ESPOONLAHDEN KAUPALLINEN TARKAS- TELU

Transkriptio

1 Vastaanottaja Espoon kaupunki, kaupunkisuunnittelukeskus Asiakirjatyyppi Loppuraportti Päivämäärä ESPOONLAHDEN KAUPALLINEN TARKAS- TELU

2 ESPOONLAHDEN KAUPALLINEN TARKASTELU Päivämäärä Laatija Mari Pitkäaho, Eero Salminen Ramboll PL 25 Säterinkatu ESPOO P F

3 Kaupallinen tarkastelu SISÄLTÖ 1. Lähtökohdat ja tavoitteet 1 2. Espoonlahden kaupallinen vaikutusalue Nykyinen asiointien suuntautuminen Espoonlahden vaikutusalueen mallintaminen Nykytilanteen vähittäiskaupan asiointien mallinnettu suuntautuminen Tulevien vähittäiskaupan asiointien mallinnettu suuntautuminen vuonna Päivittäistavarakaupan kysyntä ja sen tuleva kehitys vaikutusalueella Väestönkasvu Ostovoiman kasvu Laskennallinen pinta-alan tarve ja Espoonlahden keskukseen suuntautuva tarve 8 4. Vaihtoehdot kaupan sijoittumiselle Espoonlahdessa Lähtökohdat kaupan sijoittumiselle Espoonlahdessa Väestön ja kulutuksen kasvu Kysynnän suuntautuminen eri kauppatyyppeihin Verkkokaupan kehitys Vaihtoehdot hypermarket-kokoluokan myymälän sijoittumiselle Espoonlahdessa Vaihtoehtojen vertailu Johtopäätökset ja suositukset 19 LIITTEET Liite 1: vetovoimamallinnuksessa käytetyt keskusverkon nykyiset pinta-alat ja arvio tulevista pinta-aloista Liite 2: vetovoimamallinnuksessa käytetty vähittäiskaupan keskusverkko

4 1 1. LÄHTÖKOHDAT JA TAVOITTEET Länsimetron jatke tehostaa maankäyttöä koko Espoonlahden suuralueella. Suurin muutos tapahtuu Finnoon alueella, mutta muillakin asemanseuduilla kaupunkirakenne tiivistyy. Espoonlahden keskustassa on vireillä kauppakeskus Lippulaivan laajentaminen, jonka yhteyteen tulee myös metroasema ja liityntäliikenteen terminaali. Varsinaisen kauppakeskusosan suurimmaksi yksittäiseksi käyttäjäksi on tulossa hypermarket-kokoluokan päivittäistavarakauppa. Pääosin kauppakeskuksen laajennus on kuitenkin erikoistavarakauppaa ja palveluita. EKYJ:n tekemän päätöksen mukaan "kaupan suuryksikön toteuttamista tutkintaan kauppakeskus Lippulaivan yhteyteen. Lippulaivan laajennuksen lisäksi Espoonlahden keskustassa on vireillä myös entisen Mårtensbron koulun tontin uusi käyttö. Kaupunki on suunnitellut tontille asumista, mutta Kesko ja SRV ovat esittäneet vaihtoehtoisen suunnitelman, jossa tontille sijoittuisi asumisen lisäksi myös hypermarket. Koko Espoonlahden keskustan maankäyttöä on tutkittu Avanto Arkkitehtien valmistuneessa Espoonlahden keskustan maankäytön kehittämisselvityksessä. Espoon kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaos on kehottanut kaupunkisuunnittelulautakuntaa tekemään Espoonlahden keskusalueen kokonaistarkastelun kaupallisten palvelujen ja muiden työpaikkojen osalta ja selvittämään voidaanko ja onko tarkoituksenmukaista kaavoittaa Mårtensbron koulun tontille päivittäistavarakaupan suuryksikkö (hypermarket). Tässä selvityksessä tarkennetaan Länsimetron jatkeen kaupallista tarkastelua (2012) Espoonlahden keskustan osalta. Erityisesti huomioidaan päivittäistavarakaupan suuryksikköjen (hypermarketit) sijoittumisvaihtoehdot ja niiden vaikutukset. Samanaikaisesti tämän selvityksen kanssa on laadittu kauppakeskus Lippulaivan laajennuksen kaupallisten vaikutusten arviointia, jota on myös hyödynnetty tässä työssä. 2. ESPOONLAHDEN KAUPALLINEN VAIKUTUSALUE 2.1 Nykyinen asiointien suuntautuminen Täsmällistä tietoa Espoonlahden asukkaiden asioinneista voisi saada vain kyselytutkimuksilla, joita ei tässä selvityksessä ole ollut käytettävissä. Asiointikäyttäytymisestä voidaan kuitenkin tehdä johtopäätöksiä tilastojen perusteella. Nykytilanteessa koko Espoonlahden suuralueelta suuntautuu merkittävästi päivittäistavarakaupan asiointeja oman alueen ulkopuolelle. Päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä on noin 42 miljoonaa euroa, eli 27 % alueen ostovoimasta. Runsas neljännes Espoonlahden asukkaiden päivittäistavarakaupan ostovoimasta siis siirtyy Espoonlahden alueen ulkopuolelle. Suuralueittain tarkasteltuna ostovoimaa oman alueen ulkopuolelta saa erityisesti Matinkylä, mutta myös Tapiola ja Leppävaara. Espoonlahdesta asioidaan todennäköisesti erityisesti Matinkylässä, jossa on vetovoimainen kauppakeskus Iso Omena hypermarket-kokoluokan päivittäistavarakauppoineen. 2.2 Espoonlahden vaikutusalueen mallintaminen Asiointien suuntautumista on arvioitu niin sanotun Huffin vetovoimamallin avulla. Mallin taustalla on kaupallista vetovoimaa kuvaava teoria, jonka mukaan kohde on sitä vetovoimaisempi, mitä suurempi se on tai mitä lähempänä se sijaitsee (ns. painovoimamalli). Mallinnuksen avulla voidaan arvioida ihmisen asuinpaikan perusteella, missä hän todennäköisimmin asioi. Asiointipaikkoina on huomioitu Espoon kaupan palveluverkkoselvityksessä muodostetun keskusverkon keskukset sekä Kirkkonummen ja Helsingin ne keskukset, jotka sijaitsevat lähellä Espoonlahtea. Keskusten vetovoimaisuuden mittarina on käytetty niissä sijaitsevan kaupan pinta-alaa. Pintaalassa on huomioitu sekä päivittäis- että erikoistavarakauppa, koska monipuolisemmat keskukset ovat myös vetovoimaisempia. Jos mallinnuksessa olisi käytetty vain päivittäistavarakaupan pinta-

