Hankesuunnittelutyön esittely. Asukastilaisuus klo 18. GSP Group Oy Ilkka Kilpimaa Tytti Sirola Miia Lasaroff

Transkriptio

1 Mellunmäen Kortteliprojekti Hankesuunnittelutyön esittely Asukastilaisuus klo 18 GSP Group Oy Ilkka Kilpimaa Tytti Sirola Miia Lasaroff

2 Hankesuunnittelutyön lähtökohta ja tavoite As Oy Helsingin Pallaksentie 1 ja As Oy Ounasvaarantie 2 on lähivuosina tarve mittaville perusparannusinvestoinneille kuten linjasaneeraukselle Kortteliprojekti hankkeen tavoitteena on korttelin rakentaminen vaiheistetusti uudelleen. Helsingin i kaupungilta on saatu alustava puoltava kanta hankkeelle ja jopa kem 2 kiinteistökokonaisuudelle korttelissa Oman tarpeen ylittävää rakennusoikeutta myymällä voidaan rahoittaa As.Oy:iden käyttöön tarvittavan asuntokannan uudelleenrakennus. Osakkaiden kustannus uusista asunnoista olisi enintään linjasaneerauksesta aiheutuvan kustannuksen suuruinen Osakkaat saisivat näin linjasaneerauksen hinnalla: Uudet, nykyisiä asumistarpeita vastaavat asunnot Asunnot, joissa tämän päivän talotekniset vaatimukset on huomioitu Uuden kodin hissillisestä, remonttivapaasta kiinteistöstä Asunnon,,jonka arvonnousu on merkittävä

3 GSP Group keitä olemme? Alue ja kiinteistökehityskonsultointiin sekä rakennuttamispalveluihin keskittynyt yhtiö. Johdamme suunnittelua ja rakentamista, valvomme laatua sekä asiakkaan etua hankkeissa Tehtävämme on toteuttaa asiakkaalle optimaalisin kiinteistöratkaisu sekä kasvattaa ja vaalia asiakkaan kiinteistöomaisuutta Käynnissä olevia merkittäviä hankkeita ovat mm. Garden Helsinki areenahanke, Euroopan suurin Datakeskushanke Helsinkiin sekä Vallisaari Kuninkaansaari hanke Em. hankkeet ovat erittäin merkityksellisiä Helsingin kaupungille sekä verotulojen, työllisyysvaikutusten ja tunnettavuuden rakentamisen johdosta Perustettu v Toimistomme sijaitsee Espoossa, työskentelemme eri puolella Suomea ja myös Suomen rajojen ulkopuolella Tällä hetkellä palveluksessamme on 15 asiantuntijaa. Lisäksi käytämme projektien tarpeen mukaan laajaa yhteistyökumppaneiden ja alihankkijoiden verkostoamme Ti it ik k tt i Toimintamme aikana rakennuttamiemme hankkeiden kokonaisarvo on ollut noin 400 milj. euroa

4 GSP Group Kortteliprojektin hankesuunnittelu kumppanina GSP:n tehtävät ja rooli Kortteliprojektin hankesuunnitteluvaiheessa: Taloyhtiöiden kumppani hyödyntäen vahvaa kiinteistökehityksen ja rakennuttamisen osaamistaan Kuljettaa projektia taloyhtiöiden asettamien tavoitteiden, projektin aikataulun ja hankesuunnittelun tehtäväkokonaisuuden mukaisesti sekä raportoi sovitun mukaisesti Erinomaiset suhteet virkamiehiin, poliitikkoihin sekä sijoittajiin. Yhteistyö Helsingin kaupungin kanssa hankkeen edistämiseen tarvittavat virkamiesneuvottelut Hankkeen sijoittajahaku sijoitusmuistion laadinta sekä neuvottelut ja esisopimuksen valmistelu potentiaalisten sijoittajien kanssa GSP:llä on vahva kokemus Kortteliprojektiin liittyvistä osakokonaisuuksista, mm. kiinteistöhankkeiden tavoitteiden määrittämisestä kaavoituksesta ja sen muutostarpeesta viranomais ja partneriyhteistyöstä (mm. KSV, RV, RVV) operaattoreiden ja sijoittajien hankinnasta suunnittelun ja rakentamisen ohjaamisesta kustannusten ja aikataulun hallinnasta uudisasuntotuotannosta, asuntojen myynti ja markkinointitoimenpiteistä asuntorakentamiseen liittyvästä juridiikasta

5 Hankesuunnittelun tarkoitus/tehtäväkokonaisuudet Kortteliprojektin kaavamuutokseen tähtäävässä hankesuunnitteluvaiheessa selvitetään kolme asiaa: 1. Kaavamuutos; rakennusoikeuden määrä ja kustannus, kirjallinen arvio kaupungilta 2. Hankkeen kauppahinta; tarjouskilpailu sijoittajille ja rakennusliikkeille rakennusoikeudesta, sitova tarjous ja ehdollinen esisopimus 3. As Oy:n osakkaan oikeudet jamahdollisuudet

