Rakennejärjestelmän toteutustavan valinta v rakentajan arkeen ja t kustannuksiin. Mikä rakennusmateriaali,

Transkriptio

1 Teksti: Jouko Lommi Kuvat: Risto Paavola Mikä rakennusmateriaali, paljonko osaan ja ehdin itse tehdä, kuinka valmis pakettitoimituksen pitäisi olla, millainen urakkamuoto olisi sopiva? Oman talon toteutustavat vaihtelevat paljon enemmän kuin toteutustavat rakentamisessa yleensä. Vaihtoehtoja on miltei rajattomasti laajasta hartiapankkirakentamisesta aina täydelliseen avaimet käteen toimitukseen. Oman työpanoksen määrä, työntekijöiden palkkaaminen ja erilaiset urakkasopimukset vaihtelevat miltei jokaisessa hankkeessa. Toteutustapaa valittaessa kriteereinä ovat yleensä käytettävissä oleva aika sekä taloudelliset resurssit ja omat taidot hankkeen hoitamiseen. Sopivaa oman työn osuutta kannattaa aina pyrkiä arvioimaan huolella. Tämä onkin vaikeaa ilman aiempaa kokemusta, ja usein ensikertalaiset arvioivat oman työpanoksensa melko rajusti suuremmaksi kuin se todellisuudessa tulee olemaan. Yksi tärkeä pohdinnan aihe on talopaketin hankinta, jonka avulla merkittävä osa työmaalla tehtävästä työstä voidaan siirtää talotehtaalle. Samalla hankinnalla ja kilpailuttamisella saadaan monenlaista toimitukseen kuuluvaa materiaalia ja tuotteita. Yksi suuri kertaostos tuo työmaalle ajallaan paljon materiaalia, jonka määrän ja laadun sekä hinnan selvittelyyn menisi paljon aikaa. Moni oman talon rakennuttaja on myös joutunut ilman etukäteissuunnittelua hartiapankkirakentajaksi. Usein tilanne 6 Rakennejärjestelmän toteutustavan valinta v rakentajan arkeen ja t kustannuksiin lähtee kehittymään, kun alun perin suunnitelmissa olleelle avaimet käteen hankkeelle muodostuisi liian korkea hinta. Kustannuksia lähdetään pienentämään kilpailuttamalla työtä pienempinä kokonaisuuksina. Tällöin hartiapankin puolelle siirtyy satoja tunteja työtekijöiden ja urakoitsijoiden etsimiseen ja palkkaamiseen sekä rakennuttamiseen yleensä kuluvaa aikaa. Näiden pieniksi pilkottujen urakkaosuuksien rajapinnoille jää helposti kalliiksi muodostuvia lisätöitä, jotka rakennuttaja päättää usein tehdä omin voimin. Talopaketti vai paikalla rakennettu? Tämä päätös vaikuttaa monien asioiden hoitoon jatkossa. Talopaketin suosio on ollut jatkuvassa kasvusuunnassa, tilastojen mukaan osuus aloitetuista omakotitaloista on ollut viime vuosina yli 60 %:n luokkaa. Nopeampana ja rakennuttajalle helpompana ratkaisuna suuntaus pysynee samana jatkossakin. Talopaketin toimitussisältö voi olla pelkkä tarviketoimitus, valmiiksi rakennettu avaimet käteen paketti tai kaikkea siltä väliltä. On arvioitu että keskimääräisen talopakettitoimituksen hinta kattaa % koko hankkeen kustannuksista. vk205btaitto_ppt.indd 6 6/30/05 7:34:06 AM

