Tekninen lautakunta 27 15.04.2014 Tekninen lautakunta 59 17.06.2014 Poikkeamislupapäätös, Jussinraitti 50 619/10.102/2014 Tekninen lautakunta 15.04.2014 27 Yleiskaavoittaja on päätöksellään 14.3.2014 1 myöntänyt poik keamis lu van yleiskaavamääräyksestä, jonka mukaan rakennuksen vähim mäis etäi syys keskiveden mukaisesta rantaviivasta on 30 metriä. Ha ke mus koskee kiinteistöä 532-406-6-45, os. Jussinraitti 50. Yleiskaavoittajan päätös on julkipantu 17.3.2014 ja annettu julkipanon jäl keen 18.3.2014. Muutoksenhakuaika päättyi 1.4.2014 klo 15.00. Poik kea mis lu pa pää tök seen on jätetty oikaisuvaatimus 25.3.2014. Oi kai su vaa ti muk sen on jättänyt maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 173 :n mukaiset asianosaiset ja se on saapunut määräaikana. Oi kai su vaa ti mus otetaan lautakunnan tutkittavaksi. Oikaisuvaatimuksen sisältö: Oikaisuvaatimuksen tekijät vaativat poikkeamispäätöksen hylkäämistä. Te ki jöi den mielestä rantayleiskaavan mukaiset etäisyysvaatimukset tu li si täyttyä eikä poikkeamista näin suuren rakennuksen rakentamiselle ky sei sen erehdyttävän kaavapiirroksen mukaan tule sallia. Oikaisuvaatimuksen pääkohdat lyhennettyinä: 1. Viranhaltija on todennut, että poikkeaminen on pakko myöntää. Oi kai su vaa ti muk sen tekijälle tuli käsitys, että poikkeaminen olisi suul li ses ti luvattu. Luottamus viranhaltijan puolueettomuuteen ja asia ko ko nai suu teen perehtymiseen horjuu. 2. Päätös tulisi olemaan ennakkopäätös, jolla on periaatteellista mer ki tys tä kyseisellä ranta-alueella. 3. Tontilla sijaitsevaan, purettavaksi ilmoitettuun lomamökkiin on aikai sem man omistajan kertoman mukaan tullut kaupassa hänelle vii den vuoden asumisoikeus, joten purkaminen tehtäisiin vasta sit ten. 4. Päätöksessä on vedottu veden korkeuden osalta 1938-1965 tehtyyn seurantaan. Vetoaminen näin vanhaan seurantaan ei ole luo tet ta va perustelu. Havaintojen mukaan Salajärven veden korkeus vaihtelee huomattavan paljon, mutta on ollut hyvin korkealla vii me vuosina. Rakennus tulee olemaan toistuvasti huomattavasti
lä hem pä nä rantaviivaa kuin 16,5 metriä. 5. Rakennuspaikan takana suoritetun lehtometsän hakkuun vuoksi on mahdollista, että alava ranta-alue tulee olemaan entistä kosteam pi. Toimenpiteellä on merkitystä myös alueen ravinto- ja vesi kuor mi tuk seen. 6. Asemapiirustus (oikaisuvaatimuksen tekijä käyttää termiä kaa vapii rus tus ) ei anna oikeaa kuvaa rakennuksen sijoittumisesta. Virheel li nen piirustus on päätöksen perusteluissa. Sen perusteella ei pysty arvioimaan kokonaisuutta tontilla. 7. Rakennuspaikkana Jussinraitti 50 on kooltaan, muodoltaan ja maas to-olo suh teil taan äärimmäisen hankala nykyisen, voimassa ole van kaavan ehtojen kannalta. Tontin koko (1950 m2) ei täytä kaa van mu kai sel le uudelle rakennuspaikalle asetettua ko ko vaa timus ta (3000 m2). Tontin koko ei täytä myöskään MRL 116 :n ra ken nus pai kan minimikoosta annettua ehtoa ase ma kaa va-alueen ulkopuolella (2000 m2). 8. Tontin pienuudesta johtuen se ei täytä esitetylle uu dis ra ken nuksel le vaadittavaa vähimmäisetäisyyttä (loma-asunto 30 m) kes kive den mukaisesta rantaviivasta. 9. Mielestämme pelkkä rakennuspaikan pieni koko ei saa olla riit tävä peruste vastoin yleiskaavan määräyksiä poikkeusluvan saa misel le. Myöskään tontin tai rakennuspaikan hallinta ei ole riittävä pe rus te sallia poikkeusluvan varaista rakentamista. 10. Uudisrakennus tulisi asettumaan hyvin näkyväksi lahden pou kamaan. 11. Lähinaapureina olevien tonttien asukkaiden virkistyskäytön olosuh teet muuttuisivat ratkaisevasti 50 vuoden naapuruuden jälkeen. Rakennuksen terassilta näkyy suoraan naapurin vir kis täyty mis alu eel le, jonka välittömään läheisyyteen rakennus sijoittuisi. Myös järven suunnalta olisi suora näkyvyys uudisrakennukseen. 12. Rakentaminen tulee haittamaan naapurin olosuhteita ja oi keuksia. Rantapuusto on vain vähäinen suoja. Aiemmin nau tin ta oikeus on tontilla 50 pääsääntöisesti suuntautunut sovitusti niemen pää tyyn. 13. Uudisrakentaminen tulee muuttamaan lahdenpoukamassa myös mai se mal li sia arvoja. Hakijoille on annettu tilaisuus antaa vastineensa jätettyyn oi kai suvaa ti muk seen. Hakijat ovat toimittaneet vastineensa 31.3.2014, jossa he esit tä vät alla mainitun. Vastine on lyhennelmä
