Hallitusforum Taloyhtiön talous - haasteita ja mahdollisuuksia

Transkriptio

1 Hallitusforum Taloyhtiön talous - haasteita ja mahdollisuuksia Helsinki Mauri Marttila Kiinteistöliiton tutkimusjohtaja Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Esityksen pääsisältö Taloyhtiön talouskäsitteistä Taloyhtiön menot Taloyhtiön tulot Hallituksen keinot ja mahdollisuudet Korjaushankkeen talous Suomen Kiinteistöliitto ry

3 Taloyhtiön talouskäsitteistä Hoitovastike Hoitovastikkeella katetaan mm. rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta aiheutuneita menoja. Kerätyillä varoilla ei saa kattaa pääoma- eikä erityisvastikkeilla katettaviksi tarkoitettuja menoja. Kulutusperusteinen vastike Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä osakkaille maksu esim. vedestä, sähköstä tai lämmityksestä, jonka suuruus määräytyy huoneistossa asuvien, mittauksen tms. mukaan. Suomen Kiinteistöliitto ry

4 Erityisvastike Erityisvastike poikkeaa yhtiön normaalista vastikeperusteesta esim. niin, että yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä sillä katetaan kuhunkin huoneistoon tehdyn muutostyön kustannus tasan tai se koskee vain niitä, jotka ovat mukana esim. hissihankkeessa. Käyttökorvaukset Käyttökorvaukset ovat maksuja käytetyistä palveluista (saunojen, pesutupien, kuivaushuoneiden jne käytöstä) Suomen Kiinteistöliitto ry

5 Hankeosuus (osakkaan urakkaosuus) Hankeosuudella tarkoitetaan yhtiökokouksen päättämää mahdollisuutta suorittaa huoneistokohtainen hankeosuus ennen hankkeen aloittamista tai sen alkuvaiheessa, jolloin tähän meno-osuuteen yhtiö ei ota lainaa. Hankeosuus on yhtiölle yhtiöjärjestysmääräyksen tai yhtiökokouspäätöksen mukaan joko tuloa (vastiketta) tai pääomasijoitusta (rahastosuoritusta). Suomen Kiinteistöliitto ry

6 Pääomavastike (rahoitusvastike) Pääomavastiketta peritään yhtiön lainan lyhennyksiin sekä korko- ja muihin rahoitusmenoihin. Jos yhtiöllä on useita lainoja, kullakin lainalla on oma vastikkeensa. Lainaosuus Lainaosuus on ko. osakehuoneiston osuus yhtiön lainasta. Osakkaalla on usein oikeus yhtiöjärjestysmääräyksen tai yhtiökokouspäätöksen mukaan maksaa pois lainaosuutensa. Tätä käsitellään joko tulona tai pääomasijoituksena. Suomen Kiinteistöliitto ry

7 Rahastointi Rahastoinnilla tarkoitetaan yhtiön perimien pääomasijoitusten kirjaamista yhtiön oman pääoman lisäykseksi. Rahastointi perustuu joko yhtiöjärjestysmääräykseen tai yhtiökokouksen päätökseen. Ennakkorahastoinnilla yhtiö kerää yhtiökokouksen päättämällä tavalla osakkailtaan etukäteen varoja tulevia perusparannus- tai suurehkoja korjaushankkeita varten. Lainanlyhennysrahastoinnissa osakkaiden maksamista pääomavastikkeista tai lainaosuussuorituksista rahastoidaan yhtiökokouspäätöksen tai yhtiöjärjestysmääräyksen mukaan se osa, joka käytetään lainojen lyhentämiseen. Suomen Kiinteistöliitto ry

8 Hoitolaina Hoitolainasta osakkailla ei ole oikeutta maksaa pois osuuttaan, vaan lainasta aiheutuvat menot katetaan hoitovastikkeella. Vastikerahoituslaskelma (jälkilaskelma) Vastikerahoituslaskelma tehdään aina kun yhtiöllä on useita eri tarkoituksiin eri perustein perittäviä vastikkeita. Laskelmasta ilmenee kunkin vastikkeen käyttö ja riittävyys. Suomen Kiinteistöliitto ry

