Sisällys 7. Esipuhe 5. 1 Yleistä kiinteistöyhtiöistä Kirjanpitolain yleiset kirjanpitoa. kirjanpitoaineisto 29

Transkriptio

1 Sisällys Esipuhe 5 Lyhenteet 15 1 Yleistä kiinteistöyhtiöistä Asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja tavallinen kiinteistöosakeyhtiö Kiinteistöyhtiöihin sovellettava lainsäädäntö Yleiset yhtiöihin sovellettavat säännökset Kirjanpitoon sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laadintaan sovellettavat säännökset Tilintarkastukseen sovellettavat säännökset 19 2 Kirjanpitolain yleiset kirjanpitoa koskevat määräykset Yleistä kirjanpitosäännöksistä Kirjanpitovelvollisuus Kahdenkertainen kirjanpito Hyvä kirjanpitotapa Tilikausi Kirjanpitovelvollisen kokoluokkaa koskevia määrityksiä Konserni sekä yleisen edun kannalta merkittävä yhteisö 28 3 Liiketapahtumien kirjaaminen ja kirjanpitoaineisto Liiketapahtumat Kirjanpitotilit ja tililuettelo Tilijärjestelmä Tililuettelo Pääkirjanpito ja osakirjanpidot Kirjaamisperusteet 39 Sisällys 7

2 3.4 Kirjausjärjestys ja -ajankohta Kirjausten aika- ja asiajärjestys Kirjausten ajankohta Tosite Erilaiset tositteet ja tositeaineisto Tositteen muotovaatimukset Tositteen varmentaminen Liitetietotosite Kirjausketju Kirjanpitoaineisto Kirjanpitoaineiston muoto Kirjanpitomerkintöjen ja tositteiden sisällön muuttaminen Luettelo kirjanpidoista ja aineistoista Kirjanpitoaineiston säilyttäminen Kirjanpitoaineiston säilytysaika Kirjanpitoaineiston vähimmäissäilytysajat Tositteiden jäljennökset Pääsäännöstä poikkeavat aineistojen säilytysajat 59 4 KIRJANPIto KÄYTÄNNÖSSÄ Tilinavaus Tilinavauksen suorittaminen Siirtyvien erien käsittely tilinavauksessa Viennit Tulon kirjaaminen Menon kirjaaminen Rahoitustapahtumien kirjaaminen Kirjaukset pääomatileille Poistot Rahastointi Avustukset ja vakuutuskorvaukset Palkanmaksu Siirtyvät erät Korkojaksotus Tilien päättäminen Arvonlisäveron kirjanpidollinen käsittely Arvonlisäveron kirjaustavat Arvonlisäveron suoriteperusteisuus Arvonlisäverojärjestelmän vaatimukset kirjanpidolle Vuokrankantokirja 89 8 KIINTEISTÖYHTIÖN KIRJANPITO JA TILINPÄÄTÖS

3 4.5 Palkkakirjanpito 91 5 Arvostus- ja jaksotussäännökset Tuottojen, kulujen ja menetysten jaksottaminen Saamiset, rahoitusvarat ja velat Saamiset Rahoitusomaisuus Velat Hankintamenojen jaksottaminen eli poistot Aineellinen omaisuus Aineeton omaisuus Muiden pitkävaikutteisten menojen jaksottaminen Muut kuin suunnitelman mukaiset poistot Arvonalennus Vastaiset menot ja menetykset sekä pakollinen varaus Vastaisten menojen ja menetysten vähentäminen tuotoista Pakollisten varausten kirjaaminen taseeseen Verotusperusteinen varaus Kulukirjauksen oikaisu Arvonkorotus Yleistä Arvonkorotuksen määrä Arvonkorotuksen kohteet Arvonkorotusten käyttö ja peruutus Arvonkorotusten esitystapa Arvonkorotukset ja verotus TILINPÄÄTÖS Tilinpäätöseriin liittyvät määritelmät Liikevaihto Satunnaiset tuotot ja kulut Pysyvät ja vaihtuvat vastaavat Vaihto-omaisuus ja rahoitusomaisuus Hankintameno Siirtosaamiset ja siirtovelat Pitkäaikainen saaminen ja velka Omat ja emoyrityksen osakkeet ja osuudet Tilinpäätöksen sisältö sekä yleiset laatimisperiaatteet Yhtiön koon huomioiminen tilinpäätöksen laadinnassa Tilinpäätöksen sisältö ja vertailutiedot 122 Sisällys 9

