2. Vuokralainen Joensuun kaupunki Yhteyshenkilö: Anne Kosonen, talousjohtaja Y-tunnus Torikatu JOENSUU

Transkriptio

1 1(8) VUOKRASOPIMUS 1. Vuokranantaja AVAIN Palvelukodit Oy Yhteyshenkilö: Perttu Liukku, toimitusjohtaja Y-tunnus Lautatarhankatu 8 B HELSINKI 2. Vuokralainen Joensuun kaupunki Yhteyshenkilö: Anne Kosonen, talousjohtaja Y-tunnus Torikatu JOENSUU 3. Vuokrasopimuksen tarkoitus ja vuokrauksen peruste 4. Vuokrauksen kohde Sopijapuolet sopivat tällä sopimuksella ehdoista, joilla vuokralainen saa käyttöönsä Joensuun kaupungissa Joensuun Niinivaaran Palvelukodissa olevat toimintatilat piha-alueineen käytettäväksi tehostetun palveluasumisyksikön tiloina. Vuokranantajan oikeus vuokrata tilat perustuu siihen, että vuokranantaja omistaa Joensuun Niinivaaran Palvelukodin tilojen hallintaan oikeuttavat osakkeet. Vuokrauksen kohteena on AVAIN Palvelukodit Oy:n omistama Joensuun Niinivaaran Palvelukoti osoitteessa Nepenmäenkatu 15, Joensuu. Vuokralainen käyttää kohteesta nimeä Hoivakoti Sireenipiha. Vuokrattavia erityisasuntoja on yhteensä 60 kpl. Kohteen asuntoala, sisältäen avustetut palvelutilat, on 2851 m2. Asuntojen apuja yhteistilat 1142 m2 ja palvelutilat 370 m2. 5. Käyttötarkoitus Tilat vuokrataan käytettäväksi tehostetun palveluasumisyksikön tiloina ikääntyville/huonokuntoisille vanhuksille ja palvelutilat ko. asukkaiden palvelu- ja yhteistiloiksi sekä henkilökunnan toimitiloiksi. Vuokrakohteessa sijaitsevia asuntoja saadaan käyttää vain vuokra-asuntoina siten kuin korkotukilaissa (604/2001) säädetään, ellei kunta ole antanut erityisestä syystä lupaa poiketa käyttötarkoituksesta.

2 2(8) 6. Vuokra-aika Tämä vuokrasopimus solmitaan määräaikaisena siten, että sopimuksen kesto on 15 vuotta, siitä kun rakennusvalvonta- ja paloviranomaiset ja Joensuun kaupunki ovat hyväksyneet rakennuksen käyttöönotettavaksi, kuitenkin niin, että vuokra-aika alkaa aikaisintaan Joensuun kaupungilla on alkuperäisen sopimuskauden jälkeen oikeus jatkaa vuokrakautta 5 vuoden määräaikaisella jaksolla entisin ehdoin. Joensuun kaupungin täytyy tällöin ilmoittaa jatkamisestaan viimeistään 12 kuukautta ennen alkuperäisen vuokrakauden päättymistä. Mikäli kaupunki haluaa vielä jatkaa vuokrakautta tämän 5-vuoden vuokrakauden jälkeen, jatkokaudesta on osapuolten sovittava viimeistään 12 kuukautta ennen 5 vuoden vuokrakauden päättymistä. Palvelukodin rakennustyöt on aloitettu joulukuussa 2014 ja arvioitu kesto on noin kuukautta. Valmistumispäiväksi on erikseen sovittu Vuokra-aika alkaa Mikäli kohteen rakennustyöt viivästyvät ja rakennusvalvontaviranomainen ei hyväksy kohdetta käyttöönotettavaksi ja Kaupunki ei tästä syystä voi ottaa vuokrakohdetta käyttöönsä sovittuna ajankohtana, Yhtiö korvaa tästä kaupungille aiheutuneen vahingon. Korvaussumma voi olla kuitenkin enintään ,- (sis. alv) euroa jokaiselta alkavalta viivästysviikolta, maksimissaan kuitenkin ,- (sis. alv) euroa. Sopimuksen alkamispäivää voidaan siirtää rakentamisen viivästymisestä johtuvasta syystä ilman ko. korvausta, jos ilmoitus tästä tehdään mennessä. 7. Vuokra Vuokranmaksuvelvollisuus alkaa , ellei vuokra-ajan alkamispäivää ole edellä mainituilla perusteilla siirretty, jolloin vuokranmaksuvelvollisuus alkaa vuokra-ajan alkaessa. Kohteen valmistuttua sekä lopullisten kustannusten ja lainamäärien vahvistuttua vuokranantaja laatii vuokralaskelman. Vuokralaskelmaa laadittaessa huomioidaan korkotukilain mukainen rajoite periä vuokralaisilta asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoitukseen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Tällaisia menoja ovat muun muassa menot, jotka aiheutuvat: 1) kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta mukaan lukien korkotukilain 15 :n 2 momentin 2 kohdan mukainen luovutuskorvaukseen sisältyvä indeksitarkastus, jos se on sisältynyt muulle kuin samaan konserniin kuuluvalle yhteisölle maksettuun luovutushintaan.; 2) kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta sisältäen ARA:n hyväksymät menot korjauksista sekä yhtiön taloudesta ja ylläpidosta (mm. hallinto, kiinteistöverot, - vakuutukset ja tontinvuokrat); 3) perusparannuksista, joilla kiinteistö tai rakennus sekä asunnot saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia; 4) varautumisesta 2 ja 3 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin;

