Markkinakatsaus SUOMI KEVÄT 2018

Markkinakatsaus SUOMI KEVÄT 201

Sisältö Catella lyhyesti JOHDANTO 2 Catella lyhyesti 3 Pääkirjoitus Investointimarkkina Euroopan toimistomarkkinat Transaktioita Suomessa 2017 TOIMITILAMARKKINAT 11 Pääkaupunkiseutu 1 Tampere 16 Turku 1 Oulu 20 Lahti 22 Jyväskylä 2 Vaasa 26 Muut kasvukeskukset MUUTA 2 Catellan viimeaikaisia transaktioita 2 Referenssit 31 Yhteystiedot Catella konserni toimii taloudellisena neuvonantajana ja varainhoitajana erikoistuen kiinteistö-, korko- ja pääomamarkkinoihin. Catellalla on johtava asema kiinteistösektorilla ja vahva paikallinen edustus Euroopassa. Catellan kiinteistösektorin neuvonantopalvelut Euroopassa kattavat kolme toimialaa; myynti- ja ostoneuvonanto, pääomajärjestelyt sekä tutkimus ja arviointi. Catellan palveluksessa on melkein 600 henkilöä 1 eri maassa. Suomessa Catella on johtava neuvonantaja kiinteistömarkkinoilla, työllistäen 3 ammattilaista viidellä paikkakunnalla. Vuonna 2017 Catella teki myyntipuolen neuvonantoprojekteja noin 600 miljoonan euron arvosta. Transaktiopalvelut Yksittäisten kohteiden ja portfolioiden myynti Myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt Ostoneuvonanto Kiinteistökehitysprojektien neuvonanto Arviointi- ja konsultointipalvelut Auktorisoidut lausunnot (AKA, KHK ja RICS) Yksittäisten kiinteistöjen arviointi Portfolioiden arviointi ja analysointi Toimitiloihin liittyvät strategiset ja taloudelliset selvitykset Markkinavuokra-analyysit Markkina-alueanalyysit Vuokrauspalvelut Toimitilavuokraus Vuokrausneuvonanto ja tilavertailu Projektivuokraus ja kampanjointi Vuokralaisedustus Arviointiyksikön palveluvalikoimaan kuuluvat myös RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) -arviointistandardin mukaiset arvioinnit. Capital Markets -palvelut Rahoitusneuvonanto Oman pääoman hankinta Pääomarakenteen uudelleenjärjestelyt RUOTSI SUOMI NORJA HONG KONG VIRO LATVIA TANSKA Kansikuva: HGR:n ja YIT:n yhteistyöyrityksen Regeneron uusin kohde on lokakuussa 2017 hankittu Keilaniemen torni ja Keilalammen alue. Kiinteistöissä on vuokrattavaa monipuolista pääkonttoritilaa lähes 3 000 henkilölle. Pintaalaltaan rakennukset ovat 35 000 m2 ja lisäksi Keilaniemen merenrannassa on asuinrakennusoikeutta 15 000 m2. ISO-BRITANNIA ALANKOMAAT LUXEMBURG SAKSA LIETTUA Kiinteistöt ovat toimineet Fortumin pääkonttorina ja alue tunnistetaan ikonisesta tornista. Merinäköala avautuu rakennuksista kaikkiin ilmansuuntiin. Kiinteistöille luodaan uusi elinkaari, Keilalammen aluetta elävöitetään ja alueelle tuodaan lisää palveluita ja kaupallisia tiloja pienen kauppakeskuksen verran. RANSKA ESPANJA 2

Kiinteistökauppa jälleen uuteen volyymiennätykseen Pääkirjoitus Suomen kiinteistösijoitusmarkkinan poikkeuksellisen vahva aktiviteetti säilyi vuoden 2017 loppuun saakka. Transaktiovolyymiennätys syntyikin lopulta jo toisena peräkkäisenä vuotena. Tällä kertaa uudeksi volyymiennätykseksi kirjattiin noin miljardia euroa muutaman jättikaupan ja vahvan kansainvälisen sijoituskysynnän siivittäminä. ANTTI LOUKO Toimitusjohtaja +35 (0)50 5277 32 antti.louko@catella.fi On mahdollista, ettei vuoden 2017 transaktiovolyymiennätys rikkoudu lähivuosina, sillä tällä kertaa taustalla oli muutamia poikkeuksellisia järjestelyitä, joiden kaltaisia Suomessa nähdään hyvin harvoin. Näistä suurjärjestelyistä kaksi Spondan myynti Blackstonen rahastoille sekä Logicorin, entisen Certeumin, kohteiden myynti kiinalaiselle CIC:lle muodostivat huomattavan osan kokonaisvolyymista. Vuoden aikana nähtiin muitakin mielenkiintoisia järjestelyjä. Useat kotimaiset sijoittajat olivat tuttuun tapaan aktiivisia, mutta suurimmat kaupat tehtiin pääasiassa ulkomaisten sijoittajien toimesta. Kansainvälinen kiinnostus Suomea kohtaan tuntuukin olevan nyt suurempaa kuin ehkä koskaan aiemmin. Viime vuoden transaktiovolyymista peräti 73 prosenttia syntyi ulkomaisten sijoittajien hankinnoista, kun esimerkiksi vuoden 2007 huipussa päästiin ainoastaan 65 prosentin tasolle. Tuottovaatimukset laskeneet selvästi myös Helsingin keskustan ulkopuolella Vahva sijoittajakysyntä on jo aiemmin selvästi pudottanut tuottovaatimuksia Helsingin ydinkeskustan kohteissa, mutta nyt laskusuuntaus näyttää siirtyneen myös Helsingin keskusta-alueen ulkopuolelle. Parhaiden keskustan ulkopuolisten toimistoalueiden tuottotasot näyttävät viimeaikaisten kauppojen perusteella lähentyneen Helsingin keskustan tasoa, joka ehti repiä eroa muihin alueisiin useamman vuoden ajan. Kansainvälisille sijoittajille tuntuvat jo kelpaavan valikoidusti kohteet myös pääkaupunkiseudun ulkopuoleltakin, jossa nähtiin pitkästä aikaa muutamia suuria kauppoja ja uusia ulkomaisia toimijoita. Näistä ehkä merkittävimpänä Brunswickin Kielo-yhtiö teki syksyllä ensimmäiset suuret hankintansa Tampereella ja Jyväskylässä. Näyttää mahdolliselta, että sijoittajien kiinnostus kasvukeskuksia kohtaan lisääntyy edelleen, sillä kasvukeskusten tuottovaatimukset ovat yhä varsin korkealla tasolla pääkaupunkiseutuun verrattuna. Toisaalta uusien sijoittajien ilmaantuminen markkinaan toivottavasti parantaa likviditeettiä näillä alueilla. Kaupankäynnin aktiviteetti säilynee edelleen vahvana Suomen kiinteistömarkkinaa tuntuvat nyt vauhdittavan paitsi kiinnostavat tuottovaatimustasot ja matalat korot myös vahvana pysyttelevä taloustilanne. Päinvastoin kuin vielä muutama vuosi sitten, Suomen talous on tällä hetkellä yksi läntisen Euroopan nopeimmin kasvavista. Euroopan Komission marraskuussa julkistetun ennusteen mukaan Suomen vuoden 2017 BKT kasvu olisi ollut noin 3,3 prosenttia, mikä olisi paras kasvulukema sitten vuoden 2007. Samaan aikaan, kun Suomessa menee vihdoin hyvin, niin Ruotsissa ollaan jo huolestuneita viimeaikaisesta asuntojen hintojen laskusta. Suomen osalta kiinteistömarkkinatilanne näyttää kuitenkin edelleen hyvältä. Euroopan mittakaavassa yhä poikkeuksellisen houkuttelevat tuottovaatimustasot ja nykyinen vauhdikas talouskasvu ovat niin houkutteleva yhdistelmä, että sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinaa kohtaan säilynee vahvana myös vuonna 201. 3

Investointimarkkina TEKSTI: ERKKI HAKALA KUVA: KALASATAMA VASTAVALO Transaktiovolyymi ennätystasolle vahvan talouskasvun tahdissa Suomen talouskasvu vahvistui viime vuonna noin kolmen prosentin tuntumaan, EU-maiden kärkitasolle. Teollisuuden tulevaisuuden näkymät vahvistuivat, sillä EK:n joulukuussa mittaama teollisuuden luottamus nousi korkeimmalle tasolleen sitten vuoden 2007. Vahva maailmantalous siivittää nyt Suomen vientiä jopa prosentin kasvuvauhtiin. Tilastokeskuksen mukaan 51 prosenttia kuluttajista uskoo maan taloustilanteen paranevan tänä vuonna. Kiinteistökaupan transaktiovolyymi nousi viime vuonna kaikkien aikojen ennätykseen,0 miljardiin euroon. Volyymi ylitti vuoden 2016 edellisen ennätystason 1 prosentilla ja vuoden 2007 kiinteistöboomin tason peräti 66 prosentilla. Viime vuonna volyymi kasvoi erityisesti toimistokiinteistöissä: niiden osuus kaksinkertaistui 2 prosenttiin (21 prosenttia). Vuonna 2016 volyymia nostivat etenkin asuntoportfoliot, joiden osuus romahti viime vuonna prosenttiin (37 prosenttia). Isojen kauppojen osuuden kasvu nosti transaktiovolyymiä Transaktiovolyymin lisäys on kertynyt ennen kaikkea isoista kaupoista, joiden osuus on kasvanut tasaisen voimakkaasti. Isot kaupat ja portfoliokaupat kulkevat käsi kädessä. Viime vuoden transaktiovolyymistä peräti 72 prosenttia oli yli 50 miljoonan euron kauppoja ja 72 prosenttia oli portfoliokauppoja. Yli 0 miljoonan euron kaupoista lähes kaksi kolmannesta oli portfoliokauppoja. Suomen volyymi nousi Ruotsin laski Kiinteistökaupan volyymi on perinteisesti ollut Ruotsissa merkittävästi suurempi ja likvidimpi kuin Suomessa kiitos vahvan pääomamarkkinan ja kooltaan kaksinkertaisen kansantalouden. Ruotsin transaktiovolyymi on ollut yleensä kolme tai neljä kertaa Suomen volyymiä suurempi ja aina vähintään kaksinkertainen. Noususuhdanteessa Suomen ja Ruotsin välinen volyymiero on pienentynyt. Viime vuonna Ruotsin transaktiovolyymi ilman asuntoportfolioita oli, miljardia euroa, missä on laskua neljännes edellisvuoteen verrattuna. Suomen vastaava transaktiovolyymi oli viime vuonna vajaat miljardia euroa, joten ero oli poikkeuksellisen pieni. Ruotsin volyymi laski erityisesti loppuvuodesta, missä saattaa olla mukana pitkän talouskasvun ja kohonneiden kiinteistöarvojen aiheuttamaa hermoilua. Ruotsissa on keskusteltu myös asuntomarkkinan mahdollisesta ylikuumenemisesta, mikä on voinut levittää varovaisuutta toimitilamarkkinaan.

Suomi kiinnostaa nyt kansainvälisiä sijoittajia Kansainvälisten sijoittajien 73 prosentin osuus Suomen transaktiovolyymistä oli merkittävä ja korkeampi kuin koskaan aikaisemmin. Edellinen ennätys kymmenen vuoden takaisessa boomissa oli 65 prosenttia. Ulkomaisten sijoittajien osuus oli erityisen korkea perinteisissä toimitilaluokissa eli toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöissä. Sen sijaan hoivakiinteistöissä ja asuntoportfolioissa ulkomaisten toimijoiden osuus pysyi edelleen alhaisena. Ruotsissa ulkomaisten sijoittajien osuus transaktiovolyymistä oli viime vuonna vain 1 prosenttia. Kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomea kohtaan onkin nyt selvästi Ruotsia suurempaa. Ulkomaiset sijoittajat tekivät Suomessa viime vuonna kiinteistösijoituksia noin 7 miljardilla ja Ruotsissa noin 2 miljardilla eurolla. Suomi pääsi maailmantalouden kasvuun mukaan muita maita myöhemmin, Transaktiovolyymi Suomessa 2007 2017 6 2 0 mrd 6,0 07 Kotimainen 3,7 0 1,6 1, 1,7 2,0 0 Ulkomainen 11 kun taas Ruotsissa kasvuhuippu on jo ohitettu. Molempia maita yhdistää kuitenkin taloudellinen ja yhteiskunnallinen vakaus, mikä kiinnostaa nyt kansainvälisiä sijoittajia. 12 Sponda poistui pörssistä joulukuussa Viime vuoden selvästi suurin kauppa tapahtui kesällä, kun Blackstone osti Spondan koko osakekannan. Kaupantekohetkellä Spondan kaikkien Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen käypä arvo oli 3,7 miljardia euroa. Spondan pörssistä vetäytymisen myötä Suomen listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden markkina-arvosta katosi kolmannes. Sektorin merkittävimmiksi pörssiyhtiöiksi jäivät Citycon ja Technopolis. Blackstone oli osapuolena myös toisessa poikkeuksellisen suuressa kaupassa, joka toteutui marraskuussa. Kiinan valtion täysin omistama China Investment Corporation (CIC) osti Blackstonelta Logicorin. Logicorin Suomen yhtiö aloitti toimintansa nimellä Certeum vuonna 65% 6% 16% 33% 2% 23% 30% 36% 6% 32% 73% Transaktiovolyymi käyttötarkoituksen mukaan ja ulkomaalaisten osuus 200 2017 500 000 3500 3000 2500 2000 1500 00 500 0 milj. Toimisto 200 2016 2,3 13 Liiketila Logistiikka Hoiva ja julkinen Asuntoportfolio 2017 Ulkomainen,3 1 5,2 15 7,1 16,0 17 201, jolloin sen omistusten käypä arvo oli noin 0, miljardia euroa. CIC:n ostamassa portfoliossa on mukana myös Vuosaaren sataman logistiikkakeskus, jonka Sponda myi Blackstonelle vuonna 2015 noin 0 miljoonalla eurolla. Logicor-kauppa on ensimmäinen merkittävä kiinalaisten sijoittajien Suomeen tekemä kiinteistösijoitus. Meille rantautui aasialaista pääomaa myös toisen syksyllä tehdyn kaupan kautta. Ness, Risan & Partners myi Postille vuokratut viisi logistiikkakohdetta saksalaiselle GLL Real Estate Partnersille, joka toimii eteläkorealaisten sijoittajien lukuun. Sponda-kaupan myötä yhdysvaltalainen Blackstone nousi Suomen toiseksi suurimmaksi kiinteistösijoittajaksi. Kiinalainen CIC puolestaan kuuluu nyt maamme viidentoista suurimman kiinteistösijoittajan joukkoon. Helsingin ydinkeskustassa pitkästä aikaa useita kauppoja Poikkeuksellisen hyvä markkinatilanne kypsytti vuoden lopulla kauppoja myös Helsingin ydinkeskustassa ja sen tuntumassa. Fennia myi Eteläesplanadin ja Fabianinkadun kulmassa sijaitsevan toimistorakennuksen Varmalle. Samoilla kulmilla toteutui toinen kauppa juuri ennen vuodenvaihdetta, kun YIT:n, Ahlström Capitalin ja HGR:n omistama kiinteistöyhtiö myi Kasarmikatu 21 -toimistokiinteistön. Uudisrakennus valmistui vuodenvaihteessa, ja se on täyteen vuokrattu. Kolmas merkittävä kauppa toteutui joulukuussa, kun Kanavaranta Helsinki Oy myi Kanavarannan nimellä tunnetun historiallisen liike-, toimisto- ja asuinkiinteistön. Ostajana oli saksalainen TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft. Jo viime vuoden alkupuolella Helsingin keskustassa toteutui kaksi isoa kauppaa, kun Exilion osti Rautatieaseman vieressä olevan VR:n pääkonttorin muuttaakseen sen Scandic-hotelliksi. TH Real Estate puolestaan osti puolet Kauppakeskus Kampista. Lisää kauppoja on odotettavissa Helsingin ydinkeskustassa myös kuluvana vuonna, sillä Stockmann selvittää Pohjoisesplanadilla sijaitsevan Akateemisen kirjakaupan kiinteistön myyntiä. 5

