KIINTEISTÖARVIOINTI 1/11

Transkriptio

1 KIINTEISTÖARVIOINTI 1/11 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti

2 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Sakari Haulos Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Kaisa Vuorio Citycon Oy Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen puh TALOUDENHOITAJA Raija Valonen puh LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2

3 Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 1/11 Missä menet arvioijakunta? 4 Uudistuneen kiinnitysluottopankkilain mahdollisuudet suomalaispankkien kiinteistölainoituksen varainhankinnassa 7 Loma- ja metsäkiinteistöjen arviointikoulutus 10 Arviointitarkkuus kiinteistöarvioinnissa 16 Vuosikokous Toimintakertomus vuodelta Toimintasuunnitelma vuodelle IVSC-uutisia 26 Tulevia tapahtumia 27 3

4 Missä menet arvioijakunta? Arviointi ei ole pelkkää objektiivista laskentaa vaan tekniikkaa, tiedettä ja taidetta yhdistävää näkemyksen antamista, parhaimmillaan päätöksenteon tukemista. Tai ainakin sitä sen pitäisi olla, sillä kiinteistöihin liittyvät päätöksentekotilanteet eivät juuri koskaan ole tekijänsä, ja arvion tilaajan, kannalta neutraaleja, vaan subjektiivisia tapahtumia. Palveleeko arviointiala ja sen asiantuntijakunta asiakkaiden moninaisia ja vaihtelevia tarpeita parhaalla mahdollisella tavalla? Kiinteistöarviointi 1/11 Objektiivinen arvioija vs. subjektiivinen konsultti Pitääkö arvioijan aina pitäytyä tiukasti kiinteistön objektiivisen markkina-arvon määrittämisessä vai onko syytä pystyä tilanteen mukaan muuntautumaan asiakkaan neuvonantajaksi? Olen sitä mieltä, että meillä arvioijilla ei ole aina kykyä ja halua irtautua markkina-arvon määritelmän sisältämän objektiivisuuden antamasta turvallisuudesta ja laittaa itseämme likoon tuottaaksemme asiakkaillemme sitä lisäarvoa, mitä he tarvitsevat. Tällä en tarkoita, että arviointistandardeja tai markkina-arvon määritelmää pitäisi muuttaa, saatikka arvioijan luopua objektivisuudestaan. Sitä vastoin olen sitä mieltä, että meidän on uskallettava muuntautua arvioijasta konsultiksi silloin, kun tunnistamme, että objektiivinen arvio ei vastaa asiakkaan palvelutarvetta. Normaali arviohan soveltuu hyvin tilanteisiin, joissa haetaan omistajuudesta riippumatonta neutraalia arvoa, mutta esimerkiksi kauppatilanteessa myyjän ja ostajan tarpeet eivät ole neutraaleja, ja siksi arvio ei aina sovellu hyvin kummankaan palvelemiseen. Jos tunnistamme objektiivisesta arvioinnista poikkeavan palvelutarpeen, mutta emme halua tai osaa auttaa asiakasta vaadittavalla tavalla, tulisi meidän todeta se, sillä perusarvio voi pahimmassa tapauksessa ohjata asiakkaan tekemään vääriä ja kalliita päätöksiä. Kultainen keskitie vesittää näkemyksen Oma kokemukseni viimeisten reilun 20 vuoden ajalta on, että meitä arvioijia yleisimmin kritisoidaan siitä, että emme uskalla ottaa riittävän rohkeasti kantaa osamarkkinoiden ja kohteiden eriytymiseen, jolloin olemme liian keskitie- 4

5 hakuisia. Tämä tarkoittaa, että arvioimme heikoimmat kohteet liian korkealle ja parhaat kohteet liian matalalle. Liekö syynä turvallisuushakuisuus ja sitä kautta liiankin voimakas tarve välttää virheitä? Markkina kuitenkin antaa tietoa kauppahintojen eriytymisestä sijaintiin, toimivuuteen ja tekniseen kuntoon kohdistuvien ominaisuuksien perusteella. Jollemme usko markkinaa, syyllistymme arvioijien suurimpaan mahdolliseen perisyntiin: luomme oman keinotodellisuutemme, joka uskoo markkinan olevan väärässä ja arvioijan oikeassa. Toinen haaste meille arvioijille on välttää markkinamuutosten liian nopea ja voimakas yleistäminen, eli hallita osamarkkinoiden käänteiden oikea ajoitus. Tämä ilmenee muun muassa siten, että markkinan alkaessa elpyä monistamme nopeimmin nousuun kääntyvien kohteiden arvonkehityksen myös niihin kohteisiin, joissa käännettä ei vielä ole tapahtunut. Lääke sekä keskitie- että yleistämisongelmaan on kuitenkin olemassa; markkinan aktiivinen seuranta ja nimenomaan tiedon hankinta suoraan markkinaosapuolilta eikä pelkästään tilastoista. Valta lisää vastuuta Arvioijien tekemän työn merkitys kansantaloudessamme, huomioiden se, että emme tuota hyödykkeitä emmekä käy kauppaa, on uskomattoman suuri. Paras arvauksemme siitä, mitä tänään allekirjoitettavan kiinteistön kauppakirjan viimeisellä sivulla lukisi, jos kohde olisi laitettu myyntiin kuukausia sitten, joko mahdollistaa tai estää yrityksen rahoituksen vakuuksia vastaan, ohjaa kaupankäynnin osapuolia päätöksissään tai jopa heiluttelee pörssikursseja. Asemamme takia meidän on ymmärrettävä päätösten ohjausmahdollisuudesta seuraava vastuumme, ja osaamistarpeemme, olipa kyse oikein määritellystä markkina-arvosta tai muusta palvelusta. Riskinä on, että liian teoreettisella tarkastelulla ja kapea-alaisella osaamisella aiheutamme asiakkaillemme ongelmia ja pahimmillaan jopa konkursseja. Päätoimisten arvioijien perusarviointiosaaminen on yleisesti ottaen saadun koulutuksen ja hankitun kokemuksen ansiosta riittävällä tasolla, mutta meidän osaamisemme ja kokemuksemme on pääsääntöisesti liian kapea-alaista ja useimmilla arvioijilla omakohtainen kosketus arvioinnilla simuloitavaan toimialaan, eli kaupankäyntiin, olematonta. Arviointi lienee paras mahdollinen oppiareena muihin kiinteistöalan konsultointitehtäviin ja omistajasektorin tehtäviin, koska se mahdollistaa kohtuullisen lyhyessä ajassa markkinamekanismin oppimisen ja pakottaa analyyttisen ajattelutavan omaksumiseen. Olemme kuitenkin ehkä liian sisäänpäin kääntynyt toimiala, sillä vaikka arviointitehtävistä onkin ponnistanut erinäinen määrä markkumäkiahoja ja harriholmströmejä johtaviin kiinteistöalan tehtäviin omistajapuolelle, niin vastakkaissuuntaista siirtymää, joka toisi kaupankäynnin ja omistamisen kokemusta arviointikenttään, ei juuri ole tapahtunut. Potentiaali ja sen toteutumisen edellytykset Arvioijien osaaminen, kokemus ja asiakkaiden moninaiset kiinteistösidonnaiset palvelutarpeet luovat edellytykset nykyistä monipuolisemman palvelutarjooman luomiselle asiakkaillemme ja sitä kautta arvioijakunnalle tarjotaan mahdollisuutta ottaa nykyistä isompi rooli kiinteistösidonnaisessa palvelusektorissa. Tämä edellyttää kuitenkin sitä, että pää- ja si- 5

