SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA ASUNTO OY ESPOON TALLIMESTARINRANTA Arviossa yksilöidyt asuinhuoneistot Tallimestarintie 23 02940 ESPOO Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO Puh. 044 3636 191, www.tota.fi Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus 1799705-4

2 (11) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA TARKOITUS Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Määrittää markkina-arvo myöhemmin yksilöidyille Asunto Oy Espoon Tallimestarinrannan asuinhuoneistoille. Arvio on päivitys 30.6.2016 laadittuun arviokirjaan. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS-tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Sijainti Osoite Asuinkiinteistö sijaitsee Kehä III:n läheisyydessä Järvenperässä. Tallimestarintie 23, 02940 ESPOO

3 (11) KIINTEISTÖ Kunta Espoo (49) Kaupunginosa 63 Kortteli 87 Tontti 3 Kiinteistötunnus 49-63-87-3 Pinta-ala 5 381 m 2 Omistaja Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta (lainhuuto 18.6.1996) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 17.9.2013 mukaan kiinteistöä rasittaa 10.10.2006 rekisteröity oikeus voiman- ja tiedonsiirtolinja. Oikeutettuna on Fingrid Oyj. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 17.9.2013 mukaan kiinteistöä rasittavat kiinnitykset, joiden määrä ilmenee arviokirjan liitteenä (arviokirja 9.10.2013) olevasta rasitustodistuksesta. Kiinteistö kartalla (MML:n kartan nuoli osoittaa naapuritonttia) ASEMAKAAVA Kortteli 87 Tontti 3 Vahvistettu 5 3.1979 Tonttijako 20.6.1989 Kaavamerkintä A (Asuinrakennusten korttelialue) Asemakaavamääräykset Rakentaa saa kahteen kerrokseen. Autopaikkoja on rakennettava yksi autopaikka 80 kerrosalaneliötä kohden. Asuntoa kohti on rakennettava vähintään 1,2 autopaikkaa. Autopaikkoja on toteutettava yhteensä 12. Kaavan tonttitehokkuus e 0,20 Rakennusoikeus 1 076 k-m 2 Käytetty rakennusoikeus 1 150 k-m 2 (sisältää irtaimistovarastot ja talousrakennuksen yhteensä noin 77 k-m 2 )

4 (11) PIHA-ALUE Tontti Pinnoite Autopaikat Loivasti rantaa kohti laskeva tontti on nelikulmainen. Kulkuväylät ovat sorapintaiset, muutoin piha on nurmikkoa ja istutuksia. 12 kpl isännöitsijäntodistuksen ja asemapiirroksen mukaan Yhteinen leikkialue MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut. RAKENNUKSET Rakennukset Tontilla sijaitsee viisi kaksikerroksista paritaloa ja kevytrakenteinen talousrakennus (jätekatos). Asunnon A 2 alle on rakennettu S1-luokan väestösuoja (tilat 36 henkilölle) ja tekninen tila yhteensä 41 m 2. Paritalot sijaitsevat vehreässä ympäristössä.

ASUINRAKENNUS A Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 227 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 282 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 820 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 186 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) ASUINRAKENNUS B Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 227 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 230 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 665 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 186 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) ASUINRAKENNUS C Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 227 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 230 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 665 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 186 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) ASUINRAKENNUS D Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 226 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 230 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 665 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 186 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) ASUINRAKENNUS E Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 226 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 230 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 665 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 186 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) 5 (11) RAKENTEET Alapohja Kantava runko Välipohjat Yläpohja Vesikatto Ulkoseinät Julkisivut VARUSTUS Vesi ja viemäri Lämmitys Ilmastointi Maanvarainen teräsbetonilaatta, ontelolaatta Puu Puu Puiset kattoristikot Harjakatto, betonikattotiilikate Puu Puu, rimalaudoitus Kiinteistö on liitetty Espoon kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Suora sähkölämmitys Rakennuksissa on koneellinen poistoilmanvaihto.