3 3(8) 5) kohteen rahoituksen korko- ja lyhennysmaksuista siten kuin valtioneuvoston asetuksin tarkemmin säädetään; 6) vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotukilain 15 :n 2 momentin 1 kohdassa tarkoitetulle omalle pääomalle/pääomalainalle maksettavasta korosta; sekä 7) omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut tämän lain tai muun lain vastaisesti. Vuokranantajan ostaessa vuokrakohteen tontin omakseen lasketaan siitä syntyvä lisääntyvän oman pääoman kustannus osaksi vuokralaskelmaa ARA:n hyväksymällä tavalla. Vuokra lasketaan ARA:n antamien ohjeiden mukaan ja tarkentuu ARA:n hinta- ja lainapäätöksen varmistuttua. Vuokra määräytyy Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001) 13 :ssä säädetyllä tavalla, eli vuokran on vastattava kiinteistön rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisista menoista yhtiölle aiheutuvia kustannuksia ns. omakustannusperiaatteen mukaisesti. Ensimmäisen vuoden ajan vuokran määrä on maksimissaan ,00 euroa per vuosi (alv 0 %), kuitenkin huomioiden jäljempänä mainittu vuokran tarkistamismenettely. Vuokra maksetaan kuukausittain ,00 euron yhtä suurina erinä. Vuokraan lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero, tämän sopimuksen allekirjoitushetkellä 24 %. Vuokralainen sitoutuu hakeutumaan/ hakemaan veroviranomaiselta asianmukaista menettelyä, jonka seurauksena vuokranantaja on oikeutettu saamaan vuokrakohteeseen liittyvien kustannusten arvonlisäveron vähennyksenä takaisin. Vuokra tulee suorittaa vuokranantajan tilille: AVAIN Palvelukodit Oy OKOYFIHH nro FI kuukausittain etukäteen kunkin kuukauden 2. päivään mennessä, erillisellä laskulla. Vuokranmaksun viivästyessä vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokralle kulloinkin voimassaolevaa korkolain mukaista vuotuista viivästyskorkoa. Vuotuisen viivästyskoron määrä tätä sopimusta allekirjoitettaessa on 7,5 %. 8. Arvonlisävero Vuokranantaja hakeutuu / on hakeutunut Vuokrauksen kohteen osalta kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi. Vuokralainen vastaa siitä, että Vuokrauksen kohdetta käytetään jatkuvasti arvonlisäverolain 30 :ssä tarkoitetulla tavalla arvonlisäverovähennykseen tai kuntapalautukseen oikeuttavaan toimintaan. Tämä vastuu säilyy, vaikka Vuokralainen vuokraisi Vuokrauksen kohteen edelleen tai alivuokraisi sitä.

4 4(8) Jos Vuokranantaja ei Vuokralaisen toimenpiteiden tai laiminlyöntien vuoksi voi vähentää ostoihinsa sisältyvää arvonlisäveroa tai joutuu tarkistamaan taikka oikaisemaan tekemiään arvonlisäverovähennyksiä, Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vastaavan määrän Vuokranantajalle ja korvaamaan tarkistamisesta tai oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset, esim. viivästysseuraamukset. 9. Vuokravakuus Vuokravakuutta ei peritä. 10. Vuokran tarkistaminen 11. ARA:n hyväksymät kustannukset Vuokra määritetään 12 kuukaudelle aina elokuun loppuun mennessä ja sitä peritään samansuuruisena seuraavan kalenterivuoden alusta 12 kuukauden ajan. Menneen 12 kuukauden vuokrajakson toteutuneet kulut selvitetään seuraavan vuoden vuokralaskelmaa laadittaessa ja menneen vuoden mahdollinen yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan vuoden vuokrassa korottavana tai alentavana tekijänä. Yhtiö esittää Kaupungille omakustannusvuokralaskelman, johon vuokrantarkistus perustuu. Vuokrantarkistus on kaupungin hyväksyttävä. Ensimmäinen vuokrantarkistus on yhden kokonaisen toimintavuoden jälkeen, eli vuoden 2018 alusta. Sopimuskohde rakennetaan Valtion asuntorahaston (ARA) hyväksymän kustannusarvion hinnalla ja ARA:n vaatimukset täyttävänä. Jos kustannusarvio ylittyy kaupungin ja AVAIN Palvelukodit Oy:n yhteisesti sovituista lisätöistä johtuen, vastaa kaupunki ylittyvistä kustannuksista itse, mikäli niitä ei voida sisällyttää vuokraan. Lisätyöt on sovittava aina kirjallisesti kaupungin ja AVAIN Palvelukodit Oy:n kesken. 12. Vuokrakohde Vuokralainen on todennut, että rakennuslupakuvien mukaiset tilat soveltuvat vuokralaisen aikomaan käyttötarkoitukseen. Vuokralainen on laadituttanut yhteistyössä vuokranantajan kanssa hankkeen suunnitelmat ja vastaa osaltaan siitä, että ne täyttävät viranomaisten rakennukselle ja siinä harjoitettavalle toiminnalle asettamat ohjeet ja määräykset. Hankkeen suunnittelun ohjaus ja toteutus toteutetaan yhdessä vuokranantajan ja vuokralaisen kanssa. Vuokran määrään sisältyy oikeus hallita vuokrauksen kohteena olevia tiloja ja piha-alueita. Piha-alueelle tarjouspyynnön mukaisten kuntoiluvälineiden ja levähdyspaikkojen toteuttamisesta vastaa kustannuksellaan vuokranantaja. Tilojen kalustamisesta sekä muusta toimintansa vaatimasta varustelusta vastaa kustannuksellaan vuokralainen. Vuokralainen hankkii ja asentaa kaikki toimintansa edellyttämät koneet ja laitteet, jotka eivät sisälly ARA:n hy-