alkuperäisestä. "Poikkeamislupaa haetaan, jotta tontille 532-406-6-45 voidaan raken taa vahvistetun yleiskaavan mukainen loma-asunto, poikkeuksena etäi syys alle 30 metrin päähän rannasta. Rakentaminen ei kuitenkaan ai heu ta tosiasiallista haittaa naapurin oikeuksille. Rakennuspaikka on riit tä vän kelvollinen nykyaikaiseen rakentamiseen, ottaen huomioon myös han ka lak si mainitut maasto-olosuhteet ja veden korkeuden vaihtelu. [--] Ha ki jan näkemyksen mukaan päätöksestä jätetty oikaisuvaatimus ei ole tuonut esille mitään uusia seikkoja tehdyn päätöksen uudelleen harkin nan perusteiksi. Hakija pitää Nastolan kunnan asiassa antamaa pää tös tä perusteluineen ja ohjeistuksineen riittävänä." Perustelut vs. yleiskaavoittajan esitykselle lisäyksenä varsinaisessa poik kea mis pää tök ses sä esitettyihin perusteluihin: Tontille ei pysty rakentamaan vaaditulle 30 metrin etäisyydelle rannas ta. Tämän vuoksi on oikaisuvaatimuksen tekijälle mainittu, että poik kea mi nen on pakko myöntää. Maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n mu kaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen tässä laissa sää de tyis tä tai sen nojalla annetuista säännöksistä, määräyksistä, kiel lois ta ja muista rajoituksista. Tontin koko on kyseinen erityinen syy, jo ka pakottaa myöntämään poikkeamisluvan, jotta kaavan mukaista tont tia voitaisiin käyttää kaavanmukaiseen käyttötarkoitukseen. Vastaavia etäisyyttä koskevia poikkeamislupia on kyseisen ran ta osayleis kaa van alueella myönnetty myös aiemmin, joten tämä päätös ei tu le olemaan ennakkopäätös. Sen sijaan tasapuolisen kohtelun mukaan myös tämä päätös olisi myönnettävä, koska vastaavanlaisia on myön net ty myös aiemmin. Osayleiskaavan määräysten mukaan raken nus lu pa vi ran omai nen voi myöntää etäisyyttä koskevasta määräyksestä poik keuk sen, jos se maasto-olosuhteiden johdosta on perusteltua ja ra ken nus sopeutuu maastoon ja maisemaan. Osayleiskaavan alueella on monia muitakin vanhoja pieniä ra kennus paik ko ja, joilla ei pystytä noudattamaan 30 metrin etäisyysvaatimuksia. Osa yleis kaa vaa laadittaessa on vanhat rakennuspaikat osoitettu ra ken nus paik koi na (511 vanhaa rantarakennuspaikkaa). Kaavan läh tö koh ta na ei ole ollut, että vanhan rakennuspaikan tulisi täyttää kaavassa ase te tun uuden rakennuspaikan vaatimuksia (koko min. 3000 m2, ran ta vii va min. 40 m). Vanhalla rakennuspaikalla rakennusten kor vaa mi nen uusilla rakennuksilla on mahdollista. Päätös ei perustu saatavilla olleeseen vedenkorkeuden seu ran ta tietoon. Tieto on otettu esiin taustatietona veden korkeuden vaihtelusta. Kor keus jär jes tel mä muu tok sen vuoksi nämä luvut ja
suunnitelman kor keus tie dot eivät ole enää vertailukelpoisia. Rakentaminen on suun ni tel tu riittävän ylös suhteessa viralliseen ylävedenkorkeuteen. Purettavan rakennuksen suhteen rakennusvalvonta valvoo, että raken nus pai kal la ei ole käytössä yhtä aikaa kahta lomarakennusta. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden esittämä huoli nykyisten olosuhteiden ja mai se mal lis ten arvojen heikkenemisestä on aiheellinen. Kyse on kui ten kin vanhasta rakennuspaikasta, jolle ei ilman poikkeamisluvan myön tä mis tä voisi rakentaa lainkaan. Maanomistajien tasapuolisen koh te lun vuoksi poikkeamislupa tulisi myöntää. Rakennusvalvonnan tu lee valvoa sitä, että rakennus sopii mahdollisimman hyvin maisemaan. Yleiskaavoittajan poikkeamislupapäätös, oikaisuvaatimus ja hakijan vas ti ne jätettyyn oikaisuvaatimukseen esitettiin lautakunnan ko koukses sa. Esitys: Ehdotus: Päätös: (vs. yleiskaavoittaja) Tekninen lautakunta päättää hylätä oikaisuvaatimuksen ja toteaa, ettei se anna aihetta yleiskaavoittajan poikkeamislupapäätöksen 14.3.2014 1, antopäivä 18.3.2014, muuttamiseen. (tekninen johtaja) Tekninen lautakunta hyväksyy vs. yleiskaavoittajan esityksen. Hyväksyttiin yksimielisesti. Lisätietoja Vs. yleiskaavoittaja Katri Kuivalainen, puh. 040 867 6271 katri.kuivalainen@nastola.fi Tekninen lautakunta 59 Teknisen lautakunnan päätöksestä on tehty valitus hallinto-oikeuteen. Hä meen lin nan hallinto-oikeus pyytää sen johdosta lausuntoa tekniseltä lau ta kun nal ta 4.7.2014 mennessä sekä toimittamaan lausunnon mu ka na hallinto-oikeuden pyytämät asiakirjat ja selvitykset. Hal lin to-oi keu den diaarinumero 01138/14. Valituksen ovat jättäneet aiemmin oikaisuvaatimuksen toimittaneet, jot ka ovat käsittelyyn nähden asianosaisia. Valituksessa vaaditaan hallinto-oikeutta muuttamaan yleiskaavoittajan poik ke mis pää tös tä. Valittajien mukaan päätöksen tehnyt viranomainen on teh nyt lainvastaisen päätöksen myöntäessään poikkeamisen eri tyi ses tä syystä.
Valituksessa mainitaan (lyhennelmät), että 1. Etäisyyttä koskevaa poikkemista viranomainen perustelee maasto-olo suh teil la. Juuri maasto-olosuhteisiin olemme oi kai su vaa timuk sis sam me vedonneet: niiden vuoksi katsomme poikkeamisen ole van niin merkittävä, että sitä ei tulisi myöntää kyseiselle ra kennuk sel le (96 m 2 ). Rakennustontilla on mahdollista korvata vanha ke sä asun to ra ken nus uudistamalla se, jolloin kaavan mukaista tont tia voidaan edelleen käyttää kaavanmukaiseeen tarkoitukseen. 2. Kyseisen tontin koko (1950 m 2 ) ei edes täytä MRL 116 :n ra kennus pai kan minimikoosta annettua ehtoa asemakaava-alueen ul kopuo lel la, joka on 2000 m 2. 3. Päätöksen perusteluissa päätöksentekijä on vedonnut aiempiin poik kea mis lu piin kertomatta kuitenkaan tarkemmin, mihin lupiin hän vetoaa. 4. Meille on syntynyt epäilys, että viranhaltija olisi jopa ylittänyt toi mival tan sa, jos hän olisi antanut poikkeamisluvan hakijan ymmärtää, et tä hän voi saada poikkemisluvan, ennen sen selvittämistä ja myön tä mis tä. Meidän tiedusteluihin hän ainakin sanoi, että lupa on pak ko myöntää. Tässä kohtaa näyttää viranhaltijan toiminta ja perus te lut siltä, että Maankäyttö ja rakennuslaki on tarkoitettu sitä var ten, että poikkeaminen siitä on pakko, jos sitä ei voi noudattaa. Valittajat esittävät valituksessaan ja sen perusteluina tapahtumien ku lun: 1. Huomautimme maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittamana naa puri na rakennushankkeesta 28.10.2013 Lahden seudun ra ken nusval von taan. Mielestämme vapaa-ajan asunnon sijainti oli ase mapii rus tuk ses sa sama kuin meille aiemmin estetty "luon nos pii rustus", jota luvattiin korjata tilannetta vastaavaksi. Asemapiirustus an taa väärä käsityksen rakennusten sijainnista. 2. Olemme ottaneet kantaa 24.2.2014 tehdyllä "Kuuleminen ja muistu tus" asiakirjalla poikkemishakemukseen. Kannanotossamme vas tus tim me jyrkästi haetun poikkeamisen (poikkeuslupa) myön tämis tä. 3. Nastolan kunta, yleiskaavoittajan viranhaltijapäätös, poikkeamista kos ke va päätös 14.3.2014 1, 619/10.102/2014. 4. Teimme oikaisuvaatimuksen 24.3.2014 ja se jätettiin 25.3.2014. Mie les täm me rantayleiskaavan mukaiset eäisyysvaatimukset tulisi kaa vas sa täyttyä, eikä poikkemista näin suuren rakennuksen raken ta mi sel le kyseisen erehdyttävän kaavapiirroksen mukaan tule sal lia. Vaadimme siinä viranhaltijan tekemän poik kea mis pää töksen hylkäämistä. 5. Nastolan kunnan teknisen lautakunnan päätös kokouksesta 15.4.2014 24. Poikkeamispäätös, Jussinraitti 50, 619/10.102/2014. Tekninen lautakunta on hylännyt oi kai su vaa timuk sem me.
