alueelta on hyvät kevyen liikenteen ja julkisen liikenteen yhteydet Jyväskylän keskustaan ja muihin suuntiin. Lähin linja-autopysäkki sijaitsee kaupan vieressä Vaajakoskentiellä. Tekninen huolto ja kunnallistekniikka Suunnittelualue sijaitsee kunnallisteknisten verkostojen ääressä. Tontin länsilaidassa virkistysalueella sekä osittain tontilla kulkee Jyväskylän Energia Oy:n vesi- ja viemärijohtoja, jotka tulee ottaa huomioon suunnittelussa. Ympäristöhäiriöt Suunnittelualueen eteläpuolella kulkee vilkasliikenteinen kokoojakatu Vaajakoskentie meluvaikutuksineen.
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (6) Suunnittelualueen nykytilannetta: Kaupan paikoitus ja tavaraliikennöinti tapahtuvat nykyisin pääosin katu- ja virkistysalueella. Nykyinen kaava ei mahdollista piha- ja pysäköintialueiden kehittämistä. 2.1.2 Maanomistus Liiketontti osoitteessa Vaajakoskentie 67 on yksityisessä omistuksessa. Päästäiskuja 6 pientalotontin sekä katu- ja virkistysalueen omistaa Jyväskylän kaupunki. 2.2 SUUNNITTELUTILANNE 2.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueiden käytön tavoitteet (VAT) Valtioneuvosto päätti valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista 30.11.2000. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet tulivat voimaan 1.6.2001. Valtioneuvosto päätti valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden tarkistamisesta 13.11.2008. Tarkistetut tavoitteet tulivat voimaan 1.3.2009. Maakuntakaava Keski-Suomen maakuntakaavassa (hyväksytty 1.12.2017 ja tullut voimaan 27.1.2018) alue kuuluu seudullisesti merkittävään tiivistettävään taajamaan.
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (7) Yleiskaavat Jyväskylän yleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 10.11.2014 oikeusvaikutteisena (kaava on tullut voimaan 25.11.2016). Alla on otteet yleiskaavan kartoista ja määräyksistä, joissa alueeseen kohdistuu merkintöjä. Kartta 1/7, Yhdyskuntarakenteen ohjaus: Jyväskylän kaupungin yleiskaavassa (1/7 yhdyskuntarakenteen ohjaus) suunnittelualue kestävän liikkumisen taajamaa (ruskea väri). Tiivistyvä, toiminnoiltaan monipuolinen taajamarakenteen alue, jolla maankäytön muutosten ja tehostamisen tulee perustua asemakaavoitukseen. Asemakaavoi-tuksessa tulee noudattaa yleiskaavakarttojen 2 6 merkintöjä ja määräyksiä. Kartta 6/7, Täydennysrakentaminen ja kestävä liikkuminen: Alue kuuluu vyöhykkeeseen 1 (ruskea väri): Ensisijainen rakentamisen kohdentamisvyöhyke, jolla tehokas ympäristöönsä sopiva täydennysrakentaminen ja uudisaluerakentaminen on erityisen suotavaa. Toiminnat tukeutuvat helposti saavuttavaan joukkoliikenteeseen, laadukkaisiin pyöräilyreitteihin ja keskustassa sekä aluekeskuksissa kävelyyn. Täydennysrakentamisen laatu ja laajuus tulee ratkaista asemakaavalla. Voimassa olevat asemakaavat Liikerakennuksen tontin ja katualueen osalta alueella on voimassa 9.3.1978 hyväksytty asemakaava. Virkistysalueella ja pientalotontilla on voimassa 21.5.2001 hyväksytty asemakaava. Kaupan tontti on osoitettu asemakaavassa liikerakennusten tontiksi merkinnällä AL. Tontilla on rakennusoikeutta n. 830 kem² (e=0.5) ja kerrosluvuksi on merkitty II. Pientalotontilla (AO) rakennusoikeutta on
