Markkinakatsaus Kevät 2015 Suomi
Sisältö Catella lyhyesti JOHDANTO 2 Catella lyhyesti 3 Pääkirjoitus Investointimarkkina 7 CREDI 8 Euroopan toimistomarkkinat TOIMITILAMARKKINAT Pääkaupunkiseutu 12 Tampere 1 Tampereen keskusta 18 Turku 20 Oulu 22 Lahti 2 Jyväskylä 26 Vaasa 28 Muut kasvukeskukset 30 Markkinatietoa alueittain MUUTA 31 Yhteystiedot 32 Referenssit Catella konserni toimii taloudellisena neuvonantajana ja varainhoitajana erikoistuen kiinteistö-, korko- ja pääomamarkkinoihin. Catellalla on johtava asema kiinteistösektorilla ja vahva paikallinen edustus Euroopassa. Catellan kiinteistösektorin neuvonantopalvelut Euroopassa kattavat kolme toimialaa; myynti- ja ostoneuvonanto, pääomajärjestelyt sekä tutkimus ja arviointi. Catella on johtava neuvonantaja Suomen kiinteistömarkkinoilla. Palveluitamme Suomessa ovat kiinteistötransaktiot, vuokraus, rahoitusjärjestelyt sekä arviointi- ja konsultointipalvelut. Palveluksessamme on 37 henkilöä kuudessa toimistossa. Transaktiopalvelut Yksittäisten kohteiden ja portfolioiden myynti Myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt Ostoneuvonanto Kiinteistökehitysprojektien neuvonanto Arviointi- ja konsultointipalvelut Yksittäisten kiinteistöjen arviointi Portfolioiden arviointi ja analysointi Toimitiloihin liittyvät strategiset ja taloudelliset selvitykset Markkinavuokra-analyysit Markkina-alueanalyysit Arviointiasiantuntijamme ovat keskuskauppakamarin hyväksymiä Capital Markets -palvelut Rahoitusneuvonanto Oman pääoman hankinta Julkiset pääomamarkkinajärjestelyt Pääomarakenteen uudelleenjärjestelyt Nordic Fixed Income -palvelut Rahoitusneuvonanto yrityksille Korkomarkkinoiden tutkimus Korkotuotteiden välityspalvelut Vuokrauspalvelut Arviointiyksikön palveluvalikoimaan kuuluvat myös RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) -arviointistandardin mukaiset arvioinnit. Toimitilavuokraus Vuokrausneuvonanto ja tilavertailu Projektivuokraus ja kampanjointi Vuokralaisedustus RUOTSI SUOMI NORJA SUOMI, 1. SIJA VIRO LATVIA TANSKA LIETTUA Kiinteistöalan toimijat äänestivät finanssialan lehden Euromoneyn kyselyssä Catellan neuvonantopalvelut Suomen parhaiksi. ISO-BRITANNIA SAKSA LUXEMBURG Catellan markkinakatsaus on kaksi kertaa vuodessa ilmestyvä julkaisu, joka kokoaa tiedot Suomen kiinteistömarkkinoiden tilasta ja kehityksestä. Markkinakatsaus on saatavilla suomeksi ja englanniksi PDF-muodossa Catellan internet-sivulta osoitteesta www.catella.fi. RANSKA Kansikuva: Tampereen kaupunki/havainnekuva NCC, Studio Daniel Libeskind, 2011. ESPANJA 2
Elvyttävä rahapolitiikka tukee kiinteistömarkkinaa Pääkirjoitus Euroopan keskuspankin EKP:n elvyttävä rahapolitiikka erityisesti alhaiset korot tukee nyt voimakkaasti osaa kiinteistömarkkinasta. Transaktiovolyymi nousi Suomessa viime vuonna yli miljardiin euroon, kun taso on vaihdellut 2 miljardin euron molemmin puolin viitenä edellisenä vuonna. Täytyy kuitenkin muistaa, mikä on EKP:n elvyttävän rahapolitiikan takana: Euroopan heikko talouskasvu. Suomen taloutta uhkaa neljäs taantumavuosi peräkkäin. EKP:n elvyttävät toimet ovat välttämättömiä, mutta ne eivät kuitenkaan yksin saa reaalitaloutta kasvuun. Alhaisen koron lisäksi myös öljyn hinnan romahdus elvyttää nyt maailmantaloutta. Lisäksi euron voimakas heikkeneminen vahvistaa reaalitaloutta erityisesti vientivetoisessa Suomessa. Euron heikkenemisenkin taustalla on kuitenkin sama viesti: reaalitalous on vaikeuksissa. Monella tekijällä on myös kahdensuuntaisia vaikutuksia Suomeen: esimerkiksi öljyn hinnan alenemisella on elvyttävän vaikutuksen lisäksi negatiivinen vaikutus Venäjä-viennin heikkenemisen kautta. Talous painaa vuokria, mutta nostaa prime-kiinteistöjä Onkin kiinnostavaa, että heikko taloustilanne tuo laskupainetta vuokriin, mutta samaan aikaan parhaisiin kiinteistöihin kohdistuu voimakas kysyntä. Pääkaupunkiseudulla parhaiden toimistoalueiden prime-tuottovaatimukset ovatkin jatkaneet laskuaan. Kun talous on hyvin epävarmassa tilassa, turvallisiksi koetut sijoitusominaisuudet lisäävät näiden kohteiden kiinnostavuutta entisestään. Turvalliset ominaisuudet tai niiden puute ylikorostuvat. Yhteisiä nimittäjiä viime vuonna tehdyille kiinteistökaupoille ovat esimerkiksi prime-sijainti, päivittäistavarakäyttäjä, asunto- tai hoivakohde tai pitkä vuokrasopimus. Näiden ominaisuuksien arvostukselle on loogiset perusteet epävarmassa talousympäristössä. Helsingin ydinkeskustan primetuottovaatimus on laskenut koko viime vuoden samaan aikaan kun tyhjän toimistotilan määrä pääkaupunkiseudulla on noussut uuteen ennätykseen, lähes 1,1 miljoonaan neliöön. Tämä on poikkeuksellista, sillä aiemmin Helsingin prime-tuottovaatimuksen taso on ollut ennätysalhaalla huippusuhdanteissa, vuosina 18 ja 2007. Turvasatamaominaisuudet ovat nyt keskeisiä: jos näitä ei ole, kohteet ovat kysyntäboomin ulkopuolella. Heikossa taloudessa korostuukin kohteen lopputarina : mitkä ovat vaihtoehtoiset käyttötarkoitukset sen jälkeen, kun nykyinen vuokrasopimus päättyy. Paikallissijoittajilla, jotka hallitsevat sekä markkinan että uudet mahdolliset käyttötarkoitukset, onkin nyt merkittävä rooli pienempien kohteiden ostajina. Tyhjän liiketilan määrään pääkaupunkiseudulla tuli kolmanneksen lisäys viime vuonna. Helsingin ydinkeskustan liiketilojen prime-tuottovaatimus onkin ensimmäistä kertaa vuosikausiin korkeammalla tasolla kuin toimistojen. Kaupan myyntiodotukset myös kuluvalle vuodelle ovat huomattavan alhaiset. Vuosi 2015: ennätysmäärä pääomaa etsii tuottoa Catellan tutkimuksen mukaan kiinteistösijoituksia tavoittelevan pääoman määrä Euroopassa on nyt ennätyksellinen, kaksinkertainen verrattuna vuoteen 2007. Talouden uhkista huolimatta Eurooppa kiinnostaa nyt aasialaisia, kiinalaisia, ja amerikkalaisia sijoittajia. Rahan tarjonnan voimakkaan kasvun ja prime-kohteiden niukkuuden vuoksi monessa markkinassa on jo siirrytty secondary-kohteisiin. Näin volyymiboomi leviää turvallisimpien kohteiden ulkopuolelle, ja toisin kuin Suomessa, Ruotsissa tämä näkyy jo. Ruotsissa ERKKI HAKALA TOIMITUSJOHTAJA +358 (0)50 3625 768 erkki.hakala@catella.fi Kiinteistösijoituksia tavoittelevan pääoman määrä Euroopassa on nyt ennätyksellinen toteutuikin viime vuonna transaktiovolyymin kaikkien aikojen ennätys, peräti 17 miljardia euroa. Ennustamme Suomen transaktiovolyymin yltävän tänäkin vuonna yli 3 miljardin euron tasolle ja primetuottovaatimusten jatkavan laskuaan samalla kun tyhjän tilan määrä lisääntyy niin toimistoissa ja liiketiloissa kuin teollisuus- ja varastokohteissakin. Edessä on erittäin mielenkiintoinen vuosi, kun poikkeuksellisen suuri määrä sijoituspääomaa etsii kiinteistösijoituskohteita ja tuottoa! 3
