Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) Kaupunkisuunnittelulautakunta Akp/

Transkriptio

1 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) 453 Konalan Ristipellontie 11 asemakaavan muutosehdotus (nro 12171) HEL T Ksv 0740_22, Ristipellontie 11, karttaruutu F6/R3 Päätös päätti lähettää päivätyn 32. kaupunginosan (Konala) korttelin tontin 10 sekä katualueen asemakaavan muutosehdotuksen nro kaupunginhallitukselle puoltaen sen hyväksymistä antaa vuorovaikutusraportin mukaiset vastineet esitettyihin mielipiteisiin. Samalla lautakunta päätti esittää kaupunginhallitukselle, että asemakaavan muutosehdotus asetetaan nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 :n mukaisesti. Lisäksi lautakunta päätti kehottaa kaupunkisuunnitteluvirastoa perimään hakijalta Kustannukset-liitteen mukaiset asemakaavan laatimis- ja käsittelykustannukset asemakaavan hyväksymisen jälkeen. Päätösjakelu: kaupunginhallitus hallintokeskus/kaj:n rooteli/rämö laskutus, hallintokeskus/maunula laskutus, kaupunkisuunnitteluvirasto/koski Esittelijä Lisätiedot asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Siv Nordström, arkkitehti, puhelin: siv.nordstrom(a)hel.fi Pirjo Koivunen, liikenneinsinööri, liikennesuunnittelu, puhelin: pirjo.koivunen(a)hel.fi Kaarina Laakso, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: kaarina.laakso(a)hel.fi Peik Salonen, insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: peik.salonen(a)hel.fi

2 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) Liitteet Otteet 1 Sijaintikartta 2 Ilmakuva 3 Asemakaavan muutosehdotuksen nro kartta, päivätty 4 Asemakaavan muutosehdotuksen nro selostus, päivätty 5 Havainnekuva, 6 Vuorovaikutusraportti 7 Mielipidekirjeet 8 Mielipidekirjeen lähettäneet -luettelo 9 Kustannukset 10 Konalan Ristipellontie 11 asemakaavan muutosehdotus - osa päätöshistoriaa 11 Asemakaavan muutosehdotuksen nro selostus, päivätty, päivitetty Kslk:n päätöksen mukaisesti Ote Hakija Ne mielipiteensä esittäneet, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa Otteen liitteet Esitysteksti Muutoksenhakukielto, valmistelu Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Liite 6 Liite 9 Esitysteksti Muutoksenhakukielto, valmistelu Liite 6 Päätösehdotus päättänee lähettää päivätyn 32. kaupunginosan (Konala) korttelin tontin 10 sekä katualueen asemakaavan muutosehdotuksen nro kaupunginhallitukselle puoltaen sen hyväksymistä antaa vuorovaikutusraportin mukaiset vastineet esitettyihin mielipiteisiin. Samalla lautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että asemakaavan muutosehdotus asetetaan nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 :n mukaisesti. Lisäksi lautakunta päättänee kehottaa kaupunkisuunnitteluvirastoa perimään hakijalta Kustannukset-liitteen mukaiset asemakaavan laatimis- ja käsittelykustannukset asemakaavan hyväksymisen jälkeen.

3 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) Päätösjakelu: kaupunginhallitus hallintokeskus/kaj:n rooteli/rämö laskutus, hallintokeskus/maunula laskutus, kaupunkisuunnitteluvirasto/koski Tiivistelmä Asemakaavan muutoksessa nykyinen teollisuustontti (T) muutetaan toimitilatontiksi (KTY) siten, että tontille on mahdollista rakentaa kaksikerroksinen drive-in pikaruokaravintola sekä miehittämätön polttoaineen jakeluasema. Lisäksi tontille jää rakennusoikeutta korkeampaa toimitilarakentamista varten. Tontin nykyinen rakennusoikeus (2 754 k-m2) säilyy. Esittelijä Alueen sijainti Tontti sijaitsee Konalan yritysalueella Vihdintien ja Ristipellontien risteyksen kohdalla. Lähtökohdat Kaavoitustilanne Maanomistus Alueen yleiskuvaus Helsingin yleiskaava 2002:ssa alue on kerrostalovaltaista aluetta (asuminen/toimitilat). Aluetta koskee lisämerkintä, toimitilavaltaisena kehitettävä alue. Alueella on voimassa asemakaava vuodelta Kaavan mukaan tontti on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta (T). Tontin rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä on k-m2, mikä vastaa tehokkuuslukua e = 1,04. Rakennusten enimmäiskorkeus on 11 metriä. Rakennuksiin saa sijoittaa toimistotiloja enintään 25 % rakennetusta kerrosalasta. Vihdintien ja Ristipellontien reunaan on merkitty istutettavaksi pensas- ja puurivit. Tontti on yksityisomistuksessa. Tontti 32036/10 (Ristipellontie 11) sijaitsee Konalassa Vihdintien ja Ristipellontien risteyksessä. Nykyisellä teollisuustontilla on 1 2 -

