NEWSEC THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE MARKKINA- KATSAUS SUOMI KEVÄT 2016 NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU MUU SUOMI
SISÄLLYSLUETTELO NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 2 SISÄLLYSLUETTELO 3 5 EXECUTIVE SUMMARY 6 7 SUOMEN TOIPUMINEN VIE VUOSIA 8 25 KIINTEISTÖMARKKINAT 8 LÄNSI-EUROOPAN KESKEISIMMÄT KIINTEISTÖMARKKINAT 9 11 NEWSEC TENANT OUTLOOK 12 25 KIINTEISTÖMARKKINAT SUOMESSA 12 13 PÄÄKAUPUNKISEUTU 14 15 HELSINKI - KESKUSTA 16 17 TAMPERE 18 19 TURKU 20 21 OULU 22 24 MUU SUOMI 25 MENEILLÄÄN OLEVAT HANKKEET 26 27 DEMOGRAFISTEN TEKIJÖIDEN VAIKUTUS ASUNTOMARKKINOIHIN 28 LISÄTIETOA NEWSECISTÄ 29 NEWSEC SUOMESSA Copyright Newsec 2016 Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsecin hallussa tai toimitettu Newsecille. Kaikki mahdollinen on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikan käytöstä. www.newsec.fi
EXECUTIVE SUMMARY NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 3 EXECUTIVE SUMMARY VILKKAAN KIINTEISTÖKAUPAN VUOSI 2015 Vuonna 2014 alkanut kiinteistömarkkinoiden aktiviteetti jatkoi vuonna 2015 kasvuaan ja ylitti useiden odotukset. Suurten kiinteistökauppojen transaktiovolyymi hipoi viime vuonna ennätysvuosien 2006 2007 lukuja kauppojen volyymin noustessa yli 5 miljardin tasolle. Vuosina 2012-13 kauppoja tehtiin ainoastaan 2-2,5 miljardilla vuodessa ja vuonna 2014 runsaalla neljällä miljardilla. Suomen kiinteistökauppavolyymit ovat seuranneet Euroopan kehitystä. BNP Paribaksen mittaama transaktiovolyymi kasvoi reilusti yli 20 % Euroopan 14 suurimmassa kaupungissa vuoteen 2014 verrattuna. Hyvien vaihtoehtoisten sijoituskohteiden vähäisyys ja alhaiset tuottotasot päämarkkinoilla Euroopassa ajoivat viime vuonna sijoittajia hakemaan korkeampia tuottoja ja hajautettua riskiä Skandinaviasta ja Suomesta. Vastaavasti kotimainen eläkeraha oli ostajana Suomessa passiivinen ja hajautti riskiä ulkomaisiin kiinteistöihin sekä myös kotimaisiin rahastoihin. Sijoitusaktiviteetin odotetaan pysyvän suhteellisen vilkkaana edelleen vuonna 2016, siitäkin huolimatta että kansantalouden mittarit näyttävät heikoilta ja vuokralaismarkkinat ovat passiiviset. Newsec ennustaa tämän vuoden transaktiovolyymiksi noin 4,5 mrd Euroa; kuluvan vuoden transaktiovolyymi riippuu huomattavasti rahoituksen saannista sekä viime vuoden kaltaisten suurempien kiinteistöjärjestelyiden määrästä. Suomessa kiinteistöjen tuottotasot ovat hyvä houkutin pääomalle ja kohteita hakevaa pääomaa riittää. Alhaiset korot suosivat jatkossakin vieraan pääoman käyttöä ja toisaalta korkotuotot jäävät alas. Hidas talouskehitys yhdessä pankkien kasvavan varovaisuuden kanssa tullee toisaalta jarruttamaan osittain ylikuumentuneita kiinteistömarkkinoita. Lisäksi osakkeissa voi avautua kurssimuutosten kautta mielenkiintoisia ostomah-
EXECUTIVE SUMMARY NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 4 dollisuuksia, jolloin kiinteistöjen suhteellinen kiinnostavuus saattaa laskea. Ulkomainen kiinteistösijoituspääoma hakeutui viime vuonna aktiivisesti Suomeen, ostajina olivat erityisesti ruotsalaiset, saksalaiset ja yhdysvaltalaiset sijoittajat. KTI:n tietojen mukaan Suomeen saapui noin 12 uutta ulkomaalaista sijoittajaa, mikä osaltaan selittää kasvanutta transaktiovolyymiä. Näistä yksi uusi oli muun muassa yhdysvaltalainen Blackstone Real Estate Partners Europe IVrahasto logistiikkakiinteistöihin erikoistuneen yhtiönsä Logicorin kautta. Blackstone hankki enemmistöosuuden kiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy:sta sekä Spondan omistaman Vuosaaren logistiikkakohteiden osakkeet, jälkimmäisen kauppahinta oli noin 100 miljoonaa. Vuoden 2015 kärjessä oli kaksi suurta omistusjärjestelyä. Kesko myi noin 650 M :n vähittäiskaupan kiinteistöportfolion uudelle kiinteistösijoitusyhtiölle Ankkurikadun Kiinteistöt Oy:lle, jonka perustivat yhdessä Kesko, ruotsalainen AMF Pensionsförsäkring ja Ilmarinen. Toinen suuri järjestely oli Ilmarisen ja AMF:n perustaman kiinteistösijoitusyhtiön Ilmariselta ostama noin 400 M :n kiinteistösalkku. Näiden järjestelyjen lisäksi tehtiin muutama suurempi portfoliokauppa; Postin logistiikkaportfolion myynti norjalaiselle Ness, Risan&Partnersille n. 120 miljoonaa euroa sekä asuntoportfoliokauppa, jossa Ilmarinen myi noin 1200 asuntoa OP-Vuokratuotto-rahastolle. Lisääntynyt kysyntä on näkynyt myös kiinteistöjen hinnoissa. Tuottovaatimustasot ovat kilpailun kiristyessä painuneet parhaissa kohteissa alaspäin eli hinnat ovat nousseet. Yhteinen nimittäjä kiinnostavimmissa kohteissa on hyvä sijainti, nykyaikainen rakennus sekä pitkä vuokrasopimus ja pääkaupunkiseutu. Helsingin ydinkeskustassa parhaan toimiston tuottovaatimustaso on nyt alle 4,5 %. Viime vuonna nähtiin harvinaisen paljon kiinteistökauppoja Helsingin keskustassa ja keskustan ympärillä. Samalla kysyntä ja kaupat ovat levittäytyneet entistä laajemmalle alueelle. Newsec teki yhden harvoista CBD alueen toimistokaupoista viime vuonna, eli SEB:n Unioininkadun toimisto. Kasvanut aktiviteetti näkyi myös kiinnostuksen kohdistumisena heikompien alueiden parhaisiin kohteisiin sekä parempien alueiden heikompiin B luokan kohteisiin. Vuoden 2015 aikana nähtiin myös opportunistisia suuremman riskin kauppoja, tyyppiesimerkkeinä kehityskohteiksi luokiteltavat tyhjät tai puolityhjät toimistotalot. Alhaisten korkojen mahdollistama velkavivutus sekä kilpailu kiinnostavista kohteista selitti osaltaan suhteellisen alas painuneita tuottovaatimustasoja. Sijoittajien kiinnostuksen odotetaan laajenevan maantieteellisesti varsinkin niillä ulkomaisilla sijoittajilla, joilla on oma organisaatio Suomessa. Pääomien virta näkyi myös asuntorahastojen ja erikoissijoitusrahastojen määrässä: niitä syntyi viime vuonna useita ja sama kehitys näyttää jatkuvan, uusina tulijoina on markkinoille ilmestynyt myös tonttirahastoja. Kokonaisuutena uusien rahastojen syntyminen saattaa aiheuttaa kiinteistömarkkinoille kysynnän ylikuumenemista. TOIMISTOISSA VUOKRALAISEN MARKKINAT JATKUVAT Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla vuokralaisen asema on neuvotteluissa edelleen vahva. Toimistojen vajaakäyttö on suurta