Investointimarkkina TEKSTI: MARKUS JUVALA Transaktiovolyymi nousi,3 miljardiin euroon Transaktiovolyymi Suomessa 2003 201 6 5 3 2 1 0 mrd 2, 3,2 2,7 5,5 6,0 3,7 Transaktiovolyymi nousi selvästi viime vuonna ja ylitti tason, jolla oltiin ennen kiinteistösijoittamisen huippuvuosia 2006 2007. Transaktiovolyymi vuonna 201 oli,3 miljardia euroa, kun se edelliset viisi vuotta on liikkunut kahden miljardin euron molemmin puolin. Euroopan tasolla transaktiomarkkina on piristynyt jo vuodesta 20 lähtien, joten Suomessa vahvistuminen tapahtui muita myöhemmin. Vuoden aikana on toteutunut useita yli 0 miljoonan euron kauppoja. Merkittävin oli kokonaisjärjestely, jossa Sponda, Varma, Valtion Eläkerahasto ja kolme Spondan hallinnoimaa rahastoa sopivat uuden logistiikka- ja teollisuuskiinteistösijoituksiin erikoistuneen yhtiön perustamisesta, ja uusi Certeum hankki 17 miljoonalla eurolla 12 kiinteistöä. Sveitsiläinen Partners Group osti Niamin III-rahaston omistamat kohteet 300 miljoonalla eurolla, ja ostetuista kiinteistöistä lähes kaikki sijaitsevat Suomessa. Suuria yli 0 miljoonan euron kauppoja on toteutunut monissa eri tilatyypeissä: edustettuina ovat esimerkiksi kauppakeskukset, toimistot, asunnot ja hoivakiinteistöt. Yli 0 miljoonan euron kauppojen merkittävä lisääntyminen selittää lähes kokonaan transaktiovolyymin nousun. Näitä kauppoja tehtiin vuonna 201 reilusti yli kahdella miljardilla eurolla, 03 0 05 06 07 08 0 11 12 13 1 *) *) Kotimainen Ulkomainen Certeum kauppa 17 milj. 1,6 1,8 1,7 6% 7% 37% 53% 65% 6% 16% 33% 28% 23% 30% 36% Kansainvälisen investointipääoman määrä Euroopassa 201 mrd 500 00 300 200 0 0 250 mrd 226 mrd 320 mrd mrd Saatavilla oleva pääoma kiinteistösijoituksiin Euroopan transaktiovolyymi ja saatavilla oleva investointipääoma 2,0 515 mrd 21 mrd 2007 2013 201 2,3 Euroopan transaktiovolyymi,3 kun niitä edellisen viiden vuoden aikana tuli keskimäärin 300 miljoonan euron arvosta vuosittain. Myös lukumääräisesti viime vuonna toteutui selvästi enemmän isoja yli 0 miljoonan euron kauppoja kuin vuonna 2013. Toisaalta myös pienet alle 5 miljoonan euron kaupat lisääntyivät edellisvuodesta. Portfoliokauppojen osuus transaktiovolyymistä nousi yli 60 prosentin, kun se useana vuonna on ollut vähän yli 30 prosenttia. Suurten portfoliokauppojen ansiosta myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella toteutui enemmän transaktioita, mikä nostaa muun Suomen osuuden volyymistä 50 prosenttiin. Eurooppalaisiin kiinteistöihin tulvii pääomaa Catellan lokakuussa laatiman selvityksen mukaan eurooppalaisia kiinteistösijoituksia havittelevan pääoman määrä on kaksinkertaistunut vuodesta 2007, jolloin vallitsi voimakas kiinteistöbuumi. Vuonna 201 tällaista globaalia sijoituspääomaa oli arviolta 515 miljardia euroa, kun sitä vuonna 2007 oli noin 250 miljardia euroa. Vain noin puolet tästä pääomasta onnistuttiin käyttämään kiinteistösijoituksiin. Pääomaa valui myös muualle Eurooppaan kuin perinteisesti vahvoille Pariisin ja Lontoon sijoitusmarkkinoille. Tämä näkyi myös Suomessa ulkomaisten sijoittajien tekemien kauppojen selvänä nousuna sekä uusien kansainvälisten toimijoiden ilmaantumisena. Ulkomaisten sijoitusten osuus transaktiovolyymistä nousikin lähes 0 prosenttiin. Euromääräinen taso oli 1,5 miljardia, mikä on yli kaksinkertainen vuoteen 2013 verrattuna. Institutionaalinen sijoitusasuntojen kaupankäynti jatkuu vilkkaana. Myyjinä on ollut rakennusliikkeitä, myös monet vanhemmat rahastot ja muut sijoittajat ovat irtautuneet omistuksistaan. Suuri osa uudistuotannosta myydään tällä Lähde: Catella Research 201, IMF, FED, BIZ, Bloomberg, Deutsche Bundesbank, Thomson Reuter, INREV, RCA.
hetkellä ammattimaisille kiinteistösijoittajille. Catellan ja IPD:n tekemän tutkimuksen mukaan asuntosijoittaminen kiinnostaa myös Euroopan tasolla, sillä kaikista kiinteistösijoitusluokista juuri asuntosektori on menestynyt parhaiten viimeisen kymmenen vuoden aikana. Se on myös ainoa, jonka kokonaistuotto on pysynyt positiivisena jakson kaikkina vuosina. Vertailussa Suomi ja Saksa erottuvat muita maita vakaammalla kokonaistuotolla. Parhaiden kohteiden tuottovaatimukset laskivat Lisääntyneen sijoituspääoman ohella myös vahvistunut vuokramarkkina ja vuokrien nousuodotukset ovat kasvattaneet sijoittajien ostohaluja monessa Euroopan maassa. Esimerkiksi Lontoossa ja Pariisissa spekulatiivinen toimistorakentaminen on lisääntynyt merkittävästi, ja hankkeita käynnistetään ilman, että tiloja on vuokrattu kokonaan, tai ylipäänsä lainkaan. Suomessa vuokratasoihin ja vajaakäyttöön liittyy yhä haasteita. Kiinteistösijoituksiin allokoitu lisäpääoma on laskenut edelleen parhaiden kohteiden tuottovaatimusta. Helsingin ydinkeskustan prime-toimistojen tuottovaatimus laski 5,0 prosenttiin, mikä merkitsee 0,5 prosenttiyksikön laskua vuoden takaiseen. Pitkä vuokrasopimus saattaa painaa tuottovaatimusta vieläkin alemmaksi. Tämä trendi koskee vain pääkaupunkiseudun parhaita toimistoalueita, muissa suurissa kaupungeissa prime-toimistojen tuottovaatimukset ovat säilyneet pääosin ennallaan. Markkina vetää vahvasti tänä vuonna Historiallisen matala korkotaso tukee kiinteistösijoittamista. Euroopan investointimarkkina pysyy vahvana seuraavat 12 kuukautta, vaikka FED ja Bank of England aloittaisivat koronnostot tänä vuonna. Vaikutus kiinteistömarkkinaan tapahtuisi viiveellä, sillä pääomavyöry näyttää jatkuvan, eikä EKP:n uskota nostavan korkoja vuoden 2015 aikana. Ennustamme myös Suomen markkinan säilyvän vilkkaana tänä vuonna, sillä lisääntynyt kysyntä on herättänyt kiinteistöomistajien myyntihaluja. Nähtäväksi jää, miten hyvin tarjolla olevien kiinteistöjen tuotto-riskisuhde vastaa kriittisten sijoittajien vaatimuksia. Prime tuottovaateet pääkaupunkiseudulla 201 % Toimistotilojen tuottovaatimustaso pääkaupunkiseudulla 201 % 8 8 7 6 7,30 % 7 6 7,30 % 6,75 % 6,25 % 6,00 % 5 5,20 % 5,00 % 5 5,00 % Q2 06 06 Q2 07 07 Q2 08 08 Toimistot Helsinki Q2 0 0 Q2 Q2 11 Liiketilat Helsinki 11 Q2 12 12 Q2 13 13 Logistiikka Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 0,3 %-yksikköä. Q2 1 1 0 05 06 Ydinkeskusta Leppävaara 07 08 Ruoholahti Aviapolis 0 11 12 Keilaniemi Kehä I Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 0,3 %-yksikköä. 13 1 Transaktiovolyymin jakautuminen 201 (2013) 15 % (23 %) 33 % (7 %) 7 % 2 % (8 %) (8 %) 18 % (3 %) 25 % (20 %) Toimisto Liiketilat Teollisuus- ja varastotilat Asunnot Hoiva Muut 5
