KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS

Transkriptio

1 KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS Muuttuuko mikään? Kiinteistöiltapäivä , Oulu TkT Jari Virta kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitto

2 Tuleva asunto-osakeyhtiölaki yhtiökokoukselle on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin sekä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.

3 Mikä on selvityksen tavoite? Tarkoitus on kiinnittää yhtiöiden hallinnossa toimivien ja osakkeenomistajien huomio pitkäjänteiseen kiinteistön kunnossapitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Vaatimuksella korostetaan kiinteistön kunnon seurannan sekä ylläpidon suunnitelmallisuutta.

4 Miten selvitys laaditaan? Lain perustelutekstissä todetaan: Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus. Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseen liittyen aluksi tehdään perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa suunnitelmallisesti. Uudisrakennuksen osalta on yleensä riittävää todeta, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista tai muuten suunnitelmallista ja että rakennuksen osien teknistä käyttöikää on huomattavasti jäljellä.

5 Asuntoyhtiön kiinteistöstrategia KiinteistöRYL 2009 VAATIMUS Kiinteistönomistaja on hyväksynyt kiinteistöstrategian. Strategiassa on määritelty omistamisen, käytön, palveluiden hankinnan ja rahoituksen pitkän aikavälin tavoitteet ja periaatteet siten, että ne ohjaavat ylläpitoa ja kehittämistä. OHJE Kiinteistöstrategia voi olla kiinteistökohtainen tai omistajan koko kiinteistömassaa koskeva. Strategia laaditaan omistajan tavoitteiden ja ohjeiden mukaisesti. Sen tarkoitus on määrittää kiinteistön käytön, omistamisen, rahoituksen ja ylläpidon tavoitteet sekä löytää toimintamallit, joiden avulla tavoitteet saavutetaan ja käytettävissä olevat resurssit hyödynnetään parhaiten. Strategia perustuu omistajan tahtoon, käyttäjäpalautteeseen ja rakennuksen ympäristö-, kunto- ja energialuokitukseen. Omistajan hyväksymä strategia auttaa eri vaihtoehtojen arvioimista päätöksiä tehtäessä. Strategia antaa ohjeita, miten kiinteistöä tai kiinteistömassaa halutaan kehittää. Strategia kirjataan niin selkeään muotoon, että se tukee ja ohjaa käytännön toimintaa ja päätöksentekoa. ASIAKIRJAMALLIT KUITENKIN PUUTTUVAT!!!

6 Asuntoyhtiön hallinto KiinteistöRYL 2009 VAATIMUS Osakkeenomistajilla on yhtiökokouksessa yhtiöjärjestyksen mukainen päätäntäoikeus. Heillä on yhtiökokouksessa käytettävissään kokouskutsu ja asialista liitteineen, joista ilmenevät kokouksessa käsiteltävät asiat perusteluineen. Asialistalla ovat yhtiöjärjestyksen määräämät asiat, hallituksen esittämät asiat ja osakkeenomistajien yhtiöjärjestyksen mukaan esittämät asiat. Kokouksen jälkeen osakkeenomistajille tiedotetaan keskeisistä päätöksistä. OHJE Isännöitsijä valmistelee yhteistyössä hallituksen kanssa yhtiökokouksessa päätettävät asiat siten, että osakkeenomistajilla on oikeat ja riittävät tiedot päätöksentekoa varten.

7 Asuntoyhtiön talous KiinteistöRYL 2009 VAATIMUS Asuntoyhtiöllä on ajan tasalla oleva kiinteistöstrategian perusteella valmisteltu ja yhtiökokouksen hyväksymä talous- ja toimintasuunnitelma. OHJE Talous- ja toimintasuunnitelma laaditaan kiinteistöstrategian perusteella isännöitsijän ja hallituksen yhteistyönä. Talous- ja toimintasuunnitelma käsitellään ja hyväksytetään yhtiökokouksessa. Sillä varmistetaan, että kiinteistöstrategian mukaisilla toiminnallisilla ja kiinteistönpidollisilla tavoitteilla on taloudelliset toteutumisedellytykset. Talous- ja toimintasuunnitelma ohjaa hallituksen ja isännöitsijän toimintaa. Sen perusteella isännöitsijä suunnittelee, järjestää ja ohjaa talouden hoitoa sekä laatii yhtiölle taloudellisen toimintasuunnitelman, joka käsittää yhtiön pitkän aikavälin (10 vuotta) talous- ja rahoitussuunnittelun sekä operatiivisen laskennan perusteet.

8 Asuntoyhtiön kiinteistönhoito KiinteistöRYL 2009 VAATIMUS Kiinteistönhoito täyttää sille kiinteistöstrategiassa, huoltokirjassa, kiinteistönhoitosuunnitelmassa ja kiinteistöhoitosopimuksissa asetetut tavoitteet. OHJE Isännöitsijä organisoi kiinteistönhoitotyön kiinteistöstrategian mukaan. Isännöitsijä kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat, pyytää tarjoukset, tekee tarjousvertailun sekä solmii sopimuksen hallituksen päättämän yrityksen kanssa. Isännöitsijä valvoo sopimuksen toteutumista ja kehittää sitä kiinteistönomistajan edun mukaan. Isännöitsijä valvoo kiinteistönhoitotyötä valvontakäynneillä ja huoltokirjan avulla. Valvonnalla verrataan kiinteistönhoidon lopputulosta sopimuksen määrittämään lopputulokseen. Kiinteistönhoitosuunnitelma esitetään yleensä huoltokirjassa. Jos huoltokirjaa ei ole, tarvitaan erillinen kiinteistönhoitosuunnitelma. Suunnitelmassa päätetään kiinteistönhoidolle asetettava laatutaso sekä kiinteistönhoidon organisointitapa. Kiinteistönhoitosuunnitelmassa esitetään kiinteistönhoitoalueet ja kohteet määrätietoineen, hoito- ja huolto-ohjeet ja kiinteistönhoitoaikataulu sekä laadunvarmistusmenetelmät.

9 Asuntoyhtiön kunnossapito KiinteistöRYL 2009 VAATIMUS Kiinteistöstä on tehty kiinteistöstrategian tai kiinteistönhoitosuunnitelman mukainen kuntoarvio, jossa esitetään rakennusosien ja järjestelmien tekninen kunto ja korjaustarpeet. OHJE Isännöitsijä teettää kiinteistön kuntoarvion asiantuntijoilla hallituksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaan. Kuntoarvion perusteella teetetään tarkemmat kuntotutkimukset. Kuntoarvio sisältää kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistienvaraisen selvittämisen ja korjaustarpeiden yleispiirteisen arvioinnin sekä niiden määrämuotoisen raportoinnin. Kuntoarvio sisältää tarvittavien asiakirjojen läpikäynnin, asukashaastattelut tai -kyselyt, rakennusteknisen ja LVIS -teknisen tarkastuksen sekä energiatalouden selvityksen. Perusteellinen kuntoarvio tehdään viiden vuoden välein. Kuntoarviossa selvitetään asioiden tärkeysjärjestys. Ensisijaisia ovat turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat seikat, seuraavaksi tärkeimpiä korjauskustannuksiltaan merkittävimmät rakennusosien vauriot. Oleellisia ovat myös vauriot, jotka aiheuttavat pahentuessaan merkittäviä vahinko- ja kustannusriskejä. Kun kuntoarviossa havaitaan tarve jonkin alueen kuntotutkimuksesta, isännöitsijä teettää kuntotutkimuksen asiantuntijalla hallituksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaan.

10 Asuntoyhtiön perusparannushankkeet KiinteistöRYL 2009, ohje 1/3 VAATIMUS Perusparannus- ja kehittämishanke on valmisteltu hyvin kiinteistöstrategiaan tukeutuen ja tehdyt päätökset on perusteltu ja dokumentoitu luotettavasti. Hanke on toteutettu suunnitelmien mukaan. Asukkaille ja osakkeenomistajille on tiedotettu asianmukaisesti. OHJE Perusparannus- ja kehittämishankkeet ovat yhtiökokouksen päätäntävaltaan kuuluvia asioita. Isännöitsijä ja hallitus valmistelevat hanketta yhteistyössä. Hankkeet organisoidaan siten, että eri osapuolten roolit on selkeästi määritetty. Hankkeiden valmistelun yhteydessä sovitaan, kuka vastaa rakennuttajatehtävistä ja niiden sisällöstä. Perusparannus- ja kehittämishankkeesta tiedotetaan asukkaille ja osakkeenomistajille hyvissä ajoin ennen töiden aloittamista. Tiedottamiseen kiinnitetään erityistä huomiota, jos hankkeen vaikutukset kohdistuvat huoneistoihin tai asukkailta edellytetään toimenpiteitä. Rakennustyöt aiheuttavat ylimääräisen vahinkoriskin, minkä vuoksi niistä tulee aina ilmoittaa vakuutusyhtiölle

