SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA ASUNTO OY PORVOON RINNETIE 11-13 Arviossa yksilöidyt asuinhuoneistot Rinnetie 11-13 06650 HAMARI Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO Puh. 044 3636 191, www.tota.fi Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus 1799705-4
2 (11) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA TARKOITUS Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Määrittää markkina-arvo myöhemmin yksilöidyille Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13:n asuinhuoneistoille (omistusosuus 38,7 %). Arvio on päivitys 31.8.2017 laadittuun arviokirjaan. Edellisen arviokirjan laatimisen jälkeen arvion kohteessa on myyty 10 asuntoa. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS-tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Sijainti Osoite Asuinkiinteistö sijaitsee Porvoon Hamarin asuinalueella noin viiden kilometrin päässä keskustasta. Rinnetie 11-13, 06650 HAMARI
3 (11) KIINTEISTÖ Kaupunki Porvoo (638) Kylä Gammelbacka (417) RN:o 1:427 Nimi K 51 T 1-2 Kiinteistötunnus 638-417-1-423 Pinta-ala 6 041 m 2 Omistaja Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13 (lainhuuto 21.10.2014) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 30.8.2017 mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia eikä käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 30.8.2017 mukaan kiinteistöön kohdistuu 1 400 000 euron suuruinen kiinnitys. Kiinteistö kartalla ASEMAKAAVA Vahvistettu 26.8.1976 Kaavamerkintä ARK. Rivitalojen tai asuinkerrostalojen korttelialue Tonttitehokkuus e 0,40 Rakennusoikeus 2 416 k-m 2 Käytetty rakennusoikeus 2 305 k-m 2 Kiinteistö sijaitsee rivitalojen tai asuinkerrostalojen korttelialueella
4 (11) PIHA-ALUE Tontti Pinnoite Autopaikat Suorakaiteen muotoinen tontti on Rinnetien suuntainen. Pysäköintipaikat ja kulkuväylät ovat asfaltti-/sorapintaisia. Muutoin piha on nurmikkoa ja istutuksia. Tontilla on 27 lämpöpistokkeellista autopaikkaa. Pysäköintialue on C-talon kupeessa. MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut. RAKENNUKSET Rakennukset Arvion kohteena olevalla tontilla sijaitsee kolme kaksikerroksista ja kaksi portaista asuinkerrostaloa. B-talossa on lisäksi kellarikerros, jossa on yhteistiloja. ASUINKERROSTALORAKENNUS A Rakennusvuosi 1976 Kerrosala 771 k-m 2 Tilavuus 2 249 m 3 Huoneistoala 620 m 2 ASUINKERROSTALORAKENNUS B Rakennusvuosi 1976 Kerrosala 763 k-m 2 Tilavuus 2 947 m 3 Huoneistoala 590 m 2 ASUINKERROSTALORAKENNUS C Rakennusvuosi 1976 Kerrosala 771 k-m 2 Tilavuus 2 249 m 3 Huoneistoala 620 m 2
5 (11) RAKENNUKSET YHTEENSÄ Rakennus Kerrosala Asuinhuoneistoala Tilavuus Kerrostalo A 771 620 2 249 Kerrostalo B 763 590 2 947 Kerrostalo C 771 620 2 249 Yhteensä 2 305 1 830 7 445 B-talossa sijaitsevat porraskäytävät c ja d. A-talossa sijaitsevat porraskäytävät a ja b. Huoneistoissa ei ole parvekkeita. MUUT RAKENNUKSET Tontilla on lisäksi puurakenteinen jätekatos.
6 (11) Yhteistilat sijaitsevat B-talon kellarikerroksessa. RAKENTEET Alapohja Kantava runko Välipohjat, yläpohja Vesikatto Ulkoseinät VARUSTUS Vesi ja viemäri Lämmitys Ilmastointi KUNTO Rakennusten kunto Tehdyt korjaukset Tulevat korjaukset Maanvarainen teräsbetonilaatta Betoni Betoni Tasakaton katteena on huopa. Betonielementti, vaakalaudoitus Kiinteistö on liitetty Porvoon kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Vesikeskuslämmitys, lämmönlähteenä maakaasu. Lämpö jaetaan vesikiertopattereilla. Varalämmönlähteenä on lisäksi vanha öljynlämmityskattila. Koneellinen poistoilmanvaihto Rakennukset ovat ikäänsä vastaavassa kunnossa. Kohde on liitetty maakaasulämmitysjärjestelmään 2009 (Gasum). IV-kanavien nuohous on tehty 2010. Kumibitumikaton uusinta saatiin loppuun vuonna 2016. Rappujen c ja d ulkoverhouspanelointi uusittiin rappukäytävien sisäänkäynnin puolelta ja samalla paikattiin niiden alta lämmöneristystä. Saunassa uusittiin panelointia ja lauteita. Huoneiston D31 kohdalta on avattu seinärakennetta ja parannettu lämmöneristystä. Normaalista ikääntymisestä johtuvia kunnostuskorjauksia. Kymmenen viidentoista vuoden jakson aikana tulee eteen ikääntymisestä johtuvia uudistustarpeita.