Portfoliotransaktioita Suomessa 201 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m 2 Hinta (M ) Tilatyyppi 15 hoivakiinteistöä Useita Trevian Care I Hemsö Q1 n.a. 0,0 Hoiva 5 päivittäistavarakauppaa PKS, Tuusula HOK-Elanto Trophi Fastighets (Redito) Q1 n.a. n.a. Liike Sanomala painolaitos ja toimisto sekä toimisto ja tuotantokiinteistö Vantaa Sanoma Sagax Q1 5 000 65,0 Teoll. & toimisto Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjä Useita n.a. Suomi Toimitilakiinteistö Q2 n.a. 0,0 Teoll. / varasto 68 ruokakauppaa Useita Sveafastigheter Fund III Trophi Fastighets (Redito) Q2 n.a. 12,0 Liike 8 vähittäis- ja päivittäistavarakauppaa Useita Glitnir Bank Luxembourg S.A. Balder Q2 65 000 66,0 Liike 12 logistiikkakiinteistöä PKS Sponda ja Varma Certeum Q3 17,0 Teoll. / varasto 800 asuntoa Useita Probus Holding (Avara) OP-Vuokratuotto Q3 n.a. n.a. Asunto Liike- ja toimistokiinteistöjä Useita Niam Partners Group Q3 n.a. n.a. Liike / Toimisto 137 asuntoa Useita YIT Ålandsbankenin asuntorahasto Q3 137 as. ~ 30 Asunto 123 liikekiinteistöä Useita AXA Real Estate Trevian Asset Management ja H.I.G Capital n.a. ~ 7 Liike Myymäläkiinteistöjä PKS Etelä-Suomen Kauppakiinteistöt (Citycon) Quorum Kehitysrahasto I n.a. 6,7 Liike Lähes 300 asuntoa PKS, Turku, Skanska Icecapital Housing Fund III 300 as. n.a. Asunto Kirkkonummi 50 asuntoa PKS, Lahti Taaleritehtaan Asuntorahastot I ja III LähiTapiola-ryhmän Vahinkovakuutus ja n.a. n.a. Asunto Henkiyhtiö Kolme autoliike- ja teollisuuskiinteistöä Helsinki NV Property Fund I Sagax 26 600 28,3 Liike/Teoll. Transaktioita pääkaupunkiseudulla 201 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m 2 Hinta (M ) Tilatyyppi Sanomatalo Helsinki Sanoma Deka Immobilien Q1 n.a. 176,0 Toimisto Alberga Business Park, C-talo Espoo NCC Union Investment Real Estate Q1 5 500 n.a. Toimisto Plaza Business Park, Tuike Vantaa NCC Fennica Toimitilat I Q1 5 200 17,3 Toimisto 88 asuntoa Vantaa Pohjola Rakennus LähiTapiola Asuntorahasto Prime Q1 00 15,0 Asunto Lönnrotinkatu 11 Helsinki Useita YIT Q1 00 n.a. Toimisto Porkkalankatu 5 Helsinki Aberdeen Real Estate Fund Finland AXA Real Estate Q2 12 000 1,0 Toimisto Bisnespaja Avia Vantaa YIT OP Vuokratuotto Q2 5 000 n.a. Teoll. / varasto Hotelli Scandic Marski Helsinki CapMan EM Group ja Sewatek Q2 67 huon. n.a. Hotelli Kadetintie 6 Helsinki Signe and Ane Gyllenberg Foundation VVO Q2 n.a. n.a. Asunto Derby Business Park Helsinki SRV Niam Q3 n.a. n.a. Toimisto Liikeskus Dixi Vantaa YIT NREP Nordic Strategies Fund Q3 0 n.a. Liike Voimatalon toimistorakennus Helsinki AXA Real Estate Niam Q3 300 n.a. Toimisto Q-Park Kasarmitorin Helsinki Q-Park Pohjola Kiinteistösijoitus Q3 00 ap. n.a. Muu pysäköintihalli Liikekiinteistöt Vantaa, Tampere n.a. OP Vuokratuotto Q3 n.a. 35,0 Liike Iso Omena (0%) Espoo GIC Citycon n.a. n.a. Liike Keilalahdentie 2- Espoo Exilion Real Estate I AXA Real Estate 17 076 6,8 Toimisto Brondankulma Helsinki CBRE Nordic Property Fund AFIAA 8 230 yli 60 Toimisto Transaktioita muissa kaupungeissa 201 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m 2 Hinta (M ) Tilatyyppi Viihdekeskus IsoCee Kuopio Carlson Keva Q2 n.a. n.a. Liike Huhtamäen logistiikkakiinteistö Hämeenlinna Huhtamäki NREP Nordic Strategies Q2 52 000 n.a. Teoll. / varasto Asuinkerrostalo Kaasukello Turku n.a. OP Vuokratuotto Q2 61 as. n.a. Asunto Tulli Business Park Tampere UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft Sponda Q3 20 000 63,7 Toimisto Lemminkäisenkatu 32 Turku Carlyle Group Turun Teknologiakiinteistöt Q3 n.a. n.a. Toimisto Logistiikkakiinteistö Mäntsälä CapMan Real Estate II American Realty Capital Global Trust Inc. Q3 7 00 n.a. Logistiikka Hippostalo Tampere Senaatti kiinteistöt Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiö 1 000 12,1 Toimisto 6
CREDI-kiinteistörahoituskysely TEKSTI: TUOMAS AHONEN CATELLA REAL ESTATE DEBT INDICATOR Kiinteistörahoitus keveni yhä selvästi Kiinteistöjen pankkirahoitus jatkoi alkuvuoden tapaan kevenemistään myös vuoden 201 loppupuoliskolla. Pankkirahoituksen saatavuuden ja ehtojen muutosta viimeisen kuuden kuukauden ajalta kuvaava indeksiluku oli joulukuun kyselyssä selvästi positiivinen huolimatta yleisen talouden heikkoudesta. Kyselyn perusteella rahoituksen saatavuus on parantunut vuoden 201 loppupuoliskolla, mutta ei parantunut niin paljon kuin alkupuoliskolla. Marginaalit laskivat kevään tapaan selvästi myös vuoden loppupuolella, ja muutkin keskeiset kiinteistörahoituksen ehdot kehittyivät positiivisesti lainanottajan näkökulmasta. Listayhtiöt ovat jälleenrahoittaneet lainojaan Myös listatut kiinteistösijoitusyhtiöt onnistuivat jälleenrahoittamaan lainojaan loppuvuonna. Sponda kertoi uudelleenrahoittaneensa marraskuussa 2015 erääntyvää lainaansa ennenaikaisesti yhteensä 200 miljoonan euron arvosta. Citycon puolestaan ilmoitti allekirjoittaneensa joulukuussa 500 miljoonan euron luottolimiittisopimuksen ja saaneensa näin päätökseen pankkilainojensa jälleenrahoituksen. Tähän liittyi myös syyskuussa liikkeelle laskettu 350 miljoonan euron -vuotinen joukkovelkakirjalaina kiinteällä 2,5 prosentin korolla. Kiinteistörahoituksen suotuisa kehitys viime vuonna tukee osaltaan kiinteistömarkkinan likviditeetin kasvua. Vuonna 201 CREDI:n pääindeksilukema oli keskimäärin 20,7, kun vuoden 2013 keskimääräinen lukema oli vain 1,3. Käänne tulee ehkä jo ensi vuonna? Kyselyn vastaajat uskovat rahoituksen positiivisen vireen jatkuvan yhä tämän vuoden alkupuolella, mutta indeksiluvun perusteella keveneminen olisi kuitenkin hitaampaa kuin viime vuoden lopulla. Ruotsin vastaavassa kyselyssä lokakuussa ennustettiin kevenemisen taittuvan neutraaliksi loppuvuoden aikana. Mikäli Suomi seuraa Ruotsin jalanjälkiä tässäkin käänteessä, on mahdollista, että tämä rahoituksen trendi päättyy jo ensi vuoden aikana. Marginaalien laskuun tulevan 6 kuukauden aikana uskoo noin kolmannes vastaajista, ja loput olettavat niiden säilyvän ennallaan. Pankkirahoituksen saatavuuden ja muiden ehtojen oletettiin keventyvän vielä hieman. CREDI-pääindeksit CREDI-alaindeksit 0 Rahoitus kevenee 0 Vaikutus rahoitukseen -50-0 -30-20 - 0 20 30 0 50 30 Mennyt 6kk 20 30 20 Tuleva 6kk Saatavuus Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Heikkenee Paranee Marginaali Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Kasvaa Pienenee Ei muutosta - - Ei muutosta Luototusaste Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Pienenee Kasvaa -20-20 Maturiteetti Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Lyhenee Pitenee -30-0 Rahoitus tiukkenee -0-30 Joulukuun 201 kysely Kesäkuun 201 kysely Joulukuun 201 kysely Kesäkuun 201 kysely Tietoa CREDI-kyselystä CREDI (Catella Real Estate Debt Indicator) on kiinteistöjen pankkirahoituksen trendejä kuvaava indikaattori, joka perustuu Suomessa aktiivisesti toimiville kiinteistösijoittajille ja kiinteistörahoitusta tarjoaville pankeille suunnattuun kyselyyn. CREDI-kysely sisältää neljä kysymystä kiinteistöjen pankkirahoituksen saatavuuden ja ehtojen muutoksista kuuden viime kuukauden aikana ja vastaavasti neljä kysymystä näiden oletetuista muutoksista tulevien kuuden kuukauden aikana. Alaindeksit kuvaavat yksittäisen tekijän vaikutusta rahoitukseen ja ne saadaan laskemalla painottamaton keskiarvo pankeille ja sijoittajille erikseen lasketuista alaindekseistä. Tällä taataan sijoittajien ja pankkien vastausten tasavertainen kohtelu. Alaindeksilukuja laskettaessa kysymysten vastaukset painotetaan muutoksen suunnan mukaan ja lasketaan siten, että ei muutosta saa painoarvon 0, negatiivinen muutos painoarvon -50 ja positiivinen muutos painoarvon 50. Näin ollen 0:n alle jäävä indeksilukema kertoo tiukentuvasta rahoitusmarkkinasta ja 0:n ylittävä indeksilukema keventyvästä rahoitusmarkkinasta. CREDI-pääindeksilukema (mennyt 6kk ja tuleva 6kk) on painottamaton keskiarvo alaindekseistä. 7