5 2 alaa, korostuisi yksittäisten päivittäistavarakauppojen vetovoima liikaa verrattuna monipuolisempiin kaupunkikeskuksiin. Nykytilanteen mallinnuksessa on käytetty nykyisiä kaupan pinta-aloja, jotka perustuvat rakennusrekisterin tietoihin, A.C. Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisteriin sekä Suomen ympäristökeskuksen Kaupan tietokantaan. Keskusverkko on Espoon kaupan palveluverkkosuunnitelma 2030 mukainen. Tulevan tilanteen mallintamisen vetovoiman määrityksessä on käytetty arvioita vuoden 2030 keskusverkon pinta-aloista. Pinta-alat ovat suuntaa-antavia arvioita, oleellista on niiden kokoluokan suhde toisiinsa. Keskukset ja niiden pinta-alat on esitetty liitteessä 1, keskusten sijoittuminen liitteessä 2 (Espoon kaupan palveluverkkosuunnitelma 2030). Asuinpaikan merkitys on huomioitu 500 m tarkkuudella niin, että 500 metrin välein piirretystä pisteiden verkostosta on laskettu etäisyys tieverkkoa pitkin jokaiseen kaupalliseen keskukseen. Tämän verkoston tiedot on yhdistelty pienalueille niin, että on saatu eri keskusten "markkinaosuudet" jokaisella pienalueella. Tiedot on vietävä pienaluetasolle, koska väestöennusteita on käytettävissä vain tällä tarkkuudella. Väestöennusteen perusteella arvioidaan tulevaa pinta-alan tarvetta. Mallinnuksen tuloksia on raportoitu seuraavissa kappaleissa. Mallinnettujen markkinaosuuksien perusteella voidaan arvioida sitä, miten paljon päivittäistavaran kauppaa tarvitaan Espoonlahden keskustaan a tulevaisuudessa mistä Espoonlahden keskustaan voidaan olettaa tulevan asiointeja. Tämän pohjalta voidaan ottaa kantaa siihen, minkälaisia päivittäistavarakaupan yksiköitä Espoonlahteen tarvitaan ja on tarkoituksenmukaista mahdollistaa. 2.3 Nykytilanteen vähittäiskaupan asiointien mallinnettu suuntautuminen Seuraavassa kartassa on kuvattu Espoonlahteen suuntautuvien vähittäiskaupan asiointien osuutta pienalueittain kaupan nykyverkolla. Asiointien osuus kuvaa kulutuksen eli ostoseurojen jakautumista eri keskusten välillä. Luvut perustuvat edellä kuvattuun vetovoimamallinnukseen. Mallinnuksen mukaan Espoonlahden keskuksessa asuvien asioinneista noin 86 % suuntautuu Espoonlahden keskuksen kaupallisiin palveluihin. Ympäröiviltä pienalueilta Espoonlahteen suuntautuvien asiointien osuus vaihtelee 25 56% välillä; pienimmät asiointiosuudet ovat niillä alueilla, joissa sijaitsee omaa kaupan tarjontaa. Espoonlahden suuralueen itäosissa Espoonlahden keskukseen suuntautuvien asiointien osuus jää melko pieneksi johtuen Matinkylän keskuksen vahvasta kaupan tarjonnasta (kauppakeskus, kolme hypermarkettia) ja asiointien suuntautumisesta sinne. Kirkkonummen osalta Espoonlahteen suuntautuvien asiointien määrä jää pieneksi. Tätä selittää osittain se, ettei aluejako erittele Kirkkonummen keskustaa, Masalaa ja Sundsbergiä, vaan ne kaikki sisältyvät Keski-Kirkkonummeen. Koko Keski-Kirkkonummen alueella Espoonlahden markkinaosuus jää 5 %:iin. Lähellä Espoon rajaa markkinaosuus olisi suurempi, mutta koska tällä alueella asukkaita on vähän verrattuna Kirkkonummen keskustaan, Masalaan ja Sundsbergiin, jää kokonaisvaikutus Kirkkonummella pieneksi. Suur-Espoonlahden alueen (tummanpunainen rajaviiva) ulkopuolelta vain Vanttilassa Espoonlahden keskustan markkinaosuus on merkittävä. Tämä vahvistaa käsitystä siitä, että Espoonlahden keskusta on melko paikallinen keskus ja pääosa etenkin päivittäistavarakaupan asioinneista Espoonlahdessa tulee lähialueilta.

6 3 Kuva 1 Espoonlahteen suuntautuvien asiointien mallinnettu osuus pienalueittain nykyisessä kaupan verkostossa Asiointien mallinnettua suuntautumista eri keskuksiin on havainnollistettu seuraavassa kartassa. Diagrammin kukin sektori kuvaa tiettyyn keskukseen suuntautuvia asiointeja pienalueittain. Kartasta havaitaan selkeästi Espoonlahden keskuksen suuri merkitys lähialueellaan. Toisaalta Espoonlahden suuralueen itäosissa Matinkylän vaikutus on voimakasta; asioinneista jo lähes puolet suuntautuu Matinkylän keskukseen. Suur-Espoonlahden pohjoisosissa asioinnit jakautuvat hajautetummin eri keskusten välille.

7 4 Kuva 2 Vähittäiskaupan asiointien mallinnettu jakautuminen eri keskuksiin Espoonlahden pienalueilta nykyisessä kaupan verkostossa 2.4 Tulevien vähittäiskaupan asiointien mallinnettu suuntautuminen vuonna 2030 Tulevaisuuden suurimmat muutokset Espoonlahdessa liittyvät Finnoon kehittymiseen. Pääosa Espoonlahden suuralueen lähivuosien väestönkasvusta sijoittuu vain 1,5 km päähän Matinkylästä ja kauppakeskus Isosta Omenasta sijoittuvaan Finnooseen. Espoonlahden keskustaan Finnoosta on matkaa yli neljä kilometriä. Vetovoimamallinnuksen periaatteen mukaan Finnoon asukkaat asioisivat Matinkylässä todennäköisemmin kuin kauempana olevassa Espoonlahden keskustassa. Tulevaisuudessa sekä väestö (kaupan kysyntä) että kaupan tarjonta lisääntyvät. Useimmissa Espoon kaupallisissa keskuksissa on tiedossa kaupan hankkeita tai tavoitteena kaupallisen tarjonnan lisääminen. Liitteessä 1 on kuvattu nykyinen ja arvioitu uusi pinta-ala kaupallisen keskusverkon keskuksissa. Näitä pinta-aloja on käytetty tulevien asiointien mallintamisessa. Seuraavassa kartassa on kuvattu asiointien mallinnettua suuntautumista pienaluilta Espoonlahden keskukseen vuonna Espoonlahden keskus kasvaa tulevassa verkostossa suhteessa enemmän verrattuna muihin Espoon nykyisiin keskuksiin. Tästä johtuen myös Espoonlahteen suuntautuvat asioinnit kasvavat hienoisesti erityisesti Espoonlahden keskustassa ja sen lähialueilla. Kauklahdessa, Vanttilassa ja Kurttilassa sekä Finnoossa ja Kaitaalla Espoonlahden keskuksen merkitys pienenee, koska näillä alueilla oma kaupallinen tarjonta kasvaa. Mallinnuksen perusteella muutos jää kuitenkin melko pieneksi, koska kaikki keskukset kasvavat, jolloin niiden suhde toisiinsa ei juuri muutu.

8 5 Kuva 3 Espoonlahteen suuntautuvien asiointien mallinnettu osuus pienalueittain tulevassa kaupan verkostossa Seuraavassa kartassa on kuvattu pienalueiden asiointien suuntautumista eri keskuksiin tulevassa kaupan verkostossa. Verrattuna aikaisempaan, nykytilaa kuvaavaan, teemakarttaan (Kuva 2) voidaan selkeimpänä muutoksena havaita Suur-Espoonlahden itäosassa Matinkylän osuuden pieneneminen; taustalla on Finnoon keskuksen kasvaminen, minkä johdosta asioinneista suurempi osa kohdistuu paikalliseen keskukseen. Myös Saunalahdessa oman keskuksen osuus kasvaa, koska nykytilassa omalla alueella ei kaupallisia palveluja ole.

9 6 Kuva 4 Vähittäiskauppa-asiointien mallinnettu jakautuminen eri keskuksiin Espoonlahden pienalueilta tulevassa kaupan verkostossa 3. PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN KYSYNTÄ JA SEN TULEVA KEHITYS VAIKUTUSALUEELLA 3.1 Väestönkasvu Länsimetron jatkeen asemaseutujen kehittämisen edellytykset paranevat metron jatkeen rakentamispäätöksen myötä. Espoon kaavoitusohjelmassa sekä kaavoituksen työohjelmassa 2014 todetaan, että maankäyttötarkasteluja asemakaavoituksen tueksi laaditaan myöhemmin tarkennettavilla alueilla, mm. Kivenlahdessa ja Kauklahdessa sekä Turuntien ja Raide-Jokerin varrella. Tämä tarkoittaa väestönkasvupotentiaalia myös Espoonlahden lähialueella. Näiden mahdollista vaikutusta väkilukuun ei kuitenkaan ole tarkemmin selvitetty, joten tässä selvityksessä nojataan Espoon eteläosien yleiskaavan laatimisen yhteydessä tehtyyn yleiskaavan väestömitoitukseen Suur-Espoonlahden alueen väestö kasvaa yleiskaavan väestömitoituksen ja Finnoon alueen tavoitteiden mukaan vuosina yhteensä noin asukkaalla. Alueen väestönkasvusta valtaosa (noin ) tapahtuu Finnoon alueella. Muita suurimpia kasvualueita ovat Saunaniemi (+3 600) ja Kaitaa (+2 200). Finnoo Kaitaa -alue kasvaa vielä vuoden 2030 jälkeenkin: kaupunginhallitus on linjannut lopulliseksi tavoitteeksi n uutta asukasta alueelle. Espoonlahden keskuksessa väestönmuutos on yleiskaavan mitoituksen mukaan lievästi negatiivista (- 69) vuoteen 2030 mennessä.