7 (11) YHTIÖ Nimi Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13 48 osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä 1 830 m 2. Y-tunnus 2624719-1 Omistus Investors House Oyj omistaa 18 asuinhuoneistoa. Omistusosuus on 38,7 %. Huoneistot Muut tilat Arvion kohteena ovat seuraavat 18 asuinhuoneistoa (omistusosuus 38,7 % neliömetreistä): Huoneistotyypit 1h + kk 35,0 m 2 6 kpl 210,0 m 2 1h + kk 36,5 m 2 7 kpl 255,5 m 2 2h + kk 48,5 m 2 5 kpl 242,5 m 2 yht. 18 kpl 708,0 m 2 Saunatilat, ulkoiluvälinevarasto, huoneistokohtaiset varastokomerot, pesutupa, kuivaushuone sekä tekniset tilat HOITOKULUTIETOJA Tilinpäätös 2016 Asunnot Kiinteistön hoitokulut olivat vuonna 2016 yhteensä 105 726,50 euroa (4,81 /m 2 /kk yhtiöjärjestyksen mukaisille neliöille jyvitettynä). Vuodelle 2016 oli budjetoitu 102 189 euroa. Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2016 keskimäärin 5,13 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Arvion kohteen asunnot ovat olleet vuokrakäytössä ja niiden kunto vaihtelee. Yleisesti asunnot ovat tyydyttävässä kunnossa. Yksiöön on vaihdettu laminaattilattia.
8 (11) Keittokomero Pesutuvan koneistusta KATSELMUS TIEDOT Jorma Muhojoki on tutustunut kiinteistöön 5.5.2014. Kohdetta esitteli huoltomies Tuure Isakson Porvoon Huoltomiehet Oy:stä. Arvion päivityksen yhteydessä ei tehty erillistä katselmusta. Tiedot kohteesta on saatu Porvoon kaupungin viranomaisilta, kohdetta esitelleeltä Tuure Isaksonilta ja arvion tilaajan edustajilta.
MARKKINATILANNE 9 (11) Kasvukeskuksissa asuinkerrostalojen markkinatilanne on varsin vakaa. Vuokralaisia on hyvin saatavissa ja suuria riskejä tulevaisuudessa ei ole nähtävissä. Kauppahavainnot Kauppahavainnot asuinhuoneistoista Arvion kohde sijaitsee postinumeroalueella 06650. Tarkastelemme vertailukauppoina erityisesti 1970-1980 valmistuneissa kerrostaloissa kokoluokassaan laadullisesti ja alueellisesti lähinnä vastaavista huoneistoista tehtyjä kauppoja viimeisen vuoden ajalta. Tiedot on kerätty KVKL hintaseurantapalvelusta 30.8.2017. Postinumeroalueet 06450 ja 06650, kerrostalohuoneistot: Huomattava osa huoneistokaupoista on tehty arvion kerrostaloissa, joissa arvion kohteen asunnot sijaitsevat.
10 (11) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Markkina-arvona lausutaan huoneistojen yhteenlaskettu arvo. Kokonaisarvon korjausta ei tehdä. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavia huoneistoja verrataan vastaavan tyyppisien huoneistojen toteutuneisiin kauppoihin. Arvioimme huoneistojenmarkkina-arvoksi noin: Tyyppi Huoneisto m 2 Kpl Yht., m 2 /hsto /hsto Summa Summa 1h+kk 35,0/36,5 13 465,5 48 000 50 000 624 000 650 000 2h+kk 48,5 5 242,5 66 000 68 000 330 000 340 000 Yht. 18 708,0 954 000 990 000 Arvioitavien asuinhuoneistojen markkina-arvojen summa-arvo on noin 954 000 990 000 euroa. ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/- 50 000 euroa. Huoneistokohtaiset markkina-arvot on arvioitu huoneistojen summaarvon määrittämistä varten. Huoneistoja yksittäin myytäessä on ne syytä arvioida yksittäin ottaen huomioon mm. sijainti yhtiön rakennuksissa ja muut laadulliset tekijät.
11 (11) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (Edellä yksilöidyt Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13:n asuinhuoneistot) velattomaksi markkinaarvoksi 31.12.2017 suuruusluokkaa 950 000 (yhdeksänsataaviisikymmentätuhatta) euroa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot yhtiöjärjestys
SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD HENKILÖTIEDOT JORMA MUHOJOKI KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993 (pääaineena kiinteistöjen arviointi) Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja, B62) LKV-tutkinto 1996 Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu 1998 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 2010 Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä seminaareilla ja kursseilla Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään tekeviin kollegoihin koko Suomessa TYÖKOKEMUS Helsinki 1993 1997, Kuopio 1997-1993 - 1995 Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen osasto 1995-1997 Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi 1997-2003 Catella Property Oy, arviointi 2003 -, toimitusjohtaja TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa, vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä) Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin kiinteistöjen kehittämishankkeisiin Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset, analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO 044 3636 191 jorma.muhojoki@tota.fi www.tota.fi ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit Marketit Konepajat Liikehuoneistot Painotalot Liikenneasemat Teollisuusrakennukset Hotellit Pienteollisuusrakennukset Kylpylät Kaivosalueet Hiihtokeskukset Saneerauskohteet Lomakylät Toimisto Toimistorakennukset Toimistohuoneistot Erityiskohteet Luolastot Turkistarhat Suojelukohteet Erityisarvokohteet (kuten Puijon torni) Yksityinen Metsä-, pelto-, ranta-arvoja sekä rakennusten arvonmääritykset Muu vaativa kohde Maa-alueet Rakennusoikeus Tontit Raakamaa Taimitarhat Asuin Asuinkerrostalot Hoivakodit Uusiokäyttö Sairaalat TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat, pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio, säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot YHTEISTYÖKUMPPANIT on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen. In English Jorma Muhojoki Chief Executive, M.Sc. (Tech) Authorized Real Estate Valuer (AKA) Authorized Real Estate Agent (LKV) These two titles are under supervision of Finland Central Chamber of Commerce