Suhdannekatsaus. Rakennusfoorumi Mikko Somersalmi Tekninen johtaja RAKLI ry

Transkriptio

1 Suhdannekatsaus Rakennusfoorumi Mikko Somersalmi Tekninen johtaja RAKLI ry

2 Sisältö 1. Suhdannetiedote 1/ Kiinteistösijoittaminen - Rakennuttaminen 2. Tulevaisuuden kysynnän ennakointi - Asuntobarometri - Toimitilabarometri Kiinteistöliiketoiminta / Juha Tiuraniemi

3 Suhdannetiedote 1/2018 Talouden hyvät näkymät ja muuttoliike moottoreina - Pääkaupunkiseudun rakentamisessa ylikuumenemisen merkkejä SIJOITTAMINEN Kiinteistökauppamarkkinoilla edelleen hyvin vilkasta Sijoittajien kiinnostuksen Suomen kiinteistömarkkinoita kohtaan odotetaan pysyvän vahvana myös tänä vuonna, useita suuria kauppoja on tehty jo alkuvuoden aikana Ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden koko kasvaa KTI: Suorat kiinteistösijoitukset tuottivat 6,6 prosenttia viime vuonna Hotellit olivat markkina-arvojen nousun myötä parhaiten tuottava kiinteistötyyppi 8,7 prosentin kokonaistuotolla. Toimistokiinteistösijoitusten kokonaistuotto nousi 7,7 prosenttiin etenkin Helsingin ydinkeskustan voimakkaan arvonnousun siivittämänä. Suurten sijoittajien asuntosijoitusten arvonmuutos säilyi positiivisena, ja nettotuottoaste nousi hieman edellisestä vuodesta, joten asuntokiinteistöjen kokonaistuotto oli 7,5 prosenttia Toimistojen ja liiketilojen vuokrien odotetaan nousevan suurissa kaupungeissa

4 Kiinteistöjen ja pitkän koron historiallisen suuri tuottoero houkuttelee pääomia Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri ja Suomen Pankki

5 Prime-kohteiden nettotuottovaatimukset Toimistot keskusta-alueilla Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

6 RAKLIn jäsenen kommentti - sijoittaminen Alhainen korkotaso ja pääomamarkkinoiden ylilikvidi tilanne pitävät kiinteistösijoittajakysynnän edelleen korkealla tasolla. Viime vuonna tämä johti kiinteistökauppojen ennätyskorkeaan volyymiin ja heijastui alhaisina tuottovaatimuksina. Markkinoiden polarisoituminen jatkuu edelleen, mikä on realisoitunut ennätyskorkeina transaktiohintoina Helsingin toimistomarkkinoilla. Poikkeuksellinen markkinatilanne mahdollistaa salkun aktiivisen muokkaamisen. Olemme tietoisesti pyrkineet hyödyntämään markkinatilannetta alipainottamalla kiinteistösalkkuamme erityisesti toimistoja liiketilakohteissa ja ylipainottamalla sitä hotellikohteissa. Lisäksi olemme kehittäneet voimakkaasti olemassa olevia kohteitamme ja lähteneet mukaan aikaisessa vaiheessa oleviin kehityshankkeisiin. Markkinatilanne houkuttelee sijoituskohteiden etsimiseen myös pääkaupunkiseudun ulkopuolisista kasvukeskuksista. Vesa Eskoli, Kiinteistösijoitusjohtaja, LähiTapiola Kiinteistövarainhoito Oy

7 Suhdannetiedote 1/2018 Talouden hyvät näkymät ja muuttoliike moottoreina - Pääkaupunkiseudun rakentamisessa ylikuumenemisen merkkejä RAKENNUTTAMINEN Rakentamisen määrä pysyy korkealla Uusien asuntojen aloitusmäärä ja asukasmäärän vuosikasvu samalla tasolla Toimitilarakentaminen vilkasta, mutta ei huippulukemissa Liikennehankkeet pitävät infrarakentamisen korkealla Rakentamisen kapasiteetti täyskäytössä pääkaupunkiseudulla Urakoitsijoiden tarjousaktiivisuus vähäistä Tarjoushinnat nousevat selvästi rakennuskustannusindeksiä nopeammin