6 Missä menet arvioijakunta jatkuu... vutoimiset arvioijat saadaan laajempaan yhteistyöhön keskenään kehittämään omaa alaamme. Tämän lisäksi muissa konsultointitehtävissä ja omistajapuolella toimivat entiset arvioijat ja kaikki ne eri alojen toimijat, joita arviointi ja muu arvosidonnainen konsultointi sivuaa tavalla tai toisella, on saatava laaja-alaisemmin mukaan antamaan oma panoksensa alamme kehittämiseen. Tämä edellyttää arviointialan avautumista sekä tekemistä kiinnostavaksi ja nykyistä palveluorientoituneemmaksi myös arvioijakunnan ulkopuolisille kiinteistösidonnaisille toimijoille. Tämä on meille suuri mahdollisuus, joten hyödyntäkäämme se. Seppo Koponen 6

7 Uudistuneen kiinnitysluottopankkilain mahdollisuudet suomalaispankkien kiinteistölainoituksen varainhankinnassa Elokuun 2010 alussa voimaan tullut uudistunut kiinnitysluottopankkilaki toi mukanaan useita uudistuksia, jotka auttavat ylläpitämään suomalaispankkien varainhankinnan kilpailukykyä kansainvälisillä pääomamarkkinoilla. Suurimmat uudistukset voidaan jakaa kahteen ryhmään, joista toinen koskee lain mukaisten katettujen joukkolainojen liikkeeseenlaskijaa ja toinen näiden joukkolainojen vakuuksiksi soveltuvia luottoja. Molemmissa on kyse suhteellisen suurista muutoksista edelliseen vuodelta 1999 peräisin olevaan lakiin verrattuna. Kiinnitysluottopankkilain mukaista kiinnitysluottopankkitoimintaa on liiketoiminta, jossa lasketaan liikkeeseen vakuudellisiin luottoihin perustuvia vakuudellisia joukkovelkakirjalainoja, katettuja joukkolainoja (engl. covered bonds). Pankit laskevat liikkeeseen, eli myyvät sijoittajille, katettuja joukkolainoja, joissa vakuudeksi on paketoitu pankkien myöntämiä luottoja, joiden vakuuksina toimivat, esimerkiksi kuluttaja-asiakkaan tapauksessa, tämän asuinkiinteistö. Näiden joukkolainojen vakuudeksi paketoidut luotot pysyvät liikkeeseenlaskija pankin taseessa ja pankki on myös velvoitettu ylläpitämään vakuuksien laatua eli vaihtamaan ennenaikaisesti takaisinmaksetut tai maksuhäiriöiset luotot. Lisäksi pankin konkurssitapauksessa sijoittajilla on etuoikeus joukkolainan vakuuksiin muihin velkojiin nähden sekä yhtäläinen asema muiden velkojien kanssa pankin muuhun omaisuuteen, mikäli vakuus ei kata kokonaisuudessaan sijoittajan osuutta katetusta joukkolaista. Kiinteistöarviointi 1/11 Vakuudelliset luotot voidaan laissa jakaa kolmeen osaan, joista kiinteistönäkökannalta tärkeimmät ovat asuntoluotto ja liikekiinteistöluotto. Lisäksi kunnille ja vastaaville julkisyhteisöille voidaan myöntää julkisyhteisöluottoa. Uudessa laissa mukaan on tullut liikekiinteistöluotto sekä kiinnitysluottopankkitoiminnan harjoittaminen on tehty mahdolliseksi kiinnitysluottopankkien lisäksi myös talletuspankeille ja muille luottoyhteisöille Finanssivalvonnalta haettavan luvan avulla. Katettujen joukkolainojen vakuuksiksi soveltuvat asuntoluotot Jatkuu... 7