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (8) 275 kem² ja kerrosluku on ½ I u ½. Katualueelle on osoitettu aluevaraus, johon voi rakentaa eri tasoon jalankulku- ja polkupyörätien. Virkistysalueella (VL) kulkee ohjeellisia kevyenliikenteen reittejä (pp). Kaava-alueen lähiympäristö on voimassa olevissa asemakaavoissa tavanomaista pien- ja rivitalovaltaista asuinaluetta (AO-AR). Lähiympäristö on pääosin toteutunut asemakaavan mukaisesti. Ote ajantasa-asemakaavasta, johon on rajattu punaisella värillä suunnittelualue. Rakennusjärjestys Jyväskylän kaupungin kaupunginvaltuusto hyväksyi uuden rakennusjärjestyksen 8.12.2008 (97 ). Rakennusjärjestys tuli voimaan 1.1.2009. Pohjakartta Pohjakartta (kaavanpohjakartta) on Jyväskylän kaupungin tonttituotannon laatima ja se täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset. Kaava-alueen pohjakartta on tarkastettu vuonna 2017. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 ALOITUSVAIHE JA KAAVALUONNOKSEN VALMISTELU Asemakaavan muutosta on käsitelty Jyväskylän kaupungin sisäisessä viranomaiskokouksessa vuonna 2017. Asemakaavan muutos ilmoitettiin vireille sanomalehti Keskisuomalaisessa 26.9.2017. Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot: Asemakaavaa muutetaan vastaamaan paremmin nykytilannetta ja liiketontin tulevaisuuden laajentamistarpeita. Asemakaavan lähtökohdat ja tavoitteet eivät edellytä vaihtoehtoisten kaavaratkaisujen laatimista. Kaava-alueella ei ole kaavan laatimisen ai-
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (9) kaan ollut suunnitteilla rakentamishanketta, joten mahdollisia tulevaisuuden uudisrakentamista on ohjattu yleispiirteisesti mahdollistaen erilaisia ympäristöön sopivia toteutusvaihtoehtoja. 4.2 LUONNOSVAIHE Asemakaavan muutosluonnos pidetään MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä 13.2. 2.3.2018 välisen ajan, jotta osallisilla on mahdollisuus lausua mielipiteensä luonnoksesta. Tähän kappaleeseen kirjataan luonnosvaiheen palautteen keskeinen sisältö. Kokonaisuudessaan asemakaavan muutosluonnoksesta saatu palaute vastineineen kootaan selostuksen liitteeksi. Tähän kirjataan luonnosvaiheen jälkeen tehdyt muutokset. 4.3 EHDOTUSVAIHE Täydennetään ehdotusvaiheessa. Tähän kirjataan ehdotusvaiheen käsittelyt, nähtävilläolo, saatu palaute ja tehdyt tarkistukset tarpeen mukaan. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 KAAVARATKAISUN YLEISKUVAUS Asemakaavassa liikerakennusten korttelialuetta on laajennettu liittämällä siihen viereisiä katu- ja virkistysalueita. Asemakaavan muutos mahdollistaa tontille asuinympäristöön ja kaupunkikuvaan sopivaa pienimuotoista asuin- ja/tai liikerakentamista. Päästäiskujan rakentamaton pientalotontti on muutettu kokonaisuudessaan osaksi virkistysaluetta viheryhteyden turvaamiseksi. Virkistysalueelle on osoitettu ohjeellinen varaus mahdolliselle kevyen liikenteen reitille. 5.2 MITOITUS Asemakaavan muutosalueen kokonaispinta-ala on n. 1 ha. Asuin- ja liikerakennusten korttelialuetta (AL) muodostuu n. 2600 m², virkistysaluetta (VL) n. 5000 m² ja katualuetta n. 2900 m². ALkorttelissa on rakennusoikeutta 1000 kerrosalaneliömetriä, mikä tarkoittaa n. 0.38 rakennustehokkuutta. 5.3 ALUEVARAUKSET Asuin- ja liikerakennusten korttelialue (AL) Tontille voi sijoittua liiketiloja sekä asuinrakentamista yhteensä 1000 kerrosalaneliömetriä. Uudisrakentamista on ohjattu sopeutumaan lähiympäristöön rakentamistapamääräyksin mm. kattomuotoa, rakennusten kokoa, kerroslukua ja ulkonäköä ohjaamalla. Liikerakentamisen osalta on lisäksi annettu määräyksiä huolto- ja tavaraliikenteen toteuttamisesta sekä ulkovalaistuksesta viihtyisän lähiympäristön turvaamiseksi. Vaajakoskentieltä aiheutuva liikennemelu on otettu huomioon julkisivuja, parvekkeita ja terasseja sekä piha-alueita koskevin määräyksin. Tontin halki kulkeville vesi- ja viemärijohdoille on osoitettu aluevaraus. Johdot on mahdollista siirtää tontin länsipuolella sijaitsevalle virkistysalueelle, mikäli rakentamistoimenpiteet niin edellyttävät.
