KULTAKERONKADUN ASEMAKAAVAN MUUTOS, PELKOSENNIEMI

Transkriptio

1 PELKOSENNIEMEN KUNTA KULTAKERONKADUN ASEMAKAAVAN MUUTOS, PELKOSENNIEMI ASEMAKAAVASELOSTUS ARKKITEHTITOIMISTO HAVAS ROSBERG OY

2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee tiloja 1:328, 1:330, 1:331, 1:332, 1:333, 1:334 ja 1:341, jotka muodostavat korttelit 339, 340 ja 399 sekä katu- ja pihakatualueita. 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee Pelkosenniemen kunnassa Pyhätunturin matkailukeskuksen alueella. Muutosalueen koko on noin 2,11 ha. Alue rajautuu kaikilta reunoiltaan lähivirkistysalueisiin, jotka erottavat suunnittelualueen ympäröivistä loma-asuntoalueista. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti osoitekartalla. Kaavan nimi on Kultakeronkadun asemakaavan muutos. Asemakaavalla muutetaan hyväksyttyä Kultakeron puiston asemakaavaa. Asemakaavan tarkoituksena on muuttaa nykyistä asemakaavaa niin, että se mahdollistaa hotellin toteutuksen alueelle nykyistä asemakaavaa paremmin. Kaavamuutos on hyväksytyn ja voimaan tulleen Kultakeronkadun osayleiskaavan mukainen. 2

3 1.4 Sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista ja lähdeaineistosta 5 2 TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen 7 3 LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Maanomistus Suunnittelutilanne Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Kaava-alueetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 22 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot 25 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Palvelut Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Korttelialueet Muut alueet Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen Vaikutukset luontoon, luonnonympäristöön ja maisemakuvaan Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen, talouteen ja sosiaaliset vaikutukset Suhde yleiskaavaan Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja -määräykset Nimistö 50 3

4 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta, toteutusohjeita 51 4

5 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista ja lähdeaineistosta Liitteet: - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma , päivitetty Asemakaavakartta Valmisteluvaiheen lausunnot ja vastineet Ehdotusvaiheen lausunnot ja vastineet Selvitykset, suunnitelmat ja päätökset: Kulttuuriympäristö - Lapin tunturialueiden matkailu- ja lomarakennukset, diplomityö Harri Hautajärvi, Pyhätunturin kansallispuiston ja Luoston suojelualueiden suunnitelmat, Metsäntutkimuslaitos, Metsähallitus - Muinaismuistoinventointi, Museovirasto / Taisto Karjalainen, Lapin kulttuuriympäristöt tutuksi -hanke, Lapin ympäristökeskus, Isojen pirttien kylät, Pelkosenniemen kulttuuriympäristöohjelma, Ympäristöministeriö, Suomen Ympäristö 1/ Autiotuvista lomakaupunkeihin, Harri Hautajärvi, 2014 Luonto ja maisema - Pyhätunturin alueen ympäristötöiden yleissuunnitelma, Lapin ympäristökeskus, Luoston alueen ympäristötöiden ja luontopalveluiden yleissuunnitelma, Lapin ympäristökeskus, Pyhätunturin kansallispuiston ja Luoston suojelualueiden suunnitelmat, Metsäntutkimuslaitos, Metsähallitus - Pyhä-Luosto yleiskaava, maisema- ja luontoselvitys, LT-Konsultit Oy, Pohjavesialueinventointi, Lapin ympäristökeskus, Luontoselvitys, Suunnittelukeskus Oy / Mari Lampinen, Reittisuunnitelma, Pyhä-Luosto ympäristöreitistö ja palveluvarustus -suunnitelma, Lapin ympäristökeskus, Etelä- ja Keski-Lapin kulttuurimaisemat ja maisemanähtävyydet, Valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden päivitys- ja täydennysinventointi Luontoselvitys Kultakeron alueelle yleiskaavan muutosta varten, ERP Turve ja Lumi Oy / Pia Kangas, Maisemaselvitys, Arkkitehtitoimisto Havas Rosberg Oy, , täydennetty Pohjavesi, vesihuolto, liikenne - Liikennejärjestelmäsuunnitelma, LT-Konsultit Oy, Pyhä-Luoston vesihuollon yleissuunnitelma, Pohjois-Suomen Suunnittelupalvelu Oy, Pohjavesialueinventointi, Lapin ympäristökeskus, Vesihuoltoselvitys, Insinööritoimisto Pohjois-Suomen Suunnittelupalvelu Oy, Muut - Pyhä-Luosto matkailualueen markkinointi- ja liiketoimintasuunnitelma, Helsingin kauppakorkeakoulu, Pienyrityskeskus, Kemijärvi, Lapin matkailun kehittäminen , Lapin Matkailumarkkinointi Oy, Pyhä-Luosto matkailualueen palvelujen perusselvitys, Suunnittelukeskus Oy, Pyhä-Luosto matkailualueen kehittämissuunnitelma, Pyhä-Luosto II -projekti, Pyhä-Luosto II -projektin loppuraportti,

6 - Viistokuvaus, Maastokuvaus, Pyhä-Luosto strategia 2008, Lapin liiton, alueen kuntien ja avainyritysten yhteistyönä laadittu Pyhä-Luosto matkailualueen kehittämisstrategia, Pyhä-Luosto matkailukeskusten ydinalueiden aluesuunnittelu -projekti, Ecosign Mountain Resort Planners Ltd, Konseptitutkimus Kultakeronkadun varren rakentamisesta, Realprojekti Oy,

7 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava on laadittu Pelkosenniemen kunnan ohjaamana konsulttityönä. Kaavaa koskien tullaan tekemään kunnan ja maanomistajan välinen MRL 91b mukainen maankäyttösopimus. Kaavan laadinta on edennyt seuraavasti: - Vireilletulo, teknisen lautakunnan päätös Osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävillä Viranomaisneuvottelu Kaavan laadinta keskeytyksissä yleiskaavan päivityksen ajan - Valmisteluaineisto nähtävillä Kaavaehdotus nähtävillä Tekninen lautakunta hyväksynyt Kunnanhallitus hyväksynyt Kunnanvaltuusto hyväksynyt Voimaantulo xx.xx.xxxx 2.2 Asemakaava Asemakaavalla muutetaan Kultakeron puiston asemakaavan kortteleita 339, 340 ja 399 sekä osaa katu- ja pihakatualueista. Korttelit ovat rakentamattomia. Kortteleiden käyttötarkoitus säilyy periaatteessa nykyisen asemakaavan mukaisena. Asemakaavan muutoksella tarkistetaan kaavamerkintöjä ja -määräyksiä siten, että kaava mahdollistaa hotellin toteutuksen nykyistä asemakaavaa paremmin. Kortteliin 399 sijoittuu hotelli, jonka kerrosluku hotellihuoneet sisältävältä rakennusosalta on ½ k VII ja muulta rakennusosalta ½ k II. Kortteleihin 339 ja 340 sijoittuu chalettyyppistä majoitusta sekä muita matkailua palvelevia kaupallisia tiloja. Korttelin 339 kerrosluku on II-III ja korttelin 340 kerrosluku on V. Autopaikat sijoittuvat pääasiassa kellaritiloihin. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttamisen valmistelu aloitetaan asemakaavan vahvistuttua. Konkreettinen rakentaminen riippuu yleisistä taloudellisista ja matkailullisista edellytyksistä. 7