5 13. Asukasvalinta ja asukashallinto 5(8) väksymään hankinta-arvoon, sekä huolehtii niiden asianmukaisesta huollosta ja ylläpidosta kustannuksellaan. Vuokranantaja tekee toiminnan vaatiman sähkösopimuksen sähköntoimittajan, sekä vesisopimuksen vesilaitoksen kanssa sekä maksaa vuokrakohteessa käytetyn sähköenergian, sekä vesimaksun erillisen mittauksen mukaisesti. Sähkö- ja vesikustannukset sisältyvät vuokralaisen maksamaan vuokraan. Vuokralainen huolehtii kustannuksellaan omaisuutensa ja toimintansa vakuuttamisesta sekä vartiointitarpeesta. Selvyyden vuoksi todetaan, että vuokranantaja vastaa kiinteistövakuutuksen voimassaolosta. Vuokranantaja järjestää vuokrakohteeseen yhteisesti määritellyn, tavanomaisen kiinteistönhuollon ja ylläpidon, joiden kustannukset sisältyvät vuokraan. Kohteelle on laadittu vastuunjakotaulukko, joka on tämän sopimuksen liitteenä. Mahdollisten ongelma- ja muiden kuin tavanmukaisten jätteiden säilyttämisestä (esim. lääkejätteet) ja poiskuljettamisesta vastaa vuokralainen jätelain ja viranomaisten sen nojalle antamien määräysten edellyttämällä tavalla. Vuokralainen vastaa muistakin vastaavista toiminnastaan aiheutuvista juoksevista kuluista. Vuokralainen vastaa siitä, että hänen vuokratiloissa harjoittamansa toiminta täyttää lakien, asetusten ja viranomaismääräysten säännökset ja että vuokralaisella on toimintaansa varten tarvittavat luvat. Vuokralainen vastaa asukasvalinnan järjestämisestä ja sitoutuu noudattamaan korkotukilain säädöksiä, valtioneuvoston vahvistamia perusteita sekä ARA:n antamia ohjeita korkotukivuokraasuntojen asukasvalinnoista. Vuokralaisen tulee hoitaa yhteishallintolain mukaiset velvoitteet asukkaisiin nähden. Vuokrataloyhtiöissä on pidettävä vähintään kerran kalenterivuodessa asukaskokous, johon kutsutaan kaikki vuokranmääritysyksikössä asuvat asukkaat. Asukaskokouksen kutsuu koolle asukastoimikunta. Jos asukastoimikuntaa ei ole, kutsuu kokouksen koolle omistaja/omistajan edustaja. AVAIN Palvelukodit Oy:n omistamissa taloissa kokouksen järjestämisestä ja koolle kutsumisesta vastaa vuokralainen, omistajan edustajana. 14. Tilojen hoidosta, kunnossapidosta ja korjaustöistä Vuokralainen on velvollinen hoitamaan hallinnassaan olevaa tilaa huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että vuokratiloja käyttävät noudattavat kiinteistön järjestysmääräyksiä sekä mitä muutoin terveyden, siisteyden ja järjestyksen säilymiseksi on säädetty tai määrätty.

6 6(8) Vuokranantaja vastaa kaikista korjauksista, lukuun ottamatta normaalista kulutuksesta poikkeavia korjauksia. Vuokrauksen kohteena oleviin tiloihin vuokralaisen pyynnöstä vuokranantajan toimesta mahdollisesti suoritettavat muutostyöt suoritetaan vuokralaisen kustannuksella. Vuokranantajan mahdollisesti tehdessä/teettäessä vuokrakohteessa korjaustöitä ei vuokralaisella ole sopimuksen purkuoikeutta eikä oikeutta vuokranalennukseen, mikäli korjaustyöt ovat lyhytaikaiset ja rakennusta voidaan käyttää korjaustöiden aikana. Lyhytaikaisella korjaustyöllä tarkoitetaan enintään 2 viikkoa kestävää korjaustyötä. Vuokranantajalla on oikeus puolivuosittaiseen kiinteistökatselmukseen, johon vuokralainen on velvollinen osallistumaan. Kiinteistökatselmuksessa sovitaan edellä mainituista mahdollisista korjauksista. Asuinhuoneiden huoltomaalauksia asukkaiden vaihtuessa tehdään tarpeen mukaan vuokralaisen esityksestä vuokranantajan kustannuksella. Vuokralainen vastaa oman toimintansa huoneistolle asettamien vaatimusten täyttämisestä ja sen vuokrahuoneistolle aiheuttamasta normaalista poikkeavasta kulutuksesta, rasituksesta ja korjaustarpeesta ja vastaa siitä, etteivät vuokralaisen tiloihin sijoittamat laitteet ja varusteet vahingoita huoneistoa. 15. Muut ehdot Vuokranantaja tarvittaessa myötävaikuttaa ja antaa valtuutuksen mahdollisesti tarvittavien lupien hankkimiseen. Vuokralaisella on oikeus sijoittaa liikemerkkejään vuokrakohteeseen. Vuokralainen täyttää toimintaansa liittyvät ympäristö- ja muun lainsäädännön mukaan kiinteistönhaltijalle kuuluvat ilmoitusvelvollisuudet. 16. Vuokrasopimuksen siirto, jälleenvuokraus ja alivuokraus 17. Ilmoitusvelvollisuus Vuokralaisella on oikeus jälleenvuokrata ja alivuokrata vuokrakohteessa olevia tiloja ilman vuokranantajan erillistä lupaa. Vuokralaisen on tällöin huolehdittava, että kohteen käyttötarkoitus on tämän sopimuksen mukainen. Vuokralainen vastaa jälleen- tai alivuokrauksista huolimatta oman sopimuksensa täyttämisestä vuokranantajaan nähden. Vuokralaisella ei ole oikeutta jälleen vuokrata koko vuokrauksen kohteena olevaa palvelukotia yhtenä kokonaisuutena kolmannelle ilman vuokranantajan lupaa. Vuokralaisen velvollisuudesta ilmoittaa vuokranantajalle huoneistoa kohdanneesta vahingosta sekä vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuudesta on säädetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 24 ja 25 pykälissä. Vuokralainen on myös velvollinen välittö-

