Leppävirran keskustan yleiskaava Kaupallinen selvitys 28.11.2012 Leppävirran kunta
Kaupallinen selvitys 2012 1 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO 2 2 KAUPAN NYKYTILAN ANALYYSI 3 2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti 3 2.2 Ostovoima ja ostovoiman siirtymät 4 2.3 Leppävirran keskustan kaupallinen rakenne 6 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS 9 3.1 Väestön kehitys 9 3.2 Ostovoiman kehitys 2010-2030 10 3.3 Liiketilatarpeet vuoteen 2020 ja 2030 11 4 KAUPAN KEHITTÄMINEN LEPPÄVIRRALLA 15 5 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 17 5.1 Vaikutukset palveluverkkoon 17 5.2 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen 17 6 YHTEENVETO 18
Kaupallinen selvitys 2012 2 1 JOHDANTO Leppävirralla on vireillä yleiskaavan päivittäminen. Kuntaan laaditaan koko kunnan alueen kattava strateginen yleiskaava. Yleiskaavassa yhtenä merkittävänä tekijänä ovat kaupalliset palvelut. Lisäksi keskustaa ollaan kaavoittamassa osa-alue kerrallaan. Kaavoituksen tarkoituksena on lisätä asuntotonttien lukumäärää ja täydentää korttelirakennetta. Lisäksi tavoitteena tiivistää ja eheyttää yhdyskuntarakennetta. Kaavoitusta varten on kunnassa tullut tarve tehdä kaupallinen selvitys. Selvityksessä kootaan tiedot Leppävirran ja sen lähiympäristön vähittäiskaupasta sekä alueen ostovoimasta ja kilpailutilanteesta. Lisäksi selvitetään kaupan toimintaedellytyksiä ja kehitysnäkymiä, joiden pohjalta voidaan arvioida kaupan sijoitus- ja mitoitustarpeita. Nämä antavat pohjaa yleiskaavan laadintaan ja kaupan mitoittamiseen sekä kaavalliseen ohjaukseen alueella. Nykytilan ja tulevaisuuden tarpeiden pohjalta hahmotetaan selvityksessä kaupan kehittämistä Leppävirralla. Lisäksi tarkastellaan vähittäiskaupan sijoittumisen vaikutuksia kaupan palveluverkkoon, keskustan toimivuuteen sekä palvelujen saavutettavuuteen. Kaupan selvityksen on tehnyt Santasalo Ky. Selvityksen ovat tehneet tutkijat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela sekä tutkimusapulainen Maria Auranen. Selvityksen lähtökohtia on käyty läpi yhdessä Teknisen toimen johtajan Virve Wrightin ja kaavoittaja Suvi Nenosen sekä yleiskaavaa laativan Sito Oy:n kanssa.
Kaupallinen selvitys 2012 3 2 KAUPAN NYKYTILAN ANALYYSI Leppävirran kaupan nykytilaa analysoidaan tässä sekä tilastojen että kartoituksen pohjalta. Tilastosta saadaan vähittäiskaupan myynti ja alueen väestön ostovoima. Myynnin ja ostovoiman avulla voidaan laskea ostovoiman siirtymät, eli se kuinka hyvin Leppävirran kauppa myy suhteessa alueen ostovoimaan. Kartoituksen pohjalta analysoidaan kaupan sijoittumista Leppävirralla. Kartoituksen pohjalta saadaan myös tietoa vähittäiskaupan ja muiden kaupallisten palvelujen pinta-aloista. 2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Vähittäiskaupan myyntiä ja toimipaikkoja on tarkasteltu Tilastokeskuksen yritystilaston pohjalta. Mikäli kunnassa on toimialalla alle kolme toimipaikkaa, myyntitiedot on arvioitu. Tilastokeskuksen yritystilastosta on saatu liikevaihto, johon on laskettu päälle arvonlisävero. Myynti on näin verrannollinen ostovoimaan, joka myöskin pitää sisällään arvonlisäveron. Viimeisimmät yritystilaston tiedot ovat vuodelta 2010. Yritystilasto on tehty toimialaluokituksen TOL 2008 mukaisesti. Päivittäistavarakauppaan kuuluvat päivittäistavaramarketit ja lähikaupat, Alkot, päivittäistavarakaupan erikoismyymälät (mm. leipomot, makeiskaupat, jäätelökioskit, kalakaupat, luontaistuotekaupat) sekä kioskit. Tilaa vaativaan erikoiskauppaan sisältyy rauta- ja rakennustarvikekauppa, kodintekniikkakauppa, puutarhakauppa, huonekalukauppa ja venekauppa. Autokauppa ja huoltamot eivät ole mukana. Muuhun erikoiskauppaan sisältyy pääosin keskustahakuinen erikoiskauppa eli mm. muotikauppa, urheilukauppa, kulta- ja kellokauppa, kukkakauppa, apteekit, sisustuskauppa, matkapuhelinkauppa ja optikot. Vähittäiskaupan ja palveluiden toimipaikat ja myynti vuonna 2010 Leppävirralla Toimi- Myynti paikat milj. Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit 14 27 Tavaratalokauppa 1 2 Tilaa vaativa kauppa 8 11 Muu erikoiskauppa 21 10 Erikoiskauppa yhteensä 29 21 Vähittäiskauppa yhteensä 44 50 Korjauspalvelut 2 Pesulapalvelut 1 Parturit ja kampaamot 17 Kauneudenhoitopalvelut 5 Hautaustoimistojen palvelut 2 Kylpylaitokset, saunat, solariumit yms. 1 Henkilökohtaiset palvelut yhteensä 28 2 Ravintolat ja kahvilat 13 5 Lähde: Tilastokeskus Leppävirralla on Tilastokeskuksen mukaan vähittäiskaupan toimipaikoja yhteensä 44 ja niillä myyntiä 50 miljoonaa euroa. Myynti kunnassa painottuu päivittäistavarakauppaan. Päivittäistavarakaupan myynti on koko vähittäiskaupan myynnistä noin puolet, mikä on hyvin keskimääräinen taso tämän kokoluokan kaupungeissa.