Euroopan toimistomarkkinat Kevät 2015 SUOMI Prime toimistotuottovaade % OULU 7,50 57 000 Toimistotilakanta Tulevat 6 kuukautta RUOTSI 7,00 NORJA 861 000 7,50 782 000 5,25 8 62 000,50 11 237 000 OSLO TUKHOLMA 5,00 2 082 000 GÖTEBORG 8,25 363 000 JYVÄSKYLÄ 8,00 27 000 TAMPERE LAHTI TURKU PÄÄKAUPUNKISEUTU 5,00 TALLINNA 8 673 000 VIRO 6,75 630 000 5,25 RIIKA LATVIA 5,25 3 567 000 8 55 000 TANSKA KÖÖPENHAMINA MALMÖ 7,00 60 000 LIETTUA 5,25 2 502 000,25 6 056 000 MANCHESTER 3,50 6 12 000 ISO BRITANNIA BIRMINGHAM LONTOON CITY LONTOON WEST END 5,80,00 55 800 000 13 156 000 RANSKA 6,00 3 7 000 BRYSSEL LUXEMBURG 5,75 PARIISI 2 800 000 5,60 6 2 000 AMSTERDAM ROTTERDAM,50 DÜSSELDORF 7 570 000 5,00 KÖLN 6 800 000,50 13 330 000 SAKSA FRANKFURT STUTTGART MÜNCHEN,0 HAMPURI BERLIINI 11 00 000,0,0 13 652 000 5,25 5 823 000 2 1 000,70 18 53 800 7,00 505 000 VILNA 5,75 812 000 LYON 5,50 12 700 000 MADRID BARCELONA 5,75 5 00 000 ESPANJA 8
Pääkaupunkiseutu TEKSTI: ERKKI HAKALA Skanska Skanskan käynnistämä 000 m 2 :n toimistoprojekti, Aviabulevardi, sijaitsee tulevan Kehäradan Aviapolis-aseman vieressä. Juna-asema samalla tontilla takaa loistavat kulkuyhteydet: Aviabulevardi on junalla saavutettavissa alle puolessa tunnissa kaikkialta Kehäradan varrelta. Toimisto valmistuu keväällä 2016. Aviabulevardin viereen rakentuu myös hotelli sekä runsaasti autopaikkoja. Lisätietoja: www.skanska.fi/aviabulevardi Muuttoliike Helsingin seudulle nousi ennätyslukemiin Tuotannon kasvu on jäämässä jälleen viime vuodelta hyvin heikoksi koko maassa. Heikossa suhdanteessa vaikutusta Helsingin seudulle voimistaa se, että alueen elinkeinorakenne on hyvin palveluvaltainen. Pääkaupunkiseutua vahvistaa kuitenkin muuttoliike: Helsingin seudun väestön määrä kasvoi viime vuonna lähes 1 000 asukkaalla, mistä muuttovoiton osuus oli 12 000. Näin suurta väestönkasvu on ollut viimeksi 50 vuotta sitten. Tyhjää toimistotilaa enemmän kuin koskaan ennen Tyhjää toimistotilaa on pääkaupunkiseudulla nyt 1 083 000 m 2, mikä on noin 30 000 m 2 enemmän kuin puoli vuotta aiemmin ja kaikkien aikojen korkein taso. Vajaakäyttöaste puolestaan on 12,5 prosenttia. Suhdanteen takia olisi voinut odottaa voimakkaampaakin muutosta, mutta pääkaupunkiseudulla työpaikkojen väheneminen kahden viime vuoden aikana on kohdistunut erityisesti kauppaan ja julkiseen hallintoon minkä vaikutus näkyy liiketiloissa ja viiveellä toimistotiloissa. Tilannetta tasapainottaa lisäksi uusien toimistotilojen rakentamisen vähäisyys. Viime vuonna pääkaupunkiseudulla valmistui uutta toimistotilaa vain 55 000 m 2, ja saman verran valmistunee kuluvana vuonna. Yritykset ovat havahtuneet siihen, että toimistojen työpisteet ovat enimmäkseen tyhjillään, joten suuntauksena on paitsi pienentää työpisteiden kokoa, myös vähentää niiden määrää. Työympäristöjä kehittävän Rapalin tutkimuksen mukaan yritysten työpisteiden käyttöaste Suomessa on vain 0 prosenttia, mikä tukee muuntojoustavien uusien toimistotilojen kysyntää jatkossakin. Näin ollen tyhjän toimistotilan lisääntyminen ei johdu pelkästään suhdanteesta, vaan myös rakenteellisesta muutoksesta. Vanhoja toimistotiloja puretaankin uusien asuinalueiden tieltä, esimerkiksi Lauttasaaressa, Pitäjänmäessä, Tapiolassa ja Kilossa, mutta toistaiseksi tätä on tehty niin vähän, ettei se riitä tasapainottamaan tilannetta. Ennustamme toimistotilojen vajaakäyttöasteen nousevan tänä vuonna uuteen ennätykseen, yli 13 prosenttiin.
Voimakas vajaakäytön lisäys useilla tärkeillä toimistoalueilla Tyhjän toimistotilan määrä laski hieman Helsingin ydinkeskustassa ja sen lähiympäristössä syksyn aikana. Töölönlahden alueen uudet tilat ja sinne muuttaneilta käyttäjiltä vapautuneet tilat esimerkiksi Eteläesplanadilla ja Forumissa on saatu vuokrattua hyvin. Muilla keskeisillä toimistoalueilla tyhjän tilan määrä sen sijaan nousi. Aviapolis-alueella vajaakäyttöaste nousi puolessa vuodessa 2 prosenttiyksikön verran 1 prosenttiin, Pitäjänmäellä yli 3 prosenttiyksikköä jälleen yli 16 prosenttiin ja Leppävaarassa 3,5 prosenttiyksikköä yli 1 prosenttiin. Leppävaarassa on vapautunut huomattavasti muun muassa NSN:n käytössä ollutta tilaa, ja lisää vapautuu kevään aikana. Mikäli vapautuviin tiloihin ei saada uusia käyttäjiä, Leppävaaran vajaakäyttöaste on nousemassa yli 20 prosentin. Myös tärkeimpien toimistoalueiden prime-toimistovuokrat kääntyivät syksyllä uudelleen laskuun, muualla kuin Helsingin ydinkeskustassa, ja loiva alamäki on jatkunut nyt yli kaksi vuotta. Vaatimattomammissa kohteissa lasku on ollut selvästi prime-tiloja suurempaa. Markkinassa on nähty myös vuokrauksia, joissa silloin kun on kova motivaatio täyttää kohde vuokralainen otetaan hyvin alhaisella vuokralla, mutta toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella. Kaupan ongelmat näkyvät tyhjän liiketilan lisäyksenä Vähittäiskaupan luottamus laski historiansa matalimmalle tasolle joulukuussa. EK:n julkaiseman tutkimuksen mukaan myynti jatkoi laskuaan, ja myyntiodotukset kuluvalle keväälle ovat huomattavan heikot. Useat kaupan alan yritykset ennustavat myynnin supistumista lähikuukausina. Heikon suhdanteen lisäksi taustalla on myös rakenteellisia tekijöitä, kuten tiettyjen erikoistavaroiden siirtyminen verkkokaupan piiriin. Tyhjää liiketilaa on pääkaupunkiseudulla nyt 163 000 m 2, missä on kolmannes lisäystä vuoden takaiseen tasoon. Vajaakäyttöaste on,8 prosenttia, ja se on ollut viimeksi näin korkealla - luvun puolivälissä. Taso on edelleen siedettävä, mutta nousu on ollut nopea, sillä lukema ollut pitkään reilussa 2 prosentissa. Pääkaupunkiseudun korkein vajaakäyttöaste 6,7 prosenttia on Vantaalla. Suurimpien tyhjien liiketilojen listalla on huomattavan paljon autokaupalta vapautuneita tiloja. Ennustamme tyhjän liiketilan määrän lisääntyvän selvästi kuluvana vuonna, mikä on seurausta kaupan heikon myyntikehityksen jatkumisesta. Helsingin keskustaan uusia ketjujen suurmyymälöitä Helsingin ydinkeskustan liiketilojen vajaakäyttöaste on edelleen alhainen. Ydinkeskustan läheisiltä kauppaka- duilta löytyy kuitenkin tyhjiä liiketiloja. Ydinkeskustan parhaat paikat on saatu vuokrattua, mutta vaihtuvuus on ollut normaalia suurempaa. Ydinkeskusta kestää yleensä hyvin taantumaa, mutta nyt sielläkin mikrosijainnista on tullut entistä tärkeämpi tekijä. Helsingin ydinkeskusta on saanut monia uusia tilaa vievän kaupan ketjuja. Gigantti avasi myymälän Forumissa, sisustusliike Habitat Citycenterissä ja vapaa-ajan tavaratalo XXL Kluuvin kauppakeskuksessa. Useita tuhansia neliöitä vaativien myymälöiden tulo ydinkeskustaan kertoo myös siitä, ettei tiloihin ole saatu korkeimpia vuokria maksavia erikoisliikkeitä. Tilojen omistajan näkökulmasta ratkaisun avain ei olekaan neliövuokrassa, vaan siinä, että vuokrattava pinta-ala lisääntyy, kun pienten liikkeiden käytävätilat siirtyvät vuokrattaviin neliöihin ja varastotilaa muutetaan myymälätilaksi. Halutuimpien vuokralaisten neuvotteluasema on selvästi parantunut, ja yhä useammat haluavat sopia vuokrasta, joka on osittain liikevaihtosidonnainen. Omistajan kannalta nämä sopimukset voivat kuitenkin olla ongelmallisia, jos liikeyritys tekeekin merkittävän osan myynnistään verkkokaupassa. Myös parhaiden tuotanto- ja varastotilojen vuokrat laskivat Teollisuusyritysten liiketoiminnan lasku tasaantui loppuvuoden aikana, eikä Tyhjän toimistotilan määrän kehitys osamarkkina-alueittain pääkaupunkiseudulla sekä vajaakäyttöasteet 201 Vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla 201 00 m 2 150 125 0 75 50 25 0 0 05 06 07 08 0 Ruoholahti, 1,8 % Pitäjänmäki, 16,2 % Vallila, Sörnäinen, Hermanni, Hakaniemi,,2 % 11 12 13 1 Herttoniemi, 21, % Keilaniemi Kehä I, 18,1 % Leppävaara, 1,2 % Aviapolis Airport Area, 1,0 % % 1 12 12,5 %,0 % 8 6, % 6,8 % 2 0 8 00 02 0 06 08 12 1 Liiketilat Toimistotilat Teollisuus- ja varastotilat Yhteensä