Hämeenlinnan hallinto-oikeuden lausuntopyyntö liitteineen esitettiin ko kouk ses sa. Esitys: (vs. yleiskaavoittaja) Tekninen lautakunta antaa lausuntonaan Hämeenlinnan hal lin to-oikeu del le seuraavan: Kunta voi maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n mukaisesti erityisestä syys tä myöntää poikkeamisluvan tässä laissa säädetyistä tai sen nojal la annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista sään nök sis tä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista. Poikkea mis toi mi val taa koskevaan lupaharkintaan kuuluu myös tar koi tuksen mu kai suus har kin taa, jota rajoittavat yleiset hallinto-oikeudelliset periaatteet ku ten yhdenvertaisuusperiaate, objektiivisuusperiaate, suh teel li suus pe ri aa te ja tarkoitussidonnaisuuden periaate. Valituksen tekijät epäilevät viranhaltijan ylittäneen toimivaltansa viran hal ti jan ja valituksen tekijöiden käymän keskustelun vuoksi. Viranhaltija käyt ti kekustelussa ilmaisua "pakko myöntää" tarkoittaessaan sitä, että poik kea mi sen edellytykset tämän poikkeamisluvan myöntämiseen ovat ole mas sa ja yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen poikkeamislupa tu li si myöntää. Saman rantayleiskaavan alueella on myönnetty mui ta kin poikkeamislupia koskien rakennusten etäisyyttä rannasta, erityisten syi den ollessa tapauskohtaisesti hieman erilaisia. Rakennuspaikkojen ol les sa erilaisia liittyy luonnollisesti jokaiseen poik kea mis lu pa ha ke muk seen oma tarkoituksenmukaisuusharkintansa, jota myös tämän pää tök sen yhteydessä on tehty. Osoitteeseen Jussinraitti 50 myönnettyä poikkeamislupaa koskevassa va li tuk ses sa ei ole tuotu esiin uusia näkökulmia siihen, miksi poik kea mis lu paa ei tulisi myöntää. Tässä lausunnossa viitataan poik kea mis lu pa pää tök sen ja oikaisuvaatimuskäsittelyn vastineen perusteluihin. Li säk si annetaan vastaukseksi valituksessa tuotuihin seikkoihin seu raa vat kohdat: 1. Poikkeamislupapäätöstä ei ole perusteltu maasto-olosuhteilla vaan kiin teis tön rajoilla ja rakennuspaikan muodolla. Kapealla niemel lä ran ta etäi syy det ovat vaikeita noudattaa. Päätöksessä on lisäk si todettu lain voi mai sen yleiskaavan antavan mahdollisuuden poi ke ta etäisyyttä kos ke vas ta määräyksestä, jos se maas to-olosuh tei den johdosta on pe rus tel tua. Päätöksessä on myös referoitu ha ki jan antamaa vastinetta, jos sa hakija perustelee hakemustaan: "Tä mä poikkeama on pe rus tel tua maasto-olosuhteiden johdosta ja joh tuu tontin muodosta." Vanha 58 m 2 kokoinen loma-asunto on rakennettu vuonna 1959.