10 7 Taulukko 1 Väestönkasvu Espoonlahden suuralueella (Lähde: vuosi 2023 aluesarjat ja 2030 yleiskaavan mitoitus 2030) Väestö Kasvu (asukasta) Yht Koko Espoo Espoonlahti yhteensä Eestinmalmi Espoonlahden keskus Finnoo Hannusjärvi Kaitaa Kattilalaakso Kivenlahti Latokaskenmäki Laurinlahti Malminmäki Nöykkiönlaakso Saunaniemi Soukanmäki Soukanniemi Suvisaari Tillinmäki Yleiskaavan pohjalta tehtyyn väestömitoitukseen vaikuttaa lähitulevaisuudessa asumisen keskittäminen raideliikenteen varteen, koskien sekä kaupunkirataa että Länsimetroa ja sen jatketta. Alueilla tullaan tutkimaan yleiskaavan mitoitusta tiiviimpää maankäyttöä ja sitä kautta väestönkasvu saattaa olla taulukossa 1 esitettyä väestönkasvua suurempaa. 3.2 Ostovoiman kasvu Seuraavaan taulukkoon on laskettu väestön määrässä tapahtuvien muutosten ja kulutuksen kasvun perusteella johdettu ostovoiman kasvu vuosille Ostovoiman kasvu on laskettu kahdelle eri vaihtoehdolle; minimi- ja maksimikasvulle. Molemmissa on taustalla sama väestömitoitus, mutta kulutuksen kasvu on arvioitu minimikasvussa pienemmäksi kuin maksimikasvussa. Päivittäistavarakaupan kulutuksen arvioidaan vuonna 2012 olevan noin 3440 euroa/asukas/vuosi. Ostovoimalaskelmissa kulutuksen minimikasvuksi on asetettu +0,5%/vuosi ja maksimikasvuksi +1%/vuosi. Taulukosta voidaan nähdä koko Espoonlahden alueella päivittäistavarakaupan ostovoiman kasvavan minimivaihtoehdossa 111 miljoonaa euroa ja maksimivaihtoehdossa 137 miljoonaa euroa. Suurinta ostovoiman kasvu on alueilla, joilla myös väestö kasvaa eniten.

11 8 Taulukko 2 Päivittäistavarakaupan ostovoiman kasvu Espoonlahden alueella Minimikasvu Kulutus 2012 Kulutus 2030 Kasvu , milj. e Maksimikasvu Kulutus 2030 Kasvu , milj. e Koko Espoo Espoonlahti yhteensä Eestinmalmi Espoonlahden keskus Finnoo (uusi) Hannusjärvi Kaitaa (uusi) Kattilalaakso Kivenlahti Latokaskenmäki Laurinlahti Malminmäki Nöykkiönlaakso Saunaniemi Soukanmäki Soukanniemi Suvisaari Tillinmäki Laskennallinen pinta-alan tarve ja Espoonlahden keskukseen suuntautuva tarve Ostovoiman pohjalta on johdettu päivittäistavarakaupan tilantarve vuosille Tilantarve saadaan jakamalla ostovoima päivittäistavarakaupan myyntiteholla (10 500e/myynti-m2). Myyntineliömetrit on muunnettu kerrosneliömetreiksi kertoimella 1,25, verkkokaupan on arvioitu vähentävän pinta-alan tarvetta 10 % ja laskelmaan on lisätty kaavaylimitoitusta 30 %. Periaate ja käytetyt luvut ovat samoja kuin Uudenmaan kaupan palveluverkkoselvityksessä 1 ja Lippulaivan kaupallisten vaikutusten arvioinnissa 2. Laskelman mukaan koko Suur-Espoonlahden alueen päivittäistavarakaupan tilantarve on vuonna 2012 noin kerrosneliömetriä. Tilantarpeen kasvua tapahtuu vuosina minimivaihtoehdossa ja maksimivaihtoehdossa kerrosneliömetriä. Suurin osa tilantarpeesta syntyy Finnoossa johtuen alueen suuresta väestönkasvusta. Taulukko 3 Päivittäistavarakaupan tilantarpeen kasvu Espoonlahden alueella Tilantarve 2012 Minimikasvu Tilantarve 2030 Kasvu , m2 Maksimikasvu Tilantarve 2030 Kasvu , m2 Koko Espoo Espoonlahti yhteensä Eestinmalmi Espoonlahden keskus Finnoo (uusi) Hannusjärvi Kaitaa (uusi) Kattilalaakso Kivenlahti Latokaskenmäki Laurinlahti Malminmäki Nöykkiönlaakso Saunaniemi Soukanmäki Soukanniemi Suvisaari Tillinmäki Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava. Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi. Uudenmaan liiton julkaisuja E Kauppakeskus Lippulaivan laajennus. Kaupallisten vaikutusten arviointi. Ramboll,

12 9 Seuraavassa taulukossa on arvioitu Espoonlahden keskuksen tilantarvetta mallinnettujen vähittäiskaupan asiointien perusteella (luku 2.4). Laskelmassa on ohjattu vaikutusalueelta (Espoo, Kauniainen ja Kirkkonummi) pinta-alantarvetta Espoonlahden keskukseen sen mukaisesti, kuinka suuri osuus kunkin alueen asioinneista suuntautuu mallinnuksen mukaan Espoonlahden keskukseen (vrt. Kuva 3 ja Kuva 4). Tarkastelun perusteella Espoonlahden keskukseen suuntautuisi 8 % koko tarkastelualueen päivittäistavarakaupan asioinneista, minkä perusteella suunnattu pintaalantarve vuonna 2030 olisi minimivaihtoehdossa (kulutuksen kasvu 0,5 %/vuosi) ja maksimivaihtoehdossa (kulutuksen kasvu 1 %/vuosi) kerrosneliömetriä. Tämän mukaan noin puolet koko Suur-Espoonlahden päivittäistavarakaupan tilantarpeesta tulisi toteutua Espoonlahden keskuksessa. Loppu tarve toteutuisi muissa kaupan keskuksissa Espoonlahdessa (tärkeimpinä Finnoo, Kivenlahti ja Soukka) sekä Espoonlahden ulkopuolella. Taulukko 4 Päivittäistavarakaupan suunnattu pinta-alantarve 2030 Espoonlahden markkinaosuus alueella Alueen koko laskennallinen pinta-alantarve Nykytila (2012) Minimi 2030 Maksimi 2030 Espoonlahteen suuntautuva pinta-alan tarve markkinaosuuden mukaan, "suunnattu tarve" Nykytila Minimi Maksimi (2012) Lähialue* 54 % Muu Suur- 21 % Espoonlahti Muu Espoo ja 3 % Kauniainen Kirkkonummi 6 % Yhteensä 8 % *sisältää pienalueet: Espoonlahden keskus, Kivenlahti, Hannusjärvi, Soukanmäki ja Laurinlahti Espoonlahden keskuksen (pienalue) nykyinen päivittäistavarakaupan myyntipinta-ala on A.C. Nielsenin myymälärekisterin mukaan noin myyntineliömetriä eli noin kerrosneliömetriä. Nettolisätarve (tulevan suunnatun tarpeen ja nykyisen olemassa olevan pinta-alan erotus) vuoteen 2030 mennessä olisi siis noin kerrosneliömetrin luokkaa. Nykyinen toteutunut pinta-ala (8 400 k-m2) on pienempi kuin nykyinen mallinnettu tarve ( k-m2). Silti alueen päivittäistavarakaupan myyntitehot ovat selvästi pienemmät kuin Espoossa keskimäärin ja ostovoiman ulosvirtaus on yli 40 miljoonaa euroa. Päivittäistavarakaupan pinta-alaa on vähemmän asukasta kohden kuin Leppävaarassa, Matinkylässä tai Tapiolassa, joissa ostovoiman siirtymä on positiivinen (Taulukko 5). Espoonlahdessa päivittäistavarakaupan tilanne näyttäisi olevan väliinputoaja: tarjontaa ei ole niin paljon, että se olisi vetovoimaista, muttei myöskään niin vähän, että myyntitehot nousisivat korkeiksi, kuten Kauklahdessa ja Vanha- Espoon alueella, joissa tarjontaa on vielä vähemmän kuin Espoonlahdessa. Osittain ero selittyy myös kauppatyypeillä: Espoonlahden alueelta puuttuvat vetovoimaiset hypermarketit, joita on sekä Leppävaarassa että Matinkylässä. Tilastojen perusteella Espoonlahden keskustan kaupat näyttävät tehokkaammilta kuin alakeskusten myymälät. Asioinnit kohdistuvat siis nimenomaan Espoonlahden keskustaan, ei niinkään alakeskuksiin.

