Jyväskylän seudun kiinteistösijoitus- ja vuokramarkkinoiden näkymiä Kiinteistö- ja rakentamisnäkymät 2018 12.2.2018 Mikko Soutamo
Agenda Kiinteistösijoitusmarkkinoiden näkymiä Kiinteistökaupat Tuottovaatimukset Rakentamisvolyymit Vuokramarkkinoiden näkymiä Vuokrat Tilakysyntä
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden näkymiä
1000 MEUR Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi Suomessa Kotimainen ostaja Ulkomainen ostaja 11,0 10,2 10,0 9,0 8,0 7,4 7,0 6,0 5,4 6,3 5,5 2,1 7,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 4,2 4,3 1,9 3,8 2,9 3,2 1,5 2,6 2,8 1,8 2,0 2,4 2,5 2,0 1,3 2,1 5,3 0,0 1,0 1,1 1,8 1,8 0,4 0,7 0,7 0,5 3,7 0,3 0,5 2,6 2,9 3,2 2,5 2,0 2,3 1,7 1,6 1,9 1,7 1,5 1,7 1,3 1,7 1,8 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 KTI laskee tilastoonsa mukaan yli miljoonan euron arvoiset ammattimaisten toimijoiden tekemät kiinteistökaupat. Tonttikaupat eivät sisälly lukuihin. Lähde: KTI Transaktioseuranta 2/12/2018 4
Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi Jyväskylän seudulla 2010-luvulla Milj. 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 KTI laskee tilastoonsa mukaan yli miljoonan euron arvoiset ammattimaisten toimijoiden tekemät kiinteistökaupat. Tonttikaupat eivät sisälly lukuihin. Lähde: KTI Transaktioseuranta
Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi PKS:n ulkopuolisissa kasvukeskuksissa Milj. EUR 900 2012 2013 2014 2015 2016 2017 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Turun seutu Tampereen seutu Oulun seutu Jyväskylän seutu Kuopion seutu Lähde: KTI Transaktioseuranta
Toimitilakauppojen volyymin kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Jyväskylän seudulla Saldoluvut suluissa osamarkkinan nimen perässä nousee merkittävästi nousee säilyy entisellään laskee laskee merkittävästi liiketilat (0) toimistot (8) tuotannolliset tilat (20) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
saldoluku Toimitilakauppojen volyymin kehitysodotukset tulevan vuoden aikana, saldoluvut Tampere Turku Oulu Jyväskylä 70 60 50 58 53 40 30 20 37 47 22 40 33 29 20 10 0 11 0 8 liiketilat toimistot tuotannolliset tilat Saldoluku = toimitilakauppojen volyymin kasvuun ja volyymin pienenemiseen uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi toimitilakauppojen volyymin kasvavan. Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Suurten kaupunkien keskusta-alueiden toimistojen nettotuottovaatimukset Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 10,0 % 9,5 % 9,0 % 8,5 % 8,0 % 7,5 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % 4,0 % Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri
6,7 6,8 7,2 7,2 7,9 7,9 8,1 8,1 8,8 8,7 8,7 8,7 9,3 9,3 9,5 9,5 9,8 9,8 Nettotuottovaatimukset Jyväskylän seudulla % Nyt Vuoden kuluttua 10 9 8 7 6 Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
Jyväskylän seudulle valmistuneet toimitilojen uudishankkeet 2010-luvulla vuokrattava ala m 2 50 000 Liike Toimisto Tuotannollinen Hotelli 45 000 40 000 35 000 30 000 18 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 41 310 35 900 9 775 31 540 22 770 2 720 7 200 7 200 14 415 8 250 5 280 5 130 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Jos vuokrattava ala ei ole tiedossa, se on arvioitu bruttoalan perusteella. Lähde: KTI Rakennushankeseuranta, RPT Docu Oy
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1-9/2017 Aloitetut asuntorakennushankkeet Jyväskylässä asunnot, kpl 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Lähde: Tilastokeskus
Vuokramarkkinoiden näkymiä
Liiketilojen mediaanineliövuokrien kehitys Jyväskylän keskusta-alueella /m 2 /kk 35 30 25 20 15 10 5 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Lähde: KTI Vuokravertailu, toimitilat
Liiketilavuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Jyväskylän seudun keskeisillä osamarkkinoilla Saldoluvut suluissa osamarkkinan nimen perässä nousee merkittävästi nousee säilyy entisellään laskee laskee merkittävästi Jyväskylä - keskusta (-69) Tourula (-9) Seppälä (58) Seppälänkangas (0) Keljo (-25) Kuokkala (-58) Palokanorsi/Kirri (-20) Vaajakoski (-30) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
Liiketilavuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana kasvukeskusten keskeisillä osamarkkinoilla Saldoluvut suluissa osamarkkinan nimen perässä nousee merkittävästi nousee säilyy entisellään laskee laskee merkittävästi Tampere - ydinkeskusta (-63) Tampere - Lielahti (0) Turku - ydinkeskusta (21) Turku - Biolaakso, Lauste, Skanssi (22) Oulu - ydinkeskusta (0) Oulu - Limingantulli, Äimärautio, Karjasilta (-7) Jyväskylä - ydinkeskusta (-69) Jyväskylä - Seppälä (58) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
Toimistovuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Jyväskylän seudun keskeisillä osamarkkinoilla Saldoluvut suluissa osamarkkinan nimen perässä nousee merkittävästi nousee säilyy entisellään laskee laskee merkittävästi Jyväskylä - keskusta (15) Tourula (18) Mattilanniemi / Ylistönmäki (-50) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
Tuotannollisten tilojen vuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Jyväskylän seudulla Saldoluvut suluissa osamarkkinan nimen perässä nousee merkittävästi nousee säilyy entisellään laskee laskee merkittävästi Jyväskylä - Seppälänkangas (18) Rautpohja (0) Etelä-Keljo (0) Vaajakoski (-20) Kanavuori (-30) Tikkakoski (-60) Muurame - business park -alue (10) Laukaa - Rokkamäki (-50) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
Tyhjien tilojen määrän kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Jyväskylän seudulla Saldoluvut suluissa kiinteistötyypin perässä kasvaa merkittävästi kasvaa ei muutosta vähentyy vähentyy merkittävästi liiketilat (0) toimistot (31) tuotannolliset tilat (36) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
Tilakysynnän kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Jyväskylän seudulla Saldoluvut suluissa kiinteistötyypin perässä lisääntyy huomattavasti ei muutosta pienenee huomattavasti lisääntyy pienenee liiketilat (31) toimistot (46) tuotannolliset tilat (45) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
Tilakysynnän kehitysodotukset tulevan vuoden aikana, saldoluvut 100 Tampere Turku Oulu Jyväskylä 90 80 70 78 81 60 50 56 40 30 20 44 42 44 44 31 31 46 45 10 0 liiketilat toimistot tuotannolliset tilat Saldoluku = tilakysynnän kasvuun ja tilakysynnän pienenemiseen uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi tilakysynnän kasvavan. 13 Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2017
Asuntojen mediaanineliövuokria suurimpien kaupungien keskustassa tai muulla keskeisellä osamarkkinalla Kevät 2017 /m²/kk 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 yksiö kaksio Lähde: KTI Asuntovuokravertailu
kevät 2003 syksy 2003 kevät 2004 syksy 2004 kevät 2005 syksy 2005 kevät 2006 syksy 2006 kevät 2007 syksy 2007 kevät 2008 syksy 2008 kevät 2009 syksy 2009 kevät 2010 syksy 2010 kevät 2011 syksy 2011 kevät 2012 syksy 2012 kevät 2013 syksy 2013 kevät 2014 syksy 2014 kevät 2015 syksy 2015 kevät 2016 syksy 2016 kevät 2017 syksy 2017 KTI Asuntovuokraindeksi: Jyväskylän uusien asuntovuokrasopimusten vuosimuutos syksy 2016 syksy 2017: muutos 1,2 % 1-2h 3+h Jyväskylä yht. 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Lähde: KTI Asuntovuokravertailu
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 KTI Asuntovuokraindeksit uudet vuokrasopimukset, indeksi kevät 2000 = 100 180 Tampere Turku Oulu Jyväskylä Lahti 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Lähde: KTI Asuntovuokravertailu 24
Pienten asuntojen vuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana, saldoluvut Lähde: RAKLIn Vuokra-asuntobarometri, elokuu 2017
Suurten asuntojen vuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Lähde: RAKLIn Vuokra-asuntobarometri, elokuu 2017
Yhteenveto Jyväskylän seudun kiinteistökauppavolyymiksi kirjattiin vuonna 2017 ennätykselliset 360 miljoonaa euroa. Sijoituskysynnän odotetaan jatkuvan voimakkaana. Liiketilarakentaminen on ollut vilkasta etenkin Seppälän alueella. Asuntorakentaminen on 2000-luvun ennätystasolla ja myös uusia toimistohankkeita suunnitellaan. Tilakysynnän odotetaan kehittyvän positiivisesti kaikissa toimitilatyypeissä. Liiketilavuokrien odotetaan nousevan Seppälän alueella, mutta laskevan keskustassa. Toimisto- ja tuotannollisten tilojen vuokratasojen odotetaan pysyvän jokseenkin ennallaan. Jyväskylän asuntovuokrien nousuvauhti on muiden kasvukeskusten tapaan hidastunut viime vuosina vuokra-asuntotarjonnan kasvaessa, mutta nousun uskotaan kuitenkin jatkuvan etenkin pienissä asunnoissa. Syyskuun 2016 ja syyskuun 2017 välisenä ajanjaksona KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi osoitti 1,2 prosentin vuosinousua Jyväskylässä.
Kiitos! Eerikinkatu 28, 7. krs 00180 HELSINKI Puh. 020 7430 130 mikko.soutamo@kti.fi www.kti.fi