Ra ken nuk sen kunnosta ei ole saatu tietoa. Poikkeamisluvan ha kija on kui ten kin nähnyt tarkoituksenmukaisemmaksi rakentaa uusi lo ma ra ken nus kuin korjata vanhaa. Vanhaa rakennusta ei voisi laa jen taa ilman poik kea mis lu paa ja näin ollen osa tontin ra ken nusoi keu des ta jäisi käyt tä mät tä. Rakennuspaikan muo dos ta mis aikaan ei ollut nykyisiä vaa ti muk sia rakennuspaikan koolle tai ra kennus ten etäisyyksille ran ta vii vas ta. 2. Kiinteistö ei täytä uudelle rakennuspaikalle asetettua ra ken nus paikan kokovaatimusta, mutta kyse ei ole uudesta rakennuspaikasta. Kiin teis tö on osoitettu rantayleiskaavaan loma-asunnon ra ken nuspai kak si vanhana rakennuspaikkana, kiinteistö on muodostettu vuon na 1960. Yleiskaavan laatimisen perustana on käytetty kan tati la pe ri aa tet ta. Kantatila on ajankohdan 31.12.1969 mukainen tila, jo ten hakijan kiin teis tö on kantatila. Rakennuspaikkaa ei ole myöskään voitu osoittaa yleis kaa val la laajennettavaksi, koska sitä ympä röi muut ra ken nus pai kat, länsipuolella valituksen tekijän ra kennus paik ka ja eteläpuolella ran ta sau nan rakennuspaikka. Iso-Kukka sen, Salajärven ja Ruuhijärven ran ta yleis kaa van alueella on mui ta kin alle 2000 m 2 -kokoisia lo ma-asun to tont te ja. 3. Iso-Kukkasen, Salajärven ja Ruuhijärven rantayleiskaavan alu eella on myönnetty seuraavat poikkeamisluvat koskien rakennuksen etäi syyt tä rannasta: Mahlavuorentie 45, 13.11.2009 10, Ruu hijär ven tie 674, 21.6.2011 11; Karstintie 83, 18.10.2012 13; Jussin rait ti 16, 10.1.2013 2; Marinojantie 77A, 22.8.2013 14, Honka ran nan tie 52, 6.9.2013 15 sekä Orispohjantie 18, 18.10.2013 17. Lisäksi muilla ran ta kaa va- / rantaosayleiskaava -alueilla Nas to las sa on myönnetty vas taa vis sa tilanteissa poikkeamislupia etäi syys vaa ti muk sis ta, jos muu toin ei pystyttäisi korvaamaan vanho ja rakennuksia uusilla tai etäi syys vaa ti muk sis ta poikkeaminen on maasto-olosuhteista johtuen pe rus tel tua. 4. Poikkeamislupaa ei ole luvattu hakijalle etukäteen ja naapurin kuu le mi nen on hoidettu poikkeamislupakäsittelyn yhteydessä kunnan toi mes ta. Valituksen liitteenä ollut ilmoitus ra ken nus hank keesta, jossa il moi te taan, että hankkeeseen ei liity poikkeamisia, on liitty nyt ra ken nus lu pa ha ke muk seen siinä vaiheessa, kun luvan ha kijal la ei ollut vielä tie dos sa, että hanke poikkeaa kaa va mää räyk sistä ja vaatii poik kea mis lu van. MRL 43 1 mom. mu kaan lu paa ra ken nuk sen ra ken ta mi seen ei saa myön tää si ten, et tä vai keu tetaan yleis kaa van toteutu mista. Lupa on kui ten kin myön nettävä, jos yleis kaa vasta johtuvasta luvan epäämisestä ai heu tui si ha ki jalle huo mat ta vaa haittaa eikä kunta lunasta aluet ta tai suo ri ta hai tasta koh tuullista kor vausta (ehdollinen ra kentamisra joi tus).
Kaavoituksen arvion mukaan poikkeamisluvan myöntäminen ei vaikeu ta yleiskaavan toteutumista ja siihen on erityinen syy. Poikkeamisen myön tä mi nen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen. Lo ma-ra ken nuk sen ei myöskään katsota olevan poikkeuksellisen suuri. Ra ken nus oi keus on kaavan mukaan 7 % rakennuspaikan pinta-alasta eli136,50 m, hakemuksen mukainen vapaa-ajan asunto 96 k-m 2. Ehdotus: Päätös: (tekninen johtaja) Tekninen lautakunta antaa lausuntonsa vs. yleiskaavoittajan esityksen mu kai sena. Tekninen lautakunta esittää Hämeenlinnan hal lin to-oi keu del le, että se hylkää tehdyn valituksen. Hyväksyttiin yksimielisesti. Lisätietoja: Vs. yleiskaavoittaja Katri Kuivalainen, puh. 040 867 6271, katri.kuivalainen@nastola.fi