8 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Satelliittikuva Kultakeron tunturialueesta selostuksen kannessa. Suunnittelualueen liittyminen Pyhätunturin matkailukeskuksen alueeseen ilmenee osoitekartassa (kuva 1) Alueen yleiskuvaus Pyhätunturin itäisin huippu Kultakero jakautuu kahteen osaan. Länsipuoli on Pyhä-Luoston kansallispuistoa ja itäpuoli on Pyhän matkailukeskuksen aluetta. Suunnittelualue on osa matkailukeskuksen ydinaluetta. Alue sijaitsee hotelliaukiolle johtavan Kultakeronkadun puolivälissä kadun molemmin puolin. Suunnittelualuetta ympäröi joka puolelta lähivirkistysalue, joka rajaa korttelit viereisistä loma-asuntoalueista. Alueesta itään Kultakeronkadun ja Pyhäntien risteyksessä sijaitsee kaupallisten palvelujen alue. Lännessä Kultakeronkatu nousee hotelliaukiolle Luonnonympäristö Maisemarakenne, maisemakuva Valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden päivitys ja täydennysinventointi on Etelä- ja Keski-Lapin osalta toteutettu vuosina Valtakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden osalta on inventoinnista järjestetty kuuleminen Inventoinnissa Pyhätunturi on ehdolla valtakunnallisesti merkittäväksi maisemaalueeksi. Perusteluna luokitukselle on, että Pyhätunturi on merkittävä luonto- sekä virkistyskohde, jolla on myös kansanperinteeseen ja uskomuksiin liittyviä arvoja. Pyhätunturi on ollut pitkään matkailukohteena ja se on yksi vanhimpia tunturimatkailukohteita. Kohde on valtakunnallisesti tunnettu. Pyhätunturi on Lapin ja Lannan raja-aluetta, josta on alkanut merkittävä kulttuurinen muutos ja saamelaisten käännyttäminen kristinuskoon. Pyhätunturi on jäänne yhdestä maapallon vanhimmista vuoristoista. Sen erikoisuutena on jyrkät rinteet, huippuja erottavat syvät kurut ja karut kvartsiittilouhikot ja rakat. Pyhätunturi näkyy moniin ympäröiviin kyliin keskeisenä kaukomaiseman kiinnekohtana ja maamerkkinä. Maisema-alueeseen kuuluu myös läheinen Pyhäjärvi sekä sen takana nouseva Soutaja ja Pyhäjärven kylä. Vuonna 2005 perustettiin Pyhä-Luoston kansallispuisto. Pyhän hiihtokeskus sijaitsee Pyhätuntureiden itäisimmässä osassa, Kultakerolla, joka on nykyisin matkailupalveluiden ja rakentamisen ydinaluetta. (Etelä- ja Keski-Lapin kulttuurimaisemat ja maisemanähtävyydet, Valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden päivitys- ja täydennysinventointi ) 8

9 Kultakeronkadun asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Kuva 2. Pyhätunturin maisema-alue, kaava-alue on merkitty punaisella pisteellä (Etelä- ja KeskiLapin kulttuurimaisemat ja maisemanähtävyydet, Valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden päivitys- ja täydennysinventointi ). Kaava-alueen maisemarakenteen pääelementtejä ovat sen sijoittuminen rinnealueelle ja alueen halkaiseva Kultakeronkatu, sekä suunnittelualueen taustalla kohoava tunturihuippu ja sen rinnealueet. Kaava-alueen ympäristö on voimassa olevissa kaavoissa tehokkaasti rakennettua matkailukeskuksen ydinaluetta. Kaavojen toteutuessa rakennetun ympäristön merkitys maisemarakenteessa korostuu nykyisestä. Kallioperä, maaperä ja maastonmuodot Pyhätunturin seitsemän kilometrin pituinen tunturijakso muodostuu viidestä kurujen erottamasta tunturista (Peurakero, Laakakero, Noitatunturi, Ukonhattu, Kultakero). Suunnittelualue on Pyhätunturin itäisimmän huipun Kultakeron rinnealuetta. Suunnittelualue laskee tasaisesti itään alueen länsiosan ollessa noin korossa +222 ja itäosan Suunnittelualueen kallioperä on arkoosikvartsiitia ja maaperä on sora- ja hiekkamoreenia (Mr). 9

10 Kuva 3. Ote vinovalovarjostekartasta (MML paikkatietoikkuna 2016). Kuva 4. Ote kallioperäkartasta (MML paikkatietoikkuna 2016). 10

11 Kuva 5. Ote maaperäkartasta (MML paikkatietoikkuna 2016). 11

12 Luonnonolot Suunnittelualueella ei sijaitse luonnonmukaisia luontoalueita, alueen luonto on ihmistoiminnan muokkaamaa. Alue on tuoretta kangasmetsää, jolle tyypillistä on yhtenäinen mustikkavarvusto. Lisäksi esiintyy puolukkaa, variksenmarjaa, suopursua ja juolukkaa. Vallitsevana puulajina on kuusi, lisäksi joukossa on mäntyä, hieskoivua sekä siellä täällä raitaa ja haapaa. Kuva 6. Suunnittelualueen tuoretta kangasta syksyllä. 12

13 Vesistöt ja vesitalous Suunnittelualueelle ei sijoitu vesialueita. Alue kuuluu Vuostimonjoen valuma-alueeseen. Suunnittelualue ei myöskään sijoitu pohjavesialueelle. Luonnonsuojelu Kuva 7. Pohjavesialueet (MML paikkatietoikkuna 2016). Suunnittelualueella ei ole luonnonsuojelualueita eikä Natura alueita. Noin puolen kilometrin päässä suunnittelualueesta lounaaseen sijaitsee Pyhä-Luoston kansallispuisto, joka on Natura alue Rakennettu ympäristö Väestön rakenne ja kehitys Suunnittelualue on rakentamatonta, eikä myöskään sen lähiympäristössä ole pysyvää asumista. Pyhätunturin matkailualueen väestö koostuu loma-asukkaista, alueella vierailevista ja alueella työssä käyvistä. Matkailukeskusta palvelevalle pysyvälle asutukselle on aluevaraukset muualla Pyhätunturin alueella. Myös läheinen Pyhäjärven kylä toimii matkailukeskuksen tukialueena. Taajamakuva ja yhdyskuntarakenne Suunnittelualue on osa Kultakeron kansainvälisen matkailukeskuksen ydinaluetta. Alue sijaitsee tunturin juurella sijaitsevan kaupallisten palvelujen alueen ja ylempänä tunturin rinteellä sijaitsevan hotellialueen puolivälissä. Alue on voimassa olevassa asemakaavassa varattu hotellityyppiselle rakentamiselle. Alueen toteuttaminen tiivistää yhdyskuntarakennetta ja alueen osittain hajanaista palvelurakennetta. 13

14 Suunnittelualueen länsipuolella sijaitsee rakennettuja kaksikerroksisia lomaasuinrakennuksia ja alueen itä- ja eteläpuolella rakennettuja kaksikerroksisia lomaasuinrakennuksia. Alueen kaupalliset palvelut keskittyvät Kultakeronkadun ja Pyhäntien risteykseen sekä Kultakeronkadun päätteenä sijaitsevalle hotelliaukiolle. Kaava-alue sijaitsee taajamakuvallisesti merkittävällä paikalla Kultakeronkadun puolivälissä. Asuminen Kuva 8. Kaava-alueen sijainti nykyiseen rakennuskantaan nähden. Suunnittelualue on rakentamatonta. Alueen lähiympäristössä ei sijaitse pysyvää asumista. Suunnittelualue rajautuu idässä, etelässä ja lännessä jo rakennettuihin loma-asuntokortteleihin. Palvelut Suunnittelualueella ei sijaitse palveluja, mutta alueen lähiympäristössä sijaitsee useita pääasiassa matkailuun keskittyviä palveluja. Matkailukeskuksen alueella on tarjolla monipuolisesti erilaisia ulkoiluaktiviteetteja, kaupallisia majoituspalveluja, kokoustiloja ja ravintoloita sekä hiihtovälinevuokraamo. Pyhäntien ja Kultakeronkadun risteyksessä sijaitsee kauppakeskus, jossa on päivittäistavarakaupan lisäksi pienempiä erikoisliikkeitä. Ruokakaupan yhteydessä on Posti, Alkon tilauspalvelu sekä polttoaineen jakeluasema. Risteyksessä sijaitsee myös Pyhä-Luosto kansallispuiston Luontokeskus Naava sekä Pyhäntien itäpuolella pelastuskeskus. 14