8 ovat enintään 70% vakuutena olevan kiinteistön tai osakkeiden käyvästä arvosta sekä enintään 60% liikekiinteistöluoton vakuuden käyvästä arvosta. Vakuuksien käyvän arvon määrittämisessä noudatetaan pääosin Finanssivalvonnan ohjeistusta, mutta yli kolmen miljoonan euron asuntoluotoissa ja liikekiinteistöluotoissa tarvitaan riippumattoman ulkopuolisen Keskuskauppakamarin hyväksymän kiinteistöarvioitsijan lausunto. Näiden vakuuksien summan on jatkuvasti ylitettävä katetun joukkolainan arvo, joten liikkeeseen laskija on velvollinen seuraamaan vakuuksien käypien arvojen muutoksia. Ennen lain muutos suomalaisista pankeista katettuja joukkolainojen liikkeeseen ovat lähivuosina laskeneet OP-Pohjola-ryhmään kuuluva OP-Asuntoluottopankki sekä Aktia Hypoteekkipankki. Vuodesta 2005 alkaen on liikkeeseen laskettu vuosittain keskimäärin noin 1,5 miljardin euron edestä katettuja joukkolainoja, joissa vakuudet ovat olleen asuntoluottoja. Lainmuutoksen myötä myös Danske-konserniin kuuluva Sampo asuntoluottopankki sekä Nordeakonsernin Suomen tytäryhtiö Finanssivalvonnan myöntämän luvan avulla laskevat liikkeeseen vielä tämän vuoden puolella miljardin ja kahden miljardin euron katetut joukkolainat. Näin tämän vuoden liikkeeseen laskuvolyymi kolminkertaistuu ja on odotettavissa, että katettuja joukkolainoja käytetään aktiivisesti myös tulevaisuuden varainhankinnassa. Varainhankinnan kantilta katsottuna katetut joukkolainat tarjoavat tälläkin hetkellä finanssikriisin jälkimainingeissa pankeille kustannustehokkaimman varainhankinta kanavan verrattuna tavallisiin vakuudettomiin joukkolainoihin. Finanssikriisiä edeltävänä aikana katetut joukkolainat hinnoiteltiin nykytilannettakin edullisemmin, esimerkiksi saksalaisten asuntoluotottajapankkien katetut joukkolainat hinnoiteltiin noin 20 korkopistettä yli vastaavien Saksan valtionlainojen. Finanssikriisin jälkimainingeissa ovat maakohtaiset erot kasvaneet huomattavasti ja siinä missä saksalaisten pankkien katettujen joukkolainojen hinnoittelu on jo lähentynyt kriisiä edeltävää tasoa, ovat kuitenkin esimerkiksi Portugalin ja Espanjan pankkien katetut joukkolainat hinnoiteltu huomattavasti suuremmilla korkopisteillä, jopa kymmenkertaisilla saksalaispankkeihin verrattuna, valtiolainojen päälle. Koska lainsäädäntö Euroopan laajuisesti on suhteellisen samanlaista koskien katettuja joukkolainoja. sijoittajat tekevät johtopäätöksensä näiden joukkolainojen hinnoittelussa maakohtaisten taloustilanteiden pohjalta. Tämä on oleellinen tekijä, joka vaikuttaa suoraan mm. työllissyystilanteeseen, asuntojenarvojen kehitykseen ja sitä kautta vakuutena olevien kuluttajille myönnettyjen asuntoluottojen hoidossa. Suomessa ja muissa suuremmissa Pohjoismaissa sekä Pohjois-Euroopan valtioissa kuten Saksassa, valtion taloudenpito on Etelä-Eurooppaan verrattuna kunnossa ja asuntomarkkinoillakaan ei ole erityisen suurta vaaraa hintakuplasta, minkä johdosta pohjolan pankit ovat kilpailukykyisiä varainhankinnassa eurooppalaisella katettujen joukkolainojen markkinoilla. Huomattavaa on, että esimerkiksi Nordean marraskuussa liikkeelle laskema kahden miljardin euron katettu joukkolaina on hinnoiteltu huomattavasti edullisemmaksi, kuin useiden Etelä-Euroopan valtioiden lainat. Tämä kuvastaa hyvin kansainvälisten sijoittajien vahvaa luottamusta suomalaisten pankkien asuntoluototukseen ja asuntoluottoasiakkaiden maksukykyyn. Petri Sulku Petri Sulun diplomityö palkittiin Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen stipendillä. Työ katsottiin kiinteistöarviointialan ansioituneimmaksi opinnäytetyöksi vuonna

9 KUTSU VUOSIKOKOUKSEEN Arvoisa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n ja/tai Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n jäsen, Toivotamme kaikki SKAY ja AKA yhdistysten jäsenet tervetulleiksi yhdistysten vuosikokoukseen. Arviointiyhdistysten vuosikokoukset pidetään maanantaina 28. päivä maaliskuuta ja paikkana on tuttuun tapaan Tieteiden talo, sali 312 (Kirkkokatu 6, Helsinki). AKA ry:n vuosikokous pidetään kello alkaen ja SKAY ry:n vuosikokous kello alkaen. Vuosikokousten lomassa nautitaan kahvit ja kuullaan esitys aiheesta Rakennusten energiatehokkuuden ja sisäilmaston vaikutus kiinteistön arvonmuodostuksessa. Tervetuloa! OHJELMA klo klo klo klo Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry:n vuosikokous Kahvitauko Ari Laitala: Rakennusten energiatehokkuuden ja sisäilmaston vaikutus kiinteistön arvonmuodostuksessa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n vuosikokous 9

10 Kiinteistöarviointi 1/11 Loma- ja metsäkiinteistöjen arviointikoulutus Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ja Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat järjestivät perjantaina 19. marraskuuta 2010 koulutustilaisuuden metsä- ja lomakiinteistöjen arvioinnista. Tilaisuus pidettiin Lahdessa. Koulutus oli suunnattu metsä- ja lomakiinteistöjen arviointeja tekeville arviomiehille, kiinteistönvälittäjille, toimitusinsinööreille ja muille arviointeja tekeville ja käyttäville asiantuntijoille. Koulutukseen osallistui kouluttajat mukaan lukien yhteensä 39 henkilöä, mikä tarkoitti sitä, että varattu luentosali oli käytännössä viimeistä paikkaa myöten täynnä. Koulutuksesta kysyttiin sähköpostitse palautetta, jotta yhdistykset saisivat arvokasta tietoa paitsi tulevien koulutustilaisuuksien kysynnästä ja tarpeesta myös käsillä olleen koulutustilaisuuden onnistumisesta sekä mahdollisista kehittämistarpeista. Palautteeseen vastasi hieman yli puolet osanottajista ja yhteenvetona voitaneen todeta, että palaute oli pääosin erittäin positiivista. Alla on esitetty koulutuspalaute siinä muodossa kuin se esitettiin koulutukseen osallistuneille. 10

11 Koulutuksen järjestelyt Koulutuksen organisointiin liittyen kysyttiin osallistuneilta käytännön järjestelyiden sujumista, sekä koulutuspaikan ja koulutuksen ajankohdan sopivuutta. Alla on yleisarvosanat (1=huono 5=erinomainen) kustakin kohdasta. Poimintoja palautteesta: - Aina hyvä kun kokoonnutaan muualla kuin Helsingissä, joka on syrjäinen paikka kaukana kaikesta. - Kuinka laajalti aamiaispöytä sisältyi koulutukseen jäi hieman vaivaamaan. - Hyvin järjestetty tilaisuus. Organisoinnissa ei valittamista. - Koulutuspaikka voi todella olla jokin muukin kuin Helsinki - Jos mahdollista saada järjestettyä tilaisuuksia Savoon/Keski-Suomeen päin, niin matkustamiseen ei menisi niin paljoa aikaa/euroja, esim. Helsinkiin asti ei tule kovinkaan helposti lähdettyä. - Koulutuksen järjestelyt oli hoidettu mallikkaasti, jonka seurauksena koulutustilaisuus onnistui hyvin. - Koulutustilasta loppui happi melko nopeasti. Metsän arviointi Koulutuksen sisällöstä kysyttiin metsänarvioinnin osalta koulutuksen hyödyllisyyttä ja yleisarvosanaa koulutuksesta. Alla on arvosanat (1=huono 5=erinomainen) kustakin kohdasta. 11