matala tilauskanta enää heikentynyt. EK:n luottamusindikaattorin mukaan teollisuuden odotukset ovat kuitenkin vaimeat, ja tyhjien teollisuus- ja varastotilojen määrä pysyikin korkealla tasolla, vajaassa 7 prosentissa. Tyhjää tilaa on pääkaupunkiseudulla nyt 533 000 m 2. Inex Partnersin vuosi sitten jättämästä Hakkilan 30 000 m 2 :n tilasta valtaosa on saatu vuokrattua uudelle käyttäjälle. Toisaalta tilaa on tyhjentynyt esimerkiksi Aviapolis-alueella ja Schenkerin jäljiltä Oulunkylässä. Arvioimme tyhjän teollisuus- ja varastotilan määrän kasvavan edelleen, sillä teollisuudella on käyttämätöntä kapasiteettia. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat Merkittävimmät toimistorakennushankkeet pääkaupunkiseudulla kevät 2015 Tampere 176 km Marja-Vantaa 8 Kehä lll t VANTAA Aviapolis Lahti km HELSINKI 1 Estradi toimistotalo, 1. vaihe 2 OP-Pohjola pääkonttori 3 Swecon toimistokokonaisuus Toimistotalo Osmontie 38, Käpylä 5 Ultimes Business Garden 6 Terveyden ja hyvinvoinnin laitos (THL), laajennus Tampereen moottoritie Tuusulan moottoritie Lahden moottoritie Pietari 30 km ESPOO 7 Alberga Business Park,. vaihe ESPOO Leppävaara 7 1 Pitäjänmäkiänmäki äki Kehä l Porvoon moottoritie Itäväylä VANTAA 8 DB Schenkerin maaliikennekeskus Technopolis lentokenttäkampus, laajennus Aviabulevardi, Skanska Turku 165 km Kehä ll Turun moottoritie Länsiväylän n varsi Länsiväylä 5 3 Vallila 6 2 Inner City Kalasatama HELSINKI Keilaniemi Keskusta Ydinkeskusta K Ruoholahti Jätkäsaari Herttoniemi Vuosaaren satama KAMPPI Arkadiankatu Fredrikinkatu Mannerheimintie Lönnrotinkatu Bulevardi Rautatieasema Kaivokatu Kaisa KLUUVI Aleksanterinkatu niemenkatu Pohjoisesplanadi Pohjoissata KAARTINKAUPUNKI PUNAVUORI Toimistovuokrien kehitys pääkaupunkiseudulla 18 201 Bruttovuokra /m 2 /kk (ilman ALV), uudet sopimukset /m 2 /kk 35 30 25 20 15 8 00 02 0 Helsinki ydinkeskusta prime Helsinki ydinkeskusta 06 08 Keilaniemi prime Aviapolis prime 12 1 Ruoholahti prime Leppävaara prime Pääkaupunkiseudun Ylempi brutto Prime yield Tyhjän Vajaakäyttöaste toimistomarkkinat vuokrataso tilan määrä 1 1 1 1 Q2 1 1 /m 2 /kk % m 2 %-yksikköä Helsingin keskusta - Helsingin ydinkeskusta (CBD) 31,50 5,00 6,00 32 76 7,8-0,7 - Helsingin laaja keskusta 2,00 6,00 7,75 11 877 6, -0,5 Inner City 18,00 6,0,00 20 35,1 0,0 Ruoholahti 22,00 6,00 7,25 58 075 1,8 0,2 Keilaniemi - Kehä 1 20,50 6,25 8,50 68 666 18,1 0,2 Länsiväylänvarsi 16,75 7,60,00 61 353 20,1-2,0 Leppävaara 18,00 6,75 8,0 30 707 1,2 3,5 Herttoniemi 17,00 8,35,35 1 62 21,,2 Aviapolis Airport Area 18,50 7,30 8,50 5 86 1,0 2,3 Pääkaupunkiseutu n/a n/a 1 083 162 12,5 0, 11
Tampere TEKSTI: RAINO PESU Vastavalo.fi Tampereen kiinteistöt kiinnostavat sijoittajia Tampere on noussut sijoittajien silmissä Suomen toiseksi kiinnostavimmaksi alueeksi. Myönteisenä nähdään alueen vahva kasvu ja voimakkaat panostukset kaupungin kehittämiseen. Sijoittajien ostokriteerit ovat kuitenkin edelleen tiukat, ja vaatimukset täyttävien ostokohteiden vähäisyys rajoittaa volyymin kasvua. Sponda osti aiemmin sveitsiläisomistuksessa olleen Tulli Business Park -kiinteistön 63,7 miljoonalla eurolla, mikä vastaa 7 prosentin alkutuottoa. Laajuudeltaan 20 000 m 2 :n toimistokiinteistö valmistui vuosina 2008 200. Senaatti-kiinteistöt myi Hippostalona tunnetun toimistokiinteistön 12 miljoonalla eurolla Tampereen opiskelija-asuntosäätiölle. Kalevassa sijaitsevan kiinteistön tontilla on 15 500 kem 2 :n toimistotalon lisäksi runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta, ja TOAS aikookin hyödyntää kiinteistöä asuinrakentamiseen. Tampereen kaupunki jatkoi kiinteistöomistuksista luopumista myymällä Ratinan Lämpötalon Pohjola Pankille 7 miljoonalla eurolla. Yliopistojen kampusalueille isoja investointeja Toimistojen vajaakäyttöaste jatkoi nousuaan ja kohosi jo yli prosentin, sillä iäkkäiden toimistotilojen kysyntä on laimeaa. Ainoa vuonna 201 valmistunut isompi toimistokohde oli Instan uusi pääkonttorirakennus Sarankulmassa. Nyt uudisrakentaminen kuitenkin vilkastuu, sillä Technopolis on käynnistänyt Yliopistonrinteen 11 00 m 2 :n laajennusosan rakentamisen. Suomen Yliopistokiinteistöt puolestaan rakennuttaa Hervantaan teknilliselle yliopistolle 15 500 m 2 :n Kampusareenaa, jonne tulee yliopiston toimintoja ja jonkin verran toimistotilaa yrityksille. Lisäksi Kaupin kampusalueelle rakennetaan 25 000 m 2 :n tilat yliopiston lääketieteen yksikön käyttöön. Alueella käynnistyy myös yliopistollisen sairaalan mittava hanke, joka käsittää kolme uudisrakennusta ja maanalaisen pysäköintihallin, minkä lisäksi nykyisiä tiloja saneerataan laajalti. Ratinassa on valmiina toimistotontteja, ja linja-autoaseman viereen on kaavailtu toimistotornia. Technopolis on tehnyt esikauppasopimuksen Ratapihankadun varteen sijoittuvasta tontista, jolle on suunniteltu rakennusoikeutta 22 800 kem 2, ja asemakaavan odotetaan vahvistuvan viimeistään vuoden 2015 lopulla. Huomattavia liiketilahankkeita käynnissä ja suunnitteilla Liikerakentaminen on jatkunut melko vilkkaana, ja huomattavia hankkeita on vireillä. Huhtikuussa 201 valmistui Lielahtikeskus, jonka 13 000 m 2 :n tiloihin sijoittuu julkisia palveluja ja erikoiskauppaa, ja Stockmannin tavarataloon Hämeenkadulla valmistui 000 m 2 :n laajennus. Lahdesjärven Ikano Retail Centren ensimmäisen vaiheen käyttäjäksi tulee K-Rauta, jolle rakennetaan 15 000 m 2 :n tiloja. Vapaa-ajan tavaratalo XXL tulee Tampereelle kahdella uudella myymä- 12
