Kun olen kaksin koirani kanssa, kuulen kun hänen tassut napsuttelee Angie Myyrmäki KORJAAVA JA EHKÄISEVÄ ASUMIS- SOSIAALINEN TYÖ SEMINAARI 11.10.2018 VUOKRA- SOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 1
SISÄLLYS 1. Yleistä vuokrasuhteen sääntelystä 2. Vuokrasopimuksen päättäminen 3. Irtisanominen ja purkaminen 4. Häätöprosessi 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 2
YLEISTÄ Vuokralaisen ja vuokranantajan välisiä suhteita sääntelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL) vuokrasopimus Hyvä vuokratapa ohjeistus Myös muualta lainsäädännöstä tulee määräyksiä vuokrasuhteisiin Esim. perintälaki, kunnalliset järjestysmääräykset 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 3
YLEISTÄ Vuokrasopimus on aina voimassa joko toistaiseksi voimassa olevana tai määräaikaisena Määräaikainen vuokrasopimus päättyy tavanomaisesti sopimuksen määräajan päätyttyä Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päättyy tavanomaisesti jommankumman osapuolen irtisanoessa sopimus 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 4
VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTYMINEN Vuokrasopimus voi päättyä 1. Irtisanomalla 2. Purkamalla 3. Lakkaamalla 4. Määräajan päätyttyä (määräaikainen sopimus) 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 5
VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN Vuokralaisen irtisanoessa sopimus Aina 1 kuukauden irtisanomisaika Ei vaadita irtisanomisperustetta Vuokranantajan irtisanoessa sopimus Irtisanomisaika 3 kuukautta (jos sopimus on kestänyt alle vuoden) tai 6 kuukautta (jos sopimus on kestänyt yli vuoden) Irtisanomiselle oltava hyväksyttävä peruste Irtisanomisaika lasketaan aina irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä lukien 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 6
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN Oikeus purkaa vuokrasopimus edellyttää aina sopimusrikkomusta Rikkomuksen on oltava erityisen vakava Kun vuokrasopimus on purettu, se päättyy heti purkamisilmoituksen tiedoksiantamisella (vrt. irtisanominen) 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 7
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN Yleisin peruste, jolla vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus huoneisto aiheuttaa vaaraa vuokralaisen tai hänen perheeseen kuuluvan terveydelle AHVL:ssä myös muita perusteita sopimuksen purkamiselle 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 8
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN Vuokranantajan purkaessa vuokrasopimuksen, on vuokralaiselle pääsääntöisesti aina ennen purkamista annettava ensin varoitus Varoituksessa yksilöidään sopimusrikkomus Mikäli vuokralainen syyllistyy varoituksen tiedoksisaamisen jälkeen samankaltaiseen sopimusrikkomukseen, voi vuokranantaja purkaa sopimuksen Yksikin varoitus lähtökohtaisesti riittää 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 9
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN Vuokranantajan purkuperusteet on lueteltu tyhjentävästi AHVL 61 :ssä Vuokranmaksun laiminlyönti (myös ilman varoitusta) Vuokraoikeuden tai hallinnan luvaton siirto (myös ilman varoitusta) Käyttötarkoituksen vastainen käyttö Häiritsevä elämä Huoneiston huono hoito Järjestysmääräysten rikkominen Purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on lisäksi oltava vuokranantajalle vähäistä suurempi merkitys 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 10
SOPIMUKSEN PÄÄTYTTYÄ Vuokrasopimuksen päätyttyä vuokralaisen on palautettava huoneisto vuokranantajan hallintaan. Avainten palautus Loppusiivous Huoneisto on palautettava vuokranantajalle vastaavassa kunnossa kuin se oli vuokrasopimuksen alkaessa pl. huoneiston tavanomainen kuluminen Vuokralaisen on korvattava vuokranantajalle huoneistossa aiheuttamansa muusta kuin tavanomaisesta kulumisesta aiheutunut vahinko Mikäli vuokralainen ei vapaaehtoisesti muuta huoneistosta, on vuokranantajan haettava häätöä 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 11
HÄÄTÖPROSESSI 1. Todetaan vuokrasopimuksen purkamisperuste (ja annetaan asukkaalle varoitus) Tarvittaessa myös toinen varoitus 2. Laitetaan vireille purku- ja häätökanne käräjäoikeudessa (KO) Haastemies tiedoksiantaa kanteen asukkaalle Asukkaalla yleensä 2-3 viikkoa aikaa vastata Asia käsitellään joko kirjallisesti tai viedään suulliseen käsittelyyn Suullisessa käsittelyssä todistajiksi kutsutaan tarvittaessa naapuriasukkaita Riitautunut prosessi KO:ssa voi kestää useita kuukausia 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 12
HÄÄTÖPROSESSI 3. KO antaa asiassa päätöksen Yksipuolinen tuomio = heti lainvoimainen Tuomio = lainvoimainen valitusajan päätyttyä (7 tai 30 vrk) 4. Lainvoimainen päätös toimitetaan ulosottoon (UO) täytäntöönpantavaksi UO määrää muuttopäivän Asukkaalla 1-2 viikkoa aikaa vapaaehtoisesti muuttaa huoneistosta Jos asukas ei ole muuttopäivään mennessä muuttanut, määrää UO häätöpäivän, jona häätö pannaan täytäntöön 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 13
KIITOS 11.10.2018 Vuokrasopimuksen päättäminen - PKo 14