15 Työpaikat ja elinkeinotoiminta Kultakeronkadun asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Kaava-alueella ei sijaitse työpaikkoja. Ympäristön työpaikat ovat matkailupalveluissa sekä kaupallisissa palveluissa ja pelastuslaitoksella. Virkistys Suunnittelualueen sisälle ei sijoitu virkistyspalveluja, mutta alue on osa Pyhätunturin matkailukeskuksen monipuolisia virkistyspalveluja joihin kuuluu mm. monipuoliset ulkoilumaastot. Lisäksi Pyhä-Luoston kansallispuisto sijaitsee alueen välittömässä läheisyydessä. Liikenne Suunnittelualueen läpi kulkee Kultakeronkatu, joka alkaa Pyhäntien kiertoliittymästä ja päättyy hotelliaukiolle. Kadun eteläpuolella on kevyen liikenteen väylä. Kultakeronkadun mutkasta kohti pohjoista lähtee Piipolku, joka johtaa kuudelle toistaiseksi rakentamattomalle tontille. Kultakeronkadulla on jonkin verran kaava-alueen yläpuolisille loma-asunnoille ja hotelliaukiolle suuntautuvaa liikennettä kaava-alueen läpi. Laskettelurinteiden pysäköintialueet sijaitsevat pääosin Pyhäntien varressa, mutta kadulla on myös jonkin verran lasketteluun liittyvää ajoneuvoliikennettä talviaikaan. Rakennettu kulttuuriympäristö Pelkosenniemen kulttuuriympäristöohjelmassa on käsitelty Pyhätunturin kehitystä matkailukeskuksena luvun alussa valmistui yhdystie Vuostimonjärveltä Pyhätunturiin. Syksyllä 1964 ryhdyttiin raivaamaan väylää hissille ja laskettelurinteelle. Samalla avattiin myös ravintola ja kahvila hissin ala-asemalla. Vuonna 1966 valmistui tuolihissi sekä hotelli Kultakero. Hotelli vuokrattiin Suomen matkailuliitolle ja 1970-lukujen vaihteessa Pyhätunturia pidettiin Lapin juhannusjuhlien ykköspaikkana. Pyhätunturin ensimmäiset valtakunnalliset pujottelukisat järjestettiin vuonna luvulla Pyhä siirtyi Pyhätunturi Oy:n omistukseen. Hotelli Kultakeroa kunnostettiin ja laadittiin alueen kehitysohjelma. Asiakasmäärä kasvoi, kunnes 1990-luvun alun lama hidasti kehitystä. Vuosina valmistui kuitenkin pitkäaikainen investointi, pohjoisrinne, joka kolminkertaisti asiakasmäärän. Pyhän matkailualueen kehitysinvestoinnit ovat jatkuneet myös viime vuosina, joita ovat olleet esimerkiksi Pyhä-Luosto kansallispuiston Luontokeskus Naavan rakentaminen sekä ensimmäinen vaihe uudesta Pyhä-Portti ostoskeskuksesta. Vuosina laadittiin alueen ja maakunnan toimijoita laajasti osallistanut Pyhä-Luoston matkailukeskuksen kehittämissuunnitelma, joka linjasi alueen kehittämisen tiiviiksi ja tehokkaaksi kansainväliseksi matkailukeskukseksi. Voimassa olevissa maakunta- ja yleiskaavoissa on huomioitu tämän suunnitelman tavoitteet. Kaavojen toteutuessa tulevaisuudessa tulee rakennetun ympäristön merkitys kasvamaan. Pelkosenniemen kulttuuriympäristöohjelmassa on esitelty kulttuuriympäristökohteita Lapin kulttuuriympäristöt tutuksi -hankkeen inventoinnin yhteydessä tehdyn kulttuurihistoriallisen merkittävyyden arvioinnin pohjalta. Matkailukeskuksen alueelta on kulttuuriympäristöohjelmassa esitelty hotelli Kultakero (nyk. hotelli Pyhätunturi), joka sijaitsee kaava-alueesta luoteeseen ylempänä tunturin rinteellä. 15

16 Muinaismuistot Suunnittelualueelle ei sijoitu muinaisjäännöksiä. Tekninen huolto Kuva 9. Muinaismuistokohteet (MML paikkatietoikkuna 2016). Suunnittelualue sijaitsee kunnallistekniikan alueella. Katualueella on hulevesiputkisto. Sosiaalinen ympäristö Suunnittelualueen ympäristön käyttö on matkailu- ja virkistyskäyttöä. Alueen käyttöaste vaihtelee sesonkien mukaan. 16

17 3.1.4 Maanomistus Tilat 1:330, 1:331, 1:332, 1:333, 1:334 ja 1:341 omistaa Naarman kaira Oy ja tilan 1:328 omistaa Pelkosenniemen kunta. 3.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Kuva 10. Kaava-alueen maanomistus. Suunnittelualue kuuluu voimassa olevaan Itä-Lapin maakuntakaavan alueeseen. Ympäristöministeriö on vahvistanut Lapin liiton valtuuston päätöksen Itä- Lapin maakuntakaavan hyväksymisestä. Suunnittelualue sijaitsee voimassa olevan maakuntakaavan RM alueella (kuva 11), jolla osoitetaan seudullisesti merkittäviä matkailupalvelujen alueita, kuten matkailu- ja lomakeskuksia, lomakyliä, lomahotelleja, leirintäalueita tai muita vastaavia matkailua palvelevia alueita. Alueen kehittämisperiaatteena on kehittää alueelle selvä keskusta, jonka kesäilmeestä myös huolehditaan, sekä varautua henkilökunnan asuntojen ja palveluiden sijoittumiseen. Lisäksi alue kuuluu matkailun vetovoima-alueeseen (mv 8401), matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueeseen, jolla osoitetaan matkailun ja virkistyksen kehittämisen alueidenkäytöllisiä periaatteita. Aluetta tulee kehittää matkailukeskusten, maaseutumatkailun, palvelujen ja reitistöjen yhteistoiminnallisena kokonaisuutena. Kehitetään kokonaisuuden matkailullista vetovoimaisuutta: luonto- ja kulttuurikohteet, reitit, liikenneyhteydet, markkinointi. Erityisesti kehitetään matkailukeskusten ja reitin varrella toimivien maaseudun yritysten yhteistyötä. 17

18 Koko maakuntakaava-aluetta koskevista määräyksistä suunnittelualuetta koskee seuraavat suunnittelumääräykset: - Maankäytön suunnittelussa on huomioitava arvokkaat luonnonympäristöt, arvokkaat maisemaalueet ja rakennetut kulttuuriympäristöt sekä kiinnitettävä erityistä huomiota rakennetun ympäristön laatuun. - Maisemallisesti herkillä alueilla, kuten vaara- ja tunturialueilla, jokien ja järvien rannoilla sekä pääteiden, matkailukeskusten, retkeilyreittien ja taajamien läheisissä metsissä eri käsittelytoimenpiteet on suunniteltava huolellisesti ottaen huomioon maiseman ominaispiirteet ja pyrittävä välttämään suuria muutoksia. Kuva 11. Ote Itä-Lapin maakuntakaavasta. Parhaillaan on käynnissä Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaavan laatiminen, josta Lapin liiton valtuusto on päättänyt Maakuntakaavan valmisteluaineisto taustaselvityksineen oli nähtävillä ja maakuntakaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä Maakuntakaavaa tarkistettiin saatujen muistutusten perusteella (kuva 12). Maakuntakaavaehdotuksessa suunnittelualue sijaitsee matkailupalvelujen alueella (RM 1419), jolla osoitetaan seudullisesti merkittäviä matkailupalvelujen alueita, kuten matkailu- ja lomakeskuksia, lomakyliä, lomahotelleja, leirintäalueita tai muita vastaavia matkailua ja majoitusta palvelevia toimintoja. Alueen suunnittelussa on huolehdittava siitä, että matkailun kehittämistarpeet sovitetaan alueen luonto-, maisema- ja kulttuuriympäristöarvoihin niitä hyödyntäen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa alueelle voidaan osoittaa matkailu-, virkistys- ja urheilupalvelujen lisäksi vapaa-ajan ja pysyvää asutusta. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa 18

19 on pääosin tukeuduttava rakennettuun ympäristöön siten, että alueen luonnonympäristö- ja maisema-arvoja vaalitaan sekä virkistyksen että ulkoilun tarpeet turvataan. Pyhäntien varteen sijoittuu keskustatoimintojen kohde (C 129), jolla osoitetaan keskustahakuisten palvelu-, hallinto- ja muiden toimintojen alueita, sisältäen myös asumista, sekä liikenne-, puisto- ja viheralueita. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa sekä suurimittakaavaisten rakennusten sijoittamisessa tulee kiinnittää huomiota hyvän rakennustavan ja kaupunkikuvan toteuttamiseen, monipuolisen palvelurakenteen edistämiseen ja arvokkaan rakennetun kulttuuriympäristön vaalimiseen. Kaupan suuriyksiköiden toteuttamisen ajoittamisessa on otettava huomioon seudun palvelurakenteen tasapainoinen kehittäminen siten, ettei palveluntarjonnassa aiheudu alueellisia tai väestöryhmittäisiä palvelujen saatavuuden kannalta kielteisiä muutoksia. Alueelle sijoitettavien vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäiskerrosala saa olla yhteensä enintään 5000 k-m 2. Suunnittelualue kuuluu lisäksi matkailun vetovoima-alueeseen, matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueeseen (mv 8401), jolla osoitetaan matkailun ja virkistyksen vyöhykkeitä, joihin kohdistuu alueidenkäytöllisiä kehittämistarpeita ja niiden yhteensovittamista. Aluetta tulee kehittää matkailukeskusten, matkailupalvelukohteiden, maaseutumatkailun, palvelujen ja reitistöjen yhteistoiminnallisena kokonaisuutena alueen pääkäyttötarkoituksen kanssa yhteen sopivalla tavalla. Kulttuuriperintö-, maisema- ja luontoarvoja tulee vaalia matkailun vetovoimatekijöinä. Koko maakuntakaava-aluetta koskevista määräyksistä suunnittelualuetta koskee seuraavat suunnittelumääräykset: - Alueidenkäyttöä ja toimintoja suunniteltaessa tulee edistää yhdyskuntarakenteen eheyttämistä, elinympäristön laadun parantamista sekä joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen edellytysten kehittämistä. Suunnittelussa on kiinnitettävä huomiota alueen erityisolosuhteisiin. - Maankäytön suunnittelussa on alueen erityispiirteisiin tukeutuen huomioitava arvokkaat luonnonympäristöt, arvokkaat maisema-alueet ja rakennetut kulttuuriympäristöt sekä kiinnitettävä erityistä huomiota rakennetun ympäristön laatuun. Suunnittelussa on varmistettava, että valtakunnallisesti merkittävät kulttuuriympäristöjen ja luonnonperinnön arvot säilyvät. - Maisemallisesti herkillä alueilla, kuten jokien ja järvien rannoilla ja arvokkaimmilla vaara-alueilla sekä pääteiden, matkailupalvelualueiden, retkeilyreittien ja taajamien läheisissä metsissä metsänkäsittelytoimenpiteet on suunniteltava huolellisesti ottaen huomioon maiseman ominaispiirteet ja pyrittävä välttämään suuria muutoksia. 19

20 Kuva 12. Ote päivätystä Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaavasta. 20

21 3.2.2 Yleiskaava Alueella on voimassa Pelkosenniemen kunnanvaltuuston hyväksymä ja voimaan tullut Kultakeronkadun osayleiskaava (kuva 13). Suunnittelualue sijoittuu osayleiskaavan matkailupalvelujen alueelle (RM-2), joka varataan pääasiassa matkailutoiminnan käyttöön. Alueelle saa rakentaa hotelli- ja majoitustiloja. Rakennusten sijoittelussa ja korkeudessa on huomioitava alueen sisäiset luonto- ja maisema-arvot. Kultakeronkadun vieressä kulkee kevyen liikenteen reitti. Kuva 13. Kultakeronkadun osayleiskaava. Vuonna 2016 hyväksytty Kultakeronkadun osayleiskaava liittyy vuonna 2007 kokonaisuudessaan vahvistuneeseen laajaan Pyhä-Luosto yleiskaavan osa-alueen 3 yleiskaavaan. Yleiskaavassa on määritelty sen pohjana olleen matkailukeskuksen kehittämissuunnitelman mukaiset matkailukeskusrakentamisen painopistealueet sekä luonto- ja virkistyspalvelut. Tämä asemakaavan muutos toteuttaa osaltaan näitä tavoitteita. Tavoitteiden toteutumista tulee arvioida koko Pyhätunturin matkailualueen laajasti käsittävän kehittämissuunnitelman näkökulmasta Asemakaava Alueella on voimassa Kultakeron puiston asemakaava, joka on hyväksytty Asemakaavan muutoksella muutetaan kortteleita 339 loma-asuntojen korttelialue (R-1), 340 matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM) ja 339 hotellirakennusten korttelialue (KL-1) sekä osaa katu- ja pihakatualueesta. Kortteli 399 on varattu taajamakuvan kannalta tärkeälle rakennukselle, jonka sopeutumisessa ympäristöönsä on kiinnitettävä erityistä huomiota taajamakuvallisiin vaatimuksiin, ja rakennuksen toteutuksen on oltava korkeatasoinen. Kultakerontielle on sallittu rakentaa katualueen alittavia kortteliin 399 kuuluvia maanalaisia tiloja ja korttelin 340 tonttien välille saa rakentaa maanalaisen yhdyskäytävän. Nykyisen asemakaavan mitoitus: 21

22 R k-m2 (loma-asunnot) RM 3300 k-m2 (matkailua palvelevat rakennukset) KL k-m2 (hotelli) Lisäksi nykyinen kaava sallii rakennuksessa sijaitsevien teknisten tilojen ja muiden tilojen alapuolella sijaitsevien autonsäilytystilojen rakentamisen kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi. Kortteleiden 399 ja 340 tonteille saa rakentaa kaksi kellarikerrosta. Korttelin 399 kellarikerrokseen voidaan sijoittaa kerrosalaan laskettavia liiketiloja sekä pääkäyttötarkoitusta palvelevia tiloja, kuitenkin enintään 25% rakennuksen suurimman kerroksen alasta. Kuva 14. Voimassa oleva Kultakeron puiston asemakaava Kaava-alueetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Kaikki kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset on lueteltu kohdassa

23 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutoksen tarve on lähtenyt alueen maanomistajan toimesta. Kaavamuutoksen tarkoituksena on muuttaa nykyistä asemakaavaa niin, että se soveltuu nykyistä paremmin hotellirakentamiseen. Alueesta on laadittu konseptisuunnitelma, johon asemakaavan muutos pohjautuu. Asemakaavan muutos vastaa matkailukeskuksen kehittämisen tarpeita ja toteuttaa yleiskaavaa ja matkailukeskuksen kehittämissuunnitelmia. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan laadinta käynnistyi Naarman kaira Oy:n hakemuksesta Päätös kaavan laatimisesta on tehty teknisessä lautakunnassa Kaavan aloitusasiakirjana laadittu MRL:n 63 :n mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä koko kaavoitusprosessin ajan, ja sitä täydennetään tarvittaessa suunnitteluprosessin edetessä. Kaikki päätökset on esitetty kohdassa Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallisia ovat alueen maanomistajat sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin laadittava kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osalliset on esitetty kaavaselostuksen liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Osallisilla on oikeus ottaa osaa kaavan valmisteluun, arvioida sen vaikutuksia ja lausua kaavasta mielipiteensä (MRL 62 ) Vireilletulo Vireilletulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on päätetty teknisessä lautakunnassa MRL 63 :n sekä asetuksen 32a mukaisesta vireilletulosta on kuulutettu kunnan internet-sivuilla sekä paikallislehdessä Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaava on valmisteltu yhteistyössä maanomistajien ja kunnan kanssa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä kunnan ilmoitustaululla ja internetsivuilla. Luonnosvaihe Asemakaavan valmisteluaineisto oli julkisesti nähtävillä Sitä koskien saatiin viisi lausuntoa. Kaavaluonnoksesta ei jätetty mielipiteitä. Yhteenveto lausunnoista ja vastineet liitteenä. Ehdotusvaihe Asemakaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä Kaavaehdotusta koskien saatiin viisi lausuntoa ja yksi muistutus. Yhteenveto saaduista lausunnoista ja muistutuksesta sekä niihin laaditut vastineet liitteenä. 23

24 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kultakeronkadun asemakaavan muutos, Pelkosenniemi ELY-keskuksessa pidetyssä viranomaispalaverissa todettiin, että yleiskaava on suunnittelualueen osalta vanhentunut mm. Kultakeronkadun linjauksen osalta. Asemakaavan valmistelu keskeytettiin yleiskaavan päivityksen ajaksi. Uuden osayleiskaavan vahvistuttua on tämän asemakaavan laatiminen käynnistetty uudelleen. Asemakaava laaditaan Pelkosenniemen kunnan maankäytön ohjaamana konsulttityönä. ELY-keskuksen koordinoimat viranomaisneuvottelut järjestetään tarvittaessa. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Maanomistajan/kunnan asettamat tavoitteet Tavoitteena on alueen tehokas ja tarkoituksenmukainen rakentaminen. Kaavamuutoksen tavoitteena on vastata matkailukeskuksen kehittämisen tarpeisiin. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Alueen suunnittelussa huomioidaan alueen sovittaminen ympäröivään rakennuskantaan ja voimassa oleviin kaavoihin. Asemakaavan muutos on välitön jatko uuden yleiskaavan hyväksymiselle. Asemakaava toteuttaa yleiskaavan tavoitteita ja sen taustana olevia koko Pyhän alueen matkailun kehittämisen suuntalinjoja. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Tavoitteena on täydentää matkailukeskuksen palveluja ja majoituskapasiteettia laadukkaalla rakentamisella huomioiden alueen sijainti Kultakeron rinteessä. Erityisesti kiinnitetään huomiota rakennusten maisemaan sopivuuteen Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maankäyttö- ja rakennuslain 24 :n 2 momentin mukaan maakunnan suunnittelussa ja muussa alueidenkäytön suunnittelussa on huolehdittava valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden huomioon ottamisesta siten, että edistetään niiden toteuttamista. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet on jaoteltu seuraavasti: - toimiva aluerakenne - eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu - kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat - toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto - Helsingin seudun erityiskysymykset - luonto- ja kulttuuriympäristöinä erityiset aluekokonaisuudet Jokaisesta asiakokonaisuudesta on esitetty erikseen yleistavoitteet, jotka ovat luonteeltaan alueidenkäyttöä ja alueidenkäytön suunnittelua koskevia periaatteellisia linjauksia. Yleistavoitteita sovelletaan maakuntakaavoihin ja muuhun maakunnan suunnitteluun, yleiskaavoihin sekä valtion viranomaisten toimintaan. Niitä ei sovelleta asemakaavoihin. Erityistavoitteet ovat alueidenkäyttöä ja alueidenkäytön suunnittelua koskevia velvoitteita. Erityistavoitteita sovelletaan kaikkeen kaavoitukseen, ellei tavoitetta ole kohdennettu koskemaan vain tiettyä kaavamuotoa. Seuraavassa on referoitu valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden sellaiset kohdat, joiden toteutumista asemakaavan muutoksen on erityisesti katsottu edistävän. Kaava ei myöskään estä tai ole ristiriidassa muiden kuin tässä mainittujen tavoitteiden kanssa. 24

25 Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu VAT: Alueidenkäytön suunnittelussa on edistettävä olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämistä sekä luotava edellytykset hyvälle taajamakuvalle. Taajamia kehitettäessä on huolehdittava siitä, että viheralueista muodostuu yhtenäisiä kokonaisuuksia. Alueidenkäytössä on varattava riittävät alueet jalankulun ja pyöräilyn verkostoja varten sekä edistettävä verkostojen jatkuvuutta, turvallisuutta ja laatua. Tavoitteiden toteutuminen kaavassa: Kaava täydentää olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta. Kaava-alueella kulkee olemassa oleva Kultakeronkatu sekä kevyen liikenteen väylä Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Kaavaprosessi käynnistyi vuonna 2013 ja keskeytettiin osayleiskaavan laatimisen ajaksi. Yleiskaavatyön yhteydessä tavoitteet täsmentyivät mm. maisema-arvojen huomioimisen osalta. Asemakaavassa on rakennusten ulkoasuun liittyviä määräyksiä, ja maisemavaikutuksia on arvioitu kohdassa Alkuperäisen viitesuunnitelman massoittelua on tarkistettu ympäristönäkökohdat huomioiden. Alueen taajamakuvan kannalta keskeinen tavoite on välttää maanpäällisiä pysäköintialueita. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Asemakaavaratkaisun pohjana on maanomistajan teettämä viitesuunnitelma, joka kuvaa erästä mahdollista hotellikokonaisuuden ratkaisumallia. Toteutuksen kannalta keskeisiä tekijöitä ovat kokonaiskapasiteetti ja riittävä yksikkökoko rinnerakentamisen ja rakenteellisen pysäköinnin lisäkustannusten johdosta. Kaavassa on pyritty säilyttämään riittävä väljyys lopullisen toteutuksen osalta mm. vaihtoehtoisten rakenneratkaisujen ja huoneistotyyppien suhteen. 25

26 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kultakeronkadun asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Kaavan rakenne perustuu voimassa olevaan yleiskaavaan ja asemakaavaan sekä alueesta laadittuun konseptisuunnitelmaan. Alueelle sijoittuu hotelli sekä matkailua palvelevaa rakentamista, joka käsittää pääasiassa chalet-tyyppistä majoitusrakentamista. Kaava-alueen maasto on voimakkaasti itään laskevaa rinnealuetta. Alueen läpi kulkee olemassa oleva katu. Alueelle sijoittuva hotellikokonaisuus jakautuu kolmeen osaan. Kadun pohjoispuolella sijaitsevat RM- korttelit, joihin sijoittuvat hotellin majoitussiivet. Kadun eteläpuolella sijaitsee KL-kortteli, johon sijoittuu hotellin keskusrakennus. Alueen autopaikat sijoittuvat pääasiassa maan alle rakenteellisina Mitoitus Alueen koko on noin 2,11 ha, josta katu-/pihakatualuetta on noin 0,53 ha ja korttelialueita 1,58 ha. Rakennusoikeutta kaavassa on yhteensä k-m Palvelut Alue on osa Pyhän matkailukeskusta, jonka palveluja rakennettava alue tulee täydentämään. Alueelle saa rakentaa hotellin, johon liittyy esimerkiksi ravintola- ja kylpylätiloja, jotka palvelevat myös muita alueen käyttäjiä hotelliasiakkaiden lisäksi. Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille saa rakentaa liike-, ravitsemus-, kokoontumis- ja majoitustiloja matkailua palvelevaan kaupalliseen käyttöön. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaava toteuttaa kohdissa 4.1 ja esitetyt tavoitteet. Asemakaava ei vaikuta yleiskaavan tavoitteiden toteutumiseen heikentävästi. 5.3 Aluevaraukset Suunnittelualue jakautuu maankäytöllisesti seuraavasti: KÄYTTÖTARKOITUS PINTA-ALA ha % KOKO ALUEESTA RAKENNUSOIKEUS k- m 2 RAKENNUSOIKEUS VOIMASSA OLEVASSA ASEMAKAAVASSA k- m 2 KATUALUEET 0,46 21,8 PIHAKATU 0,06 2,8 KL 0,43 20, RM 1,16 55, YHTEENSÄ 2, Korttelialueet Korttelit 339 ja 340 ovat matkailua palvelevien rakennusten korttelialueita (RM). Alueille saa rakentaa liike-, ravitsemus-, kokoontumis- ja majoitustiloja matkailua palvelevaan kaupalliseen käyttöön. Korttelin 339 kerrosluku on II-III ja rakennusoikeutta on 4000 k-m 2. Korttelin 340 kerrosluku on V ja rakennusoikeutta on 5000 k-m 2. Kortteli 399 on hotellirakennusten korttelialue (KL), jonka kerrosluku on 1/2 k II-1/2 k VII ja rakennusoikeutta on 9000 k-m 2. Kortteleihin saa rakentaa kaksi kellarikerrosta. Kortteleiden 339 ja 399 sekä kortteleiden 340 ja 399 välille saa 26