Kaupallinen selvitys 2012 4 Ravintola- ja kahvilapalveluita kunnassa on 13 kpl. Korjaus- ja henkilökohtaisia palveluita kunnassa on yhteensä 28 eli saman verran kuin erikoiskauppoja. Lisäksi kunnassa on mm. pankkipalveluita, joita ei oheisessa tilastossa ole mukana. 2.2 Ostovoima ja ostovoiman siirtymät Ostovoima kuvaa markkina-alueen kysyntää. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta. Ostovoima kertoo alueen väestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen asukkaiden markkinapotentiaalin muttei sitä, missä asukkaat tämän potentiaalinsa käyttävät eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Leppävirralla kaupan ja palveluiden kannalta tärkein ostovoiman lähde ovat leppävirtalaiset. Kuntalaisia on riittävästi, jotta heidän ostovoimallaan voidaan ylläpitää riittävää kaupan palvelutarjontaa. Lisäksi Leppävirtaan kohdistuu ostovoimaa kunnan loma-asukkaista. Kunnassa on 3.100 vapaa-ajan asuntoa ja niistä 28 % on leppävirtalaisten omistuksessa. Ulkokuntalaiset ja muista maakunnista tulevat mökkiläiset tuovat myös ostovoimaa Leppävirralle. Leppävirralla on suhteellisen paljon vapaa-ajan asuntoja ja niissä lasketaan ulkokuntalaisia asukkaita olevan noin 4500 henkilöä. Loma-asukkaiden ostovoimasta lasketaan kohdistuvan Leppävirralle keskimääräisen viipymän, eli 72 päivän vuotuisen ostovoiman mukaan. Heidän Leppävirralle suuntaamansa ostovoima on noin 9,5 milj.. Lappävirran kunnan läpi kulkee yksi valtakunnan pääväylistä. Sitä kautta kulkee matkailijoita, joille Leppävirralla on tarjolla matkailupalveluita. Kunnassa on mm. Matkailukeskus Unnukka, Kylpylähotelli Vesileppis ja Kymppi Areena sekä erilaisia mökkimajoituspaikkoja. Niin ohiajavat kuin yöpyvät matkailijat tuovat ostovoimaa Leppävirran keskustan palveluihin. Arviona on käytetty, että vuosittain noin 80.000 matkailijaa kohdistaa ostovoimaansa Leppävirralle. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Leppävirralla 2011 milj. euroa 2011 Leppäv. Loma-as. Matkailu YHTEENSÄ Päivittäistavarakauppa ja Alko 29,3 2,7 1,1 33,1 Tilaa vaativa kauppa 12,9 1,2 0,5 14,6 Muu erikoiskauppa 18,8 1,7 0,7 21,3 Erikoiskauppa yhteensä 31,7 2,9 1,2 35,9 Vähittäiskauppa yhteensä 61,0 5,6 2,4 69,1 Autokauppa ja huoltamot 34,3 3,2 1,3 38,8 Ravintolat 6,5 0,6 0,5 7,6 Kauppa ja palvelut yhteensä 101,8 9,4 4,2 115,5 Lähde: Santasalo Ky 2012
Kaupallinen selvitys 2012 5 Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten vähittäiskaupan tarjonta saavuttaa alueen kysynnän. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa kussakin kunnassa toteutuneeseen myyntiin. Myynnin lähteenä on käytetty Tilastokeskuksen yritystilastoa. Ostovoiman siirtymät on kunnittain laskettu vuodelle 2010, koska uusimmat kuntakohtaiset vähittäiskaupan myyntitiedot ovat vuodelta 2010. Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdään usein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään lähialuetta hieman kauempana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan tätäkin kauempaa. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin. Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja näin keskittyvät ostoksetkin. Erikoiskaupan ostosmatkojen yhteydessä hoidetaan myös päivittäistavarakauppa-asiointia, mikä lisää päivittäistavarakaupan siirtymiä monipuolisiin keskittymiin. Tilaa vaativa kauppa keskittyy myös, mutta yksittäisiä vetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä löytyy myös pienistä keskuksista. Autokauppa keskittyy omille alueilleen, ja autokaupassa käydään myös yli maakuntarajojen. Vähittäiskaupan myynti ja ostovoima Leppävirralla 2011 Myynti Ostovoima OV-siirtymä milj. milj. milj. % ov:sta Päivittäistavarakauppa ja Alko 28 33-6 -17 % Tilaa vaativa kauppa 12 15-3 -17 % Muu erikoiskauppa 12 21-10 -45 % Erikoiskauppa yhteensä 24 36-12 -34 % Vähittäiskauppa yhteensä 51 69-18 -26 % Lähde: Tilastokeskus, Santasalo Ky Leppävirralla vähittäiskaupan myynti oli vuonna 2011 yhteensä yli 50 miljoonaa euroa ja leppävirtalaisten vähittäiskauppaan kohdistama ostovoima lähes 70 miljoonaa euroa. Ostovoiman nettosiirtymä kunnassa on 18 miljoonaa euroa eli noin neljännes ostovoimasta. Leppävirralla on paljon vapaa-ajan asukkaita ja matkailijoita, jotka käyttävät Leppävirran kaupan palveluita. Leppävirtalaisten ostovoimaa siirtyy vastaavasti monipuolisempiin keskuksiin kuten Varkauteen ja Kuopioon.