12 Poimintoja metsän arviointiosuutta koskevasta palautteesta: - Hyvä ja harvinainen koulutus, kun ymmärsi kaiken kuulemansa. - Sisältöön olisin kaivannut syvemmälle menevää tietoa, nämä perus tiedot ovat jo aika hyvin hallussa. -Teoreettinen tausta ja sen käsittely oli laadukasta ja luennoitsija hyvä. Käytännön metsänarviointia olisi tietysti voinut käsitellä syvällisemminkin, mutta ehän ei tietenkään aikataulu huomioiden ollut mahdollista. -Erinomainen kokonaiskuva metsän arvioinnista. Eräs paikalla ollut metsänhoitaja sanoikin osuvasti, että hän luki 5 vuotta metsätieteitä ja kaikki asiat tulivat tuossa paketista äärettömän hyvin esille. -Todellinen asiantuntija luennoitsijana. Vähäisemmälle osalle jäi itse arviointiosuus - se olisi saanut olla laajempi. -Erityismaininta ja kiitos Sakarin hyvästä kokonaisuuden hallinnasta. Metsäammattilainenkaan ei olisi osannut noin hyvin koota keskeisiä asioita ymmärrettävästi. Tosi hyvä ja hallittu esitys yksityiskohtineen (= asiansa osaava mies!) -Aihealue oli juuri minun arkipäivää, joten ei niin hirveesti uutta, mutta lähtökohtaisesti erittäin hyvä, että järjestetään aihealueittaista AKA- koulutusta, päästään pintaa syvemmälle ja syntyy hyvää keskustelua /vuorovaikutusta (arviointi on aika usein yksinäistä hommaa). 12

13 Lomakiinteistöjen arviointi Koulutuksen sisällöstä kysyttiin lomakiinteistöjen arvioinnin osalta koulutuksen hyödyllisyyttä ja yleisarvosanaa koulutuksesta. Alla on arvosanat (1=huono 5=erinomainen) kustakin kohdasta. Poimintoja palautteesta: -Päästiin syvemmälle arvioinnissa, mutta vielä enemmän olisi voinut tuoda esille kaavoituksen vaikutusta tonttien hintaan sekä pakkolunastustapauksia. -Olisin toivonut vähän tarkempia perusteita arviointiin. -Iltapäivä sujui myös antoisien esimerkkien merkeissä. Mielestäni tällaisissa tilaisuuksissa on tärkeätä, että syntyy vuorovaikutusta luennoitsijan ja yleisön välillä. Tällä tavalla näkisin, että kokonaisuudessaan opitaan asioita paremmin ja saadaan erilaisia näkökantoja ja toimintatapoja esille. -Keskustelut alustusten yhteydessä ja tauoilla toivat lisää näkemystä -Hieman ohuempaa asiaa ja esityksiä, mutta kuitenkin käytännön läheisesti esitettyä. Herätti selvästi paljon keskustelua ja saatiin paljon käytännön esimerkkejä kurssilaisilta. Hyvä! -Kuitenkin erittäin hyvä ja hyödyllinen osio. Erityisen mielenkiintoinen oli Laatumaan esitelmä. -Sain erittäin paljon molemmista osioista jatkoa varten! Olen erittäin tyytyväinen koulutukseen! 13

14 Osallistuneita pyydettiin kertomaan, mikä koulutuksessa hyvää ja huonoa? Alla poimintoja palautteesta. -koulutusaineisto monipuolinen -Hyvät aiheet, ennen kaikkea metsä. Kiva nähdä kolleegoita. -Hyvää: Käytännön läheinen ote ja lennokas keskustelu. Huonoa: Kolin tapaus aika harvinainen. Parempiakin case-tapauksia varmasti saatavilla. -Koulutuksessa oli hyvää, että sai kuulla näkemyksiä ja kommentteja myös muilta arvioitsijoilta. Huonoa oli ehkä lievä seminaarimaisuus. Koulutuksen keston vuoksi se jäi myös hieman pinnalliseksi. -erittäin johdonmukainen metsäarvioinnin koulutus, viimeiseen esitykseen liittyen moniste pitäisi olla käytettävissä jo luentoon liittyen. -käytännönläheiset kouluttajat ja aiheet, kiinnostavuus säilyi päivän kuluessa, osallistujien kommentoinnit/näkemykset toivat lisäarvoa, moitittavaa ei ilmennyt -Mielestäni koulutus sujui joustavasti ja kaikin puolin hyvin. -Hyvä kokonaisuus, samoin esimerkkicaset -esitelmien selkeys; vahva asiapitoisuus; riittävästi aikaa eri osa-alueille; kulutusmateriaali saisi olla täydellinen eli kaikista esitelmistä niin täydet muistiinpanot valmiina, kun esitelmöitsijän on mahdollista tehdä. -Perjantai päivä ei ole pitkämatkalaisille hyvä koulutuspäivä! -Huonoa ei juuri ole sanottavana. Koulutuksen toteutus käytännön arvioijien case-tyyppisenä sisältäen reilusti aikaa keskustelulle on erinomainen koulutusmuoto. -Hyvää oli se, että siellä syntyi keskusteluita aiheista ja erilaisia näkemyksiä tuli esille eri osallistujien tahoilta. -Lähtökohtaisesti erittäin hyvä ajatus paneutua syvemmälle yksityiskohtiin. Vähän jäi vielä parannettavaa, mutta suunta on erittäin hyvä. Kun porukka tutustuu toisiinsa jatkossa entistä enemmän, homma varmasti kehittyy ihan tarpeen mukaan oikeaan suuntaan. Osallistuneilta pyydettiin ideoita tulevaisuuden varalle; millaisista aiheista koulutuksia toivottaisiin järjestettävän? Alla poimintoja palautteesta. -Maa-ainesalueiden arvioinnista ja erikoiskohteiden arvioinnista -Rakennusten arvioinnista, home- laho ym. vaurioiden merkityksestä arvolle, käytännön esimerkkejä. -Asuntosalkun ja yksittäisten kohteiden (kerrostalot) arvonmäärityksestä. Asiakaskunnasta on tullut kommenttia, että yhdenmukaisuus puuttuu ja että puoliakateemiselle tutkimukselle olisi tarvetta. 14