27 rakentaa katualueen ylittäviä yhdyskäytäviä. Vapaa alikulkukorkeus on oltava vähintään 4,5 m. Kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa muiden tilojen alapuolella sijaitsevia autonsäilytystiloja, joita ei lasketa mukaan autopaikkavelvoitetta määritettäessä. KL-alueella autopaikkoja tulee toteuttaa 1 ap/100 k-m 2 majoitustiloja varten ja 1 ap/180 k-m 2 muita hotelliin liittyviä tiloja varten, joka tarkoittaa n. 76 autopaikkaa korttelissa 399. RM-alueilla autopaikkoja tulee toteuttaa 1 ap/80 k-m 2, joka tarkoittaa 50 autopaikkaa korttelissa 339 ja 63 autopaikkaa korttelissa 340. Kortteleiden 339 ja 399 autopaikkoja saa sijoittaa kortteliin 340. Rakennusten tulee julkisivu- ja kattomateriaalien suhteen muodostaa yhtenäinen kokonaisuus kaava-alueella. Kaava-alueen rakennusten julkisivumateriaalina tulee palomääräysten sallimissa puitteissa käyttää mahdollisimman paljon puuta. Rinteeseen sijoittuvan kerroksen julkisivu saa olla myös kivirakenteinen. Rakennuksen päävärityksen tulee olla tumma. Julkisivua jäsentävissä osissa sekä julkisivun sisäänvedoissa sallitaan myös vaaleita osia. Kivirakenteisten julkisivuosien tulee olla pääosin vaalean harmaan ja ruskean sävyistä betonia tai rappausta tai ne tulee verhota luonnonkivellä. Yli metrin korkeat näkyvät sokkelipinnat tulee verhota luonnonkivillä. Kortteleissa 339 ja 340 kattomuoto tulee olla pääosin harjakatto ja kattokaltevuus 1:3, enintään 1:1,5. Katemateriaali voi olla joku tummanharmaa bitumihuopa tai tumma konesaumattu pelti. Korttelialueilla rakentamattomat tontin/rakennuspaikan osat ja niillä oleva puusto tulee pyrkiä säilyttämään luonnonmukaisina. Alueet, joilla maastoa muokataan, tulee istuttaa ympäristöön sopiviksi ja/tai pinnoittaa kävelyalueeseen liittyen kiveyksellä tai laatoituksella Muut alueet Korttelialueiden lisäksi kaavassa on osoitettu katu- ja pihakatualueita nykyisen asemakaavan mukaisesti. 5.4 Kaavan vaikutukset Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti arvioidaan kaavan mukaisen rakentamisen vaikutuksia kaava-alueella ja sen lähiympäristössä. Alueella on voimassa oleva asemakaava, joka ei ole toteutunut vaan alue on tällä hetkellä rakentamatonta. Kaavan vaikutukset tämän hetkiseen tilanteeseen nähden ovat tästä syystä suuret. Verrattaessa kaavamuutoksen vaikutuksia voimassa olevaan asemakaavaan ovat muutokset merkittävästi vähäisemmät Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä paikalla Kultakeronkadun varrella. Suunnittelualueella ei sijaitse ennestään rakennuksia. Kaavamuutos tehostaa alueen maankäyttöä matkailukeskuksen kannalta keskeisellä alueella. Rakentaminen tällä paikalla tukee yhdyskuntarakenteen tiivistämistä ja edistää nykyisen hotelliaukion ja Pyhäntien risteyksen palvelualueen rakentumista yhdeksi kokonaisuudeksi. Rakentamisen keskittyminen ydinalueelle vähentää rakentamisen painetta alueen ulkopuolella. Tiivis keskusta ilman suurta hajanaista loma-asutusta parantaa alueen matkailullista toimivuutta. Uudet rakennusmassat sijoittuvat keskeiselle paikalle Kultakeronkadun puoliväliin. Suunnittelualueen kohdalla alueen luonne muuttuu merkittävästi, kun ennen rakentamaton ja metsäinen alue muuttuu rakennetuksi ympäristöksi. Rakennukset muodostavat tiiviin kokonaisuuden ja luovat eräänlaisen porttikohdan jatkettaessa alueen läpi kohti hotelliaukiota. Rakentamisen vaikutuksia arvioitaessa on huomioitava, että alueen voimassa olevat asemakaavat ovat suurelta osin toteutumatta. Arvioitaessa kaavaratkaisun suhdetta tavoitetilan mukaiseen tulevaan matkailukeskuskokonaisuuteen tulee huomioida sekä alueen yläpuolisen hotellialueen, että alapuolisen palvelualueen asemakaavat. Kaavat on laadittu tehokkaan, kansainvälisen matkailukeskuksen tiiviin ydinalueen rakentamista varten. Tämän asemakaava-alueen yläpuolella tunturin rinteellä on nykyinen hotelliaukio, jonka alueella on voimassa olevassa asemakaavassa yli k-m 2 rakennusoikeutta osittain kuusikerroksisissa hotellirakennuksissa. Samoin alueen 27

28 alapuolella on voimassa olevissa asemakaavoissa tiiviillä alueella liikekeskuksen vieressä yli k-m 2 hotelli- ja matkailupalvelurakentamiselle. Yksittäin tarkasteltuna kaavamuutosalueen rakennukset ovat melko voimakkaasti mittakaavaltaan kontrastissa ympäröivän rakennuskannan kanssa, mutta kokonaisuutena tarkasteltaessa kaavamuutos on linjassa alueen yleis- ja asemakaavoissa johdonmukaisesti noudatetun matkailukeskuksen kehittämissuunnitelman mukaisen mitoituksen ja mittakaavaan kanssa. Kuva 15. Luonnosasemapiirros kaava-alueesta (Realprojekti Oy, 2012). Alueen rakentaminen ei lisää merkittävästi Pyhätunturin matkailukeskuksen alueen sisäistä liikennettä, sillä alue sijoittuu kävelyetäisyydelle alueen kaupallisista palveluista sekä hiihtohisseistä. Tiiviin matkailukeskusrakentamisen ajatus on, että alueelle tultaessa henkilöautot ajetaan pysäköintihalliin ja alueelta poistuttaessa ne ajetaan sieltä ulos, mutta alueella viivyttäessä ei omaa autoa tarvitse käyttää. Hotelliin liittyvillä oheistiloilla (kokoustilat, ravintola, kylpylä jne.) on kevyempi autopaikkavelvoite kuin majoitustiloilla, koska näiden tilojen käyttäjät ovat suurelta osin hotellissa majoittuvia. Autopaikat sijoittuvat korkeasta tonttitehokkuudesta johtuen pääosin rakenteellisina rakennusten kellareihin. Alueen rinteisyydestä johtuen on ajo kellaritiloihin mahdollista järjestää ilman mittavia luiskajärjestelyjä. Asemakaavassa on rajoitettu tonttien rajan yli ajoa ottaen huomioon kellaritiloihin johtavat ajoneuvoliittymät. Rakennustehokkuudesta johtuen myös huoltoajo keskittyy kellarin kautta tapahtuvaksi, mikä on myös ympäristösyistä perusteltua. Asemakaavakartalla rakennusalojen rajoja on tarkistettu siten, että rakenteet eivät tule kadun näkemäalueelle ja lisäksi on mahdollistettu toinen kellari. Jättöliikenne sijoittuu korttelin 399 länsiosaan, jossa sisääntulopiha tulee mitoittaa bussin kääntymiselle. 28