Kaupallinen selvitys 2012 6 2.3 Leppävirran keskustan kaupallinen rakenne Leppävirran kaupallinen rakenne keskustassa on selvitetty kenttäkartoituksella. Palvelut on kartoitettu lokakuussa 2012. Kartoituksen pohjalta on laskettu kaupallisten palveluiden lukumäärä sekä niiden pinta-ala. Liikkeen pinta-ala on laskettu rakennuksen pohjapinta-alan mukaan ja se pitää sisällään myymälätilan lisäksi mm. takatilat, varastot, porraskäytävät sekä seinät. Pinta-ala vastaa lähinnä kerrosalaa, muttei ole täysin yhtenevä rakennusluvan kerrosalan kanssa. Liikkeiden pinta-ala ovat kuitenkin keskenään verrannolliset. Kartoitus kuvaa aina tiettyä ajankohtaa. Tilanne elää kuitenkin jatkuvasti, liikkeet lopettavat, tilalle tulee uusia tai liikkeet vaihtavat paikkaa. Uusien liiketilojen rakentaminen on kuitenkin pidempiaikainen prosessi, joten kokonaiskuva alueen liiketilakannasta pysyy kohtalaisen vakaana pidemmän aikaa. Kaupalliset palvelut ovat Leppävirralla keskittyneet Leppävirran keskustaajamaan, mutta keskustaajamassa on hahmotettavissa ydinkeskustan lisäksi muitakin kaupan alueita. Ydinkeskustassa on päivittäistavarakauppaa ja pääosa Leppävirran erikoiskaupoista ja palveluista. Teollisuusalueille on sijoittunut teknistä erikoiskauppaa ja autoalan liikkeitä. Unnukan alue on valtatien liittymässä ja sinne on sijoittunut myös päivittäistavarakauppaa sekä matkailukeskus Unnukka erikoiskauppoineen.
Kaupallinen selvitys 2012 7 Kaupallisia palveluita on tarjolla myös Leppävirran muissa alakeskuksissa. Sorsakosken ja Oravakosken taajamissa on lähipalveluita eli päivittäistavarakauppaa ja muita palveluliikkeitä. Niissä ei ole merkittävästi erikoiskauppaa. Leppävirran keskustan toimipaikat 2012 Ydinkeskusta Unnukan alue Teollisuusalue Yhteensä Päivittäistavarakauppa 4 1 1 6 Tavaratalokauppa 1 0 0 1 Muotikauppa 2 1 0 3 Terveydenhoitokauppa 2 0 0 2 Erikoiskauppa 8 2 0 10 Sisustuskauppa 2 1 0 3 Tilaa vaativa kauppa 1 0 4 5 Pankit, vakuutus, posti 4 0 0 4 Palveluyritykset 18 1 0 19 Ravintolat, kahvilat, hotellit 7 4 1 12 Autokauppa, huoltamotoiminta 3 2 7 12 Muu käyttö 7 0 0 7 Tyhjä 6 0 0 6 Yhteensä 65 12 13 90 Päivittäistavarakauppa 5 1 1 7 Erikoiskauppa 14 4 0 18 Tilaa vaativa kauppa 4 2 11 17 Vähittäiskauppa 23 7 12 42 Palveluyritykset 22 1 0 23 Ravintolat, kahvilat, hotellit 7 4 1 12 Muu käyttö 7 0 0 7 Tyhjät tilat 6 0 0 6 Liiketilat yhteensä 65 12 13 90 Lähde: Santasalo Ky Leppävirran keskustassa on vähittäiskaupan ja palveluiden käytössä yhteensä 90 liikepaikkaa, joista kaupan käytössä on 42 liikepaikkaa ja palveluyrityksillä 35 liikepaikkaa. Muussa käytössä tai tyhjillään oli 13 liikepaikkaa. Ydinkeskustassa on kaikista liikepaikoista 72 %. Unnukan alueella ja Teollisuusalueella on kummassakin kymmenkunta liikepaikkaa.