Ikoniset maamerkit vaihtoivat omistajaa Keilaniemessä Myös Keilaniemessä tehtiin loppuvuonna kaksi merkittävää kiinteistökauppaa. Exilion myi Nokian entisen pääkonttorin Deutsche Asset Managementille 16 miljoonan euron kauppahinnalla. Alkutuottovaatimus oli ennätyksellisen alhainen,,65 prosenttia. Talon nykyiset käyttäjät ovat Microsoft, Fortum ja Tieto. Exilion osti toimistotalon 170 miljoonalla eurolla jo vuonna 2012, ja myi jo aiemmin osan siitä AXA:lle 65 miljoonalla eurolla. Fortum ja Fortumin eläkesäätiö puolestaan myivät Fortumin pääkonttoritornin YIT:lle ja HGR:lle 7 miljoonan eurolla viime vuoden lopulla. Kasvukeskusten toimitilakaupan volyymi kasvoi hieman Kasvukeskusten transaktiovolyymi viime vuonna oli 2,5 miljardia euroa, josta asuntoportfolioiden osuus oli noin 0, miljardia. Edellisvuonna asuntojen osuus oli paljon isompi, noin 1,5 miljardia euroa 3, miljardin volyymistä. Kasvukeskuksissa kauppojen volyymi ilman asuntoja kasvoikin viime vuonna hieman. Loppuvuoden suurimpia kauppoja kasvukeskuksissa toteutti Brunswick, joka osti ensin Tampereelta Hatanpäästä noin 0 000 m2:n toimistokiinteistön ja myöhemmin Jyväskylästä noin 000 m2:n toimistoportfolion. Brunswick jatkoi sijoituksia tammikuussa ostamalla Jyväskylän Mattilanniemestä noin 17 000 m2:n toimistokiinteistön. Brunswick on ilmoittanut tavoitteekseen hankkia kasvukeskuksista ja pääkaupunkiseudulta noin 1 miljardilla eurolla moderneja toimitilakiinteistöjä. Ensimmäisten kauppojen myötä tavoitteesta on koossa noin neljännes. Helsingin prime-tuottovaatimus alempana kuin koskaan Helsingin ydinkeskustan prime-tuottovaatimus jatkoi laskuaan syksyllä ja on nyt,1 prosenttia, eli se on 0,2 prosenttiyksikköä alempi kuin viime kesänä. Yhtäjaksoinen lasku on näin jatkunut jo neljä vuotta. Ydinkeskustan uudiskohteissa tai kohteissa, joissa on pitkät vuokrasopimukset tuottovaatimus on selvästi tätäkin alempi. Syksyn aikana tuottovaatimus on laskenut vielä Helsingin ydinkeskustaakin enemmän sen lähiympäristössä. Ydinkeskustan virallinen rajaus on hyvin tiukka, mutta hyvä markkinatilanne on saanut sijoittajat kiinnostumaan myös sitä lähellä olevista kohteista. Samansuuntainen kehitys näkyy myös muissa tärkeimmissä toimistomarkkinoissa. Ruoholahdessa tuottovaatimus laski syksyn aikana 0,3 prosenttiyksikköä ja Keilanniemessä 0, prosenttiyksikköä. Länsimetron merkitys näille alueille on suuri, etenkin Keilaniemelle. Kasvukeskuksissa prime-toimistojen tuottovaatimukset ovat säilyneet ennallaan, ainoastaan Jyväskylän tuottovaatimus laski 7,5 prosenttiin. Ero Helsingin ja kasvukeskusten tuottovaatimusten Prime-tuottovaateet pääkaupunkiseudulla 2017 % Toimistotilojen tuottovaatimustaso pääkaupunkiseudulla 2017 % 7 6 5 07 0 Toimisto 0 11 Liiketila 12 13 1 15 Teollisuus- ja logistiikka Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 0,7 %-yksikköä. 16 17 6,50 %,0 %, % 7 6 5 07 0 0 Ydinkeskusta Leppävaara 11 Ruoholahti Aviapolis 12 13 1 Keilaniemi 15 Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 0,7 %-yksikköä. 16 17 6,50 % 5,0 % 5,30 % 5,20 %, % Prime-tuottovaateet kasvukeskuksissa 2017 % CREDI-alaindeksit Vaikutus rahoitukseen -50-0 -30-20 - 0 20 30 0 50,00 % Saatavuus Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Heikkenee Paranee 7 7,50 % 7,25 % 6,75 % Marginaali Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Kasvaa Pienenee 6 07 0 0 11 12 13 1 15 16 17 Luototusaste Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Pienenee Kasvaa Tampere Turku Oulu Lahti Jyväskylä Vaasa Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 0,7 %-yksikköä. Maturiteetti Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Lyhenee Pitenee 6 Joulukuun 2017 kysely Kesäkuun 2017 kysely

välillä kasvaa kuitenkin edelleen, mikä on omiaan lisäämään sijoittajien kiinnostusta kasvukeskuksiin. Ydinkeskustan toimistoneliöhinnat Helsingissä alle puolet Tukholman hinnoista Helsingin ydinkeskustan prime-tuottovaatimus on edelleen, voimakkaasta laskusta huolimatta, 0,6 prosenttiyksikköä korkeampi kuin Tukholman, jossa lasku on pysähtynyt 3,5 prosenttiin. Vielä vuosi sitten ero oli 1,0 prosenttiyksikköä. Helsingissä ydinkeskustan primetoimistovuokra oli vuoden vaihteessa 32,50 e/m2/kk, kun Tukholmassa vastaava vuokra nousi syksyn aikana jo tasolle 5 e/m2/kk. Tukholmassa vuokrat ovat nousseet parissa vuodessa jyrkästi Ruotsin vahvan talouskasvun ansiosta. Tukholman ydinkeskustan vajaakäyttöaste oli vuodenvaihteessa vain 2, prosenttia, kun se Helsingissä oli yhä prosenttia. Vuokrien nousu ja tuottovaatimusten lasku ovat yhdessä saaneet ydinkeskustan prime-toimistotilan neliöhinnan, capital value, nousemaan Tukholmassa jo 1 500 euroon, kun vastaava hinta Helsingissä on noin 000 euroa. Maltillisempi vuokrakehitys pienentää sijoittajan riskiä Helsingissä. Tuottovaatimukset jatkavat vielä laskuaan Näkemyksemme mukaan tuottovaatimusten lasku jatkuu Suomessa ainakin tämän vuoden. Kiinteistömarkkinaa tukee Suomen talouden hyvä vire ja korkojen pysyminen alhaalla. Uskomme, että kansainvälisten ja kotimaisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinaa kohtaan säilyy vahvana kuluvan vuoden ajan. Kiinteistörahoitus keveni odotuksista huolimatta Catellan pankeille ja sijoittajille tekemän uusimman CREDI-kyselyn mukaan kiinteistörahoitus keventyi, vaikka vielä viime kesänä sen odotettiin kiristyvän hieman loppuvuoden aikana. Erityisesti marginaalien on koettu pienentyneen viimeisen puolen vuoden aikana. Myös kiinteistörahoituksen saatavuus on helpottunut hieman. Tulevan puolen vuoden aikana kiinteistörahoituksen odotetaan lievästi keventyvän. Kyselyn vastaajat odottavat tämän näkyvän suurimmaksi osaksi rahoituksen saatavuuden paranemisena sekä luototusasteiden kasvuna. Maturiteettien odotetaan kuitenkin lyhenevän. Ruotsissa rahoitusmarkkina on stabiloitunut Ruotsin vastaavan kyselyn mukaan kiinteistörahoitus on tiukentunut vuodesta 2015 asti. Viimeisen puolen vuoden aikana rahoitus on vihdoin alkanut keventyä, tosin hyvin maltillisesti. Parantumista on tapahtunut indeksin kaikilla osa-alueilla. Tilanteen odotetaan pysyvän samana tulevan puolen vuoden aikana. Toimistotilojen prime-tuottovaatimustaso Pohjoimaissa 2017 % 6,0 5,5 5,0,5,0 3,5, %,00 % 3,70 % 3,50 % Transaktiovolyymi Suomessa, Tanskassa ja Ruotsissa 20 2017 mrd 20 15 5 3,0 11 12 13 1 15 16 Tukholma Helsinki Kööpenhamina Oslo 17 0 20 2011 2012 2013 201 Suomi Tanska Ruotsi 2015 2016 2017 Vuokratasojen ja tuottovaatimusten osalta on käytetty seuraavia kriteerejä: Vuokrat ovat bruttovuokria. Liiketilat: Katutason liiketila ydinkeskustassa, tunnettu kansallinen tai kansainvälinen vuokralainen, 3 5 vuoden markkinavuokratasoinen sopimus, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. Toimistotilat: Ydinkeskustan moderni (ei uudiskohde) tai saneerattu tila, jolla myös hyvät jatkomarkkinat, vakaat päävuokralaiset, joilla 3 5 vuoden sopimukset, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. Teollisuus/logistiikkatilat: Tavanomainen hyvä teollisuusalueen sijainti, uudehko keskisuuri rakennus, jossa ei lähiaikoina suurempia peruskorjaustarpeita, yksi käyttäjä, vakaa yritys vuokralaisena, 3 5 vuoden sopimus, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,1 0,7 %-yksikköä. Kasvukeskuksissa prime-kohteet voivat sijaita myös ydinkeskustan ulkopuolella. Transaktiovolyymi ei sisällä kiinteistösijoitusyhtiöiden päivittäistä osakevaihtoa. Tietoa CREDI-kyselystä CREDI (Catella Real Estate Debt Indicator) on kiinteistöjen pankkirahoituksen trendejä kuvaava indikaattori, joka perustuu Suomessa aktiivisesti toimiville kiinteistösijoittajille ja kiinteistörahoitusta tarjoaville pankeille suunnattuun kyselyyn. CREDI-kysely sisältää neljä kysymystä kiinteistöjen pankkirahoituksen saatavuuden ja ehtojen muutoksista kuuden viime kuukauden aikana ja vastaavasti neljä kysymystä näiden oletetuista muutoksista tulevien kuuden kuukauden aikana. Alaindeksit kuvaavat yksittäisen tekijän vaikutusta rahoitukseen ja ne saadaan laskemalla painottamaton keskiarvo pankeille ja sijoittajille erikseen lasketuista alaindekseistä. Tällä taataan sijoittajien ja pankkien vastausten tasavertainen kohtelu. Alaindeksilukuja laskettaessa kysymysten vastaukset painotetaan muutoksen suunnan mukaan ja lasketaan siten, että ei muutosta saa painoarvon 0, negatiivinen muutos painoarvon -50 ja positiivinen muutos painoarvon 50. Näin ollen 0:n alle jäävä indeksilukema kertoo tiukentuvasta rahoitusmarkkinasta ja 0:n ylittävä indeksilukema keventyvästä rahoitusmarkkinasta. CREDI-pääindeksilukema (mennyt 6kk ja tuleva 6kk) on painottamaton keskiarvo alaindekseistä. 7

Euroopan toimistomarkkinat Kevät 201 Prime toimistotuottovaade % RUOTSI Toimistotilakanta Tulevat 6 kuukautta NORJA 6,75 000 7,25 3,70 30 000,25 26 000 3 500 000 OSLO 3,50 12 00 000 TUKHOLMA GÖTEBORG 5,00 3 76 000,00 16 000 TANSKA KÖÖPENHAMINA MALMÖ 5,00 2 16 000 MANCHESTER ISO-BRITANNIA,0 3,0 3, 13 30 000,35 1 600 000 BIRMINGHAM 3 625 000 5 2 000 HAMBURG,00 6 202 000 3,50 5 5 000 LONTOON CITY LONTOON WEST END,50 2,0 56 66 000 13 31 000 PARIISI RANSKA BRYSSEL LUXEMBURG,0 3 065 000 AMSTERDAM ROTTERDAM DÜSSELDORF 3,50 KÖLN 7 00 000 3,50 SAKSA FRANKFURT 7 700 000 STUTTGART MÜNCHEN 3,20 11 560 000 BERLIN 3,00 21 7 000 3,0 7 71 000 3,00 1 330 000 3,0 5 027 000 LYON 3,50 7 000 MADRID BARCELONA,00 173 000 ESPANJA

SUOMI OULU 7,50 612 000 7,50 375 000 JYVÄSKYLÄ LAHTI TAMPERE TURKU PÄÄKAUPUNKISEUTU TALLINNA 7,50 273 000, 57 000 Toimistojen transaktiovolyymi Euroopassa 2002 2017 mrd 150 120 0 60 30 VIRO 6,30 770 000 0 2002 2003 200 2005 2006 2007 200 200 20 2011 2012 2013 201 2015 2016 2017 e RIIKA LATVIA 6,70 761 000 PUOLA LIETTUA VILNA 6,50 6 000 Kansainvälisen investointipääoman määrä* Euroopassa 2017 Euroopan transaktiovolyymi ja saatavilla oleva investointipääoma mrd 500 VARSOVA 5,30 5 00 000 00 300 250 mrd 505 mrd 702 mrd 200 0 0 226 mrd 20 mrd 255 mrd 2007 2016 2017 Saatavilla oleva pääoma kiinteistösijoituksiin * Tilatyypit: toimisto, liike, teollisuus, hotelli ja asuntoporfoliot Euroopan transaktiovolyymi Lähde: Catella Research 2017, IMF, FED, BIZ, Bloomberg, Deutsche Bundesbank, Thomson Reuter, INREV, PMA

Transaktioita Suomessa 2017 Portfoliotransaktioita Suomessa 2017 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m 2 Hinta (M ) Tilatyyppi 13 asuntoa Useita VVO Avant Capital Partnersin hallinnoima yhtiö Q1 n.a. n.a. Asunto liikekiinteistöä Useita Elo Agore Kiinteistöt (Elo, AP1, Trevian) Q2 yli 0 000 ~160 Liike Valmistuvia hoivakiinteistöjä Useita n.a Titanium Hoivakiinteistö Q2 n.a. ~0 Hoiva 3 toimistokiinteistöä PKS Varma & Tristan Capital Nordika Q2 27 000 n.a. Toimisto hoivakiinteistöä PKS Minerva Palveluasunnot II Nordea Henkivakuutus Suomi Q2 yli 12 000 n.a. Hoiva Sponda Useita Spondan osakkeenomistajat Polar Bidco - (Blackstone) Q3 n.a. ~3 700 Toimisto, Liike, Teoll./logistiikka 5 kauppakeskusta Useita Citycon Cerberus Capital Management Q3 ~61 000 ~167 Liike 5 logistiikkakiinteistöä Useita Ness, Risan & Partners GLL Real Estate Partners, korealaisten sijoittajien lukuun Q3 ~135 000 n.a. Teoll./ logistiikka 2 toimistokiinteistöä Helsinki OP Ryhmä Antilooppi ~15 00 3,6 Toimisto Logicor Useita Blackstone China Investment Corporation n.a. n.a. Toimisto, Liike, Teoll./logistiikka toimistokiinteistöä Helsinki Niam Schroder Nordic Real Estate Fund 52 750 150 Toimisto 0 asuntoa Useita n.a. AXA IM - Real Assets n.a. ~130 Asunto Technopoliksen Jyväskylän liiketoiminta Jyväskylä Technopolis Kielo (Brunswick Real Estate) ~ 000,5 Toimisto 7 opetuskiinteistöä Helsinki Helsingin kaupunki Kojamo n.a. 0, Opetus asuinkiinteistöä Helsinki Kansallis-yhtiöt Nordea Henkivakuutus Suomi n.a. na Asunto Transaktioita pääkaupunkiseudulla 2017 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m 2 Hinta (M ) Tilatyyppi 50 % Kampin kauppakeskuksesta Helsinki Baring Real Estate Advisers TH Real Estate European Cities Fund Q1 36 600 ~250 Liike Kauppakeskus Liila Espoo Genesta Nordic Baltic Real Estate eq Liikekiinteistöt Q1 23 600 n.a. Liike Aitio Business Park, Vivalvi ja Verdi Helsinki NCC OP Ryhmä Q1 11 000 5 Toimisto Triplan hotelli Helsinki YIT Exilion Managementin hallinnoima kommandiittiyhtiö (Elo, Valtion Eläkerahasto, Veritas) Q2 ~17 00 ~ Hotelli Salmisaarenaukio 1 Helsinki TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft Skandia Fastigheter Q2 1 30 n.a. Toimisto VR Groupin pääkonttori Helsinki VR Group Exilion Managementin hallinnoima kommandiittiyhtiö (Elo, Valtion Eläkerahasto, Veritas) Q2 n.a. 55 Toimisto Myllykivenkuja 6 Vantaa Murata Electronics Antilooppi Q3 ~23 500 n.a. Teoll./ logistiikka Hotelli Holiday Inn Helsinki West Ruoholahti Helsinki Tradeka-sijoitus Fastighets AB Balder Q3 n.a. 3 Hotelli Plaza Loiste Vantaa OP Ryhmä eq Liikekiinteistöt ~6 00 n.a. Toimisto Keilalahdentie 2 Espoo Exilion Real Estate I Deutsche Asset Managementin hallinoima rahasto ~31 000 ~16 Toimisto Kanavaranta Helsinki Kanavaranta Helsinki TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft ~7 000 n.a. Liike, Toimisto, Asunto Kasarmikatu 21 Helsinki YIT, Ahlström Capital ja HGR Property Partners Hines CNP Assurancesin valtuuttamana 16 000 n.a. Toimisto Fortumin pääkonttorialue Espoo Fortum ja Fortumin eläkesäätiö Regenero (YIT ja HGR Property Partners) n.a. ~7 Toimisto Eteläesplanadi Helsinki Fennia Varma ~6 700 ~1 Toimisto Ludviginkatu 2 Helsinki Sanoma Aberdeen Standard Investmentsin hallinnoima rahasto Transaktioita muissa kaupungeissa 2017 n.a. n.a. Toimisto Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m 2 Hinta (M ) Tilatyyppi Kauppakeskus Skanssi Turku CapMan Real Estate II CBRE European Shopping Centre Fund II Q2 37 230 n.a. Liike Hatanpään valtatie 30 Tampere Aberdeen Standard Investmentsin hallinnoima rahasto Ratinankaari Tampere OP Kiinteistösijoitus Real Estate Fund Finland III Kielo (Brunswick Real Estate) ~0 000 n.a. Toimisto VVT Property Funds ~12 550 n.a. Toimisto Atlas-kiinteistö Kuopio Carlson eq Liikekiinteistöt Q3 n.a. n.a. Hotelli, Liike Enemmistöosuus Alasintie Oulu n.a Apteekkien Eläkekassa ja Yleisradion eläkesäätiö ~11 000 n.a. Liike, Toimisto

Pääkaupunkiseutu TEKSTI: ANTTI ANDELIN Tapiolan metroasema Kuvio Tyhjän toimistotilan määrä väheni vuosien nousun jälkeen Positiivinen talouskehitys näkyy pääkaupunkiseudun toimistomarkkinassa, jossa tyhjän tilan määrä laski viime vuoden jälkipuoliskolla ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2015 syksyn. Vajaakäyttöaste laski 13,3 prosenttiin, mutta vajaakäyttöasteen kasvun taittumisesta huolimatta merkittävää parannusta ei lähitulevaisuudessa kuitenkaan ole näkyvissä. Tyhjää tilaa oli vuoden lopussa edelleen noin 1,1 miljoonaa neliötä, josta reilu kolmasosa kohdistuu pääasiallisten toimistoalueiden ulkopuolelle. Suotuisa kehitys näkyi koko pääkaupunkiseudulla, mutta selvimmin Espoossa, jossa laskua oli noin 30 000 m2. Helsingissä tyhjän toimistotilan määrä väheni noin 20 000 m2 ja Vantaalla 000 m2. Uusien vuokrauksien lisäksi käyttöastetta paransi se, että vanhaa toimistotilaa muutetaan asunnoiksi ja hotelleiksi. Uudisrakentaminen jatkui vilkkaana, ja vuodenvaihteessa rakenteilla olikin noin 1 000 m2 uutta toimistotilaa. Syksyn aikana käynnistyi kaksi uutta hanketta, Pitäjänmäen Ultimes Business Garden III ja ECHA:n toimistohanke Telakkarannassa. Vuoden loppuun mennessä valmistuneita uusia toimistokiinteistöjä ovat muun muassa Kasarmikatu 21, Ilmalan Asema, Alberga Business Parkin 5. vaihe sekä Rantatie Business Parkin laajennusosa. Kaiken kaikkiaan uutta toimistotilaa valmistui viime vuonna noin 70 000 m2, mikä on kaksi kertaa enemmän kuin vuosi sitten. Pääkaupunkiseudun rakentamisen määrää voi verrata Tukholmaan ja sen lähiympäristöön, jossa Catellan arvion perusteella oli vuonna 2017 rakenteilla toimistotilaa noin 260 000 m2, joka kohdistuu pääosin keskustan ulkopuolisille alueille. Suhteutettuna tilakantojen kokoon rakentamisen määrä Tukholmassa on suurempi, mutta Tukholman alueen toimistovajaakäyttöaste on myös merkittävästi Suomen pääkaupunkiseutua alhaisempi. Käyttötarkoituksen muutoksia on tulossa ainakin 65 000 m2:iin nykyisestä toimistotilakannasta, joten uudisrakentaminen ei kasvata tilakantaa täysimääräisesti. Toisaalta samalla markkinaan vapautuu myös piilovajaakäyttöä, kun yritykset siirtyvät tehokkaampiin toimistotiloihin. Tämä saattaa näkyä vajaakäyttöasteen heilahteluna. Ydinkeskustan tilanne kohentui vuodessa merkittävästi Investoinnit ovat parantaneet ydinkeskustan toimistotilojen houkuttelevuutta, ja alueen vajaakäyttöaste onkin laskenut 11

merkittävästi 1,3 prosentista,0 prosenttiin. Uusia käyttäjiä on tullut etenkin remontoituihin kohteisiin, esimerkiksi Mikonkatu on saatu vuokrattua. Kohentunut tilanne näkyy myös ydinkeskustan efektiivisissä prime-vuokratasoissa, jotka nousivat alkuvuodesta. Käyttöasteen ja vuokrien nousu osoittavat ydinkeskustan prime-kohteiden kiinnostavan edelleen vahvasti vuokralaisia. Ydinkeskustan lähiympäristön vuokrataso pysyi loppuvuonna vakaana. Ydinkeskustan lähiympäristössä suurimmat yksittäiset muutokset kohdistuivat Kampin alueelle, jossa tyhjän tilan määrä kasvoi muuan muassa Patentti- ja Rekisterihallituksen luopuessa tiloistaan Arkadiankadulla ja siirtäessä toimintansa Hakaniemeen. Toimistovajaakäyttö väheni selvästi Espoossa ja Vantaalla Espoossa toimistotilojen vajaakäyttö laski erityisesti Länsiväylän varrella ja Keilaniemen alueella. Keilaniemessä etenkin Fortumin entisen pääkonttorin tulevaisuus vaikuttaa merkittävästi tarjolla olevan tilan määrään. Länsiväylän läheisyydessä tilannetta on kohentanut Tapiolan alueen kehittäminen ja vanhojen toimistorakennusten purkaminen. Uusista vuokrauksista esimerkkinä on Gasumin pääkonttorin muutto Tapiolaan. Tilanteen parantuminen näkyy myös vuokratasoissa, esimerkiksi Tapiolan ja Länsiväylän varren sekä Keilaniemen alueella vuokrat nousivat prime-kohteissa. Leppävaaran alueen vajaakäyttö nousi vuoden 2017 alun laskun jälkeen, kun Sellon lähistöltä vapautui laajoja tilakokonaisuuksia. Otaniemen ja Pohjois-Tapiolan tilanne jatkui hankalana, ja vuoden lopulla jopa neljäsosa alueen toimistotilasta oli tyhjänä. Vantaan houkuttelevin toimistoalue on yhä Aviapolis, jossa tyhjän tilan määrä laski loppuvuonna alle prosentin ensimmäistä kertaa vuoden 2012 jälkeen. Vajaakäytön merkittävän laskun taustalla ovat lukuisat pienemmät vuokraukset sekä käyttötarkoitusten muutokset. Samaan aikaan toimistojen primevuokrataso on säilynyt vakaana. Liiketilojen käyttöaste on huomattavan korkealla tasolla Kaupan liikevaihto Helsingin seudulla jatkoi kasvuaan, ja kolmannella neljänneksellä se kasvoi jopa 7,1 prosenttia vuodentakaisesta. Kauppakeskusten tilatarjonta lisääntyi merkittävästi laajennusten ansiosta, joka kasvatti niiden kokonaismyyntiä selvästi. Tämä on osaltaan vienyt myyntiä pieniltä kaupan yksiköiltä, samoin kuin aukioloaikojen pidentäminen. Myönteinen talouskehitys vähensi tyhjän liiketilan määrää entisestään, loppuvuonna laskua tuli noin 35 000 m2. Pääkaupunkiseudun liiketilojen vajaakäyttöaste laski 3,3 prosenttiin, ja tyhjän liiketilan määrä noin 120 000 m2 on alimmillaan neljään vuoteen. Suurin muutos tapahtui Vantaalla, jossa tyhjän tilan määrä laski noin 25 000 m2 vuoden jälkipuoliskolla etenkin muutaman ison tilavuokrauksen ansiosta: esimerkiksi turkishuutokauppayhtiö Saga Furs vuokrasi Varistosta entiset Kodin1-tilat ja Metropoli Kaluste Porttipuistosta osan entisistä Kodin1-tiloista. Kahviloiden ja ravintoloiden määrä on lisääntynyt pääkaupunkiseudulla, niiden osuus etenkin kauppakeskusten neliöistä ja myynnistä jatkoi kasvuaan loppuvuonna. Myös hotellibuumi jatkuu vahvana: uudis- ja konversiohankkeita on käynnissä tai suunnitteilla parikymmentä. Toteutuessaan ne kasvattavat pääkaupunkiseudun hotellihuoneiden määrää lähes kolmanneksella. Pidemmän aikavälin näkymä on kuitenkin epävarma, sillä rakenteilla on 27 000 m2 uutta liiketilaa, josta suuri osa valmistuu tämän ja ensi vuoden aikana. Lisäksi vuoden sisällä liiketilaa on valmistunut 000 m2, esimerkiksi Ainoan 2. vaihe, Eastonin 1. vaihe ja Espoon Pikkulaiva. Vuokratasoissa vallitsee odottava tunnelma, jotka säilyivät ennallaan pääkaupunkiseudulla. Teollisuus- ja logistiikkatilojen kysyntä on vakaata Tyhjän teollisuus- ja logistiikkatilan määrä on pysynyt suunnilleen samana viime vuosina. Vuoden lopussa vajaakäyttöaste oli 5, prosenttia, mikä tarkoittaa 0,2 prosenttiyksikön laskua vuoden takaisesta. Vajaakäyttö väheni kaikkialla pääkau- Vajaakäyttöasteet osamarkkina-alueittian pääkaupunkiseudulla 2017 % 30 25 20 15 5 0 0 11 12 13 1 15 16 Laaja keskusta, 7, % Pitäjänmäki, 1,7 % Keilaniemi,,0 % Ruoholahti, 11,6 % Leppävaara, 17,1 % Aviapolis,,3 % Vallila Kalasatama Hakaniemi, 11,1 % 17 Vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla 2017 % 1 12 6 2 0 01 03 05 07 0 11 13 15 Liiketilat Toimistotilat Teollisuus- ja logistiikkatilat 17 13,3 % 5, % 3,3 % 12