8

9 RAKLIn jäsenen kommentti - rakennuttaminen Rakennusalan kapasiteetti on täyskäytössä ja kärsii jo niukkuudesta varsinkin Etelä-Suomen kasvukeskuksissa. Myös ammattitaitoisen työmaahenkilöstön niukkuus on ongelma ja siksi urakoitsijat osallistuvat tarjouskilpailuihin valikoivasti. Selkeät tarjouspyynnöt ja urakoitsijariskin alentaminen harkituin toteutusmuodoin ja sopimusehdoin ovat keinoja, joilla tilaajat voivat asiaan vaikuttaa. Uusissa pitkäkestoisissa rakennushankkeissa ollaan kustannusnousuriskin osalta haastavassa tilanteessa, koska yli kahden vuoden päähän arvioiminen on vaikeaa ja nyt kasvukeskuksissa koettu kustannusnousu ei perustu yksin panoshintojen nousuun vaan myös kysynnän ja tarjonnan suhteeseen. Nykysuhdanne, vaikka tuottaakin haasteita yksittäisissä hankkeissa, ajaa toimijat innovoimaan ja näin ruokkii rakennusalan myönteistä kehitystä. Kasvava joukko alan ammattilaisia pyrkiikin kehittämään yhteistyökäytäntöjä. Seppo Kemppainen, rakennuttajapäällikkö, Kesko Oyj

10 Tulevaisuuden ennakointi: Vuokra-asuntobarometri

11 Vuokra-asuntoinvestointien määrän kehitys Kuinka ennakoitte organisaationne investointien kehittyvän seuraavien 12 kk aikana? Lähde: RAKLIn vuokra-asuntobarometri, kevät 2018

12 Vuokra-asuntojen tarjonnan kehitykseen vaikuttavat tekijät Lähde: RAKLIn vuokra-asuntobarometri, kevät 2018

13 Vuokra-asuntojen tarjonnan kehitys Miten arvioitte seuraavien ryhmien asunto-omistusten kehittyvän? Lähde: RAKLIn vuokra-asuntobarometri, kevät 2018

14 Vuokra-asuntojen rakentamiseen vaikuttavia tekijöitä Kuinka eri tekijät vaikuttavat rakentamiseen seuraavien 12 kk aikana? Lähde: RAKLIn vuokra-asuntobarometri, kevät 2018

15 Rakentamisen kustannusten kehitys Saldoluku = kustannusten nousuun uskovien vastaajien osuuden ja kustannusten laskuun uskovien osuuden välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi kustannusten nousua. Lähde: RAKLIn vuokra-asuntobarometri, kevät 2018

16 Vuokra-asuntomarkkinat

17 Pienten asuntojen vuokrien odotettu kehitys Saldoluku = vuokrien nousuun uskovien vastaajien osuuden ja vuokrien laskuun uskovien osuuden välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi vuokrien nousua. Lähde: RAKLIn vuokra-asuntobarometri, kevät 2018

18 Suurten asuntojen vuokrien odotettu kehitys Saldoluku = vuokrien nousuun uskovien vastaajien osuuden ja vuokrien laskuun uskovien osuuden välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi vuokrien nousua. Lähde: RAKLIn vuokra-asuntobarometri, kevät 2018

19 Tulevaisuuden ennakointi: Toimitilabarometri

20 KTI Kiinteistötieto Oy Bruttovuokratasot KTI Kiinteistötieto Oy

21 Bruttovuokratasot Toimistot keskusta-alueilla / m 2 / kk KTI Kiinteistötieto Oy Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

22 Bruttovuokratasot Toimistot keskusta-alueilla / m 2 / kk KTI Kiinteistötieto Oy Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

23 Millaisen arvioitte vuokramarkkinoiden tilanteen olevan 12 kk:n kuluttua nykyhetkeen verrattuna? Vastausten jakauma, %-osuudet KTI Kiinteistötieto Oy Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