Kaupallinen selvitys 2012 8 Kokonaisuudessaan Leppävirralla on kaupallisten palveluiden liiketilaa noin 28.000 k-m 2, josta vähittäiskauppaa on lähes 17.000 kerrosneliömetriä. Päivittäistavarakaupan käytössä on nyt 5.200 k-m 2 ja erikoiskaupan käytössä on 3000 k-m 2. Tyhjiä liiketiloja on nyt 7,6 % liiketilakannasta eli 2100 k-m 2. Tyhjien tilojen osuus on keskimääräistä korkeampi mitä kunnissa ja kaupungeissa on. Tyhjät tilat ovat lähinnä ydinkeskustassa. Leppävirran keskustan liiketilat 2012 k-m 2 Ydinkeskusta Unnukan alue Teollisuusalue Yhteensä Päivittäistavarakauppa 2 900 1 800 100 4 800 Tavaratalokauppa 400 0 0 400 Muotikauppa 200 200 0 400 Terveydenhoitokauppa 400 0 0 400 Erikoiskauppa 1 100 300 0 1 400 Sisustuskauppa 500 300 0 800 Tilaa vaativa kauppa 500 0 3 700 4 200 Pankit, vakuutus, posti 900 0 0 900 Palveluyritykset 2 300 100 0 2 400 Ravintolat, kahvilat, hotellit 1 000 3 600 200 4 800 Autokauppa, huoltamotoiminta 400 800 3 000 4 200 Muu käyttö 1 000 0 0 1 000 Tyhjä 2 100 0 0 2 100 Yhteensä 13 700 7 100 7 000 27 800 Päivittäistavarakauppa 3 300 1 800 100 5 200 Erikoiskauppa 2 200 800 0 3 000 Tilaa vaativa kauppa 900 800 6 700 8 400 Vähittäiskauppa 6 400 3 400 6 800 16 600 Palveluyritykset 3 200 100 0 3 300 Ravintolat, kahvilat, hotellit 1 000 3 600 200 4 800 Muu käyttö 1 000 0 0 1 000 Tyhjät tilat 2 100 0 0 2 100 Liiketilat yhteensä 13 700 7 100 7 000 27 800 Lähde: Santasalo Ky
Kaupallinen selvitys 2012 9 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS Leppävirta kuuluu Pohjois-Savossa Kuopion ja Varkauden markkina-alueisiin. Leppävirta on oma paikallismarkkina-alueensa, johon loma-asukkaat ja matkailijat tuovat oman lisäpotentiaalinsa. 3.1 Väestön kehitys Leppävirralla on nyt noin 10.400 asukasta. Asukasmäärä on ollut hienoisessa laskussa. Vielä 2000-luvun alussa asukkaita oli yli 11.000. Leppävirran kunnan visio vuodelle 2015 on kuitenkin kasvuun ja kehitykseen tähtäävä. Sen vuoksi tässä kaupan selvityksessä lähdetään väestökehityksessä nollakasvusta. Tähän tarpeeseen sopii hyvin Tilastokeskuksen vuoden 2009 väestörakenne-ennuste, jossa Leppävirran väkiluku säilyy yli 10.000 asukkaassa vuoteen 2030. Leppävirran ikärakenne on varsin tyypillinen keskikokoisten kuntien tapaan. Työikäistä väestöä on 61 % asukkaista ja alle 15-vuotiaita 15 %. Yli 65-vuotiaita on neljännes asukkaista. Elinkeinorakenne on sellainen, että työllisestä työvoimasta 60 % on palveluissa ja 30 % teollisissa työpaikoissa. Alkutuotannon osuus työvoimasta on alle 10 %. Leppävirran väestö ja väestöennuste 2000 2005 2011 E 2020 E 2030 Leppävirta 11 085 10 967 10 405 10 454 10 272 Lähde: Tilastokeskus
Kaupallinen selvitys 2012 10 3.2 Ostovoiman kehitys 2010-2030 Ostovoiman kehitykseen vaikuttavat alueen väestönkehitys sekä muutokset kulutuksessa. Alueen väestön ennustetaan kasvavan, mikä vaikuttaa merkittävästi ostovoiman kasvuun. Kulutus asukasta kohden on myös kasvussa. Ostovoiman kehityksen arviointi pohjautuu kulutuksen kasvuun ja sen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa nopeammin kuin päivittäistavarakauppaan kohdistuva. Erityisesti tilaa vaativa kauppa on voimakkaasti kasvava erikoiskaupan toimiala. 2000-luvulla ostovoima on kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla. Toimialoittaiset vaihtelut ovat suuria. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista hillitymmällä vauhdilla. Vuosina 2010-2030 ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden päivittäistavarakaupassa (sis. Alko) keskimärin noin prosentin vuodessa ja erikoiskaupassa keskimäärin pari prosenttia vuodessa (vaihtelee toimialoittain). Keskimääräistä nopeammin kasvavat tilaa vaativa erikoiskauppa, tietotekninen erikoiskauppa, terveyskauppa, urheilukauppa ja sisustuskauppa. Ennuste on positiivinen mutta realistinen, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta kehitystä. Aikaisempiin kehityslukuihin tuskin kuitenkaan enää pitkällä aikajaksolla päästään. Ostovoiman kasvu kuvaa reaalista kasvua eli määrällistä kasvua. Esitetty ostovoima ei siten pidä sisällään inflaatiota. Kauppaan ja palveluihin kohdistuvan ostovoiman kehitys 2011-2030 kuluttajaryhmittäin Leppävirralla 180,0 160,0 140,0 120,0 Milj. 100,0 80,0 Matkailijat Loma-asukkaat Leppävirtalaiset 60,0 40,0 20,0 0,0 2011 2020 2030 Leppävirralla on vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa noin 70 miljoonaa euroa, josta 33 miljoonaa kohdistuu päivittäistavarakauppaan. Vuonna 2025 vähittäiskaupan ostovoimaa arvioidaan olevan kunnassa noin 80 miljoonaa euroa ja vuonna 2030 yhteensä 93 miljoonaa euroa. Pääosa ostovoimasta tulee edelleen kuntalaisten kulutuksesta eli matkailun ja vapaaajan asutuksen merkitys on vain 10 % tasoa, mutta osuuden ennustetaan kasvavan 15 % tasolle vuonna 2030.