11 Asuntoyhtiön perusparannushankkeet KiinteistöRYL 2009, ohje 2/3 OHJE Varsinkin suurissa ja keskisuurissa hankkeissa tilaajan velvollisuus on valvoa suunnittelutyön edistymistä sekä välittää suunnittelijoille tilaajan tarkoitus ja huolehtia siitä, että suunnitelmat vastaavat sitä. Hallituksen valittua hankkeen suunnittelijan tai suunnittelijat edustaa isännöitsijä yleensä valmisteluvaiheessa rakennuttajatahoa eli asuntoyhtiötä. Isännöitsijän ohella suunnitteluorganisaation kokouksiin ja tapaamisiin voivat osallistua hallituksen jäsenet tai osa heistä. Isännöitsijän tehtävänä on myös tiedottaa hallitukselle suunnittelutyön etenemisestä ja viedä valmisteluvaiheessa ilmenevät merkittävät kysymykset hallituksen päätettäviksi. Suunnittelukokouksissa seurataan suunnittelua ja sen pysymistä aikataulussa. Suunnittelijoita ja urakoitsijoita valittaessa varmistutaan riittävän kilpailun syntymisestä. Tarjoajia kohdellaan tasapuolisesti ja syrjimättömästi. Suunnittelijoiden ja urakoitsijan valintaan liittyvät tarjouspyyntöasiakirjat laaditaan täsmällisiksi ja yksikäsitteisiksi. Niissä noudatetaan rakennusalalla yleisesti käytössä olevia nimikkeistöjä, asiakirjamalleja ja muita yleisesti tunnettuja menettelytapoja. Tarjouspyyntöjen ja sopimusten valmistelussa ja laadinnassa käytetään tarvittaessa asiantuntijoita.

12 Asuntoyhtiön perusparannushankkeet KiinteistöRYL 2009, ohje 3/3 OHJE Tarjousten avauksesta tehdään pöytäkirja. Pöytäkirjaan liitetään tarjousvertailutaulukko, josta tarjousten ja osatarjouksien hinnat ilmenevät selvästi. Tarjouksista valitaan asuntoyhtiölle edullisin tarjous. Halvin ei aina ole kokonaisuutena edullisin vaihtoehto. Perusparannus- ja kehittämishankkeissa tilaajan on hyvä valita hankkeelle tekninen valvoja, jonka vastuut ja valtuudet määritetään valvontasopimuksessa. Teknisen valvonnan lisäksi tilaajalla on hallinnollinen ja taloudellinen valvonta, jonka yleensä hoitaa asuntoyhtiön isännöitsijä ja hallitus.

13 Miten selvitys esitetään? Selvityksen muodosta, rakenteesta tai perusteista ei sen enempää laissa kuin sen perusteluissa mainita. Alan on ilmeisesti itse mietittävä se, miten lain tavoite täyttyy. YM on antanut isännöintiliitolle toimeksiannon kiinteistöstrategian ja kunnossapitotarveselvityksen sisällön laatimiseksi Kiinteistöliitto on mukana työryhmässä

14 Mitä virkaa selvityksellä on? Asumiskustannusten dimensio on /asm 2 /kk tai kertasuorituksen kustannus euroina Osakkaalle herää heti kysymys, mitä tämä merkitsee rahassa

15 KKO:n päätös 2009:81 Välittäjä tuomittiin korvaukseen, kun kaupan esittelyasiakirjoista oli jätetty kuntotutkimuksen sisältö kertomatta Isännöitsijätodistuksessa oli mainittu kuntotutkimuksen olemassaolosta ja ostaja oli siitä tietoinen. KKO katsoi, että välittäjä on velvollinen ottamaan selvän sisällöstä ja kertomaan se kiinteistövälityksestä annetun lain (7 ja 9 ) mukaisesti Päätös ei voi olla vaikuttamatta välittäjien toimintaan Mitä vaatimuksia tulee isännöinnille?

16 Miten korjaustarve selvitetään? Viittaus vanhojen kiinteistöjen perusselvitystarpeisiin tarkoittaa käytännössä kuntoarvioita ja huonoimmassa kunnossa olevien rakennusosien kuntotutkimusta. Suunnitelmallisuusviittaukset tarkoittavat viime kädessä yhtiökokouksen hyväksymää kiinteistöstrategiaa, jonka pohjalta kunnossapitotoimia toteutetaan.