24 Millaisen arvioitte vuokramarkkinoiden tilanteen olevan 12 kk:n kuluttua nykyhetkeen verrattuna? Miksi näin? Vastaajien avoimia kommentteja 1/2 Työllisyyden positiivinen kehitys tuo lisää kysyntää toimitiloille. Edelleen jatkuvan talouskasvun johdosta vuokralaisilla parempi vuokranmaksukyky ja optimistisemmat tilatarpeet. Taloustilanne säilyy positiivisena ja yritysten tilakysyntä jatkuu hyvänä. Vuokralaisten vaatimustaso on korkea sekä sijainnin että laadun suhteen. Eriytyminen jatkuu, mikä näkyy vuokrien erilaisena kehityksenä alueilla ja myös samalla alueella olevissa kohteissa, mikäli tilat ja palvelut eivät täytä vuokralaisten vaatimuksia. Hyvä tilanne, mutta tn. varovaisuutta ilmassa Talouden näkymät tukevat myös vuokramarkkinoita Talous kasvaa Toimistomarkkina näyttää kehittyvän suotuisasti, liiketiloissa hankalampaa ja taso riippuu voimakkaasti mikrosijainnista. Yleisen talouden positiivinen kehitys ja yritysten hyvät tulokset rohkaisevat investointeihin. nyt tyhjänä olevat tilat saadaan vuokratuksi eikä uusia tyhjiä tiloja ole tulossa. Talouskehitys ja väestönkasvu parantaa vuokramarkkinoiden tilannetta rakennettava uusi tilakanta vastaa paremmin käyttäjien tarpeita (patoutunut käyttäjäkysyntä viim. 10 v. ajalta) Markkina kehittyy talouden mukana. Talous pysynee ennallaan, mutta mahdollinen korkotason nousu ja talouden kääntyminen lähenevät. Yleinen talouskehitys on positiivinen, mikä vaikuttaa vuokramarkkinoihin Vaalit, Brexit, Trump aiheuttaa epävarmuutta niin paikallisesti, kuin globaalistikin. KTI Kiinteistötieto Oy Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

25 Millaisen arvioitte vuokramarkkinoiden tilanteen olevan 12 kk:n kuluttua nykyhetkeen verrattuna? Miksi näin? Vastaajien avoimia kommentteja 2/2 Toisaalta on taloudessa positiivista aktiviteettia ja työllisyys paranee. Mutta toisaalta on paljon epävarmuustekijöitä ja alueiden välinen sirpaloituminen jatkuu. Kokonaisuutena tilanne pysyy kutakuinkin ennallaan. Talouden mittarit pysyvät nykytasolla. Toki erityisesti tuotanto- ja varastotilaa valmistuu lähiaikoina runsaasti Vantaalle sekä Keski-Uudenmaan kuntiin, joten vanhan tilakannan vuokriin tulee syntymään laskupainetta. Vahva kansantalous ja työllisyyskehitys - yritykset uskovat tulevaan ja vuokraavat enemmän tilaa. Talouden vetovoiman kasvaessa tilakysyntä kasvaa. Talouskasvu vahvistaa markkinaa pääosin johtuen hyvästä taloustilanteesta ja tämän välittymisestä tilapäätöksiin Tunnelma on kaikkiaan melko odottava, isoja päätöksiä venytetään eteenpäin. Neliöiden kysyntä vähenee, palvelujen merkitys korostuu, eivätkä vuokranantajat ole vielä siihen valmiita. Taloudellinen kehitys on Suomessa jatkunut hyvänä eikä nyt ole seuraavan vuoden aikana näkyvissä mitään erityistä tekijää joka muuttaisi tätä asiaa. Vuokramarkkinoiden tilanne (kysyntä) on jo nyt erinomaisen hyvä, ja uskoakseni tilanne jatkuu ja jopa hieman paranee entisestään. Siirtyminen vanhentuneista ruttukohteista moderneihin tiloihin on jatkunut & voimistunut. Taloussuhdanne on suotuisa ja kysyntä lisääntynee edelleen KTI Kiinteistötieto Oy Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

26 KTI Kiinteistötieto Oy Nettotuottovaatimukset KTI Kiinteistötieto Oy

27 Nettotuottovaatimukset Toimistot keskusta-alueilla KTI Kiinteistötieto Oy Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

28 KTI Kiinteistötieto Oy Sijoittajakysyntä KTI Kiinteistötieto Oy

29 Miten ennustatte kotimaisen ja ulkomaisen sijoittajakysynnän kehittyvän Suomen toimitilamarkkinoilla seuraavien 12 kk aikana? Vastausten jakauma, %-osuudet Ulkomainen sijoittajakysyntä Kotimainen sijoittajakysyntä KTI Kiinteistötieto Oy Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

