Tammelan täydennysrakentaminen ja taloyhtiöiden talous

Transkriptio

1 Tammelan täydennysrakentaminen ja taloyhtiöiden talous Taloyhtiöden talouslaskelmia: As.Oy Kullervonkatu 8 As.Oy Torinaapuri As.Oy Tamronkulma Jaakko Vihola Majatec Ky

2 Lähde: Lisa Voigtländer (Tammela tiivistyy, diplomityön luonnos)

5

6 Lisärakentamisvaihtoehdot taloyhtiölle omistamallaan tontilla Tontin osan myynti ulkopuoliselle o Tämä vaihtoehto analysoitu tässä dokumentissa Tontin osan vuokraus ulkopuoliselle Suunnattu osakeanti ulkopuoliselle Uusien asuntojen rakennuttaminen itse (Osakkeiden myyminen, vanhan rakennuksen purku ja uuden rakentaminen tilalle)

7 Yleiset laskentaoletukset Oletuksena on, että taloyhtiöt myyvät kaavoitettavan lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Korvaavien autopaikkojen laskennassa sovellettu pysäköintinormi 1ap/160 kem 2. Kaupungin perimän maankäyttökorvauksen suuruus: o Tampereen kaupungin maankäyttöpolitiikassa mainittu lähtökohta: 2/5 (40 %) kaavoituksen tuomasta arvonnoususta. o Toisena vaihtoehtona tarkasteltu maksimivähennyksen mukainen 3/50 (85 % kaavoituksen tuomasta arvonnoususta jätetään huomiotta) Rakennusoikeuden arvo (hyvin positiivisia arvioita): o 500 /kem 2 o 600 /kem 2 Yhteisöverokanta 20 % Korvaavan pysäköinnin kustannukset: o Maanalainen pysäköintihalli: o Pysäköintikansi maan päälle: /autopaikka /autopaikka

8 Laskentaoletukset (As Oy Kullervonkatu 8) Nyt esiteltävässä toteutusvaihtoehdossa taloyhtiö myy lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Olemassa oleva rakennus: o kem 2 ~ htm 2 Luonnoksen mukainen täydennysrakentamispotentiaali: o kem 2 ~ 900 htm 2 Taloyhtiöllä on nykyään käytössään 34 pysäköintipaikkaa. 3 vanhaa autotallipaikkaa maantasokerroksessa säilyvät nykyisessä käytössään. Muut autopaikat poistuvat täydennysrakentamisen tieltä. Tontille rakennetaan pihakansi, jonka alle sijoitetaan muut tarvittavat pysäköintipaikat. Tarvittavien pysäköintipaikkojen määrä sovelletulla pysäköintinormilla: o 1/160 = 19 kpl (15 kpl vähemmän kuin lähtötilanteessa) o Tämä tarkoittaa, että taloyhtiö tarvitsee minimissään 16 uutta autopaikkaa 3 jäljelle jäävän lisäksi. o Uuden autopaikkavaatimuksen mukainen määrä korvaavia autopaikkoja sijoitetaan pihakannen alla sijaitsevaan pysäköintihalliin.

9 Havainnekuva pysäköinnistä

10 Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten jälkeen 600 /kem /htm 2 0,68 milj. 3/ /htm /htm2 2/5 166 /htm /htm2 1/ /htm2 1/ /htm2 500 /kem /htm2 0,56 milj. 3/ /htm2 217 /htm2 2/5 139 /htm2 139 /htm2 1/ /htm2 1/ /htm2

11 Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen 600 /kem /htm 2 Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm 2 0,68 milj. 3/ /htm /htm 2 2/5 166 /htm /htm 2 1/ /htm 2 1/ /htm /kem /htm2 0,56 milj. 3/ /htm2 174 /htm 2 2/5 139 /htm2 111 /htm 2 1/ /htm 2 1/ /htm 2

12 Toinen laskentatapaus: Kaikki nykyiset pysäköintipaikat, paitsi maantasokerroksessa sijaitsevat autotallit (3 kpl), poistuvat ja uuden pysäköintinormin (1 ap/160 kem 2 ) mukainen määrä korvaavia paikkoja rakennetaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen

15 Laskentaoletukset (As Oy Torinaapuri) Nyt esiteltävässä toteutusvaihtoehdossa taloyhtiö myy lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Olemassa oleva rakennus: o kem 2 ~ htm 2 Luonnoksen mukainen täydennysrakentamispotentiaali: o kem 2 ~ htm 2 Taloyhtiöllä on nykyään käytössään 35 pysäköintipaikkaa. 4 vanhaa autotallipaikkaa maantasokerroksessa säilyvät nykyisessä käytössään. Muut autopaikat poistuvat täydennysrakentamisen tieltä. Tarvittavien uusien korvaavien pysäköintipaikkojen määrät sovelletulla pysäköintinormilla: o 1/160 = 23 kpl (12 kpl vähemmän kuin lähtötilanteessa) Uuden autopaikkavaatimuksen mukainen määrä (19 kpl, kun säilyvät paikat huomioitu) korvaavia autopaikkoja sijoitetaan tontille tulevan pihakannen alle.