15 -Aiheet hyviä mutta syvemmälle, paikalla kyllä osaamista olisi vaikka muille jakaa. -Rakennuksen hinnan arviointi Haahtela 2010 mukaan, elinkaaren ja kunnon/ remonttien vaikutus toimitilakohteissa -tietojen päivittäminen tietyin väliajoin on asuntojen/kiinteistöjen arvioinnissa tarpeellista, joten niihin liittyvää koulutusta. Lausuntorakenteet ovat ilmeisesti arvioita laativilla erityyppisiä, joten koetaanko niiden yhtenäistämiselle tarvetta? -Teollisuus- ja liikekiinteistöjen sekä kaava-alueiden läheisyydessä olevien (yleiskaavan vaikutus) isompien kokonaisuuksien arviointikoulutusta. -Rakennettu ympäristö. Kohteet, joilla on jotakin erityisarvoa. (suojelukohteet tai esim. kaupan suuryksikön kohteet). -Asuntoarviointi ja siihen liittyvät kuntoarviot/-tutkimukset sekä peruskorjausten vaikutus asunnon arvoon ennen/jälkeen linjasaneerauksen yms. peruskorjausten -erilaisten haittatekijöiden (melu, maisema, suojelu yms.) huomioon ottaminen arvioinneissa; kuinka paljon voidaan/kannattaa huomioida/ennakoida tulevaa/mahdollista tulevaa tilannetta arvioinnissa esim. kaavoitukseen liittyen; erityiskiinteistöjen arviointi: uniikit rakennukset, suojellut rakennukset ym. -toimistojen ja toimistorakennusten arviointi -liikehuoneistojen ja teollisuuskiinteistöjen arviointi -Erityiskohteet, kuten suojellut (museoviraston suojelemat, rakennuslailla suojellut) rakennukset, kulttuurimaisema jne. Miten otetaan suojelu huomioon arvioinnissa? -Esimerkiksi odotusarvomaan arviointi, rakennettujen pientalokiinteistöjen arviointi markkinalähtöisesti erilaisilla alueilla, metsän arviointi suurten asutuskeskusten ympäristössä. -Hyvää oli se, että siellä syntyi keskusteluita aiheista ja erilaisia näkemyksiä tuli esille eri osallistujien tahoilta. Yksi osio olisi tämän päivän arviokirjojen sisältövaatimukset ja siinä arvioinnin määrityksen perusteiden ilmaiseminen yms. Sillä saralla tuntuu olevan epäselvyyksiä ja vajavaista tietoa, ilmeisesti osin myös AKA- ihmisillä. Toinen alue voisi olla toimitilojen arvioinnin tuottovaateen määritysperusteet. -Juuri tällaisia yksityiskohtaisia ongelma-alueita, lähdeaineistojen tulkintoja / uusien aineistojen käyttöjä ja apuvälineitä arviointiin, arviotyötä kehittäviä uusia keinoja / hyviä arviokirjoja, joilla erotutaan muista arviota tekevistä tahoista. Opiksi otettavia vahinkoja / oikeuden päätöksiä, hyviä esimerkkejä laadukkaasta työstä. 15

16 Viimeisenä kysyttiin muita terveisiä järjestäjille. Alla poimintoja palautteesta. -Jatketaan samaan malliin. -lisää samanlaisia -Hyvä tapahtuma, yksi päivä pois arkirutiineista. -Harvoin koulutuspäivä tuntuu näin onnistuneelta, kiitos! -Vuosi on ollut kokonaisuutena hyvä. Jäsenistölle voisi korvausta vastaan järjestää paremman kassavirtamallin. Ridelillä Newsweek- Maakanta on hyvä sellainen. -Lisää koulutusta maakuntaan, eikä Helsinki keskeisesti. -Kiitos hyvästä koulutuksesta. -Kiitos hyvästä ja kohtuuhintaisesta kurssista. -Lisää vastaavia AKA-koulutuksia - asiantuntevaa koulutusta!! -KIITOKSET KURSSISTA: Ja todella niitä koulutuksia voisi olla kauempana Helsingistä, jolloin hotelliyöpyminen olisi edullisempi ja matkakulut vähäisempiä. -Hyvään suuntaa ollaan menossa. Porukka hitsaantuu näiden koulutusten myötä yhteen, kun tutustuu ja tällainen keskustelu ohjaa toimintaa tarpeiden suuntaan. Lämmin ja iso kiitos. Yhteenvetona palautteesta voi todeta, että koulutus sujui hyvin. Kysyntää koulutuksille näyttää olevan jatkossakin. Koulutuksia toivotaan järjestettävän muualla kuin Helsingissä. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ja Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat pitävät palautteen mielessä, kun ensi vuoden toimintasuunnitelmaa laaditaan. Sen voi kai ainakin todeta, että tämä koulutus ja siitä saatu palaute lisäävät pontta uusien koulutusten järjestämiselle. Arviointitarkkuus kiinteistöarvioinnissa Erästä kiinteistöarviota tehdessäni jäi mieltäni askarruttamaan arviointitarkkuus. Kyseisessä arviokirjassa totesin tehdyn kiinteistöarvion tarkkuuden olevan suuruusluokkaa ±10 %. Arvion tarkkuuteen kerroin vaikuttaneen mm. vertailukauppojen suuren lukumäärän ja vastaavissa kohteissa olevien hintapyyntöjen pienehkön hajonnan. Jälkikäteen aloin kuitenkin miettimään, olisiko arviointitarkkuutta voinut lähestyä myös analyyttisesti, eikä pelkkään näppituntumaan ja arviointikirjallisuudessa esitettyihin toteamuksiin luottaen? Mitä arviointitarkkuus ylipäätään tarkoittaa, oli ensimmäinen kysymys, jota jouduin pohtimaan. Mielestäni arviointitarkkuuden pitäisi kuvastaa sitä, että mikäli arvioitavalla kohteella tehtäisiin kauppa (arvopäivänä), osoittaisi annettu virhemarginaali yhdessä arvioidun markkina-arvon kanssa sen kauppahinnassa olevan odotusarvoisen vaihteluvälin, johon päädyttäisiin yli 50 %:ssa tapauksista. Arviointitarkkuuden voitaisiin tällöin yhdessä markkina-arvon kanssa osoittavan sen todennäköisen hintahaarukan, jolla arvioitava kohde vaihtaisi omistajaa arvopäivänä. Juhana Hiironen 16