30 Millaisen arvioitte kiinteistösijoitusmarkkinoiden tilanteen olevan 12 kk:n kuluttua nykyhetkeen verrattuna? Miksi näin? Vastaajien avoimia kommentteja, 1/2 Nyt jo menee markkinoilla hyvin Korot tuskin nousevat merkittävästi seuraavan 12 kk aikana. Lisäksi taloustilanne säilyy hyvänä ja jopa kasvaa sekä maailmalla että Suomessa. Korot alkavat vähitellen nousta ja inflaatio kiihtyä. Kiinteistömarkkinan sykli kääntyy pitkän noususuhdanteen jälkeen laskevaksi. Kohtuullisen vakaat näkymät Hyvää tasoa on vaikea nostaa Kv-sijoittajien kysyntä kasvaa myös PKS-alueen ulkopuolelle, Kiinteistömarkkina on kehittynyt etuajassa, johtuen vaihtoehtoisten sijoitustuottojen kilpailukyvystä (tai sen puutteesta) sekä matalista koroista. Taloudellinen tilanne pysyy vakaana seuraavan 12 kk aikana. Markkinat sekä rahoitus toimivat ja arvion mukaan talouteen liittyvät riskit lisääntyvät vasta 12 kk jälkeen. Se on nyt hyvällä tasolla ja uskon sen myös pysyvän ainakin jonkin aikaa hyvällä tasolla Globaalit trendit, korko-/rahoitusmarkkinat rahoittuvat korot nousevat hitaasti --> bondisijoitusten tuotto on pitkään erittäin huono --> kiinteistösijoitukset toimivat bondien substituuttina, kysyntä lisääntyy koska suomesta on vielä saatavissa kilpailukykyisiä tuottoja verrattuna muihin maihin. KTI Kiinteistötieto Oy Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

31 Millaisen arvioitte kiinteistösijoitusmarkkinoiden tilanteen olevan 12 kk:n kuluttua nykyhetkeen verrattuna? Miksi näin? Vastaajien avoimia kommentteja, 2/2 Korkojen noustessa vaihtoehtoiset sijoitusmuodot tulevat kilpailukykyisiksi. Ennuste on, että korkomarkkinoilla ei tapahdu merkittäviä muutoksia ja BKT on kehittynyt odotetusti eikä mustia joutsenia ole nähty. Keskimääräinen sijoitusallokaatio kiinteistöihin kevenee Hyviä kiinteistösijoituskohteita ei ole tarjolla Tilakysyntä ei kasva suoraan samassa suhteessa kuin reaalitalous on kehittynyt. Hyviä kohteita ei kehity nykytilannetta enempää, koska vajaakäyttöä on jatkossakin. Markkina on jo melko kuumaa, ja tilanne pysyy vielä vähän aikaa. Korot pysynevät matalalla vielä hetken aikaa. Eivätkä HMA:n ulkopuolisten kohteiden tuottovaatimukset ole vielä hirveästi laskeneet. Tähän markkinaan näyttäisi myös olevan tulossa enemmän kiinnostuneita sijoittajia, joka toisi painetta myös muiden alueiden kuin HMA:n tuottovaatimustasojen laskulle. Markkinoiden tilanne on erittäin hyvä, eikä varmaankaan isompaa muutosta tule ennen kuin rahoitusmarkkinoiden tai kansainvälisen talouden tilanne muuttuu. Korot pysynee alhaalla. Talous porskuttaa. Boomi jatkunee vielä. KTI Kiinteistötieto Oy Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

32 KTI Kiinteistötieto Oy Vajaakäyttö KTI Kiinteistötieto Oy

33 Vajaakäyttöennusteen saldoluvut Tuleva kehitys (seuraavat 6 kk) % KTI Kiinteistötieto Oy Saldoluku = tyhjien tilojen määrän vähenemiseen uskovien vastaajien osuuden ja tyhjien tilojen määrän lisääntymiseen uskovien osuuden välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi tyhjien tilojen määrän vähentyvän. Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

34 Liiketilojen vajaakäyttöennusteen saldoluvut Tuleva kehitys (seuraavat 6 kk) KTI Kiinteistötieto Oy Saldoluku = tyhjien tilojen määrän vähenemiseen uskovien vastaajien osuuden ja tyhjien tilojen määrän lisääntymiseen uskovien osuuden välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi tyhjien tilojen määrän vähentyvän. Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

35 Toimistojen vajaakäyttöennusteen saldoluvut Tuleva kehitys (seuraavat 6 kk) KTI Kiinteistötieto Oy Saldoluku = tyhjien tilojen määrän vähenemiseen uskovien vastaajien osuuden ja tyhjien tilojen määrän lisääntymiseen uskovien osuuden välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi tyhjien tilojen määrän vähentyvän. Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri

36

37 Energia- ja ylläpitokustannukset

38 Ylläpitokustannusten odotettu kehitys Saldoluku = kustannusten nousuun uskovien vastaajien osuuden ja kustannusten laskuun uskovien osuuden välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi kustannusten nousua. Lähde: RAKLIn vuokra-asuntobarometri, kevät 2018