Elovainio Kankaantaka 3 E12 Ylöjärvi Myllypuro Tohloppi Pirkkala Huovi 5 12 3022 Lielahti E12 Pispala 3 Partola Näsijärvi Pyynikki Sarankulma lällä, joista toinen avattiin Kalevan Prismakeskuksen yhteyteen, ja toinen tulee Lielahteen saneeraus- ja laajennushankkeen valmistuttua. Vajaakäyttöaste on noussut, ja esimerkiksi keskeisellä Hämeenkadulla on poikkeuksellisesti tarjolla liiketilaa. Tullin tornihotelli, joka käsittää 305 huonetta, avattiin lokakuussa 201. Hotellikapasiteetti on kasvanut kahdessa vuodessa reilusti, mikä on näkynyt käyttöasteiden laskuna. Tuotanto- ja varastotilojen uudisrakentaminen kiinnostaa Tuotanto- ja varastotilojen kysyntä on jatkunut laimeana, mutta tonttikysyntää ja uudisrakentamista esiintyy jonkin verran, kun yritykset tarvitsevat ajanmukaisempia tiloja. Kehätien varteen sijoittuvat alueet ovat kysyttyjä hyvien liikenneyhteyksien ansiosta. It-alan tukkuri Also Finland rakentaa Pirkkalan Linnakallioon suuren logistiikkakeskuksen, ja Posti on hankkinut samalta alueelta tontin, johon suunnitellaan logistiikkatoimintoja. TAMPERE Hatanpää 3 Sääksjärvi 8 7 6 1 E12 E63 3 12 E63 Kaleva 12 Hervanta 2 11 Messukylä Liikenneverkkoa ja rautatieaseman aluetta kehitetään vahvasti Vuonna 2017 valmistuvan Rantaväylän tunnelin rakentaminen on hyvässä vauhdissa, ja Näsijärven vapautuville ranta-alueille keskustassa tulee lähinnä asuinrakentamista. Liikenneverkkoa kehitetään myös jatkamalla Ratapihankatua Rantaväylälle asti. Ratapihankadulle aseman lähelle on suunniteltu noin 30 000 m² toimistoja ja lisäksi asuntoja. Rautatieaseman ja ratapihan alueen kehittämisestä järjestettiin kansainvälinen suunnittelukilpailu, ja myös raitiotien rakentamispäätös on tarkoitus tehdä vuoden 2016 aikana. NCC ilmoitti vetäytyvänsä Sorin kansihankkeesta, joten kaupunki etsii uutta kumppania. Ratinan mittava kauppakeskus hakee edelleen riittävää määrää vuokralaisia rakennustöiden aloittamiseksi. Mustanlahdenkatu Hallituskatu Merkittävimmät rakennushankkeet RAKENTEILLA 1 Yliopistonrinne 3 ja vaiheet, toimistoa 2 Kampusareena, yliopiston tiloja ja toimistoa 3 Ikano I vaihe: K-Rauta Lääketieteen laitoksen uudisrakennus 5 Liiketilaa, saneeraus ja laajennus XXL Sports & Outdoor SUUNNITTEILLA 6 Sorin kansi: monitoimihalli, toimistoa, asuntoja Ruutana 7 Ratinan kauppakeskus ja kaksi toimistokohdetta 8 Ratapihankadun jatke, toimistoja ja asumista Logistiikkatilaa, Also Finland ja Posti Tesoman liikekeskus 11 Kaukajärven liikekeskus Lentola 12 Yliopistollisen sairaalan uudisrakennukset ja saneeraus Vuokratasot /m 2 /kk Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat varastotilat Lielahti 25 Hatanpää 8 1 15 5,5 7 Sarankulma 8 12 5,5 8 Kaleva 8 18 8 12 Messukylä 5 7 Hervanta 25 16 5 7 Myllypuro 5 7 Elovainio 7 20 5 7 Kankaantaka 5 7 Huovi Haapaniemi 5 8 Partola 8 20 Hämeenpuisto Satakunnankatu Satamakatu Hämeenpuisto Puutarhakatu Näsilinnankatu Kauppakatu Kuninkaankatu Tiilliruukinkatu Tiilliruukinkatu Aleksis Kiven katu Hämeenkatu Hallituskatu Kirkkokatu Ratinan Rantatie Kyttälänkatu Suvantokatu Ydinkeskusta /m 2 /kk Liiketilat 35 80 Toimistotilat 12 16 Liiketilat 15 35 Toimistotilat 11 16 Liiketilat 20 Toimistotilat 1 Saneerattu/uusi toimistotila keskustassa 16 22 Tampereen Valtatie Pellavatehtaankatu Hatanpään Valtatie Aleksanterinkatu Tuomiokirkonkatu Hatanpään Valtatie Rautatienkatu Sorinkatu Ratapihankatu 13
Tampereen keskusta. Rohkeasti rakentava ja kestävästi kilpailukykyinen ARTIKKELITYÖRYHMÄ: TAMPEREEN KAUPUNKI / TERO TENHUNEN, MIKKO NURMINEN, MINNA SEPPÄNEN (TEKSTI) Areenan ja Asemakeskuksen väliselle alueelle rakennetaan korkeita tornimaisia liike- ja asuintaloja. Ne toteutetaan rautatiealueen päälle rakennettavalle kannelle. Kuva Tampereen kaupunki, asemakaava 8366 / Havainnekuva NCC, Studio Daniel Libeskind, 2011. Tampereella ja Tampereen kaupunkiseudulla on valoisa tulevaisuus. Kehityksen veturi on kaupungin keskusta. Tulevaisuudessa se on entistäkin kiinnostavampi ja kilpailukykyisempi. Tampereen keskustassa on kaikki mitä menestyvä liike-elämä tarvitsee: hyvä sijainti ja saavutettavuus, innovaatioita mahdollistava toimintaympäristö, kaunis kaupunkimiljöö, kehittyvä asukaspohja ja modernit palvelut. Vuonna 2030 siellä on 15 000 uutta asukasta ja 15 000 uutta työpaikkaa. Pohjoismaiden suurin ja Suomen kehittyvin Tampere on Pohjoismaiden suurin ja Suomen kehittyvin sisämaakaupunki. Vuonna 201 kaupungin väestö kasvoi yli 2500 asukkaalla. Maan vilkkaimpien ratojen ja valtateiden solmukohdassa on luontainen kasvun ja menestyksen paikka. Helsingin ja Tampereen välille on rakentumassa Suomen ainoa, kansainvälisen mittapuun mukainen, eurooppalaisiin liikennekäytäviin yhteydessä oleva urbaani vyöhyke. Tampereen keskusta on sen pohjoinen portti. Vuoden 201 lopulla Tampereen kaupunkiseudun väkiluku oli yli 370 000 asukasta. Vuonna 200 se on 80 000 asukasta. Noin 6 km 2 :n kokoisen Tampereen keskustan alueella asuu nykyisin 0 000 ja 25 vuoden kuluttua 60 000 ihmistä. Kaupunkiseudun työpaikoista joka neljäs sijaitsee Tampereen keskustassa. Tampereen vähittäiskaupan myynnistä keskustan osuus on kolmannes. Tampereen keskusta on kehittyvän kaupungin ja kaupunkiseudun toiminnallinen ja taloudellinen painopiste. Viiden tähden keskusta Väestökasvun nosteessa Tampereen kaupunki on osoittanut hyvää strategista silmää, rohkeutta tehdä päätöksiä ja kykyä toimia. Viiden tähden keskusta -kehittämisohjelma valmistui vuonna 2011. Monet sen hankkeista ovat toteutuneet tai toteutumassa. Ohjelman uusin päivitys julkaistaan keväällä 2015. Se osoittaa keskustaan suuren määrän uutta ja täydentävää rakentamista. Tampereen keskustassa radan päälle rakennettavan monitoimiareenan rakentaminen voi alkaa 2017 2018. Kävijöitä joka vuosi miltei miljoona, mikä vilkastuttaa keskustan talous- ja katuelämää. Kuva Tampereen kaupunki, asemakaava 8366 / Ilmakuva Lentokuva Vallas Oy ja havainnekuva NCC, Studio Daniel Libeskind, 2011. Tampereen keskusta on laajan talousja työssäkäyntialueen kauppa-, työpaikka-, osaamis-, asumis- ja palvelukeskittymä. Aluerakenteellinen asema vahvistuu tulevaisuudessa. Tampere on Pirkanmaan maakunnan ja Tampereen kaupunkiseudun pääkaupunki ja veturi. Keskusta on liikennejärjestelmän ja toimintaympäristön solmukohta. Siksi se on paras mahdollinen paikka liiketoiminnan, palvelujen ja asumisen keskittämiselle. Kilpailukykyinen asemanseutu Tampereen keskustan strategisesti merkittävin kehittämisalue on Asemakeskus, uusi liikenne-, palvelu- ja asumiskeskittymä nykyisen rautatieaseman tienoilla. Se rakennetaan enimmäkseen radan päälle, kaupunginosia toisiinsa yhdistävälle kannelle. Sinne tulee matkakeskus, toimitiloja, kaupan palveluita, asuntoja, monitoimiareena ja puistoja. Tampereen nykyinen liikekeskusta laajenee kohti Tampere-taloa, Yliopistoa, Tullin aluetta ja Tammelan kaupunginosaa. Asemanseudulla on ainutlaatuiset mahdollisuudet yhdistää työ, asuminen, palvelut ja vapaa-aika sujuvaan asiointiin ja matkustamiseen. Alueen kehittäminen jatkuu vuonna 201 järjestetyn kansainvälisen suunnittelukilpailun pohjalta. Ajankohtaisia rakennushankkeita ovat syksyllä 201 valmistunut Torni- 1