4 6.2.3 Oikea ja riittävä kuva Olennaisuus yleisenä tilinpäätösperiaatteena Muut yleiset tilinpäätösperiaatteet Lasku- ja maksuperusteisuuden oikaiseminen ja täydentäminen Kieli ja valuutta Laatimisaika Päiväys ja allekirjoitus Tasekirja Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen rekisteröinti ja julkistaminen Velvollisuus antaa jäljennös tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta Tilintarkastusta koskevat tiedot Tuloslaskelma Käytettävä tuloslaskelmakaava Kiinteistön tuloslaskelmakaava Tuloslaskelman sisältö tiliryhmittäin Liikekaava ja sovellettu liikekaava Arvonlisäverollisen yhtiön tuloslaskelma Tase Yleistä Taseen sisältö tiliryhmittäin Hankintamenon kohdentaminen taseryhmiin Oma pääoma Rahoituslaskelma Liitetiedot Yleistä Liitetieto tilinpäätöksen laatimisperiaatteista Liitetieto poikkeuksellisista eristä Liitetieto tilikauden jälkeisistä olennaisista tapahtumista Liitetieto arvonkorotusrahastosta Liitetieto pitkäaikaisista lainoista Liitetieto annetuista vakuuksista ja taseen ulkopuolisista sitoumuksista ja järjestelyistä sekä eläkevastuista Liitetieto emoyrityksestä Liitetieto lainoista toimitusjohtajalle ja hallintoelimiin kuuluville henkilöille sekä heidän puolestaan annetuista sitoumuksista Liitetieto liiketoimista intressitahojen kanssa Liitetieto henkilöstöstä Liitetieto omien osakkeiden ja osuuksien hankinnasta ja luovutuksista KIINTEISTÖYHTIÖN KIRJANPITO JA TILINPÄÄTÖS

5 Liitetieto toimintakertomusta vastaavista tiedoista Muut liitetiedot Tase-erittelyt ja liitetietojen erittelyt Konsernitilinpäätös Toimintakertomus Yleistä Oikea ja riittävä kuva Oletus toiminnan jatkuvuudesta Johdonmukaisuus Toimintakertomus tilinpäätöksen täydentäjänä Laadintaperiaatteet Kirjanpitolain mukaiset tiedot toimintakertomuksessa Velvollisuus laatia toimintakertomus Kirjanpitolain määräykset toimintakertomuksen sisällöstä Toimintakertomuksessa esitettävät tiedot Osakeyhtiölain mukaiset tiedot toimintakertomuksessa Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi sekä esitys mahdollisesta muun vapaan oman pääoman jakamisesta Yhtiön osakkeiden määrä osakelajeittain ja kutakin osakelajia koskevat yhtiöjärjestyksen pääasialliset määräykset Pääomalainojen pääasialliset lainaehdot ja lainoille kertynyt kuluksi kirjaamaton korko Lähipiirilainat Omat osakkeet Oman pääoman menettäminen Muut toimintakertomustiedot Asunto-osakeyhtiölain mukaiset tiedot toimintakertomuksessa Vastikerahoituslaskelmat Pääomalainat Rasitteet ja kiinnitykset Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen Tieto talousarvion toteutumisesta Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi sekä esitys mahdollisesta muun vapaan oman pääoman jakamisesta Rakenne- ja rahoitusjärjestelyt Omat osakkeet 236 Sisällys 11