Kaupallinen selvitys 2012 11 Kaupallisiin palveluihin kohdistuva ostovoima 2011, 2020 ja 2030 milj. euroa 2011 2020 2030 Yhteensä Yhteensä Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko 33,1 36,3 39,8 Tilaa vaativa kauppa 14,6 17,7 22,2 Muu erikoiskauppa 21,3 25,8 31,6 Erikoiskauppa yhteensä 35,9 43,6 53,9 Vähittäiskauppa yhteensä 69,1 79,9 93,6 Autokauppa ja huoltamot 38,8 45,3 55,5 Ravintolat 7,6 8,1 8,8 Kauppa ja palvelut yhteensä 115,5 133,3 158,0 Lähde: Santasalo Ky 2012 Vähittäiskaupan lisäksi ostovoiman kehitystä on seurattu myös autokaupassa ja ravintolapalveluissa. Autokaupan ja huoltamoiden ostovoima kasvaa vähittäiskaupan tavoin ja säilyy suhteessa yhtä suurena kuin erikoiskaupan ostovoima. Ravintoloihin ja kahviloihin kohdistuvan ostovoiman lasketaan kasvavan 16 % yhdeksäntoista vuoden aikana. 3.3 Liiketilatarpeet vuoteen 2020 ja 2030 Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta alueella. Laskelma pohjautuu pääosin Leppävirran asukkaiden ostovoiman kasvuun. Kasvusta perustuu alueen väestön kulutuksen rakenteen muutoksesta. Kunnassa ei odoteta merkittävää väestökasvua, joka toisi kasvua myös ostovoimaan. Oman lisänsä liiketilatarpeeseen tuovat loma-asukkaat ja matkailijat. Heidän aiheuttamansa liiketilan lisätarve on otettu mukaan tässä laskelmassa. Vapaa-ajanasukkaiden ja matkailijoiden kauppapalveluiden tarve kohdentuu enemmän kesäaikaan, joten heidän vaikutuksensa on vahvasti kausiluonteista. Mitoituslaskelmissa heidän osuutensa liiketilatarpeesta on otettu mukaan kulutusosuuden suhteessa. Liiketilan tarvelaskelmissa asukkaiden ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi siten, että laskelmassa on käytetty toimialoittaisia keskimääräisiä myyntitehokkuuksia, jotka on laskettu vähittäiskaupan myynnin ja erilaisten kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain. Käytetyt tehokkuusluvut ovat valtakunnallisia keskiarvoja, joten käytetyt tehokkuusluvut ovat hieman korkeampia kuin Leppävirran kaupassa nykyään toteutuneet myyntitehokkuudet. Käytetty keskimääräinen myyntitehokkuus Kerrosala = 1,25 * myyntiala / k-m 2 / my-m 2 Päivittäistavarakauppa* 5 700 7 100 Tilaa vaativa kauppa 2 100 2 600 Muu erikoiskauppa 2 900 3 600 Erikoiskauppa yhteensä 2 500 3 100 Vähittäiskauppa yhteensä 3 100 3 900
Kaupallinen selvitys 2012 12 Kaupallisten palveluiden liikepinta-alan lisätarve kuvaa pinta-alan lisäystä, jossa koko ostovoiman kasvu on suunnattu uusiin neliöhin. Kaupan käytöstä poistuvat tai uudella korvautuvat liiketilat lisäävät kaupan liiketilatarvetta. Muiden kaupallisten palveluiden liiketilatarpeeksi on laskettu 20 % vähittäiskaupan tarpeesta. Leppävirralla kaupallisten palveluiden liiketilan lisätarve on laskettu vuosille 2011-2020 sekä 2020-2030. Laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2020 on Leppävirralla noin 5.000 kerrosneliömetriä ja seuraavalla kymmenvuotiskaudella vajaa 7.000 k-m 2. Vuoteen 2030 mennessä Leppävirralla tarvitaan lisää liiketilaa yhteensä noin 12.200 kerrosneliömetriä, jos koko ostovoiman kasvuun halutaan kasvattavan liiketilatarjontaa. Vähittäiskaupan lisätilantarve Leppävirralla 2011-2030 k-m2 2011-2020 2020-2030 2011-2030 Päivittäistavarakauppa 600 600 1 200 Tilaa vaativa kauppa 1 400 1 900 3 300 Muu erikoiskauppa 1 500 1 800 3 300 Erikoiskauppa yhteensä 2 900 3 700 6 600 Vähittäiskauppa yhteensä 3 500 4 300 7 800 Autokauppa ja huoltamot 900 1 400 2 300 Ravintolat 200 300 500 Muut kaupalliset palvelut 700 900 1 600 Kauppa ja palvelut yhteensä 5 300 6 900 12 200 Lähde: Santasalo Ky Tulevaisuudessa Leppävirralta tulee edelleen valumaan ostovoimaa monipuolisempiin keskuksiin kuten Kuopioon ja Varkauteen. Liiketilan lisätarpeet on laskettu sellaisiksi, että