6 Kaavamuutos Alustavien neuvottelujen pohjalta kaupungin eri viranomaistahojen kanta hankkeen edistämiseksi i i on myönteinen. Perinteisesti i tikaavamuutos kestää muutamista kuukausista vuosiin, tavoitteista ja valitusten määrästä riippuen. > Kaupungin tahtotilana tulee olemaan mahdollisimman jouhea kaavoitusprosessin läpivieminen Kortteliprojektin osalta GSP edistää asemakaavamuutokseen k tarvittavia i toimenpiteitä i i yhdessä hankkeen arkkitehdin (NRT Arkkitehdit Oy) ja viranomaisten kanssa GSP edesauttaa toiminnallaan ja virkamiesneuvottelujen avulla mahdollisen kaavamuutospäätöksen toteutusta virkamiespäätöksenä > Td Todennäköistä äon, että kaavamuutos menee lautakunnan päätettäväksi. ä äk GSP pyrkii tällöin edistämään päätöksen aikataulua ja lopputulosta kaikin käytettävissä olevin oe keinoin

7 Rakennusoikeuden määrä, kem 2 Kortteliprojektin tavoitteena on saada rakennusoikeutta kaikkiaan n kem 2 sekä toteuttaa n. 400 autopaikkaa pihakannen alle. Helsingin i kaupungin virkamiestahot ovat alustavasti puoltaneet em. rakennusoikeuden määrää GSP laatii kirjallisen esityksen Helsingin kaupungille (KSV) rakennusoikeuden k ja autopaikkojen tavoitemäärästä perusteluineen. GSP jataloyhtiöiden edustaja/t käyvät tarvittavat neuvottelut asiasta GSP ja taloyhtiöiden edustaja/t käyvät tarvittavat neuvottelut asiasta virkamiestahojen kanssa.

8 Rakennusoikeuden sopimusmaksu Rakennusoikeuden noususta kortteliprojektin tulee maksaa Helsingin kaupungille maankäyttökorvaus (arvonnousukorvaus) GSP laatii kirjallisen esityksen/ehdotuksen kaupungille korvauksen suuruudesta. Tavoitteena on saada korvauksen suuruus Kortteliprojektin asunto osakeyhtiöille mahdollisimman edulliseksi (ARA taso) Lisäksi yhdessä taloyhtiöiden edustajien kanssa mietitään mahdollisuuksia hanketta koskeviin huojennuksiin kuten pilottihankealennukseen, joita voidaan esittää kaupungille maankäyttökorvausta pienentävinä tekijöinä GSP jataloyhtiöiden edustajatkäyvät neuvottelut maksettavasta maankäyttökorvauksen suuruudesta Helsingin kaupungin kanssa ns. kolmikantaneuvotteluna Rakennusoikeuden sopimusmaksu lankeaa vasta kun kaavan vahvistumisen jälkeen, ennen rakentamisen aloitusta. Sopimusmaksun maksaa hankkeen sijoittaja.

9 Kiinteistövero Kortteliprojektihankkeen edetessä ja uusien maksavien osakkaiden muuttaessa kortteliin asunto osakeyhtiöiden osakeyhtiöiden maksamakiinteistöverokiinteistövero tulee nousemaan. Vero jyvitetään tulevaisuudessa kaikkien korttelissa asuvien osakkaiden kesken. > Kaupungin näkökulmasta kiinteistöveron kasvu on houkuttelevaa ja tällä seikalla kll on mahdollisesti painoarvoa hankkeen puoltamiseen. > Osakkaiden näkökulmasta kiinteistöveron korotuksen vaikutukset tulee puolestaan saada mahdollisimman pieniksi GSP ja taloyhtiöt miettivät yhdessä perusteita ja malleja, joiden pohjalta kaupungille voidaan esittää perusteltu ehdotus maltillisesta, esim. asteittaisesta kiinteistöveron korotuksesta hankkeen rakentamisen etenemisen mukaan tai muusta mahdollisesta veron lievennysmallista GSPlaatii esisopimusluonnoksen kaupungin kanssa käytäviä kiinteistöveron korotusta koskevia neuvotteluja varten

10 Selvitys rakentamisavustusten saatavuudesta GSP selvittää, onko uudelleenrakentamishankkeeseen mahdollista saada tuki tai avustusrahoitusta rakentamiseen avustuksia myöntäviltä tahoilta (esim. ARA) Mikäli selvityksessä ilmenee mahdollisia tukea ko. hankkeeseen tarjoavia tahoja, j, GSP laatii selonteon, miten ja mistä avustukset tulee hakea