17 Näkökulmat ja ristiriitaiset odotukset Osakehuoneiston pitkäaikainen ja pysyvä omistaja toivoo oikeaa tietoa, jotta osaa ennustaa asumiskustannuksensa ja suunnitella taloutensa Osakehuoneiston myyjä toivoo huoneistostaan hyvää hintaa, vähäistä korjaustarvetta ja alhaiseksi arvioituja korjauskustannuksia Osakehuoneiston ostaja edellyttää realistista ja paikkansa pitävää korjaustarvearviota

18 Taloyhtiöllä paljon vaihtoehtoja Remonttien hintavaihtelu valtava Julkisivut levyrakenteista muurattuihin Putkistojen pinnoituksista täydelliseen uusimiseen Remonttien laajuuksissa vaihtoehtoja? kylpyhuoneiden laatutaso miten sähköt käsitellään putkiremonteissa? mitä tehdään ilmastoinnin suhteen? miten energiakorjauksia toteutetaan?

19 Remonttivaihtoehtojen valinta Putkiremontissa voi vielä remonttipäätöstä tehtäessä olla yhtiökokouksessa vastakkain pinnoitusmenetelmät ja perinteinen täydellinen uusiminen Sama tilanne voi olla julkisivuissa ja remonttien laajuudessa Mitä siis osataan kertoa hinnasta?

20 Mitä kerrotaan välittäjille ja osakkaille? Laki tuo joka tapauksessa paineita kunnon selvittämiseen esittelyn selkeyteen ja muotoon arvioiden perusteisiin yksiselitteisyyteen ja ymmärrettävyyteen

21 Kunnossapitotarveselvitys Perussuosituksia selvityksen on oltava helposti ymmärrettävä riittäisikö tekniseen käyttöikään perustuva käyttöikälaskuri alkuvaiheessa? korjaustarpeen perusteet on selostettava minkä selvityksen pohjalta päätelmät tehdään ja millä perusteella päätelmät on tehty? jos tarkasteluaikana on useita korjaustarpeita, on esiteltävä ajoitusten perusteet

22 Hyvä ja kattava selvitys Vrt. lain minimivaatimus: kirjallinen selvitys Kuntoarvio + PTS-ehdotukset (R, LVI, S) PTS-ehdotusten käsittely hallitus, isännöitsijä, kuntoarvioija, huoltoyhtiö, osakkaat Vahvistettu PTS 10-vuotiskaudelle Taloyhtiön kuntotodistus PTS yhdistettävissä huoltokirjaan Korjausohjelma (tarvittaessa) PTS:sta ensimmäiset 5 vuotta tarkemmin Hankeoptimointi vastikkeen kohtuullisuus

23

24 Hallinnon ohje Lakitekstissä todetaan, että vaikka yhtiössä ilmenisi yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa säännöstä, jos selvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu hyvän tavan mukaisesti. Tämä siis vapauttaa hallinnon vastuusta, mikäli selvitys on laadittu kunnolla.

25 Havaintoja Lain teksti jättää avoimeksi, mitä ja miten kerrotaan Hinta-arvioilta ei voitane välttyä, osakkaat haluavat tietää kustannukset Vaikutus isännöintipalveluihin Painetta kuntoarviointiin ja -tutkimuksiin Korjaustarpeen jatkuva ylläpito ja päivittäminen Mitä alan järjestöjen pitäisi tehdä? Mallintaa yhteistyössä korjaustarveselvityksen sisältö, laadintaan menettelyt ja tiedonhallinta

26 Muita vaikutuksia Alan yritykset näkevät tässä liiketoimintamahdollisuuden teknisille isännöitsijöille töitä Taloyhtiön hallinnon on opeteltava kiinteistöstrategioiden laatiminen ja ylläpito Työryhmä laatii kesään mennessä strategian sisällön Asumisen kustannukset nousevat, mutta asuntovarallisuuden hallinta paranee ja arvokin säilyy paremmin

27 Pitäisikö korjaustarvepykälää täydentää asetuksella? Asetuksella annettaisiin ohjeita: selvityksen sisällöstä ja rakenteesta miten remonttitarpeet selostetaan mitä sanotaan mahdollisista hinnoista ja missä muodossa Kuntoarvion yhteydessä hinta-arviot tulevat automaattisesti! Pitäisikö selvitykselle olla siirtymäaika, jotta alan väki kyetään jollain lailla kouluttamaan?

28 Hyvääkin on Laki pakottaa kunnossapidon pitkäjänteisyyteen ja suunnitelmallisuuteen, mikä parantaa kiinteistöjen arvon säilymistä Vanhojen asuntojen kauppaan saadaan pitävämpi ja terveempi pohja, jos esitystavat ovat yksiselitteiset. Selvitys tarvitaan vasta kevään 2011 yhtiökokoukseen

29 Kiinteistöalan kirjallisuus ja lomakkeet Kiinteistön ylläpito Isännöinti Kiinteistön korjaaminen Taloyhtiön johtaminen Vuokraus Kiinteistönvälitys Tilinpito