4 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) Asemakaavan muutoksen sisältö Liikenne kerroksinen huonokuntoinen teollisuus- ja varastorakennus. Naapuritonteilla on kauppakeskus Ristikko ja Lidlin elintarvikemyymälä. Tontti rajautuu pohjoisessa rakentamattomaan sorapintaiseen teollisuustonttiin, jota käytetään varastointiin. Lähimmät asuinkerrostalot ovat uudessa nk. Wallinmaan korttelissa, joka sijaitsee kauppakeskus Ristikon eteläpuolella vähimmillään n. 110 metrin etäisyydellä kaavamuutosalueesta. Kaava-alue on yhdyskuntateknisen huollon verkoston piirissä. Alueen maaperä on savea, jossa savikerroksen arvioitu paksuus tiiviin kerroksen yläpuolella on noin neljä metriä. Vihdintien moottoriajoneuvoliikenne aiheuttaa kaava-alueelle melua ja heikentää ilmanlaatua. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa tontin kehittäminen tehokkaan työpaikkatoiminnan käyttöön. Asemakaavan muutoksella halutaan edesauttaa uudisrakentamista ja palvelujen lisäämistä Konalan kauppakeskittymän hyvin näkyvällä paikalla. Asemakaavan muutosehdotuksessa nykyinen teollisuus- ja varastorakennusten tontti (T) muutetaan toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY). Tontin nykyinen rakennusoikeus (2 754 k-m2 ) säilyy. Tämä vastaa tonttitehokkuutta e = 1,04. Tontilla saa rakennukseen sijoittaa toimisto- sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja, kahvila- ja ravintolapalveluja, julkisia palvelutiloja, studio- ja näyttelytiloja sekä liikunta- ja vapaa-ajan toimintaa palvelevia tiloja. Maantasokerrokseen saa sijoittaa kerrosalaan laskettavaa myymälätilaa enintään 500 k-m2. Uudisrakennuksen enimmäiskerrosluvuksi on merkitty kuusi. Ajoyhteys on Ristipellontieltä. Tontille on suunnitelma kaksikerroksista ravintolarakennusta varten, jolloin rakennusoikeudesta jää yli puolet käyttämättä. Tontin loppuosa käytettäisiin polttoaineen jakeluasemaa ja maantasopysäköintiä varten. Asemakaavan mahdollistama toimitilarakennusoikeus joudutaan myöhemmin rakentamaan kerroksiin, jolloin myös pysäköinnin joutuu ratkaisemaan maanalaisena. Tontti sijoittuu Vihdintien ja Ristipellontien väliselle alueelle. Vihdintie on pääkatu, jonka liikennemäärä tässä kohdassa on ajoneuvoa vuorokaudessa. Vihdintien ja Ristipellontien liittymä toimii valoohjattuna. Liittyminen tontille sallitaan ainoastaan Ristipellontien puolelta.

5 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) Yhdyskuntatekninen huolto Alueella on tarvittava teknisen huollon verkosto. Mikäli kiinteistö halutaan liittää kaukolämpöverkostoon, tulee Ristipellontiellä olemassa olevaa kaukolämpöverkostoa jatkaa noin 50 metriä. Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Ympäristöhäiriöt Asemakaavamuutoksen vaikutukset Toteutus Olemassa olevan tiedon mukaan alueen maaperä on savea. Rakennukset perustetaan tukipaaluin kantavan kerroksen varaan tai vaihtoehtoisesti massan vaihdon avulla. Maaperää pilaavaa toimintaa ei tontilta ole tiedossa. Rakennusten purkuvaiheessa maaperän laatua on syytä tarkkailla mahdollisen aiemman öljylämmityksen tai muun syyn aiheuttamien piilevien vahinkojen varalta. Mahdolliset maaperävahinkoepäilyt on ilmoitettava Helsingin kaupungin ympäristökeskukselle. Kaavamääräyksen mukaan maaperän pilaantumista koskeva tutkimustarve on selvitettävä ennen maanrakentamiseen johtavan rakennus- tai toimenpideluvan myöntämistä. Toimitilatontin itäpuolella kulkee vilkkaasti liikennöity Vihdintie, jonka liikenne aiheuttaa melua ja heikentää alueen ilmanlaatua. Tämän johdosta kaavassa on määräys, jonka mukaan Vihdintien puoleisten julkisivujen, ulkoseinien, ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan tulee olla vähintään 32 db. Rakennukset tulee varustaa koneellisella tulo- ja poistoilmanvaihdolla, jonka tuloilman ottokohtaa ei saa järjestää Vihdintien puoleiselta julkisivulta. Kaavan toteuttaminen monipuolistaa alueen palvelutarjontaa. Uudisrakentamisen myötä Vihdintien ja Ristipellontien risteyksen katuympäristö eheytyy ja siistiytyy Konalan lähipalvelukeskuksen sisääntulon kohdalla. Asemakaavan toteuttaminen vahvistaa olemassa olevan teknisen huollon verkoston käyttöä. Tontin uusi toiminta tuo lisää liikennettä ympäröivään katuverkkoon noin ajoneuvoa vuorokaudessa. Asemakaavan toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia.