18 Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm /kem /htm 2 0,78 milj. 3/ /htm /htm 2 2/5 158 /htm /htm 2 1/ /htm 2 1/ /htm /kem /htm2 0,65 milj. 3/ /htm2 165 /htm 2 2/5 132 /htm2 105 /htm 2 1/ /htm 2 1/ /htm 2

19 Toinen laskentatapaus: Kaikki nykyiset pysäköintipaikat, paitsi maantasokerroksessa sijaitsevat autotallit (4 kpl), poistuvat ja uuden pysäköintinormin (1 ap/160 kem 2 ) mukainen määrä (19 kpl) korvaavia paikkoja rakennetaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen

22 Laskentaoletukset (As Oy Tamronkulma) Nyt esiteltävässä toteutusvaihtoehdossa taloyhtiö myy lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Olemassa oleva rakennus: o kem 2 ~ htm 2 Luonnoksen mukainen täydennysrakentamispotentiaali: o kem 2 ~ htm 2 Vanhat autopaikat (45 kpl) poistuvat täydennysrakentamisen tieltä. Tarvittavien uusien korvaavien pysäköintipaikkojen määrät sovelletulla pysäköintinormilla: o 1/160 = 18 kpl (27 kpl vähemmän kuin lähtötilanteessa) Uuden autopaikkavaatimuksen mukainen määrä korvaavia autopaikkoja sijoitetaan maanalaiseen pysäköintihalliin.

24 Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten jälkeen 600 /kem /htm 2 4,16 milj. 3/ /htm /htm2 2/ /htm /htm2 1/ /htm2 1/ /htm2 500 /kem /htm2 3,47 milj. 3/ /htm /htm2 2/5 885 /htm2 885 /htm2 1/ /htm2 1/ /htm2

25 Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm /kem /htm 2 4,16 milj. 3/ /htm /htm 2 2/ /htm /htm 2 1/ /htm 2 1/ /htm /kem /htm2 3,47 milj. 3/ /htm /htm 2 2/5 885 /htm2 708 /htm 2 1/ /htm 2 1/ /htm 2

26 Kaikki taloyhtiöt yhtenä kokonaisuutena Nyt esiteltävässä toteutusvaihtoehdossa taloyhtiö myy lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Olemassa oleva rakennuskanta: o kem 2 ~ htm 2 Luonnoksen mukainen täydennysrakentamispotentiaali: o kem 2 ~ htm 2 Vanhoja pysäköintipaikkoja säilyy 7 kpl, mutta muut siirtyvät täydennysrakentamisen tieltä. Tarvittavien uusien korvaavien pysäköintipaikkojen määrät sovelletulla pysäköintinormilla: o 1/160 = 60 kpl As Oy Kullervonkadun ja Torinaapurin pysäköinti järjestetään taloyhtiöiden tonteille rakennettavan pihakannen alle suunnitellussa pysäköintihallissa (35 kpl). Tamronkulman pysäköinti järjestetään puolestaan tontille rakennettavassa maanalaisessa pysäköintilaitoksessa (18 kpl).

28 Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm 2 (tarkasteltu vaihtoehtoisilla autopaikkavaatimuksilla) 600 /kem /htm 2 5,22 milj. 3/ /htm /htm 2 2/5 404 /htm /htm 2 1/ /htm 2 1/ /htm /kem /htm2 4,35 milj. 3/ /htm2 422 /htm 2 2/5 337 /htm2 270 /htm 2 1/ /htm 2 1/ /htm 2

29 Toinen laskentatapaus: Kaikki nykyiset pysäköintipaikat, paitsi maantasokerroksessa sijaitsevat autotallit (7 kpl), poistuvat ja uuden pysäköintinormin (1ap/160kem 2 ) mukainen määrä paikkoja (53 kpl) rakennetaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen

32 Kiitos mielenkiinnosta! Yhteystiedot: puh: