Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu 1 13100 Hämeenlinna hameenlinna.hao(a)oikeus.fi Asia Lausunto asiassa diaarinumero 01507/15/2299 Lausunnonantaja Prosessiosoite Valittaja Prosessiosoite Lausunto Heinolan kaupunginhallitus Heinolan kaupunginhallitus Rauhankatu 3 18100 Heinola p 03 84930 kirjaamo(a)heinola.fi Kirsi Kemppainen ym. Villenkatu 29 18100 Heinola kirsikka.kemppainen(a)gmail.com Heinolan kaupunginhallitus katsoo, että se on maanvuokra-asiasta päättäessään käyttänyt sille kuuluvaa harkintavaltaa perustellusti ja voimassa olevan lainsäädännön puitteissa. Kunnallisvalituksessa ei ole esitetty sellaisia seikkoja, joiden perusteella kaupunginhallituksen päätöstä tulisi muuttaa. Kirsi Kemppaisen ja allekirjoittaneiden vaatimukset tulee perusteettomina hylätä. Niihin valituksessa esitettyihin seikkoihin, jotka eivät liity valituksenalaiseen päätökseen, ei tässä lausunnossa ole otettu kantaa.
Kuntalain 135 :n mukaan kunnallisvalitus on ns. laillisuusvalitus, tarkoituksenmukaisuusperusteella kunnallisvalitusta ei voi tehdä. Kaupunginhallitus katsoo valituksessa olevien yhdenvertaisuutta, kohtuullisuutta/suhteellisuutta ja luottamuksensuojaa/perusteltuja odotuksia koskeviin osuuksien perustuvan tarkoituksenmukaisuusperusteeseen, ja että ne tulisi jättää sellaisina tutkimatta. Siltä varalta, että hallinto-oikeus kuitenkin katsoisi kyseisten valituksen kohtien perustuvan tarkoituksenmukaisuuden sijaan hallintolain 2 luvun mukaisiin hallintoperiaatteisiin tai muuhun lakiin, on kaupunginhallitus lausunut myös niitä koskien. Perusteet valituksen hylkäämiselle Kaupunginhallitus viittaa päätöksessään 11.5.2015 156 esittämiinsä perusteisiin hylätä Kirsi Kemppaisen ja allekirjoittaneiden oikaisuvaatimus. Lisäksi todetaan asiasta seuraavaa: Toimivallan ylitys Heinolan kaupunginhallituksen toimivalta tässä asiassa tulee Heinolan kaupungin teknisen toimen johtosäännöstä (Liite: teknisen toimen johtosääntö 1.1.2014). Konsernihallinnon johtosäännön (Liite: konsernihallinnon johtosääntö 1.1.2014) mukaan kaupunginhallituksen päätösvalta on määritelty päätösvaltataulukoissa. Tällä tarkoitetaan myös teknisen toimen johtosäännön liitteenä olevaa päätösvaltataulukkoa. Teknisen toimen ja konsernihallinnon johtosäännöt ovat kaupunginvaltuuston 11.11.2013 hyväksymiä. Teknisen toimen johtosäännön päätösvaltataulukon mukaan kaupunginhallitus "Päättää rakentamattomien kiinteistöjen ja määräalojen myymisessä, vuokralle antamisessa ja vaihtamisessa noudatettavista yleisistä perusteista ja niiden hinnoittelusta. Vuokrattavat palstat ovat kaupungille rakentamattomia maa-alueita, koska niillä ei ole kaupungin omistamia rakennuksia, eikä kaupunki siten vuokraa niitä rakennettuina. Kaupunginhallitus ei ole ottanut kaupunginvaltuuston periaatepäätöstä juridisesti sitovaksi pohjaksi päätökselleen, mutta on kuitenkin päätynyt noudattamaan suunnilleen sen linjauksia. Kaupunginhallituksen päätös 23.3.2014 102 vuokra-palstojen vuokraamisen ja myymisen yleisistä perusteista ja hinnoittelusta on tehty voimassa olevan johtosäännön mukaisesti ja kaupunginhallitus on päätynyt hyväksymiinsä perusteisiin kunnan kokonaisetua tavoitellen. Yhdenvertaisuus
Heinolan maapoliittisen ohjelman (2007-2012) mukaisesti sekä yleisen käytännön ohjaamana omarantaisten tonttien taloudellisimmaksi luovutustavaksi on katsottu niiden myynti tarjouskilpailun perusteella. Ylävirran (Ruotsalainen) ja alavirran (Konnivesi) vuokrapalstoja ei voida suoraan verrata keskenään. Kyseessä on erilainen tilanne vuokrapalstojen historian ja nykyisten vuokrasopimusten kannalta sekä alueen maankäyttömahdollisuuksien ja alueen maankäytöllisen aseman ja merkityksen kannalta. Konniveden 111 vuokrapalstasta 92 vuokrapalstaa on kaupunkipuistossa sijaitsevia viikonloppumajoja, joilla on pieni rakennusoikeus (40 + 20 kem 2 ) ja erityisiä rajoitteita rakennustavassa. Konniveden palstat sijaitsevat kaupunkipuistossa ja/tai pienissä saarissa, etäisyys valtatielle, keskustaan ja kunnallistekniikan piiriin on pitkä. Lisäksi on huomioitava että ylävirralla on kaksi saaressa sijaitsevaa vuokrapalstaa kaupunkipuiston alueella. Näiden vuokrataso valituksenalaisessa päätöksessä on linjassa alavirran aiempien vuokrapäätöksen kanssa. Konniveden vuokrapalstojen vuokrausta on käsitelty kaupunginhallituksessa 29.6.2009 ja 19.4.2010, jossa päätettiin tarjota vuokrasopimuksia 30 vuoden vuokra-ajalla sekä korottaa entiset vuokrat sopimuskauden alussa (2015) kaksinkertaisiksi ja toinen vuokrankorotus, jonka suuruus alueesta riippuen on 0, 25 tai 50 % tehdään vuonna 2020. Samalla päätöksellä vuokrattiin myös 17 saaressa ja pienellä eräjärvellä sijaitsevaa vuokrapalstaa, joilla oli huomattavasti suurempi rakennusoikeus (150 + 100 kem2). Näiden palstojen vuokraa voidaan pitää edullisena, kun otetaan huomioon kaavassa osoitettu rakennusoikeus. Konniveden 17 vuokrapalstan vuokraaminen käypää vuokraa alemmalla tasolla poikkeaa kaupungin maaomaisuuden luovutustavoissa. Kyseisen, yleisestä linjasta poikkeavan, menettelyn ottaminen kaupungin yleiseksi tavaksi olisi kaupungin maaomaisuuden hoidon kannalta kohtuutonta ja haitallista kaupungille. Päätettäessä Ruotsalaisen vuokrapalsta-asiasta omana asiana ei rikota yhdenvertaisuusperiaatetta tai tasapuolista kohtelua. Päinvastoin - kaupungin edun mukainen päätös on tasapuolinen myös niiden heinolalaisten suhteen, jotka eivät omista vuokrapalstaa. Yhdenvertaisuus ei tarkoita sitä, että aiemmissa ja tulevissa vuokrasopimuksissa noudatetaan samaa vuokratasoa ja samanlaisia ehtoja kuin aiemmin. Kohtuullisuus/suhteellisuus Vuokrapalstat on päätetty luovuttaa Ruotsalaisen rantaosayleiskaavan mukaisina lomarakennuspaikkoina. Palstojen vuokrataso on arvioitu perustuen kaavan mukaisiin lomarakennuspaikkoihin, kuten arviointikirjoista sekä kaupunginhallituksen päätöksestä 23.3.2015 102 voidaan todeta. Lomarakennuspaikat vuokrataan Heinolassa tyypillisesti maanvuokralain 5 luvun (muu maanvuokra) mukaisilla ehdoilla. Kaupunginhallituksen päätöksessä 23.3.2015 102 sekä vuokrapalstojen hinnoittelussa ei ole sekoitettu maanvuokralain 3- ja 5-luvun sisältöä. Loma-asuntopalstojen
vuokraaminen maanvuokralain 5 luvun mukaisilla ehdoilla ilman vuokranantajan lunastusvelvollisuutta ei ole lainvastaista eikä sitä voida pitää suhteettomana tai kohtuuttomana menettelynä. Ehdot tulevat suoraan maanvuokralaista. voi itsemääräämisoikeuden sekä maanomistajalle kuuluvan oikeuden nojalla päättää omistamansa maan vuokraamisesta sekä vuokratasosta. Kaupunginhallituksen päätöksessä 23.3.2015 102 alueen vuokratuotto- ja myyntiodotukset asetettiin alueen maankäyttömahdollisuuksien selvittämisen edelle ja palstojen vuokra- ja ostomahdollisuus päätettiin tarjota käyvästä hinnasta ensisijaisesti palstojen aikaisemmille vuokralaisille (31.12.2014 päättynyt vuokrasopimus). Vuokraehdot, käypä vuokrataso tai myyntihinta eivät vuokralaisen näkökulmasta voi olla kohtuuttomia, koska vuokralaisen ei ole pakko solmia uutta vuokrasopimusta. Kaupunginhallituksen 23.3.2015 102 päätöksessä ei ole kyse vuokrien korotuksesta tai tarkistuksesta vaan kyse on täysin uusista vuokrasopimuksista, joiden vuokraehdot ovat uusia ja joiden vuokratason määrittämisessä on käytetty uutta markkinavuokraa. Vanhat vuokrasopimukset ovat olleet määräaikaisia ja varsin lyhyitä. Sopimukset ovat olleet lyhytaikaisia, koska kaupungilla ei ole ollut selkeää näkemystä alueen hyödyntämistavasta. Alun perin maanhankinnan yhteydessä 1970-luvulla lähtökohtana on ollut vuokrapalstojen poistuminen alueelta. Vuokralaisille on tarjottu mahdollisuus loppuajaksi hallita palstoja erittäin edullista korvausta vastaan. Uuden vuokratason madaltaminen perustuen aikaisempaan, erittäin edulliseen vuokratasoon, ei ole perusteltavissa. Lisäksi se olisi kohtuutonta maanomistajan eli vuokranantajan näkökulmasta. On myös huomioitavaa että vapaa-ajan mökkeilyn tukemiselle ei ole samanlaisia sosiaalisia perusteita, kuin kuntien tarjoamalle pysyvän asumisen tukemiselle (hinnoittelu). Yksittäisten henkilöiden ja seurojen vapaa-ajanvieton subventoiminen kaupungin omaisuuden turvin ei myöskään ole yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista. Ylävirran vuokrapalstat sijaitsevat poikkeuksellisen arvokkaalla alueella. Vuokrapalstojen arvon määrittämisen tukena on käytetty auktorisoitujen kiinteistönarvioitsijoiden lausuntoja. Valituksessa esitetyt esimerkit ja taulukot toteutuneista vuokra- ja kauppahinnoista eivät edusta kyseistä aluetta. Lisäksi taulukossa mainittujen kohteiden vuokraehdot ovat erilaisia, joten niiden vertaileminen ei ole tarkoituksenmukaista. Esimerkiksi valituksessa mainittu Heinolan Sahakoneet Oy:n tontin arvo määritettiin kaupungin toimesta sillä perusteella että tontti myytäisiin tai vuokrattaisiin pitkällä maanvuokrasopimuksella ja sille sallittaisiin rakentaminen (rakennusoikeus 531 k-m 2 ). Tarjouskilpailussa samalla tontilla sijaitseva 80-luvulla rakennettu kerrosalaltaan noin 30 m 2 kokoinen saunarakennus päätettiin vuokrata Mömmön alueen kaavoittamisen ajaksi toistaiseksi voimassa olevalla
huoneenvuokrasopimuksella. Valituksen muissakin kohdissa vertaillaan harhaanjohtavasti maanvuokrasopimuksia, huoneenvuokrasopimuksia ja niiden hintatasoa. Palstojen hintaero Maanmittauslaitoksen tilastoihin perustuu lähinnä kahteen seikkaan. Yläviran vuokrapalstat ovat keskimäärin huomattavasti pienempiä, kuin MML:n tilastoimat määräalat. Pelkästään neliöhintoja vertailemalla saadaan tehtyä harhaanjohtavia tuloksia. Toinen seikka on alueen sijainti ja sen ominaispiirteet. Pääkaupunkiseudun ja Heinolan keskustan läheisyys, hyvät liikenneyhteydet, sijainti yhdellä Suomen arvostetuimmista vesistöistä sekä Hevossaaren, Korpinmaan ja Vasikkasaaren alueen kauniit ja loma-asutuk-selle otolliset luonnonpiirteet tekevät vuokrapalstoista poikkeuksellisen arvostettuja koko Suomen mittakaavassa. Vuokrapalstojen käypä arvo arvioitiin kahden auktorisoidun kiinteistönarvioitsijan toimesta. Kyseisiä arvioita käytettiin valmistelutyössä kaupungin virkatyönä tehdyn valmistelun apuna, kun palstojen vuokraamista ja vuokran määrää valmisteltiin. Arviot olivat useimmiten hyvin yhtenevät ja vuokrapalstan käyvän hinnan määräytymisessä käytettiin arviointien keskiarvoa useimpien palstojen osalta. Arvioinneissa oli merkittäviä eroja kolmen palstan osalta, joiden rakennusoikeus oli merkittävästi muita palstoja suurempi. Näiden palstojen arvo määritettiin valitsemalla ensimmäinen arviointi käyvän hinnan perusteeksi, koska siinä on paremmin huomioitu palstojen iso koko ja huomattavasti suurempi rakennusoikeus. (Liite: Selvitys palstojen arvon määrittämisestä) Kemppaisen ym. kunnallisvalituksessa ei ole tiedostettu kaupungille kuuluvaa itsemääräämisoikeutta sekä oikeutta maanomistajana päättää omistamansa alueen vuokraamisesta, myymisestä tai vuokraehdoista. Maanomistajan oikeusturvan kannalta olisi kohtuutonta, jos vuokralainen tai ostaja saisi arvioida maa-alueen käyvän hinnan tai vuokratason sekä valita itselle edulliset vuokraehdot. Sama pätee vuokralaisten tilaamiin ulkopuolisiin lausuntoihin. Se, että kaupunki myy tai vuokraa omaisuuttaan käyvän hinnan mukaisesti, ei voi olla ennalta arvaamatonta tai kohtuutonta. Vuokralaiset ovat tienneet jo vuosien ajan, että heidän vuokrasopimukset tulevat päättymään. Vuokralaisten olisi pitänyt olettaa, että vuokrataso tulee nousemaan vastaamaan käypää vuokraa, mikäli uudet vuokrasopimukset solmitaan. Vanhojen sekä täysin eri lähtökohdista tehtyjen yksittäisten vuokrapäätösten poimiminen vertailun kohteeksi on harhaanjohtavaa. Lisäksi on syytä huomioida, että uuden vuokrasopimuksen ehdot ovat vuokralaisen näkökulmasta edullisemmat mm. vuokra-ajan pituuden ja rakennusoikeuden perusteella. Aikaisemmasta poiketen uudessa vuokrasopimuksessa vuokrauksen kohde on täysivaltainen rakennuspaikka, mikä heijastuu rakennuspaikan arvoon ja vuokran tasoon. Luottamuksensuoja / perustellut odotukset
Päättyneissä vuokrasopimuksessa on ehto, jonka mukaan vuokrapalsta tullaan vuokraamaan käyvästä korvauksesta, mikäli vuokrapalsta saa laadittavan rantaosayleiskaavan mukaan rakennusoikeutta. Tieto uuden vuokrasopimuksen käyvästä korvauksesta on ollut vuokralaisten tiedossa vuosia. Vuokrapalstojen käypä arvo on realisoitunut vuokralaiselle vasta arviointien perusteella, mikä on tullut monelle yllätyksenä. Tämä ei kuitenkaan riitä syyksi, jotta kaupunki voisi lähteä tarjoamaan yksittäiselle ryhmälle poikkeuksellisen edullisia vuokria. on tiedottanut vuokrapalstojen arviointien tuloksista vuokralaisille ensimmäisen kerran kesäkuussa 2014 vuokrapalstojen arviointien valmistuttua ja myöhemmin elokuussa pidetyssä tiedotustilaisuudessa. Kemppainen ym. vetoaa valituksessaan kohtuullisuuteen, mutta maanomistajan ominaisuudessa ja kaupungin omaisuuden hallinnoinnin kannalta ainoastaan käypä vuokrataso on kohtuullinen ja oikeudenmukainen, kuten aiemmissakin kappaleissa on todettu. Kaupunginhallituksen päätöksessä ei ole rikottu vuokralaisten luottamuksensuojaa. Vuokralaisten odotukset alueen hintatasosta tai palstojen luovutusehdoista ovat olleet epärealistisia ilmeisesti aikaisempien erittäin edullisten vuokrien takia. Aikaisempien vuokrasopimusehtojen nojalla Heinolan kaupungilla ei ole lakiin perustuvaa velvollisuutta lunastaa rakennuksia tai maksaa vuokralaisen tekemistä parannuksista. Vuokrapalstojen uudisrakentaminen on kielletty vuokrasopimusehdoissa ja Ruotsalaisen alueella sijaitsevien vuokrapalstojen rakennuskanta onkin hyvin vaatimatonta. Useimmat rakennukset ovat pieniä lautarakenteisia saunamökkejä. on 60- ja 70-vuvuilla hankkinut raakamaata Korpinmaalta ja Vasikkasaaresta. Korpinmaan alueen hankkimispäätöksen perusteluissa todettiin jo silloin, että alueen vuokrasopimusten yleisin päättymisaika on vuosina 1985 87 ja ottaen huomioon vuokra-alueilla käytetyn rakennustavan, lienevät useimmat rakennukset jo kohtuullisesti kuoletettuja vuokra-aikojen päättyessä. Merkittävää rakentamista tämän jälkeen vuokrapalstoille ei ole tullut, muutamaa poikkeusta (pienehkö mökki/sauna) lukuun ottamatta. Vuokralaiset ovat vuosikymmenten ajan nauttineet erittäin edullisesta lähinnä nimellisestä vuokratasosta, joten kaupungilla ei ole edes moraalista velvoitetta maksaa heidän tekemistään mahdollisista tontinparannuksista. Palstoille rakentaminen on lähtökohtaisesti ollut kiellettyä, mutta joitakin rakennuslupia saunoille, laajennuksille ja talousrakennuksille on myönnetty myös viime aikoina. Kyseisissä päätöksissä on erikseen mainittu, että vuokrasopimus päättyy 31.12.2014 ja vuokralaisen tulee huomioida, mikäli vuokrasopimusta ei uusita, että vuokralainen joutuu purkamaan vuokra-alueella olevat rakennukset 3 kk:n kuluessa vuokra-ajan päättymisestä. Asian ollessa näin, ei rakennuslupien myöntämisen voida katsota johtaneen siihen, että vuokralaisilla olisi perusteltuja oletuksia saada vuokrapalsta jatkossa vuokrattua tai ostettua edullisempaan hintaan. Heinolassa elokuun 24. päivänä 2015
Heinolan kaupunginhallitus Liitteet Kaupunginhallituksen päätös 23.3.2015 102 liitteineen Kaupunginhallituksen päätös 11.5.2015 156 liitteineen Teknisen toimen johtosääntö 1.1.2014 Konsernihallinnon johtosääntö 1.1.2014 Periaatepäätöksen valmistelu: tekla 29.4.2014 ja 12.8.2014, KH 1.9.2014 ja 9.9.2014, KV 15.9.2014 Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n vuokratasolausunto Selvitys palstojen arvon määrittämisestä