6 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) Suunnittelun vaiheet ja vuorovaikutus Viranomaisyhteistyö Esitetyt mielipiteet Alueen toteuttaminen edellyttää yksityisen kiinteistön haltijan toimenpiteitä. Hankkeen toteutukselle ei ole esitetty aikataulua. Kaavoitustyö on tullut vireille Kiinteistö Oy Burger-Talot:n hakemuksesta (saapunut ). Hakijalla on kiinteistökaupan esisopimus tontin yksityisen omistajan kanssa. Kaavaehdotus on valmisteltu hakijan esittämän viitesuunnitelman pohjalta. Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä asemakaavan muutosluonnos (päivätty ). Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä kaupungin ilmoitustaululla (Pohjoisesplanadi 11-13), kaupunkisuunnitteluvirastossa sekä Pitäjänmäen kirjastossa ja viraston internetsivuilla. Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä kiinteistöviraston tonttiosaston, rakennusviraston, rakennusvalvontaviraston, ympäristökeskuksen, pelastuslaitoksen, Helen Sähköverkko Oy:n, Helsingin Energia - liikelaitoksen sekä Helsingin seudun ympäristöpalvelut/vesihuolto - kuntayhtymän kanssa. Ympäristökeskus on päivätyssä kannanotossaan todennut, että kaavaluonnoksen mukaan tontille saa sijoittaa asuinhuoneistoja kiinteistön hoidon kannalta välttämätöntä henkilökuntaa varten. Vihdintien välittömän läheisyyden ja sen liikenteen aiheuttamien meluja ilmanlaatuhaittojen vuoksi tontti ei sovellu asuinkäyttöön, joten määräyksestä tulee luopua. Ympäristökeskuksen kannanoton perusteella asuinhuoneistojen sijoittamisen mahdollistava määräys on poistettu asemakaavan muutosehdotuksesta. Ympäristökeskuksen sekä muiden viranomaisten kannanotot ovat liitteenä. Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on asemakaavaosastolle saapunut kirjeitse kaksi mielipidettä, joista toisessa kannatettiin sinänsä kaavahanketta, mutta toivottiin uudisrakennuksen sijoittelussa sen

7 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) Tilastotiedot takana olevan kauppakeskuksen näkyvyyden huomioimista Vihdintielle. Toisessa mielipiteessä vastustettiin kaavaluonnoksen mahdollistamaa polttoaineen jakeluasemaa vetoamalla mm. hankkeen terveys- ja hajuhaittoihin, tulipalovaaraan sekä palvelun tarpeettomuuteen alueella. Saapuneet mielipidekirjeet (2 kpl) ovat liitteenä. Mielipiteet eivät ole antaneet aihetta kaavaehdotuksen muutoksiin. Vihdintien suuntaisena sijoitettu uudisrakennus suojaa takana olevaa aluetta melulta, eikä tätä hyötyä haluta estää rajoittamalla rakennuksen sijoitusmahdollisuuksia tontilla. Lisäksi rakennusten sijoittaminen Vihdintien pitkittäissuuntaan on yleisimmin käytetty sijoitteluperiaate tällä tieosuudella. Hankkeen terveys- tai hajuhaitat alueella eivät ole merkittäviä, koska suunniteltu jakeluasema sijaitsee noin 110 metriä lähimmästä asuinrakennuksesta. Hankkeessa noudatetaan jakeluasemista annettuja turvallisuusetäisyysvaatimuksia. Ristipellontie 11 tontti on vuonna 2012 hyväksytyssä Helsingin jakeluasemaselvityksessä esitetty tonttivarauksena uutta jakeluasemaa varten. Paikka soveltuu hyvin, koska se täydentää Vihdintien varren jakeluasemaketjua. Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään tiivistelmät mielipiteistä ja viranomaisten kannanotoista sekä niiden vastineet laajemmin. Voimassa oleva asemakaava Käyttötarkoitus Pinta-ala Kerrosala m2 k-m2 Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (T) Katualue 568 Yhteensä Asemakaavan muutosehdotus Käyttötarkoitus Pinta-ala Kerrosala m2 k-m2 Toimitilarakennusten korttelialue