2 Kaikki lasermittauksen välineet Mitä tahansa teetkin, vain laadukkailla lasermittalaitteilla onnistut. Kaiken tarvittavan saat yhdestä osoitteesta! n ja vaikuttavat talon Tavallinen talopakettityyppi on puurakenteinen suurelementtitalo. Puutaloja saa myös pienelementteinä tai Pre-Cut menetelmällä tehtynä, missä tehtaalla esivalmistetut ja määrämittaiset puuosat kootaan työmaalla talon rungoksi. Tilaelementtiratkaisut ovat tuotannollisista syistä pitkälti tyyppitaloja, joiden hintakilpailukyky on usein hyvä, työmaavaihe lyhyt ja rakentajaperheeltä vaadittu työmäärä pieni. Pakettiratkaisun valinnalla on vaikutusta myös suunnittelun järjestämiseen ja tulevien työsuoritusten urakkamuodon valintaan. Talotehtaan pakettiin voi kuulua suunnittelua, esim. arkkitehti-, rakenne-, sähkö- ja LVI-suunnittelut. Perustusten ja kellarin osalta talotoimitukseen sisältyy yleensä mittapiirustus ja varsinaiset suunnitelmat joudutaan teettämään erikseen. Talopakettien suosioon vaikuttaneita tekijöitä Aloitettaessa suunnittelua talotehtaan valmiista talotyypistä säästetään aikaa projektin alussa. Talopaketti on talotehtaan tar- STANLEY Rautakauppiaaltasi. vk205btaitto_ppt.indd 7 6/30/05 7:34:09 AM

3 jouksessa yksilöity toimituskokonaisuus, jolloin saadaan runko paikalle pystytettynä, suunnitelmia ja paljon materiaalia ennalta sovittuun hintaan yhdellä sopimuksella. Elementtejä käytettäessä rungon pystytys tapahtuu nopeasti. Talon runko saadaan vesikattoon muutamassa päivässä. Talotehtaan hoitaessa pystytyksen on vastuu työn onnistumisesta talotehtaalla. Runkotoimituksen lisäksi talotehtaan toimitukseen voi sisältyä rakennusmateriaaleja ja teknisiä järjestelmiä. Paketin toimittaja vastaa siitä, että materiaalia toimitetaan työmaalle oikea määrä. Paikalla rakentaen yksilöllinen talo Paikalla rakentamisen yksi tärkeä etu on asiakkaan omien toivomusten ja halutun arkkitehtuurin mukainen toteutus. Tämä ei aina onnistu talotehtaiden tehokkuushakuisessa toiminnassa ilman huomattavaakin kustannusvaikutusta. Myöskään monimuotoiset maasto-olosuhteet tontilla eivät välttämättä sovellu vakioelementeistä rakennettaville talopaketeille. Paikalla rakennettaessa päästään näkemään ja varmistamaan itse rakenteiden oikea toteutus vaikkakin usein työmaaolosuhteissa ollaan säiden armoilla. Rakentamiseen tarvittavan materiaalin ja työsuoritusten hankinnasta rakentajaperheen on sovittava täydessä laajuudessa. Materiaalien osuuden voi tietysti sisällyttää urakoihin, mutta hankintojen kilpailuttamisetu alkaakin jo sitten siirtyä urakoitsijalle. Hartiapankin kustannussäästöt on mahdollista tehokkaimmin hyödyntää juuri paikalla rakentamisessa. Tehtaalla esivalmistettu elementti tehdään palkattua työvoimaa käyttäen, jolloin elementtiä myytäessä myös työpalkan osalle lasketaan arvonlisävero. Paikalla rakentavan ns. hartiapankkirakentajan ei itse rakentaessaan tarvitse maksaa omasta työstä palkkaa, palkan sivukuluja eikä arvonlisäveroa. Kivitaloonkin voi laajan materiaalihankinnan tehdä yhdellä sopimuksella Kiviaineinen runko voidaan rakentaa paikalla tiilestä, harkoista tai betonista. Runko voidaan koota myös paikalle tuotavista betonielementeistä. Kivitalorakentamisen suosio on seitsemän vuoden aikana kaksinkertaistunut. Suomessa joka kahdeksas omakotitalo tehdään kivirakenteisena. Pääkaupunkiseudulla kivirakentaminen on vielä muuta maata yleisempää. Rakennuslupatilaston mukaan yli neljäsosa pääkaupunkiseudun omakotitaloista toteutetaan kivirakenteisina. LPM Erilaisista harkkomateriaaleista valmistettavia kivitaloja markkinoidaan pienrakentajille pakettitoimituksina. Tällöin iso määrä materiaalitoimituksia voidaan sopia yhdellä sopimuksella. Varsinainen rakennustyö joudutaan kuitenkin yleensä aina määrittämään ja sopimaan erikseen. vk205btaitto_ppt.indd 8 6/30/05 7:34:13 AM