11 Hankkeen taloudellinen kannattavuus Tavoitteena on ylimääräisenrakennusoikeudenrakennusoikeuden myynnillä kattaa nykyisten osakkaiden asuntojen rakentamisen kustannukset niin, että osakkaiden maksettavaksi jää enintään linjasaneerausvaihtoehdolle arvioitu maksimikustannus Hankesuunnittelun aikana GSP laatii laskentamateriaalin (mm. tavoitehintalaskelmat, investointi ja kustannuslaskelmat), jonka avulla voidaan todentaa hankkeen kannattavuus

12 Sijoittajahaku ja esisopimuksen tekeminen Sijoittajahaun tavoitteena on löytää kiinnostunut sijoittaja / kerätä asunto ja kiinteistösijoittajista konsortio, esim. 2 4 sijoittajaa / rakennusliike, jotka ostavat hankkeen yhdessä itselleen GSP laatii hankkeesta sijoitusmuistion ja kartoittaa potentiaalisten kiinteistö ja asuntosijoittajien kiinnostusta asunto osakeyhtiöiden omistamien maa alueiden kehittämiseen GSP esittää sijoittajien kanssa käytävissä neuvotteluissa asunto osakeyhtiöidenosakeyhtiöiden reunaehdot tarjoukselle sekä kaikki suunnitteluun ja rakentamiseen liittyvät kustannukset, niin että asunto osakeyhtiöille ei aiheudu suunnittelu tai rakentamisen aikaisia kustannuksia Sijoittajatahoilta pyydetään tarjouskilpailun avulla sitova tai ehdollinen tarjous hankkeen rahoittamiseksi GSP laatii esisopimusluonnoksen taloyhtiöiden ja mahdollisen sijoittajan välille, jossa sovitaan mm. kustannustenjaosta. Asunto osakeyhtiöt vastaavat ainoastaan omista kustannuksistaan, muista kustannuksista vastaa sijoittaja Esisopimus rakennusoikeuden myynnistä tehdään kaavaehdollisena eikä se sido taloyhtiöitä ennen kuin Helsingin kaupunki on hyväksynyt rakennusoikeudenkorotuksen ja maankäyttömaksusta on sovittu Helsingin kaupungin kanssa

13 Suunnitelma asuntojen jaosta osakkaille Koska uuteen kortteliin rakentuu moninkertaisesti asuntoja nykytilaan nähden, voidaan jokaiselle osakkaalle tarjota useita asuntovaihtoehtoja GSP laatii uusien asuntojen jakamisesta asukkaille yksinkertaisen ja selkeän suunnitelman, joka kohtelee osakkeenomistajia tasapuolisesti ja oikeudenmukaisesti kaisesti Suunnitelmaan sisällytetään kompensaatiomalli, mikäli asukas haluaa vaihtaa nykyisen asuntonsa pienempään tai suurempaan asuntoon, eri kerrokseen jne. Jokaiselle osakkaalle, jolla on nykyisin autopaikka pihalla, tarjotaan autopaikkaa myös uudessa korttelissa mahdollisimman läheltä tulevaa asuntoa (pihakannen alle rakennettavasta parkkihallista) Asunnonjaosta laadittava suunnitelma sisällytetään osaksi sijoittajan kanssa tehtävää esisopimusta

14 Osakkaan mahdollisuus lunastaa itsensä ulos taloyhtiöstä Asunto osakeyhtiöiden osakkaille tarjotaan mahdollisuutta lunastaa itsensä pois yhtiöstä, mikäli osakas haluaa muuttaa pois korttelista tai jos kortteliin rakentuva asuntokanta ei miellytä GSP laatii näkemyksen asuntojen realisointihinnasta nykytilassa, jolloin asuntojen hintaan voidaan lisätä kaavamuutoksen arvonnoususta osuus (ts. saatava hinta on asunnon nykyarvohintaa x% parempi). Ulosostohinnan maksaa rakennusoikeuden hankkiva sijoittaja / rakennusliike Em. periaatteet osakkaan mahdollisuudesta lunastaa itsensä pois yhtiöstä esitetään esisopimuksessa

15 Hankesuunnittelutyön aikataulu Hankesuunnittelutyö on käynnistetty kesäkuun alussa 2014 Työkokonaisuuden on tarkoitus olla valmis lokakuun 2014 loppuun mennessä Arkkitehdin valinta hankkeeseen ontehty jaarkkitehdin arkkitehdin suunnittelutyö alkaa elokuun alussa Tällä viikolla käynnistetään keskustelut kaupungin eri viranomaistahojen kanssa mm. kaavamuutokseen, rakennusoikeuden määrään ja rakennusoikeuden sopimusmaksuun liittyen

16 Kysymyksiä ja keskustelua aiheesta