6 Yhtiön varojen vähentymien ja oman pääoman lisäykset Vapaaehtoiset tiedot Kiinteistöyhtiön TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN RAKENNE Tilinpäätöksen suunnittelu käytännössä Yleistä Tulojen lykkäämiseen tähtäävät toimenpiteet Menojen kiihdyttämiseen tähtäävät toimenpiteet Korjausmenojen käsittely Perusparannus vai vuosikorjaus? Korjausmenojen esittäminen tilinpäätöksessä Poistot Yleistä poistoista Tasapoisto Menojäännöspoisto Kertapoistot lyhytikäisestä käyttöomaisuudesta ja pienhankinnoista Suunnitelman mukaiset poistot Kiinteistöyhtiöitä koskevat verotuspoistot Asuintalovaraus Yleistä asuintalovarauksesta Asuinrakennus Asuintalovarauksen suuruus Asuintalovarauksen käyttäminen Asuintalovarauksen purkautuminen Varaus kirjanpidossa Rahastoinnit Yleistä rahastoinneista Rakennusrahastointi Ennakkorahastointi Perusparannus- ja korjausrahastointi Yhtiöjärjestyksen määräykseen perustuva rahastointi Lainanlyhennysrahastointi SVOP-rahastointi Rahastojen kirjanpidollinen käsittely KIINTEISTÖYHTIÖN KIRJANPITO JA TILINPÄÄTÖS

7 10 Verotus Tuloverotus Verovelvollisuus Tulolähteet Veronalaiset ja verovapaat tulot Vähennyskelpoiset ja -kelvottomat menot Arvonlisävero kiinteistössä Yleistä arvonlisäverosta Arvonlisäverolain kiinteistökäsite Verolliset kiinteistönluovutukset Kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön verotus Vapaaehtoinen arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen Kiinteistöihin liittyvät investoinnit Erityiskysymyksiä Vastikerahoituslaskelmat Mikä vastikerahoituslaskelma on? Vastikerahoituslaskelmien tarkoitus Laskelmien laatiminen Lainaosuuslaskenta Osakkaan mahdollisuus suorittaa lainaosuutensa Lainaosuuslaskelma Oma pääoma Osakepääoman korottaminen osakeannissa Omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen Asunto-osakeyhtiön rakennusaikainen kirjanpito Rakennuttaja RS järjestelmä Juokseva rakennusaikainen kirjanpito Luovutustase Luovutusyhtiökokous TALOUSARVIO Talousarvion perusteet Talousarvion tavoitteet ja muoto Talousarvion tavoitteet Talousarvion muoto Talousarvion laatiminen 360 Sisällys 13

8 13 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus Tilintarkastus Tilintarkastajaa ja tilintarkastusta koskevat säännökset Velvollisuus valita tilintarkastaja Tilintarkastajan kelpoisuus sekä riippumattomuus ja esteellisyys Tilintarkastuksen laajuus ja sisältö Tilinpäätösmerkintä Tilintarkastuskertomus Tilintarkastuspöytäkirja Tilintarkastajan osallistuminen yhtiökokoukseen Tilintarkastajan erottaminen ja eroaminen Toiminnantarkastus Toiminnantarkastajaa ja toiminnantarkastusta koskevat säännökset Toiminnantarkastajan kelpoisuus ja riippumattomuus Toiminnantarkastuksen sisältö ja toiminnantarkastuskertomus Esimerkki asunto-osakeyhtiön tasekirjasta 377 Liitteet 394 Liite 1 Vastikerahoituslaskelma (malli) 394 Liite 2 Rahoituslaskelma (malli) 398 Liite 3 Lainaosuuslaskelma (malli) 399 Liite 4 Hankerahoituslaskelma (malli) 400 Liite 5 Kiinteistön tuloslaskelma (malli) 401 Liite 6 Asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden tase (malli) 405 Liite 7 Talousarviovertailu (malli) 408 kirjanpitolautakunnan yleisohjeita ja päätöksiä 410 Asiahakemisto KIINTEISTÖYHTIÖN KIRJANPITO JA TILINPÄÄTÖS