Rakennuslautakunta 19.03.2013 Sivu 1 / 1 4795/10.03.00/2012 48 Lausunnon antaminen Helsingin hallinto-oikeudelle uudisrakennuslupaa ja aloittamisoikeutta koskevista valituksista, lupatunnukset 2012-1213 ja 2013-126, 49-42-21-5, Raasilanmäki 13, 02330 Espoo Valmistelijat / lisätiedot: Hellsten Petri, puh. (09) 816 22649 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Rakennuslupapäällikkö Solja Mäkelä Rakennuslautakunta antaa seuraavan lausunnon: Rakennuspaikka on asemakaavassa erillispientalojen korttelialueella. Kyseessä olevan tontin 5 sallittu rakennusoikeus on tehokkuusluvun e=0,20 mukaan laskettuna 240 kem2 ja kerrosluku (½)III, jossa sulkeissa oleva murtoluku osoittaa kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Sallitun rakennusoikeuden lisäksi alueella saa rakentaa asuntojen käyttöön tulevia säilytys- ja yhteistiloja enintään 15 % kaavaan merkitystä rakennusoikeudesta. Autopaikkoja tulee rakentaa kaksi kappaletta pientaloasuntoa kohti. Autopaikat on pääasiassa sijoitettava asuinrakennuksen yhteydessä olevaan autotalliin tai autosuojaan. Asemakaavan mukaan peruskallion louhimista ja peittämistä tulee välttää ja rakennukset saa sijoittaa tonttien väliseen rajaan kiinni naapuritontin omistajan suostumuksella. Asemakaavan mukaan julkisivumateriaalina tulee käyttää punatiiltä. Espoon kaupunkisuunnittelukeskus on laatinut alueelle 10.11.2011 tarkistetun korttelisuunnitelman ja rakentamistapaohjeet. Korttelisuunnitelmalla täydennetään ja täsmennetään asemakaavan tavoitteita. Korttelin 42021 tonttia 5 koskien korttelisuunnitelmassa ja rakennustapaohjeessa todetaan muun muassa seuraavaa: Korttelisuunnitelman mukaan rakennukset sijoitetaan kaaren muotoon noin 5 14 metrin etäisyydelle tonttien kadunpuoleisesta rajasta. Talon päädyn on noudatettava yhdessä naapurirakennuksien päätyjen kanssa suunnitelmassa osoitettua kaarevaa linjaa. Rakennukset pyritään sijoittamaan tasavälein toisiinsa nähden etäisyyksien ollessa kadun puolella noin 10 metriä. Korttelisuunnitelman mukaan etupiha toimii autonsäilytys ja rakennukseen kauttakulkualueena sekä kasvillisuuden osalta rakennuksia pehmentävänä vyöhykkeenä. Oleskelu ja leikki sijoittuvat tontin eteläpuolelle. Tontilla numero 5 ei tontin kapeuden ja olemassa olevan kivikkoisen / kallioisen
Rakennuslautakunta 19.03.2013 Sivu 2 / 2 kumpareen vuoksi saa katosta sijoittaa neljää metriä lähemmäs tontin pohjoisrajasta. Autopaikat suositellaan sijoitettavaksi autotalliin rakennuksen alimpaan kerrokseen. Julkisivu saa olla muista rakennuksista poiketen 9,5 metriä. Tonttien numero 5 ja 12 kohdalla rakennusten pääty korostuu kadun päätepisteessä. Siksi rakennuksen suunnitteluun on kiinnitettävä erityistä huomiota. Korttelisuunnitelman mukaan autokatokset sijoitetaan kadun suuntaisesti 0,5 metrin päähän tontin kadunpuoleisesta rajasta, lukuun ottamatta tontteja 5 ja 12. Auto pitää pystyä kääntämään tontilla, eikä katoksesta saa peruuttaa suoraan kadulle. Tontilla 5 ei saa rakentaa