9 Hankeosuuslaskelma (urakkaosuuslaskelma) Laskelmasta ilmenee osakkaalle kuuluva osuus yhtiön tietystä rakentamis-, uudistus-, kunnossapito- ym. investointihankkeesta, jonka osakas rahoittaa joko vastike- tai rahastosuorituksella tai yhtiön nostamalla lainalla. Hankerahoituslaskelma Laskelmalla selvitetään yhtiön teettämän rakentamis-, uudistus- tai kunnossapitohankkeen menot ja rahoitus. Suomen Kiinteistöliitto ry

10 Lainaosuuslaskelma Laskelmalla määritellään osakehuoneistolle kuuluva osuus yhtiön lainasta. Se laaditaan yhtiön ottaessa lainaosuussuorituksia vastaan osakkailta. Suomen Kiinteistöliitto ry

11 Hallituksen ja isännöitsijän roolit Hallituksen on huolehdittava taloyhtiön kirjanpidon ja varainhoidon asianmukaisesta järjestämisestä yhtiön taloudellisen aseman jatkuva valvonta ja arviointi arviointia koskevan raportoinnin järjestämisestä huolehtiminen Vastuu kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta hoidosta kuuluu isännöitsijälle ammatti-isännöitsijä ei tee itse kirjanpitoa, vaan sitä varten isännöintiyrityksessä on muita toimihenkilöitä isännöintiyrityksellä on oikeus käyttää alihankintayritystä esim. taloushallinnon tehtävien hoitamisessa

12 Mitkä asiat taloyhtiön taloudessa kiinnostavat osakkaita? Asukasnäkökulmasta osakasta kiinnostaa eniten: taloyhtiön vastikkeen suuruus maksuja rahoituspolitiikka Sijoittajaa ja myyntiaikeissa olevaa osakasta kiinnostaa: asunnon asema asuntomarkkinoilla => asunto-osakkeen arvo ja tuotto sijoittajaosakas: kustannukset osakkaana ja oma verotus esim. korjaushankkeeseen liittyen korjauskustannukset

13 Taloyhtiön menot Mihin taloyhtiön rahat kuluvat? Mitkä menoerät ovat suurimmat ja merkittävimmät Voiko kuluihin vaikuttaa? Menoautomaatin sijaan ohjaus mahdollista => hallitus ei voi, eikä saa olla ajopuuna talouden virrassa Kuka voi vaikuttaa menoihin? Taloyhtiön omat päätökset sekä osakkaiden / asukkaiden käyttäytyminen ja kulutustottumukset vaikuttavat Taloyhtiön ulkopuolella päätetään mm. verot ja ns. kunnalliset maksut, jotka olivat ns. indeksitalossa 2,10 e/m2/kk Helsingissä vuonna 2010

14 Taloyhtiön menot

18 Taloyhtiön menot sopimuksista Taloyhtiön toiminta perustuu pitkälti sopimuksiin Sopimukset pidettävä ajan tasalla => maksetaan niistä palveluista ja asioista, joita kulloinkin tarvitaan => mitoitetaan palvelut oikein isännöintisopimus kiinteistönhoitosopimus siivoussopimus työsopimukset kaapeli-tv-, laajakaista-, hissinhuolto- yms. sopimukset sähkö-, vesi- ja kaukolämpösopimukset

19 Taloyhtiön menot johto voi vaikuttaa Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä pystyvät vaikuttamaan taloyhtiön menoihin! => menot eivät ole annettu tekijä, joiden mukaan tulot mitoitetaan => pidemmällä aikavälillä vaikutus isompi, mutta jo lyhyellä aikavälillä kuluihin voi vaikuttaa Kulutusseuranta (lämpö, vesi, sähkö) => oikeat toimenpiteet Käyttäjien eli asukkaiden ohjeistus ja opastaminen Kiinteistönpito hallituksi

20 Taloyhtiön tulot Tulojen muodostuminen: vastikkeet, vuokratuotot, käyttökorvaukset ja muut mahdolliset tuotot Hoitovastikkeiden osuus tuotoista yleensä % 84 % vuonna 2009 (osuus varsinaisista tuotoista, ml. vesimaksut) Käyttökorvaukset: saunamaksut, autopaikat yms. maksut Vuonna 2009 käyttökorvaukset 9,1 % ja vuokrat 6,3 % Avustukset ja erilaiset tuet mahdollisia tuleeko haettua? Korjausavustukset, energia-avustukset yms. (Hakuaika ) => seuraa Taloyhtio.net ja ara.fi sivuja!