EXECUTIVE SUMMARY NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 5 ASIANTUNTIJUUS RATKAISEE Markkinatilanne on entistä mielenkiintoisempi ja monipuolisempi. Koko Newsecin noin 700 asiantuntijan resurssi Pohjoismaissa ja Baltiassa sekä BNP Paribas Real Estaten noin 5 000 asiantuntijan globaali verkosto on jatkuvasti mukana kiinteistömarkkinoilla. Suomessa Newsec on vahvistanut osaamistaan yhdistämällä joukkoonsa alkuvuodesta Tuloskiinteistöt Oy:n kiinteistöneuvonantotiimin sekä kaupan neuvonannon toimitilavuokravälityksen sekä arvioinnin osaamisen. Esimerkiksi arviointi- ja analyysipalveluissa kiinteistösalkkujen analyysit, strateginen suunnittelu sekä kiinteistöjen muutoksen talous ovat keskeisiä palvelujamme nykyisessä markkinatilanteessa. The Full Service Property House-konseptimme pystyy tarjoamaan asiakkaillemme parasta markkinatuntemusta ja yhteistyömahdollisuuksia. Ajatuksemme on tarjota laaja-alaista informaatiota kiinteistömarkkinoilta ja auttaa asiakkaitamme onnistumaan. Tuomme uusia innovaatioita ja näkökulmia muutostilanteisiin. Ottakaa yhteyttä, etsimme teille lisää onnistumisia! ja vapaan toimistotilan määrä tulee jatkossakin kasvamaan tilatehokkuuden kasvaessa. Samalla vuokrien laskusuunta jatkuu. Toimistotilaa on edelleen käytössä keskimäärin reilut 20 neliömetriä henkilöä kohden, kun uusissa monitilaratkaisuissa päästään tämä keskiarvo likimain puolittamaan 10 neliön tasolle per henkilö. Tässä markkinatilanteessa on tärkeä ymmärtää vuokralaisten arvostuksia. Newsec on tutkinut vuokralaisten muuttoaktiivisuutta sekä syitä muuttojen taustalla: tiivistettynä hyvät, etenkin raideliikenteeseen tukeutuvat liikenneyhteydet sekä modernit tilaratkaisut ovat ykkösasia, samalla tilakustannuksissa säästäminen. Liiketilamarkkinat ovat myös olleet muutoksessa. Markkinoille on tullut viime vuosina useita uusia kaupan ketjuja sekä kaupan luonne on muuttumassa verkkokaupan yleistyessä monikanavaiseen suuntaan. Kaupan alan perinteiset toimijat ovat mukautuneet ja pyrkineet pysymään mukana muutoksessa. Pääkaupunkiseudulla raideliikenteen hankkeet viime vuonna avattu Kehärata ja tänä vuonna avautuva Länsimetro tuovat kaupungistumiskehityksen myötä merkittävän muutoksen rakentamisen keskittymiseen asemanseuduille. Pasilan Tripla ja Kalasataman Redi ovat liikerakentamisen ykkösinä, mutta vastaavia pienempiä paikallisia kaupallisia keskuksia sekä samalla vahvaa asuntotuotantoa rakentuu useille asemanseuduille, yhtenä Kivistö Vantaalla. Erot suurimpien kasvukeskusten ja pienempien paikkakuntien välillä kasvavat samalla trendinomaisesti. Erot näkyvät investoinneissa, yritysten aktiivisuudessa, työllisyydessä, väestön ikärakenteen ja muuttoliikkeen muutosten kautta asuntoinvestoinneissa ja yleensäkin asuntomarkkinoilla. Alueelliset erot korostuivat ja sama kehitys näyttää jatkuvan myös tulevaisuudessa. VUOKRA-ASUNNOT KÄYVÄT KAUPAKSI Asuntomarkkinat ovat selkeästi jakaantuneet kotitalouksien ja sijoittajien kesken. Asuntojen sijoitusmarkkinoilla kilpailun seurauksena tuottovaatimuksissa on ollut suunta alaspäin, olipa kyseessä yksittäinen sijoitusasunto tai asuntosalkku. Kilpailu on jo paikoitellen nostanut asuntosijoitusten tuottotason haastavaksi. Toisaalta vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentaminen näkyy markkinoilla: vuokrien nousu on pysähtynyt ja monin paikoin mm. pääkaupunkiseudulla kilpailu hyvistä vuokralaisista on kiristynyt viime vuoden aikana. Asuntojen korkeat käyttöasteet erityisesti kasvukeskuksissa ovat kuitenkin vahva peruste asuntosijoitusten kiinnostavuudelle: esimerkiksi ruotsalainen Balder hankki viime vuoden loppupuolella omistukseensa Satosta n. 22,9 %:n osuuden tullen samalla Saton enemmistöomistajaksi 53,3 %:n omistusosuudella. Hannu Ridell Toimitusjohtaja Newsec Valuation Oy +358 50 559 5527 hannu.ridell@newsec.fi
SUOMEN TOIPUMINEN VIE VUOSIA NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 6 SUOMEN TOIPUMINEN VIE VUOSIA Talouskehityksen ero Suomen ja muun läntisen maailman välillä on hätkähdyttävä, ja se näyttää vain kasvavan. Siinä missä muut länsimaat ovat nauttineet usean vuoden ajan kohtuullisesta suhdannenoususta, Suomen talous on jämähtänyt paikalleen. Vaikka tänä vuonna Suomellakin on pieni mahdollisuus päästä kasvuun, se jää euroaluetta vaatimattomammaksi (kuva 1). Uhkana oleva hallituksen niin sanottuja pakkolakeja vastustava lakkoaalto tosin voi vielä pilata orastavan kasvun. Suomella on rakenneongelma. Muussa tapauksessa mekin puksuttaisimme maailmantalouden imussa. Perinteinen menoelvytys ei nyt toimi. Se pitäisi yllä kustannusten nousua ja pysäyttäisi käynnistyneen sisäisen devalvaation. Ratkaisua pitää etsiä rakenteiden uudistamisesta ja kustannustason painamisesta
SUOMEN TOIPUMINEN VIE VUOSIA NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 7 107.5 Suomen talouskasvu jää jälkeen euroalueesta. BKT:n määrä, 2008=100 105 102.5 100.0 97.5 95.0 92.5 90.0 suhteessa euroalueeseen. Euroopan sairas mies tarvitsee elintaparemontin. Uudistuksilla on kiire. Pian ennustejakson jälkeen globaali talous ohittaa suhdannehuipun. Samalla uudistusten toteutus horjahtelee ja Suomea uhkaa paha lakkoaalto. SAKSAN ESIMERKKI 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Saksa elpyi palkkamoderaatiollaan 10 vuodessa, koska se paransi Saksan vientikilpailukykyä samalla kun muun maailman kasvun myötä vientikysyntä oli suurta. Saksa toipui 1990-luvun ongelmistaan kahden rakenneuudistuksen ansiosta. Työehdoista sopiminen siirtyi massiivisesti liitto- ja aluetasolta yritystasolle 1990-luvun puolivälissä ja vuosina 2003-2005 tehtiin työmarkkinoiden niin sanotut Hartz-uudistukset. Euroalue Venäjä Suomi Lähde: Nordea Markets ja Macrobond Suomelle mahdottoman kuuloinen paikallisen sopimisen yleistyminen onnistui Saksassa useista syistä. Saksojen yhdistyminen oli kallis ja työttömyys korkea, mikä loi selvän uudistustarpeen. Itäisen Euroopan mukaantulo työmarkkinoille rautaesiripun romahtamisen jälkeen lisäsi kansainvälistä kilpailua työpaikoista ja helpotti tuotannon siirtämistä pois Saksasta. Saksan teolliset suhteet eivät ole lainsäädäntöpohjaisia, hallituksen suoraan päätettävissä eikä keskustasolle keskitettyä, vaan perustuvat konsensuksen hakuun työntekijä ja antajaliittojen sekä yritysten päätöksenteossa mukana olevien työntekijöiden edustuksen välillä. Kun tähän yhdistettiin Hartz-reformit, euron perustaminen sekä Saksan kannalta suotuisan alhainen EKP:n korkotaso, Saksan työttömyysaste alkoi laskea ja työllisten osuus työ- kikäisistä nousta jyrkällä kulmakertoimella vuodesta 