6 (11) MUUT RAKENNUKSET TALOUSRAKENNUS Kerrosala Kokonaisala Tilavuus Kiinteistöllä on harjakattoinen puurakenteinen talousrakennus (jätekatos). 17 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) 17 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) 35 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Puurakenteinen jätekatos sijaitsee pysäköintialueella. RAKENNUKSET YHTEENSÄ Rakennus Rakennusvuosi Kerrosala Kokonaisala Huoneistoala Tilavuus Rakennus A 1996 227 282 186 820 Rakennus B 1996 227 230 186 665 Rakennus C 1996 227 230 186 665 Rakennus D 1996 226 230 186 665 Rakennus E 1996 226 230 186 665 Talousrakennus 17 17-35 Yhteensä 1 150 1 202 930 3 515 KUNTO Rakennusten kunto Vuonna 1996 valmistuneista rakennuksista ei ole tehty kuntoarviota. Tavanomaisista vuosikorjauksista on huolehdittu ja rakennukset ovat hyvässä kunnossa. YHTIÖ Nimi Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta 10 osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä 930 m 2. Y-tunnus 1053648-2 Omistus Investors House Oyj omistaa kaikki 10 asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä 930 m 2. Omistusosuus 100 %.

7 (11) Huoneistot Arvion kohteena ovat seuraavat 10 asuinhuoneistoa: Hsto Tyyppi P-ala m 2 A 1 5h + k + s 93 A 2 5h + k + s 93 B 3 5h + k + s 93 B 4 5h + k + s 93 C 5 5h + k + s 93 C 6 5h + k + s 93 D 7 5h + k + s 93 D 8 5h + k + s 93 E 9 5h + k + s 93 E 10 5h + k + s 93 Yht. 930 Yhtiön välittömään hallintaan jäävät tilat: VSS ja tekninen tila yhteensä 41 m 2. HOITOKULUT Tilinpäätös 2016 Kiinteistön hoitokulut olivat vuonna 2016 yhteensä 40 103,98 euroa (3,59 /m 2 /kk yhtiöjärjestyksen mukaisille neliöille jyvitettynä). Kiinteistössä on suora sähkölämmitys, joten hoitokuluihin ei sisälly lämmityskuluja. Vuodelle 2016 oli budjetoitu hoitokuluja 40 825,89 euroa. Tilastokeskuksen mukaan rivitaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2016 keskimäärin 3,42 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Keittiö

8 (11) Olohuone Sauna- ja suihkutilat Asunnot KATSELMUS TIEDOT Arvion kohteen asunnot ovat vuokrakäytössä. Asunnot ovat hyväkuntoisia. Jorma Muhojoki on tutustunut kiinteistöön 9.9.2013. Kohdetta esitteli isännöitsijä Jarmo Salminen. Arvion päivityksen yhteydessä ei ole tehty erillistä katselmusta. Tiedot kohteesta on saatu arviokirjan liitteenä olevista asiapapereista, Espoon kaupungin viranomaisilta, isännöitsijä Jarmo Salmiselta ja arvion tilaajan edustajilta.

MARKKINATILANNE Pääkaupunkiseudulla asuntojen hintataso on noussut vuosi vuodelta. 9 (11) Helsingin kaupungin tietokeskus on tilastoinut vanhojen asunto-osakkeiden ja rivitalojen keskimääräisiä yksikköhintoja vuodesta 2010. Kauppahavainnot Arvion kohde sijaitsee postinumeroalueilla 02940, 02710 ja 02720. Tarkastelemme vertailukauppoina erityisesti 1990-2000 valmistuneissa rivitaloissa kokoluokassaan laadullisesti ja alueellisesti lähinnä vastaavista huoneistoista tehtyjä kauppoja viimeisen vuoden ajalta. Tiedot on kerätty KVKL hintaseurantapalvelusta 16.1.2017. Katuosoite Asuinala Huoneistoselite Velaton hinta Kaupan pvm Rak.vuosi Isonjärvenkuja 3-7 86 4h, k, s, eril.wc, var 285 000 6.11.2017 1994 Pihlajamarjant. 13-15 97 4h+k+s 320 000 28.9.2017 1995 Puutarhurintie 1 129 4h,k,tkh,s,kph,khh,varasto 312 000 14.7.2017 1990 Pihlajatertuntie 4 132 oh,k,takkah,3mh,erill.wc,2x kph,s,autot. 270 000 12.7.2017 1990 Pihlajatertuntie 1 110 4h+k+s 324 000 2.7.2017 1993 Viputie 8 120,5 3-4h+k+khh+s 317 000 15.6.2017 1998 Kavallinpuisto 6 99 4h,k,s,ullakkohuone 350 000 30.5.2017 1998 Kavaljeerinkuja 12 95,5 4h+k+s+khh 300 000 25.5.2017 1999 Koritie 10 86 4h,k,s,kph,wc,varasto 312 000 14.5.2017 1994 Pihlajamarjant. 13-15 97 4h,k,s,kph,wc,khh,piha,ulkovarasto 270 000 13.3.2017 1995 Kauppahavainnoista ei voi suoraan johtaa yksittäisen asunnon tai asuntoosakeyhtiön asuntojen hintatasoa. Julkisten tietojen lisäksi käytössämme on luotettavien yhteistyökumppaneidemme ei julkisia tietoja. Arvion kohde Arvioitavissa paritaloissa on 10 perheasuntoa. Asuntojen keskipinta-ala on 93 m 2. Asunnot sijaitsevat Espoon Järvenperässä Kehä kolmosen läheisyydessä. Sijainti on hyvä. Arvion kohteen asunnot ovat hyvässä kunnossa ottaen huomioon, että ne ovat vuokrakäytössä. Toimivissa kaksitasoratkaisuissa on ensimmäisessä kerroksessa omat saunat pesuhuoneineen ja toisessa kerroksessa lisäksi kylpyhuoneet. Asunnoilla on omat pihat ja parvekkeet. Asunnoissa on suora sähkölämmitys. Huoneistot vastaavat markkinoiden kysyntään ja niiden myytävyys on hyvä.

10 (11) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Markkina-arvona lausutaan huoneistojen yhteenlaskettu arvo. Kokonaisarvon korjausta ei tehdä. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavia huoneistoja verrataan vastaavan tyyppisien huoneistojen toteutuneisiin kauppoihin ottaen huomioon, että ne ovat ennen myyntiä olleet vuokrakäytössä. Arvioimme huoneistojenmarkkina-arvoksi noin: Tyyppi Huoneisto m 2 Kpl Yht, m 2 /hsto /hsto Summa Summa 6h+k+s 93,0 10 930,0 275 000 290 000 2 750 000 2 900 000 Arvioitavien asuinhuoneistojen markkina-arvojen summa-arvo on noin 2,8 2,9 miljoonaa euroa. ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/- 250 000 euroa. Huoneistokohtaiset markkina-arvot on arvioitu huoneistojen summaarvon määrittämistä varten. Huoneistoja yksittäin myytäessä on ne syytä arvioida yksittäin ottaen huomioon mm. sijainti yhtiön rakennuksissa ja muut laadulliset tekijät.

11 (11) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (Edellä yksilöidyt Asunto Oy Espoon Tallimestarinrannan asuinhuoneistot) velattomaksi markkinaarvoksi 31.12.2017 suuruusluokkaa 2 800 000 (kaksi miljoonaa kahdeksansataatuhatta) euroa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot yhtiöjärjestys

SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD HENKILÖTIEDOT JORMA MUHOJOKI KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993 (pääaineena kiinteistöjen arviointi) Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja, B62) LKV-tutkinto 1996 Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu 1998 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 2010 Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä seminaareilla ja kursseilla Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään tekeviin kollegoihin koko Suomessa TYÖKOKEMUS Helsinki 1993 1997, Kuopio 1997-1993 - 1995 Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen osasto 1995-1997 Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi 1997-2003 Catella Property Oy, arviointi 2003 -, toimitusjohtaja TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa, vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä) Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin kiinteistöjen kehittämishankkeisiin Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset, analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO 044 3636 191 jorma.muhojoki@tota.fi www.tota.fi ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit Marketit Konepajat Liikehuoneistot Painotalot Liikenneasemat Teollisuusrakennukset Hotellit Pienteollisuusrakennukset Kylpylät Kaivosalueet Hiihtokeskukset Saneerauskohteet Lomakylät Toimisto Toimistorakennukset Toimistohuoneistot Erityiskohteet Luolastot Turkistarhat Suojelukohteet Erityisarvokohteet (kuten Puijon torni) Yksityinen Metsä-, pelto-, ranta-arvoja sekä rakennusten arvonmääritykset Muu vaativa kohde Maa-alueet Rakennusoikeus Tontit Raakamaa Taimitarhat Asuin Asuinkerrostalot Hoivakodit Uusiokäyttö Sairaalat TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat, pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio, säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot YHTEISTYÖKUMPPANIT on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen. In English Jorma Muhojoki Chief Executive, M.Sc. (Tech) Authorized Real Estate Valuer (AKA) Authorized Real Estate Agent (LKV) These two titles are under supervision of Finland Central Chamber of Commerce