13 10 Taulukko 5 Päivittäistavarakaupan myyntipinta-ala, myyntiteho ja ostovoiman siirtymät suuralueittain 2012 (A.C. Nielsenin myymälärekisteri, aluesarjat.fi) Päivittäistavarakaupan myyntipinta-ala (m2) asukasta kohden Päivittäistavarakaupan myyntiteho e/my-m2 (indeksi: koko maa 100) Ostovoiman siirtymä (milj. ) Siirtymä (indeksi) Suur-Leppävaara 0, Suur-Tapiola 0, Suur-Matinkylä 0, Suur- 0, Espoonlahti Suur-Kauklahti 0, Vanha-Espoo 0, Pohjois-Espoo 0, Espoo yhteensä 0, Suomi keskimäärin 0, Jos Espoonlahden nykyisten myymälöiden myyntiteho olisi sama kuin Espoossa keskimäärin, voisi alueen myymälöiden myynti kasvaa yli 30 miljoonalla eurolla jo nykyisissä neliöissä. Tämä vähentäisi ulosvirtausta, muttei vielä vastaisi väestönkasvusta ja kulutuksen kasvusta tulevaisuudessa syntyvään lisäpinta-alan tarpeeseen, joka on laskettu selvästi korkeammalla neliömyyntiteholla kuin mikä on nykyisellään toteutunut Espoonlahden alueella. Lisäksi Espoonlahden alueen nykyiset päivittäistavarakaupat sijaitsevat osittain sellaisissa paikoissa, ettei niillä ole realistisesti mahdollisuuksia kasvattaa vetovoimaansa merkittävästi nykyisestä. Uutta päivittäistavarakaupan pinta-alaa alueelle tarvitaan. Tässä luvussa esitettyjen laskelmien ja edellä tehdyn vaikutusaluemallinnuksen perusteella voidaan perustellusti arvioida, että Espoonlahden keskukseen tulisi vuoteen 2030 mennessä varata kaavoituksessa noin k-m2 päivittäistavarakaupan tiloja. Tämä luku sisältää nykyisen päivittäistavarakaupan pinta-alan, arviolta noin k-m2 sekä kaavaylimitoitusta 30 %. Nettolisätarve (tuleva tarve, josta vähennetty nykyinen pinta-ala) olisi k-m2 vuoteen 2030 mennessä sisältäen kaavaylimitoituksen (30 %). Lippulaivan laajennukseen suunniteltu hypermarket olisi päivittäistavarakaupan osalta n k-m2 kokoluokassa. Sen lisäksi tarvittaisiin siis vielä toinen samanlainen vuoteen 2030 mennessä. 4. VAIHTOEHDOT KAUPAN SIJOITTUMISELLE ESPOON- LAHDESSA Tämän selvityksen lähtökohtana oli ehdotus, jossa Mårtensbron koululta vapautuneelle tontille sijoittuisi hypermarket-kokoluokan päivittäistavarakauppa. Yhtenä tehtävänä oli arvioida, onko nykyisissä suunnitelmissa asuinkäyttöön varatulle tontille mahdollista ja tarkoituksenmukaista kaavoittaa kaupan tiloja. Seuraavissa kappaleissa arvioidaan lähtökohtia ja vaihtoehtoja hypermarketin sijoittamiselle Espoonlahden keskukseen. 4.1 Lähtökohdat kaupan sijoittumiselle Espoonlahdessa Väestön ja kulutuksen kasvu Päivittäistavarakaupan pinta-alantarpeeseen vaikuttavat useat tekijät, joista keskeisimmät ovat väestön ja kulutuksen kasvu. Molempien voidaan perustellusti odottaa kasvavan Espoonlahden keskuksessa ja sen muulla vaikutusalueella. Edellä luvussa 3 esitetyt ostovoima- ja pintaalantarvelaskelmat osoittavat lisäpinta-alan tarvetta Espoonlahden keskustaan, vaikka laskelmat ovat monella tavalla melko varovaisia; kulutuksen kasvu on arvioitu varsin pieneksi ja myyntite-

14 Markkinaosuus, % 11 hot toisaalta korkeaksi, mikä laskee pinta-alan tarvetta. Myös Espoonlahden keskuksen markkinaosuudet vaikutusalueellaan on mallinnuksiin nojaten oletettu varsin maltillisiksi. Päivittäistavarakaupan kysyntä kasvaa sekä väestönkasvun että päivittäistavarakaupan kulutuksen kasvun vuoksi. Uutta tarjontaa tarvitaan. Tässä selvityksessä laskelmat on tehty hyvin varovaisin oletuksin, mutta silti käy selvästi ilmi, että uutta päivittäistavarakaupan pinta-alaa tarvitaan Kysynnän suuntautuminen eri kauppatyyppeihin Väestön ja kulutuksen kasvun lisäksi keskeinen kysymys on luonnollisesti myös se, millaisiin kauppoihin kysyntä kohdistuu. Menneisyyden valossa näyttää selvältä, että suurimpien kauppatyyppien merkitys on päivittäistavarakaupassa kasvanut ja pienempien vähentynyt. Oheisesta kaaviossa (Kuva 5) on esitetty eri kauppatyyppien markkinaosuudet vuosina Hypermarkettien osuus kokonaismyynnistä on kiivennyt 23,1 %:sta 27,7 %:iin ja isojen supermarketien 30 %:sta 34,5 %:iin. Muiden myymälätyyppien markkinaosuudet ovat olleet laskevia. 35,0 30,0 Hypermarketit (yli 2500 m2) 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 Tavaratalot, pien- ja erikoismyymälät Supermarketit, isot (yli 1000 m2) Supermarketit, pienet ( m2) Valintamyymälät ( m2) Kuva 5 Eri myymälätyyppien markkinaosuus päivittäistavarakaupan kokonaismyynnistä (lähde: Päivittäistavarakauppa ry/a.c. Nielsen Oy) Espoossa suurten supermarkettien osuus päivittäistavaroiden kokonaismyynnistä on huomattavasti suurempi kuin Suomessa keskimäärin. Hypermarkettien osuus sen sijaan on pienempi kuin Suomessa keskimäärin, mikä on ymmärrettävää Espoon hypermarkettien lukumäärän huomioiden. Hypermarketteja on Espoossa viisi kappaletta: Prisma ja Citymarket sekä Leppävaaran Sellossa että Matinkylän Isossa Omenassa sekä Olarin Prisma Matinkylän kupeessa.