7 7(8) mästi ilmoittamaan vuokranantajalle seikoista, jotka saattavat aiheuttaa vaaraa rakennukselle, sitä käyttäville tai siellä olevalle omaisuudelle. 18. Toimintahäiriöt Vuokralaisella on velvollisuus ilmoittaa viasta tai häiriöstä mahdollisimman pian vuokranantajan edustajalle. 19. Sopimuksen päättyminen ja poismuutto 20. Erimielisyyksien ratkaiseminen 21. Sopimuksen päiväys ja allekirjoitus Tilapäiset häiriöt vesi-, viemäri-, lämpö- ja sähkölaitteissa tai kiinteistön hoidon kannalta tarpeelliset katkokset vastaavissa jakelulaitteissa eivät oikeuta vuokralaista korvauksen saantiin tai vuokran alennukseen. Vuokranantaja ei ole velvollinen korvaamaan vuokralaisen omaisuudelle tai toiminnalle syntyneitä vahinkoja, jotka aiheutuvat em. häiriöstä jos rakennusta voidaan korjausten aikana käyttää. Vuokrasuhteen päättyessä vuokralainen luovuttaa vuokratilat takaisin samassa kunnossa kuin ne vuokra-ajan alkaessa olivat, lukuun ottamatta normaalia kulumista ja niitä muutostöitä, joista vuokranantajan kanssa erikseen kirjallisesti on sovittu. Vuokralaisella ei ole oikeutta erikseen saada korvausta vuokrauksen kohteessa mahdollisesti tekemistään korjauksista, muutostöistä, parannuksista tms. Kirjallisesti sovituista töistä ja niiden korvauksesta sovitaan tapauskohtaisesti. Tiloissa todetut puutteellisuudet ja viat, jotka eivät ole tilojen normaalia kulumista ja johtuvat vuokralaisen toiminnasta, on vuokralaisen välittömästi korjattava. Ellei näin tapahdu, vuokranantajalla on oikeus teettää ne vuokralaisen kustannuksella. Vuokralaisen on viimeistään vuokra-ajan päättymispäivänä poistettava kustannuksellaan kaikki hänelle kuuluvat tavarat, irralliset rakennelmat, kilvet tms. Omaisuus, jota ei ole poistettu tiloista viimeistään muuttopäivänä, katsotaan hylätyksi ja se siirtyy vuokranantajan haltuun, kuitenkin niin, että vuokranantajalla on oikeus toimittaa roskat yms. pois vuokralaisen kustannuksella. Tästä vuokrasopimuksesta mahdollisesti aiheutuvat erimielisyydet, joita ei voida ratkaista osapuolten välisin neuvotteluin, ratkaistaan Pohjois-Karjalan käräjäoikeudessa ensimmäisenä oikeusasteena. Tätä vuokrasopimusta on allekirjoitettu kaksi (2) samasanaista kappaletta, yksi vuokranantajalle ja yksi vuokralaiselle. Tämä sopimus astuu voimaan, kun Joensuun kaupunki on hyväksynyt tämän vuokrasopimuksen, päätös on saanut lainvoiman ja sopimus on allekirjoitettu.

8 8(8) Päiväys ja allekirjoitukset Helsinki AVAIN Palvelukodit Oy Joensuu Joensuun kaupunki Perttu Liukku Kari Mäenpää Eija Rieppo, va. sosiaali- ja terveysjohtaja Anne Kosonen, talousjohtaja LIITE 1 vastuunjakotaulukko (tarjousasiakirja) Tässä sopimuksessa noudatetaan seuraavia asiakirjoja, joita ei fyysisesti liitetä: o päivätyn kokonaisurakkasopimuksen tekniset asiakirjat