2005 alkaen. Näin laskettuna Saksan uudistukset paransivat Ottomaanien ongelmien nimen perineen Euroopan sairaan miehen kymmenessä vuodessa. Tällä menolla Suomessa ei ole toivoa toipumisesta pitkään aikaan. Suomessa ei ole edes uskallettu ehdottaa Saksan kaltaisia uudistuksia etenkään keskeisessä asemassa olevaa palkkahaitarin leventämistä. Maailmanmarkkinoiden kysyntä on paljon vaisumpaa kuin Saksan toipumisen aikoina ja ennen kaikkea Suomen vientirakenteelle tärkeä teollisuus- ja investointitavaroiden kysynnän kasvu on hitaampaa kuin Saksan toipumisen aikana. Nyt ehdotetutkaan muutokset eivät ala pääsääntöisesti vaikuttaa ennen kuin 2017. VIENTI JUMITTAA Maailmantalouden nousu vauhdittuu vuonna 2016 kehittyvän maailman vaikeuksien väistyessä. Kiihdytys perustuu kulutuksen kasvuun. Se on huono uutinen Suomelle, jonka vienti painottuu investointitavaroihin sekä tuotantopanosten kaltaisiin tavaroihin. Kulutustavaraa Suomi vie hyvin vähän. Vienti vauhdittuu lähivuosina vain hieman runsaaseen pariin prosenttiin. Asetelma muuttuu oleellisesti, jos globaali teollisuus ja investoinnit lähtevät odotettua vahvempaan nousuun. Silloin tuotantopanosten ja investointitavaroiden kysyntä väistämättä piristyy ja vientiennusteemme on liian synkkä. Tällaisesta ei ole toistaiseksi merkkejä. Suurin pudotus on jo nähty Venäjälle suuntautuvassa viennissä. Uutta samanlaista pudotusta ei ole luvassa, joten Venäjältä tuleva vientijarru hellittää otettaan. Pakolaistulva lisää julkista kulutusta niin Suomessa ja muualla Euroopassa. Suosituksi osoittautuneet asuntolainojen lyhennysvapaat päättyvät ensi vuonna, mikä jarruttaa kulutuksen kasvua. Viennin vaikeudet sekä luottamuksen ja kasvunäkymien puute ennakoivat vaikeuksia kotimaiseen kysyntään. Teollisuustuotanto elpyy vaatimattomasti ja investoinnit käynnistyvät hitaasti 15 vuoden pohjalukemistaan. Vuonna 2016 rakennusinvestointien arvioidaan nousevan. Myös kone- ja laiteinvestoinnit elpyvät hieman, mutta aineettomien investointien heikkous jatkuu. Työttömyys pahenee lähivuosina. Työttömyysasteen ennuste on ennallaan 10 prosentissa vuodelle 2016 ja 10,3 prosentissa vuodelle 2017. Palkat ja eläkkeet nousevat maltillisesti, mikä pitää kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen nousun hyvin vaatimattomana, varsinkin kun inflaatio vauhdittuu uudelleen. Reaalitulot ja yksityinen kulutus kohoavat ennustejaksolla vain vähän. Aki Kangasharju Pääekonomisti Nordea
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 8 LÄNSI-EUROOPAN KESKEISIMMÄT KIINTEISTÖMARKKINAT Q3 2015 SIJOITUKSET YLITTÄMÄSSÄ KRIISIÄ EDELTÄNEEN HUIPUN Euroalueen aktiivisuus ei ole kärsinyt Kreikan epävarman tulevaisuuden vuoksi. Hidas maailmanlaajuinen kasvu ja euron nousu hidastavat kuitenkin entisestään euroalueen toipumista. Tämä yhdistettynä energian hintojen romahdukseen tulee viivästyttämään kestävän noususuhdanteen mahdollisuutta ja saanee Euroopan keskuspankin tehostamaan toimiaan. Kehittyvien markkinoiden kaupan heikkouden vuoksi BNP Paribaksen asiantuntijat ovat laskeneet kaikkien teollisuusmaiden BKT-ennusteita sekä vuodelle 2015 että vuodelle 2016. Euroalueen talouksien nousu tulee todennäköisesti hidastumaan, ja vuosille 2015 ja 2016 on odotettavissa 1,5 prosentin nousu. Raportissa seurattujen 14 markkina-alueen toimitilasijoitukset osoittivat dynaamista kehitystä viimeisen yhdeksän kuukauden aikana ja nousivat 22 prosentilla verrattuna vastaavaan ajanjaksoon vuonna 2014. Sijoitusvolyymissä saavutettiin paras yhdeksän kuukauden tulos sitten vuoden 2008, kaikkiaan 63,2 miljardia euroa. Berliini, Madrid ja Milano jopa ylittivät kriisiä edeltävän ajan huipputuloksensa: ne kasvoivat 75 %, 140 % ja 251 % verrattuna vastaavaan ajanjaksoon vuonna 2014. Länsi-Euroopan sijoitusmarkkinoiden nostetta tukevat ulkomaalaiset sijoittajat, joiden osuus kokonaisvolyymistä on 59 %. Valtioiden rajat ylittävissä sijoituksissa eurooppalaiset olivat aktiivisimpia (39 %) viimeisen yhdeksän kuukauden aikana ja syrjäyttivät näin pohjoisamerikkalaiset kärkipaikalta. Pohjoisamerikkalaiset sijoittajat vastasivat 37 prosentista viime vuoden ulkomaan sijoituksista, mutta päämarkkinoiden ulkopuolelle suuntautuvien sijoituksien lisääntyessä osuus on pudonnut 25 prosenttiin. Toimistosegmentin prime-tuottovaatimusten lasku jatkui viime vuoden kolmannella neljänneksellä ja ohitti ensi kerran vuoden 2007 toisen vuosineljänneksen pohjalukeman. Ne laskivat 50 peruspistettä viime vuoden aikana ja 15 peruspistettä vuoden toisella neljänneksellä. Prime-tuottovaatimusten laskun odotetaan jatkuvan ja valtion obligaatioiden korkotuottojen erojen pysyvän kiinnostavina. Céline Cotasson-Fauvet Head of European Analysis International Research Kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymit - liukuva vuoden kokonaisvolyymi Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia) Mrd 94,4 100 75 50 25 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kiinteistömarkkinoiden keskimääräiset keskusta-alueiden tuottovaatimukset Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia) % 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q3 2015 *Lukuunottamatta Luxembourg ja Wien Teollisuus Toimisto* Liike* 6,45 4,44 3,70 BNP Paribas Real Estate - Research - October 2015 BNP Paribas Real Estate - Research - October 2015
NEWSEC TENANT OUTLOOK NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 9 NEWSEC TENANT OUTLOOK KATSAUS VUOKRALAISMARKKINOIHIN Nykyisillä toimitilamarkkinoilla, joissa tilaa on tarjolla enemmän kuin on kysyntää, on äärimmäisen tärkeää ymmärtää vuokralaisten kysyntäkäyttäytymistä. Tämä vuokralaismarkkinakatsaus on Newsecin kiinteistömarkkinakatsauksen uusi, vuosittain julkaistava palsta, joka keskittyy toimitilavuokralaisten eli kiinteistöjen käyttäjäyritysten ja organisaatioiden käyttäytymistä ja aktiivisuutta kuvastaviin teemoihin ja tunnuslukuihin ja niiden vuosittaiseen muutokseen. 5% 5% 18% 7% 1% 35% 28% VUOKRALAISTEN MUUTTOAKTIIVISUUS PK-SEUDULLA - ARVOSTETUMMAT TOIMIS- TOALUEET PITÄVÄT PINTANSA Vuokralaisten kahden edellisen vuoden (2014, 2015) muuttoaktiivisuutta ja -liikkeitä analysoitiin patentti- ja rekisterihallituksen sekä Tilastokeskuksen ylläpitämien yritysten osoitetietojen pohjalta. VUONNA 2015 MUUTTANEIDEN YRITYSTEN JAKAUMA HENKILÖSTÖMÄÄRÄN SUHTEEN 10 19 hlöä 20 49 hlöä 50 99 hlöä 100 249 hlöä 250 499 hlöä 500 999 hlöä Yli 1000 hlöä