autopaikkoja tai asuinrakennusta kadunpuolella olevan kumpareen kohdalle. Etenkin tällä kohdalla kallion louhimista on vältettävä ja kalliota sekä kivenlohkareita pyrittävä hyödyntämään kadunvarren maisemoinnissa. Korttelisuunnitelman mukaan julkisivumateriaalina voi käyttää ruukintiiltä tai vastaavan sävyistä rappausta sekä tehostemateriaalina kuultavan sävyistä puuta. Lähellä naapurin rajaa olevan julkisivun tulee olla hillitty ja mahdollisesti köynnöksien koristama. Tälle sivulle ei saa avata asuinhuoneiden pääikkunoita. Korttelisuunnitelman mukaan kattomuotona tulee olla pulpettikatto, jonka kaltevuus on 1:8. Katon materiaalina on tumman harmaa tai musta konesaumattu pelti ja sen lappeen tulee laskea etelään tai kaakkoon. Katot on varustettava avoräystäillä. Tontilla numero 5 julkisivut saavat olla enintään 9 metriä korkeita ja pääoven ei tarvitse olla kadunpuoleisissa julkisivuissa kuten muilla tonteilla. Julkisivujen tulee olla visuaaliselta hahmoltaan selkeäpiirteisiä. Luvanmukaisen uudisrakennuksen kerrosala on 280 kem2. Varsinainen asumiseen tarkoitettu kerrosala on 223 kem 2 ja varastoihin käytetty lisäkerrosala 57 kem2. Ulkoseinän yli 250 mm paksu osuus on 10 kem2. Tontille rakennetaan kaksi autopaikkaa katokseen. Tontti 5 sijaitsee Raasilanmäki-nimisen kadun ja kadun varrelle nauhamaisesti sijoittuvien tonttien taitekohdassa. Uudisrakennus sijoittuu länsinurkastaan 3,5 metrin etäisyydelle tontin 42-21-4 rajasta naapurin suostumuksella. Autokatossiipi ja maalämpökaivo sijoittuvat lähimmillään 2,2 metrin päähän tontin 42-21-6 rajasta, mihin on myös saatu naapurin suostumus. Uudisrakennus on sijoitettu asemakaavan mukaiselle rakennusalalle lukuun ottamatta rakennuksen pilareiden varassa sijaitsevaa parvekkeen kulmaa, joka sijoittuu noin 2 m2:n osalta istutettavalle tontin osalle. Poikkeamaa asemakaavasta on pidetty vähäisenä ottaen huomioon tontin kiilamainen muoto, tontin kadunpuoleisessa päässä sijaitseva kallioinen kumpare sekä korttelisuunnitelmassa mainitut tonttia 5 koskevat erityisohjeet. Rakennuksen päämassa sijoittuu kokonaan rakennusalalle. Uudisrakennus on sijoitettu tontin 6 puoleisen rajan suuntaisesti. Asuinrakennuksen yhteyteen rakennettava autokatos sijaitsee noin kuuden metrin etäisyydellä Raasilanmäen puoleisesta tontin rajasta ja
Rakennuslautakunta 19.03.2013 Sivu 3 / 3 asuinrakennuksen pääty noin 14,5 metrin etäisyydellä ko. tontin rajasta. Asuinrakennuksen etäisyys tontin 4 asuinrakennuksesta on yli 8 metriä. Auton kääntäminen tontilla on mahdollista korttelisuunnitelman edellyttämällä tavalla ja autokatoksen ja kadun väliin on suunnitelmissa esitetty säilytettävä avokallio korttelisuunnitelman mukaisesti. Uudisrakennuksen ensimmäisen asuinkerroksen pääikkunat ruokailutilan, olohuoneen ja vilvoitteluhuoneen osalta avautuvat pääosin kaakkoon. Osa ruokailutilan ja olohuoneen ikkunoista avautuu myös lounaaseen tontin 4 suuntaan. Tätä voidaan pitää vähäisenä poikkeamana korttelisuunnitelmasta. Luvan