Tampereen MARKKINAKATSAUS asemanseutu uudistuu. SUOMI KEVÄT 2015 Radan päälle rakennetaan kaupunkikansi. Alueelle tulee matkakeskus, liike- ja toimistotiloja, asuntoja, palveluja ja puistoja. Kuva Tampereen kaupunki / Tampereen asemakeskuksen suunnittelukilpailu, voittaja kilpailuehdotus ReConnecting Tampere, COBE Aps ja Lunden Architecture Oy, 201. hotelli, Tampere-talon hotelli, Technopolis ja Tammelan monet täydennysrakentamishankkeet. Aluetta rakennetaan Tampereen kaupungin ja Suomen valtion yhteistyönä ja kolmessa osassa. Osa 1. Kansi ja Areena. Eteläisen osan rakentaminen voi alkaa 2017 2018. Näyttävä monitoimiareena suurten yleisötapahtumien paikka. Kävijöitä lähes miljoona vuodessa. Torneihin toimitiloja ja asuntoja. Suunnitelma arkkitehti Daniel Libeskind (USA). Asemakaava 2011. Osa 2. Matkakeskus. Nykyisen rautatieaseman tienoille ja radan päälle keskitetty matkakeskus, kaupan tiloja, palveluja, asumista, puistoja. Suunnittelukilpailu 201, voittaja ReConnecting Tampere, COBE Aps (Tanska). Yleissuunnitelma 2015 2016. Osa 3. Ratapihankadun yritysalue. Alueen pohjoisosassa yritysalueen rakentaminen alkamassa. Hyvät liikenneyhteydet valtateille. Asemakaavaehdotus 201. Liikenteen hyvin saavutettava solmukohta Tampereen keskustan läpi kulkee valtateiden liikennettä, rautateitä kolmeen suuntaan, seudullisia pääväyliä, joukkoliikennettä, paikallisia katuja, pyöräilyreittejä ja jalankulun pääreittejä. Koko talous- ja työssäkäyntialueen asiakasvirrat suuntautuvat luontaisesti Tampereen keskustaan. Siksi se on paras mahdollinen paikka kaupalle, palveluille ja kiinteistöliiketoiminnalle. Strategiset liikennehankkeet parantavat keskustan saavutettavuutta, kaupungin kiinnostavuutta ja yritysten kilpailukykyä. Rantaväylän tunneli. Valtatien 12 liikennetunneli. Rakenteilla, valmistuu 2017. Mahdollistaa asuntorakentamista ja matkailualueiden kehittämistä Näsijärven rannassa. Yhteistyössä valtio ja kaupunki. Tampereen raitiotie. Suunnitteilla, rakentaminen alkamassa. Liikennöinti alkaa 2018-201 välillä Hervanta-Pyynikintori. Täydennysrakentamista ja kiinteistökehittämistä sen läheisyydessä. Ratapihankatu. Uusi kokoojakatu valtatieltä 3 rautatieaseman kautta valtatielle 12 ja Rantaväylälle. Valmistuu 2017. Palvelee erityisesti matkakeskusta ja uusia työpaikka-alueita radan varressa. Moderni matkakeskus. Kaikkien matkojen ja kulkumuotojen solmukohta. Osa Asemakeskusta. Kattavat joukkoliikennepalvelut ml. yhteydet lentokentille. Yhteistyössä valtio ja kaupunki. Maanalainen pysäköinti. Hämpin parkki valmistui 2012. Muut suunnittelutai hankekehitysvaiheessa (Kunkun, Asemakeskuksen, Tammelantorin ja Pyynikintorin parkki). Palvelevat kauppaa, palveluja, toimitiloja, asumista, yleisötapahtumia, liityntäpysäköintiä ja keskustan saavutettavuutta henkilöautolla. Kävely- ja pyöräilykeskusta. Kaupallinen ydinkeskusta kävely- ja pyöräilypainotteiseksi. Maanpäällistä autoliikennettä rauhoitetaan. Tukee keskustan kauppaa ja palveluja. Hämeenkatu ja kävelykadut. Hämeenkatua kehitetään joukkoliikennekatuna, kävely-ympäristönä ja ja kaupan pääkatuna. Kuninkaankatu ja Tuomiokirkonkatu kehitettäviä kävely- ja kauppakatuja. Hämpin parkki on keskustan maanalaisista yleisistä pysäköintilaitoksista uusin. Rautatieaseman ja Hämeenkadun alla sijaitseva pysäköintiluolasto on saanut kiitosta arkkitehtuuristaan ja valaistuksestaan. Valokuva Finnpark. 15
Tulevaisuudessa keskusta kasvaa Nalkalan kaupunkirantojen kautta kohti Eteläpuistoa ja Pyhäjärveä. Alueelle rakennetaan enimmäkseen asuntoja, mutta myös palveluja ja toimitiloja. Rannat ovat julkisia ja kaupunkimaisia. Kuva Tampereen kaupunki / Eteläpuiston ja sen lähialueiden kansainvälinen suunnittelukilpailu, kilpailuehdotus Seelake, jatkokehitetty suunnitelma, Tovatt Architects & Planners, 201. Vetovoimainen järvenrantakaupunki Tampere on tunnettu urheilu- ja kulttuurikaupunki järvien ja kosken rannalla. Tapahtumatuotantoa, elämyspalveluja ja matkailua kehitetään määrätietoisesti. Keskustassa matkailijoita vetävät suurin joukoin puoleensa erityisesti Tampere-talon kongressit ja konsertit, Ratinan ja tulevaisuudessa myös Areenan urheilu- ja musiikkitapahtumat, Särkänniemen huvipuisto, monet teatterit ja museot. Keskustan kaupunkikuvalle antavat tamperelaista tunnelmaa teollisuushistoriaan liittyvät miljööt, Tammerkoski, Näsijärvi ja Pyhäjärvi sekä läheiset Pyynikin ja Kaupin kaupunkimetsät. Kahden kilometrin säteellä Keskustorilta on yli kymmenen kilometriä vapaata rantaviivaa. Tästä on iloa ihmisille ja hyötyä kaupungin imagolle, kilpailukyvylle ja talouselämälle. Monet keskustan uusista kehittämisalueista ovat järvenrantojen tuntumassa. Ratinanranta ja Ratina. Uusi asuntoalue kaupungin etelärannalla valmis. Toimitilojen rakentaminen alkanut. Kauppakeskuksen rakentaminen alkamassa. Stadion kehittyy tapahtumapaikkana. 16
Tampereen keskustan mahdollinen tulevaisuusvisio 2030, kun suuri osa vireillä olevista hankkeista on toteutunut. Uutta rakennetaan radan päälle ja rantojen tuntumaan, muualla täydennetään vanhaa. Kuva Tampereen kaupunki, keskustan kaupunkimallin visio 2030 / visualisointi Arkkitehdit MY, 2015. Ranta-Tampella. Uuden asuntoalueen rakentaminen alkaa Rantaväylän tunnelin valmistumisvaiheessa 2016. Eteläpuisto ja Nalkalanranta. Suunnittelukilpailu 201. Jatkosuunnitteluun kilpailuehdotus Seelake, Tovatt Architects & Planners (Ruotsi). Asumista, palveluja, toimitiloja, virkistysalueita ja puistoja rantareitteineen. Särkänniemi, Mustalahti ja Onkiniemi. Huvipuiston, matkailualueen, asunto- ja palvelurakentamisen kehittäminen meneillään. Kytketään aktiiviseksi osaksi keskustaa. Viinikanlahti. Pyhäjärven rantaa rakentamiskäyttöön jätevedenpuhdistamon siirtyessä 2020-luvulla toisaalle. Lisätietoja: Tampereen kaupunki www.tampere.fi/keskustahanke Tampereen keskustan seuraava uusi kaupunginosa on Ranta-Tampella. Sen asunnoista ja rannoilta avautuu komeat järvimaisemat. Rantaväylän tunneli mahdollistaa Ranta-Tampellan rakentamisen ja keskustan laajenemisen Näsijärven rantaan. Havainnekuva YIT Rakennus Oy / Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy, 201. 17
Turku TEKSTI: MARI ROUVALI Turun kaupunki/hannu Waher Heikko taloustilanne ja irtisanomisuutiset luovat uhkakuvia myös alueen kiinteistömarkkinoille. Telakan omistajanvaihdos ja uudet tilaukset ovat parantaneet tunnelmia markkinoilla, toisaalta taas huoli keskustan näivettymisestä on kasvanut tyhjien liiketilojen lisääntyessä. Turun kaupunki toteuttamassa merkittäviä kiinteistöjärjestelyjä Turussa tehtiin viime vuoden aikana muutamia suurempia kiinteistökauppoja. Turun Teknologiakiinteistöt osti elokuussa Triviumin 8 700 m 2 :n toimistotalon Lemminkäisenkadulta. Turun kaupunki myi loppuvuonna 201 yhdeksän pääasiassa toimistokäytössä olevaa kiinteistöä Turun Teknologiakiinteistöille, josta se omistaa 8 prosenttia. Kohteisiin kuuluvat muiden muassa Puolalankatu 5, Puutarhakatu 1, Puutarhakatu 1 ja Linnankatu 23, joihin kaupunki jäi vuokralle. Kaupan kohteita ovat myös ravintolakäytössä oleva Kupittaan paviljonki ja entinen työkeskus Itäharjulla. Laajemman omistusjärjestelyn lisäksi kaupunki on myymässä myös yksittäisiä muita kohteita. Toimistomarkkinat keskittyvät yhä vahvemmin keskustan ulkopuolelle Modernien