15 % 90 % 80 % 70 % 60 % 3% 2% 16% 15% 4% 1% 10% 12% Valintamyymälät, pienet ( m2) Valintamyymälät, isot ( m2) Tavaratalot Supermarketit, pienet ( m2) 50 % 40 % 34% 57% Supermarketit, isot (yli 1000 m2) Pienmyymälät (alle 100 m2) 30 % 20 % 10 % 0 % 2% 28% 0% 13% 2% 2% Suomi 2012 Espoo 2012 Hypermarketit (yli 2500 m2) Erikoismyymälät ja hallit Kuva 6 Eri myymälätyyppien markkinaosuudet Suomessa ja Espoossa vuonna 2012 (lähde: Päivittäistavarakauppa ry, A.C.Nielsen Oy) Jos oletetaan, ettei kysyntä Espoossa oleellisesti poikkea muusta Suomesta, näyttäisi selvältä, että hypermarketeille on kysyntää. Hypermarkettien vetovoimasta Espoossa kertoo myös Espoon nykyisten hypermarkettien korkea tehokkuus: niiden myyntitehot ovat erittäin korkealla tasolla alan keskimääräisiin lukuihin verrattuna. Tämä koskee nimenomaan päivittäistavarakaupan myyntitehoja, erikoistavarakaupan tehokkuusluvuissa hypermarkettien vetovoima ei näy samalla tavalla. Vaikka hypermarketit ovat kaupallisesti toimivia ja niiden markkinaosuus varsinkin päivittäistavarakaupassa on kasvanut tasaisesti koko 2000-luvun, on niiden käyttötavarakaupassa (hypermarketien erikoistavarakaupan valikoima) nähtävissä signaaleja alan murroksesta. S-ryhmä supistaa mm. Itäkeskuksen Prisman käyttötavarapuolta ja vuokraa tilat XXL-urheilumyymälälle 3. Päivittäistavarakauppa ry kertoo, että tavaratalo- ja hypermarketketjujen tammi-helmikuun liikevaihto supistui käyttötavaroiden osalta 3,7 % viime vuodesta 4. Kun samalla verkkokauppa ja taloustaantuma supistavat erikoistavaroiden kauppaa yleensä, ovat hypermarketien käyttötavaraosastot suurten haasteiden edessä. Tulevaisuudessa hypermarket-konseptit voivat olla kokonaispintaalaltaan nykyistä pienempiä. Päivittäistavaraosastoilla ei kuitenkaan ole samanlaisia supistamispaineita kuin käyttötavaralla, vaan valikoimat ja pinta-alat voivat jopa kasvaa kuluttajien vaatimustason noustessa mm. lähi- ja luomuruoan suhteen. Tilastojen perusteella on ilmeistä, että tärkeimmässä roolissa päivittäistavarakaupan kysyntään vastaamisen suhteen ovat suurimmat kauppatyypit: suuret supermarketit ja hypermarketit. Suurista supermarketeista isoimmat, yli 2000 m2:n yksiköt ovat niitä, jotka pääsevät lähelle hypermarkettien päivittäistavarakaupan valikoimaa ja voivat olla siltä osin yhtä vetovoimaisia kuin hypermarketit. Kuluttajien vaatimustaso valikoimien laajuuden suhteen tuskin laskee tulevaisuudessakaan. Ruokaan panostaminen ja laadukkaiden, harvinaistenkin raaka-aineiden haku on vahva trendi, joka tuskin katoaa lähivuosina. Tämä puoltaa suurempien yksiköiden roolia ruokakaupassa. Pienet myymälät eivät pysty tarjoamaan sellaista valikoimaa, jota asiakkaat odottavat. Kuluttajat arvostavat edelleen myös edullisia hintoja ja sitä, että kaiken tarvittavan saa samalla ostosreissulla. 5 3 Kaupan liitto : Prisma antaa tilaa XXL-urheilukaupalle Itäkeskuksessa ( 4 Päivittäistavarakauppa ry : Tavaratalo- ja hypermarketketjujen liikevaihto laski helmikuussa 1,5 % vuodentakaisesta.( vuodentakaisesta/) 5 Ks. esim. Marjanen & Malmari: Ostoksia ja elämyksiä ostokäyttäytymisen muutos, ostosmatkojen suuntautuminen ja ostopaikan valintakriteerit Turun työssäkäyntialueella KUMU2011-tutkimuksen valossa. Turun kauppakorkeakoulu, Sarja KR-2:2012

16 13 Kysyntä kohdistuu nimenomaan suurimpiin kauppatyyppeihin: hypermarketteihin ja suuriin supermarketteihin. Kasvavaa kysyntää ei voida tyydyttää vain pienillä myymälöillä, niiden vetovoima ei riitä pitämään ostovoimaa omalla alueella Verkkokaupan kehitys Verkkokaupan merkitys ruokakaupassa on selvästi pienempi kuin muilla toimialoilla. Oheinen kaavio Itävallasta (Kuva 7) kuvaa hyvin verkkokaupan merkitystä eri toimialoilla: ruoassa verkkokaupan osuus on 2 % ja kasvu on ollut hidasta, kun esimerkiksi kirjojenkaupassa verkkokaupan osuus on kasvanut muutamassa vuodessa 21 %:sta 32 %:iin. Kuva 7 Verkkokaupan markkinaosuus vähittäiskaupan eri toimialoilla Itävallassa (lähde: Regioplan) Suomessa ruoan verkkokaupan markkinaosuus on alle prosentti, arvioi TNS Gallup 6. Iso- Britanniassa verkon kautta myydyn ruoan markkinaosuus on noin 5 %, vaikka ruoan verkkokauppaa on siellä tehty jo pitkään. Suomessakin on arvioitu ruoan verkkokaupan markkinaosuuden jäävän tulevaisuudessa muutamaan prosenttiin. 7 HOK-Elanto on kertonut, että Alepan ruoan verkkokauppa vastaa yhden ison Alepa-myymälän myyntiä. HOK-Elannolla on 87 Alepaa, joiden liikevaihto on yhteensä 331 milj. euroa. Yhden Alepan myynti on siis noin 3,8 miljoonan euron luokkaa. Vertailun vuoksi voi todeta, että HOK- Elannon S-marketien ja Prismojen yhteenlaskettu liikevaihto on milj. euroa 8. Alepan verkkokaupan osuus HOK-Elannon liikevaihdosta olisi siis korkeintaan 0,3 %:n luokkaa. Tavaroiden verkkokauppa kasvaa suuremmaksi ja nopeammin kuin ruoan. Suomessa vähittäiskaupan verkkokaupan määrä kaikilla toimialoilla oli 2013 n. 3,4 miljardia 9. Koko vähittäiskaupan liikevaihto oli Tilastokeskuksen mukaan 37,8 miljardia. Verkkokaupan osuus olisi kaikilla toimialoilla siis noin 8-9 %. Verkkokaupan liikevaihto on Suomessa selvästi pienempi kuin muissa pohjoismaissa, mutta ne, jotka ostavat verkkokaupoista, käyttävät kuitenkin paljon rahaa: ostajaa kohti laskettu kulutus verkkokauppaan oli Suomessa korkeampi kuin Tanskassa ja Ruotsissa. 10 Koko kaupan toimiala on murroksessa. Toistuva arvio verkkokaupan aiheuttamasta muutoksesta on, että fyysisen myymälän merkitys inspiraation, elämysten, brändin esittelyn ja kommunikoinnin paikkana korostuu ja varsinaisen ostamisen rooli muodostuu pienemmäksi. Tämä kehityskulku tukee elämyksellisiä keskuksia, ovat ne sitten kauppakeskuksia tai kaupunkikeskuksia. Yksit- 6 HS : Kesko avasi ruoan verkkokaupan 7 HS : Nettiruokakaupan suosio räjähti syksyn aikana 8 HOK-Elannon luvut Kaupan liitto; verkkokauppatutkimus (TNS Gallup ) 10

17 14 täisten myymälöiden tilantarve voi olla pienempi, jos ne ovat lähinnä verkkokaupan näyteikkunoita, mutta elämyksellisen ympäristön syntymiseksi tarvitaan useiden myymälöiden keskittymiä. Kauppa keskittyy entistä suurempiin keskittymiin ja vetovoimaisiin kohteisiin, paikkoihin, joissa ihmiset joka tapauksessa ovat. Poikkeuksen voivat tehdä verkkokaupat, joilla on myymälä varaston yhteydessä: ne voivat yksittäisinäkin olla vetovoimaisia ja sijaita vähän syrjemmällä. Tosin logistinen sujuvuus asettaa ehtoja ainakin suurempien verkkokauppojen varastojen sijoittumiselle ja niilläkin on todennäköisesti löydettävissä klusterihyötyjä niin, että verkkokauppojen varastot alkavat keskittyä esim. lentokenttien, satamien ja suurten väylien tuntumaan. Ulkomaiset verkkokaupat eivät tosin välttämättä tuo Suomeen ollenkaan varastoja. Verkkokaupan roolin kehittyminen tulevaisuudessa on yksi suurimpia avoimia kysymyksiä kaupan alalla. Julkisessa keskustelussa korostuvat muutos ja verkkokaupan suuret kasvuluvut. Tässä selvityksessä käsiteltävän päivittäistavarakaupan osalta ei kuitenkaan vielä ole nähtävissä, että verkkokaupan kasvu muuttaisi kovin perustavanlaatuisesti alan toimintatapoja. Päivittäistavarakaupassa verkkokaupan osuus on Suomessa marginaalinen ja alan pioneerina pidetyssä Isossa- Britanniassakin edelleen pieni. Varsinkaan kaupunkisuunnittelun näkökulmasta tuskin on vielä tarpeellista ennakoida verkkokaupan merkitystä kaupalle, kun aikajänne kaavoituksessa ja kaupan toiminnoissa on niin erilainen. Liiketoiminta löytää omat toimintatapansa omassa rytmissään ja ainakin toistaiseksi näyttää olevan kiinnostunut uusien toimitilojen rakentamisesta päivittäistavarakaupassa. Verkkokaupan merkitys kasvaa sekä erikois- että päivittäistavarakaupassa. Päivittäistavarakaupassa fyysinen myymälä pysyy kuitenkin tärkeimpänä myyntikanavana vielä pitkään. 4.2 Vaihtoehdot hypermarket-kokoluokan myymälän sijoittumiselle Espoonlahdessa Tiedossa on, että kaupan keskusliikkeet ovat etsineet hypermarket-kokoluokan myymälöille paikkoja Espoonlahdesta jo pitkään. Hypermarketille ei löydy paikkaa aivan helposti, varsinkin jos se halutaan rakentaa yhteen tasoon ja pysäköinnistä edes osa haluttaisiin maantasoon. Espoonlahden keskusta on ilmeisin kaupan paikka, mutta myös Soukka ja erityisesti Kivenlahti voisivat olla suuremman kaupan paikkoja. Kivenlahti on tulevaisuudessa selvästi kiinnostavampi kaupan paikka kuin nykyään, sillä Kivenlahteen tulee Länsimetron liityntäpysäköintiä ja Kirkkonummen bussien liityntäliikenteen solmukohta. Kivenlahdessa on edellytyksiä myös huomattavalle täydennysrakentamiselle, joka voi tuoda alueelle merkittävän määrän uusia asukkaita. Oheisessa kartassa on esitetty joitakin mahdollisia suuryksikkösijainteja Espoonlahden keskustassa. Espoonlahden keskustan sijaintivaihtoehdot ovat tarkemmin arvioituja, Kivenlahti ja Soukka on käsitelty karkeammin niin, että merkintä kuvaa jotain sijaintia Kivenlahden tai Soukan alueella.