ostovoiman siirtymät eivät olennaisesti tule muuttumaan, mutta koko kasvava ostovoiman saadaan kohdistumaan paikkakunnalle ja siltä osin kehitys pystytään turvaamaan. Liiketilatarve voidaan toiminnoittain jakaa keskusta-alueiden tarpeeseen ja muiden alueiden tarpeeseen. Keskusta-alueille suuntautuu suuri osa päivittäistavarakaupan tarpeesta ja suurin osa erikoiskaupan tarpeesta. Vastaavasti muille alueille suuntautuu suurin osa tilaa vaativan kaupan sekä autokaupan tarpeesta. Tilaa vaativan kaupan liiketilatarvetta kohdistuu pienessä mittakaavassa myös keskusta-alueille. Keskusta-alueena tarkoitetaan tässä ydinkeskustaa ja Unnukan aluetta. Muut alueet ovat lähinnä teollisuusalueita keskustan tuntumassa. Liiketilatarpeen suuntautuminen toimialoittain eri tyyppisille kaupan alueille Keskustaalueet Muut alueet Päivittäistavarakauppa 70 % 30 % Tilaa vaativa kauppa 20 % 80 % Muu erikoiskauppa 80 % 20 % Autokauppa ja huoltamot 0 % 100 % Ravintolat 80 % 20 % Muut kaupalliset palvelut 80 % 20 %
Kaupallinen selvitys 2012 13 Liiketilatarpeen kohdistuminen keskusta-alueille ja muille alueille Leppävirralla on esitetty seuraavassa taulussa edellä esitettyjä valtakunnallisia periaatteita noudattaen. Tavoitteena on vahvistaa keskustojen asemaa erikoiskauppojen ja palveluiden keskittyminä ja turvata tilaa vaativalle kaupalle hyvät kehitysmahdollisuudet keskustan reunaan sijoittuvilla alueilla. Vähittäiskaupan lisätilantarve osa-aluilla Leppävirralla 2011-2030 k-m2 Keskustaalueet Yhteensä Muut alueet Päivittäistavarakauppa 1 200 800 400 Tilaa vaativa kauppa 3 300 700 2 600 Muu erikoiskauppa 3 300 2 600 700 Erikoiskauppa yhteensä 6 600 3 300 3 300 Vähittäiskauppa yhteensä 7 800 4 100 3 700 Autokauppa ja huoltamot 2 300 0 2 300 Ravintolat 500 400 100 Muut kaupalliset palvelut 1 600 1 300 300 Kauppa ja palvelut yhteensä 12 200 5 800 6 400 Lähde: Santasalo Ky Leppävirran ydinkeskustassa tarvitaan tarkasteluajankohtana lisää liiketilaa vähintään noin 4.000 k-m 2 ja Unnukan alueelle 2.600 k-m 2 sekä muilla alueilla vajaa 6.500 k-m 2. Erityisen tärkeää on turvata ydinkeskusta tiivistäminen ja mahdollisuus laajentua Unnukan alueelle. Liiketilan lisätarpeiden sijoittelu pääpiirteissään keskusta-alueelle Liikerakentamisen lisätarve keskustatoimintoja 1500 km2 tiva-kauppaa 4900 km2 Liikerakentamisen lisätarve keskustatoimintoja 2000 km2 tiva-kauppaa 600 km2 Liiketoimintojen eheyttäminen keskustatoimintoja 3800 km2 tiva-kauppaa 100 km2
Kaupallinen selvitys 2012 14 Leppävirran keskustan yleiskaavassa tulee varautua myös kaupallisten palveluiden kaavalliseen ylimitoitukseen. Keskustan kaupallisten toimintojen turvaamiseksi ja keskittämiseksi, kaavassa tulee olla väljyyttä ja vaihtoehtoja kaupan sijoittumiselle. Kaavallisella ylimitoituksella mahdollistetaan vaihtoehtoiset sijoittumismahdollisuudet kaupan yksiköille ja sitä kautta turvataan terve kilpailutilanne. Ydinkeskustan mahdollisuudet kehittyä kaupallisena keskuksena ovat osin rajalliset. Keskustan tiivis rakenne ei tarjoa merkittäviä mahdollisuuksia sijoitta kaupallisia palveluita keskustaan. Kaupan rakentaminen ydinkeskustassa tulee suurelta osin olemaan toimintojen täydentämistä ja palvelualueen tiivistämistä. Keskustan länsiosa eli Unnukan alue pystyy tarjoamaan uusia kauppapaikkoja suurempia kaupan hankkeita varten. Niiden mahdollistaminen vahvistaa koko keskustan vetovoimaa ilman, että keskustan osien välistä tasapainoa muutetaan nykyisestä. Tilaa vaativan erikoiskaupan keskittäminen teollisuusalueille on luontevaa kaupan sijoittelua Leppävirran keskustassa. Teollisuusalueet ovat sijoittuneet keskustan reunaan ja niiden kauppapalveluiden täydentyminen tukee hyvin keskustan palvelukokonaisuutta.