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (10) Virkistysalue (VL) Virkistysalue säilyy pääosin ennallaan ja laajenee hieman. Päästäiskujan rakentamaton pientalotontti on liitetty virkistysalueeseen ja viereinen virkistysalueeseen liittyvä sorapäällysteinen kenttä liitetty tonttiin. Virkistysalueelle on osoitettu sijainniltaan ohjeellinen aluevaraus kevyen liikenteen yhteydelle virkistysalueen halki Vaajakoskentieltä pohjoisen suuntaan. Katualue Vaajakoskentien katualuetta on kavennettu Ilveskujan risteyksen ympäristössä AL-tontin laajennuksen myötä. Muilta osin katualue ja liikennejärjestelyt säilyvät ennallaan. Katualueelta on poistettu aluevaraus ylikulkusillalle tarpeettomana. 5.4 KAAVARATKAISUN PERUSTELUT Kaavamuutoksen mukainen aluerakenne on tarkoituksenmukainen ja selkeyttää nykytilannetta maanomistuksen ja ylläpidon kannalta. Tontin laajentaminen parantaa huomattavasti tontin toteutettavuutta ja toimintojen järjestämistä. Lähiympäristön näkökulmasta päivitetyt ja ajanmukaiset kaavamääräykset turvaavat kaupunkikuvaan ja asuinympäristöön viihtyisyyden. Asemakaavan muutos on Jyväskylän yleiskaavan periaatteiden ja määräysten mukainen. 5.5 KAAVAN VAIKUTUKSET Asemakaavan muutos on luonteeltaan nykytilanteen toteava ja nykyistä aluerakennetta eheyttävä. Kaavan mahdollistama maltillinen uudisrakentaminen sopeutuu pientalovaltaiseen lähiympäristöön ja mahdollistaa nykyisen liiketoiminnan luontevan kehittämisen sekä piha- ja pysäköintitoimintojen parantamisen. Kaavamuutoksella ei ole arvioitu olevan MRA 1 mukaisia merkittäviä vaikutuksia yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön, liikenteeseen, luonnonympäristöön tai alueen sosiaalisiin oloihin, eikä muitakaan merkittäviä vaikutuksia. Kaavan vaikutukset ovat pääosin myönteisiä aluerakenteen eheytyessä. 5.4 KAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET Asemakaavan muutoksen kaavamerkinnät ja määräykset ovat pääosin tavanomaisia. Alle luetellaan keskeisimmät kaavamääräykset tarpeen mukaan ehdotusvaiheessa.
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (11) 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT Asemakaavakartan, kaavamerkintöjen ja määräysten lisäksi asemakaavan pohjaksi ei ole laadittu muita ohjaavia suunnitelmia. Asemakaavaluonnoksen laatimisen yhteydessä on laadittu viitteenomaisia tarkasteluja/havainnekuvia kaavan mahdollistamista toteutusratkaisuista. Esimerkki 1: Kaavamuutos mahdollistaa nykytilanteen piha- ja liikennejärjestelyjen parantamisesta. Esimerkki 2: Esimerkki kaavamuutoksen mahdollistamasta uudesta liikerakentamisesta.
16:144 / VAAJAKOSKENTIE 67 LIIKETONTTI / ASEMAKAAVASELOSTUS (12) Esimerkki kaavamuutoksen mahdollistamasta uudesta asuinrakentamisesta. Asuinrakennukset ovat kaksikerroksisia, harjakattoisia ja osin julkisivuiltaan porrastettuja. 6.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS Asemakaavan toteuttaminen voi alkaa kaavan tultua voimaan. Kaavamuutoksen aikana alueelle ei ole ollut tiedossa rakennushankkeita, mutta pihajärjestelyjen kehittämiselle on katsottu olevan tarvetta. Mikäli alueelle kohdistuu uudisrakentamistoimenpiteitä, virkistysalueella sijaitsevat jäte- ja kierrätyspisteet pitää todennäköisesti sijoittaa muualle. Tontilla sijaitseva maanalainen johto on mahdollista siirtää tontin länsipuolella sijaitsevalle virkistysalueelle, mikäli tontin rakentamistoimenpiteet niin edellyttävät. 6.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA Asemakaavan muutoksen toteutumista seurataan tiiviissä yhteistyössä Jyväskylän kaupungin kaavoituksen, rakennusvalvonnan ja yhdyskuntatekniikan kanssa. Selvästi kaavan tavoitteista poikkeavista hankkeista on keskusteltava kaavoituksen edustajan kanssa.