mukainen rakennus on julkisivuiltaan pääosin rapattu ja noudattaa korkeudeltaan, kattomuodoltaan, julkisivumateriaaleiltaan ja väritykseltään korttelisuunnitelmaa. Hanke on vähäistä rakennusalan ylitystä lukuun ottamatta asemakaavan mukainen ja noudattaa pääosin alueen korttelisuunnitelmaa ja rakentamistapaohjetta. Rakennuksen massan työntyminen alemmas tontille lupahakemuksessa esitetyllä tavalla on perusteltua ottaen huomioon tontin katua kohti kapeneva muoto sekä että autojen tulee pystyä myös kääntymään oman tontin puolella. Rakennuksen asemoinnin tai ikkunoiden suuntauksen ei voida katsoa tarpeettomasti haittaavan naapuria tai vaikeuttavan naapurikiinteistön sopivaa rakentamista. Edellä todettu huomioiden hanke täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 135 :n edellyttämät rakennusluvan myöntämisen edellytykset asemakaava-alueella. Rakennushankkeelle on luvan myöntämisen yhteydessä myönnetty aloittamisoikeus maanrakennus- ja perustustöiden tekemiselle ja 13.2.2013 23 on lisäksi myönnetty aloittamisoikeus rakennustöiden loppuunsaattamiseksi ennen luvan lainvoimaisuutta. Rakennustöiden jatkamisen ei voida katsoa tekevän muutoksenhakua hyödyttömäksi, joten oikeus rakennustöiden jatkamiseen ja loppuunsaattamiseen on voitu myöntää. Hakijat ovat hakemuksessa sitoutuneet saattamaan rakennuspaikan ja sen ympäristön sellaiseen kuntoon kuin se oli ennen rakentamisen aloittamista tai muuttamaan jo toteutettua toimenpidettä valituksen johdosta annetussa päätöksessä edellytetyllä tavalla. Hakijat ovat asettaneet yhteensä (6685 + 9765) 16450 euron suuruisen vakuuden. Rakennuslautakunta viittaa valituksenalaisten päätöstensä perusteluihin ja toteaa, ettei valituksissa ole esitetty mitään sellaista asiaan vaikuttavaa seikkaa, joka ei olisi ollut lautakunnan tiedossa valituksenalaisia päätöksiä tehtäessä tai jonka perusteella päätöksiä tulisi muuttaa. Rakennuslautakunta liittää lausuntoonsa valituksenalaisten päätöstensä perusteena olevat asiakirjat. Päätös Oheismateriaali Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. - Rakennuslautakunnan päätös 11.12.2012 222
Rakennuslautakunta 19.03.2013 Sivu 4 / 4 - Rakennuslautakunnan päätös 13.2.2013 23 - Valituskirjelmä 6.1.2013 - Valituskirjelmä 5.3.2013 - Asemapiirros, lupa 2012-1213 - julkisivut, lupa 2012-1213 - Pohjat 2. ja 3. kerros, lupa 2012-1213 - Korttelisuunnitelman havainnekuva, korttelit 42020 ja 42021 Selostus Valituksenalaiset päätökset Espoon rakennuslautakunta 11.12.2012 222 Espoon rakennuslautakunta 13.2.2013 23 Rakennuspaikka ja sen omistajat 49-42-21-5, Saunalahti Raasilanmäki 13, 02330 Espoo Minna Forsell ja Juha Maijala Lupien hakijat Minna Forsell ja Juha Maijala Lupatunnukset 2012-1213 ja 2013-126 Aiempi käsittely Uudisrakennuslupa 2012-1213 myönnetty, yksiasuntoisen pientalon ja siihen kytketyn autokatos-varaston rakentaminen, maalämpökaivon poraaminen ja aloittamisoikeus maanrakennus- ja perustustöiden tekemiselle ennen rakennusluvan laivoimaisuutta / lupavalmistelija 25.10.2012 101 Oikaisuvaatimus hylätty ja päätetty pysyttää lupavalmistelijan päätös / Rakennuslautakunta 11.12.2012 222 Aloittamisoikeus 2013-126 rakennustöiden loppuunsaattamiseksi ennen rakennusluvan lainvoimaisuutta myönnetty / Rakennuslautakunta 13.2.2013 23 Valitusten tekijät Helena Gerkman-Värtinen ja Jukka Värtinen Valitusten vaatimukset Valitusten tekijöitä on kuultu naapurin kuulemisen yhteydessä. Tästä huolimatta valitusten tekijöiden kuulemisen yhteydessä esittämiä huomautuksia ja vaatimuksia ei ole huomioitu myönnetyssä rakennusluvassa. Tästä syystä valitusten tekijät pyytävät, että uudisrakennuslupa 2012-1213 käsitellään hallinto-oikeudessa uudelleen ja tehty päätös oikaistaan. Valitusten tekijät ovat lisäksi valittaneet 7.2.2013 myönnetystä aloittamisoikeudesta ennen rakennusluvan lainvoimaisuutta.
Rakennuslautakunta 19.03.2013 Sivu 5 / 5 Valitusten perustelut Rakennuksen asemointi tontille Korttelisuunnitelmassa sanotaan yksiselitteisesti Talon päädyn on noudatettava yhdessä naapurirakennuksien kanssa suunnitelmassa osoitettua kaarevaa linjaa. Tontille 5 talo on kuitenkin asemoitu niin, että talon etureuna ei miltään kohdin ole korttelisuunnitelmassa määrätyn linjan kanssa, vaan poikkeaa siitä merkittävästi. Kaikissa kortteleihin 42021 ja 42020 myönnetyissä luvissa talojen asemoinnin tärkeimpänä lähtökohtana on ollut korttelisuunnitelmissa määrätty kaari. Taloja ei ole saanut asemoida rajojen suuntaisesti, eikä myöskään tien suuntaisesti, vaan tärkeimpänä lähtökohtana on ollut korttelisuunnitelmissa määrätty kaari. Tontin 5 talon etureuna on kuitenkin useiden metrien päässä kaaresta ja rikkoo merkittävällä tavalla koko korttelin ilmeen. Kun lupa on myönnetty näin asemoidulle talolle, virkamiehet ovat asettaneet rakentajat eriarvoiseen asemaan. Tontin 5 kiilamaisen muodon vuoksi talon asemointi tontille on haasteellista ja siksi korttelisuunnitelmassa sanotaankin: Tontttien numero 5 ja 12 kohdalla rakennuksen pääty korostuu kadun päätepisteessä. Siksi rakennuksen suunnitteluun on kiinnitettävä erityistä huomiota. Tontin 5 talo on kuitenkin suunniteltu korttelisuunnitelmasta piittaamatta ja talo on sopimaton tälle nimenomaiselle tontille. Korttelisuunnitelmassa tämän kyseisen tontin talo on määrätty asemoitavaksi niin, että sen yksi kulma on kiinni tontin numero 6 rajassa, jolloin talon pääty asettuu hyvin kaarelle. Tämä asemointi on mahdollistettu kirjaamalla se jokaiseen korttelin alueen kauppakirjaan ja vuokrasopimukseen. Korttelisuunnitelmassa annetaan tontille 5 vain kaksi mahdollisuutta poiketa säännöistä. Toinen on se, että talon julkisivu saa olla 9 metriä korkea ja pääoven ei tarvitse olla kadun puolella. Lisäksi korttelisuunnitelmassa nimenomaan suositellaan tontilla 5 autopaikkojen rakentamista talon alle, jolloin autojen kääntäminen omalla tontilla onnistuu hyvin. Korttelisuunnitelman pääajatuksena on myös ollut, että talot sijoittuvat suhteellisen lähelle toisiaan