Kaupallinen selvitys 2012 15 4 KAUPAN KEHITTÄMINEN LEPPÄVIRRALLA Leppävirran asukasmäärä ei merkittävästi ole kasvussa, mutta alueen asukkaiden ostovoima kuitenkin kasvaa kulutuksen rakenteen muuttuessa. Vähittäiskaupalla on tarve kehittää palveluitaan ja kehittyäkseen kaupat tarvitsevat uusia tai suurempia liiketiloja. Leppävirran kauppapalveluiden kehittämiseksi tulee vähittäiskaupalle näin ollen varata riittävät toimintamahdollisuudet eri tyyppisiltä kaupan alueilta. Lähtökohtaisesti kaupalle tulee varata kaavoissa kehittämisvaraa ja alueita vähintään liiketilatarpeen verran. Liiketilatarvelaskelma asettaa rajan, miten suureen tilantarpeeseen ostovoiman kasvu riittää. Yleiskaavan mitoituksessa lähtökohtana tulee käyttää liiketilatarvelaskentaa, mutta kaavassa on mahdollista kaavallisella ylimitoituksella turvata vaihtoehtoja liikepaikoille. Leppävirralla kauppaa tulee kehittää nykyistä kaupallista rakennetta vahvistaen. Leppävirran keskustassa tulee kaavoituksella luoda uusia mahdollisuuksia kaupan toimintojen sijoittumiseen keskustassa. Kartoitushetkellä ydinkeskustassa oli jonkin verran tyhjää liiketilaa, joten uusien toimintojen saaminen keskustaan mahdollistuu osin jo olevia tiloja täyttämällä. Keskustan palvelukokonaisuutta tulee myös tiivistää rakentamalla uutta liiketilaa. Ydinkeskustan länsireunassa on tyhjä liiketontti, jossa on palanut liikerakennus. Tontin käyttö liikerakentamiseen vahvistaa keskustan palvelutarjontaa. Savonkatu on selkeästi ollut vanha liikekatu, mutta sen pohjoispäässä on selvästi keskustan reuna-aluetta ja liiketoiminta on painottunut palveluille. Savonkadun eteläpää on kaupallisesti hiljentynyt ja siellä on tyhjiä liikerakennuksia. Keskeiset kauppapaikat ovat kunnanviraston korttelia ympäröivillä kaduilla. Kievarinkatu on keskeisin kauppakatu Leppävirran keskustassa. Sen varrella on merkittävä osa keskustan erikoisliikkeistä ja suuremmista palveluyrityksistä. Se kytkeytyy myös kauppatoriin. Keskustan suurin liikerakennus, S-market, on myös Kievarinkadun varressa, mutta se kääntää pysäköinti- ja huoltoyhteydet Kievarinkadulle. Keskustan kehittäminen kaupallisesti toimivana on haasteellista, koska koko ydinkeskusta sijoittuu kirkonmäelle, jolloin sen rakennukset ovat mäen kuperalla harjanteella. Keskustassa on suuria korkeuseroja ja jokaisen korttelin matkalla syntyy yhden kerroksen korkeusero. Keskustan palvelukokonaisuuden hahmottaminen kuperalla pinnalla on vaikeaa ja palveluja haettaessa keskustassa on paljon tason vaihtotarpeita. Tämä heikentää palveluiden saavutettavuutta ja lisää helposti auton käyttöä keskustan alueella asioitaessa. Nordea Alko S-market Siwa Vanha Spar-market Tori Kievarinkadun kaupat Linja-autoasema Kuva Keskustan kaupan profiili ja palveluiden sijoittuminen eri tasoille Leppävirran keskustan kauppapalveluita tulee tiivistää ja saada lisää liiketiloja kaupan käyttöön. Sitä kautta saadaan turvattua keskustan palveluiden tarjonnan monipuolisuus ja kilpailukyky. Uusien liikerakennusten kautta on mahdollista ratkaista kauppojen tilatarpeet, joita on mm. palaneen kaupan korvaaminen uudella rakennuksella. Vanha kaupan tontti voi kuitenkin olla liian pieni uuden päivittäistavarakaupan rakentamiselle. Siksi kaavoissa on tutkittava
Kaupallinen selvitys 2012 16 vaihtoehtoisia paikkoja supermarketluokan myymälän sijoittumiselle. Keskustassa toimii myös suhteellisen ahtaissa tiloissa erikoistavaratalo, jolle voisi etsiä vaihtoehtoisia uusia paikkoja ydinkeskustan alueelta. Leppävirran keskustan länsiosaa on tarkasteltu Unnukan alueena. Sinne on sijoittunut päivittäistavarakauppaa ja keskustahakuista erikoiskauppaa sekä matkailua palvelevia toimintoja. Unnukan alue on rakenteeltaan keskustaa selvästi väljempi, joten siellä on enemmän mahdollisuuksia laajentaa kaupan toimintoja. Kaupan palveluiden tiivistämisellä myös parannetaan alueen toimivuutta keskusta-alueena. Leppävirrantiellä Vokkolantien ja Petäiköntien väliseen kortteliin on tutkittu supermarket-kokoluokan myymälän sijoittumista. Se sijoittuisi keskustaan ja samalla myös vahvistaisi kaupallista sidettä ydinkeskustan ja Unnukan välillä. Tilaa vaativa erikoiskauppa on keskittynyt Leppävirran teollisuusalueille. Nykyisistä myymälöistä pääosa on sijoittunut Teollisuustien varrelle. Alue alkaa olla täyteen rakennettu, joten uusia tilaa vaativia kauppoja tulee sijoittaa valtatien länsipuolelle Kokoojatien ja Tervolammen alueelle. Näille alueille tulee kaavoissa mahdollistaa kaupan toimintojen laajentumiset.