21 Taloyhtiön tulot - hoitovastike Asuinkerrostaloissa keskimääräinen hoitovastike 2009 oli 3,31 euroa/m2/kk Pääkaupunkiseudulla 3,64 e/m2/kk Rivitaloissa keskimääräinen hoitovastike 2009 oli 2,32 euroa/m2/kk Pääkaupunkiseudulla 2,47 e/m2/kk Hoitovastike on yleensä sitä suurempi mitä vanhempi yhtiö on.

22 Taloyhtiön tulot käyttökorvaukset Käyttökorvaukset ja vuokrat on pidettävä ajan tasalla => näiden liian alhaista tasoa ei tulisi kattaa hoitovastikkeilla vesimaksut usein alimitoitettu entä autopaikat, saunavuorot yms.? Vuokrat usein sidottu elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksiin => niiden nousu tarkistusajankohdasta riippuvaista Kustannukset kattava lämminvesimaksu on 2010 keskimäärin euroa/asukas/kk Kaikki vesikustannukset kattava vesimaksu euroa/asukas/kk, jos vedenkulutus keskimääräistä (noin 155 l/asukas/vrk) Jos taloyhtiöllä on erityisvastikkeita kuten kaapelitelevisiovastike => niiden korotustarve tulee laskea vastikkeilla katettavien menomuutosten pohjalta

23 Hallituksen keinot ja mahdollisuudet Talouden suunnittelu ja suunnitelmallisuus tilikausi kerrallaan => useita vuosia eteenpäin Tavoitteet taloyhtiön taloudenpidossa korjaushankkeiden rytmitys (hankeoptimointi), vastike- ja maksutasojen ennakointi Talouden seuranta maksuvalmiusseuranta raportointi hallitukselle, reagointinopeus, tositetarkastus Tilintarkastus ja toiminnantarkastus => luottamusta

24 Hallituksen keinot ja mahdollisuudet Suunnittelun tarkoitus pitää vastike tarkoituksenmukaisella tasolla ja vaihtelut tasaisina => osakkaat voivat ennakoida omaa talouttaan pyrkiä kiinteistönhoidossa ratkaisuihin, jotka vastaavat esim. energiansäästötavoitteita => tavoitteellisuutta, joka pidemmällä aikavälillä säästää yhtiön ja osakkaiden rahoja Toiminnansuunnittelu käytön ja huollon suunnittelu kunnossapidon suunnittelu peruskorjausten ja parannusten suunnittelu

25 Hallituksen keinot ja mahdollisuudet Taloussuunnittelu maksuvalmius eli lyhyen ajan rahoitussuunnittelu pitkän ajan rahoitussuunnittelu Talousarvio vuodeksi arvio tuloista ja menoista talousarvion perusteet (yhtiöjärjestys, hallinto, kulutus, korjaukset) muoto ja tavoitteet (yhtiöjärjestys, kirjanpitomääräykset) laadinta (taustalla toteumat kirjanpidon mukaan, ennusteet, asetetut tavoitteet yms. tiedot) hallitus esittää yhtiökokoukselle valmistelu isännöitsijän ja isännöintiyhtiön ammattilaisten kanssa

26 Hallituksen keinot ja mahdollisuudet Tilinpäätös tuloslaskelma, tase, tase-erittelyt, jälkilaskelmat ja muut liitteet toimintakertomus vertailu talousarvioon (poikkeamat raportoitava) Tilintarkastus tilinpäätös: hallitus > tilintarkastajat > yhtiökokous tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus myös tilikauden aikana tilintarkastajia voi hyödyntää

27 Korjaushankkeen talous Voidaan varautua etukäteen (rahastointi, asuintalovaraus) Voidaan maksaa jälkikäteen (lainaosuudet) Voidaan rahoittaa eri tavoilla => taloudellinen hankesuunnittelu Yhtiön vastuulla oleviin korjauksiin ei voi eikä saa käyttää kotitalousvähennystä!!!

28 Korjaushankkeen talous Rahastointi perinteinen menettely osakkaiden pääoman sijoitus yhtiöön (ei tuloa, taseeseen) yhtiökokous päättää tilikauden aikana, käyttöaika 5 vuotta jos ei päätöksiä rahastoinnista, tai tehty myöhässä, voidaan katsoa verotuksessa veronalaiseksi tuloksi Asuintalovaraus keino tasata tuloja ja välttää veroja vuokranantajaosakkaat voivat vähentää varausta varten kerätyn vastikkeen heti verotuksessaan ennenaikainen kulukirjaus: varaus puretaan eli tuloutetaan kun meno syntyy (purettava 10 vuoden kuluessa) hallitus esittää tilinpäätöksen yhteydessä (min euroa, max 68 euroa/neliö) ja yhtiökokous hyväksyy

29 Korjaushankkeen talous Hankeosuussuoritukset yhtiöjärjestysmääräyksellä tai tavallisemmin yhtiökokouksen päätöksellä osakkaiden hankeosuuslaskelman mukaiset hankeosuussuoritukset käsitellään osakkaiden yhtiöön tekeminä pääomasijoituksina tällöin hankeosuussuorituksia ei pidetä yhtiöllä tuottoina, vaan ne kirjataan yhtiön omaan pääomaan, esim. rakennusrahastoon, sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon tai perusparannusrahastoon jos hankeosuussuorituksia ei pidetä pääomasijoituksena, ne tuloutetaan tuloslaskelman erässä Kiinteistön tuotot - Vastikkeet ja vuokranantajaosakkaat voivat vähentää hankeosuutensa jo vuokratulosta eikä vasta satunnaisen luovutusvoittoverotuksen yhteydessä

30 Korjaushankkeen talous Lainaosuussuoritukset lainaosuussuoritusten tulee perustua suoritushetkelle laadittuun lainaosuuslaskelmaan ja niiden kirjanpidollinen käsittely tapahtuu yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouspäätöksen mukaan eli ne tuloutetaan tai rahastoidaan vaikka yhtiössä rahastoitaisiin lainaosuussuorituksia, ne on suositeltava esittää tuloslaskelmassa muuna rahoitustuottona omana alaeränään Lainaosuussuoritukset ja vastaavasti niiden rahastoinnit ko. nimikkeessä omana alaeränään jos taas lainaosuussuorituksia ei pidetä pääomasijoituksina, ovat ne yhtiölle sen tilikauden tuottoa, jona niitä suoritetaan lainaosuussuoritukset esitetään pääomavastikkeiden tavoin nimikkeessä Muut rahoitustuotot omana alaeränään Lainaosuussuoritukset

31 Korjaushankkeen talous Rahastointi ja tuloverotus syy rahastoinnille on useimmiten tuloverotukselta välttyminen kun yhtiön osakkailtaan keräämiä varoja tulevan suuren korjaushakkeen rahoittamiseksi käytetään aktivoitavien menojen kattamiseen tai tätä varten otetun lainan lyhentämiseen, syntyy yhtiölle voittoa ja verotettavaa tuloa, ellei vastaavansuuruisia kulukirjauksia kuten poistoja tai varausten muutoksia kyetä tekemään verotettavalta tulolta vältytään, kun em. varoja käsitellään pääomasijoituksina eli ne rahastoidaan

32 Korjaushankkeen talous - lainaosuussuoritusten ja pääomavastikkeista lainojen lyhennyksiin käytettyjen määrien rahastoinnin hyväksymisen edellytyksenä on ollut se, että lainoja lyhennetään tilikauden aikana vähintään lainanlyhennysrahastointia vastaava määrä - ellei yhtiökokous ole päättänyt suoritusten ennakkorahastoinnista nimenomaiseen rahastoon, esimerkiksi sidotun oman pääoman rakennusrahastoon tai vapaan oman pääoman perusparannusrahastoon, ennakkorahastoidut varat esitetään omassa pääomassa nimikkeessä Sijoitetun vapaan pääoman rahasto - jos osakkailla on oikeus suorittaa hankeosuutensa ennen hankkeen aloittamista tai sen aikana, rinnastetaan niiden rahastointi ennakkorahastoinniksi ja merkitään ne esim. perusparannusrahastoon

33 Asuintalovarauksesta asuintalovaraus voidaan muodostaa asuinrakennuksen rakentamisesta, käytöstä, huollosta ja korjausrakentamisesta sekä tontin huollosta ja käytöstä johtuvia verotuksessa vähennyskelpoisia menoja varten varausta voidaan käyttää sekä kuluiksi kirjattujen että aktivoitavien menojen kattamiseen. Jos esim. varauksella on katettu rakennuksen perusparannusmenoja, esitetään varauksen vähennystä vastaava ylimääräinen poisto tuloslaskelman nimikkeessä Poistot ja arvonalentumiset - Rakennuksista ja rakennelmista

34 Korjausmenot kirjanpidossa ja verotuksessa korjausmenot jaksotetaan kirjanpidossa siten kuin ne vähennetään verotuksessa, kunhan ne kirjataan kuluiksi taloudellisena vaikutusaikanaan tilikauden kuluna vähennetään ne korjausmenot, jotka eivät nosta rakennuksen laatutasoa eivätkä kasvata rakennuksen taloudellista pitoaikaa (esim. vaurioituneen rakennusosan ennalleen saattamisesta tai laitteiden teknisestä vanhenemisesta aiheutuneet korjausmenot)

35 aktivointipakon piirissä ovat mm. rakennuksen laajentamiseen ja perusparantamiseen liittyvät menot, joilla rakennuksen laatutasoa nostetaan usein laajoihin korjaushankkeisiin sisältyy sekä perusparannus- että (vuosi)korjausmenoja, joista ainakin perusparannusta vastaava osa on aktivoitava poistamatta olevaan hankintamenoon hyvän kirjanpitotavan mukaista on myös rakennuksen taloudellista pitoaikaa kasvattavien korjausmenojen aktivointi, vaikkei niihin liitykään varsinaista aktivointipakkoa

36 jos osakkaat haluavat käytettävän remontin yhteydessä yhtiön kustantamaa tasoa kalliimpia materiaaleja, oikaistaan osakkaiden maksettavaksi kuuluvalla osuudella joko aktivoitavaa hankintamenoa tai tuloslaskelmaan kirjattavaa kulua samoin jos osakkaat teettävät muutos- tai lisätöitä, jotka eivät ole yhtiön kirjanpitoon kirjattavissa kaikki korjausmenot suositellaan esitettäviksi tuloslaskelmassa bruttomääräisinä, joista vähennetään omina erinään mahdolliset aktivoinnit, saadut avustukset sekä vahingon- tai vakuutuskorvaukset

37 Hallituksen työkaluja ja apuvälineitä taloyhtiön talouden hoitamiseen vuosikello => talousasiat tilikauden aikana kirjallisuudesta lisätietoa ja ohjeita nettipalveluista tietoa ja virikkeitä => neuvontapalvelut Kiinteistöliiton talous- ja veroneuvonta jäsenille (09) ma & ke klo KILAn yleisohje uusittu 2010 lopulla

38 Hallituksen vuosikello Tilikausi vaihtuu Toimintakertomus ja korjausohjelma vahvistettu Tämän tilikauden korjaushankkeiden tarjoukset tulleet Päivitetty PTS ja toiminta kertomus lausunnoille Kiinteistöstrategian päivittäminen Syystalkoot Sisäkorjaushankkeiden toteutumisen seuranta Välitilinpäätös per Seuraavan tilikauden hankkeet vahvistettu Hallituksen tilinpäätöskokous Yhtiökokouksen valmistelu tammi-huhtikuu Kevättalkoot Hallituksen tiedote Yhtiökokous maalis-toukokuu Hallituksen järjestäytymiskokous maalis-toukokuu Uusien hallitusjäsenten perehdytys Hallituksen tiedote Kaikki tilivuoden työt tilattu Ulkokorjaushankkeiden toteutumisen seuranta

39 Taloyhtiön talous Verkkokauppa: Kiinteistöliiton jäsenille 10 % jäsenalennus

40 Taloyhtio.net taloustietoa ja ohjeita Taloussivut osoitteessa asioina: taloussuunnittelua, kirjanpito, tilinpäätös, tilintarkastus, vakuutus, verotus, lainoitus Talousarvio-ohje kirjautuneille käyttäjille => ohje talousarvion laadinnan tueksi ja avuksi Hoitokulut kerros- ja rivitaloissa - vuosittain tilastokuviot => voi verrata oman talon tietoja keskimääräiseen Tilastokeskus: Asunto-osakeyhtiöiden talous tilaston perusteella (ennen nimi oli Asuntoyhteisöjen taloustilasto)

41 Kiinteistöliiton talous ja veroneuvonta Palvelee jäsentalojen hallitusta, isännöitsijää, kirjanpitäjää sekä tilintarkastajia ja toiminnantarkastajia numerossa (09) (Kiinteistöliiton jäsennumero tarkistetaan ennen neuvontaan yhdistämistä) Palveluaika ma & ke klo 13-16