17 Arviointitarkkuus eräässä kiinteistöarviossa Kyseisessä kiinteistöarviossa minulla oli käytössä 41 vertailukauppaa, joiden kauppahinnat olin arviota tehdessä korjannut vastaamaan arvioitavaa kohdetta. Olin siis ikään kuin arvioinut jokaisen kaupan kohdalta erikseen sen, millä hinnalla kyseinen kauppa olisi todennäköisesti tehty, mikäli se olisi vastannut keskeisiltä hintatekijöiltään arvioitavaa kohdetta.näin minulla oli käytössä 41 kauppahintahavaintoa, jotka mielestäni vastasivat arvioitavaa kohdetta, ja siten yksittäisinä havaintoina kuvasivat sitä hintojen hajontaa, joka yksittäisiin kiinteistökauppoihin sisältyy. Jälkikäteen pohdin, että mikäli olisin tehnyt edellä kuvatun pikaisen numerotarkastelun arviointitarkkuudesta ennen arviokirjan laatimista, olisiko minun tullut kirjata arviointitarkkuudeksi esimerkiksi -12 % ja + 31 %? Ja ylipäätään, olisiko minun tullut kirjata arviointitarkkuutta arviokirjoissa numeroarvoin, mikäli sen analyyttinen määrittäminen on kovin kyseenalaista? Voi nimittäin ajatella, ettei markkinaarvolle voi edes määritellä eksaktia virhemarginaalia markkina-arvon käsite kun ei koskaan mahdollista sen itsensä toteutumisen havainnointia. Juhana Hiironen Tämän jälkeen vertasin näiden yksittäisten kauppahintojen hajontaa niiden perusteella arvioidun markkina-arvon ympärillä. Tässä tarkastelussa havaitsin, että keskimääräinen poikkeama arvioidun markkina-arvon ja yksittäisten hintatekijöiltään korjattujen kauppahintahavaintojen välillä oli 25 %. Lisäksi havaitsin, että 51 % todennäköisyydellä (eli todennäköisesti) poikkeama oli välillä 9-34 %. Nämä poikkeamat eivät lisäksi tarkastelluissa tapauksissa noudattaneet normaalijakaumaa, vaan markkina-arvoa korkeampien poikkeamien hajonta oli suurempi kuin markkina-arvoa alhaisempien poikkeamien. Arviointitarkkuutta pikaisesti tarkasteltuani heräsikin mieleeni ajatus, onko arviointitarkkuus aina plus miinus jotakin? Tehdyn tarkastelun perusteella näyttää nimittäin siltä, että alaspäin kauppahinnat eivät jousta läheskään yhtä paljoa kuin ylöspäin. Näin oli tilanne ainakin tarkastellun 41 lomakiinteistökaupan kohdalla. 17

18 SKAY:N VUOSIKOKOUS 2011 ASIALISTA 1.Kokouksen avaus. 2.Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta. 3.Pöytäkirjan tarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta. 4.Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen. 5.Kokouksen työjärjestyksen hyväksyminen. 6.Yhdistyksen vuosikertomuksen ja tilinpäätöksen sekä tilintarkastajien lausunnon esittäminen. 7.Tili- ja vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle taikka niistä toimenpiteistä päättäminen, joihin yhdistyksen hallinto ja tilintarkastajien antama lausunto ehkä antavat aihetta. 8.Kuluvan vuoden jäsenmaksujen suuruudesta päättäminen. Hallituksen ehdotus jäsenmaksuiksi on 30 euroa varsinaisilta jäseniltä, 15 euroa eläkeläisjäseniltä, 15 euroa opiskelijajäseniltä, 300 euroa yhteisöjäseniltä ja 1500 euroa kannattajajäseniltä. 9.Kuluvan vuoden talousarvion ja toimintasuunnitelman hyväksyminen. 10.Hallituksen jäsenten valinta erovuoroisten tilalle. 11.Kahden varsinaisen ja kahden varatilintarkastajan valinta tarkastamaan kuluvan vuoden tilejä ja hallintoa. 12.Muut hallituksen tai yhdistyksen jäsenten esittämät asiat. 13.Kokouksen päättäminen. 18

19 TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2010 Yleistä Yhdistys on vuonna 2010 toiminnallaan pyrkinyt edistämään kiinteistöarviointitoiminnan edellytyksiä ja ylläpitänyt yhteyksiä kansainväliseen arviointikenttään. Yhdistys on vuoden aikana järjestänyt kaksi esitelmätilaisuutta, joissa on käsitelty toimistovuokrien mallintamista ja kehitysnäkymiä sekä MRL 91 :n mukaisten kehittämiskorvausten arviointia. Lisäksi yhdistys järjesti yhdessä Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry:n kanssa koulutustilaisuuden metsä- ja lomakiinteistöjen arvioinnista. Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt vuoden aikana neljä kertaa. Kansainvälisten arviointistandardien vuoden 2007 version (International Valuation Standards) käännöstyö on saatettu loppusuoralle vuoden 2010 aikana. Ari Laitala edusti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistystä Saksassa (Rostock) pidetyssä Baltic Valuation Konferenssissa. Yhdistys jakoi opinnäytetyöpalkintoina kaksi 250 euron suuruista stipendiä. Juho Nikander ja Petri Sulku vastaanottivat stipendit syksyn esitelmätilaisuuden yhteydessä. Yhdistys päätti tukea seuraavan kiinteistöarviointiin liittyvää väitöskirjaprojektia seuraavan kahden vuoden aikana yhteensä eurolla. Yhdistyksen kokoukset ja organisaatio Yhdistyksen vuosikokous pidettiin Tieteiden talolla. Kokoukseen osallistui 14 yhdistyksen jäsentä. Vuosikokous valitsi uudeksi hallituksen jäseneksi Seppo Koposen. Vuosikokous valitsi erovuorossa olleet Antti Oraman ja Jyrki Halomon jatkamaan yhdistyksen hallituksessa. Vuosikokouksen puheenjohtajana toimi Seppo Koponen ja sihteerinä Juhana Hiironen. Vuosikokous valitsi yhdistyksen tilintarkastajiksi Erkki Luotosen ja Risto Peltolan sekä varatilintarkastajiksi Erik Lönnfeldtin ja Jussi Palmun. Hallituksen kokoukset Yhdistyksen hallitus on kokoontunut toimintavuoden aikana neljä kertaa ja käsitellyt mm. seuraavia asioita: 19

20 hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Kokouksessa keskusteltiin vuosikokousasioista. Päätettiin kutsua vuosikokous koolle Vuosikokousesitelmän aiheeksi päätettiin toimistovuokrat ja niiden mallintaminen hallitus kokoontui järjestäytymiskokoukseen vuosikokouksen jälkeen Tieteiden talolla. Todettiin hallituksen kokoonpanon muutos ja keskusteltiin vuosikokouksessa hallituksen käsiteltäviksi saatetuista asioista, mm. pääkaupunkiseudun ulkopuolella pidettävästä esitelmä-/koulutustilaisuudesta. Päätettiin antaa vastine uudesta aikaisemmasta merkittävästi poikkeavasta arviointistandardiluonnoksesta. Hyväksyttiin varsinaiseksi jäseneksi Seppo Koponen ja Ari Laitala hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Päätettiin myöntää opinnäytetyöpalkinto Juho Nikaderille ja Petri Sululle. Käytiin läpi kunkin hallituksen jäsenen valmistelemat kommentit arviointistandardiluonnokseen ja päätettiin, että Hiironen ja Viitanen valmistelevat niiden pohjalta yhdistyksen vastineen standardista ja toimittavat sen IVSC:een. Päätettiin, että Ari Laitala edustaa yhdistystä Baltic Valuation konferenssissa Rostockissa hallitus kokoontui ravintola Elitessä jouluillallisen yhteydessä. Päätettiin sihteerin ja rahastonhoitajan palkkioista. Keskusteltiin yhdistykselle tehdystä esityksestä osallistua tutkimustoimintaan. Päätettiin tukea yhdistyksen ydinalaan kuuluvaa tutkimusta yhdistyksen varoista vuonna eurolla ja vuonna eurolla. Todettiin, että Kiinteistöalan Kustannus on ilmoittanut halukkuudestaan painaa käännetty arviointistandardi. Hyväksyttiin Kotijoukkue yhteisöjäseneksi. Hyväksyttiin varsinaiseksi jäseneksi Reijo Kiviniemi. Hallituksen jäsenet ja heidän varajäsenensä: Jäsen Varajäsen Kauko Viitanen (4), pj. Antti Orama (1) Markku Airaksinen (0) Arja Lehtonen (4) Kaisa Vuorio (0) Hannu Ridell (4) Juhani Tuuttila (0) Jyrki Halomo (3) Perttu Pyykkönen (1) Seppo Koponen (3) Simo Hannelius (0) Sakari Haulos (4) Juhani Väänänen (0) Yhdistyksen sihteerinä toimi Juhana Hiironen (4) ja rahastonhoitajana Raija Valonen (0). (Suluissa läsnäolokerrat kokouksissa) 20