Kaupallinen selvitys 2012 17 5 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Selvityksessä arvioidaan edellisessä luvussa esitettyjen kehittämismahdollisuuksien ja mitoituksen kaupallisia vaikutuksia. Vaikutusten arviointi pohjautuu kaupan nykytilaan sekä laskettuun liiketilan lisätarpeeseen. 5.1 Vaikutukset palveluverkkoon ja keskustakauppaan Leppävirran keskusta toimii alueen pääkeskustana, jonne sijoittuu päivittäistavarakauppaa ja pääosa erikoiskaupoista. Alakeskuksina toimivat Sorsakoski ja Oravakoski. Tilaa vaativaa kauppaa on nyt sijoittunut keskustan reunalle ja sillä on myös laajentumisvaraa alueella. Liiketilan lisätarpeet tarkastelujaksolla ovat kohtuulliset, joten ne mahtuvat hyvin toteutettumaan nykyisissä keskustoissa ja kauppapaikoissa. Keskusta on tärkein kauppapaikka kunnassa ja siellä kauppa selvästi laajenee. Yleiskaavan tulee mahdollistaa tarvittava laajentuminen. Haasteena on saada sijoittajia ja toteuttajia uusille liiketiloille Leppävirran kokoisessa kunnassa. Kaupan kehittymisellä Leppävirran keskustaan ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia alakeskusten kauppapalveluiden kehittymiselle. Päivittäistavarakaupan säilymiseen alakeskuksissa vaikuttaa enemmän oman kylän asukasmäärän kehitys kuin keskustan kehittyminen. Asiointitottumukset eivät suuresti muutu, vaikka Leppävirran keskustan kauppaa kehitetäänkin. Keskustan kehittäminen vähentää enemminkin asiointitarvetta monipuolisempiin keskuksiin. Tilaa vaativalle kaupalle on osoitettu laajentumismahdollisuuksia teollisuusalueille valtatien kummallekin puolelle. Valtatien varren keskittymän kehittymisellä ei ole haitallisia vaikutuksia keskustakauppaan, jos alueelle suunnataan selkeästi tilaa vaativaa kauppaa ja mahdollisesti liikennettä palvelevia toimintoja. Alueen tarjonta on rakenteeltaan erilainen kuin keskustassa, jolloin alue ennemmin täydentää keskustan palveluita kuin kilpailee keskustan kanssa. Leppävirran kaupan kehittämisellä ei ole merkittäviä negatiivisia vaikutuksia lähikuntien kaupallisiin palveluihin. Leppävirran kaupallisten palvelujen kehittämisessä lähtökohtana ovat kunnan omat asukkaat ja vapaa-ajan asukkaat sekä matkailijat. Tavoitteena on vähentää siirtymiä muualle. Ostovoiman siirtymät kohdistuvat nykyään suuriin keskuksiin, joissa leppävirtalaisten merkitys on hyvin pientä. Eli siirtymien pienentyminen ei vaikuta näihin merkittävässä määrin. 5.2 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen Uusien kaupan palveluiden saaminen Leppävirralle parantaa palveluiden alueellista saatavuutta. Asiointimatkat suurempiin keskuksiin vähenevät, jos palvelut paranevat kunnan sisällä riittävästi. Tilaa vaativan kauppa keskittyminen valtatien varteen teollisuusalueille säilyttää palveluiden hyvän saavutettavuuden kunnassa. Tällä hetkellä kunnassa on jonkin verran tyhjää liiketilaa, mutta osa siitä on huonossa kunnossa. Kuntaan on siten mahdollista saada lisää palveluita keskusta-alueille, mikä vahvistaa palveluiden saatavuutta. Mikäli kuntaan saadaan uutta liiketilaa ja sitä kautta parannettua kauppapalveluiden tarjontaa, nykyistä enemmän ostovoimaa saadaan kohdistumaan kuntakeskukseen. Tämä parantaa palveluiden saavutettavuutta Leppävirralla.
Kaupallinen selvitys 2012 18 6 YHTEENVETO Leppävirran kauppapalvelut ovat keskittyneet kunnan keskustaan ja alakeskuksiin. Pääosa palveluista on keskustassa ja ne ovat suhteelliseen tiiviinä kokonaisuutena. Palveluiden rakenne vastaa kohtuullisen hyvin Leppävirran kunnan kokoisen keskustan palveluita. Kauppapalveluista puuttuu jotakin erityistarjontaa mikä johtaa ostovoiman siirtymiin Kuopion ja Varkauden suurempiin keskuksiin. Palvelutarjonnan vahvistamisella on mahdollista saada jonkin verran paremmin ostovoimaa pysymään Leppävirralla. Leppävirran kauppapalvelut saavat suurimman osan ostovoimasta kuntalaisilta. Vapaa-ajan asukkaat ja matkailijat tuovat kuitenkin pienen lisän kaupan myynteihin ja tämä osuus on lähivuosina kasvussa. Kokonaisostovoiman kasvu edellyttää varautumista kauppapalveluiden tarjonnan kasvuun. Kaupan mitoituksessa lasketaan, että liiketilan kokonaiskasvu vuoteen 2030 mennessä olisi yli 12.000 k-m2. Siitä pääosa tulee kohdentaa keskusta-alueelle eli ydinkeskustaan ja Unnukan alueelle. Teollisuusalueilla tulee varautua myös tilaa vaativan erikoiskaupan liiketilan kasvutarpeisiin. Leppävirran keskustan kauppapalveluiden kehittämiseksi yleiskaavassa tulee mahdollistaa liiketilan kasvutarpeet keskustoissa. Keskustoissa on jo nyt olemassa olevia kaupan tilatarpeita, joita ei voida ratkaista tyhjiä tiloja täyttämällä. On tarve rakentaa uusia ja kaupan toimintaan soveltuvia tiloja. Uusien liikerakennusten myötä mahdollistetaan myös keskustan eheyttäminen ja parannetaan keskustan kaupallista toimivuutta.