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 10 Muuttoliike PK-seudun eri toimistoalueluokkien välillä Lähtöalue Muuton kohde %-osuus lähtöalueen muutoista A-alue A-alue 80 % A-alue B-alue 20 % B-alue A-alue 40 % B-alue B-alue 60 % Muuttoliike PK-seudun eri alueiden välillä Lähtökaupunki Muuton kohdekaupunki %-osuus muutoista ESPOO HELSINKI VANTAA Espoo Helsinki Vantaa Espoo Helsinki Vantaa Espoo Helsinki Vantaa 50% 45% 5% 10% 80% 10% 5% 50% 45% Aineiston perusteella eniten muuttoja tapahtui kokoluokassa 20-49 henkilöä. Alle 100 henkilön yritykset kattavat noin 80 % muuttavista yrityksistä. Aktiivisemmin muuttavia toimialoja olivat Informaatioteknologia ja viestintä sekä vähittäiskauppaan liittyvät toimijat. Suosituimpia alueita PK-seudulla olivat Helsingin ydinkeskustan reuna-alueet, sekä Ruoholahti ja Pitäjänmäki, kun taas muuttotappioalueina voidaan pitää heikompia toimistoalueita, joista esimerkkinä Espoon Kilo. Heikommilta toimistoalueilta (B-alueet) on havaittavissa muuttoliike arvostetummille sijainneille (A-alueet). Korkeatasoisemmat toimistoalueet ovat siis edelleen haluttuja, ja lisäksi näiltä alueilta muutetaan harvoin pois heikommille toimistoalueille tai yksittäisiin toimistokohteisiin varsinaisten toimistoalueiden ulkopuolelle. Muuttoliike Espoosta ja Vantaalta on painottunut Helsingin suuntaan. Noin puolet Espoosta ja Vantaalta muuttavista yrityksistä päätyy Helsinkiin, kun Helsingissä sijaitsevat yritykset muuttavat tyypillisesti kaupungin sisällä. SYYT MUUTTOJEN TAUSTALLA - HYVÄT LIIKKENNEYHTEYDET JA MODERNIT TILARATKAISUT Vuokralaisten muuttojen taustalla on monenlaisia tekijöitä ja syitä. Näitä tekijöitä tarkasteltaessa on hyvä tutkia erikseen syitä siihen, miksi vanhasta kohteesta on lähdetty pois ja miksi uuteen kohteeseen on päädytty. Yleisimpiä syitä poismuuttoihin on ollut viime vuonna muun muassa organisaation koon muutokset eli henkilömäärän muutos tai yrityskauppoihin liittyvät järjestelyt. Kustannussäästöjen hakeminen tilamäärää pienentämällä ja mahdollisuus hyödyntää nykyistä markkinatilannetta edullisempien vuokrien kautta näkyvät myös organisaatioiden poislähtöjen syissä. Viime vuonna oli myös nähtävissä, että yhä useammalla organisaatiolla tärkeimpänä muuton taustalla on ollut modernimpien, uudenlaisia työnteon tapoja tukevien tilaratkaisujen tarve. Yksi tärkeimmistä päätöksentekokriteereistä viime vuonna tapahtuneissa muutoissa, joiden perusteella tiettyyn kohteeseen on päädytty, ovat tilaratkaisun joustavuus ja modernius eli tilan kyky muuntua organisaation tarpeisiin ja modernin työnteon tapoihin. Työmatkaliikku-
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 11 Tyypillisimmät syyt ja päätöksentekokriteerit miksi vanhasta kohteesta on muutettu pois Organisaation pieneneminen/kasvaminen Kustannussäästö Tarve modernimmille tilaratkaisuille Rakennuksen huono kunto / olosuhteet Alueen niukka palveluntarjonta Alueen/rakennuksen muut vuokralaiset Vuokranantajan yhteistyökyvyttömyys miseen liittyvät tekijät kuten saavutettavuus julkisilla liikennevälineillä, parkkipaikkojen määrä ja kävelyetäisyys juna- tai metroasemalta olivat myös erittäin tärkeitä. Myös kohteen tai alueen palvelujen kattavuus kuten lounasravintolatarjonta, kuntosali ja ruokapaikka nousivat kärkeen monen organisaation valintakriteereissä. TILATRENDIT TUNNUSLUKUINA - VUOKRA- SOPIMUKSET LYHENEVÄT JA TILAT TIIVISTYVÄT ENTISESTÄÄN Tyypillisimmät syyt ja päätöksentekokriteerit uuden kohteen valinnassa Tilaratkaisujen joustavuus Saavutettavuus julkisilla liikennevälineillä Parkkipaikkojen määrä Kävelyetäisyys juna-/metroasemalle Palvelujen kattavuus Alueen/rakennuksen uniikkius ja trendikkyys Asiakkaiden läheisyys Etäisyys päättäjien kotoa m 2 /hlö. Viime vuonna muuttaneissa organisaatiossa keskimääräinen tilankäytön tehokkuus vanhoissa tiloissa on ollut noin 19 m 2 /hlö ja uusissa toimitiloissa noin 14 m 2 /hlö. Kaiken kaikkiaan tilankäyttö tehostunut viime vuonna muuttaneissa organisaatioissa keskimäärin noin 27 %. KIINTEISTÖMARKKINAT SUOMESSA OULU Nykyisillä toimistomarkkinoilla, jossa tilaa on tarjolla enemmän kuin on kysyntää, vuokralaisilla on vahva neuvotteluasema, mikä näkyy mm. lyhyempinä vuokrasopimusmaturiteetteina. Viime vuonna yksityisen sektorin palveluyritykset tekivät keskimäärin 3-5 vuoden vuokrasopimuksen. Julkisen sektorin toimijat tekivät edelleen pidempiä, 8-10 vuoden sopimuksia. Pienempiin liiketiloihin tehtiin lyhyempiä vuokrasopimuksia, ja alle 100 m 2 kokoisissa vuokrauksissa tehtiin usein toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus. Toimistotiloissa vuokralaisten tilankäytön tehokkuutta parhaiten kuvaava tunnusluku on Anna-Liisa Sarasoja Johtaja, Corporate Solutions Newsec Asset Management Oy +358 40 193 1083 anna-liisa.sarasoja@newsec.fi VAASA PORI HÄMEENLINNA TURKU KUOPIO JYVÄSKYLÄ TAMPERE LAPPEENRANTA LAHTI PÄÄKAUPUNKISEUTU
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 12 saktiovolyymistä. Vuoden 2015 transaktiovolyymi tulee ylittämään koko maassa yli 5 miljardia euroa ja ennätyksellisen aktiviteetin uskotaan jatkuvan myös kuluvan vuoden puolella. Yksi suurimmista järjestelyistä pääkaupunkiseudulla toteutui viime vuoden puolella, kun Ilmarinen toteutti merkittävän kiinteistösalkkujärjestelyn, jossa 15 Ilmarisen pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa toimistokohdetta siirtyi Ilmarisen ja ruotsalaisen eläkeyhtiön AMF:n yhteisyrityksen Antilooppi Ky:n omistukseen. Ilmarisen omistusosuudeksi jäi 50 % yhteisyrityksestä, jonka kiinteistöomaisuuden arvo ylittää 400 miljoonaa euroa. Antilooppi lisäsi kiinteistöomistuksiaan viime vuoden loppupuolella, kun se osti Auratumin hallinnoi- PÄÄKAUPUNKI- SEUTU HELSINKI, ESPOO JA VANTAA Urbanisaatio eli kaupungistuminen on valtavassa kasvussa Suomessa ja merkittävä kiinteistömarkkinoihin vaikuttava megatrendi. Suuri osa Suomen kaupungistumisesta johtuu työperäisestä muuttoliikkeestä, joka heijastuu vahvasti pääkaupunkiseudulle. Pääkaupunkiseudun sisäiset infrahankkeet heiluttavat asunto- ja toimitila-alueiden kysynnän painopisteitä sekä uudisrakennushankkeiden sijoittumiskriteereitä. Raideyhteyksien läheisyyteen onkin nyt rakentumassa merkittävä määrä uusia kiinteistöhankkeita. Länsimetron odotetaan muun muassa parantavan myös asemien lähellä sijaitsevien Espoon toimistoalueiden markkina-asemaa. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoita varjostavat edelleen korkeat vajaakäyttöasteet ja alueittainen vuokrien laskusuunta. Ensisijaisilla toimistoalueilla ongelma ei ole niin suuri kuin muilla sijainniltaan heikommilla alueilla. Asemanseudut sekä liikenteen solmukohdat ovat ensisijaisia sijaintikriteereitä uusille toimisto- ja liiketilahankkeille. Uusien raidehankkeiden myötä asemanseutujen läheisyyteen voidaan odottaa pienoista elpymistä tulevaisuudessa. Asemien vaikutusalueiden ulkopuolella sijaitsevat alueet jäävät heikommalle kysynnälle varsinkin, jos kyseessä on vanhempaa epäajanmukaista tilakantaa. Pääkaupunkiseutu käsittää yli puolet Suomen kiinteistömarkkinoiden euromääräisestä tran-
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 13 malta kiinteistöpääomarahasto AKR Suomi Ky:ltä Hämeentie 19 -toimistokiinteistön noin 50 miljoonan euron kauppahinnalla. Suomen logistiikkamarkkinoille rantautunut yhdysvaltalainen Blackstone Real Estate Partners Europe IV hankki Spondalta Vuosaaren sataman kiinteistöjen osakkeet lähes 100 miljoonan euron hintaan. Vuosaaren sataman kaupan lisäksi sama Blackstonen rahasto hankki omistukseensa Certeum Oy:n osakkeista 57,5 % omistusosuutta vastaavan osuuden Spondalta ja Varmalta. Varma jäi Certeumin omistajaksi myymällä puolet aikaisemmasta omistusosuudestaan. Samoin ruotsalainen kiinteistösijoittaja Sagax kasvatti osuuttaan Suomen logistiikkakiinteistömarkkinoilla ostamalla 15 eri puolella Suomea sijaitsevaa kiinteistöä Onvestilta. Suurin ostetuista kiinteistöistä sijaitsee Vantaalla. Pääkaupunkiseudun urbanisaatio on lisännyt asuinrakentamisen kysyntää ja tarvetta. Kehärata ja Länsimetro ovat tuoneet osaltaan houkuttelevia sijainteja asuinrakentamiselle ja esimerkiksi Vantaan kaupunki on kaavoittanut merkittäviä määriä uutta asuinrakennusoikeutta radan asemanseuduille. Kaupungin suunnitelmien mukaan Aviapoliksen alue tulee kasvamaan rakentamisen myötä seuraavan kymmenen vuoden aikana 22 000 asukkaan kaupunginosaksi. Kivistöön on rakenteilla uusia asuntoja kokonaisuudessaan noin 30 000 uudelle asukkaalle ja rakennusliike NCC:n ja Skanskan toteuttama Kivistön kauppakeskuksen rakentaminen alkaa tämän vuoden aikana. Rakennusyhtiö SRV rakentaa yhteensä 190 vuokra-asuntoa Tikkurilaan, sijoittajina hankkeessa ovat LähiTapiola Kiinteistösijoitus Suomi Ky sekä eläkevakuutusyhtiö Elo. SRV ja Sato toteuttavat Niittykummun Metroaseman yhteyteen kaksi tornitaloa, joihin valmistuu vuoteen 2018 mennessä yhteensä noin 300 asuntoa. Piritta Kärävä Johtava asiantuntija, osakas Newsec Valuation Oy +358 400 330 003 piritta.karava@newsec.fi LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS VUOKRA /M 2 /KK VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka TÖÖLÖ/MEILAHTI 16-22 7,0-11,0 7,0-9,0 SÖRNÄINEN 13-20 7,0-12,0 6,0-8,5 LEPPÄVAARA PITÄJÄNMÄKI PITÄJÄNMÄKI KEILANIEMI 11-17 10,0-25,0 7,5-10,0 16-25 5,0-10,0 5,5-8,0 TAPIOLA 11 20 15 45 10,0-17,0 2,0-6,0 6,0-9,0 6,0-8,0 LÄNSIVÄYLÄ TAPIOLA TÖÖLÖ/MEILAHTI SÖRNÄINEN VUOSAARI LÄNSIVÄYLÄN VARSI LEPPÄVAARA LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS 11-18 10 40 5,0-20,0 2,0-6,0 6,0-9,0 5,0-8,5 16 21 20 60 5,0-25,0 1,0-3,0 6,0-8,5 4,5-7,0 16 21 8 20 6,5 12 4,0 10,0 2,0 5,0 1,0-5,0 6,0-9,0 5,0-9,0 7,0-9,0 KEILANIEMI VUOSAARI 9-12 10,0-20,0 7,0-8,5
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 14 HELSINKI KESKUSTA Helsingin kantakaupunki sekä ydinkeskusta oli vuoden 2015 aikana kysytty sijoitusalue. Kovan kysynnän takia kiinteistöjen tuottovaatimustasot ovat tällä alueella selkeästi maamme alhaisempia. Esimerkiksi Deka Immobilienin hallinnoiman erikoisrahaston ostaman Helsingin Kalasatamaan rakennettavan terveys- ja hyvinvointikeskuksen tuottovaatimuksen oletetaan olevan alhaisella tasolla, reilusti alle viiden prosentin. Kyseisestä rakennuksesta valtaosa on vuokrattu Helsingin kaupungille 20 vuoden mittaisella vuokrasopimuksella. Kiinteistömarkkinoiden aktiivisuuden lisääntyessä Helsingin keskustassa ja keskustan läheisyydessä tehtiin useita kiinteistökauppoja. Merkittävin kauppa keskustan läheisyydessä oli EY:n pääkonttorin kauppa uudella Töölönlahden alueella. Saksalaisen Union Investmentin hallinnoima rahasto UniImmo osti vuonna 2014 valmistuneen Leed Gold -sertifioidun, noin 11 000 m 2 laajuisen toimistokohteen kotimaiselta Eteralta kauppahinnan ollessa 93,3 miljoona euroa. Alkutuotto oli tällöin selkeästi alle 5 prosenttia. EY:n pääkonttorin vierestä myytiin 1900- luvun alussa rakentunut jo maamerkiksi muodostunut ravintola Vltava. Vltavan myyjänä oli VR-Yhtymä Oy ja ostajana toimi OP-vuokratuotto. Ravintola Vltavan myynti on osa VR Groupin strategiaa myydä ei-strategisia kiinteistöjä pois. VR Group ilmoitti samalla siirtävänsä Helsingin päärautatieaseman yhteydessä sijaitsevan pääkonttorinsa Yleisradion omistamaan Isoon Pajaan. VR vuokraa tarvittavat tilat Yleisradiolta. Helsingin keskustassa tehtiin myös kiinteistöt-
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 15 ransaktioita kehitysmielessä. Esimerkiksi Senaatti-Kiinteistöt myi osoitteessa Uudenmaankatu 1-5 sijaitsen arvokiinteistön Lapis Rakennus Oy:lle 26,5 miljoonalla eurolla. Kiinteistö toimi aiemmin Tullihallituksen toimitalona. Lapis Rakennus Oy on suunnitellut kiinteistön palauttamista alkuperäiseen käyttötarkoitukseensa, liike- ja asuinrakennukseksi. Kantakaupungissa Senaatti-Kiinteistöt myi myös Genestan Nordic Real Estate II -rahastolle kaksi kehityspotentiaalia sisältävää toimistokohdetta ositteista Antinkatu 1 ja Bulevardi 21 pinta-alan ollessa yhteensä noin 42 600 m 2 ja kokonaiskauppahinnan 36 miljoonaa euroa. Nordic Real Estate Partners osti taas Finnairin entisen pääkonttorin Mannerheimintie 102:ssa Aberdeen Asset Managementin hallinnoimalta rahastolta. Kiinteistössä aloitetaan mittavat muutostyöt ja saneerauksen valmistettua Pelican Self Storagen on tarkoitus aloittaa toimintansa kohteessa. Lisäksi Unionkatu 30:ssä sijaitseva toimistokiinteistö, joka toimii SEB:n pääkonttorina, vaihtoi omistajaa joulukuussa 2015. Nykyinen vuokralainen on ilmoittanut siirtyvänsä muihin tiloihin vuonna 2017, jonka jälkeen kiinteistö vaatii kehitystoimenpiteitä. Kohteen ostaja oli Immobilien Europa Direkt, joka on Schrodersin hallinnoima rahasto. Toimistojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan Helsingin