Repiikö remontti taloyhtiön? Juha Kulomäki Tekninen johtaja

Transkriptio

1 Repiikö remontti taloyhtiön? Juha Kulomäki Tekninen johtaja

2 Korjaus- ja uudisrakentaminen Locus 1/12 Tilastokeskus

3 Ikääntyminen ja energiatehokkuus

4 Perusongelma 1 Repiikö remontti taloyhtiön? Jos osakkailla on eturistiriitoja, remontti repii. Jos osakkaan tahtotila on taloyhtiön tahtotilasta eriävä, ei hallitus tai isännöitsijä voi asiaan vaikuttaa. Taloyhtiön tahtotila pitää siis pystyä määrittelemään ja viestimään Hyvällä projektinjohdolla ja viestinnällä voidaan asiaan varautumista helpottaa.

5 Perusongelma 2 Hinnat karkaavat käsistä Ongelma Mikseivät urakoitsijat tee tai tarjoa halvempia ratkaisuja? Mikseivät Syyt suunnittelijat suunnittelu taloyhtiöille edullisempi urakkakokonaisuuksia? Tilaajan heikko rooli. Hankesuunnittelu As oy taloyhtiöiden arvaamaton luonne työn tilaajina, isännöinnin totuttu passiivisuus Toimenpiteet Projektilla on osaava johtaja. Ryhmäkorjaaminen Urakoitsijakannan laajentaminen Viestinnän ja sitä kautta ymmärtämisen haasteet ovat valtavat. Sähköisen tiedonvaihdon merkitys kasvaa!

6 Perusongelma 3 Energiatehokkuuden vaatimukset Teknisiä ratkaisuja on Tilaajan on osattava arvioida ja tarvittaessa uskaltaa. Tavoitteisiin ei päästä jos ainoa keino edetä on se, että joku käy opettamassa jokaisen taloyhtiön hallituksen. Hallituksella tulee olla luotettava taho, jolta kysyä ja joku itse asiassa omatoimisesti edistää energiatehokkaita ratkaisuja Taloyhtiöt tekemään yhteistyötä, isännöinnille vahvaa teknistä osaamista

7 Tyypillisimmät korjaushankkeet ja niiden haasteet Katto Ullakkorakentaminen Julkisivu Energiatehokkuus Putkiremontti Massiiviset järjestelyt Sijaisasuminen ja yksityisyyden kriisi Muita yleisimpiä 2012: jätekatokset, patteriverkosto (venttiilit ja termostaatit)

8 Muutoksen tarve Tyytymättömyyttä, koska totutut mallit eivät enää toimi

9 Viisi vastausta Kiinteistöstrategian määrittely ja korjausohjelma Kiinteistökatsastuksen johdonmukaisuus Teknisen isännöinnin tehtävät Isännöinnin tapa toimia ja osaamisvaatimukset Resurssit kun niitä tarvitaan Osto-osaaminen Pitkäjänteinen taloussuunnittelu Talokanava Tiedonkulku

10 Teknisen isännöinnin ja projektinjohdon kehittäminen

11 Projektimassan hallinta ja osaamisen kehittäminen Yhden talon korjaussuunnitelman sijasta hallittava massana kaikkien talojen informaatiota Kunnossapitotarveselvityksen lakiminimi ei riitä Taloyhtiöt hyötymään toisistaan Projektinjohtajan mahdollisuus keskittyä tarkoituksenmukaiseen hankekenttään, työn organisointi aihepiireittäin Urakoitsijoille ja muille osapuolille jatkuvuutta

12 Taloyhtiöiden korjaussuunnittelu

13 Tekninen isännöinti

14 Arvoketju Organisointi Suunnittelu Toteutus Organisaatio Viranomaiset ja järjestöt Ympäristöministeriö -Ylin ohjaava taho -Rakentamisen ja maankäytön lainsäädäntö -Kaavoituksen ohjaus Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) -kuuluu ympäristöministeriön hallinnon alaan ja vastaa keskeisesti valtion asuntopolitiikan toimeenpanosta. ARA myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia, tukia ja takauksia sekä ohjaa ja valvoo ARAasuntokannan käyttöä. Kaupunkisuunnitteluvirasto -Kaavoitus Rakennusvalvontavirasto -Rakennusluvat Rakennusvirasto - Kaivuuilmoitukset, liikennealueen vuokraus Kiinteistövirasto -hallinnoi kaupungin omistamia maa-alueita ja rakennuksia, huolehtii maa- ja kallioperän asiantuntijapalveluista sekä kartta- ja paikkatietopalveluista. Verkkojen liityntäluvat ja liitoskohtalausunnot -Helsinki: HSY, Helsingin energia, Gasum Johtosijainnit -Helsinki: kaupunkimittausosaston johtotietopalvelu Paloviranomaiset -Helsingin kaupungin Pelastuslaitos suorittaa tarvittavat palotarkastukset Etelä-Suomen aluehallintovirasto, Työsuojelun vastuualue -Harmaan talouden verotarkastukset työmailla -Työturvallisuustarkastukset ja kyselyt mm. työmaan turvallisuuskoordinaattorille Verohallinto -Ilmoitukset merkittävistä rakennuksen arvoon vaikuttavista kunnostus- ja perusparannushankkeista sekä niiden kirjanpidollisesta käsittelystä. Osa taloyhtiön taloudenhoitoa VTT -Testaus, laadunvalvonta ja sertifiointipalvelut menetelmien ja tuotteiden kelpoisuuden takaamiseksi. Tukes -Sähköurakoitsijoiden vaatimusmäärittely ja valvonta. Valvoo ja edistää teknistä turvallisuutta ja vaatimustenmukaisuutta sekä kuluttaja- ja kemikaaliturvallisuutta Suomessa FISE -FISE:n tarkoitus on todeta rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyydet ja koota ne yhteen rekisteriiin Rakennusteollisuus RT ry -Pitää yllä mm. RT- ja RYL kortistoa, joka määrittää osaltaan hyvää rakennustapaa

15 Korjaushanke Miten korjaushanke tulisi viedä läpi taloyhtiön etua ajaen ja taloyhtiön jatkuvaa hallintotyötä palvellen Hyvän projektin tunnusmerkki on se, että se ei ajaudu vakavaan konfliktitilanteeseen.