29 Kuva 16. Kaavan viitesuunnitelmien pysäköinti- ja huoltoajojärjestelyt ja ajoneuvoliittymät. Kaavan viitesuunnitelmissa on 135 majoitusyksikköä huoneistoissa ja 126 hotellihuonetta. Näiden yhteenlaskettu kapasiteetti on n. 900 vuodepaikkaa. Liikennemäärän arvioimiseksi voidaan tehdä seuraavat kokemusperäiset oletukset: - majoituskapasiteetin käyttöaste 70 % - keskimääräinen viipymä alueella 3 vrk - hotellivieraista saapuu bussilla 50 % ja henkilöautolla 50 % - lomahuoneistojen asukkaista saapuu bussilla 20 % ja henkilöautolla 80 % - henkilöauton täyttöaste keskimäärin 2,2 hlö Näillä oletuksilla on majoitustoiminnan generoima liikenne alueelle suuruusluokaltaan 50 henkilöautoa ja 2 linja-autoa vuorokaudessa molempiin suuntiin. Nykyisen tie- ja katuverkon kapasiteetti riittää hyvin kuvatuille liikennemäärien lisäyksille. Toiminnan sesonkiluonteesta johtuen käyttöaste on suuren osan vuotta selvästi pienempi. Lapin kaikkien 172 majoitusliikkeen majoitushuoneiden keskimääräinen käyttöaste vuonna 2016 oli keskimäärin 43 % (Tilastokeskus 2017, Kaikkien majoitusliikkeiden kapasiteetti ja sen käyttö, tammi-joulukuu 2016). 29

30 5.4.2 Vaikutukset luontoon, luonnonympäristöön ja maisemakuvaan Alueella ei sijaitse täysin luonnonmukaisia luontoalueita, joten kaavalla ei ole merkittävää vaikutusta luonnon monimuotoisuuteen. Rakentaminen aiheuttaa kuitenkin väistämättä muutoksia luonnonoloihin. Rakentaminen vähentää luonnontilaista kasvillisuutta, joka vaikuttaa valumavesien luonteeseen, koska päällystetyn pinta-alan kasvu lisää sade- ja sulamisvesien pintavaluntaa ja huuhtoutumia. Kaavamääräyksissä edellytetään, että rakennuslupavaiheessa laaditaan ja hyväksytetään alueen kokonaissuunnitelma, jossa esitetään mm. hulevesien johtaminen ja käsittely. Alueen kaduilla on hulevesiputkisto. Alueen toteutuminen lisää matkailijoiden määrää alueella. Alueen matkailullinen vetovoima perustuu isolta osalta Pyhätunturin alueen luontoon, laskettelurinteisiin ja kansallispuistoon. Kävijöiden lisääntyessä myös luonnon kuluminen lisääntyy. Kaava-alue sijaitsee matkailukeskuksen ydinalueella, missä on hyvät reitistöt eri liikkumismuodoille. Luonnossa liikkumisen ohjautuminen näille reiteille hillitsee luonnon kulumista. Kansallispuiston reiteillä ja laskettelukeskuksen rinteillä ja hisseissä on runsaasti kapasiteettiä nykyistä suuremmille käyttäjämäärille. Kuva 17. Havainnekuva kaavamuutosalueen rakentamisesta (Realprojekti Oy, 2016). Pyhätunturi kokonaisuutena on arvokas maisemakohde, ja se on ehdolla valtakunnalliseksi maisema-alueeksi. Pyhätunturin maisema-alue käsittää koko tunturijonon sekä lisäksi Pyhäjärven sekä sen takana nousevan Soutaja-tunturin ja Pyhäjärven kylän. Suunnittelualue sijoittuu Pyhän hiihtokeskukseen Pyhätuntureiden itäisimmän osan, Kultakeron, itärinteelle, joka on matkailupalveluiden ja rakentamisen ydinaluetta. Maisema-alueeseen sisältyy sekä luontoalueita että rakennettuja alueita. Pyhätunturin itäosa on maakuntakaavassa, yleiskaavassa ja voimassa olevissa asemakaavoissa kansainvälisen, tehokkaasti rakennetun, ympärivuotisen matkailukeskuksen alueella. Kaavamuutosalue on tämän matkailukeskusalueen ydinalueella. Tavoitteena on toteuttaa matkailukeskuksen keskusalue tiiviinä ja toiminnoiltaan sekoitettuna, jolloin palvelut ovat kävelyetäisyydellä valtaosasta majoittujia ja alueen sisäisen autoliikenteen tarve vähenee. Tehokas rakentaminen olemassa olevan infran äärelle on kunnallistekniikan toteutuksen ja kustannusten kannalta järkevää ja luontoa säästävää. Toimintojen keskittäminen mahdollistaa laajojen ja yhtenäisten luontoalueiden säilyttämisen matkailukeskuksen välittömässä ympäristössä matkailupalveluita käyttävien helposti koettavana. 30

31 Suunnittelualue on toistaiseksi ollut rakentamatonta, joten rakentaminen muuttaa alueen luonnetta merkittävästi etenkin lähialueelta Kultakeronkadulta nähtynä. Muutos voimassa olevaan asemakaavaan nähden ei ole merkittävä, sillä nykyisessä kaavassa alue on varattu vastaavan tyyppiselle rakentamiselle. Lähialueelta katsottuna rakentamisen vaikutus riippuu merkittävästi rakennusratkaisun arkkitehtuurista ja sen yksityiskohdista, johon kaavalla voidaan vaikuttaa vain rajallisesti. Kaavamääräyksissä on annettu materiaaleihin, väritykseen, kattomuotoihin jne. liittyviä sitovia määräyksiä, joilla pyritään varmistamaan lopputuloksen kannalta oleellisten reunaehtojen toteutuminen. Kaukomaisemassa oleellisin tekijä maisemavaikutusten kannalta on rakennusten korkeus ja väritys. Kaava-alue sijoittuu selvästi puurajan alapuolelle kaltevalle rinnealueelle. Uusien rakennusten korkein räystäskorkeus jää selvästi hotellitasanteen koron (noin m) alapuolelle. Pyhäntieltä katsottaessa uudet rakennusmassat näkyvät vain rajoitetusti ja vain muutamasta kohdasta Kultakeronkadun ja Pyhäntien liittymän tuntumasta, sillä tieltä ei ole puustosta ja muista näkemäesteistä johtuen suoraa näkymäyhteyttä alueeseen. Näkyvyyttä risteysalueen ja kaupallisen keskuksen suuntaan voidaan myös pitää toivottavana alueen luonteen mukaisen ilmeen esille tuomisen ja orientoitavuuden kannalta. Kaavan mahdollistamia rakentamiskorkeuksia nykytilanteeseen nähden on havainnollistettu luonnospoikkileikkauksissa (kuvat 18 & 19). 31

32 Kultakeronkadun asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Kuvat 18 & 19. Luonnospoikkileikkaukset a1-a2 ja b1-b2. 32

33 Rakentamisen maisemavaikutusten arviointia varten on Pyhätunturin alueesta laadittu 3Dmallinnus käyttäen alueen numeerista pohjakarttaa (maasto) ja satelliittikuvia (peitteisyys). Näkyvyyttä sekä rakennusten ja maiseman suhdetta on havainnollistettu paikalta otetuin valokuvin ja 3D-mallista tuotettujen näkymäkuvien avulla (kuva 20). Näkymäkuvissa uusi rakennusmassa on esitetty punaisella havainnollisuuden vuoksi. Rakennusmassa on viitteellinen. Kuvien perusteella voidaan todeta uuden rakennusmassan näkyvän parhaiten Pyhäntien ja Kultakeronkadun risteysalueelle. Kauempaa sekä etelästä että pohjoisesta Pyhäntietä kohti Kultakeronkatua tultaessa rakennusmassa ei näy tiheästä puustosta johtuen. Myös ylhäältä hotelliaukiolta kohti Pyhäntietä katsottaessa puusto peittää rakennusmassan, sen sijaan laskettelurinteiltä katsottaessa rakennusmassa näkyy. Kauempaa katsottaessa rakennusten puiden latvojen yläpuolelle ulottuvat rakennusosat näkyvät etenkin Vitsa-aavan puustottomalle suoalueelle. Kuva 20. Kuvaan on merkitty paikan päältä otettujen valokuvien sekä 3D-mallista otettujen näkymäkuvien ottopaikat. 33