keskustassa, tosin pääkaupunkiseutua vaivaava toimistojen vajaakäyttöaste on alkanut heijastua myös Helsingin keskustaan. Vajaakäyttöasteet nousivat myös ydinkeskustassa, varsinkin jos mukaan lasketaan piilovajaakäyttöasteet alueella. Liiketilojen vajaakäyttö on kasvanut keskustassa myös joidenkin kohteiden osalta. Kysyntä hotelleihin on lisääntynyt keskustassa. Capman Nordic Real Estate -rahasto osti Vanhan kirkkopuiston reunalla Yrjönkadulla sijaitsevan arvokiinteistön, joka tullaan muuntamaan 150 huoneen luksushotelliksi. LähiTapiolan Meilahdessa omistaman toimisto- ja liikekiinteistön kehittäminen hotellikäyttöön sekä Jätkäsaaren rakennettavan Clarion-hotellin ja kongressikeskuksen rakennustyöt alkoivat alkuvuodesta 2015. Molempien kohteiden on tarkoitus valmistua 2016 ja tulevat lisäämään kantakaupungin hotellihuonetarjontaa yli 600 huoneella. Olli-Pekka Mustonen Kehityspäällikkö Newsec Valuation Oy +358 44 522 2693 olli-pekka.mustonen@newsec.fi KAIVOKATU YDINKESKUSTA ALEKSANTERINKATU KAMPPI TÖÖLÖNLAHTI MANNERHEIMINTIE LÖNNROTINKATU BULEVARDI POHJOISESPLANADI ETELÄESPLANADI YDINKESKUSTA VUOKRA /M 2 /KK VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % KESKUSTA YDINKESKUSTA KESKUSTA Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka 25-33 30 120 5,0-7,0 1,0-4,0 4,5-5,5 4,5-5,5 18 25 20 35 5,0-9,0 1,0-7,0 5,5-7,5 5,5-9,0 RUOHOLAHTI KAMPPI TÖÖLÖNLAHTI 18-26 35 125 4,5-7,5 1,0-4,0 5,0-6,5 4,5-6,0 29 35 3,0-6,0 4,5-5,5 RUOHOLAHTI 17 23 15 30 8,0-15,0 1,0-5,0 6,0-8,0 6,0-7,5
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 16 TAMPERE Tampereen kiinteistömarkkinat ovat kokeneet maltillista kasvua mutta laajempi sijoittajakiinnostus ei ole vielä täysmääräisesti levinnyt kaupunkiin pääkaupunkiseudulta. Vuoden 2015 aikana transaktiomarkkinat koostuivat pääasiassa kotimaisista toimijoista. Kiinnostuksen kaupunkia kohtaan, etenkin ulkomaisten sijoittajien osalta, oletetaan kasvavan vuoden 2016 aikana. Raitiotiehanke saanee rakentamispäätöksen kuluvan vuoden loppuun mennessä ja tulevien rakennushankkeiden uskotaan keskittyvän linjan varteen tai sen läheisyyteen. Tampereen kaupunkikuva tulee seuraavien vuosien aikana muuttumaan merkittävien rakennushankkeiden myötä ja hankkeet luovat kaupungille yhä urbaanimman keskusta-alueen. Vuoden 2017 aikana valmistuva Rantatunneli tulee vapauttamaan suuren kaistaleen pohjoista keskustaa Näsijärven rannalla keskustan kehittämiselle. Tunnelin rakennustyöt ovat sujuneet ongelmitta ja sen odotetaan valmistuvan tämän vuoden lopussa, puoli vuotta etuajassa. Rantaväylän tilalle rakennettavaa Ranta-Tampellaa toteuttavat ainakin YIT koti sekä Peab Oy, joka rakentaa kohteet Ålandsbankenin Tonttirahastolle. Kaupunki ja Liikennevirasto allekirjoittivat joulukuussa Kansi ja Areena hankkeen hankesopimuksen. Hankkeen myötä kaupungin ydinkeskustassa junaradan päälle rakennettaisiin Kansi sekä monitoimiareena. Kokonaisuus käsittäisi 50 000 m 2 areenan lisäksi yhteensä runsaat 60 000 m 2 liike- ja toimistotiloja sekä asuntoja ja hotellin. Kaupunki valitsee keväällä kumppanin hankkeen toteuttamiseen. Hankkeesta ovat kilpailemassa Lemminkäinen-konsernin ympärille muodostettu yritysryhmä sekä ryhmä, jossa ovat mukana SRV yhtiöt ja SRV-Rakennus Oy. Lisäksi kuluvan vuoden aikana selvinnee rakennetaanko Hervannan ja Lentävänniemen välille noin 24 kilometriä pitkä ja noin 250 miljoonaa euroa maksava raitiotiehanke, joka parantaisi joukkoliikenneyhteyksiä merkittävästi. Myös suunnitteilla olevan Tampereen asemakeskuksen matkustus- ja palvelukeskittymä toisi keskusta-alueelle lisää liike- ja toimistotilaa, toimistoja sekä hotellin. Vuoden 2015 merkittävin kiinteistökauppa tehtiin kesäkuussa, kun Sandvikin eläkesäätiö möi Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n hallinnoimalle rahastolle keskustan maamerkin Koy Koskitammen Tammerkosken rannalta. Kauppahinta ei ole julkinen, mutta sen oletetaan jääneen jonkin verran alle 20 miljoonan. Toimistokohteen pinta-ala on n. 11 000 m 2 ja vuokralaisiksi tulevat Omasairaala sekä viisi kuntaorganisaatiota. Kiinteistökauppaa käytiin myös toimistokohteista. OP Vuokratuotto erikoissijoitusrahasto sekä REFF III Ky, jonka sijoittajina ovat OP:n vakuutus- ja eläkeyhteisöt, ostivat Hatanpäällä sijaitsevan toimistokiinteistön Carlyle Grou-
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 17 pin hallinnoimalta Vioto Oy:ltä. Myös Kauppakatu 4:ssä sijaitseva 8 000 m 2 toimistokiinteistö vaihtoi omistajaa vuoden 2015 aikana. EQ Liikekiinteistöt erikoissijoitusrahasto osti kohteen Peab Investiltä. Lisäksi muutama kaupungissa sijaitseva päivittäistavarakauppa vaihtoivat omistajaa osana portfoliokauppoja Siriuksen ollessa ostajana. Vuoden 2015 aikana valmistui muutamia liiketilahankkeita muun muassa XXL:n, S-Ryhmän sekä Keskon K-raudan käyttöön. Ratinan kauppakeskuksen rakentaminen alkoi keväällä ja on edennyt suunnitelmien mukaisesti. Kauppakeskuksen myötä Ratinaan tulee 53 000 m 2 liikeja palvelutilaa. Tämä vahvistaa valmistuessaan 2018 keväällä liiketilojen painopistettä kosken itä-puolelle. Pirkanmaan Osuuskauppa lähti myös liikkeelle Kalevan Prismakeskuksen laajennuksen kanssa. Tässä vaiheessa laajennus käsittää 11 000 m 2 ja se on täyteen vuokrattu. Toimistosegmentin hankkeissa Technopolis saa kesäkuussa valmiiksi viimeisen vaiheen Yliopistonrinteen toimistokokonaisuuden laajennuksesta. Laajennuksen yhteenlaskettu pintaala on 11 900 m 2, mikä kasvattaa toimistokompleksin kokonaispinta-alan noin 30 000 m 2 :iin. Investoinnin arvo on 39 miljoonaa euroa. Suomen Yliopistokiinteistöjen Hervantaan rakennuttama Kampusareena valmistui syksyllä. Lisäksi Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n rakennuttama Arvo2 laajennus valmistuu kesällä. Tampereen yliopisto vuokraa 21 000 neliötä 25 vuoden vuokrasopimuksella, mikä vapauttaa merkittävästi nyt yliopiston käytössä olevia toimitiloja Finnmedin alueella. Kokonaisuudessaan kyseessä on yli 67 miljoonan euron investointi. Tampereen alueen logistiikkatilakanta on lisääntynyt Linnankallion alueella Pirkkalassa loppuvuodesta valmistuneen ALSO:n 17 600 m 2 logistiikkakeskuksen myötä. Alueelle on myös rakenteilla Postin käyttöön uusi rahtiterminaali, jonka on tarkoitus valmistua loppuvuoteen mennessä. Norjalainen Ness, Risan & Partners osti rakentuvan terminaalin osana isompaa salkkua. Elokuussa 2015 alkoi Tampereen Yliopistollisen sairaalan etupihahanke. Etupihalle rakennetaan 3 uutta rakennusta sekä pysäköintihalli. Hankkeen kokonaiskustannus on n. 200 miljoonaa euroa. Rakennusten on suunniteltu valmistuvan vuosien 2017-2019 aikana. Markku Turunen Aluejohtaja, Tampere, osakas Newsec Advice Oy +358 40 845 3482 markku.turunen@newsec.fi LIELAHTI KAUPPI VUOKRA /M 2 /KK VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka MYLLYPURO KESKUSTA / YDINKESKUSTA MESSUKYLÄ YDINKESKUSTA KESKUSTA NEKALA SARANKULMA-PARTOLA 11 20 30-75 4,5 7,0 1,0-4,0 6,5-7,5 6,0-7,0 11 19 15 35 5,5-7,0 2,0-6,0 7,0-8,5 7,0-8,5 7 18 4 8 2,0-6,0 2,0-4,0 7,5-9,5 8,0-10,0 7 13 4 8 7,0-9,0 3,0-4,0 7,5 10,0 7,0-10,0 SARANKULMA- PARTOLA NEKALA HERVANTA HERVANTA MYLLYPURO LIELAHTI KAUPPI 9 18 14 40 6,0 8,0 2,0-6,0 7,5-8,0 7,5-8,5 4 8 3,5-5,0 7,0-12,0 10 30 3,0 10,0 7,0-8,5 10 18 4,0-6,0 7,0-8,5 MESSUKYLÄ 4 8 3,0 4,0 8,5-12,0