itä-länsisuunnassa, mutta kun ne on sijoitettu kaikki kaarelle, niin jokaiselle aukeaa kaunis näkymä etelään ulkoilureitin suuntaan. Jos talon tontille 5 saa rakentaa niin alas, että talo alkaa, kun valitusten tekijöiden parveke loppuu, se aiheuttaa merkittävää haittaa valitusten tekijöille. Valitusten tekijöiden piha on silloin suoraan tontin 5 talon ikkunoiden alla. Tämä aiheuttaa merkittävää haittaa valitusten tekijöiden asumismukavuudelle. Valitusten tekijät olivat tontin ostaessaan siinä uskossa, että korttelin talot rakennetaan suunnitelman mukaisesti. Rakennuksen ikkunat
Rakennuslautakunta 19.03.2013 Sivu 6 / 6 Nykyinen asemointi vie valitusten tekijöiden mahdollisuuden jonkinasteiseen yksityisyyteen ja rauhaan ja aiheuttaa merkittävää haittaa asumismukavuudelle. Piha tontilla 4 jää suoraan tontin 5 talon ikkunoiden alle. Korttelisuunnitelmassa kielletään nimenomaan pääikkunoiden avaaminen tähän suuntaan: Lähellä naapurin rajaa olevan julkisivun tulee olla hillitty ja mahdollisesti köynnöksien koristama. Tälle sivulle ei saa avata asuinhuoneiden pääikkunoita. Nyt talon pääikkunat on suunnattu juuri valitusten tekijöiden tontin suuntaan, vaikka se on korttelisuunnitelmassa nimenomaan kiellettyä. Ikkunat ovat yli 2 metrin korkeudella, joten niiden eteen suunniteltu tuija-aita ei anna valitusten tekijöille mitään yksityisyyden suojaa. Jos talo sijoitetaan kaarelle, niin isoilla ikkunoilla ei ole merkitystä tontille 4. Korttelisuunnitelmassa mainittu avokallio Valitusten tekijät haluavat tuoda hallinto-oikeuden tietoon sen seikan, että korttelisuunnitelmassa mainittu säilytettävä avokallio on jo räjäytetty kaupungin toimesta kappaleiksi. Aloittamisoikeus Aloittamisoikeuden osalta valitusten tekijät ovat todenneet lisäksi, että pantin suuruuden tulee vastata mahdollisen päätöksen muuttamisen aiheuttamia kustannuksia. Jos talo rakennetaan valmiiksi, ei 9765 euroa riitä mitenkään talon purkamiseen ja tontin alkuperäiseen kuntoon saattamiseen. Yhteenveto Rakennuslautakunta ja rakennusvalvonta ovat omissa päätöksissään poimineet korttelisuunnitelmasta vain heidän päätökseen soveltuvat kohdat ja jättäneet kaikki muut korttelisuunnitelman vaatimukset huomioimatta. Päätöksissä todetaan, että talo on kaavan mukainen, näin varmasti onkin, mutta jos korttelin kaikilta muilta rakentajilta on vaadittu nimenomaan korttelisuunnitelman noudattamista, niin miten yhdelle rakentajalle voidaan myöntää erivapauksia ja sanoa, että talo on kaavan mukainen. Silloin kaikki muutkin olisivat voineet rakentaa talonsa vapaammin ja ne olisivat silti kaavan mukaisia. Valitusten tekijät vaativat kansalaisten tasapuolista kohtelua ja että myös tontille 5 myönnettävässä luvassa noudatetaan samoja määräyksiä kuin kaikkien muiden kortteleihin 42020 ja 42021 myönnettyjen rakennuslupien kohdalla. Valitusten perustelut käyvät tarkemmin ilmi oheismateriaalina olevista valituskirjelmistä. Tiedoksi - Helsingin hallinto-oikeus
Rakennuslautakunta 19.03.2013 Sivu 7 / 7