18 15 Kuva 8 Mahdollisia hypermarketin sijaintipaikkoja Espoonlahden alueella 1) Lippulaiva 2) Mårtensbron koulun entinen tontti 3) Maininkipuisto 4) Kivenlahdentien ja Länsiväylän väli (S-market) 5) Kivenlahdentien ja Länsiväylän väli (Neste/Danfoss) 6) Soukanväylän ja Kivenlahdentien risteys (Teboil/Hesburger) 7) Maininkirinne 8) Kivenlahden keskusta (metroasema) 9) Soukan keskusta (metroasema) 5. VAIHTOEHTOJEN VERTAILU Edellä tunnistettuja hypermarketin sijaintipaikkoja on vertailtu eri sijaintitekijöiden suhteen seuraavien sivujen taulukossa.

19 16 Fyysiset sijoittumisedellytykset Yleis- ja maakuntakaavamerkinnät Sijainnin kuvaus (arvioitu sijainnin kaupallisuuden perusteella) Kohtuullinen paikka, paljon lähiasutusta. Kuitenkin alueen sisällä, luonnollisen reitin varrella vain pienelle osalle asukkaista. Kivenlahdesta ja Espoonlahden keskustasta katsoen syrjässä, ei myöskään Soukanniemeen ja Suvisaaristoon menevien matkan varrella. Ei kovin houkutteleva paikka vielä lähivuosina. Saavutettavuus ja näkyvyys 1) Lippulaiva 2) Mårtensbron koulun entinen tontti Muodostaa toiminnallisesti hyvän ja yhtenäisen kauppakeskuskokonaisuuden. Lippulaivaan on tulossa jo yksi hypermarket. Pinta-alan puolesta laajennukseen mahtuisi toinenkin hypermarket, mutta toteutuminen riippuu rakennuttajasta. Hypermarket pitäisi rakentaa kahteen kerrokseen, mikä ei välttämättä ole tarkoituksenmukaista. Yleiskaavan kehitettävällä C-K-alueella, maakuntakaavan C-alueella. Espoonlahden alueen kiistaton keskus, myös joukkoliikenteen solmukohta. Julkiset palvelut keskittyvät Espoonlahden keskukseen, mikä tukee myös kaupallisia palveluita. Kaupan tulevaisuuden trendin elämyksellisyys (kpl 4.1.3) tukee kompaktia kauppakeskusta monine toimintoineen. Tontin pinta-ala on suuri, mikä mahdollistaa hypermarketin. Kauppa rajoittaisi tontin käyttöä asumiseen, jota oli suunniteltu pääkäyttötarkoitukseksi. Kaupallisen ytimen tuntumassa, pystytään liittämään osaksi Lippulaivan kokonaisuutta, mutta ei saumattomasti (kadun ylitys tai kävelysilta). Lähellä joukkoliikenteen solmukohtaa, paljon lähiasutusta. 3) Maininkipuisto 4) Kivenlahdentien ja Länsiväylän väli (S-market) Yleiskaavan uudella C-K-alueella, maakuntakaavan C- alueella. Kaupallisen ytimen tuntumassa, muttei kuitenkaan täysin yhdisty Lippulaivaan. Paljon lähiasutusta. Hyvin saavutettavissa kaikilla kulkumuodoilla, heikko näkyvyys Länsiväylälle ja Soukanväylälle. Pitkä ja kapea, mutta iso tontti (n m2), jolla on käyttämätöntä rakennusoikeutta (nykyisessä asemakaavassa rakennusoikeutta 6000 k-m2, käytetty n k-m2). Saattaa silti jäädä ahtaaksi suurimmille hypermarket-konsepteille; tontti mahdollistaisi helposti pienemmän, noin k- m2 yksikön sijoittumisen. 5) Kivenlahdentien ja Länsiväylän väli (Neste/Danfoss) Riittävän kokoinen tontti vaikka hypermarketille, mutta nykyisten käyttäjien pitäisi luopua sijainnista. Epätodennäköistä, että hypermarket-investoinnista saadaan kannattava huomioiden nykyisten tonttien ja rakennusten lunastus- ja purkukustannukset. Investoinnin kannattavuus selvitettävä erikseen. Yleiskaavan kehitettävällä C-K-alueella, maakuntakaavan C-alueella. Hyvällä paikalla Espoonlahden keskustan ja Kivenlahden asukkaiden liikkumista ajatellen, paljon ohikulkuliikennettä. Irrallaan tiheimmästä asutuksesta. Hyvin saavutettavissa henkilöautolla, saavutettavissa myös muilla kulkumuodoilla. Ei näkyvyyttä Länsiväylälle eikä Soukanväylälle. Hyvä, näkyvä paikka, joka on kiinni keskeisissä sisääntuloväylissä (Soukanväylä ja Kivenlahdentie). Myös Suvisaariston ja Soukan asukkaiden kulkureittien varrella. Irrallaan tiiveimmästä asutuksesta. 6) Soukanväylän ja Kivenlahdentien risteys (Teboil/Hesburger) Koko katujen rajaaman kolmion käyttämällä riittävän kokoinen jopa hypermarketille. Edellyttää nykyisen käyttäjän siirtymistä pois/yhdistämistä osaksi kokonaisuutta. Vähemmän rakennuskantaa kuin vaihtoehdossa 5, joten todennäköisesti edullisempi. Yleiskaavan A-alueella, ei mahdollista hypermarkettia ilman yleiskaavamuutosta. Maakuntakaavan tiivistettävien taajamatoimintojen alueella. Erittäin näkyvä paikka vilkkaassa risteyksessä. Irrallaan tiiveimmästä asutuksesta. Myös Suvisaariston ja Soukan asukkaiden kulkureittien varrella. Hyvin saavutettavissa henkilöautolla, kohtuullisesti saavutettavissa muilla kulkumuodoilla. Näkyy Soukanväylälle ja Länsiväylän liittymän rampeille. 7) Maininkirinne 8) Kivenlahden keskusta (metroasema) Suuri, mutta kapeahko tontti. Mahdollistaisi koon puolesta hypermarketin. Korkeuserot voivat vaikeuttaa hdöydyntämistä. Osittain yleiskaavan C-K-aluetta, osa keskustan laajempaa C-K-vyöhykettä, Maakuntakaavan tiivistettävien taajamatoimintojen alueella. Hyvällä paikalla Espoonlahden keskustan ja Kivenlahden asukkaiden liikkumista ajatellen, paljon ohikulkuliikennettä. Irrallaan tiheimmästä asutuksesta. Hyvin saavutettavissa henkilöautolla, saavutettavissa myös muilla kulkumuodoilla. Mahdollisesti näkyy Länsiväylälle, ei Soukanväylälle. Metroaseman yhteydessä voi olla mahdollista löytää paikka myös hypemarketkokoluokan myymälälle nykyisiltä pysäköintialueilta tai Kivenlahdentien pohjoispuolelta. 9) Soukan keskusta (metroasema) Metroaseman rakentamisen yhteydessä Soukan ostari uudistuu. Tilaa ei todennäköisesti kuitenkaan ole hypermarket-kokoluokan myymälälle; kuitenkin k-m2 kokoluokalle tai kahdelle supermarketille saattaa löytyä tilaa Yleiskaavan C-alueella (8. C/ET-alueella), ei mahdollista hypermarkettia ilman yleiskaavamuutosta. Maakuntakaavan tiivistettävien taajamatoimintojen alueella. Kohtuullinen paikka tiiviin lähiasutuksen tuntumassa. Kaupallinen painopiste kuitenkin Espoonlahden keskustassa, ei Kivenlahdessa. Soukasta ja Espoonlahden keskuksesta nähden jää "taakse" - ei luonnollisten kulkureittien varrella. Kirkkonummen liityntäliikenne tukee tulevaisuudessa hieman. Ei kovin houkutteleva paikka vielä lähivuosina. Hyvin saavutettavissa kaikilla kulkumuodoilla. Näkyvyys riippuu tarkemmasta sijoittumisesta metroaseman rakentuessa. Hyvin saavutettavissa kaikilla kulkumuodoilla. Ei näkyvyyttä lähialuetta kauemmaksi.