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 18 TURKU Turun kiinteistökaupat vuonna 2015 keskittyivät pitkälti lääkäriasemakiinteistöjen kauppoihin. Kolmen suuren yksityisen lääkärikeskuksen kiinteistöt vaihtoivat omistajaa viime vuoden aikana. Keväällä Titanium Hoivakiinteistö -erikoissijoitusrahasto osti Varmalta Turun keskustassa Aninkaistenkadulla sijaitsevan Terveystalolle pitkäaikaisella vuokrasopimuksella vuokratun kiinteistön 11 miljoonalla eurolla (3 255 /m 2 ). Rakennuksen pinta-ala on 3 379 m 2. Lokakuussa Auratumin hallinnoima AKR Aura Ky myi Humalistonkadulla, lähellä rautatieasemaa, sijaitsevan Terveystalo Pulssin kiinteistön eq Hoivakiinteistöt rahastolle. Kohde on vuokrattu pitkäaikaisella vuokra-sopimuksella Terveystalolle. Kauppahintaa ei ole julkistettu. Auratumin rahasto oli ostanut kohteen Terveystalolta sale-and-leaseback järjestelyssä vuonna 2012. Marraskuussa Titanium Hoivakiinteistöt osti Varmalta Sairaala NEO:n kiinteistön Kupittaalla. Kauppahinta oli 13 miljoonaa euroa eli n. 2800 /m 2 (rakennuksen pinta-ala n. 4600 m 2 ). Sairaala NEO:n lisäksi kiinteistössä toimii muutamia muita terveydenhuoltoalan yrityksiä. Kiinteistö on entinen hypermarket-kiinteistö, joka on täysin saneerattu nykyiseen käyttöönsä vuosina 2010 2011. Edellä mainitut kaupat kertovat selvästi vireästä kiinteistösijoitusmarkkinasta Turussa ja sijoittajat etsivät erityisesti pitkää kassavirtaa tarjoavia sijoituskohteita, joissa on vahva, maksukykyinen vuokralainen. Lisäksi toimitilapuolella on tehty muutamia merkittäviä kiinteistökauppoja: Turun yliopisto ja Turun yliopistosäätiö ostivat kesällä Maaherran makasiinin tuomiokirkon läheisyydessä. Myyjänä oli Senaatti-kiinteistöt. Kiinteistö on ollut jo aiemmin vuokrattuna ostajatahojen käyttöön. Keväällä Certeum myi Orikedossa sijaitsevan teollisuuskiinteistön Kiil-
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 19 toclean Oy:lle, joka on toiminut aiemmin kohteessa vuokralaisena. Kakolan vankilasta ja merkittävästä määrästä uudisrakennusoikeutta tehtiin kauppa kesällä. Lisäksi Hansakorttelin omistajat, Veritas Eläkevakuutusyhtiö, Stiftelsen för Åbo Akademi sekä Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo, järjestelivät omistuksensa yhteisomisteiseen sijoitusyhtiöön, jonka tarkoituksena on kehittää Hansakorttelin toimintaa. Yhtiötä hallinnoi Exilion. Kyseistä järjestelyä ei voida kuitenkaan nähdäksemme pitää varsinaisena kiinteistökauppana. Asuntosijoituspuolella Sato osti keväällä Turun yliopistosäätiöltä ja NCC:ltä asuntoja keskustasta, Kupittaalta ja Länsikeskuksesta. Asuntoja oli yhteensä 140, joista 77 on rakennettu 1990-luvulla ja loput on uudistuotantoa. Kauppahinta oli n. 20 miljoonaa euroa eli reilu 140 000 /asunto. Edellä mainittujen kauppojen lisäksi Turussa sijaitsevia kiinteistöjä on sisältynyt portfoliokauppoihin niin toimitila- kuin asuntopuolellakin. Liiketilojen osalta merkittävin käynnissä oleva hanke on Kauppakeskus Myllyn laajennus. Suunnitteilla olevista hankkeista merkittävimmät ovat Kaarinanportin kauppakeskus Kaarinassa, Maskun Rivieran kauppakeskus sekä Kuninkoja retail Park Turun ja Raision rajalla. Toimistojen osalta tärkein käynnissä oleva hanke on ElectroCityn saneeraus Kupittaalla. Lisäksi Orion on saneeraamassa tilojaan Orikedossa. Lisäksi vireillä on useita uusia toimistohankkeita, mutta niiden toteutuminen ja aikataulu ovat epävarmoja. Logistiikan osalta tällä hetkellä ei ole käynnissä merkittäviä hankkeita. Postin logistiikkaterminaalin laajennus Liedossa valmistui hiljattain. Kohteen omistaa NREP:n hallinnoima rahasto. Turun telakan toiminta on lähtenyt käyntiin erinomaisesti uuden omistajan luotsaamana, mikä tuo valoa Turun teollisuuteen. Konepajakonserni Sandvik ilmoitti keväällä lopettavansa Turun tehtaan, mutta perui päätöksensä syksyllä, mikä vähentää riskitekijöitä Turun seudun teollisuudessa. Sandvik työllistää Turussa n. 450 henkilöä. Pekko Horttana Analyytikko Newsec Valuation Oy +358 50 531 1426 pekko.horttana@newsec.fi MYLLY LENTOKENTTÄ ORIKETO- METSÄMÄKI VUOKRA /M 2 /KK VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka PANSIO KESKUSTA / YDINKESKUSTA YDINKESKUSTA KESKUSTA LENTOKENTTÄ ORIKETO-METSÄMÄKI 10-18 25-65 3,0-7,0 2,0-4,0 7,0-8,0 6,0-7,0 9-14 12-30 6,0-10,0 3,0-8,0 7,5-9,0 7,0-10,0 5-10 2,0-4,0 8,5-12,0 4-7 8,0-11,0 8,5-12,0 KUPITTAA 13-17 10-20 4,0-6,0 1,0-4,0 7,0-9,0 7,0-10,0 SATAMA KUPITTAA SKANSSI SKANSSI PANSIO 15-45 4 10 2,0-4,0 3,0-8,0 6,5-7,5 8,5-12,0 SATAMA 7 12 5 10 8,0-15,0 3,0-6,0 9,0-12,0 8,5-12,0 MYLLY 15-30 1,0-4,0 6,5-7,5
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 20 OULU Oulu kiinteistökauppamarkkinat aktivoituivat viime vuoden aikana, hiljaiselon jälkeen. Suurin kiinteistökauppa viime vuonna Oulussa oli ruotsalaisen kiinteistösijoitusyhtiö Sagax AB:n hankkima lähes 68 000 neliön tutkimus- ja kehityskiinteisö NV Property Fund KY:ltä. Kohde on kauppatiedotteiden mukaan täyteen vuokrattu. Muuten paikalliset toimijat ovat ottaneet otteen Oulun markkinoista samalla kun kansalliset toimijat ovat vähentäneet omistuksia Oulussa. Esimerkiksi Citycon Oyj myi kauppakeskus Gallerian ja sen viereisen Citytalon Oulun keskustassa paikalliselle Osuuskauppa Arinalle. Ostajalla on tarkoitus kehittää Galleria ja City tavaratalojen kiinteistöjä remontoimalla ne osaksi Kauppakeskus Valkeaa, joka on rakenteilla Oulun ydinkeskustaan. Kauppakeskus Valkean on tarkoitus valmistua vuoden 2016 aikana keväällä.