toimistotilojen ja parkkipaikkojen puute keskustassa saa yhä useamman käyttäjän valitsemaan toimistotalon keskustan ulkopuolelta. Suurin toimistokeskittymä on Kupittaalla, jonne on muuttanut esimerkiksi verovirasto keskustasta. Kupittaan aseman lähellä sijaitsevassa ElectroCityssä peruskorjataan parhaillaan sisätiloja nykyajan vaatimusten mukaisiksi. Muita keskustan ulkopuolisia toimistokeskittymiä on esimerkiksi satamassa, Pitkämäessä ja Helsinginkadun varrella. Myös keskustan alueelle on rakenteilla uutta toimistotilaa: Logomoon avataan keväällä kolmikerroksinen luovien alojen keskus Logomo Konttori, johon tulee runsaasti erityyppisiä ja -kokoisia toimistotiloja. Uuden osan valmistuttua Logomossa on yhteensä 000 m 2 toimistotilaa. Keskustan tyhjien liiketilojen määrä kasvanut runsaasti Turun keskustan liiketilojen vajaakäyttöaste on kasvanut viime vuosina tasaisesti, ja syksyllä tyhjien tilojen määrää nosti merkittävästi Anttilan ja KappAhlin tilojen tyhjeneminen kävelykadulla. Myös Turun Osuuskauppa päätti karsia ravintoloitaan torin laidalta, ja Amarillon, Rosson ja Coffee Housen ovet sulkeutuivat vuoden vaihteessa. Keskustan liiketiloista yli 5 prosenttia on tällä hetkellä tyhjillään, kun vielä vuonna 2008 luku oli 1,7 prosenttia. Hansakorttelissa on viime aikoina ollut sisäistä muuttoliikettä, ja uusiakin toimijoita on saatu, kun pikaruokaketju Burger King avasi ensimmäisen Turun ravintolansa Kultatalon katutasoon. Keskustan liiketilojen suurin kysyntä kohdistuukin juuri ravintola- ja kahvilatiloihin, joita on keskittynyt erityisen paljon Aurakadulle ja Vähätorin seudulle. Toriparkin suunnittelu sai jatkua, kun kaupunginvaltuusto asettui toriparkin kannalle marraskuun äänestyksessä. Kauppatorin 18
E63 Merkittävimmät rakennushankkeet 8 E8 t RAKENTEILLA 1 Logomo 2 Myllyn laajennus Lieto3 Kaupunginteatterin korjaus ja laajennus Skanssin laajennus Raisio Hauninen E18 Kulloinen 2 E18 E63 E18 SUUNNITTEILLA 5 AMK Campus 6 Palloiluhalli 7 Fortuna kortteli E18 E18 Pansio Ruissalo E8 8 E18 1 12-13 11 7 3 TURKU Ispoinen Halinen 8 Kupittaa 5 6 E18 1 E18 1 E18 8 Intelligate III HTC Brahe Center 11 Torin kulma 12 Toriparkki 1 13 Matkakeskus E18 Vuokratasot Tuotanto/ /m 2 /kk Liiketilat Toimistotilat varastotilat Hauninen 15 30 Piikkiö 7 Lentokenttä 5 7 Hirvensalo Kaarina Kupittaa/ Itäharju Satama/ Iso-Heikkilä 13 20 6 20 7 Kuusisto Länsikeskus 12 20 Aninkaistenkatu Kakskerta Ratapihankatu Läntinen Pitkäkatu Kauppiaskatu Brahenkatu uusi kaava sallisi torin alle enimmillään 800 autopaikkaa osin kahteen kerrokseen. Toriparkki voisi toteutuessaan sysätä liikkeelle muitakin keskustan kehityshankkeita, kuten Torinkulman uudisrakentamisen Kauppiaskadun ja Eerikinkadun kulmassa. Kauppakeskukset Skanssi ja Mylly ovat vahvistamassa asemiaan, kun taas keskustan Hansan kävijämäärät ovat laskeneet lievästi viime vuosina. Myllyssä rakennetaan parhaillaan 17 000 m 2 :n laajennusta, johon on tulossa useita Turun seudulla uusia toimijoita, kuten vapaaajan tavaratalo XXL, jolle rakennetaan juuri uutta myymälätilaa myös Skanssin yhteyteen. laivoille ja kahden TUI Cruises Kirjalansaari -risteilyaluksen rakentaminen Turussa. Lisäksi Tallink ja Meyer Turku allekirjoittivat aiesopimuksen ympäristöystävällisen matkustaja-autolautan rakentamisesta. Positiiviset uutiset ovat luoneet markkinoille myönteisiä odotuksia, mutta eivät vielä ole konkretisoituneet tilakysyntänä. Teollisuus- ja varastotilojen vajaakäyttöaste on ollut melko tasainen viime vuosina. Tilastoidun vajaakäytön lisäksi markkinoilla on myös piilovajaakäyttöä, jolloin käyttäjä toimii tarpeettoman suurissa tiloissa ja tilankäyttö on tehotonta. Investointien määrä on yhä vähäinen, ja vuokrakysyntää löytyy pääasiassa pienemmille hallitiloille. Ursininkatu Humalistonkatu Yliopistonkatu Puutarhakatu Aurakatu Yliopistonkatu Eerikinkatu Linnankatu Hämeenkatu Ydinkeskusta /m 2 /kk Liiketilat 0 80 Toimistotilat 13 20 Liiketilat 15 30 Toimistotilat 11 16 Liiketilat 20 Toimistotilat 13 Telakan uusi omistus piristää teollisuus- ja varastotilojen markkinoita Epätietoisuus Turun telakan kohtalosta päättyi viimein, kun Suomen valtio ja saksalainen laivanrakennusyhtiö Meyer Werft ostivat yhdessä Turun telakan. Samalla varmistui myös rahoitus uusille 1
Oulu TEKSTI: AIMO TYYBÄKINOJA Oulun kaupunki Ydinkeskustan uudishankkeet tuovat vetovoimaa Oulun keskustassa on meneillään poikkeuksellisen paljon mittavia rakennushankkeita, ja hankkeet etenevät aikataulussa. Syksyn 2015 ja ensi kevään aikana valmistuvat Arinan kauppakeskus Valkea Galleria -kortteliin ja Ilmarisen liike- ja toimistorakennus Pallas-kortteliin sekä maanalainen pysäköintilaitos Kivisydän. Myös yksityisten sijoittajien omistaman kauppakeskus Cuben on määrä valmistua vuoden 2016 alussa. Valmistuttuaan hankkeet vilkastuttavat keskustaa ja voivat vauhdittaa myös muiden keskustakortteleiden kehityshankkeita. Viime lokakuun lopulla avattiin Ritaharjussa lähes 2 000 m 2 :n kauppakeskus Ideapark, joka on vuokrattu täyteen. Ideaparkin viereen suunnitellun kauppakeskus Auroran ja keskustaan rautatieaseman yhteyteen suunnitellun matkakeskuksen toteutusaikataulua ei ole päätetty; myös hankkeiden koko on pienentynyt alkuperäisestä. Ydinkeskustaan tulossa uusia kauppaketjuja Ydinkeskustan liiketilamarkkinassa tapahtuu jatkossakin muutoksia. Viimeksi kuluneen puolen vuoden aikana on muutama ydinkeskustassa pitkään toiminut liike lopettanut, ja liiketilojen vajaakäyttöaste on hieman kasvanut. Mainitut kolme uudishanketta lisäävät ydinkeskustan liiketilatarjontaa 15 000 m 2 :llä, minkä lisäksi Arinan omaan käyttöön tulee tiloja kauppakeskus Valkeassa. Uudistiloihin tulee pääosin toimijoita, jotka ovat aivan uusia Oulussa, joten liiketilojen vajaakäyttöaste tuskin kasvaa merkittävästi pidemmällä aikavälillä. Kaupankäynti on palaamassa normaalitasolle Kaupankäynti alkoi palautua normaaliksi vuoden 2013 loppupuolella, ja hyvä vire jatkui vuoden 201 aikana. Suuria kauppoja ei ole tehty, mutta 0,5 3 miljoonan euron kauppoja tehtiin Oulun seudulla useita. Ostajina ovat olleet poikkeuksetta paikalliset sijoittajat tai käyttäjäostajat. Valtakunnallisesti toimivat instituutiosijoittajat ja ulkomaiset tahot näyttävät olevan varovaisia sijoittamaan Ouluun, mikä johtunee osin viime kesän irtisanomisuutisista. Suuryritykset suunnittelevat toimipisteiden perustamista Toimistojen vajaakäyttöaste on kasvanut viimeksi kuluneen vuoden aikana, ja kasvu näyttää jatkuvan, sillä vuoden 2020 loppuun mennessä vapautuu vaiheittain 30 000 m 2 toimistotilaa Microsoftin ja Broadcomin lopetettua toimintansa. Lisäksi monet yritykset ja julkinen sektori ovat tehostaneet tilankäyttöään. Vajaakäyttöaste on korkea keskustan ulkopuolella, mutta edelleen alhainen keskustassa. Tarjolla olevat laadukkaat toimistotilat yhdistettynä koulutettuun työvoimaan tarjoavat yrityksille hyviä mahdollisuuksia, ja useita kasvuyrityksiä on jo perustettukin. Lisäksi useat 20