20 17 Kehittämismahdollisuudet liikenteen näkökulmasta Vaikutukset kaupan ja palveluiden tarjonnan kehittymiseen alueella 1) Lippulaiva 2) Mårtensbron koulun entinen tontti Laajenevaan Lippulaivaan on hyvät yhteydet, kysynnän kasvaessa lähikatujen kapasiteetti kuitenkin rajallinen, samoin pysäköintipaikkojen järjestäminen. Liikennejärjestelyt yhdistettävissä nykyisiin suunnitelmiin, ei uusia vaikutuksia toteutettuihin ja hyväksyttyihin katusuunnitelmiin. Lippulaiva on laajennuksen jälkeen maksimikoossaan. Tulevaisuudessa Espoonlahdessa voisi olla nykyistä enemmän erikoistavaran kauppaa, mutta jos tilat on varattu päivittäistavarakaupan suuryksikölle, voi lopputilanteessa tarjonta jäädä suppeammaksi kuin jos koko laajennus toteutuisi erikoistavara- ja palvelupainotteisena. Ei vaikutusta Lippulaivan laajennuksen toteutumiseen, suuryksikön toteutuminen riippuu hankekehittäjistä. Liikennejärjestelyt ja liittymiset katuverkkoon haasteellisia. Kaupan tuottamaa liikenteen lisäystä ei ole tutkittu ja lähikatujen kapasiteetti on rajallinen. Toimisi erillisenä kaupan yksikkönä viereisen Lippulaivan kanssa. Mikäli Espoonlahdenkadun pohjoisosasta tulee ramppi Lippulaivan pysäköintiin, tätä yhteyttä olisi mahdollista hyödyntää. Toinen liittymävaraus alueelle on olemassa Ulappakadulta, missä kunnallisteknisiä ja toiminnallisia rajoitteita; liittyminen tasossa Ulappakadulta haastellinen jo tutkitussa asumisvaihtoehdossa (huolto, asuminen, asukaspysäköinti, asiakasliikenne). 3) Maininkipuisto 4) Kivenlahdentien ja Länsiväylän väli (Smarket) Espoonlahdenkadun pohjoispään jatkeena olevasta tonttiliittymästä saadaan ajoyhteys tontille, mahdollisesti myös Kivenlahdentieltä (esim. kattopysäköintiin). Läheisen kiertoliittymän sekä katujen kapasiteetti on rajallinen. Hyvänä puolena kuitenkin sujuva yhteys Helsingistä tultaessa (jos kiertoliittymän välityskyky riittää). Lisäisi kaupan tarjontaa aivan alueen ytimessä ja keskittäisi kaupan tarjontaa Espoonlahden keskustaan. Lippulaivan laajennus jäisi kokonaan keskustaerikoistavarakaupan ja palvelujen käyttöön, mikä voi tarkoittaa monipuolisempia palveluja pidemmällä aikavälillä. Lyhyellä aikavälillä spekulaatiot hypermarket-hankkeesta ja muusta siihen mahdollisesti liittyvästä kaupasta voivat hidastaa Lippulaivan laajennuksen toteutumista, koska lisääntyvä kilpailu vaikuttaa laajennushankkeen kannattavuuteen. S-marketin nykyinen liittymä (Ulappakatua vastapäätä) toimisi jatkossakin pääliittymänä. Liittyminen kuitenkin suoraan Kivenlahdentiehen, mikä vaatinee liikennemäärien kasvaessa kaistamuutoksia. Liittymään on useita reittejä, mikä jakaa tarvittaessa liikennekuormaa tasaisesti katuverkolle. 5) Kivenlahdentien ja Länsiväylän väli (Neste/Danfoss) Alueen sijainti todella lähellä Soukanväylän liittymäaluetta on liikenteellinen ongelma, vaatii kaistajärjestelyjä sekä liikennevalo-ohjauksen kehittämistä, jotta tontille/tontilta päästään liittymään turvallisesti Kivenlahdentielle. 6) Soukanväylän ja Kivenlahdentien risteys (Teboil/Hesburger) Alueen sijainti todella lähellä Soukanväylän liittymäaluetta on liikenteellinen ongelma. Huonona puolena vielä päävirran kääntyminen vasemmalle Soukanväylän suunnasta tultaessa, vaatii kaistajärjestelyjä (jonotustilaa Kivenlahdentielle ei saada helposti järjestettyä) sekä liikennevaloohjauksen kehittämistä, jotta tontille/tontilta päästään liittymään turvallisesti Kivenlahdentielle. Myös Soukanväylän suunnasta suuntaisliittymä sisäänajolle on mahdollinen vaihtoehto. 7) Maininkirinne 8) Kivenlahden keskusta (metroasema) Liikenteellisesti todella hankalassa paikassa, liittymä tulisi viedä mahdollisimman länteen (Maininkitien liittymään?) kiertoliittymästä, samanaikaisesti Kivenlahdentien tasaus nousee ja aiheuttaa reunaehtoja em. liittymäpaikalle. Lippulaiva ja Kivenlahdentien varsi kehittyisivät erillisinä alueina. Kivenlahdentien varren kauppa palvelisi ennen kaikkea Kivenlahden ja Laurinlahden suunnan asukkaita, Soukanväylän risteyksessä myös Soukanniemen sekä Suvisaariston asukkaita, joiden ei tarvitsisi poiketa Espoonlahden keskustaan. Kilpailisi suoraan Lippulaivan kanssa erillisenä rinnakkaiskeskuksena. Muodostuisi houkuttelevaksi etenkin autoileville asiakkaille ja muualla kuin aivan Lippulaivan tuntumassa asuville. Liittyy suoraan Kivenlahdentiehen, eikä ole yhtä sujuvan yhteyden päässä esim. Länsiväylän liikenteen suhteen kuin vaihtoehdot 1-7. Sijainti antaa kuitenkin enemmän mahdollisuuksia kehittää esim. kaistajärjestelyjä kuin Espoonlahden alue. Länsiväylä erottaa paikan pohjoispuolen maankäytöstä, parannettu Ruukinsilta toimii ajoneuvoyhteytenä Länsiväylän. 8) Soukan keskusta (metroasema) Olemassa olevat liikenneyhteydet alueelle ovat hyvät. Asiakaskunta todennäköisesti eri kuin Espoonlahden vaihtoehdoissa, jolloin liikennemäärät esim. Kivenlahdentiellä tulisivat pienenemään. Riippumatta kaupan tarkemmasta sijoituspaikasta, hypermarketin pysäköintipaikkojen järjestäminen Soukassa on hankalaa mm. alueen tasoerojen (keskustan muu toiminta 2. kerroksessa) takia. Mikäli alueella tehdään suuria muutoksia, niin paikka liikenteellisesti hyvä. Tukisi Kivenlahden/Soukan kehittymistä itsenäisenä keskuksena, mikä heikentää välillisesti Espoonlahden keskusta ja Lippulaivaa.