16 Korjaushankkeen ja rakennuttamisen lähtökohdat Hallituksen osaaminen, mahdollisesti voidaan käyttää hallitusammattilaisia Puheenjohtajan valinta ennen merkittävään korjaukseen lähtemistä Hallituksen kokouspalkkiot, myös projektikokouksista Ennakkosäästäminen

17 Korjaushankkeen ja rakennuttamisen lähtökohdat Urakkamuoto KVR-urakka (urakoitsija suunnittelee) Pääurakka, ei sivu-urakoitsijoita Pääurakka, jaettu sivu-urakoihin Osaurakka, pilkottu urakka, ei pääurakoitsijaa (Asunto-osakeyhtiö vastaa omasta työsuorituksestaan ja töiden yhteensovittamisesta) Maksuperuste Kiinteähintainen Yksikköhintainen Laskutyö Tavoite- tai kattohintamalli

18 Korjaushankkeen informaationhallinta

19 Korjaushankkeen vaiheet

20 Korjaustarpeen havainnointi Kunnossapitotarveselvitys Miten eroaa toimintasuunnitelmasta tai projektien suunnittelusta? Katsastuksen rooli

21 Projektinjohtajan valinta Tehdään nyt jotain, jotta päästään eteenpäin. Mutta mitä pitäisi tehdä?. Hallituksella voidaan katsoa olevan valtuudet käyttää joitakin satoja, suuressa taloyhtiössä tuhansia, euroja valmistellakseen esitystä yhtiökokoukselle. Tilaajan tulisi aina varmistaa rakennuttamis-ja projektinjohto-osaamisen saatavuus On helpompi edetä, kun tietää mikä kysymys tulee ratkaistavaksi milloinkin. Projektinjohtajaa valittaessa rajaaviksi tekijöiksi eivät juurikaan tule hankkeen muiden roolien tuleva miehitys. Tosin tilanteet, jossa projektinjohdon kulut on tarkoitus kattaa myymällä hankkeelle muita palveluita, ei ole taloyhtiön etujen mukainen.

22 Projektinjohtajan valinta hallituksen tarkistuslista Onhan projektin kokonaisaikataulu laadittu ja vastaa taloyhtiön tahtotilaa. Onko aikataulu ns. looginen ketju, josta on havaittavissa tulevat askellukset ja niiden keskinäiset oleelliset riippuvuussuhteet. Ovatko tehtävät aikataulussa pilkottu tarkoituksenmukaisiin ja tarkkoihin osioihin Mistä projektinjohtaja tietää käytettävissä olevat rahankäyttövaltuudet Mitkä ovat projektinjohtajan päätöksenteko- ja rahankäyttövaltuudet

23 Hankesuunnittelu Hankesuunnitelma syntyy aina. Joko ohjatusti, tietoisesti ja dokumentoidusti tai itseohjautuvasti, tiedostamatta ja jokaisen mieleen omana versionaan. Hankesuunnitelma on tilaajan tahdon määritys, jota projektin muut osapuolet tästä eteenpäin vain teknisesti määrittää ja toteuttavat Hankesuunnittelu on valmis vasta, kun taloyhtiö on päättänyt mitä vaihtoehtoa lähdetään viemään eteenpäin. Tehdäkö hankesuunnitelma jo olemassa olevin voimin, vai otetaanko konsultti Asiantuntityössä kiinteällä hinnalla kilpailu johtaa helposti oman roolin minimointiin ja ongelmiin myöhemmissä vaiheissa. Hankesuunnittelijaa valittaessa tehdään tosiasiassa samalla valintoja tulevasta toteutussuunnittelijasta ja valvojasta. Tarjous on harvoin räätälöity sopimaan tilaajan tarjouspyyntöön. Tyypillisesti kyse on erovaisuudesta kiinteän hinnan sisällöstä. Tämä ei kuitenkaan poista tarjouspyynnön merkitystä Hankesuunnittelu, johon ei sitouduta ja joka on sisällöltään epämääräinen, näkyy usein sekavana ja kalliina työmaavaiheena. Hallitus ei voi tehdä suunniteltuja korjaushankkeita ilman yhtiökokouksen valtuuksia. Eri asia on se, millä tarkkuudella yhtiökokous päätöksiä tekee

24 Hankesuunnittelu hallituksen tarkistuslista Tiedetään mikä on projektin laajuus Rahoitus on mietitty ja periaatepäätökset tehty Tilaohjelma on laadittu Mitä suunnittelupaketteja tarvitaan Onko harkittu ja tilattu: lisätutkimukset Energiatarkastelu eri korjausvaihtoehdoille suoritettu Viestintäkanava tiedossa Urakkamuoto on valittu

25