Turku 165 km Kehä ll punkiseudulla, etenkin Helsingissä, jossa laskua tuli noin 30 000 m2. Toisaalta perinteisillä teollisuusalueilla, kuten Aviapoliksessa ja Hakkilassa, tyhjän tilan määrä nousi maltillisesti. Merkittävä vuokraus tapahtui Viinikkalassa, jossa DB Schenker otti käyttöönsä Hobby Hallin entisen, 23 000 m2:n, logistiikkatilan. ESPOO Leppävaara Turun moottoritie 1 Länsiväylänvarsi äylänvarsiänv 15 Länsiväylä Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat 12 13 Tampere 176 km Keilaniemi Kehä lll Tampereen moottoritie Kehä l Ruoholahti t VANTAA 7 Aviapolis HELSINKI Tuusulan moottoritie Vallila-Kalasatama-Hakaniemi 1 6 11 5 17 16 2 3 Keskusta Ydinkeskusta Moderni logistiikkatila kiinnostaa vuokralaisia, erityisesti lentokentän lähistöllä, mikä näkyy prime-kohteiden vuokratason nousuna. Uutta teollisuus- ja logistiikkatilaa oli rakenteilla 127 000 m2 vuodenvaihteessa. Esimerkiksi tanskalainen DSV ilmoitti syksyllä rakentavansa 50 000 m2:n logistiikkakeskuksen lähelle lentokenttää. 1 Lahden moottoritie Lahti km Porvoon moottoritie Pietari 30 km Itäväylä Vuosaaren satama Merkittävimmät toimisto- ja liikerakennushankkeet pääkaupunkiseudulla, kevät 201 HELSINKI 1 Ruoholahti 3 2 Kaikukatu 6 3 Kalasataman Kampus REDI kauppakeskus 5 Fredriksberg, 1. vaihe 6 Mall of Tripla 7 Ultimes Business Garden III Laajasalon ostoskeskus Lähipalvelukeskus Hertsi MotorCenter Oulunkylä 11 ECHA:n uusi toimisto ESPOO 12 Rambollin pääkonttori 13 Otaniemen metrokeskus 1 Kauppakeskus AINOA, 3.vaihe 15 Lippulaiva VANTAA 16 Aviapolis H-talo 17 Aviapolis II 1 Toimisto- ja liikerakennus Vantaan Väritehtaankatu Arkadiankatu Fredrikinkatu Mannerheimintie Lönnrotinkatu Bulevardi Rautatieasema Kaivokatu Kaisa KLUUVI Aleksanterinkatu niemenkatu Pohjoisesplanadi Vajaakäyttöasteet ja vapaan tilan Vajaakäyttöaste (%) Vapaat tilat (m2) määrä pääkaupunkiseudulla 17 Q2 17 17 Q2 17 HELSINKI Liiketilat 2, 3, 53 000 63 000 Toimistotilat 12,2 12,5 7 000 76 000 Teoll./logistiikka 5,0 5, 177 000 207 000 ESPOO Liiketilat 2,6 2,6 23 000 22 000 Toimistotilat 17,6 1,3 276 000 303 000 Teoll./logistiikka,7 5,2 60 000 6 000 VANTAA Liiketilat 5,1 7, 000 6 000 Toimistotilat 13,7 1, 123 000 136 000 Teoll./logistiikka 7,5 7,5 223 000 223 000 Pääkaupunkiseudun Ylempi brutto Prime yield Tyhjän Vajaakäyttöaste toimistomarkkinat vuokrataso tilan määrä 17 17 17 17 17 Q2 17 /m 2 /kk % m 2 %-yksikköä Helsingin keskusta - Helsingin ydinkeskusta (CBD) 32,50,1 63 000,0 -,3 - Helsingin laaja keskusta 25,00 5,1 151 000 7, -0, Vallila Kalasatama Hakaniemi 1,00 5, 113 000 11,1 0,5 Ruoholahti 23,00 5,2 5 000 11,6 0,3 Keilaniemi 21,50 5,3 17 000,0-2,0 Tapiola Länsiväylänvarsi 1,00 5, 000 15,2-3, Leppävaara 1,50 5, 3 000 17,1 1, Aviapolis 1,75 6,5 1 000 7,7-3,0 Pääkaupunkiseutu n/a n/a 1 13 000 13,3-0,7 - Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,1 0,7 %-yksikköä - Efektiivinen bruttovuokra /m²/kk (ALV 0%), uudet vuokrasopimukset - Joidenkin alueiden rajauksia on tarkennettu vuodenvaihteessa 2017 201 13

Tampere TEKSTI: RAINO PESU Vastavalo.fi Mittavat kehityshankkeet käynnissä Tampereella Tampereen raitiotien rakentaminen on hyvässä vauhdissa. Vuonna 2021 käynnistyy ensimmäiseksi raideliikenne Hervannasta keskustaan ja keskustasta keskussairaalalle, ja toisessa vaiheessa rakennetaan raide keskustasta Lentävänniemeen. Raitiotien varrelle suunnitellaan täydennysrakentamista, ja alueiden maankäyttöä tehostetaan. Tampereen Kansi ja Areena -hanke etenee, ja käynnissä ovat jo valmistelu- ja paalutustyöt ratapihalla. Projektiyhtiö, jossa ovat mukana LähiTapiola-ryhmä, SRV sekä OP Ryhmän vakuutus- ja eläkeyhteisöt, on tehnyt toteutuksesta osakassopimuksen Tampereen kaupungin kanssa. Kannelle rakennetaan 50 000 m2:n monitoimiareena sekä kaikkiaan yli 60 000 m2 asuin-, hotelli-, toimisto- ja liiketiloja. Ranta-Tampellan uusi asuinalue on jo rakenteilla. Suunnitteilla on lisäksi muitakin keskusta-alueen hankkeita, kuten Kunkun parkki, Asemakeskus ja Eteläpuiston asuinalue, jotka tähtäävät liikenteen ja paikoituksen sujuvuuteen, keskustan asukasmäärän kasvattamiseen ja palvelujen parantamiseen. Ulkomaiset sijoittajat tehneet isoja kauppoja Sijoittajat etsivät nyt kohteita Tampereelta, jossa houkuttimena on Helsinkiä korkeampi tuottotaso. Huomattavan isossa kaupassa Brunswick Real Estaten perustama kiinteistöyhtiö Kielo osti Aberdeenin hallitsemalta rahastolta Hatanpään valtatie 30:ssa sijaitsevan noin 0 000 m2:n toimistokiinteistön. Yhdysvaltalaisen Blackstonen lähipiiriin kuuluva Polar Bidco osti Spondan, joka omistaa esimerkiksi Tulli Business Parkin ja Ratinan kauppakeskuksen. GLL Real Estaten edustamat korealaiset sijoittajatahot ostivat Ness Risan & Partnersilta Postille vuokratun portfolion, johon kuuluvat esimerkiksi Pirkkalan lajittelukeskus ja Multisillan postikeskus. VVT Property Fund I Ky osti OP Kiinteistösijoituksen hallinnoimalta rahastolta Ratinankaari-toimistokiinteistön, jonka vuokrattava ala on noin 12 550 m2. Yksityisten sijoittajien omistama Samla Toimitilat Ky -rahasto osti Capmanin rahastolta Nekalassa sijaitsevan 000 m2:n liike-, toimisto- ja varastokiinteistön. Useita uusia liikekeskuksia avautumassa Huhtikuussa avataan yli 50 000 m2:n Ratinan kauppakeskus, johon on tulossa muun muassa kaksi päivittäistavarakauppaa, useita vaateliikkeitä ja ravintoloita. Lisäksi keskuksen alle tulee 1 250 autopaikan pysäköintilaitos. Keskustasta, etenkin länsipuolelta, löytyy vapaata liiketilaa, ja kilpailu vuokralaisista kiristyy, osin myös raitiotien rakennustöiden häiriöiden takia. Myös halpakauppojen ja kodin tavaratalojen markkinassa muutokset jatkuvat, kun tiloja vapautuu. Samalla paikallinen toimija Löytötex on kasvanut kahdella myymälällä. 1

Merkittävimmät rakennushankkeet Elovainio Kankaantaka 3 E12 Ylöjärvi Myllypuro Tohloppi 2 Pirkkala Huovi 3022 Lielahti 5 Linnakallio Pispala Partola Näsijärvi Pyynikki Sarankulma Keväällä 201 valmistuu myös Tesoman liikekeskuksen ensimmäinen vaihe, jonka 16 00 m2:n tiloihin sijoittuu muun muassa K-Supermarket, pienempiä myymälöitä ja kaupungin palvelutiloja. Kaukajärvellä avautui syksyllä 5 000 m2:n liikekeskus Vinkkeli, jonka käyttäjät ovat K-Supermarket ja Tokmanni lisäksi keskuksen yhteyteen rakennetaan 63 asuntoa. Nokian uusi 11 350 m2:n Prismakeskus avattiin marraskuussa 2017. Lempäälän Ideapark laajentaa tilojaan lähes 15 000 m2:n vaihtoautokeskuksella, myös maanalaisen uimahallin ja hiihtoputken rakentaminen on jälleen nostettu esiin. Tampere-talon viereen rakennetaan Suomen ensimmäinen Marriott-hotelli, johon tulee 22 hotellihuonetta. Monitoimiareenan yhteyteen tulee myös uusi hotelli, jonka huonemäärä on 25, joten majoituskapasiteetti kasvaa huomattavasti. Toimistotilaa on runsaasti vapaana 12 E12 3 TAMPERE Hatanpää 3 Sääksjärvi 6 1 7 E12 E63 E63 3 Kaleva 12 Hervanta Messukylä Toimistotiloja on kohtalaisen paljon vapaana, ja vajaakäyttö pysynee tavallista korkeampana pitkään. Kysyntä on hieman piristynyt, mutta samaan aikaan tiloja myös vapautuu. Esimerkiksi Hermian alueella on runsaasti tyhjää tilaa Microsoftin matkapuhelinyksikön jäljiltä. Technopolis käynnistää rautatieaseman lähellä kaikkiaan 13 200 m2:n Asemakeskus-toimistohankkeen, jonka tavoiteltu valmistumisaika on loppuvuonna 201. Lisäksi Ratinan kauppakeskuksen läheisyydessä on toimistotontteja. Tuotantotiloja rakentuu kehätien varteen Toistaiseksi tuotanto- ja logistiikkatilamarkkinassa ei ole tapahtunut huomattavaa vilkastumista, mutta odotamme kohentuvan taloustilanteen heijastuvan kysyntään pienellä viiveellä. Uudisrakentamisen määrä on ollut kaikkiaan maltillista, mutta etenkin kehätien varteen sijoittuville alueille on ollut tonttikysyntää, ja esimerkiksi Pirkkalan Linnakalliossa on rakenteilla useita tuotanto- ja varastokiinteistöjä. RAKENTEILLA 1 Ratinan kauppakeskus 2 Tesoman liikekeskus 3 Yliopistollisen sairaalan uudisrakennukset Vuokratasot alueittain /m 2 /kk Lielahti 25 Liiketilat Toimistotilat Tuotanto/ logistiikka Hatanpää 1 16 5,5 7,5 Sarankulma 12 5,5 Kaleva 20 13 Messukylä 5 7 Hervanta 25 16 5 7 Myllypuro 5 7 Elovainio 7 20 5 7 Kankaantaka 5 7 Huovi 5 Partola 20 Satakunnankatu Hämeenpuisto Hämeenpuisto ja saneeraus Ideaparkin laajennus vaihtoautokeskus 5 Tuotanto- ja varastorakennuksia 6 Technopolis Asemakeskus, toimistotilaa SUUNNITTEILLA 7 Tampereen Kansi ja Areena: monitoimihalli, toimistoa, asuntoja Ikea-kauppakeskus Marriot-hotelli S-Market ja asuinkerrostaloja Vajaakäyttö, tuottovaatimukset ja vuokrat Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 51 000 132 000 66 000 Vajaakäyttöaste, %, 1, 3,1 Tuottovaatimus, % 6,5,0 6,75,0,0,0 Vuokrat, /m2/kk 35 75 1 1 6 7 Satamakatu Keskusta /m 2 /kk Puutarhakatu Näsilinnankatu Kauppakatu Kuninkaankatu tu Tiiliruukinkatu Aleksis Kiven katu Hämeenkatu Hallituskatu Kirkkokatu Ratinan Rantatie Tampereen Valtatie Hatanpään Valtatie Kyttälänkatu Suvantokatu Liiketilat 35 75 Toimistotilat 13 16 Liiketilat 15 35 Toimistotilat 11 16 Liiketilat 11 20 Toimistotilat 11 1 Saneerattu/uusi toimistotila keskustassa 16 23 Pellavatehtaankatu Aleksanterinkatu Tuomiokirkonkatu Hatanpään Valtatie Rautatienkatu Sorinkatu 15

Turku TEKSTI: MARI ROUVALI Kuvio Talouskasvu piristää Turun toimitilamarkkinoita Turun kasvunäkymät ovat poikkeuksellisen hyvät. Talouden piristyminen näkyy lukuisina uusina kiinteistöhankkeina ja vajaakäytön laskuna kaikissa tilakannoissa. Myös asuntorakentaminen jatkuu vilkkaana, ja vireillä on myös erilaisia matkailu- ja kulttuurihankkeita, kuten valtavan tapahtuma- ja elämyskeskuksen suunnittelu Logomon viereen ratapiha-alueelle. Turussa tehtiin viime vuonna kaksi merkittävää toimitilakauppaa, joissa kummassakin oli ulkomainen ostaja. CBRE Global Investorsin hallitsema rahasto osti kauppakeskus Skanssin, ja Schroder Real Estaten hallitsema rahasto osti ydinkeskustasta perinteikkään Sampotalon. Lisäksi Veritas ja Auratum myivät asuinkerrostaloja Turussa, ostajina olivat Sato ja saksalainen rahasto. Muuten investointimarkkina oli rauhallinen. Liiketiloihin lisää käyttäjiä, hotellimarkkina murroksessa Liiketilojen vajaakäyttöaste laski Turussa,0 prosenttiin. Positiivinen kehitys näkyy keskustan lisäksi erityisesti Länsikeskuksessa, jossa entisiin Kodin1-liiketiloihin saneerattu uusi LänsiYkkönen on saanut runsaasti uusia käyttäjiä. Budget Sport puolestaan muutti viereiseen liikerakennukseen Raision Haunisista. Raisioon on tulossa myös uusia toimijoita, kuten Verkkokauppa.com ja Burger King. Myös Turun keskustan Hansakortteliin on saatu uusia liiketilakäyttäjiä, ja Forumin kauppakäytävän tilat on vuokrattu. Kävelykadulla on joitain liiketiloja tyhjillään, mutta kokonaisuutena vajaakäyttö on laskenut. Hotellimarkkinan suurin muutos on perinteikkään Hamburger Börsin hotelli- ja ravintolatoiminnan siirtyminen keväällä 201 Scandic-ketjulle, joka avaa hotellin remontoituna arviolta vuoden 2021 lopussa. Turun Osuuskauppa lopettaa samalla seitsemän Börsin rakennuksessa sijaitsevaa ravintolaa, joissa on yhteensä yli tuhat asiakaspaikkaa. Sen sijaan Hotelli Seurahuonetta TOK uudistaa parhaillaan. Keskustassa myös Radisson Blu Marina Palaceen suunnitellaan laajennusosaa, ja Forenom avaa ensi vuonna huoneistohotellin Hansakortteliin St. Erikin tiloihin. Kylpylähotelli Caribia puolestaan laajentui viime kesänä, ja Primehotels avaa Kakolan alueelle hotellin arviolta vuonna 2020. Kupittaalla toimistotilojen käyttöaste on erityisen korkea Kupittaalle sijoittuvan Turun ammattikorkeakoulun kampuksen rakennustyöt ovat käynnissä. Ensimmäisenä kesällä 201 valmistuu Medisiina D -rakennus, jonne muuttavat terveyden- ja hyvintointialan toiminnot. ICT-talon viereen rakennettava uudisrakennus valmistunee toukokuussa 16

Merkittävimmät rakennushankkeet E63 RAKENTEILLA 1 Kakola 2 Pohjola Sairaala 3 TYKS T3 -sairaala E AMK Campus 5 K-Supermarket Nummi E1 E1 Raisio Pansio Ruissalo Hauninen E1 Kulloinen E E1 1 E1 E63 E1 12-7 5 3 11 6 Kupittaa 2 TURKU Ispoinen Halinen E1 1 E1 1 E1 SUUNNITTEILLA 6 Intelligate III 7 Brahe Center Torin kulma Toriparkki Matkakeskus 11 Marina Palace laajennus 12 Ratapihan elämyskeskus Vajaakäyttö, tuottovaatimukset ja vuokrat Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 3 000 66 000 75 000 Vajaakäyttöaste, %,0,0 3, Tuottovaatimus, % 6,75,0 7,25,25,0 11,0 Vuokrat, /m2/kk 0 0 13 16 5 7 Hirvensalo Kaarina Vuokratasot alueittain /m 2 /kk Liiketilat Toimistotilat Tuotanto/ logistiikka Hauninen 15 30 5 7 Kuusisto Lentokenttä 7 Kupittaa/ Itäharju Satama/ Iso-Heikkilä 13 20 5 7 20 6 Kakskerta Länsikeskus 12 20 7 201 ja sinne siirtyvät tekniikan, ympäristön ja talouden toiminnot. Tyhjiksi jääneet opetuskiinteistöt saattavat muuttua osin asunnoiksi. Lisäksi Kupittaalla on valmistunut Turun seudun vierailu- ja innovaatiokeskus Joki sekä palloiluhalli. Keväällä valmistuu OP Ryhmän Omasairaalahanke, johon sijoittuu myös ulkopuolisia toimistokäyttäjiä. Toimistotilojen vajaakäyttöaste on laskenut Turussa,0 prosenttiin. Kupittaalla lähes kaikki toimistotila on käytössä, käyttöaste lähentelee sataa prosenttia. Turun keskustaan saatiin lisää modernia toimistotilaa, kun Kivikukkaron liikerakennus remontoitiin ja LähiTapiola uudisti omaan käyttöönsä toimistotalon Yliopistonkadun ja Brahenkadun kulmassa. Kivikukkaron toimistotilat ovat olleet kysyttyjä ja rakennukseen on tullut myös kuntosali ja lääkäriasema. Telakan investointi- ja rekrytointitahti kiihtyy Meyer Turun telakan vahva kehitys jatkuu, mikä näkyy investoinneissa ja rekrytoinneissa. Kasvun symboliksi ja maamerkiksi on noussut myös telakan uusi jättinosturi. Telakan ympärille on syntynyt erilaisia yhteistyöverkostoja, kuten meriteollisuuden alihankkijayritysten osaamista ja työvoimaa välittävä YardMate. Teollisuus- ja logistiikkatilojen vuokraustilanne on parantunut hieman, ja vajaakäyttöaste on tällä hetkellä noin 3, prosenttia. Uusinvestointien määrä on edelleen vähäinen, mikä pitää vanhan tilakannan käyttöasteen hyvänä. Teollisuus- ja logistiikkatilamarkkinassa alkaa näkyä samoja piirteitä kuin liike- ja toimistotiloissa, eli tiloilta vaaditaan tehokkuutta ja hyvää laatua. Ursininkatu Ratapihankatu Läntinen Pitkäkatu Humalistonkatu Yliopistonkatu Puutarhakatu Kauppiaskatu Aurakatu Aninkaistenkatu Brahenkatu Yliopistonkatu Eerikinkatu Linnankatu Hämeenkatu Keskusta /m 2 /kk Liiketilat 0 0 Toimistotilat 13 20 Liiketilat 15 30 Toimistotilat 11 16 Liiketilat 20 Toimistotilat 13 17

Oulu TEKSTI: AIMO TYYBÄKINOJA Kuvio Logistiikan parantamiseksi useita investointeja Oulussa on rakennettu parin viime vuoden aikana runsaasti uutta liiketilaa ja muutama toimistorakennus sekä parannettu logistiikkayhteyksiä. Lentoasemaa uudistettiin kesällä 13 miljoonalla eurolla, ja junayhteyksiä nopeuttava kaksoisraide Kokkolan ja Ylivieskan välillä valmistui syksyllä. Oulusta pääsee junalla Helsinkiin jopa runsaassa viidessä tunnissa. Lisäksi ohitustien leventäminen on käynnissä, ja lentokentäntien leventämistä Oulunsalossa suunnitellaan. Oulun sataman väylä ruopataan, töiden on määrä alkaa kesällä 201. Muutamia suuria toimitilakauppoja toteutui Toimitilakauppoja tehtiin viime vuonna Oulussa edellisvuotta vähemmän. Yksittäisiä kohteita myytiin muutamia, ja muutama suuri kohde vaihtoi omistajaa osana suurempaa portfoliokauppaa. Apteekkien eläkekassa ja Yleisradion eläkesäätiö ostivat enemmistöosuuden Limingantulliin Alasintielle syksyllä valmistuneesta liike- ja toimistokiinteistöstä, joka on vuokrattu täyteen. Rakennuttajat jäivät vähemmistöomistajiksi. Osana portfoliokauppaa myytiin Pukumiehen kiinteistö, joka siirtyi eläkevakuutusyhtiö Elolta Agore Kiinteistöille. Samoin kaikki Spondan Oulun kohteet siirtyivät yhdysvaltalaisen Blackstonen lähipiiriin kuuluvalle Polar Bidcolle kesällä 2017 tehdyssä isossa osakekaupassa. Lisäksi pari keskustan kerrostaloa myytiin viime vuonna kehityskohteena. Ydinkeskustan liiketiloihin saatu uusia käyttäjiä Ydinkeskustan liiketilamarkkinassa on havaittavissa virkistymistä pitkän odotteluvaiheen jälkeen. Kauppakeskus Valkean valmistuminen sekä Stockmannin ja Anttilan lähtö Oulusta aiheuttivat ydinkeskustaan ylitarjontatilanteen, joka on vähitellen alkanut helpottaa. Anttilan tilat ovat jo täynnä, Stockmannin ja Pukumiehen tiloja saneerataan. Myös Pekurinkulman rakennuksessa ovat muutos- ja laajennustyöt käynnissä. Pukumiehen tiloihin tuli Lindex, ja katutasoon tulee vuoden 201 alussa Subway ja kahvila. Pekurinkulmaan tulee vuoden alussa Keskon ja Oriolan uusi hyvinvointiliike. Lisäksi kummankin rakennuksen 2-kerrokseen tulee kuntosali. Stockmannin entisiin tiloihin tulee K-market, mutta muita käyttäjiä ei ole julkaistu. Viime vuonna valmistui useita liikekohteita: Powerin myymälä Limingantulliin, Lidlin myymälä Karjasillalle ja K-Supermarket Kaijonharjuun. Kaakkuriin tuli IKH:lle myymälärakennus ja Hiiroseen Pohjolan Omasairaala. Lisäksi valmistui Limingantulliin kolmekerroksinen liike- ja toimistorakennus pääkäyttäjinä autotalo Laakkonen ja Kesko. 1

t Taskila Toppila OULU Nuottasaari 3 Karjasilta 11 Limingantulliingantulnt Oulunsalo 5 Teknologiakylä Linnanmaa E E75 2 Tuira 7 1 22 E75 E 20 Peltola- l Kontinkangas 22 Kaakkuri It-alan kasvu pitää yllä toimistotilan kysyntää Toimistotilamarkkinan tilanne on jatkunut ennallaan jo yli vuoden: vajaakäyttöaste on korkea, mutta kysyntääkin on. Vuokrauskysyntää pitää yllä etenkin it-alan toipuminen ja alan työpaikkojen voimakas lisääntyminen. Toisaalta toimistotilan tarjonta ei ole juurikaan pienentynyt, mikä johtuu yritysten tehostuneesta tilankäytöstä ja uudisrakennusten valmistumisesta. Kysyntä kohdistuu ennen muuta uusiin tasokkaisiin tiloihin. Hiljattain valmistuneita kohteita ovat sanomalehti Kalevan toimistorakennus Karjasillalle, Uros Oy:n toimisto Koskelaan ja Bittiumin toimisto Linnanmaalle. Coronaria saneerasi Oulun kaupungilta ostamansa Sammakkotalon pääkonttorikseen. Vanhojen toimistojen tilalle asuinkerrostaloja Muutamia uusia kiinteistöhankkeita on suunnitteilla. Lentokentän viereen Rusko E75 E 20 Kontiokangas 22 6 Oulunsaloon on suunnitteilla 175 huoneen hotelli, jonka on määrä olla valmis vuonna 201. Sen sijaan Oulun torin lähelle suunnitellun hotellin rakentamisesta ei ole tehty päätöstä, sillä kerrosten määrää olisi haluttu kasvattaa viiteen, mutta tälle ei saatu poikkeamislupaa. Oulun keskustassa on tarvetta parille uudelle hotellille, sillä käyttöasteet ovat varsin korkeat. Lisäksi keskustasta on tarkoitus purkaa pari vanhempaa liike- ja toimistorakennusta, joiden tilalle rakennetaan asuinkerrostalot. Tämä on usein taloudellisesti kannattavaa, kun tonttitehokkuudet kasvavat asemakaavamuutosten ansiosta. Samalla kerrostalojen katutasoon voi tulla liiketilaa. Laajemmalle liiketilarakentamiselle keskustassa ei liene tarvetta lähiaikoina, mutta asuinrakentaminen jatkunee kiivaana eri puolilla kaupunkia. 20 Merkittävimmät rakennushankkeet RAKENTEILLA 1 Asemanseutu asuntoja 2 Toppila asuntoja 3 Limingantulli asuntoja Kasarmintie asuntoja 5 Linnanmaa asuntoja 6 Hiukkavaaran asuinalue SUUNNITTEILLA 7 Ydinkeskustan kortteleiden kehittäminen Lasten ja naisten sairaala Lentokenttähotelli Biovoimalaitos Laanilaan 11 Terminaalirakennus satamaan Vajaakäyttö, tuottovaatimukset ja vuokrat Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 5 000 63 000 36 000 Vajaakäyttöaste, % 6,2,1 2,7 Tuottovaatimus, % 7,5,5 7,5,5,5 11,0 Vuokrat, /m2/kk 35 0 12 15 6 7 Vuokratasot alueittain /m 2 /kk Liiketilat Toimistotilat Tuotanto/ logistiikka Limingantulli 1 12 6 7 Tuira 12 Peltola- 13 17 Kontinkangas Linnanmaa 15 Rusko 11 6 7 Kajaaninkatu Asemakatu Hallituskatu Hallituskatu Pakkahuoneenkatu Pakkahuoneenkatu Kauppurienkatu Kauppurienkatu Saaristokatu Albertinkatu Rantakatu Aleksanterinkatu Torikatu Isokatu Kirkkokatu Uusikatu Mäkelininkatu Rautatienkatu Keskusta /m 2 /kk Liiketilat 35 0 Toimistotilat 12 15 Liiketilat 13 1 Toimistotilat 11 13 Liiketilat 15 Toimistotilat 13 Saneerattu/uusi toimistotila keskustassa 1 22,5 1

Lahti TEKSTI: MATTI ALI-LÖYTTY Vastavalo.fi Kaavoitus ja tiehankkeet vievät kehitystä eteenpäin Lahdessa on jatkunut vahva kehitys, kaavoitusprojekteja on saatu valmiiksi ja kaupunkiin investoidaan aktiivisesti. Uusia asuntoja on rakennettu ja suunnitteilla aivan keskustassakin. Lappeenrannan teknillinen yliopisto on luomassa LUT Lahti -yksikköön korkeakoulutason opiskelupaikkoja, millä on positiivisia vaikutuksia esimerkiksi työvoimatarjontaa. Lahden eteläisen kehätien Hollolan pään 63,5 miljoonan euron hankeosan toteuttajaksi valittiin Destia, ja kehätien kokonaisurakka saattaa valmistua etuajassa. Ranta-Kartanon katuverkkosaneeraus jatkuu yhä, lisäksi alueelle kaavaillun kylpylähotelli- ja huvikeskuksen suunnitteluvaraus on hyväksytty, ja hankkeen jatko ratkeaa tänä keväänä. Mahdollisen uuden taidekeskuksen sijoituspaikaksi on varmistunut Malskin kortteli. Askon alueen katu- ja rakennustyöt voisivat lainvoimaisen kaavan ansiosta alkaa ensi kesänä. Samankaltaista kehitystä tavoitellaan myös Matkakeskuksen länsipuolella. Lahden merkittävin julkinen kehityskohde ovat koulut, joista useat toimivat nyt väistötiloissa. Saneerausten lisäksi valmistelussa ovat Launeen monitoimitalo ja Paavolan kampussuunnitelma. Myös Mukkula-Niemen tulevaa kampusaluetta kehitetään. Toimitilakaupoissa mukana ulkomaisia sijoittajia Toimitiloista on tehty muutamia kauppoja. VVT Property Fund osti Launeelta 7 200 m2:n liikekiinteistön tanskalaiselta kiinteistötoimija K/S Lahdelta. Tiloissa ovat vuokralla XXL ja Gigantti. Skotlantilaistaustaisen Aberdeenin hallitsema rahasto puolestaan osti Renkomäestä syksyllä valmistuneen liikekiinteistön, jossa ovat vuokralaisina Stadium Outlet ja sisäleikkipuisto Leo s Lekland. Luxemburgilainen rahasto myi syksyllä Lahden keskustasta toimistotalon yksityiselle kotimaiselle sijoittajalle, joka aikoo kehittää kohdetta. SSR Group puolestaan myi saneeraamansa linja-autoaseman kiinteistön ranskalaiselle kiinteistösijoitusyhtiö Corum AM:lle. Laadukkaista kiinteistöistä kiinnostuneita ulkomaisia sijoittajia liikkuu markkinassa edelleen. Toimistotiloissa keskitytään yhä saneerauksiin Merkittäviä uusia toimistotilojen rakennushankkeita ei ole käynnistetty, sen sijaan Lahdessa saneerataan vanhoja tiloja, mihin liittyy osin myös uudisrakentamista. Hennalaan, vanhaan muonituskeskukseen, valmistuva vajaa 11 000 kem2:n poliisitalo on harjakorkeudessa, ja noin 26 miljoonan euron uudishankkeen on määrä valmistua maaliskuussa. Keskustassa entiseen pankkisaliin on valmistunut pienyritysten yhteisöllisiä toimitiloja. 20

Merkittävimmät rakennushankkeet Hollola Salpakangas 16 12 Petsamo Sopenkorpi Jokimaa E75 Pienempiä liiketiloja vuokrataan vilkkaasti 5 Niemi Laune Renkomäki 2 Pennala Holma LAHTI 1 15 2 12 13 3 1 1 1 11 17 Askonalue Lotila Lahden liiketilojen vajaakäyttö on verraten maltillinen. Keskustan parhailla paikoilla hyviä liiketiloja on tarjolla niukasti, mutta hieman sivummalla tarjonta lisääntyy merkittävästi. Keskeisesti sijaitsevat tyhjät kohteet ovat usein suuria, ja niihin sisältyy tilaa useammassa kerroksessa katutason lisäksi, mikä hidastaa niiden liikkuvuutta markkinassa. Pienemmissä tiloissa vuokrauskysyntä on vilkkaampaa, ja suurempiakin on viime aikoina vuokrattu. Aleksanterinkatu 11:sta kiinteistöön Mariankadun puolelle on tulossa lisää liike- ja toimistotilaa ja asuntoja. Renkomäkeen on valmistunut Ford-autotalo. Lisäksi Launeella laajennettiin kauppakeskus Mailia vuokralaisten tarpeiden mukaan. Hollolan Salpakankaalle avattiin viimein uusi Prismakeskus. Lahdessa vähittäiskaupan suuret yksiköt ovatkin vahvasti keskittyneet keskustan ulkopuolelle. 6 E75 Vipusenkatu 2 7 Kujala Karisto 12 Linnaistensuo E75 E75 Teollisuustilojen investoinneissa aktiivista virettä Lahteen on rakenteilla uutta teollisuustilaa. Syväojan alueelle rakennetaan Suomen suurinta erikoisleipomoa Hartolasta muuttavalle Vuohelan Herkulle. Rakennusinvestoinnin arvo on lähes viisi miljoonaa euroa, ja tilaa valmistuu 6 000 m2. Stora Enso on investoinut yhteensä lähes 20 miljoonaa euroa Lahteen, kun tehdasta on laajennettu noin 1 000 m2:llä uutta aaltopahvikonetta varten. Monacolainen yksityissijoittajan omistama H2Ou Finland Oy on jättänyt rakennuslupahakemuksen noin 15 00 kem2:n vedenpullotuslaitosta varten omistamalleen tontille Metsä- Pietilässä. Alkuvuodesta valmistuu lopulta myös perinteikkään Iskun huonekalutuotannon keskittäminen Mukkulaan. 12 RAKENTEILLA 1 Liike- ja toimistotilaa, Aleksi 11 2 Linja-autoaseman saneeraus 3 Konserttitalon asunnot Kaupunginsairaalan saneeraus, 2. vaihe 5 Hennalan alueen hankkeet 6 Niemen kampusalue ja IskuCenter 7 Kymijärvi III -voimalaitos Launeen monitoimitalo Kivimaan uimahallin peruskorjaus Vedenpullottamo SUUNNITTEILLA 11 Radanvarren kehitys 12 Luhdan kortteli 13 Taide- ja muotoilukeskus LAD 1 Ranta-Kartanon kylpylähotelli ja viihdekeskus 15 Kisapuiston stadionhanke 16 Keskussairaalan laajennus 17 Oikeustalon kortteli 1 Hämeenkatu 2:n uudisrakentaminen 1 Paavolan kampusalue Vajaakäyttö, tuottovaatimukset ja vuokrat Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 31 000 2 000 5 000 Vajaakäyttöaste, %,1, 2,7 Tuottovaatimus, % 7,5,5 7,5,5,0 11,0 Vuokrat, /m2/kk 25 50 12 15,5 5,5 Vuokratasot alueittain /m 2 /kk Liiketilat Toimistotilat Tuotanto/ logistiikka Pohjoinen 6 6 6 Etelä 7 1 6 5 7 Itä 6 6 6 Länsi 6 5 7 6 Harjukatu Keskusta /m 2 /kk Rauhankatu Lahdenkatu Kirkkokatu Vapaudenkatu Aleksanterinkatu Vuorikatu Rautatienkatu Puistokatu Loviisankatu Päijänteenkatu Sammonkatu Kulmakatu Vapaudenkatu Saimaankatu Liiketilat 20 50 Toimistotilat 12 15 Liiketilat 7 12 Toimistotilat Liiketilat 7 12 Liiketilat 15 Vesijärvenkatu Harjukatu Kauppakatu Aleksanterinkatu Hämeenkatu Hämeenkatu Mannerheiminkatu Saimaankatu Oikokatu 21

Jyväskylä TEKSTI: MIKKO HIRVI Jyväskylän kaupunki, kuvaaja Merja Huovelin Kankaan ja Hippoksen alueet alkavat kehittyä Jyväskylän markkina on ollut jatkuvassa muutoksessa viime kuukausina. Kauppakeskus Seppä on vahvistanut Seppälän alueen vetovoimaa, mutta keskustaankin on varmasti tulossa kiinnostavia kehityshankkeita. Kankaan entisen paperitehtaan alue on Jyväskylälle merkittävä aluekehityskohde. Kevään aikana varmistunee myös liikunta- ja hyvinvointipalvelukeskus Hippoksen toteutuminen, ja rakentaminen käynnistynee nopeasti. Hankkeen innovaatiokumppaniksi valittiin Lehto Groupin ja Fennia Varainhoidon konsortio. Myös Kukkulan alueen käynnistyvä suunnittelu luo mahdollisuuksia uusille toimitiloille ja terveydenhuoltoalan toiminnalle uuden sairaalan kupeessa. Ydinkeskustassa on käynnissä ja suunnitteilla asumisen täydennysrakentamista, samoin Seppälä alkaa kiinnostaa asuinrakentajia. Jyväskylässä oli kaikkien aikojen transaktiovuosi Jyväskylässä tehtiin vuonna 2017 enemmän kiinteistökauppoja kuin koskaan, samalla kaupunkiin tuli kaksi uutta kansainvälistä sijoittajaa. Technopolis myi Hippoksella sijaitsevan Viveca-toimistotalon paikallisille sijoittajille. Loppuvuodesta Technopolis myi vielä 7 kiinteistön salkun Brunswick Real Estaten perustamalle kiinteistöyhtiö Kielolle noin,5 miljoonalla eurolla. Elite Vuokratuotto osti syksyllä Vapon pääkonttorikiinteistön, myyjinä olivat Finanssineliöt, Royal House ja Sisä-Suomen Kiinteistöt. Paikallisten sijoittajien West Capital osti Cityconilta puolikkaan kauppakeskus Jyväskeskuksesta, toisen puolikkaan omistaa yhä Keski-Suomen Osuuspankki. Lisäksi ruotsalainen sijoitusyhtiö Sagax osti 30 miljoonalla eurolla kaikkiaan 1 kiinteistöä, joissa on vuokrattavaa pinta-alaa yhteensä 5 000 m2, pääosin teollisuustilaa. Myyjänä oli Jyväskylän, Laukaan ja Muuramen kuntien omistama Jykes Kiinteistöt. Myös kuluvasta vuodesta näyttää tulevan vilkas, esimerkiksi Kankaan alueella on kansainvälisiä sijoittajia kiinnostavia kohteita. Toimistokysyntä tasaista, uuttakin tilaa rakennetaan Toimistojen vuokrauskysyntä on pysynyt tasaisena, ja liikehdintää on ollut mukavasti. Toimistokäyttäjät arvostavat entistä enemmän moderneja, joustavia tiloja ja tehokkaita neliöitä. Seppälän kaupallinen kehittäminen voi tuoda alueelle myös lisää toimistotilaa, esimerkiksi paikoitustilaa on tarjolla hyvin. Keskustan pieniin ja keskisuuriin toimistotiloihin kohdistuu edelleen kysyntää. Sijainniltaan vähemmän keskeisten toimistokiinteistöjen voi olla vaikeaa löytää vuokralaisia. Myös uudisrakentaminen nostaa päätään, sillä kunnallinen kiinteistökehitysyhtiö Jykia ja YIT kertoivat loppuvuonna Kankaalla käynnistyvästä 7 000 m2:n 22

1 23 JYVÄSKYLÄ Etelä-Keljo E63 Kirri Palokan Orsi 1 Myllyjärvi E75 1 12 23 Tikkakoski Palokka 13 E75 Keljonkangas 2 15 Tourula 11 3 E63 7 Palokangas 6 Seppälänkangas 13 5 Seppälä 13 23 Korkeakoskenlahti Ylistönmäki toimistohankkeesta. Lisäksi Länsiväylän varteen ja Vasarakatu 23:een Seppälään rakentuvat toimistotalot valmistuvat kesään mennessä. 1 Vaajakoski Jyskä Haapaniemi E63 Kanavuori E75 13 E63 13 23 Keskusta kilpailee vetovoimasta Seppälän liikealueen kanssa Liiketiloissa merkittävin muutos on kauppakeskus Sepän valmistuminen, mikä on luonut kilpailuasetelman Seppälän ja ydinkeskustan kivijalkaliiketilojen välille. Ainakin toistaiseksi isoimmat kansainväliset kauppaketjut, kuten Gigantti, XXL ja Power, ovat sijoittuneet Seppälään. Ydinkeskustaan on todennäköisesti tulossa muutoksia lähiaikoina. Keskustan elävöittäminen kiinnostaa esimerkiksi matkailu- ja ravitsemusalan toimijoita sekä elämysten ja palveluiden tuottajia. Keskustan liiketilamarkkinaan vaikuttaa etenkin perinteikkään Sokos-tavaratalon muuttuminen syksyllä kauppakeskus Sokkariksi. Osuuskauppa Keskimaan päätöksellä valtaosa tiloista on vuokrattu ulkopuolisille erikoisliikkeille, ja ankkureina toimivat Sokos-tavaratalo ja Mestarin Herkku. Ydinkeskustan kauppakeskusten omistajat joutuvat miettimään entistä tarkemmin, mikä tekee liiketiloista houkuttelevia asiakkaille. Jatkossakin ydinkeskustassa on tarve kehittää edelleen kauppakeskuksia ja jopa kokonaisia kortteleita. Kaavoitus luo kiinnostavaa teollisuus- ja varastotilaa Teollisuuden ja teknisen tukkukaupan yritysten tilakysyntä on todennäköisesti kasvamaan päin. Monet toimijat kartoittavat mahdollisia hyviä sijainteja uusilta kaavoitettavilta teollisuusalueilta, joukossa on myös yrityksiä, jotka eivät vielä toimi Jyväskylässä. Myös Itäisen Palokärjen todennäköisesti vahvistuva uusi asemakaava tuo alueelle uusia rakennuspaikkoja. Merkittävimmät rakennushankkeet RAKENTEILLA 1 Keski-Suomen keskussairaala 2 Vanha paperitehdas, Kankaan alue 3 Ruthin kulman asuin- ja liikekiinteistö Toimistohanke, Länsiväylä 5 Toimistohanke, Vasarakatu 23a 6 Liike- ja varastorakennus, Palokangas 7 Tuotanto- ja varastorakennuksia, Palokangas SUUNNITTEILLA Valtiontalo & Reimari Vaajakosken K-Supermarket Hippoksen alueen kehittäminen 11 RISE-kampus 12 Kukkula-hanke 13 Seppälänportti 1 Liikerakennus, Laukaantie 15 Toimistohanke, Kankaan alue Vajaakäyttö, tuottovaatimukset ja vuokrat Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 32 000 2 000 27 000 Vajaakäyttöaste, % 3,5 11,1 2, Tuottovaatimus, % 7,5,75 7,5,0,25 13,25 Vuokrat, /m2/kk 20 50 12 20 5 Vuokratasot alueittain /m 2 /kk Liiketilat Toimistotilat Tuotanto/ logistiikka Tourula 13 1 6 Ylistönmäki 15 6 7 Tikkakoski 6 5 5 7 Seppälä 11 15 13 5 Seppälänkangas/ Palokangas Vaasankatu Yliopistonkatu Yliopistonkatu Kauppakatu Cygnaeuksenkatu Vapaudenkatu Harjukatu Kilpisenkatu Gummeruksenkatu 11 Kansakoulukatu Vapaudenkatu Rantaväylä Väinönkatu Asemakatu Hannikaisenkatu 6 6 Kalevankatu 5,5 6,5 Palokan Orsi 1 6 Palokka 6 7 5 7 Kirri 6 6 6 Keljo/Etelä-Keljo 1 7 6,5 Savela 11 12 6,5 Kanavuori/ Vaajakoski 6 7 11 5 Satamakatu Keskusta /m 2 /kk Liiketilat 1 50 Toimistotilat 12 20 Liiketilat 11 16 Toimistotilat 15 Liiketilat 1 Toimistotilat 13 23