21 18 1) Lippulaiva 2) Mårtensbron koulun entinen tontti 3) Maininkipuisto 4) Kivenlahdentien ja Länsiväylän väli (Smarket) 5) Kivenlahdentien ja Länsiväylän väli (Neste/Danfoss) 6) Soukanväylän ja Kivenlahdentien risteys (Teboil/Hesburger) 7) Maininkirinne 8) Kivenlahden keskusta (metroasema) 8) Soukan keskusta (metroasema) Vaikutus kaupunkirakenteeseen Kaupan palvelut toteutuvat keskitetysti Lippulaivassa. "Kävelykaupunki" toteutuu kauppakeskuksen sisälle. Keskustamainen alue voi muodostua laajemmaksi, kun Espoonlahdenkadulla olisi kaksi kaupallista ankkuria. Hypermarketin huolto ja pitkät umpinaiset seinät voivat olla kaupunkikuvan kannalta ongelmallisia. Hypermarketin yhdistäminen asumiseen ja sen laajuus on tutkimatta. Kaupunkikuvaan, viihtyisään katutilaan ja asukkaiden lähiympäristön laatuun liittyvät seikat ovat haasteellisia yhteensovittaa. Keskustamainen alue voi muodostua laajemmaksi, jos rakennukseen sijoittuisi jonkin verran myös pienliiketiloja. Puistoalue supistuisi, asumiselle vähemmän käyttöä. Jäisi itsenäiseksi, Espoonlahden keskuksesta ja Lippulaivasta nähden irralliseksi alueeksi; ei luonnollista kulkuyhteyttä näiden kauppakeskittymien välillä. Muodostuisi Espoonlahden "keskustan ulkopuolinen kaupan alue". Vähentäisi metroaseman merkitystä kaupunkikeskuksen ytimenä, kun kaupan tarjonta levittyisi laajemmalle alueelle. Ulappakadun merkitys keskusakselina korostuisi. Tukisi Kivenlahden/Soukan kehittymistä itsenäisenä alueena, metroasemasta myös toiminnallinen keskus, ei vain joukkoliikenteen läpikulkupaikka. Alueen asukkaiden vähäisempi asiointi Espoonlahdessa voi heikentää Espoonlahden keskustaa. Rakentumisen todennäköisyys, mahdollisuudet ja rajoitukset (arvioitu sijainnin perusteella) Hypermarket joutuisi kahteen kerrokseen, mikä ei ole ollut toimijalle vaihtoehto. Periaatteessa silti mahdollinen. Tieto Anttilan lakkauttamisesta Lippulaivassa tukee hypermarket-mahdollisuutta: keskuksesta on vapautumassa suuri tila. Suunnitellun virkistysreitin läpikulku vaikeutuu ja laatu heikkenee. Edellyttää vaikeita teknisiä ratkaisuja kaupan, asumisen ja joukkoliikenteen yhdistämiseksi tontilla. Mahdollinen, mutta ratkaisun muuntojoustavuus asumisen kanssa ei ole hyvä. Mahdollinen myös hypermarketille. Kaupan kilpailusyistä hyvin epätodennäköinen hypermarketin paikka. Nykyinen toimija ei luovuta paikkaa kilpailijalle ja on toteuttamassa omaa hypermarkettiaan Lippulaivaan. Nykyisen käyttäjän halukkuus siirtyä muualle ei tiedossa. Kallis ratkaisu, varsinkin jos nykyisiä rakennuksia ei pystytä hyödyntämään. Melko epätodennäköinen. Nykyisen käyttäjän halukkuus siirtyä muualle ei tiedossa. Hieman ahdas paikka, edellyttäisi kahden tontin yhdistämistä ja kevyen liikenteen yhteyden siirtämistä. Mahdollinen. Mahdollinen myös hypermarketille. Teknisesti mahdollinen, mutta ei kiinnosta kauppaa. Edellyttää merkittävää väestönkasvua ja uutta asuinrakentamista, että voisi kypsyä kaupan paikaksi. Melko epätodennäköinen. Pidemmällä aikavälillä voi olla suuren supermarketin paikka, mutta keskustan pitää uudistua kokonaisuutena ja alueelle pitäisi tulla lisää asumista. Ei mahdollinen hypermarket-kokoluokalle, mutta nykyinen supermarket voi metroaseman rakentamisen yhteydessä laajentaa tai muuten vahvistua.

22 19 6. JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET Päivittäistavarakaupan suuryksikölle on selvä tarve Espoonlahdessa. Tarvetta perustelee niin nykyinen väestöpohja kuin sen tuleva kasvu. Tässä selvityksessä Espoonlahden keskustaan suuntautuva päivittäistavarakaupan ostovoima on arvioitu hyvin maltillisesti ja silti uutta päivittäistavarakaupan pinta-alan tarvetta syntyy vuoteen 2030 mennessä n k-m2. Lippulaivan laajennukseen sijoittuva uusi hypermarket ei yksin vielä täytä tätä tarvetta. Päivittäistavarakaupan kysyntä näyttää painottuvan nimenomaan suurimpiin kauppatyyppeihin: hypermarketteihin ja suuriin supermarketteihin. Pienemmillä myymälöillä on tärkeä lähipalvelurooli ja täydennysostopaikan tehtävä, mutta ne eivät yksin vastaa kuluttajien tarpeisiin. Hypermarketit vaikuttavat olevan vetovoimaisia Etelä-Espoossa, jossa Matinkylän alue on suuri päivittäistavarakaupan ostovoiman saaja. Espoonlahdessa ei ole hypermarketteja, mikä näkyy alueen kaupallisen vetovoiman heikkoutena ja ostovoiman ulosvirtauksena. Kaupunkisuunnittelun on syytä varautua ainakin toiseen uuteen päivittäistavarakaupan suuryksikköön Lippulaivaan suunnitellun hypermarketin lisäksi Espoonlahden keskustassa. Espoonlahden keskustasta on löydettävissä useita teoriassa suuryksikölle mahdollisia sijainteja. Niitä on arvioitu tässä selvityksessä eri tekijöiden suhteen (kappale 5 Vaihtoehtojen vertailu). Aivan nykyisessä keskustassa sijaitsevia mahdollisuuksia ovat Lippulaiva, johon laajennettuna mahtuisi kaksikin hypermarketia, Mårtensbron koulun tontti ja Maininkipuisto. Muut vaihtoehdot sijoittuvat Kivenlahdentien varteen, erilleen nykyisestä Lippulaivan ympärille muodostuneesta keskustasta. Näistä nykyisen S-marketin tontilla on jo nykyisellään käyttämätöntä rakennusoikeutta ja tontille voisi olla mahdollista sijoittaa jopa hypermarket-kokoluokan myymälä. Kaavallinen valmius kasvavan kysynnän edellyttämälle päivittäistavarakaupan pinta-alan lisäämiselle on siis olemassa, mutta kilpailusyistä hypermarketin toteutuminen S-marketin tontille on hyvin epätodennäköistä, kun S-ryhmä on tekemässä Prismaa Lippulaivan laajennukseen. Keskustasijainnit voisivat tuottaa metroaseman tuntumaan kaupunkimaisempaa ympäristöä, jossa myös kävelyasiointi olisi mahdollista. Hypermarketin kokoluokan sovittaminen kaupunkikuvaan on vaativaa. Kivenlahdentien sijainneissa yhdistyminen Lippulaivaan ja metroasemaan on keskeistä, mutta rakentaminen voi luontevammin olla suurimittakaavaisempaa. Ulappakadun rooli yhdistävänä akselina korostuu. Vaihtoehtovertailussa mukana olleet Soukka ja Kivenlahti ovat teoreettisia vaihtoehtoja ne eivät voi korvata Espoonlahden keskustan kaupan suuryksikköä, mutta voivat toki kehittyä omissa keskusrooleissaan. Tässä selvityksessä on tutkittu ainoastaan vaihtoehtojen kaupallinen näkökulma. Muut vaihtoehdot kuin Lippulaiva edellyttävät kaupunkirakenteen, liikenteen, kaupunkikuvan ja elinympäristön laadun tutkimista ennen kuin sijainnin soveltuvuus ja mahdollinen marketin laajuus voidaan varmistaa. Jo rakennetussa keskustaympäristössä isot supermarketit ovat hypermarketteja helpommin sovitettavissa keskustaympäristöön laatu- ja mitoitustekijät huomioiden.