8 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) (KTY) Katualue 568 Yhteensä Jatkotoimenpiteet Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta. Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää ehdotuksesta Helsingin Energia - liikelaitoksen ja Helsingin Sähköverkko Oy:n, HSY:n vesihuollon, kiinteistölautakunnan/kiinteistöviraston, yleisten töiden lautakunnan/rakennusviraston, rakennuslautakunnan/rakennusvalvontaviraston, ympäristölautakunnan/ympäristökeskuksen ja Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunnot sekä muut mahdollisesti tarvittavat lausunnot. Kiinteistövirasto käynnistänee yksityisten maanomistajien kanssa kaupunginhallituksen edellyttämät maapoliittiset neuvottelut. Asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto. Esittelijä Lisätiedot asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Siv Nordström, arkkitehti, puhelin: siv.nordstrom(a)hel.fi Pirjo Koivunen, liikenneinsinööri, liikennesuunnittelu, puhelin: pirjo.koivunen(a)hel.fi Kaarina Laakso, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: kaarina.laakso(a)hel.fi Peik Salonen, insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: peik.salonen(a)hel.fi Liitteet 1 Sijaintikartta 2 Ilmakuva 3 Asemakaavan muutosehdotuksen nro kartta, päivätty 4 Asemakaavan muutosehdotuksen nro selostus, päivätty 5 Havainnekuva, 6 Vuorovaikutusraportti 7 Mielipidekirjeet 8 Mielipidekirjeen lähettäneet -luettelo 9 Kustannukset

9 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) Otteet 10 Konalan Ristipellontie 11 asemakaavan muutosehdotus - osa päätöshistoriaa Ote Hakija Ne mielipiteensä esittäneet, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa Otteen liitteet Esitysteksti Muutoksenhakukielto, valmistelu Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Liite 6 Liite 9 Esitysteksti Muutoksenhakukielto, valmistelu Liite 6 Päätöshistoria Kiinteistövirasto Tonttiosasto HEL T Kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa, että kaavaluonnosalue on yksityisomistuksessa. Asemakaavaluonnos mahdollistaa teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueen muuttamisen toimitilarakennusten korttelialueeksi rakennusoikeuden pysyessä ennallaan. Tonttiosastolla ei ole huomauttamista asemakaavaluonnokseen. Kaavaluonnoksen mukainen muutos korottaisi toimitilatonttien arvoa merkittävästi, joten kaupunginhallituksen tekemän maapoliittisen päätöksen mukaiset neuvottelut tulee käydä maanomistajan kanssa. Kaavamuutoksen käsittelyä ei tulisi jatkaa ennen kuin maanomistajan kanssa on tehty sopimus. Lisätiedot Henna Vennonen, tonttiasiamies, puhelin: henna.vennonen(a)hel.fi Rakennusvirasto HEL T Kaupunkisuunnitteluvirasto on pyytänyt rakennusviraston mielipidettä Konalan Ristipellontie 11 asemakaavan muutosluonnoksesta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta mennessä.

10 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 35/ (10) Asemakaavan muutosalue sijaitsee 32. kaupunginosassa (Konala) Vihdintien ja Ristipellontien risteyksessä. Asemakaavan muutosluonnos koskee korttelin tonttia 10. Asemakaavan muutoksessa nykyinen teollisuus ja varastorakennusten tontti (T) muutetaan toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY). Tontille on suunnitteilla drive-in pikaruokaravintola ja miehittämätön polttoaineen jakeluasema. Tontin nykyinen rakennusoikeus säilyy. Asemakaavan muutoshankkeessa rakennusviraston yhdyshenkilöinä toimivat lisätiedonantajat. Rakennusvirastolla ei ole huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta eikä asemakaavan muutosluonnoksesta. Lisätiedot Jere Saarikko, aluesuunnittelija, puhelin: jere.saarikko(a)hel.fi Marko Jylhänlehto, suunnitteluinsinööri, puhelin: marko.jylhanlehto(a)hel.fi