Vaasa TEKSTI: RAINO PESU Kuvio Kiinteistökauppa palasi maltilliselle tasolle Kiinteistökaupankäynti sujui vuonna 2017 rauhallisesti poikkeuksellisen vilkkaan edellisvuoden jälkeen. Kiinnostusta kiinteistösijoituksiin kuitenkin on, ja kauppoja on tehty muun muassa sijoitusasunnoista ja hoivakiinteistöistä. Esimerkiksi Veritas myi kaksi asuinkerrostaloa keskustasta yksityiselle sijoittajalle. Uusia asuntoja rakentuu keskustaan ja sen lähialueelle runsaasti. eq Hoivakiinteistöt -rahasto osti FinCapin rahastolta viisi hoivakiinteistöä, joista kaksi sijaitsee Vaasassa. Liisanlehdon ja Risön liikealueiden kaavat etenevät Minimani on vetäytynyt suunnitelmistaan Liisanlehdossa ja tehnyt Osuuskauppa KPO:n kanssa esisopimuksen kiinteistökaupasta, joka mahdollistaisi Prisman rakentamisen alueelle. Aiempi vaihtoehto Prismalle oli Risön alue. Myös Kesko suunnittelee Liisanlehdon alueelle Citymarketia. Näiden kahden alueen asemakaavoitus on käynnistetty, ja tavoitteena on mainittujen suuryksiköiden toteuttaminen sekä Risön alueen kaupallinen kehittäminen. Torin laidalla sijaitsevassa kauppakeskus HS Centerissä toteutetaan mittava remontti, jossa muun muassa avarretaan tilojen ilmettä ja siirretään sisäänkäyntejä. Samalla Anttilalta vapautuneet tilat siirtyvät muotiliike Haloselle, ja keskukseen on tulossa muitakin uusia liikkeitä. Keskustassa yksityinen sijoittajaryhmä ja Lemminkäinen rakennuttavat entisen Centrumin talon tilalle asuntoja ja uutta liiketilaa. Scandic-ketjulle rakennetaan keskustassa -kerroksista uudisosaa nykyisen hotellirakennuksen viereen. Laajennus on jo sisätyövaiheessa ja näyttävään rakennukseen tulee hotellihuoneiden lisäksi hieman liike-, toimisto- sekä asuintiloja. Kivihaan Kvartsikadulla on rakenteilla 5 500 m2:n toimitilarakennus. Pohjanmaan sote-talon rakentaminen voi alkaa Linja-autoaseman tontille suunnitellun Wasa Stationin toteuttamissopimus kaupungin ja Lemminkäisen välillä hyväksyttiin viime vuonna. Hanke käsittää kauppakeskuksen, musiikki- ja kongressikeskuksen, monitoimitilan, hotellin sekä asuntoja. Kokonaiskerrosala on 000 m², josta kauppakeskuksen osuus olisi reilut 0 prosenttia. Sosiaali- ja terveysalan toimintoja yhdistävä Pohjanmaan sote-talo sai poikkeusluvan, joten 130 miljoonan euron hankkeen rakentaminen Hietalahden keskussairaalaalueelle alkanee vuonna 201. Wärtsilän uusi toimistokohde valmistuu vuonna 201 Airport Parkin alueella rakennetaan Wärtsilän käyttöön uutta yli 000 kem2:n Powergate II-toimistokohdetta, jonka uudisosat valmistuvat kahdessa vaiheessa 201 aikana. Uusi rakennus kertoo Wärtsilän vahvasta halusta sitoutua 2

Yhteistyökumppanimme: 72 E Oy Vaasa Parks Ab Ulla Mäki-Lohiluoma Kiinteistövälitys & Rakennuspalvelu Erkki Väkelä Oy LKV Vaasan kaupunki Isolahti 72 Lintuvuori Merkittävimmät rakennushankkeet Palosaari Vaskiluoto 1 72 6 3 3 Metsäkallio Kivihaka 5 Hietalahti Sepänkylä VAASA E Klemettilä E12 E 717 Strömberg Park 715 7 Vanhasatama 7173 717 Vanha-Vaasa 717 Laajametsä 717 RAKENTEILLA 1 Hotellirakennus - Scandicin uudisosa 2 Toimistotilaa Wärtsilälle Powergate II 3 Liiketilaa ja asuntoja Centrumin talon tilalle HS Centerin saneeraus 5 Liiketilaa Kivihakaan SUUNNITTEILLA 6 Wasa Station 7 Prisma ja Citymarket Pohjanmaan sote-talo Smart Grid -tutkimus- ja toimistotalo 673 E12 E 2 Airport Park 673 715 3 673 Vaasaan. Uutta toimitilarakennusten korttelia kaavoitetaan Kivikiilan alueelle Kivihaan liikealueen viereen. ABB suunnittelee Strömberg Parkin alueen kehittämistä: ensimmäisessä vaiheessa osa isosta teollisuushallista muutetaan toimisto- ja pysäköintitiloiksi. Palosaaren energia-alan tiedepuiston toisena vaiheena suunnitellaan Smart Grid -taloa, johon sijoittuisi toimistotilojen lisäksi älykkäiden sähköverkkojen tutkimuslaboratorio. Akkuvalmistusta havitellaan lentokentän lähelle Vikby E 715 NLC Vaasa 3 E12 Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöille on tarjolla runsaasti tontteja moottoritien ja lentokentän läheisyydessä sijaitsevalla uudella NLC-logistiikka-alueella, jossa voidaan hyödyntää myös raideliikennettä. Lisäksi tonttivarantoa on Laajametsän alueella sekä Mustasaaren Lintuvuoressa ja Vikbyssä, jossa Mustasaaren kunta ja WasaGroup kehittävät uutta Gateway Park-yritysaluetta teollisuuden ja konekaupan tarpeisiin. Kaupunki haluaa hyödyntää Vaasan seudun energiaosaamista ja valmistelee kaavoja, jotka mahdollistaisivat laajamittaisen akkujen valmistuksen lentokentän läheisyydessä. Tavoitteena on saada alueelle Teslan kaltaisia kansainvälisiä toimijoita. Vajaakäyttö, tuottovaatimukset ja vuokrat Tuotanto/ Liiketilat Toimistotilat logistiikka Vapaat tilat, m2 000 1 000 000 Vajaakäyttöaste, % 1,6 6,6 6, Tuottovaatimus, % 7,75,0,0,5,0 11,5 Vuokrat, /m2/kk 20 55 1 5 6 Vuokratasot alueittain /m 2 /kk Kivihaka 1 Klemettilä/ Strömb. Liiketilat Toimistotilat Tuotanto/ logistiikka 6 12 6 13 6 Airport Park 6 1 Vaskiluoto 6 Palosaari 6 12 Sepänkylä 7 13 Lintuvuori 6 Kirkkopuistikko Hovioikeudenpuistikko Koulukatu Keskusta /m 2 /kk Hietasaarenkatu Vasanpuistikko Kirkkopuistikko Kasarminkatu Raastuvankatu Kauppapuistikko Liiketilat 20 55 Toimistotilat 15 Liiketilat 1 Toimistotilat 1 Liiketilat 13 Toimistotilat 12 Pitkäkatu Rauhankatu Vasanpuistikko Ajurinkatu Kasarminkatu Asemakatu Kirvemiehenkatu Sepänkyläntie Kellosepänkatu Ratakat Korsholmanpuistikko Korsholmanpuistikko 25

Muut kasvukeskukset KUVA: SAMPOKESKUS CITYCON Hämeenlinna TEKSTI: MATTI ALI-LÖYTTY Hämeenlinnan kiinteistömarkkinassa on edelleen vilkasta. Asemanrannan yli 30 hehtaarin alueella on noin 0 000 kem2 uudisrakennusoikeutta, ja ensimmäinen asuintalo valmistuu kesällä. Radan toisella puolella entisen VPU:n tontilla on nyt rakenteilla K-Supermarketin laajennusosa, jonka jälkeen tontille rakennetaan kaksi kerrostaloa. Uusi keskussairaala rakennetaan Viipurintien eteläpuolen sijaan sittenkin Ahvenistolle. Keskustassa jatkuu yhä kauppakeskus Linnan ja kävelykatu Reskan alueen kaavoitus ja kehittäminen. Myös Aulangon alueelle kehitetään uutta majoitusaluetta. Kiinteistökauppaa tehtiin harvakseltaan. Cap- Manin rahasto myi kesällä Kasarmikatu :ssä sijaitsevan toimistorakennuksen paikalliselle kiinteistöyhtiölle. Motonet avasi uuden myymälän Tiiriöön, ja sen vanhoihin tiloihin siirtyi Power. Lisäksi Tiiriöön avattiin loppukesästä Lidl, ja Kesko rakennutti Visamäkeen uuden lähikaupan. Kiinteistösijoitusyhtiö NREP Logicenters alkaa keväällä rakentaa uutta 11 miljoonan euron tehdasta Käikälän teollisuusalueelle Huhtamäen käyttöön. Myös lääketehdas Vitabalans laajentaa tuotantotilojaan noin 2 000 m2:llä. Lisäksi Etra toteutti noin 15 miljoonaa euron laajennuksen logistiikkakeskukseensa. Kouvola TEKSTI: MATTI ALI-LÖYTTY Kävelykatu Manskin uudistaminen Kouvolan keskustassa on saatu pääosin valmiiksi. Infrastruktuurihankkeista matkakeskus ei enää ehdi valmiiksi vuoden 201 asuntomessuille, ja sen lopullinen laajuus on edelleen auki. Suursuon uuden 120-paikkaisen päiväkodin on määrä valmistua lokakuussa. Asuntomessutonteista on varattu yli puolet, lisäksi Halkotorin seuraavaa kerrostalokohdetta yritetään jälleen saada liikkeelle. Kouvola myi sote-palveluja tarjoavan Ratamo-keskuksen suunnitelmat 2 miljoonalla eurolla Carea-Sairaalat Oy:lle, ja 25 000 brm2:n palvelukeskuksen on määrä rakentua Kotiharjuun. Keskustassa on yhä runsaasti tyhjää tilaa osin siksi, että liikkeitä on siirtynyt kauppakeskus Veturiin, kuten H&M loppuvuonna. Tokmanni avasi kesällä uuden myymälän Viitakummussa, ja viereen on rakentumassa myös Lidl. Kaksi yhteensä 500 kem2:n toimistotaloa on suunnitteilla Puolakantien eteläpuolelle Senaatti-kiinteistöjen aloitteesta. Kouvola on viime vuosina ostanut runsaasti kiinteistöjä Kullasvaaran alueelta toteuttaakseen sinne raide- ja maaliikenteen terminaalialueen, joka on yksi kaupungin kärkihankkeista. Kaupunki sai alkuvuonna 2017 myös luvan alueiden pakkolunastukseen, mikä mahdollistaa terminaalien rakennustöiden käynnistymisen alkuvuodesta 201. Kuopio TEKSTI: MIKKO HIRVI Kuopiossa on vireillä isoja kehityshankkeita, kuten maamerkiksi nouseva Kuopion Portti, jonka rakennustyöt alkanevat tänä vuonna. Ammattikorkeakoulu 26