34 Kuvapari 1.1 & 1.2. Etelästä tultaessa puusto peittää rakennusmassan. Kerontieltä rakennusmassa hieman pilkahtaa. 34

35 Kuvapari 2.1 & 2.2. Pyhäntietä kaupan kohdalle saavuttaessa rakennusmassa näkyy liikekeskuksen rakennusten takana. 35

36 Kuvapari 3.1 & 3.2. Sädetien päädystä katsottaessa rakennusmassa erottuu nykyisen hotellin alapuolella vasemmalla. 36

37 Kuvapari 4.1 & 4.2. Pyhäntien ja Kultakeronkadun risteyksestä katsottaessa rakennusmassa näkyy tunturia vasten ja jatkaa kaupallisten palvelujen muodostamaa rakennusaluetta. 37

38 Kuvapari 5.1 & 5.2. Kultakeronkadun alapäässä rakennusmassa erottuu puiden takaa tunturia vasten. 38

39 Kuvapari 6.1 & 6.2. Luontokeskuksen avoimen pysäköintialueen kohdalta rakennusmassa erottuu Pyhäntielle. Pohjoisemmas Pyhäntietä mentäessä rakennusmassa ei näy tienvarren puuston takaa. 39

40 Kuvapari 7.1 & 7.2. Kaumpaa Vitsa-aavalta katsottaessa uusi hoteli näkyy liikekeskuksen yläpuolella ja nykyisen hotelliaukion alapuolella. Rakennus sijoittuu puurajan alapuolelle. 40

41 Kultakeronkadun asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Kuvapari 8.1 & 8.2. Vitsa-aavan hiihtoladulta katsottuna rakennusmassa erottuu puiden latvojen takaa. Kaukomaisemassa erottuvat selvästi tunturin yläosalla sijaitsevat laskettelurinteet ja niiden rakenteet. Uusi hotelli sijoittuu kokonaisuudessaan puurajan alapuolelle ja sulautuu tummalla värityksellä taustaan. 41

42 Kuvapari 9.1 & 9.2. Pyhäntien itäpuoliselle hiihtoladulle rakennusmassan korkeimmat osat pilkottavat puiden takaa. Pohjoisesta Pyhäntietä tultaessa rakennusmassa peittyy puuston taa. 42

43 Kuvapari 10.1 & Vitsa-aavan suoalueen pohjoisosasta katsottuna uusi hotelli on selvästi sivussa tunturin profiilista ja peittyy suoalueen reunapuuston taakse. 43

44 Kultakeronkadun asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Kuvapari 11.1 & Hotelliaukiolta hotellin kulmalta alaspäin katsottaessa puut peittävät rakennusmassan, mutta laskettelurinteiltä katsottaessa massa näkyy. 44

45 Kultakeronkadun asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Rakentamisen vaikutuksia kaukomaisemaan on arvioitu käymällä paikan päällä kuvaamassa tunturia usealta eri suunnalta noin 0,7-1,8 kilometrin etäisyydeltä (kuva 21). Valokuvien ottopaikat on valikoitu kohdista, joista Kultakeron huippu kaukomaisemassa näkyy. Kaukomaisemassa tunturin rakennettu alaosa peittyy puuston taakse. Parhaiten kaukomaisemassa erottuu tunturin puuton yläosa ja sen laskettelurinteet. Koska kaikki alueen rakennukset sijaitsevat puurajan alapuolella, ne eivät näy kaukomaisemassa. Yksittäiset rakennukset tältä etäisyydeltä katsottaessa olisivat joka tapauksessa maiseman kokoon nähden suhteellisesti niin pieniä, että niiden vaikutus maisemassa olisi erittäin vähäinen. Kuva 21. Maisemakuvien kuvauspaikat ja niiden numerot merkittynä maastokartalle. Maisemakuva 1. 45

46 Maisemakuvat Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen, talouteen ja sosiaaliset vaikutukset Kaavalla on lähinnä alueen matkailun kehittämiseen liittyviä vaikutuksia kaavamuutosalueen sijaitessa matkailukeskuksen ydinalueen keskeisellä paikalla. Kaavamuutoksella pyritään lisäämään alueen majoituskapasiteettiä, joka puolestaan antaa mahdollisuuden kehittää alueen palveluja asiakaspohjan kasvaessa. Alueen rakentaminen tiivistää ja yhtenäistää alueen yhdyskuntarakennetta. Alueen rakentuminen edistää alueen kehittämisessä kävelypainotteiseksi. Kaavalla on suoria positiivisia vaikutuksia matkailukeskuksen talouteen sekä välillisesti myös kunnan talouteen mm. rakennusoikeuden luovutuksesta saatavien maksujen, liittymämaksujen, työpaikkojen ja verotulojen kautta. Kaava lisää alueen majoituskapasiteettiä, joka tuo lisää matkailijoita alueelle, joka vuorostaan luo lisää kysyntää ja liikevaihtoa alueen palvelutarjontaan. Alueen palvelujen kehittyessä alueelle tarvitaan lisää työvoimaa, joka tuo seudulle myös pysyviä asukkaita. Alueen rakentaminen tukeutuu olemassa olevaan kunnallistekniseen verkostoon ja katuverkostoon, jolloin näiden osalta ei kunnalle aiheudu merkittäviä kustannuksia. Rakentamisen aikaisia taloudellisia vaikutuksia voidaan arvioida talonrakennuksen yksikkökustannusten avulla. Rakennuskustannusten ollessa keskimäärin /m 2, on koko kem 2 rakennusoikeuden rakennuskustannus luokkaa 45M jakautuen toteutustavasta riippuen usealle vuodelle. Autopaikkojen osalta rakenteellisen autopaikan kustannus on luokkaa /ap. Tällöin noin 200 ap:n kokonaiskustannus on luokkaa 8M. Kustannuksista pääosa on työpalkkoja ja materiaalikuluja, jotka tuloutuvat hankinta- ja alihankintaketjussa seutukuntaan laajalti. Jos rakentamisen miestyövuoden tuottona pidetään noin 60 m 2 (VTT, Rakentamisen työllisyysvaikutukset, 1998) on hankkeen työllistävä vaikutus rakentamisaikana noin 300 miestyövuotta. 46

47 Alue on osa luonteeltaan kansainvälisen matkailukeskuksen ydinaluetta, jossa keskeisenä sosiaalisten olojen viitekehyksenä on vapaa-ajan vietto, virkistys, ulkoilu, urheilu, luontoelämykset ja näihin liittyvät palvelut. Kaavalla pyritään alueen matkailullisen toimivuuden parantamiseen ja tehostamiseen, millä on toteutuessaan alueen elinkeinoelämää aktivoiva vaikutus joka ulottuu välillisesti myös matkailukeskuksen lähialueille. Kaava ei merkittävästi muuta alueen nykyisiä sosiaalisia oloja, mutta toteutuessaan parantaa matkailukeskuksen oheispalveluita tuottavien tukialueiden toimintaedellytyksiä ja turvaa matkailukeskuksen kaupallisten palveluiden säilymisen ja kehittämisen. 5.5 Suhde yleiskaavaan Suunnittelualue sijoittuu osayleiskaavan matkailupalvelujen alueelle (RM-2), joka varataan pääasiassa matkailutoiminnan käyttöön. Alueelle saa rakentaa hotelli- ja majoitustiloja. Rakennusten sijoittelussa ja korkeudessa on huomioitava alueen sisäiset luonto- ja maisemaarvot. Asemakaava toteuttaa näitä yleiskaavan merkintöjä. Rakentamisen vaikutusta alueen luonto- ja maisema-arvoihin on arvioitu kohdassa Vaikutukset luontoon, luonnonympäristöön ja maisemakuvaan. 5.6 Ympäristön häiriötekijät Kaava-alueen ympäristössä ei ole siihen kohdistuvia häiriötekijöitä. Kultakeronkadun liikenne tulee ottaa rakennussuunnittelussa huomioon mm. julkisivun ja ikkunoiden ääneneristyksessä. Ajoneuvoliikenne kaava-alueen läpi tulee huomioida myös kulkuväylien ja -alueiden suunnittelussa turvallisiksi. 47

48 5.7 Kaavamerkinnät ja -määräykset Kultakeronkadun asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Kuva 22. Asemakaavakartta. 48

49 Kuva 23. Asemakaavamerkinnät. 49

50 Kuva 24. Asemakaavamääräykset. 5.8 Nimistö Alueelle ei tule uusia teitä tai paikannimiä. 50