21 Jäsenasiat Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt neljä kertaa vuoden aikana. Lehti löytyy myös yhdistyksen Internet sivuilta ( org). Yhdistyksen sihteeri Hiironen on pitänyt jäsenrekisteriä yllä ja postittanut jäsenmaksut. Toimintavuoden aikana yhdistykseen on hyväksytty kolme varsinaista jäsentä ja yksi yhteisöjäsen. Toimintavuoden lopussa jäsenmäärä oli 198. Opiskelijajäsenten lukumäärä on 12, eläkejäsenten 22 ja kunniajäsenten 4. Yhteisöjäseniä yhdistyksellä on 13. Yhdistys toimi International Valuation Standards Councilin (IVSC) ja Tieteellisten seurain valtuuskunnan (TSV) jäsenseurana. Esitelmä- ja koulutustilaisuudet vuosikokouksen yhteydessä pidettiin esitelmätilaisuus. Sami Kiehelä kertoi pitämässään esitelmässä Helsingin seudun toimistovuokrien mallintamisesta ja kehitysnäkymistä pidettiin esitelmätilaisuus MRL 91 :n mukaisesta kehittämiskorvauksesta ja sen määrittämisestä. Tilaisuudessa oli esiintymässä Maanmittauslaitoksen arviointipäällikkö Seppo Sadeharju (DI, AKA) ja Ympäristöministeriön lainsäädäntöneuvos Jyrki Hurmeranta. Tilaisuuden jälkeen jaettiin todistukset uusille auktorisoiduille arvioijille ja luovutettiin yhdistyksen opinnäytetyöpalkinnot järjesti yhdistys yhdessä Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n kanssa koulutustilaisuuden metsä- ja lomakiinteistöjen arvioinnista. Tilaisuus pidettiin Lahdessa. Koulutukseen osallistui 39 henkilöä. Yhdistyksen talous Yhdistyksen jäsenmaksu on ollut toimintavuonna 30 varsinaisilta jäseniltä sekä 15 eläkeläisjäseniltä ja nuorilta jäseniltä. Yhteisöjäsenten jäsenmaksu on ollut 300. Toimintavuonna yhdistyksen taloudellinen tilanne oli hyvä. Tilikausi jäi 1 095,30 euroa ylijäämäiseksi. Hallitus ehdottaa vuosikokoukselle, että tilikauden ylijäämä siirretään edellisten tilikausien tulostilille. 21

22 TULOSLASKELMA VUOSI 2010 VUOSI 2009 TUOTOT Varsinainen toiminta Toimintatuotot, koulutus 2 280,14 0,00 Jäsenlehti, tuotot 0,00 0,00 Julkaisut 123,00 243,66 Varsinainen toiminta Henkilöjäsenmaksut 4 505, ,00 Yhteisöjäsenmaksut 3 300, Sijoitus- ja rahoitustoiminta Korkotuotot 1 017, ,26 Satunnaiset tuotot Apurahat 0, ,00 YHTEENSÄ , ,92 KULUT Henkilöstökulut Palkat , ,00 Eläkekulut -406,06-407,56 Muut pakolliset henkilösivukulut -43,26-42,81 Muut kulut Toimintakulut -441,00-339,90 Jäsenlehti, kulut , ,70 Stipendit -500,00-500,00 Matkakulut 0,00-33,80 Kokouskulut -749, ,30 Jäsenmaksut (IVSC+TSV) ,09-60,00 Toimistokulut 0,00-136,75 Muut kulut -247,66 0,00 YHTEENSÄ , ,82 TILIKAUDEN YLI-/ALIJÄÄMÄ 1 095, ,10 22

23 TASE VASTAAVAA VUOSI 2010 VUOSI 2009 Sijoitukset Perioditalletukset 0, Saamiset Lyhytaikaiset 1 000, ,00 Siirtosaamiset 4 128,20 488,86 Rahat ja pankkisaamiset , ,89 YHTEENSÄ , ,75 VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA Edellisten tilikausien yli-/alijäämä , ,15 Tilikauden yli-/alijäämä 1 095, ,10 VIERAS PÄÄOMA Velat 0,00 0,00 Siirtovelat 3 486, ,50 YHTEENSÄ , ,75 23