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 21 Valkean yhteyteen rakentuu ydinkeskustan asuinrakennus Pajarinkulma. Siihen tulee maantasosta laskettuna 12 kerroksinen asuinkerrostalo. Asuinrakennuksen asuntovalikoima vaihtelee hulppeasta noin 140 m 2 huoneistoista, mihin kuuluu 47,5 m 2 lasitettu terassiparveke, kompakteihin yksiöihin. Rakennuttaja Skanska on myynyt kaikki 66 asuntoa, joiden arvioitu valmistuminen on kesällä 2016. Asuntojen sijoittajamarkkinoissa vuokraasuntoja myytiin loppuvuodesta lähinnä portfolioiden osana. Asuntojen kysyntä on uusissa aloitetuissa kohteissa jäänyt lähinnä ydinkeskustan alueelle, jossa pienet asunnot ovat tehneet hyvin kauppansa. Laitakaupungilla sijoitusasuntojen ja isojen perheasuntojen kysyntä on taantunut. Uusi mielenkiintoinen projekti Oulussa on peliyhtiöiden yhteistyöstä tunnetun Fingersoftin sekä oululaisen Rakennusteho Group Oy:n yhteistyöhanke korttelin kokoisesta pelikampuksesta. Oulun Aleksanterinkatu 4-6 sijaitsevan arkkitehtiosaston tilat siirtyvät Fingersoftille. Korttelin historia ulottuu pitkälle, sillä suojelumerkityt rakennukset ovat osa Oulun kulttuuriperintöä aina 1800-luvulta saakka. Korttelin myyjänä oli Suomen Yliopistokiinteistöt Oy. Fennovoiman etenevästä Pyhäjoen ydinvoimala hankkeesta uskotaan myös piristäjä Ouluun. Suomen kolmas ydinvoimapaikka on edennyt suunnitteluvaiheesta infrastruktuuritöihin ja tukirakennusten rakentamiseen. Kaikkiaan Oulun toimistomarkkinat kohentuivat vuoden 2015 aikana, uusien pienempien sekä start-up yritysten johdosta. Uudet yritykset eivät kuitenkaan ole pystyneet täyttämään suurten yritysten tyhjäksi jättämiä tiloja. Sijoittajien kiinnostuksen painopisteet ovat enemmän asunto- ja liiketilasijoittamisessa sekä logistiikassa. Oulussa onkin tapahtunut portfolioiden ohella logistiikka kiinteistökauppoja. Myös hoivakiinteistöt kiinnostavat Oulussa. Sijoittajanäkökulmasta kiinnostus on edelleen etupäässä paikallisia sijoittajia ja kotimaisia instituutioita. Kansainväliset toimijat ovat erittäin tervetulleita Oulun kiinteistökauppamarkkinoille. Mia Runtti-Manninen Aluepäällikkö Newsec Asset Management Oy +358 50 466 5623 mia.runtti-manninen@newsec.fi LINNANMAA / RITAHARJU RUSKO VUOKRA /M 2 /KK VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka LENTOKENTTÄ NUOTTASAARI JA SATAMA KESKUSTA / YDINKESKUSTA LIMINGANTULLI KONTINKANGAS YDINKESKUSTA KESKUSTA LINNANMAA/RITAHARJU RUSKO LIMINGANTULLI 10-17 30-70 3,0-7,0 2,0-4,0 7,5-9,5 6,5-8,5 10-14 15-30 5,0-9,0 2,0-7,0 8,0-11,0 8,0-10,0 KONTINKANGAS 9-14 2,0-6,0 8,5-10,5 8-13 7-16 6,0-20,0 2,0-8,0 8,5-11,0 8,0-10,0 8-13 4 8 4,0-10,0 1,0-9,0 8,5-11,0 8,5-11,0 7-12 8-15 4-7 4,0-10,0 5,0-8,0 2,0-8,0 8,5-11,0 8,0-10,5 8,5-11,0 SATAMA/NUOTTASAARI 5 8 1,0-5,0 8,5-11,0 LENTOKENTTÄ 6-12 5-8 6,0-10,0 3,0-6,0 9,0-12,0 9,5-12,0
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2016 22 MUU SUOMI JYVÄSKYLÄ Jyväskylän rakennushankkeet keskittyvät Seppälän alueelle. Alueen suurten liiketilahankkeiden, kauppakeskus Sepän ja Seppälän Portin, rakentaminen on juuri alkamaisillaan. Prisman uudistus päivittäistavarakauppaketju SOK:n käyttöön valmistunee vuoden loppuun mennessä. Kankaan alueen kehittäminen alkanee kuluvan vuoden aikana. Vanhan paperitehtaan alueelle on suunnitteilla 145 000 k-m 2 asuintilaa ja 85 000 k-m 2 liiketilaa. Kaupungissa rakentuu myös lukuisia asuntokohteita vuosittain. Lisäksi kauppakeskus Muuramen rakennustyöt Muuramessa ovat edenneet suunnitellun mukaisesti. Vuoden 2015 aikana aloitettiin myös Äänekoskelle uuden 140 000 neliön biotuotetehtaan rakentaminen, mikä on suurimpia yksittäisiä teollisuusinvestointeja Suomessa viime vuosien aikana. Transaktiomarkkinat ovat säilyneet jokseenkin aktiivisina kaupungissa. Vuoden 2015 lopun suurimmat kaupat koskivat liiketilakohteita. Seppäläntie 1 sijaitseva noin 1 800 neliön liikeja pienteollisuuskohde vaihtoi omistajaa 1,6 miljoonalla eurolla. Lisäksi Quorumin hallinnoima rahasto osti kiinteistön, jossa toimii Tourulan K- Rauta 7,8 miljoonan euron kauppahintaan. LAHTI VAASA PORI HÄMEENLINNA JYVÄSKYLÄ LAHTI KUOPIO PÄÄKAUPUNKISEUDUN KEHYSKUNNAT LAPPEENRANTA Lahdessa rakentaminen pysyi vuonna 2015 vähäisenä eikä kuluvalle vuodelle ole nähtävissä hankemäärän kasvua. Lahden keskustassa valmistui loppuvuonna suuri rakennushankekoko- naisuus kun uusi matkakeskus sekä sen yhteyteen rakennettu BW Tower valmistuivat. Alkuvuodesta 2015 Fennia, Aktia Henkivakuutus sekä Metallityöväen liitto ostivat toimistokiinteistö BW Towerin rakennuttaja YIT:ltä. Lisäksi keskussairaalan vajaan 13 000 m 2 laajennustyöt on tarkoitus valmistua kuluvan vuoden loppuun mennessä. Sijoittajakysyntä Lahteen on pysynyt kohtalaisena. Loppuvuonna 2015 Isku Invest myi omistamansa 84 000 k-m 2 toimisto-, logistiikka- ja tuotantokokonaisuuden Mukkulankadulla. Rakennukseen tulee sijoittumaan Lahden Ammattikorkeakoulun tiloja. Lisäksi varastokiinteistö osoitteessa Mannerheiminkatu 10 vaihtoi omistajaa loppuvuoden aikana. Kaupungissa myytiin myös asuntokohteita VVO:lle sekä Orava Asuntorahastolle. KUOPIO Kaupungin rakennusaktiviteetti on säilynyt maltillisena. Puijon sairaalan laajat perusparannustyöt jatkuvat ja kestävät vaiheistettuna 2020-luvulle asti. Rakenteilla on myös Technopoliksen uusi 9 000 neliön Laboratoriotalo yhtiön Microkadun kampukselle. Suunnitteilla on kuitenkin useita hankkeita, joiden rakentaminen alkaa muutaman vuoden sisällä. Näihin lukeutuvat Technopoliksen tornitalo Tiedepuiston itäpuolelle sekä useita liikerakennushankkeita. Lisäksi rakenteilla on lukuisa asuntokohteita mm. OP-Vuokratuotolle sekä VVO:lle. Norjalainen kiinteistösijoittaja Ness, Risan & Partners osti osana portfoliokauppaa Kuopion postikeskuksen Posti Groupilta. Kauppaan kuului yhteensä viisi Postin omistamaa logistiikkakiinteistöä keväällä 2015. Lisäksi kaupunki on myynyt Savonia-ammattikorkeakoulun käyttämän Opistotiellä sijaitsevan rakennuksen. YIT on myös myynyt Orava Asuntorahastolle 42 asuntoa. VAASA Käynnissä olevien uudisrakennushankkeiden määrä on Vaasassa vähäistä. Merkittävimmät hankkeet ovat Palosaareen rakennettavat Vaasan ammattikorkeakoulun campuksen B ja C vaiheet sekä Vaasa Medibothnia niminen sosiaali- ja terveydenhuollon alueellinen koulutus-, tutkimus- ja kehittämisyksikkö. Kaupunkiin on suunnitteilla lähivuosina muutama liiketilahanke. Sijoittajakysyntä Vaasassa on ollut matalaa. Viime vuoden aikana ei solmittu kuin muutama merkittävä kauppa. Kaupankäynnin kohteena oli alkuvuonna 2015 osa keskustassa sijaitsevasta Kauppakeskus Rewellista. Kaupassa Osuuskauppa KPO lisäsi omistustaan kohteessa. HÄMEENLINNA Vuoden 2014 lopulla valmistunut 26 000 m 2 Kauppakeskus Goodman on löytynyt paikkansa kaupungin liiketilamarkkinoilla sekä herättänyt mielenkiintoa ja kilpailua alueella. Vastamaan lisääntyneeseen kilpailuun Kauppakeskus Linnan yksi omistaja, Eläkevakuutusyhtiö Veritas, on käynnistänyt tilojensa peruskorjauksen ja kehittämisen vuoden 2015 syksyllä. Hämeenlinnan kiinnostavuus on jatkunut edelleen. Kesäkuun alussa erikoissijoitusrahasto eq Liikekiinteistöt osti Hämeenlinnan K-city-