Savonia ja koulutuskuntayhtymä Sakky aikovat keskittää koulutustoiminnot Technopoliksen yhteyteen rakentuvaan Savilahden kampuskokonaisuuteen ja samalla luopua Neulasen hankkeesta. Kuopion yliopistollinen sairaala on saanut sosiaali- ja terveysministeriöltä poikkeusluvan Uusi Sydän -hankkeen investoinnille, joten uudisrakentaminen voi alkaa. Myös keskustan ympäristön rakennuskantaa aiotaan kehittää tulevaisuuden tarpeisiin. Carlson Oy on myynyt Atlaksentalona tunnetun kiinteistön eq-liikekiinteistöille. Erikoissijoitusrahasto Titanium on ostanut Kuopiosta vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja osana isoa valtakunnallista asuntoportfoliota. Kuopion Portti -hankkeen kokonaispinta-ala on noin 50 000 kem2. Asemanseudulle nousevaan kaupunkikeskukseen on tulossa matkakeskuksen lisäksi toimisto-, liike- ja asuintilaa sekä palveluita. Lappeenranta TEKSTI: MATTI ALI-LÖYTTY Lappeenrannan keskustaan on vuoden aikana valmistunut useampia liike- ja asuintaloja ja lisää pysäköintitilaa Citykorttelin alle. Toimitilojen tarjonta keskustassa ylittää yhä selvästi kysynnän. Vain kauppakeskus Iso-Kristiina on saanut nauttia lähes täydestä käyttöasteesta. Auratumin hallinnoima rahasto myi portfoliokaupassa Sirius Fund II -rahastolle viisi Ruokakeskon kiinteistöä, jotka sijaitsevat osin Lappeenrannassa. Kaupunki puolestaan osti 115 000 eurolla Upseerikerhon rakennuksen ja maaalueen Senaatti-kiinteistöltä kulttuurihistoriallisista syistä. Vanha kaupunginteatterin tontti on jaettu neljään osaan, joille on kaavoitettu 000 kem2 asuntoja ja toimistoja. Myös Sammonlahteen on suunnitteilla uutta asumista, kun YIT suunnittelee 1 000 m2:n kerrostaloa. Omistajat hakevat kaavamuutoksia vanhoille kauppakeskuksille, esimerkiksi Weeran ja Armadan tilalle voitaisiin näin rakentaa 7 -kerroksisia asuin- ja liiketaloja. Myös Karjalankulman kiinteistöön kohdistuu runsaasti kiinnostusta. Cumulus on tarkoitus peruskorjata heti, kun Scandicin Restel-kauppa ratkeaa kilpailu- ja kuluttajavirastossa. Lisäksi kaavamuutoksia on haettu Koulukadun ja Snellmaninkadun tilojen kehittämiseksi. Pori TEKSTI: MARI ROUVALI Porissa tehtiin viime vuonna merkittäviä kiinteistökauppoja. Lahtelainen SSR Group myi uuden noin 6 000 m2:n liikekeskuksen ranskalaiselle kiinteistösijoitusyhtiö Corum AM:lle miljoonalla eurolla kyseessä oli yhtiön ensimmäinen sijoitus Pohjoismaihin. Renor puolestaan myi Askokylän viiden kiinteistön kokonaisuuden Trevian Rahastot AIFM:n rahastolle. Lisäksi kesällä toteutettiin Cityconin vuonna 2015 sopima kampusrakennuksen myynti 57 miljoonalla eurolla ruotsalaiselle Hemsölle. Kampuksen viereen asema-aukiolle valmistui syksyllä myös matkakeskus. Lisäksi NCC rakentaa alueelle neljää kerrostaloa lähinnä opiskelija-asunnoiksi. Loppuvuonna valmistuva kohde on myyty FinCap Fund I -asuntosijoitusrahastolle. Samalle alueelle valmistuu syksyllä myös Satakunnan keskussairaalan uusi H-rakennus. Rosenlewin entiseen pääkonttorikiinteistöön on avattu keskus kasvuhakuisille yrityksille. Kohteeseen suunnitellaan myös senioriasumista ja asuntoja. DB Schenkerille on juuri valmistunut Wasa- Groupin rakennuttama uusi 3 300 m2:n logistiikkaterminaali lentokentän viereen. Lisäksi Porissa valmistaudutaan Karjarannassa pidettäviin kesän 201 asuntomessuihin, ja Yyterin kylpylähotelli on hakenut rakennuslupaa laajennukselle. Rovaniemi TEKSTI: AIMO TYYBÄKINOJA Rovaniemen merkittävimmät kiinteistöhankkeet liittyvät tällä hetkellä matkailuun. Vuosi sitten vahvistettu asemakaava sallii perheomisteisen City Hotelin toteuttavan seitsenkerroksisen hotelli- ja liikerakennuksen keskustaan. Matkanjärjestäjä Sibi & Marketing osti Korkalonkadulta viime syksynä asuinkerrostalon, joka saneerataan huoneistohotelliksi. Rovaniemen Koulutuskuntayhtymä myi viime kesänä keskustassa sijaitsevan hotelli- ja ravintolaoppilaitoksen huolintayhtiö Hansamanille. Kiinteistö on tarkoitus saneerata ja laajentaa hotelliksi, ja hankkeessa on mukana myös suomalainen Primehotels. Napapiirille valmistui syksyllä kiinalaissijoittajien omistaman hotellin ensimmäinen vaihe. Ounasvaaralla sijaitseva Santasport Lapin urheiluopisto kasvoi viimevuotisella laajennuksella merkittäväksi majoituspalvelujen tarjoajaksi. Eteläkeskuksessa Osuuskauppa Arina laajentaa Prismakeskusta noin 20 miljoonalla eurolla, ja kohteen on määrä valmistua jouluun 201 mennessä. Kärkkäinen osti vuosi sitten Eteläkeskuksesta Vaasan Oy:n entisen leipomorakennuksen ja tontinvuokraoikeuden ja suunnittelee paikalle tavarataloa. Seinäjoki TEKSTI: RAINO PESU Seinäjoen ydinkeskustan ilme muuttuu voimakkaasti. Patruunakortteliin on alettu rakentaa yli 300 asunnon ja 1 000 m2:n liiketilan kerrostalokokonaisuutta arvoltaan noin 0 miljoonaa euroa. Myös Kassatalon ja Oma Säästöpankin rakennusten tilalle on tulossa kerrostaloja. Keskustorin alle valmistuu alkuvuonna 200 autopaikan Toriparkki. Asemanseudun yleissuunnittelussa tavoitteena on elävöittää aluetta ja yhdistää radan takaisia kaupunginosia paremmin keskustaan. Suunnitelmaluonnos sisältää asuinrakentamista, toimistoja, Kauppagalleria-matkakeskuksen ja monitoimiareenan kaikkiaan 11 000 m2. Kehittämisen nimissä kaupunki käytti myös etuosto-oikeuttaan Postitalon kiinteistön kaupassa. Lakeuden Ankkuri -kauppakeskuksen kariuduttua kaupunki teki esisopimuksen Sukari Investin kanssa. Suunnitelmana on rakentaa Joupin alueelle Suomen kolmas Ideapark-kauppakeskus, kooltaan noin 70 000 m2. Seinäjoen Yrityskiinteistöt rakennuttaa Roveksen alueelle loppuvuodeksi uuden yli 20 000 m2:n tehdasrakennuksen ja pääkonttorin Finn-Powerille. 27

Catellan viimeaikaisia transaktioita Microsoftin pääkonttoritalojen myynti Keilaniemessä Catella toimi neuvonantajana Exilionille, kun se myi toimistokiinteistön Keilaniemessä saksalaiselle Deutsche Asset Managementin hallinnoimalle rahastolle. Myyty kokonaisuus sisältää kaksi toimistorakennusta sekä pysäköintitalon. Toimistotalojen vuokrattava pinta-ala on noin 31 000 m². Kiinteistössä on nykyisinkin kolme merkittävää pääkonttorikäyttäjää: Microsoft Mobile Oy, Fortum Oyj ja Tieto Oyj. Kauppahinta oli noin 16 miljoonaa euroa, joka vastaa noin,65 prosentin alkutuottovaatimusta. Technopoliksen Jyväskylän liiketoiminnan myynti Catella toimi neuvonantajana Technopolis Oyj:lle, kun yhtiö myi Jyväskylän toimintonsa. Technopoliksen Jyväskylä-portfolio muodostui kymmenestä modernista toimistorakennuksesta. Rakennuksien vuokrattava pinta-ala oli noin 000 m². Ostajana kaupassa oli ruotsalainen Brunswick Real Estaten hallinnoima kiinteistöyhtiö Kielo. Kauppahinta oli noin,5 miljoonaa euroa. Catella toimi Technopoliksen neuvonantajana myös syyskuussa 2017 Jyväskylän Viveca-kampuksen myynnissä, jonka ostajina oli ryhmä paikallisia yksityissijoittajia. Toimistoportfolion myynti pääkaupunkiseudulla Catella toimi neuvonantajana OP Ryhmälle, kun yhtiö myi kolme pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa toimistokiinteistöä kahdella erillisellä kaupalla. Kiinteistöt sijaitsevat Kalasatamassa, Vallilassa ja Aviapoliksessa. Antiloopin ostamat modernit toimistokiinteistöt sijaitsivat osoitteissa Hermannin Rantatie ja Elimäenkatu 5. Kalasataman kiinteistön vuokrattava pinta-ala on noin 5 00 m² ja Vallilan kiinteistön noin 000 m². eq Liikekiinteistöt puolestaan osti Aviapoliksesta Plaza Loiste nimisen business park -kiinteistön, jonka vuokrattava pinta-ala on noin 6 00 m². Myytyjen kiinteistöjen kauppahinta oli kokonaisuudessaan noin 60 miljoonaa euroa. Kanavarannan kiinteistön myynti Helsingin keskustassa Catella toimi Kanavaranta Helsinki Oy:n neuvonantajana yhtiön myydessä Kanavarannan nimellä tunnetun maamerkkikiinteistö Helsingin keskustassa. Kiinteistön osti saksalainen Triuva Kapitalverwaltungsgesellschaft. Kiinteistö on alun perin rakennettu 167 103 ja peruskorjattu uuteen käyttöön 15 17. Nykyisin kiinteistössä on ravintolatilaa noin 000 m², toimistotilaa noin 2 200 m² ja asuinhuoneistoja noin 700 m². 2

A selection of references TRANSACTIONS FINLAND DECEMBER 2017 FINLAND DECEMBER 2017 FINLAND DECEMBER 2017 FINLAND NOVEMBER 2017 Advisor in the sale of the Kanavaranta property in the Helsinki CBD Advisor to FinCap in the sale of a care portfolio in Finland Advisor to Lotta Svärd Foundation in the divestment of a residential building in Helsinki Advisor to Exilion in the sale of a major headquarters property in Keilaniemi KANAVARANTA HELSINKI OY AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED EUR 16 MILLION FINLAND NOVEMBER 2017 FINLAND OCTOBER 2017 FINLAND OCTOBER 2017 FINLAND OCTOBER 2017 Advisor to Technopolis in the sale of its Jyväskylä operations Advisor to CORPUS SIREO in the sale of an office building in Lahti CBD Advisor to OP Group in the sale of an office portfolio in the Helsinki area Advisor to Technopolis in the sale of an office building in Jyväskylä PRIVATE INVESTOR PRIVATE INVESTORS EUR.5 MILLION AMOUNT NOT DISCLOSED APPROX. EUR 60 MILLION AMOUNT NOT DISCLOSED FINLAND OCTOBER 2017 FINLAND SEPTEMBER 2017 FINLAND JULY 2017 FINLAND JUNE 2017 Advisor to FAB Svenska Gården i Åbo in the sale of residential conversion project in Turku CBD Advisor to Veritas in the sale of a residential portfolio in the Helsinki area and Turku Advisor to Jykes Kiinteistöt in the sale of an industrial portfolio in Jyväskylä and Muurame Advisor to Veritas in the sale of warehouse and office building in Tampere PRIVATE INVESTOR TAMPEREEN PALVELUKIINTEISTÖT OY AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED EUR 30 MILLION AMOUNT NOT DISCLOSED FINLAND JUNE 2017 FINLAND MAY 2017 FINLAND APRIL 2017 FINLAND JANUARY 2017 Advisor to Partnera in the sale of an office property and 11 parking places in Oulu Advisor to Citycon in the sale of a shopping center in the Salo CBD Advisor to Minerva Palveluasunnot II Ky in the sale of its property portfolio in the Helsinki region Advisor to OP-Eläkekassa in the sale of retail property in Lahti PRIVATE INVESTOR PRIVATE INVESTOR AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED AMOUNT NOT DISCLOSED LETTING FINLAND JUNE 2017 FINLAND JUNE 2017 FINLAND JUNE 2017 FINLAND JUNE 2017 Advisor to Kalevala Koru in the letting of an office and industrial property in Helsinki Advisor to LähiTapiola in the letting of retail property to hospital use in Oulu center Advisor to OP in the letting of gym property in Helsinki Advisor to Nordico-trading in the letting of sports premises in Espoo 3,500 sq.m. 2,170 sq.m. 1,0 sq.m. 1,0 sq.m. VALUATION FINLAND NOVEMBER 2017 FINLAND SEPTEMBER 2017 FINLAND MAY 2017 FINLAND FEBRUARY 2017 Valuation of a football stadium in Helsinki to Helsinki Stadion Valuation of an office building and three printing presses in Jyväskylä, Kuopio and Pieksämäki to Keskisuomalainen Valuation of retail premises to Alko Valuation of an office building Kasarmikatu 21 in Helsinki to Ahlström Capital, HGR and YIT,000 sq.m. 2,300 sq.m.,000 sq.m. 16,000 sq.m. 2

KUVA: HELSINKI KUVIO 30

Yhteystiedot Catella Property Oy Catella Asset Management Oy CORPORATE FINANCE AGENCY AND LETTING VALUATION ASSET MANAGEMENT Antti Louko Managing Director, Head of Corporate Finance +35 (0)50 5277 32 Petteri Heikkinen Head of Agency and Letting +35 (0)0 7301 66 Arja Lehtonen Head of Valuation +35 (0)50 0763 27 Eero Syväniemi Managing Director +35 (0)50 2076 Erkki Hakala +350 (0)50 3625 76 Markus Juvala +35 (0)50 3737 50 Jan Malms +35 (0)50 57 71 Ella Sperling +35 (0)50 5016 502 Kasper Joukama +35 (0)0 076 57 HELSINKI Jorma Janhonen +35 (0)500 3 70 Kiia Lahtinen +35 (0)50 535 11 TAMPERE Kari Mylläri +35 (0)50 0637 51 Pertti Miettinen +35 (0)0 062 01 Sami Saraste +35 (0)50 301 55 HELSINKI Pertti Raitio +35 (0)50 056 5 Antti Andelin +35 (0)50 00 366 Sini Vedenoja +35 (0)0 053 52 Pinja Raitanen +35 (0)50 11 56 Pekka Mattila +35 (0)50 36 66 Olli Erkkilä +35 (0)50 3577 Jyrki Konsala +35 (0)50 65 720 Iiro Nurkkala +35(0)50 66 7 Tiina Holmström +35 (0)50 3671 0 Tapio Nurkkala +35 (0)0 6516 377 Timo Nurminen Head of Property Investment Management (Catella Group) +35 (0)50 3373 320 Frans Ahokas +35 (0)50 33 2 TAMPERE TURKU Leena Smeds +35 (0)0 306 21 Sami Matara +35 (0)50 00 667 TURKU OULU Sami Matara +35 (0)50 00 667 Pekka Laurila-Harju +35 (0)50 51 303 Mari Rouvali +35 (0)50 116 1 Mervi Loukusa +35 (0)50 337 75 OULU JYVÄSKYLÄ/INFONIA Aimo Tyybäkinoja +35 (0)50 5126 51 Antti Malinen +35 (0)50 5617 006 antti.malinen@infonia.fi Mikko Hirvi +35 (0)0 757 731 mikko.hirvi@infonia.fi LAHTI Matti Ali-Löytty +35 (0)50 5720 25 EMAIL: forename.surname@catella.fi 31

Catella Property Oy & Catella Asset Management Oy Aleksanterinkatu 6 A, 5. krs 000 Helsinki Puh. 0 5220 0 info@catella.fi KOONNUT: PINJA RAITANEN/ CATELLA PROPERTY OY LAYOUT: JUHA VÄISÄNEN, CATELLA PROPERTY OY PAINO: GRANO OY catella.fi MUUT TOIMISTOT SUOMESSA Jyväskylä Vapaaherrantie 2 00 Jyväskylä Lahti Aleksanterinkatu 17 A 151 Lahti Oulu Kirkkokatu 6, 5. krs 00 Oulu Tampere Tulli Business Park Åkerlundinkatu 11 D 330 Tampere Turku Linnankatu 11 B 200 Turku