4 Työurakoista sopiminen onkin kivitalorakentamisen laadun ja kustannusten osalta vaativa työvaihe. Kokonaisurakasta sopiminen pienentää huomattavasti sopimusten laadintatyötä ja tulevien työsuoritusten yhteensovittamista. Toisaalta kilpailuttamisetu siirtyy urakoitsijalle, mikä usein näkyy kalliimpana hintana. Talopakettitoimituksille ominaista yhden sopimuksen mallia voidaan hyödyntää betonielementtitaloissa. Elementtitehtailla on usein myös oma asennuspalvelu, jolloin vastuu elementeistä ja asennuksesta on sopimuksellisesti rakennuttajan ja toimittajan välinen. Elementtitoimitus asennuksineen on nopea ja usein edullinenkin kokonaisratkaisu muihin tavanomaisiin vaihtoehtoihin verrattuna. Toteutusmuodon valinnalla ratkaistaan oma työpanos Pientalohankkeen toteutusmuodon valitsee yleensä rakentava perhe, joka on myös hankkeen rakennuttaja. Valintavaiheessa rakentamisen hintatietoisuus ja omien resurssien oikea arviointi on ensiarvoisen tärkeää. Hyvän tiedon rakentamisen hinnoista ja eri vaiheisiin tarvittavista työmääristä saa pientalojen kustannuslaskentaan erikoistuneen ammattilaisen laatimasta rakennusosapohjaisesta kustannusarviosta. Keskikokoisen (huoneistoala n m 2 ) omakotitalon paikalla rakentamisen varsinaiseen työsuoritukseen kuluu ammattimiehiä käyttäen noin työtuntia. Lisäksi talossa on paljon luvanvaraisena erikoistyönä tehtävää työtä, kuten sähkö- ja vesijohtotyöt. Iso työmäärä tulee myös projektin hallinnasta ja johtamisesta. Urakoista sopimiseen, valvontaan ja työmaatoimintojen yhteensovittamiseen kuluu helposti n tuntia. Tämä on suuri työmäärä rakennuttajaperheelle tehtäväksi normaalin päivätyön ohessa. Jos rakennuttajan aika ja omat taidot eivät riitä, hän voi palkata konsultin, joka huolehtii työmaakokouksista, urakka-asioista ja yhteydenpidosta eri osapuoliin. Yhä useammat rakentajaperheet ovat palkanneet rakennusalan ammattilaisen valvomaan etujaan rakennusurakoiden kiemuroissa. Yleisin omakotitalon toteutusmuoto on kuitenkin omajohtoinen rakentaminen, jolloin rakennuttaja pyrkii itselleen sopivimmalla tavalla parhaaseen kokonaistaloudellisuuteen. Usein rakennuttaja hankkii itse kaikki työsuoritukset ja tekee sopimukset sekä hankkii pääosan materiaaleista. Aputöiden osuus rakennusteknisistä töistä on nykyisessä rakentamisessa vain noin 20% Omajohtoinen rakentaminen vie aikaa keskimäärin työtuntia. Hartiapankkirakentaminen vaatii rakennuttajalta jo työtuntia, joten oman työn osuuden arvioinnissa on oltava tarkkana. Oman työn ohessa tehokasta työskentelyaikaa rakennustyömaalle jää yllättävän vähän. Oman työpanoksen arvioiminen ilman kokemusta on hyvin vaikeaa. Lähes kaikki ensimmäistä taloaan rakentavat huomaavat työn edetessä, että työtunteja kuluukin paljon enemmän kuin alun perin oli laskettu. Urakkamuodon valinnassa oltava tarkkana Kokonaisvastuurakentaminen eli ns. avaimetkäteenurakka on rakennuttajalle helpoin, koska hanke voidaan hoitaa suunnitelmineen yhdellä sopimuksella. 9 vk205btaitto_ppt.indd 9 6/30/05 7:34:21 AM

5 Rakennuttajalla täytyy kuitenkin olla hyvä kustannustietoisuus, koska urakkakilpailua on vaikea järjestää. Myös tekniset järjestelmät, materiaalit ja varustetaso tulee olla tarkasti määritelty, jottei myöhemmin synny erimielisyyttä toimituksen sisällöstä. Suositeltavaa olisi sopia rakentamisesta lopullisesti vasta yksityiskohtaisten suunnitelmien valmistuttua. Kokonaisurakassa rakennuttaja tekee erikseen suunnittelusopimukset sekä yhden urakkasopimuksen ns. pääurakoitsijan kanssa. Suunnitelmat täytyy olla kaikilta osin valmiina ennen urakkakilpailua. Pääurakoitsijana toimiva rakennusurakoitsija teettää LVIS-työt omana alihankintanaan sekä vastaa myös työmaan johtamisesta. Tässäkin tapauksessa rakennuttajan kannattaa varmistaa työmaan valvonta sopimalla valvonnasta urakoitsijasta riippumattoman ammattilaisen kanssa. Mikäli kokonaisurakalla ei saavuteta oikeaa hintatasoa, voidaan työsuoritus jakaa sopiviin osiin ja kilpailuttaa uudelleen valmiiden suunnitelmien avulla. Urakkarajat ja urakkaehdot laaditaan tässä vaiheessa uudelleen. Jaetussa urakassa rakennusurakoitsija toimii pääurakoitsijana ja sivu-urakat on alistettu pääurakkaan, jolloin vastuu urakoiden yhteensopivuudesta ja ajoituksesta on suurelta osin urakoitsijoilla. Hintakilpailuetu säilyy kuitenkin pienrakentajalla. Urakkamuoto edellyttää täydellisiä suunnitelmia urakoiden kaikilta osin urakkakilpailuvaiheessa. Osaurakassa rakennustyö on pilkottu edellistä pienempiin osiin, joista jokaisesta rakennuttaja sopii suoraan kunkin osaurakoitsijan kanssa. Osaurakoista sopiminen edellyttää ammattitaitoa aikataulujen ja urakkarajojen yksiselitteisessä laadinnassa. Siksi rakennuttajan on syytä käyttää apunaan ammattitaitoista rakennuttajakonsulttia. Urakkamuotoon haetaan myös maksuperusteen kannalta parhaiten soveltuva malli, jolloin pohditaan seuraavia vaihtoehtoja: Kokonaishintaurakassa urakoitsija sitoutuu tekemään sovitun työn, josta rakennuttaja maksaa sovitun kokonaishinnan. Tämä malli soveltuu yleensä parhaiten kun työn laajuus ja suoritusyksiköt tunnetaan. Yksikköhintaurakassa urakoitsija sitoutuu tekemään sovitun työn ja rakennuttaja maksaa kultakin suoritusyksiköltä sovitun kiinteän hinnan. Tätä muotoa tulisi käyttää, jos suoritusyksiköiden määrää ei etukäteen tunneta. Esimerkkinä voisi olla osa maanrakennusurakkaa kuten suunnitelmista poikkeavat louhinta- ja täyttötyöt. Laskutyöurakassa urakoitsija sitoutuu tekemään sovitun rakennustyön ja rakennuttaja maksaa työstä muodostuvat kustannukset. Laskutyöurakkaa käytetään, kun suoritusyksiköitä ei ole määritelty. Tyypillinen esimerkki on korjaushankkeisiin liittyvät purkutyöt. Omajohtoinen rakentaminen Työsuoritukset voidaan teettää itse palkatuilla työntekijöillä, jolloin rakennuttaja huolehtii työntekijöiden palkanmaksun ja ennakonpidätyksen lisäksi kaikista työnantajan lakisääteisistä eläke-, sosiaaliturva- ja vakuutusmaksuista. Taloudellinen vastuu laadusta jää rakennuttajalle. Palkattua työvoimaa käytettäessä kannattaa työt ohjeistaa huolella. Rakennuttaja, suunnittelijat ja vastaava työnjohtaja sopivat parhaaksi katsomansa toimintamallin töiden ohjeistukseen. Toinen tapa on hankkia työsuoritukset pieninä osaurakoina, jolloin urakoiden sisältö, työtavat ja rajat on sovittava huolella. Heikot sopimukset johtavat usein heikkoon laatuun ja kohoaviin kustannuksiin. Omajohtoisessa rakentamisessa osallistutaan usein myös työmaan avustaviin töihin, kuten siivoukseen, varastojen ylläpitoon ja kuljetuksiin. Rakentaminen voi muodostua rankaksi projektiksi, varsinkin jos sitä hoidetaan oman päätoimen ohessa. Työmaalla täytyy käydä usein huolehtimassa, että työntekijöitä ja tarvikkeita on riittävästi. Vastuu painaa, sillä hankkeen onnistuminen on kiinni omasta kyvystä johtaa suunnittelua ja työmaaorganisaatiota. Toisaalta oikein toteutettuna omakotitaloprojektin hoitaminen onnistuu samoilla periaatteilla kuin muunkin vastaavan projektin hoitaminen. Rakentamisen merkittävimmät kustannussäästöt muodostuvat yleensä onnistuneen projektin johtamisen kautta ja tehtävät kannattaa jakaa oikeaan hintaan parhaille osaajille. Säästöjä syntyy myös osallistumalla varsinaiseen rakennustyöhön, joskin ajoitus ja laatu täytyy onnistua. Kustannusarvion laadintaa helpottaa huomattavasti järkevän oman työn osuuden arviointia. Hyvä kustannusarvio sisältää yksityiskohtaisen luettelon ja määrälaskelman työmenekkeineen talon kaikista rakennusosista ja tarvikkeista. Samoin näissä laskelmissa on nykytason mukaiset rakennusosien hinnat, työtunnit ja työn hinta. Laskelma on myös erinomainen apuväline kilpailutettaessa erilaisia urakkasuorituksia. Hartiapankkirakentaminen vaatii aikaa ja osaamista Hartiapankkirakentajan kannattaa miettiä jokainen työvaihe omista lähtökohdista. Oman työn tuottavuus on parhaimmillaan sellaisissa työvaiheissa, jotka eivät vaadi harjoittelua. Tällaisia työvaiheita ovat kaikki avustavat työt, siivoukset, rakennustarvikkeiden kantaminen ja järjestely sekä pihatyöt. Erilaisten urakoiden aputöiden suorittamisesta saatava taloudellinen hyöty onkin sitten usein vaikeampi määrittää. Urakoitsija ei usein uskalla antaa hyvitystä urakkahintaan aputöiden epävarman onnistumisen johdosta. Aputöiden sisältö tulee käydä tarkasti läpi, jotta vältytään myöhemmiltä erimielisyyksiltä. Aputöiden osuus rakennusteknisistä töistä on nykyisessä rakentamisessa vain noin 20 %. Tämä tarkoittaa sitä, että tekemällä itse noin 30 % aputöistä, säästää palkan 150 työtunnilta, joka merkitsee n euron säästöä. Ammattitaitoinen rakentaja voi toki omalla työllä päästä parhaimmillaan n euron säästöihinkin, mutta tulee muistaa, että työmäärä vastaa parin vuoden kokopäivätyötä rakennusalan ammattilaiseltakin. Kaikista tehtävistä töistä on muistettava selvittää työtekniikkaan ja menetelmiin liittyvät kysymykset ennakkoon vk205btaitto_ppt.indd 10 6/30/05 7:34:29 AM

6 Kestävämpiä ratkaisuja jätevesiongelmiin. Uusi jätevesiasetus on astunut voimaan. Se koskee kaikkia viemäriverkostoon liittymättömiä kiinteistöjä. Jos sinulla ei ole hajuakaan, mitä se käytännössä tarkoittaa sinun talosi tai mökkisi tapauksessa, tervetuloa paikalliseen Rautiaan ottamaan selvää. Rautiasta löydät Jätevesiosaajan, jolta saat asiantuntevat vinkit kuntasi ympäristövaatimuksista sekä jätevesiratkaisun suunnittelusta ja asennuksesta. Ja mikä tärkeintä, häneltä saat myös Uponorin laadukkaan ja turvallisen tuoteratkaisun jätevesiesi ympäristöystävälliseen käsittelyyn. vk205btaitto_ppt.indd 11 6/30/05 7:34:40 AM