24 TOIMINTASUUNNITELMA VUODELLE 2011 Yleistä Vuoden 2011 toiminnan rungon muodostavat arviointistandardin (IVS2007) julkaiseminen sekä esitelmä- ja koulutustilaisuudet. Opinnäytetyöpalkinto jaetaan aikaisempien vuosien tapaan. Jäsenasiat Vuoden aikana yhdistys kampanjoi erityisesti nuorten jäsenten mukaan saamiseksi. Kansainvälinen toiminta Yhdistys seuraa kansainvälisten kiinteistöarviointialan järjestöjen toimintaa sekä osallistuu Itämeren maiden arviointiyhdistysten kokoukseen (Baltic Valuation Conference 2011) sekä tarpeen mukaan muihin tilaisuuksiin (mm. IVSC:n kokoukset, FIG:n konferenssit). Esitelmä- ja koulutustilaisuudet Yhdistys järjestää toimintavuoden aikana 2-3 esitelmätilaisuutta, joista yksi pidetään vuosikokouksen yhteydessä. Lisäksi pyritään järjestämään koulutustilaisuus ajankohtaisesta arviointiaiheesta yhteistyössä AKA ry:n kanssa. Aiheita tilaisuuksiin pyritään valitsemaan monipuolisesti eri arviointisektoreilta. Yhteistyö ja verkostoituminen Yhdistys jatkaa aktiivista yhteistoimintaa Keskuskauppakamarin, AKA ry:n, Kiinteistöalan koulutuskeskuksen ja Aalto-yliopiston sekä muiden alan organisaatioiden kanssa. Julkaisutoiminta Vuoden 2008 lopussa aloitettu arviointistandardien (IVS2007) käännös pyritään julkaisemaan vuoden 2011 alkupuoliskolla. Yhdistys julkaisee toimintavuoden aikana neljä jäsenlehteä, joissa kerrotaan yhdistyksen toiminnasta, julkaistaan alaa käsitteleviä artikkeleita, sekä tiedotetaan IVSC:n asioista. Yhdistyksen Internet -sivut pidetään ajantasaisena tietolähteenä yhdistyksen toimintaan. Julkaisutoiminta Yhdistys seuraa aktiivisesti alan kehityshankkeita ja pyrkii kertomaan niistä jäsenlehdessään ja Internet -sivuillaan. Yhdistys osallistuu VTT:n ja Aalto-yliopiston käynnistämään kehittämishankkeeseen osarahoittajana. Yhdistys aloittaa Kiinteistöjen arviointikäsikirjan uudistamiseen tähtäävän hankkeen esivalmistelut. Yhdistys selvittää Kiinteistöarviointisanaston päivittämistarpeen ja julkaisemismahdollisuudet Internetissä. 24

25 TALOUSARVIO 2011 VUOSI 2011 VUOSI 2010 (toteutunut) VUOSI 2010 (toteutunut) TUOTOT Varsinainen toiminta Toimintatuotot (koulutus) 1 500, ,14 0,00 Jäsenlehti, tuotot 0,00 0,00 0,00 Julkaisut 1 000,00 123,00 0,00 Varainhankinta Henkilöjäsenmaksut 5 000, , ,00 Yhteisöjäsenmaksut 3 600, , ,00 Sijoitus- ja rahoitustoiminta Korkotuotot 1 000, , ,00 Satunnaiset tuotot Apurahat 1 000,00 0, ,00 YHTEENSÄ , , ,00 KULUT Henkilöstökulut Palkat -2200, , ,00 Eläkekulut -400,00-406,06-400,00 Pakolliset henkilösivukulut -50,00-43,26-50,00 Muut kulut Toimintakulut -500,00-441,00-500,00 Jäsenlehti, kulut , , ,00 Stipendit -500,00-500,00-500,00 Matkakulut ,00 0, ,00 Kokouskulut -800,00-749, ,00 Jäsenmaksut (IVSC+TSV) , , ,00 Toimistokulut -500,00 0,00-500,00 Muut kulut (GreenICT) ,00-247, ,00 YHTEENSÄ , , ,00 TUOTTO- JA KULUJÄÄMÄ , , ,00 25

26 IVSC-uutisia Arvioihin liittyviä epävarmuuksia ei voida kuvata aina numeerisin termein IVSB:n julkaisema luonnos (draft) käsittelee arviointiin liittyvää epävarmuutta. IVSB korostaa kiinteistöarviointien läpinäkyvyyttä erityisesti sen taustaolettamusten ja muiden epävarmuustekijöiden suhteen. IVSB muistuttaa, että vaikka epävarmuustekijät tunnistettaisiin, on niiden numeerinen mittaaminen jo lähtökohtaisesti mahdotonta. Tästä johtuen IVSB toivoo, että arviointiin liittyvää epävarmuutta ei pyrittäisi kuvaamaan pelkästään numeerisin termein, sillä se saattaa aiheuttaa väärinymmärryksiä. Kassavirtamenetelmän sovellutuksia ja käyttöä pyritään yhtenäistämään kiinteää omaisuutta ja yrityksiä arvioitaessa IVSC on julkaissut standardiluonnoksen (exposure draft) kassavirtamenetelmästä. Luonnos korostaa menetelmän keskeisiä periaatteita, mutta hyväksyy sen tosiasian, että menetelmästä on ja täytyy olla lukuisia eri sovellutuksia eri käyttötarkoituksiin ja arviointitilanteisiin. Luonnoksella on tarkoitus lisätä menetelmällä saatavien tulosten ymmärrettävyyttä erityisesti päättäjien ja sijoittajien keskuudessa. Esimerkkejä vähennetyn jälleenhankintakustannuksen menetelmän soveltamisesta erikoiskiinteistöjen arvioinnissa IVSC on julkaissutstandardiluonnoksen (exposure draft), joka käsittelee vähennetyn jälleenhankintakustannuksen -menetelmään liittyviä ongelmatilanteita. Luonnos pyrkii esimerkkien kautta osoittamaan, kuinka realistinen arvio voidaan tehdä niissä tilanteissa, joissa markkinoilta saatava vertailutieto puuttuu. Vähennetyn jälleenhankintakustannuksen -menetelmä on hyväksyttävä menetelmä markkina-arvon korvikkeen saamiseksi erikoiskiinteistöille. Menetelmää käytetään yleisesti markkina-arvon estimaatin määrittämiseksi arviointilanteissa, joihin liittyy kiinteistö, jolle ei ole ilman muuta saatavissa tai muutoin olemassa luotettavaa analysoitavaa markkinatietoa. LUE LISÄÄ 26 Kiinteistöarviointi 1/11

27 Tulevia tapahtumia SKAY ry:n vuosikokous Lue lisää AKA ry:n vuosikokous Lue lisää Käytetyn asunnon kauppa ja välittäjän vastuu Lue lisää Kiinteistönmuodostus rakentamisen ja kiinteistönkaupan perustana Lue lisää Kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaari 2011 Lue lisää Kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaari toimii vuosittaisena arviointitoiminnan kehittämis- ja keskustelufoorumina, tuoden yhteen arvioinnin asiantuntijat ja heidän asiakkaansa. Tavoitteena on selvittää arvon muodostuksen perusteita nykyisessä suhdannetilanteessa ja pohtia arvonmuutosten hallintaan liittyviä näkökulmia arvioinnin, yritystoiminnan ja sijoitustoiminnan näkökulmista. Hinta 440 euroa + alv. 23 % sisältäen opetuksen aineistoineen ja ohjelmaan merkityt tarjoilut. SKAY- ja AKA:n jäsenille myönnetään 10 %:n alennuksen osallistumismaksusta. Mainitse jäsenyydestä ilmoittautumisen yhteydessä. Kiinteistöarviointi 1/11 27

28 YHTEISÖJÄSENEMME Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle Ovenia Oy Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy